以房養(yǎng)老存廢之爭

以房養(yǎng)老存廢之爭以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老的主要模式是反向抵押貸款，是指已擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給保險公司、銀行等金融機構，金融機構對借款人的年齡、房屋現值、未來增殖折損情況及借款人房產的價值進行綜合評估后，按其房屋評估值減去預期折損和預期利息，并按人的平均壽命計算，將房屋價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年或一次性支付現金給借款人，借款人在獲得現金的同時，繼續(xù)享有房屋的居住權并負責維護，直到老人百年之后，金融機構處置該房屋產權獲益。從理論上講，反抵押貸款的本質是房屋融通資金，并以其為核心，拉動老年社會保障、保險、房地產等社會多方面參與發(fā)展的經濟活動。以房養(yǎng)老思想的成功嘗試，是迄今為止僅有的一種大規(guī)模運行的住房和養(yǎng)老相結合的金融工具。以房養(yǎng)老模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的國家是美國。該模式在世界上20多個國家相繼推出，已經成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。我國并沒有開展反抵押貸款這項業(yè)務，但反抵押貸款在國外的成功經驗對我國開展以房養(yǎng)老業(yè)務具有重要的指導意義和借鑒意義。二、以房養(yǎng)老的立論依據1.生命周期理論生命周期理論是由美國經濟學家莫迪利亞尼、布倫博格等人提出的，莫迪利亞尼作出了突出貢獻，并獲得諾貝爾經濟學獎。這一理論的基本思想是:一個理性的消費者，不僅對某一消費行為、消費項目的決策安排考慮個人效用的最大化，最重要的是要追求其生命周期內整個一生效用的最大化，而其預算約束則為生命周期內的收入與消費支出的平衡。個人一生的收入與財富，應當在個人人生的整個生命周期的不同階段，包括養(yǎng)老期間予以合理配置，以使個人資源配置達到最優(yōu)。人們?yōu)榇艘獙⒁簧氖杖肟傤~，更有效地在自己一生中據以分配，使其擁有資源配置的結構、收益及可發(fā)揮的功用等，能夠更為合理地滿足個人一生中的需要。生命周期理論是以房養(yǎng)老模式最基本的理論依據。這一理論的核心，是個人在工作期間取得的收入應當在其整個一生中包括養(yǎng)老期間予以合理配置。以房養(yǎng)老思想正是這一優(yōu)化配置思想的現實應用。生命周期理論把人的生命分為3個部分:青年時期，消費大于收入，是負儲蓄;中年時期，收入大于消費，是正儲蓄;老年時期，消費大于儲蓄，需要動用工作時期的儲蓄支付。工作時期的儲蓄不僅指的是貨幣，更主要的是指財產實物的積累，這里指的是住房，它是一個家庭財富的最主要內容。一般認為，家庭生命周期和住房的壽命周期不一致，房主購房年齡多在30}50歲，假如人們預期存活壽命是70}80歲，而現在住房多采用框架結構，其壽命多在70}100年，這樣到房主退休時，住房平均還可以使用40年時間，房屋價值還很高。以房養(yǎng)老正是要將這種較高的房屋價值余值提前變現，以滿足退體后養(yǎng)老的需要，實現住房和養(yǎng)老的最佳結合。3.不動產流動理論不動產通常指的是房產，指附著于土地的房產及附屬物。不動產價值很大，它的特點是不可移動或者與土地不能分離。不動產是指其物質形態(tài)不能移動，它的價值形態(tài)是可以流動的，即住戶可以根據自己的需要通過買賣實現流動，以發(fā)揮最大功用。人們手中擁有各種資產，其中份額最重、數值最大、能長期發(fā)揮作用的是住房，它的價值比重占家庭全部資產的半數或更多。傳統(tǒng)做法是老年人養(yǎng)老靠子女，老人百年后將住房完整地留給子女。老人在晚年是純粹的消費者，如果缺錢，就會產生“拿著金飯碗討飯吃”的狀況。資產流動理論指出，流動性是資產功用發(fā)揮的前提，資產只有在不斷的流動中才能發(fā)揮作用，并最大限度地實現財富的增值。以房養(yǎng)老是不動產流動理論的現實應用，它認為在老人晚年養(yǎng)老生活中，住房這種不動產可以實現流動，以更好地滿足家庭經營融資的需求。即通過一定的創(chuàng)新，引進保險、銀行等機構，提前變現房產價值，以滿足退體后的養(yǎng)老資金需要，實現住房效用最大化。這樣住房就從一種超長期的耐用消費品，變化為具有流動性的資產而可以成為養(yǎng)老金的來源。4.家庭資產配置理論資產配置是指根據投資需求，將投資資金在不同資產類別之間進行分配，通常是將資產在低風險、低收益與高風險、高收益的資產之間進行分配。它研究的是國家、社會、家庭個人如何配置資源，使其達到最優(yōu)化配置，充分實現資源最大效用的理論。