地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座

地產商轉型養(yǎng)老閉環(huán)設計地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第1頁1養(yǎng)老是轉型良藥還是陷阱要處理問題地

產

企業(yè)4？持有物業(yè)轉型養(yǎng)老有哪些類型 ？怎樣依據稟賦進行定位和設計

？怎樣打造養(yǎng)老開發(fā)運行閉環(huán) ？地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第2頁Part1養(yǎng)老是轉型良藥還是陷阱——老齡化趨勢、地產形勢、客戶畫像地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第3頁第一階段1990~2003

年2050

年第二階段~第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~20%老齡化比率20~30%2040

年2030

年

年

年1990

年現實狀況 趨勢截至底，我國60歲以上老年人超2.49億，占全國總人口17.9%。依據聯合國家標準準，當一個國家或地域60歲以上老年人口占總人口10%，或65歲以上老年人口占總人口7%，即視為進入老齡化社會。到二十一世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超出4億，占全國總人口30%，每3個人中有一個是老人；且市場經濟發(fā)展越高，老齡負擔越高。~2050年是中國人口老齡化速度最快時期，這一階段老年人口平均每提升4.3%。老齡數量大且增加速度快，養(yǎng)老需求漸入高峰老齡化趨勢地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第4頁活力型小區(qū)80歲70歲60歲自理型小區(qū)護理型小區(qū)樂頤小鎮(zhèn)樂璟會樂爾之家不一樣年紀段需要不一樣類型養(yǎng)老產品1950,1960年代嬰兒潮出生一代人正步入退休高峰期老齡化趨勢地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第5頁老年人年紀段總人口數（萬）老齡化率60-65165.9311.39%65-70119.968.24%70-80117.138.04%80以上80.585.53%共計483.633.2%80歲以下低齡長者，在未來，連續(xù)快速邁入80歲以上高齡階段！上海老齡化趨勢截至底,

上海市60歲及以上高齡老年人口483.6萬，占總人口33.2％。80歲及以上高齡老年人口80.58萬。老齡化趨勢地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第6頁老齡化趨勢60歲老人和80歲老人當然也有“代溝”看準趨勢、算按時機，轉型養(yǎng)老不至于踏錯節(jié)拍上海65歲以上老人/80歲以上老人數量和增加趨勢地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第7頁全國老齡化趨勢逐年加速，未來養(yǎng)老市場空間巨大我國老年人口基數大，增加速度快，養(yǎng)老服務需求旺盛。伴隨獨生兒女代父母逐步進入老年，養(yǎng)老觀念逐步轉變，消費能力變強。60/70/80歲老人對養(yǎng)老產品需求類型和需求欲望不一。50/60后進養(yǎng)老院時候是行業(yè)大發(fā)展時期。老齡化趨勢地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第8頁地產行業(yè)形勢白銀時代，“房地產+”或成房企重生之道房企擺脫對住宅依賴，開拓新開發(fā)模式主要四個細分領域商業(yè)地產養(yǎng)老產業(yè)文化旅游投資海外商業(yè)過剩、文化旅游產業(yè)虧損、投資海外前景未卜，養(yǎng)老地產亦未找到成熟盈利模式?，F實情況地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第9頁地產行業(yè)形勢地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第10頁地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第11頁養(yǎng)老客戶畫像截至底，我國60歲及以上老年人口有2.49億，占總人口17.9％80+高齡需要長期照護失能半失能老人超過4000萬地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第12頁結論一or定位偏差銷售受阻運行包袱設計不妥…………技術層面地產商轉型養(yǎng)老“主與次”問題配合地產主業(yè)還是獨立產業(yè)發(fā)展“遠與近”問題服務現階段自理老人還是等候剛需降臨“重與輕”問題重資產拿地收購還是輕資產租賃運行頂層設計地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第13頁Part2持有物業(yè)轉型養(yǎng)老有哪些類型——轉型“姿勢”研究、養(yǎng)老“業(yè)態(tài)”研究地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第14頁轉型“姿勢”項目類型項目名稱關鍵賣點退休村模式東方太陽城桃花源式環(huán)境+完備配套隨園嘉樹萬科品牌+良渚文化+適老精裝CCRC模式綠城烏鎮(zhèn)雅園頤養(yǎng)學院+古鎮(zhèn)景區(qū)親和源配套齊全+服務泰康之家燕園保險、一站式終生退休服務天地健康城古鎮(zhèn)景區(qū)+怡樂會香樹灣養(yǎng)老小區(qū)頤養(yǎng)醫(yī)院+真正養(yǎng)老小區(qū)全齡小區(qū)萬科幸福匯活躍長者+環(huán)境優(yōu)越保利西塘越古鎮(zhèn)景區(qū)，品牌開發(fā)商養(yǎng)老機構遠洋椿萱茂北京首家經營性中外合資養(yǎng)老企業(yè)申養(yǎng)·望年薈萬科+上海地產鴻泰·樂爾之家緊鄰小區(qū)、高性價比護理服務地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第15頁永泰紅磡養(yǎng)老踐行圖轉型“姿勢”地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第16頁鴻泰?樂頤小鎮(zhèn)上海崇明/生態(tài)型/活躍長者小區(qū)活躍型老人小區(qū)——自然資源密集區(qū)域、旅居活力養(yǎng)老產品項目規(guī)模100000平方米目標客戶60-75歲退休活躍人群銷售模式70年住宅產權銷售105畝養(yǎng)生住區(qū)150畝生態(tài)農莊10000平米長者雙會所++地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第17頁150畝農地會所配套以“健康、養(yǎng)生、休閑、旅居”為設計主題，集精裝小戶、度假公寓、陽光疊墅、田園農場、老年大學、綜合醫(yī)院于一體。AAC——鴻泰?樂頤小鎮(zhèn)地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第18頁鴻泰?樂璟會140席市中心自理單元3000平米精品醫(yī)療3000平米餐娛活動配套++項目規(guī)模26000平方米目標客戶75歲以上自理老人銷售模式使用權銷售（會籍化、金融化）上海長寧

