東莞世外桃園策劃完整報告

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錄一、項目概況二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析五、項目理念定位-打造虎門第一個運動健康型體驗山景花園小區(qū)六、建筑規(guī)劃提示七、特色運動健康泛會所策劃八、中國澳大利亞雙語幼兒園策劃九、CIS全面導(dǎo)入世外桃園的方案要點十、高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示十一、世外桃園營銷要點十二、項目進(jìn)度計劃十三、世外桃園項目的投入產(chǎn)出分析十四、世外桃園的風(fēng)險分析與對策

一、世外桃園項目概況1.項目名稱：花果山世外桃園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)2.開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展3.企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。4.工程概況：項目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片桃花林帶，占地面積27000平方米，建筑面積4.8-4.9萬平方米，主要建設(shè)小高層住宅，項目客戶市場定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營老板階層。二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化與住宅市場總體狀況1.東莞區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)特點

根據(jù)東莞統(tǒng)計局初步統(tǒng)計,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值672.27億元,按可比價格計算,比上年增長18.4%,增長幅度已連續(xù)6年保持在18%左右的水平。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值32.51億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值371.17億元,增長21.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值268.59億元，增長16.5%。企業(yè)總體數(shù)量增加。

至2004年底止，東莞市注冊登記的工商企業(yè)和個體戶有21.56萬戶，比上年增加5.19萬戶。

2004年末東莞市各項人民幣存款余額1790.18億元，比年初增長22.7%。其中，儲蓄存款余額1001.69億元，比年初增長25.3%；企業(yè)存款余額577.57億元，比年初增長17.5%。各項人民幣貸款余額933.41億元，比年初增長24.3%，其中，短期貸款余額573.20億元，比年初增長7.4%，中長期貸款231.29億元，比年初增長62.1%，說明企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長。2.虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點（1）虎門企業(yè)狀況

據(jù)不完全統(tǒng)計，這個只有10.8萬個戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近60萬。服裝企業(yè)三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占1/3。

服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國（虎門）國際服裝交易會成交額都在20億元以上，在國內(nèi)影響巨大。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。

虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場體系，逐步實現(xiàn)“民牌———國內(nèi)名牌———國際知名品牌”的三級跳。最終讓虎門與世界時裝之都巴黎、米蘭齊名———“到虎門能采購到天下最好的服裝”！

虎門鎮(zhèn)比較重視民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民營企業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛，2003年有民營企業(yè)1135家，個體工商戶8500家，2003年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值15億元，納稅1億元，虎門彩色印刷廠的利稅是3000萬元，虎門民營經(jīng)濟(jì)在華南民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中占有重要位置。虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個星期開協(xié)調(diào)會，實行聯(lián)合辦公，為民企實行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢頭?；㈤T鎮(zhèn)23項工程中有90％是民營企業(yè)參與。

虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對虎門民營經(jīng)濟(jì)強調(diào)了三點：“首先是不能坐井觀天，要放眼全國，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強烈的競爭意識；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國和世界最先進(jìn)的東西去學(xué)習(xí)去適應(yīng)?！保?）虎門近兩年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

2003年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值83.81億元；工業(yè)總產(chǎn)值80.9億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.93億元；財政收入22.074億元，比2000年增長27％。

2004年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，2004年完成稅收總額19.746億元，國稅14.92億元，地稅4.826億元?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資18億港元，比上年增加9億元，增幅108%。2004年虎門GDP已經(jīng)達(dá)到44.26億元，工業(yè)總產(chǎn)值91.06億元，同比增長17.25億元。出口創(chuàng)匯10.6億美元，同比增長16.6%。2004年虎門城市居民儲蓄達(dá)到170億元，程控超過10萬門。3.虎門地域文化特征

嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入?？?，突出體現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險精神，這是一個吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商”與“棄官從商”的人比較多，面對遼闊的大海努力進(jìn)取，通過海上貿(mào)易大膽冒險“冒萬險而一擲之”，追逐財富，拼命享受；粵人務(wù)實，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點，粵人的經(jīng)濟(jì)頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。

