閘北項(xiàng)目策劃報(bào)告

"Zl???????????8?d???????"???儱儱儱???????$???:?-?儱休?儱尊軒180LIVINGHOTEL閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告2004年9月琴聯(lián)系人：上坐海地產(chǎn)精英巷shang輔haini而ng@12喊6床第一部分鍬產(chǎn)品概述相一、本案項(xiàng)茶目名稱盡湖偏華龍大廈掀二、本案地辛理位置狼位于江場西尸路，東面緊醬鄰共和新路騙，北臨彭浦少公園和改造來中的場中路木，南臨正在翅進(jìn)行中環(huán)線大建設(shè)的汶水腫路，地鐵1惹號線的延伸鵝段位于地塊融東側(cè)。家三、本案基私本數(shù)據(jù)剪總占地面積擴(kuò)：2570崖平方米洞總建筑面積卷：1282魄0平方米+交地下室10褲28平方米灣容積率：4斤.99贏建筑高度：勿56.4米指停車位數(shù)：猜地上8輛，英地下50輛揚(yáng)總層數(shù)15政層，商業(yè)用批房三層，4且-15層為裂酒店單元間謙；被其中：三層新商業(yè)用房共援計(jì)3084歡平方米，可嗓售面積22款99平方米式；輩開窮酒店單元間惜----2側(cè)5.94平鴨方米單元鹽謎立虜們45桌.4平方米液單元題商陡業(yè)地產(chǎn)50麻年用地性質(zhì)狀。菠第二部分鴨市場分析早期小戶型公寓產(chǎn)品早期小戶型公寓產(chǎn)品戶型單一，產(chǎn)品力不強(qiáng)戶型單一，產(chǎn)品力不強(qiáng)景觀改造交通拓建市政建設(shè)商圈發(fā)展景觀改造交通拓建市政建設(shè)商圈發(fā)展產(chǎn)品演變產(chǎn)品演變多元化產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品形態(tài)功能完善，附加值提高。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店衫各區(qū)租金投旗資回報(bào)率：汁（各類小戶萬型公寓、產(chǎn)栗權(quán)酒店、酒獅店式公寓）染市場供需方箏面較2003年舊，全市此類乳產(chǎn)品交房的歸樓盤達(dá)15哨個(gè)，200賺4年交房的扯樓盤總量將肺達(dá)到28個(gè)嫂，督兩年的總體柏上市量將超邀過140萬毒平方米密。絮在供給量迅懶猛增加的背覺景下糊，以往小戶屠型產(chǎn)品市場另供不應(yīng)求的諒態(tài)勢已不復(fù)豪存在。取而康代之的是，少客源進(jìn)行理淚性、謹(jǐn)慎、離有選擇地投想資。市場趨典于供需平衡破。筑產(chǎn)品方面腸看奇產(chǎn)品發(fā)展日游益成熟，假專業(yè)酒店管械理公司管理圈、有固定投芬資回報(bào)率的否酒店式公寓舌、禿產(chǎn)權(quán)式酒店馳市場接受度盟高。斷部分爛尾樓逆改造個(gè)案取年得不錯(cuò)去化留，市場對此階類小面積產(chǎn)耍品基本沒有刊抗性。巡單身公寓產(chǎn)探品創(chuàng)新力度慧不夠，這是稻由于目前此蝴類產(chǎn)品處于袖賣方市場所吼造成。角產(chǎn)權(quán)酒店的盲投資經(jīng)營模槍式日趨多樣漲化，產(chǎn)品附煙加值也日益抬提高，已開牛始成為房地滴產(chǎn)投資的一吐大熱點(diǎn)。騎價(jià)格方面錦看俊由于產(chǎn)品品日質(zhì)的提升及盜市場撇脂定閑位，均價(jià)不悉斷再創(chuàng)新高送，總價(jià)因面缺積及單價(jià)的童雙重作用，判長幅加劇。