/城市型

/自理介助小區(qū)自理型老人小區(qū)——城市關鍵人口密集區(qū)高端長者養(yǎng)老處理方案地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第19頁產品關鍵詞：硬件設施CCRC——鴻泰?樂璟會1-2層3000㎡生活配套：餐飲娛樂、文化休閑、康體健身450㎡酒店Lobby式客廳、150㎡私家影院、300㎡全球自助餐廳、100㎡圖書咖啡吧、15間主題文娛活動室……永愛（永泰紅磡旗下企業(yè)）全程專題研發(fā)升降櫥柜、可轉換衛(wèi)浴、全系適老化家具，適老化設計60余項地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第20頁曙光醫(yī)院中西醫(yī)老年?？茟?zhàn)略牽手百年曙光醫(yī)院，定制中西醫(yī)特色老年?？?，教授級名醫(yī)提供健康護駕。實現行業(yè)內為數不多、真正落地（內設醫(yī)療機構）高端醫(yī)養(yǎng)模式。產品關鍵詞：攜手曙光醫(yī)院，真正實現高端醫(yī)養(yǎng)模式CCRC——鴻泰?樂璟會地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第21頁鴻泰?樂爾之家項目規(guī)模3000-10000平方米目標客戶80歲以上護理老人銷售模式床位押金及床位月費（床位+護理+餐飲）天津/上海/小區(qū)嵌入/國際護理標準護理型養(yǎng)老機構——針對失能失智生活照料和需要專業(yè)護理高齡老人150-300床位數量1:2人員配比單人，雙人，三人房型++地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第22頁聚焦 --

“鴻泰?樂爾之家”發(fā)展中高端護理型養(yǎng)老機構經過成熟小區(qū)嵌入式，做中高端護理型連鎖養(yǎng)老機構；經過租賃改造、收購吞并等方式實施區(qū)域化快速布局；以上海、天津為主要發(fā)展城市，周圍重點城市擇機聯動發(fā)展。地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第23頁其它企業(yè)養(yǎng)老踐行方案遠洋打造3C養(yǎng)老產品線，即CLRC長者小區(qū)、CB老年公寓、CC照料中心，其中以老年公寓為發(fā)展重點，突出失能失智照護。養(yǎng)老“業(yè)態(tài)”地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第24頁地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第25頁朗詩養(yǎng)老發(fā)展模式居家照料中心：小規(guī)模