虎門作為重要的入?？?，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品，1839年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值?；㈤T自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。改革開放以后，虎門的個體私營經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。1978年以后，虎門在全國商品經(jīng)濟(jì)意識覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹的虎門商人。由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟(jì)文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文化的影響，香港文化的突出特點是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會尊重，與傳統(tǒng)的中國小農(nóng)文化產(chǎn)生劇烈沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場聞名全國。

虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。由于本地人口只有十萬，外來人口50萬人以上，外來商人和高級經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點。

服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財富的象征。這里面，就需要有服飾文化的突破。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實用思維，提高到弘揚服飾文化的新的高度。4.虎門城市規(guī)劃與城市形象

虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要，2004年虎門開始組織編制2004-2023年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計院編制2004-2023年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃，2005年1月16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃?；㈤T鎮(zhèn)政府計劃在2005年投資11億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路4路和對太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴(kuò)建改造虎門橋等27項工程，投資達(dá)到11億元。

2005年2月20啟動23項工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（A、B區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志城市化進(jìn)程全面提速?；㈤T廣場

從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短20年的時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負(fù)，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴(yán)重影響城市形象。

由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴(yán)重，而且珠江入?？谖廴緡?yán)重，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住的城市。

虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運網(wǎng)絡(luò)比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。

虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級城市的經(jīng)濟(jì)總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。

本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。

虎門外來人口眾多，80%是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長，社會結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設(shè)還有很漫長的路程要走。5.虎門人口結(jié)構(gòu)與特點

虎門常住人口11萬，流動人口60多萬。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達(dá)40多萬人；客戶集群：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大的人流。

虎門企業(yè)高級管理人員與主要服裝設(shè)計與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。我們將此作為白領(lǐng)階層。而他們的住房消費習(xí)慣對虎門住宅市場具有很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。退

6.虎門災(zāi)房地產(chǎn)市場垃

虎嫂門現(xiàn)代化寫年字樓較少，聯(lián)傳統(tǒng)辦公樓碧是主流，主洲要原因是外矮地客商來虎靈門主要是進(jìn)希貨，作為流蹤通的中轉(zhuǎn)站面，真正在虎知門辦公的大敞公司人數(shù)較暮少。則

虎縫門酒店比較幣發(fā)達(dá)，僅五邀星級酒店就鍛有豪門與龍凱泉大酒店，雷其它星級的嚇酒店更多，春普通酒店項袖目已經(jīng)有“搞爛尾樓”現(xiàn)剖象出現(xiàn)，例相如現(xiàn)代豪庭徒項目東面侄100米征就有“爛尾婦”酒店項目蓬。悉

虎租門商鋪建筑橡面積總量已傻經(jīng)達(dá)到25葡萬平方米，攜結(jié)構(gòu)不合理至，普通住宅煩加上商鋪和毒簡單商場項蔥目空置較多刑；而一些著汁名百貨公司伍進(jìn)來選址又戚難以選到合援適的商業(yè)面起積，例如設(shè)壁計先進(jìn)，面慎積3萬平方爪米以上百貨浮等。頑

位島于電子城虎殿門商業(yè)步行言街開發(fā)很有盜特點，選址裹準(zhǔn)確，開發(fā)腦模式比較先丹進(jìn)，規(guī)模州較大，在商拖業(yè)布局與娛歸樂創(chuàng)新方面肢要下功夫，予精雕細(xì)琢。躬外來人口的巧安家置業(yè)是泰虎門房地產(chǎn)貼持續(xù)發(fā)展的頁重要動力，稅虎門舉辦的嘆服裝交易博狼覽會、選電子信息產(chǎn)疾品博覽會成揉交額巨大，錄2004年雜中國（虎門監(jiān)）國際服裝鐘交易會實現(xiàn)菊20.2億部元慧交易額，這荒些會展為虎替門吸引大量伶人流，虎門哈已經(jīng)成為名雅副其實的華慶南物流重鎮(zhèn)掛。天物流業(yè)的發(fā)夏展帶動了其蜜它產(chǎn)業(yè)，虎擱門服裝、電畢子、玩具產(chǎn)卡業(yè)形成主導(dǎo)姥產(chǎn)業(yè)，虎門宣以海納百川飯的氣魄吸引敢能人落戶虎汗門，虎門房耐地產(chǎn)的興旺批已成為必然鼻趨勢。昆三、片區(qū)市智場調(diào)查與競模爭對手分析遼（一）豐泰忘華園山莊調(diào)躺研報告淘1、地理位等置剩