家庭資產配置指的是人們將一定時期內手中擁有的資源，向各方面功能活動需要給予預算分配，以實現家庭經濟利益最大化。經濟學家加里·貝克在《家庭經濟分析》中指出:家庭是一個經濟組織，這個組織運行的前提是擁有一定的人力、財力、物力資源;運行的特點則取決于家庭規(guī)模、結構和所處生命周期階段;運行的目標則是對家庭擁有各項資源的合理配置運作，以實現家人共同生活需要的最大限度的滿足，實現家庭效用最大化。住房是我國城市居民中家庭擁有財產最值錢的家當，卻因缺乏流動性而喪失投資贏利能力。而以房養(yǎng)老模式，正是家庭將包括房產資源在內的各項資源，在整個生命周期的不同階段給予優(yōu)化配置的有效手段，即年輕時用貨幣買進住房資產，年老時抵押住房，回籠貨幣用于晚年養(yǎng)老。它可以實現住房與養(yǎng)老的最佳結合。將住房、養(yǎng)老資金的籌措同家庭經濟、金融理財和資源配置事項聯(lián)結在一起，作為家庭整個生命周期內不同階段的整體資源配置是非常必要的，以房養(yǎng)老可將住宅資源的功用發(fā)揮得淋漓盡致。5.兩權分離和期權理論住房產權是指住戶對所擁有住房的各種權利，其中最主要的是所有權、使用權。兩權分離，這里指的是住房所有權和使用權的分離，即老人將住房產權出售給某一特定機構，而仍保留該住房的使用權，目的是提前變現，籌措養(yǎng)老費用。特定機構雖擁有住房所有權，但要到老人去世后，特定機構才能收回住房所有權。這里體現的正是“兩權分離”思想。老人之所以這樣做，是因為:對老人而言，住房的所有權和使用權相比，所有權是居于第二位的，使用權才是最重要的，老人朝不保夕的生活使得所有權是奢侈的，老人需要的只是住宅的使用權，如正好到其死亡為止宣告終結的使用權。以房養(yǎng)老模式，就是買賣雙方約定老人對住宅的使用權一直保留到死，應該說是非常符合老人養(yǎng)老需要的。以房養(yǎng)老模式的產權轉移方式和期權有很多相吻合之處:第一，合約標的物為住房;第二，交易和交割在時間上是分開的;第三，住房交付價格低于住房余值，住房購買方把風險轉嫁給出售方，其差額是風險收益;第四，具有明確的執(zhí)行價格，老人在分期付款中得到的住宅價款就是執(zhí)行價格。當然這種期權不是標準意義上的期權。十多年中，隨著房價持續(xù)上漲，住房的投資功能凸顯，不少經濟實力優(yōu)越的城市家庭都擁有一套以上住房，上述家庭實行“以房養(yǎng)老”具備可行性。(四)傳統(tǒng)保障模式的不足“家庭養(yǎng)老”模式難以實現、由于獨生子女政策，我國人口結構己經發(fā)生巨大變化，目前我國城市大量存在著2-1”形式的家庭結構，一對年輕夫婦需要同時贍養(yǎng)4個老人，并撫養(yǎng)一個孩子，這對收入水平一般的年輕人來說壓力十分大，難以很好地滿足老人的物質和精神生活需求、)有的空巢老人兒女長期在外地工作或者出國，子女不在身邊，無法照料老人的口常生活，他們獨守空房，孤獨寂寞，家庭養(yǎng)老的目標最終也難以實現，通過“以房養(yǎng)老”模式大大緩解了同時贍養(yǎng)4位老人的壓力、五、以房養(yǎng)老制度實施障礙(一)房屋使用權續(xù)期規(guī)定模糊隱含法律風險房屋產權70年，被金融界認為是“以房養(yǎng)老”的最大障礙。銀監(jiān)會就曾表示，房屋產權70年的規(guī)定導致“以房養(yǎng)老”難以推行。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設用地土地實行國有、個人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權?！冻鞘蟹康禺a管理法》第22條規(guī)定:土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！段餀喾ā返?49條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。從法律層而講，購房者有權利在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準、承擔主體作出明確規(guī)定，對于續(xù)期后房屋買賣有無限制也不得而知。因此，有些人悲觀地認為，70年土地使用權到期后可能會出現“房隨地走、國家補償”的情況。(二)房價波動蘊含收益風險發(fā)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，需要房地產市場的健康發(fā)展，房價保持適度穩(wěn)定，如美國房地產市場最近經歷了四個完整的調整周期，實際房價波幅僅為7.700^20.700，且波幅呈現不斷縮小趨勢，己縮至10%以內.0。中國商品房市場自1998年真正形成后，房價普遍持續(xù)上漲，鮮有下降，至今尚未經歷過一個完整的價格調整周期，而且中國房價受政府宏觀調控和政策調整的影響，業(yè)界普遍擔心房價下調。