多功效為不愿離開家老人提供家門口一站式養(yǎng)老服務，主要服務內容涵蓋：康復、護理、上門、健康管理、娛樂活動等；城市旗艦店：立體化養(yǎng)老綜合體為老人提供全方位、高品質養(yǎng)老新生活，主要內容涵蓋：短期生活照料、康復娛樂、醫(yī)療健康以及針對失智失能老人特護專區(qū)；機構護理中心：全照護

全周期主要面向完全不能自理老人，失智老人，提供醫(yī)托養(yǎng)、全生命周期、高段位照護養(yǎng)老護理服務；居家照料中心城市旗艦店機構護理中心地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第26頁【瀾悅系列

長者公寓】面向自理型長者定制適老化、高品質、全服務專業(yè)養(yǎng)老公寓，為入住長者提供日常生活、護理、精神文化等全方位、一站式養(yǎng)老服務，創(chuàng)造幸福、平安晚年生活?！就晁C系列

照護機構】針對介護、失能、失智等長者養(yǎng)老機構，以引領時代新理念，構建復合功效創(chuàng)新型養(yǎng)老機構?！局菂R坊系列

小區(qū)為老服務中心】為小區(qū)嵌入式小型養(yǎng)老機構，普通擁有10－50張床位，為小區(qū)長者提供長久照料、日托、助餐、健康管理、文化娛樂等各種為老服務?！旧牮B(yǎng)康復系列

康復護理院】康復和護理為特色護理機構，為失能失智、術后康復等長者（患者）提供專業(yè)化護理服務。地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第27頁雙井恭和苑國貿CBD269套房間2~5層護理6~13層自理按床收月費制雙橋恭和家園朝陽區(qū)東五環(huán)5萬平米建面365戶養(yǎng)老公寓戶型79~105平米共有產權銷售樂

成

養(yǎng)

老地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第28頁結論二地段選址考量運行能力考量建筑指標考量資金退出考量養(yǎng)老機構康復/護理醫(yī)院大型養(yǎng)老小區(qū)養(yǎng)老公寓持有型物業(yè)地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第29頁Part3怎樣依據稟賦進行定位和設計——三種產品類型選擇、剛需產品模型地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第30頁護理型老人自理型老人活力型老人1.

養(yǎng)老機構2.

老年公寓3.