豐股泰華園山莊窮地處東莞市快的厚街鎮(zhèn)與顛虎門鎮(zhèn)的結(jié)美合部——屬案于赤崗管理喘轄區(qū)。該項輝目地塊緊鄰征虎門林場且迫環(huán)繞白坑水聞庫（白馬水扮庫），可遙筋望大嶺山；撿因此，該項懲目自然景觀索優(yōu)勢非常明急顯，由于該葉種自然景觀毫組合在虎門需范圍內(nèi)具有粗唯一性和較平強的排它性出，綜合形成時了該項目豪夜宅指標(biāo)地段易的獨特魅力街。見2、項目規(guī)盜模輸

豐泰筐華園山莊的伙設(shè)計規(guī)模由斜14棟小高右層商住樓、撇17棟高層嘴、304棟祥別墅以及山選莊公園等組遍成。設(shè)計總過用地為50加0畝，是集固居家、休閑爛度假、觀光扇旅游為一體胡的綜合房地晚產(chǎn)項目。臺3、建筑外瞧立面訓(xùn)

該項膀目建筑的外接墻色彩以淡儲黃和淺灰為飄主，整個建居筑外觀的色湖彩搭配上缺傳乏個性和創(chuàng)求新，建筑本凳身的現(xiàn)代感牲不強，與自奏然景觀及項資目主題的聯(lián)敘系不緊密，兵建筑外立面杯的結(jié)構(gòu)設(shè)計先一般，綜合葉形成該項目雕無特色的整繩體外觀形象劑；另外，該諷項目的外墻倒涂料的品質(zhì)藥較差，對項娃目的后續(xù)銷壞售、物業(yè)管紙理以及開發(fā)軍企業(yè)的品牌顯會產(chǎn)生相當(dāng)溝的影響。李4、社區(qū)建倦筑與景觀規(guī)罷劃特點梁（1）建筑拳規(guī)劃思想：泳湖光山色，兄自在自我-職-----提主要思想是康融合英國泰伸晤士河畔的躲河光月色，典招攬地方名抹流雅士，創(chuàng)方造地區(qū)一流合建筑品牌，雅云集世界商逆家；寧突出表達(dá)人忍性健康特點險的建筑風(fēng)格文，發(fā)揮白馬軌湖景與郊野運公園山景獨攀特優(yōu)勢。綿但在社區(qū)的返整體規(guī)劃中缺并未充分利各用好湖光山蠅色，別墅建臘筑在同一水縱平面上，導(dǎo)辟致較大的產(chǎn)徒品自然景觀立差異化，對澆后續(xù)的銷售星產(chǎn)生不利影蘇響。瓜（2）景觀柏規(guī)劃：豐泰筋華園山莊有仰較為豐富的列自然資源-問-----醉8000日畝的水庫和饑200畝的悶郊野環(huán)保公怕園，景觀設(shè)閣計上突出親庫水創(chuàng)意。遼惡闊的湖面和乖清新的空氣某為居民提供尖了良好的居譯住和生活條驅(qū)件，優(yōu)秀的尺森林植被和逆豐富的綠色悶景觀，為居紙民創(chuàng)造了無頁限的遐想。憶景觀綠化上亮融會多國情欄調(diào)，形成8沒個人文景區(qū)降（華園區(qū)、姐景湖區(qū)、中盲心景區(qū)、豐護(hù)泰區(qū)、情人模島、湖畔廣斯場、中心廣距場、人造沙釀灘）；通過儲山莊公園的亭規(guī)劃建設(shè)，罷形成郊野公呀園特色景區(qū)矛(如燒烤區(qū)搖、戀愛角、美觀景臺、半罰山亭、荔枝舌園)。小區(qū)禾內(nèi)設(shè)置有2勻4個休閑娛女樂景觀小品近，分別為：棉金棕櫚大道蟻、澳洲風(fēng)土努園、飛瀑銀垮潭、疊泉廣速場、情人島錘、銀棕櫚海蜓灘、千花白的果園、翠浪戀聆風(fēng)、日光捧曬臺、釣魚獸臺、親子種始植園、親水節(jié)步行道、發(fā)腰現(xiàn)之旅、星艙月花園、觀博湖瀾、沙漠撈種植園、椰秤林大瀑布、苦(澳洲疊石眠)、綠野仙戀蹤。忽（3）建筑仙布局：根據(jù)他地塊的特征魚及自然景觀們情況，該項膚目規(guī)劃有8建種別墅，分講別為翡翠、搏鉆石、大鉆坦石、金玉、腿金玉二、小徑金玉、大金凍玉、豐泰華枝府等；項目備外圍有商住披綜合樓和高發(fā)層住宅圍合短，完善項目備配套的同時段更有利于回場避外圍環(huán)境晝對項目的影和響。從整體側(cè)看，項目的忍產(chǎn)品布局基漂本是合理的隊。披（4）配套堅設(shè)施規(guī)劃：各社區(qū)修建有鄉(xiāng)體育中心：止大型室外羽洗毛球場、網(wǎng)柔球場、籃球籃場。社區(qū)的昂文化設(shè)施：丹雕塑廣場、疊藝術(shù)中心、折中英文幼兒劇園、進(jìn)修學(xué)寫校等。慚5、豐泰華掃園山莊戶型刮比例分析慮表1豐泰華掉園山莊小高它層戶型統(tǒng)計剩比例志單位建筑撒面積（平方暖米）每套匯售價（萬元既）套數(shù)互所占比例政大兩房兩廳培96-1皆0121與-302寶415%濱小兩房兩廳懼651閃9-25伏2415應(yīng)%冶小三房兩廳榴117-隔1222陪9-41辟4931欠%拐大三房兩廳輔140此31-42先138序%站小四房兩廳熟131-盤1403敞3-47泊2616應(yīng)%造大四房兩廳毅179-嫁1805指5-69確2415糞%園合計16痰0100啦%蓬注：統(tǒng)計永數(shù)據(jù)取自現(xiàn)飼在售的第1看1、12、漁13座的戶專型面積魯6、會所的虛設(shè)計特點敘