如前所述，保監(jiān)會曾在2003年8月向國務院上報《關于開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》，但保險業(yè)界普遍認為房價會下跌，而老人壽命在增長，因而保險公司不愿虧錢而集體沉默，從而導致該報告并無下文。當前，中國房地產市場投機過度，特別是一些二線、三線城市商品房過度發(fā)展，空置率居高不下，更引發(fā)人們對于房價下跌的預期。(三)相關配套機構缺位一是養(yǎng)老服務機構存在供不應求、收費較高、服務不到位等問題。根據民政部《社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》,2012年全國各類養(yǎng)老服務機構44304個，擁有床位416.5萬張，僅為老年人總人口數的200，遠不能滿足要求。平均每千名老年人擁有的養(yǎng)老床位數量，發(fā)達國家為50張一70張，而中國僅為21.5張仁1門。況且，由于養(yǎng)老服務機構存在收費較高、服務不到位等問題，如果老年人將房屋進行抵押，并需要入住養(yǎng)老服務機構，將而臨不少考驗。二是中國市場上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機構開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務。從南京、北京等地的實踐看，相關商業(yè)機構公信力不足，機構和客戶之間難以建立良好的信任關系。三是試點“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”業(yè)務，中國銀行和保險公司等金融機構的相關業(yè)務知識和經驗積累都而臨挑戰(zhàn)。(四)“以房養(yǎng)老”受到“養(yǎng)兒防老”、“祖宅傳承”等傳統(tǒng)觀念的制約與西方國家“接力棒”式的親子關系不同，中國親子關系呈現“反饋式”特征，不僅父母要撫養(yǎng)未成年子女，成年子女還有贍養(yǎng)老年父母的責任和義務。因此，“養(yǎng)兒防老”成為我國千百年來形成的傳統(tǒng)觀念，表現為親子間的一種情感維系方式。同時，財產繼承的觀念也很普遍，如“但存方寸土，留予子孫耕”、“祖宅傳承”等觀念流行。另外，近年來中國城市房價持續(xù)上漲，遠超出一般工薪階層的購買力，而且住房保障體系不夠完善，很多家庭都是傾其所有、甚至幾家共同出資才能購置一套住房。因此，老人可能名義上擁有住房，但實際上不能自由支配，把房子抵押出去置換高水平晚年生活的可能性很小，而留給子女或其他晚輩的可能性更大。（五）房地產開發(fā)市場較小“以房養(yǎng)老”難以推行到廣大的農村地區(qū)目前，我國的房地產開發(fā)在農村地區(qū)還無法推進。農民住房不存在住房產權問題。我國法律規(guī)定，農村宅基地嚴禁流O《擔保法》也明確規(guī)定，宅基地使用權不能用作為財產進行抵押，這使得農民的房產不能作為資本來運作，因此‘以房養(yǎng)老”在農村幾乎無法推行。而我國農村人口占總人口的近70%，老年人口中的絕大多數—農村老人被排除在了“以房養(yǎng)老”的門外。雖然近期農村宅基地問題引起社會各界的熱議，農村宅基地有望在將來能上市自由交易，但農村房屋無論是出售或抵押在經濟條件不發(fā)達、地理位置偏遠的農村短期內也是行不通的，在這些地方不具備開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務相應的客觀條件，出售或抵押的需求寥寥無幾甚至沒有，人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差等，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國農村缺乏賴以生存的廣闊空間。（六）房地產金融體制的不完善，加重了“以房養(yǎng)老模式推行的難度房地產業(yè)是一個資金需求規(guī)模較大，資金周轉周期較長的高風險行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產業(yè)的重要因素和保障。而目前我國的房地產金融體制不僅無法滿足當前房地產業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產業(yè)的發(fā)展提供應有的資金保障。資金來源嚴重依賴銀行系統(tǒng)、金融體系不健全、金融市場極不完善、融資工具缺失、宏觀管理體制不合理等是目前房地產金融體制的主要特點和困境。因此，由于我國在房地產金融創(chuàng)新領域缺少經驗，“以房養(yǎng)老”，也就是“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”也就缺少可行性和可操作性。