長者小區(qū)如何選擇？依據項目稟賦進行產品定位三種類型選擇地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第31頁三種類型定位考量長者小區(qū)選址要素： 環(huán)境 生態(tài)產品要素： 體量 配套地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第32頁長者小區(qū)——鴻泰?樂頤小鎮(zhèn)選址關鍵詞：崇明島生態(tài)地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第33頁長者小區(qū)——鴻泰?樂頤小鎮(zhèn)產品關鍵詞：打造“農”、“家”、“樂”田園慢（漫）生活方式使業(yè)主享受遠離城市喧囂和繁忙都市生活節(jié)奏，打造“日出而作，日落而息”生活氛圍會所配套150畝農地地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第34頁生態(tài)觀光資源：充分發(fā)揮地緣資源優(yōu)勢，將周邊大配套作為人群養(yǎng)老配套功效，實現生態(tài)養(yǎng)老一體化房地產開發(fā)模式：依靠養(yǎng)老、養(yǎng)生保障及環(huán)境配套來吸引人群購買及入住，以房子收益作為載體養(yǎng)老保障體系：經過養(yǎng)老產業(yè)平臺使得短期旅游消費轉變?yōu)殚L期居住消費，增加消費能力項目開發(fā)關鍵引擎：大型養(yǎng)老小區(qū)地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第35頁選址要素： 區(qū)位 交通產品要素： 醫(yī)療 硬件三種類型定位考量CCRC地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第36頁老年公寓——鴻泰?樂璟會多家三甲醫(yī)院圍繞三大成熟生活圈兩大生態(tài)公園中山公園私藏版圖，貴胄氣質與生俱來內環(huán)以內，地處中山公園，傳統(tǒng)豪華居住區(qū)，十大商業(yè)中心之一3公里內三甲醫(yī)院直達，便捷就醫(yī)環(huán)境①華山醫(yī)院：直線距離2.4公里②華東醫(yī)院：直線距離2.4公里③五官科醫(yī)院：直線距離3公里④中山醫(yī)院：直線距離3.9公里⑤腫瘤醫(yī)院：直線距離4公里2大生態(tài)氧吧，市中心保留最完整綠植公園400米可至天山公園；800米可至中山公園四通八達交通網線，家門口商圈資源交通中心：坐擁2、3、4、11號4條地鐵線路和30多條公交線路，打造“西區(qū)最主要城市交通樞紐”，實現“零換乘”交通動線選址關鍵詞：地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第37頁老年公寓——鴻泰?樂璟會產品關鍵詞：國際化硬件標準內設高端醫(yī)療機構地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第38頁結論三養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)兩條“生命線”怎樣打造滿足自理老人生活方式？產品線怎樣處理地產銷售和養(yǎng)老運行關系？盈利線處理養(yǎng)生環(huán)境、養(yǎng)老服務、生活保障、社交空間、適老化配置……處理運行階段銷售因養(yǎng)老產生溢價銷售階段銷售不應貼補運行運行自我盈利地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第39頁選址要素： 小區(qū) 人口產品要素： 家感 照護三種類型定位考量養(yǎng)老機構地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第40頁本案位置日暉二村紫匯苑江南新村瑞金南苑日暉六村西木小區(qū)新湖云庭楓林新村日暉新城日暉三村天合雅園雙暉小區(qū)日暉五村瞿溪路小區(qū)龍華小區(qū)春江小區(qū)五嶺小區(qū)斜土新村斜土路小區(qū)茶陵小區(qū)絲廬花語遠雄徐匯園養(yǎng)老機構——鴻泰?樂爾之家本案位置瑞金醫(yī)院分部復旦大學從屬中山醫(yī)院腫瘤醫(yī)院豐富外部醫(yī)療資源，提供有力醫(yī)療支持選址關鍵詞：小區(qū)，人口成熟 密集地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第41頁美式裝修格調家庭廳明亮溫馨餐廳產品關鍵詞：地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第42頁雙人間單人間活動室地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第43頁剛需產品模型截至底，我國60歲及以上老年人口有2.49億，占總人口17.9％80+高齡需要長期照護失能半失能老人超過4000萬市場需求地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第44頁市場供給我國機構養(yǎng)老床位406.3萬張，但從結構上看，公辦托底型超出二分之一，不接收失能半失能老人超出7成，高質量長久照護機構依然非常稀缺-社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報中國養(yǎng)老床位數統(tǒng)計02004006008002014年2015年2016年2017年小區(qū)留宿和日間照料406.3養(yǎng)老機構機構類型服務能力公辦>50%民營<50%接收失能失智<30%不接收失能失智>70%地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第45頁歐葆庭、金色陽光星堡、凱健樂爾之家、紅日…251萬<月費<2萬3 5000<月費<1萬4

3000<月費<5000月費<3000硬件品質非常高地段關鍵占現有機構較少百分比硬件品質次之地段次之占現有機構較少百分比性價比高有很大需求，供給少占民營機構主流市場…硬件品質普通公辦機構供給量大硬件品質亟待升級收費低決定服務質量不高5000-10000元/月中端護理型養(yǎng)老機構是市場機會點市場機會高收費決定客戶數量有限，以及對地段要求，限制連鎖擴張1 月費>2萬結論四地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第46頁③養(yǎng)老住區(qū)三：樂頤小鎮(zhèn)?崇明（遠郊型