會喪所內(nèi)項目的久設(shè)置比較全烈，上層設(shè)有轎乒乓球室、極健身室、桌浙球室等室內(nèi)匙項目，會所壁外面設(shè)有室怪外泳池、休感閑吧、湖面紋釣魚、游艇穗觀光等服務(wù)秋；會所缺乏退主題和亮點謙，個性不鮮邊明，各種配毯置的布局不勒合理，不易象于營造會所蕉休閑及活動昂、健身的氛陽圍。略

筆者慮對國內(nèi)知名高會所進(jìn)行了槳深入分析和抖研究，引進(jìn)簡了萬科四季悟花城會所葉壩李等一批會銜所經(jīng)營人材險，提煉了萬伏科四季花城忠會所管理經(jīng)注驗，豐泰華竹園會所的完境善可以采取坦如下改進(jìn)措自施：?撈1．將會所樂建成社區(qū)文裝化活動中心憑，開展系列蠻健身運動主牛題活動，提啊高會所利用串率。好2．重點調(diào)應(yīng)整會所商場我，側(cè)重居民廈便利服務(wù)，鐮綠色蔬菜、質(zhì)食品等日用蓄消費品品種酬齊全。情3．將酒店似管理引入到逃會所管理，聚引入高層次廢培訓(xùn)，側(cè)重拋中高層次培蛙訓(xùn)，帶動基鵝層培訓(xùn)，全殖面提高物業(yè)菊管理水準(zhǔn)，軟重點開展知破識型社區(qū)服清務(wù)。豈7、物業(yè)管瞧理沉物業(yè)管理小幕高層收費：辛物業(yè)管理基狂金每戶20為00元，物歉業(yè)管理費1滿.5元/月笑.平方米。抽物業(yè)管理：建具有四星級幫的環(huán)境，三管星級的建筑扯設(shè)計和施工淚，一星級的技物業(yè)管理隊蜻伍。結(jié)論：搜一星級的物怖業(yè)管理水平檔。洪

以效人為本設(shè)計思：在設(shè)計上襲，采用相對最較多的智能叼型的設(shè)置和婚設(shè)備。如：稍紅外感應(yīng)式勇的水龍頭和餅沖水器。但醫(yī)缺乏溫馨的淡提示與告示睛（小區(qū)內(nèi)的馬交通與景點嗓的方位沒有起明確的指示帶圖）。開通亭客戶專車：辰目前，虎門詢鎮(zhèn)在豐泰華慎園山莊周邊男沒有公交線摸路。蒜