搖裝修費(fèi)用的舞標(biāo)準(zhǔn)基本維額持原有水平領(lǐng)，分為低、情中、高三等頂。捕由于小戶型伶公寓良好性摔價(jià)比與投資攜價(jià)值，其價(jià)唉格高于區(qū)域礦內(nèi)普通公寓板價(jià)格?？驮捶矫孓r(nóng)早期以自住讀的高級白領(lǐng)山，少部分外齊籍客源為主左，目前國內(nèi)購客源為絕對娛多數(shù)消費(fèi)群沉體，投資客乎比例大幅上撤升。并30-50撇歲這一具有聲一定經(jīng)濟(jì)實(shí)通力的年齡層察，為酒店式彩公寓及產(chǎn)權(quán)壓式酒店的主襲要購買群體雷。所謂的區(qū)齡域客已不明責(zé)顯。藍(lán)2003年況，該類產(chǎn)品箭供應(yīng)量的持錢續(xù)上升，已北使供需達(dá)到副相對平衡格刊局。此外，貧由于過渡的叔放量使得小著戶型投資回次報(bào)率下浮，案前景不再光值明，投資客級拋盤現(xiàn)象明偉顯。另一方認(rèn)面，200冬3年底推出泥帶包租的酒架店式公寓及燙產(chǎn)權(quán)式酒店竿（攜美麗園大酒朗店榨），由于品丹質(zhì)高、回報(bào)麗穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)彎小等優(yōu)勢，罪一推出就受笨到市場的青信睞，市場反潮應(yīng)火爆。隨誠著小戶型市暑場的發(fā)展及攀日趨成熟、拐規(guī)范，高品掌質(zhì)、高服務(wù)炊、高管理、功高回報(bào)的小拒戶型產(chǎn)品將廟成為今后市稠場的熱點(diǎn)。揉第三部分輸SWOT分亡析季一、優(yōu)勢分妻析腥1、地理位卸置處于交通債便捷，商業(yè)街較為繁華地朱段肢基地周邊擁暴有多條公交括線路，共和延新路南北高集架以及市政傲規(guī)劃中的軌若道交通延伸回線療（汶水路站勵(lì)）西經(jīng)過區(qū)域附依近，可以在圣較短的時(shí)間癥內(nèi)直達(dá)市區(qū)壟；緊鄰大潤潮發(fā)超市和肯喘德基專賣店割，幾個(gè)大型芹專業(yè)市場（掘歐培德）等訂。周邊擁有繞充分的人氣蛋。逼2、分隔面響積小，利于耀總價(jià)控制板有效控制物慎業(yè)的總體價(jià)象格，使產(chǎn)品示的受眾面更葵為廣泛。援3、產(chǎn)品在樸本區(qū)域內(nèi)具速有稀缺性添本案所處整唐個(gè)區(qū)域乃至笑上海中心區(qū)病域市場，目迎前幾乎均無勤可售之產(chǎn)權(quán)滋酒店，本案梯的適時(shí)推出評，將有效聚權(quán)集商業(yè)地產(chǎn)肅投資人氣。率4、產(chǎn)權(quán)年準(zhǔn)限長寸本物業(yè)產(chǎn)權(quán)禽使用年限為投50年，給扒客戶充分的渾獲利時(shí)間。抬二、劣勢分跑析丑臨近高架，挎江場路噪音馳污染嚴(yán)重，巴周邊工廠廠各房和拆遷房幅屋較多，環(huán)按境嘈雜。步三、機(jī)會(huì)點(diǎn)族分析困1、委托專首業(yè)酒店管理遲公司進(jìn)行經(jīng)擋營管理耀為增強(qiáng)本案呆的核心競爭倉力，必須引強(qiáng)進(jìn)專業(yè)的酒財(cái)?shù)旯芾砉咎赃M(jìn)行酒店管枕理。除借助鋪其行業(yè)內(nèi)的籌知名度、豐鎮(zhèn)富的管理經(jīng)凝驗(yàn)，有效加餓強(qiáng)投資客的搬信心，實(shí)現(xiàn)帆投資的安全傲性及獲利性固。雁2、小戶型茄類產(chǎn)品投資葉已被市場廣胞泛接受喪作為房地產(chǎn)旬投資的細(xì)分郊類別，酒店濃式公寓和產(chǎn)蛙權(quán)酒店投資府已逐漸為廣矩大投資客所兩接受，其中瞎總價(jià)較低的倘小面積單元垃市場接受程遺度較高。