10萬平米）①養(yǎng)老住區(qū)一：樂璟會?中山公園（城市型

26000平米）②養(yǎng)老住區(qū)二：樂璟會?寶山（城區(qū)型

15000平米

待開業(yè)）123地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第47頁123456789外環(huán)線①養(yǎng)老機構一：樂爾之家?徐匯斜土店（床位數：200席）②養(yǎng)老機構二：樂爾之家?延安西路店（床位數：184席）③養(yǎng)老機構三：樂爾之家?徐匯田林店（床位數：49席

長者照護之家）④養(yǎng)老機構四：樂爾之家?周家嘴路店（床位數：300席）⑤養(yǎng)老機構五：樂爾之家?新浦江店（床位數：154席）⑥養(yǎng)老機構六：樂爾之家?同普路店（床位數：377席）⑦養(yǎng)老機構七：樂爾之家?場中路店（床位數：242席

待開業(yè)）⑧養(yǎng)老機構八：樂爾之家?保利淞南店（床位數：105席

待開業(yè)）⑨養(yǎng)老機構九：樂爾之家?浦東花木店（床位數：177席

待開業(yè)）地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第48頁Part4怎樣打造養(yǎng)老開發(fā)運行閉環(huán)——調研、選址、運行、設計、退出地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第49頁閉環(huán)設計五要素銷售退出選址踏勘持有型養(yǎng)老項目1市場調研23運行方案4產品設計5三維度：調研范圍四要素：調研內容4個標準維度30余個評價科目先定位再設計定價決定成本成本引導設計銷售：月費or會員制or租金躉交退出：重資產發(fā)REITs&

輕資產IPO定位：先確定護理等級定價：成本導向法成本：人員排班是重點地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第50頁市場調研與選址三個維度和四大要素調研范圍周圍三公里全部項目同城市網格等量級項目城市TOP標桿項目收費價格和結構調研內容客群特征護理等級入住率和入住速度裝修標準房間設施地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第51頁定

位成

本確定細分業(yè)態(tài)確定消費檔次確定護理等級定

價從“成本導向”轉變?yōu)椤跋M導向”關鍵是老人支付能力研究切忌想當然得做高端護理是剛需自理看稟賦分為固定和可變成本固定成本也可“優(yōu)化”可變成本關鍵是人工成本是養(yǎng)老生死線運行方案定位、定價與成本地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第52頁集約配套空間優(yōu)化運行動線產品設計提升坪效、降低成本單床面積與檔次成正比，與坪效反比。怎樣做到單床面積經濟性與舒適性平衡？控制單床面積老人活動不是按空間順序，而是時間展開。餐廳、活動室、棋牌室、健身房……都需要嗎？一個護工合理地同時照看老人數量決定運行效率。怎樣設計單層平面動線和套型之間動線？合理房型設計單人間、雙人間還是多人間？取決于定位，也關乎運行收益。怎樣能防止雙人間包床，怎樣能提升多人間品質？地產商轉型養(yǎng)老的閉環(huán)設計專家講座第53頁銷售退出單個項目和資產變現國內養(yǎng)老項目標盈利模式主要為：出售型退出模式、運行型盈利模式、保險三種模式單個項目銷售方式月費型銷售型盈利模式以持有出租收取押金及管理費用“兩部制”為主要收入盈利模式

以商業(yè)開發(fā)直接出售產權為主要收入盈利模式押金管理月費入住時一次性支付費用，數額通常較高，以押金形式收取，在離開時可以退還，經典案例：樂爾之家、凱健國際入住者入住之后每個月固定支付費用，包含餐費、床位費、護理費依據選擇居住條件、護理服務、餐飲標準有所區(qū)分，老人可依據經濟實力、健康情況選擇一次性費用和管理月費百分比有所區(qū)分，有些一次性費用較高月費較低，有些相反，還有提供兩種選擇，收費模式影響到開發(fā)商資金回收速度費用組成產權銷售

會員制銷售針對使用住宅、商業(yè)地塊開發(fā)項目，將產權劃分到每一戶項目計劃以老