總副體看，物業(yè)下管理對于定片位高檔的房鬧地產(chǎn)項目的鹽影響非常的閉大，該項目娛的物業(yè)水平喝直接影響到攤項目的后續(xù)旱知名度和客創(chuàng)戶口碑。另感外，業(yè)主不蓬可能每人都縱有車，基本跌的交通配置脈和日常用品冒購買的需求寒是應(yīng)該得到團(tuán)滿足的，配背套設(shè)施的滯慶后性將影響式到項目的銷垮售和后續(xù)發(fā)遵展，而且值秘得一提的是膨客戶專車廣變告應(yīng)該成為桌本項目的重埋要宣傳渠道肝之一。投8．銷售情饞況山

價格燙定位：小高估層的均價在胃3600元倆/平方米左贈右，其中西濱向街景的單進(jìn)位平米價格吉較低,為3他000元/獎平米左右，浩湖景單位的道每平方米價體格較高為4睜000元/討平米左右；析別墅的定價繞6000元忙/平方米左休右，靠近湖梅邊的單位價塵格明顯較高歉。簽

一熟期小高層住作宅已全部銷料售完畢（總棉數(shù)400多瘦套），二期巴銷售過大半者（總數(shù)40揚0多套），候三期開發(fā)在探售，別墅持鏈續(xù)在售，除乏緊貼郊野公筍園靠近湖邊閉的別墅比較單受歡迎外，蜜其余別墅部屆分銷售不理芹想。薯

從客捉戶構(gòu)成來看益，別墅部分樣的客戶數(shù)量綿較少，為城麥?zhǔn)械氖杖虢鸺勺炙馍系某度?，分布及徑來源較為廣消泛，其中有安虎門本地人寒、臺灣人、急香港人、澳筑門人、內(nèi)地瞇在虎門創(chuàng)業(yè)歇成功者等?；?/p>

小高源層物業(yè)部分榨客戶以虎門攔本地人和內(nèi)奏地在虎門創(chuàng)他業(yè)成功者為扇主，同時也伙有部分臺港來澳內(nèi)地求親顧置業(yè)者,其殘中各個市場口工商戶購買抽就有50多符戶，白領(lǐng)人找士結(jié)婚一次欣置業(yè)占有相嚷當(dāng)例，年青戒人考慮到豐影泰的優(yōu)美景涼觀，購買住頸房送給父母艙居住也占有伐一定比例，耕購買別墅的司人群很多是稈度假居住。拳9、綜合評裁價鼓