售3、5年不彼低于6.7服%回報(bào)增強(qiáng)抄投資信心篩與酒店管理狗公司協(xié)商后呼，在銷售執(zhí)鋪行中提出5姐年平均每年厚不低于6.剖7%的投資拴回報(bào)的概念慨，保證客戶專前五年的投守資回報(bào)，減凱少客戶的收歌益風(fēng)險(xiǎn)。湊四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)粒分析糊1、轉(zhuǎn)讓后巖的回報(bào)降低轉(zhuǎn)酒店單元在延經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后檔總價(jià)上漲而劣投資收益率俱將降低，這那將直接影響陽投資者的置日業(yè)熱情，增某加短期炒作率的難度。泄2、近期媒行體輿論對投淚資產(chǎn)品不利賓近階段有關(guān)憂國家政策的船調(diào)控、上海灘房地產(chǎn)出現(xiàn)越泡沫等媒體夫輿論導(dǎo)向，診將使部分客求戶出現(xiàn)持幣樂觀望的心態(tài)理，市場方面挎據(jù)不少房產(chǎn)今中介門店的混抽樣調(diào)查顯盤示，近期準(zhǔn)閥備購買小戶態(tài)型公寓的客漏戶，只占總趴量的11%供；而同一時(shí)剩期內(nèi)小戶型襪公寓的掛牌晶出售量，卻藏一度達(dá)到總大房源的30再%，兩者相練差近20%前。由此可見遷，對于一些掉想通過出售味小戶型公寓鞋來獲取投資綱回報(bào)的客戶腹，市場前景當(dāng)不容樂觀且。這些因素差對于本案的調(diào)快速去化會(huì)相產(chǎn)生一定的毛不利影響?；?、眾多的齒小業(yè)主會(huì)對乎酒店的經(jīng)營殖管理產(chǎn)生一涌定的影響，削降低投資回哥報(bào)。興第四部分被產(chǎn)品定位耽一、賣點(diǎn)整廣合眉1、地理位各置優(yōu)越2、小面積3、低總價(jià)少4、專業(yè)酒昆店管理公司剪經(jīng)營管理亮5、精裝修絡(luò)，配套齊國6、具有穩(wěn)于定的回報(bào)率擁及升值空間屢7、完全自盲主產(chǎn)權(quán)何8、提供業(yè)肝主專業(yè)全程霧服務(wù)鵲二、產(chǎn)品定揮位而獨(dú)立精裝產(chǎn)檢權(quán)酒店序●芹LIVIN朗GHOT很EL攀備注：Li粥ving探Hotel梨就是完全產(chǎn)喪權(quán)酒店模式舊。計(jì)第五部分罵客戶定位妖由于本案同沉?xí)r具備地段鬧佳、總價(jià)低膚的特性，本紀(jì)案將面對市穗級客戶甚至蜜來源范圍更秒廣的目標(biāo)客語戶。針對本敘案，我們的獻(xiàn)目標(biāo)客戶主瓦要為投資客盈。確投資客主要航消費(fèi)特征如宇下：慎1)有閑散渴資金，但缺瘋乏投資方向養(yǎng)2)看重產(chǎn)份品的地段和羊總價(jià)特色朗3)多為二房次或多次房蝦產(chǎn)投資客戶譯，屬中端投棚資客展4)看好本盟案區(qū)域地段抽的商業(yè)價(jià)值已與規(guī)劃前景尿5)外地投瘋資客將占有抬一定比重琴6)對專業(yè)千酒店管理公稅司的經(jīng)營管遍理有信心暴第六部分犁企劃總精一、案名罩窗柱<亭尊軒榴180>斯案名解釋：逗“丙尊襯”熊代表尊貴，打身份和財(cái)富羞的象征，也余是以此來直撤接區(qū)別于其扛他類型的小禍戶型產(chǎn)品，辜突出本案產(chǎn)策權(quán)酒店的高妻水準(zhǔn)和高品上質(zhì)；揭“丙軒梨”茂一般用于命誰名單棟的樓舞宇，這個(gè)也闊表明了本案亞的體量；太“耕180困”切這個(gè)數(shù)字代痰表本案的1詞80套房間們，同時(shí)18夕0也是一個(gè)殺比較吉利的舞數(shù)字，對于甜投資客的心躲理起到一定闊的輔助作用河。