實行以房養(yǎng)老制度的對策(一)加強宣傳引導，消除傳統(tǒng)觀念首先，政府應該樹立起養(yǎng)老保障體系社會化多元化和市場化的觀念，不斷創(chuàng)新和豐富養(yǎng)老保障形式，將家庭養(yǎng)老，國家養(yǎng)老以及市場化養(yǎng)老相結合，為養(yǎng)老服務提供多重保障;其次，在學界開展)‘一泛討論，借鑒西方的成功經驗，解放思想，努力消除“以房養(yǎng)老”實施的障礙，同時增加試點范圍，創(chuàng)新“以房養(yǎng)老”的具體形式，積累經驗，不斷探索以房養(yǎng)老的實施路徑;最后，政府和社會應該通過加大)‘一告宣傳、正確引導，使得人們充分認識到“以房養(yǎng)老”可以改善老人經濟狀況，減輕子女壓力的好處〔)通過這種思想輿論的宣傳引導逐漸弱化老人傳統(tǒng)思想觀念的束縛以及年輕人背負的社會輿論壓力，使人們在文化和心理上認可并接受這種模式、(二)構建配套政策和法律法規(guī)環(huán)境據《城市房地產管理法》的規(guī)定，購房者有權利在上地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但是具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的上地使用費支付標準和辦法作出明確的規(guī)定，假如70年產權到期，抵押房屋要有償續(xù)期，則續(xù)期的費用將是一個巨大的未知風險、)這種不可能在短期內掃出的障礙，使得中國大多數銀行或者保險公司出于風險控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣、171因此，政府應當考慮適當延長房產權限，或出臺相關房產權續(xù)期管理法規(guī)，明確房產權續(xù)期費用的計算方法，降低金融機構的長期預期風險。此外，政府應該出臺相應的監(jiān)督法規(guī)，嚴格規(guī)范金融機構，養(yǎng)老機構，以及個人的權利與義務，規(guī)范市場行為，使得“以房養(yǎng)老”這一新事物的實施有法可依，有據可行，既可增強金融機構的信任度，促進“以房養(yǎng)老”業(yè)務的進行，同時也確保老人的合法權利得到保障、(三)健全養(yǎng)老機構，提升養(yǎng)老服務養(yǎng)老機構的健全程度和服務水平是決定養(yǎng)老質量的關鍵因素，同時也是影響“以房養(yǎng)老”業(yè)務推進的重要因素〔)政府應當通過稅收減免，資金扶植，職業(yè)培訓等一系列政策減少商業(yè)養(yǎng)老機構的運行壓力，積極扶持培育一批實力雄厚的“以房養(yǎng)老”機構，同時限制一些實力不足，可信度不高的金融機構開辦此項業(yè)務，為“以房養(yǎng)老”模式的實現奠定基礎、)養(yǎng)老機構需要提升服務理念，引進國外先進的養(yǎng)老文化和做法，提高護理人員素質，為老人提供更多的康復治療，心理咨詢，臨終關懷等人文關懷和優(yōu)良的服務、)此外，養(yǎng)老業(yè)務機構應當尋求和保險公司開展合作，附加多種保險項目，以分散“以房養(yǎng)老”的業(yè)務風險提高“倒按揭”貸款的安全性。（四）加快房地產金融改革房地產金融體制是指在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其他金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。Cpl從20世紀g0年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發(fā)展的需要而不斷產生和發(fā)展的，但又嚴重落后于房地產市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發(fā)展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。我國房地產金融美國的改革方向有:(I)借鑒國外的經驗，積極引進先進并符合實際的融資工具和模式。從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。Ll短期來看，我們應該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金(REITs)、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。(2)積極發(fā)展我國的金融市場。長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，我們還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市