該竭項目地塊自首然條件優(yōu)越緞，具備發(fā)展偉豪宅的自然授條件，但在曾社區(qū)整體規(guī)秧劃方面未能臟夠充分利用披優(yōu)勢條件，案對潛在客戶械的置業(yè)需求暢特征把握不而夠，導(dǎo)致整協(xié)體規(guī)劃中出著現(xiàn)視覺遮擋愈方面的協(xié)調(diào)衰。戶型設(shè)計姨方面，小高乳層物業(yè)的戶閃型設(shè)計與市標(biāo)場需求的對崗接情況較好劈。要該項目的宣環(huán)傳推廣缺乏滲整體性，會膠所建設(shè)主題浴不鮮明，物坊業(yè)管理水平座與社區(qū)定位能、客戶需求牢尚存在一定柄的差距，對謊項目的推廣切銷售產(chǎn)生一擇定的不利影副響。江從整體上看然該項目運作之比較成功，嚴(yán)從發(fā)展趨勢鞏看，部分別漆墅的滯銷、零配套設(shè)施的頁滯后、物業(yè)庫管理的較低爹水平都將不卸可避免地對綢后續(xù)的高層懇、小高層住錦宅產(chǎn)品的銷欲售產(chǎn)生不利漆影響，由于嚴(yán)二期很快開缺發(fā)，公共交毅通與教育商搖業(yè)配套逐步祝完成，豐泰礦華園依舊會狹在虎門獨領(lǐng)強風(fēng)騷。對它遍的小高層和密高層住宅產(chǎn)徹品來講，世澆外桃園在地善段上具有一席定優(yōu)勢。因騎此，長遠(yuǎn)看候，該項目的追別墅對世外繪桃園的影響亮不大，但是冷小高層對我者們具有較大蘋的競爭壓力未。亂10.豐角泰華園山莊臟二期挎豐泰今日名周苑位于虎門很赤崗白馬湖旋畔，占地3取5萬平方米晌，將規(guī)劃為拔大型居民居挺住區(qū)，與一敵期相連，預(yù)伍計總共可入刊住6,00遺0戶，人口仆達(dá)20,0夏00人，并紗設(shè)商業(yè)、教廣育、餐飲、慮體育等配套鳥設(shè)施，為居候民提供安全溜、舒適、便栗利、健康的銳生活環(huán)境。眉自然環(huán)境優(yōu)龜越、規(guī)劃設(shè)臟施出色的豐共泰華園山莊課一、二期將掏會成為虎門煌最大的住宅陷小區(qū)，為您艘營造自由、嗓自在、自我鵲的美好生活訊空間。革圖9豐泰今圍日名苑效果欠圖煎(二)豐泰迎裕田花園納豐泰裕田花蝶園位于虎門校樹田村，是垮一個占地約址25萬平方絕米的大型高晉尚住宅小區(qū)茫。皆小區(qū)規(guī)劃有勒30幢別墅漲，高層住宅知約2,00灶0戶，相關(guān)律有豐泰花園鹽酒店、商業(yè)娃街、幼兒園濤、大型會所黨、泳池、網(wǎng)姨球場等配套頌設(shè)施。袍豐泰裕田花困園依山傍水恐，開敞的大晚廳、大房、敗大面積窗及脆百葉的巧妙囑運用，利用物自然通風(fēng)采華光達(dá)到人與塔自然和諧統(tǒng)觸一。住宅建喇筑立面將傳正統(tǒng)的坡屋頂垂加以變化，藥風(fēng)格回歸自書然，屋頂變鋤化錯落形成筋和諧統(tǒng)一，巴使整個小區(qū)扔如同一座富藍(lán)有熱帶風(fēng)情歉的小城。園見林綠化與建月筑相結(jié)合，陵營造美好的楊生活空間，瓦花園、小橋漫、潺潺流水片、鳥語花香唉充滿無限熱怖帶風(fēng)情。她豐泰花園酒骨店及豐泰裕篇田花園推廣競理念——給替你一個寧靜鄉(xiāng)而樸實的港備灣。繼豐泰花園酒搶店坐落于虎黃門樹田32順5省道旁，罩交通便利，姜坐擁橫圳水滿庫，天然環(huán)出境優(yōu)越，是下東莞市唯一快一家以東南概亞風(fēng)情為特館色的，集商忽務(wù)會議、休漫閑度假于一俱體的綜合型吉酒店。占地鍛約憐65,00府0平方米逼，建筑面積累給君60,00歡0平方米邁，功能分區(qū)聾包括商務(wù)會田議區(qū)、客戶橫居住區(qū)、餐怎飲區(qū)、娛樂帳區(qū)、健身運血動區(qū)、公共欄服務(wù)區(qū)、零急售區(qū)和園林蘇景觀區(qū)等，肝能為客人提雁供完善、舒削適、溫馨的摩服務(wù)。酒店霧項目與住宅爐項目開發(fā)同凝步，滿足了弱住宅小區(qū)的趙一些配套要料求，這是該驅(qū)項目的一大勒優(yōu)點。值（三）飛龍罷山莊調(diào)研報煩告紋1、地理位咳置莫

飛龍綿山莊地處龍很泉路與虎門擦大道交匯處茅，項目地塊僻靠近繁華的球城市中心區(qū)龜,且位居半爽山,是鬧中尺取靜的絕佳評處所,深得取部分當(dāng)?shù)叵捕箽g山景與鬧薦市的居民寵巡愛。夠2、整體規(guī)扣模包

飛龍顫山莊的占地糠面積是遮75043暖平方米軍；總建筑面邊積為19萬橋平方米；綠育化面積肆20705阻平方米童；道路面積制22566屬平方米院；建筑密度腰42%；容蜜積率為2.廣67。征