京二、推廣總忌精坊獨(dú)立精裝產(chǎn)勵(lì)權(quán)酒店寬●啦大生活毯第七部分泄推廣計(jì)劃吐根據(jù)本案銷濾售的實(shí)際情憲況，將本項(xiàng)禽目的整體營準(zhǔn)銷計(jì)劃細(xì)分銳為準(zhǔn)備期、芝蓄水期、開芝盤期、持續(xù)登期等四個(gè)營翼銷步驟，各耳步驟的時(shí)間索、工作目標(biāo)竟、詳細(xì)工作拴內(nèi)容詳見下耗表：騰一、準(zhǔn)備期怖及蓄水期阻1）時(shí)間：毅2004年吵10月8日牙～12月3塵1日瞎2）工作內(nèi)曲容火3）主要工恢作內(nèi)容：箏10月22漆日開始在項(xiàng)喇目基地租借飲開發(fā)商的工舒地的門衛(wèi)室洞，進(jìn)行簡單飛的裝修后，板成為項(xiàng)目臨聽時(shí)接待中心濃，派遣2名眠銷售人員進(jìn)誦場，進(jìn)行接濕待咨詢工作火，并做好咨艦詢問卷調(diào)查卵工作和客戶射登記工作。村10月20堪日工地圍墻貫廣告全部制缺作完成。遍1乓0月30日講起在江場路印一線和專業(yè)提市場附近懸災(zāi)掛3個(gè)星期員的橫幅形象炒廣告。厲11月20月日完成兩套棒樣板房的裝譯修方案和效伸果圖。蹄11月25布日確定精裝俊修的品牌和都贈(zèng)送清單明物細(xì)。鋒1遞1月底完成與正式接待中志心的裝修方禾案。茶1禍2月10日拐前完成銷售典模型的制作店。擱1疤2月底接待洲中心完全正鉤常使用，接友待客戶。蘋蓄水/內(nèi)部扎預(yù)約期營投銷·媒體計(jì)循劃表矩媒體清日期式主題嘆版面拘刊例荒備注閣雜志媒體碑上海樓市月吹刊獸11月份異樓盤信息遠(yuǎn)內(nèi)頁岸2000杯軟文炒作+士圖片每小計(jì)菊2000元瓣帳單、直投中媒體伍數(shù)量行電信大客戶懷帳單床12月份遺樓盤廣告瘦10萬份固4萬嗎強(qiáng)銷期紋小計(jì)爪4萬鑒報(bào)紙媒體堪新民晚報(bào)兇12/10摔（四）苦樓盤形象廣假告敏半版紅10萬穿硬廣告陡新聞晨報(bào)紀(jì)12/24涉（五）沿樓盤形象廣犯告篇半版沒5萬鄙硬廣告綠小計(jì)（8折赤后）脖12萬旗戶外媒體席數(shù)量偵道旗濁（3周期）泄12/30耗-1/30勢樓盤主賣點(diǎn)砍110對坦10萬網(wǎng)江場路懸掛陸橫幅（3周艘期）顫10/30巡-11/3壞0贊樓盤信息忘20根仰6萬離小計(jì)展16萬傾網(wǎng)絡(luò)嶼項(xiàng)目宣傳網(wǎng)火站咬12月1起礦預(yù)熱醋/許5000隨蓄水期責(zé)小計(jì)狡5000元予SP推介會(huì)膚SP推介講師座議12/26桃（日）杏精裝產(chǎn)權(quán)酒束店惱/咱3萬責(zé)蓄水期上小計(jì)帳3萬愁現(xiàn)場包裝魚效果圖警不晚于10輪/30（一樣）腹/怕單體立面霞/上2萬唯若干張挽DM仔12/1前議1萬張鈔樓盤詳細(xì)信錘息廣告氏1萬蠶單片備用（址含印刷、投敵遞費(fèi)、審核牙費(fèi)）吸模型鋒12/10白/釋整體建筑遭/拿5萬嬸場內(nèi)綠化設(shè)犯施添9/2（二淋）堵/垃/扇/販1萬兆/尾售樓處軟裝墨飾（含看板攀、燈箱、L塑OGO墻等婚）其12月30廁日須/肯/班/良3萬趴/芽樓書折頁關(guān)12月30滲日胞1000本督/市/項(xiàng)2萬漢/占其他費(fèi)用靈/綠/線/制/掌5萬涂/助小計(jì)住12萬車總計(jì)吼47.7萬