小區(qū)浪按照山勢設(shè)米計為三棟小武高層和10洽0棟別墅組奸成；小區(qū)主蓮要戶型有三網(wǎng)種，由10硬0—燭283平方寬米轟組成不等；春小高層由三類棟16層（俱每棟由A、戴B座組成）革的建筑物組羽合而成。雖羽然總體規(guī)模孤大,由于套建設(shè)規(guī)劃及貞次序較亂,任缺乏協(xié)調(diào)眾性。煩3、外立面促

飛龍蛾山莊不同時緣期開發(fā)的項肆目外觀反差屢較大,樓齡縮各不相同，糠因此小區(qū)建檔筑外觀整體簽協(xié)調(diào)感不佳毫。轉(zhuǎn)

目前穴正在發(fā)售的屋怡和園，首陣層架空作為農(nóng)車庫，怡和固園建筑外立殃面由下面棕直黃色到上面飯的藍(lán)色，力謀求與周圍環(huán)氏境山景與天肯空色調(diào)協(xié)調(diào)闖。矩

4、規(guī)劃腿設(shè)計特點指

飛龍呼山莊是典型拐的山景住宅卷，主要建筑哥有小高層、岸多層住宅以閘及獨立別墅克:演(1)設(shè)姐計理念：“奏龍騰天下”究；用千百年渴前盤踞于擔(dān)董桿山上飛龍淚化作山脈，眾作為現(xiàn)在的脹飛龍山莊怡常和園美麗的姻傳說，用廣繡東地區(qū)居民瞎宗教信仰等籮區(qū)域文化的劇特點，表現(xiàn)凍一個祥和吉慌利的住宅，比能給購房者驗八方聚財，趣金玉滿堂的厚隱喻。小區(qū)竹內(nèi)的山、石豪都是經(jīng)過認(rèn)男真挑選，精幸心策劃的。保(2)飛妨龍山莊由于誠開發(fā)較早，梯小區(qū)園林設(shè)興計理念比較糠陳舊，自然絨地貌破壞后偶重建，原始尋鄉(xiāng)土植物沒潔有保留，新陣開發(fā)的怡和擦園北后山合地勢很陡峭舞，上山步道昨與景觀設(shè)計錫比較粗糙，梳主要作了防桌滑坡處理，楊景觀與上山鞋步道沒有精堡細(xì)規(guī)劃。兔

怡和慘園南面是道葬路，道路南也面設(shè)置條狀唇綠化景觀，壺主要包括水裳景、小橋、動涼亭，該景屈觀設(shè)計是小豎區(qū)最好的景艦觀小品。詢(3)小咸區(qū)配套較好嬸，小區(qū)設(shè)置釘大型三層停沈車場所，充礙分考慮了有繳車一族的需熔求，室內(nèi)外待游泳池各一竿個。歐(4)飛繡龍山莊主要革依靠600證畝的擔(dān)桿山姓景資源進(jìn)行氧建筑設(shè)計的曉；有良好開巧闊的視覺效催果，可以給艙顧客以“居勇高臨下”的課感受。有良廚好的山地新估鮮空氣為居驕民提供優(yōu)質(zhì)野的生活環(huán)境絕，山景是本危項目的最重僚要賣點?？?5)飛走龍山莊一期恨小高層復(fù)式遠(yuǎn)建筑配有花粉園與車庫，庫建筑實用率柴81%。普洽通住宅實用東率為82%播。二期怡和株園建筑實用抖率從77%輩到80%。左5、戶型比盤例祝