易二、旋公開認(rèn)購及弟開盤強(qiáng)銷糟時(shí)間：20梢05年1月赴～4月降目標(biāo)淋銷售工作鏟賣點(diǎn)臉企劃配合肉通路見完成70%消推案量及開盤第一波齡銷售，回目標(biāo)均價(jià)9艦400元/私M2以上；粒開盤第二波忌銷售，奧目標(biāo)均價(jià)9護(hù)600元/聚M2以上毯盡快完成簽楊約、貸款等綁手續(xù)扭1、地段劫2、精裝伯3、低總價(jià)要4、大生活仔圈耕5、產(chǎn)權(quán)經(jīng)百營勒按計(jì)劃投放逃第一、二波原廣告吳相關(guān)軟新聞另炒作拐報(bào)紙媒體碰直郵/DM環(huán)派單饒戶外橫幅道毫旗互現(xiàn)場接待中豐心扮市場口碑傳是播池老客戶維護(hù)慚公開認(rèn)購/哪開盤強(qiáng)銷期麗·毛媒體計(jì)劃表赤媒體燦日期握合同截止怠主題逃版面銷刊例攻備注蜻報(bào)紙媒體競新民晚報(bào)掀1月份區(qū)提前3天抗開盤第一次區(qū)整版婦26萬響報(bào)眼+彩整俯2月份希提前3天哄熱銷二次預(yù)刃約以半版淚10萬洞3月份麻提前3天辦熱銷+開盤該半版翠10萬隨樣板房公開襯4月份明提前3天燥熱銷迷半版維10萬礎(chǔ)新聞晨報(bào)水1月份億提前3天默開盤拔半版粱7.8萬隨小計(jì)（8折拿后）佩52萬桐雜志媒體卷理財(cái)周刊分址3月份汪投資回報(bào)+務(wù)廣告圖片被內(nèi)頁吩3.6萬解第二波銷售窯小計(jì)門4萬蠢總計(jì)乓56萬三、持續(xù)期紹時(shí)間：20抖05年5月嫌~8月份蔥目標(biāo)掀銷售工作眉賣點(diǎn)整合犁企劃配合死通路跌完成余下的月30%的推耕案量乓銷售目標(biāo)均酒價(jià)9800珠/M2；鞭2完成簽脂約、辦證等役其他事宜際1本區(qū)域食規(guī)劃/未來軍前景忽2產(chǎn)品分?jǐn)∥霰?低總價(jià)蘋1預(yù)留廣賤告費(fèi)用，根臘據(jù)實(shí)際情況教再定拐1挖掘老強(qiáng)客戶仙2派單結(jié)漲合直銷漿銷售套數(shù)計(jì)剪劃會(huì)第一次開盤砍50套醫(yī)第二次開盤怨60套綢熱銷駝60套秀清盤拉10套芬持續(xù)期憲·妻媒體計(jì)劃表屈媒體喚日期款合同截止玉主題蛇版面恐刊例刃備注呆主流媒體（店備用）撤新民晚報(bào)省5月份啟提前3天昨熱銷淋半版辱10萬服持續(xù)期健新聞晨報(bào)間6月份眨提前3天踢熱銷+收盤階半版墳5萬雷持續(xù)期障上海樓市月牌刊膠（軟新聞+蝶圖片）主7月份怪清盤+熱銷畜內(nèi)頁侵3000盡持續(xù)期礙小計(jì)（8折庸后）田12萬聾SP推介會(huì)擇DM派單直眠銷口8月初禮5000份鋪1萬們小計(jì)嘆1萬慈總計(jì)編13萬政四、各階段寇SP活動(dòng)瀉1）意向客煌戶積累麗接待咨詢客硬戶，進(jìn)行客雜戶登記，客屋戶登記詳細(xì)因資料后，發(fā)吧放項(xiàng)目的禮飲品，制作精伶美的高質(zhì)量騎紳士傘（印揪有項(xiàng)目的l等ogo懸）奏.共準(zhǔn)備5斯00把。駁2）正式接葵待中心啟用猛接待客戶你通知屑前期積累的婚客戶，正式修開放接待的戒后2天，前贈(zèng)來接待中心凍預(yù)約咨詢，孝并支付2萬錘元誠意金的章前30名客嗽戶，可領(lǐng)取篇價(jià)值688跨元的超值大終禮包，并獲檔得酒店管理鴉公司提供的烈VIP貴賓蘇服務(wù)卡，可負(fù)憑借此卡，滾在酒店管理淡公司所管理較的會(huì)所，酒勞店等經(jīng)營場絮所，獲得1鹽000元的歇現(xiàn)金消費(fèi)優(yōu)伏惠，并永久博享有9.