飛龍津山莊現(xiàn)在發(fā)翅售的怡和園塘主力戶型是簽三室兩廳戶剛型，復(fù)式以塌六房二庭為多主；小高層鞏怡和園復(fù)式批很有特點：慣六房三庭，韻套內(nèi)面積2某83平方米咽，視覺景觀脅較好。蠢表2戶型比芽例分析A座喊為例（按建躲筑面積計算棟）芬名稱面榨積(平方米叔)每套售賞價（萬元）晃套數(shù)比尾例明大三房兩廳固167鞭47-55林203粱0．5%脖中三房兩廳箱130-賽1383糕3-40盼2030熔．5%縮四房兩廳鄭1974填8-53池46%刊五房兩廳罵1974紙7-51踢23%奏六房兩廳拾232-2表4154祖-681極421%壩頂層復(fù)式律五房三廳筐244-2少6075朗-842逆3%勺六房三廳迷362.4喂133-沃1382丈3%仆七室二廳還375-4唉8511姜7-125躍23%若合計66醬套喊目前A、B端兩座相同，村均為66套趙，戶型相同改，價格略有輛不同?；?、物業(yè)管枕理絨(1)物帳業(yè)管理費用栗為每平方米以1.8元，附繳費面積包音括套內(nèi)面積觀與公共分?jǐn)倧椕娣e，車位態(tài)每月50元導(dǎo)，摩托車每賭月10元。念目前，管理律飛龍山莊的季是瀚森物業(yè)等集團(tuán)（廣海紅房地產(chǎn)開發(fā)淹公司的二級學(xué)公司——海馳軍部隊與地很方合作的公傅司）；從管壇理的角度上著來看，物業(yè)贈管理是緊緊撲地配合了地適產(chǎn)的銷售工俘作。由于居由住地乃是施漂工場所等條袋件因素的影啊響，物業(yè)管德理的效果不貓能滿意。渡(2)小耕區(qū)的景觀區(qū)黎域和植物的仰介紹不足，滑讓人無法感當(dāng)受到溫馨的墨提示與服務(wù)江內(nèi)容。同時呈在山莊的主錫出入口處，暈宣傳導(dǎo)示不叫鮮明。青7、銷售情志況咳銷售價格：糕小高層的房少屋均價為3抗800元/受平米左右(燙套內(nèi)面積)鍋。按照建筑慰面積計算最金低價格為3克280元/利平方米，頂棍層復(fù)式最高電售價為48慨01元/平伯米。按照建覆筑面積計算喚最低價格為點2543元汪/平方米，苗頂層復(fù)式最敢高售價為3牛754元/乘平方米，頂扶層復(fù)式同樣咐戶型不同景緩觀，差價在桶6萬元左右揚，每平方米輕相差165熟元左右。尺飛龍山莊的雹銷售情況：裂怡和園一期河房屋的部分罰復(fù)式房還沒較有銷售完畢廊，但是有部尿分的別墅已撤經(jīng)出售（目刃前有十來棟畏的別墅已經(jīng)船建設(shè)好），籍其中部分別斤墅出讓土地扔由業(yè)主自己損建設(shè)，別墅省綠化率控制搭為40%，鄙銷售進(jìn)度分廳三期進(jìn)行（葛每期一棟）千：一期開發(fā)圖的小高層已漢經(jīng)銷售完畢胳，二期一棟懂現(xiàn)樓正在發(fā)換售，二期小超高層目前已姿銷售八成。苗三期一棟正通在施工建設(shè)閑之中；營客戶及置業(yè)彼需求特征：條101拘-108米昂三室小戶型除購買對象主峰要為外地人百，其中有很習(xí)多是富民以金及黃河時裝貴城等工商戶澇，外地人購幫房比例為5腫0%以上?？?08米湯以上大戶型雕主要購買對錯象是本地人決，也有少量例在虎門長期沿安家的外地任人。本地人態(tài)有相當(dāng)?shù)谋忍O例是全家三訪代同堂，因因此在住宅設(shè)墨計方面應(yīng)該們充分考慮老夠人兒童以及宿青年人對大掩戶型的個性孟化需求。談總體看,飛誓龍山莊的整永體規(guī)劃及布與局較差,山桿景資源具有兇突出優(yōu)勢，胡配套較好，澇地段優(yōu)越，軌價格適中，辛因此銷售情池況較好?？s8、綜合評糕價洽(1)項振目開發(fā)銷售門的做法是典瓣型的分期開符發(fā)漸進(jìn)式銷竿售方式，銷附售價格是低剪開高走；營只銷隊伍比較和成熟，營銷艷人員得到比夜較良好訓(xùn)練障。晚(2)營漿銷最大賣點笛是大面積山避景資源，而愁在虎門山景透資源稀缺，繪因此適當(dāng)價圣格發(fā)售，營潤銷狀況較好種。園林規(guī)偽劃設(shè)計水準(zhǔn)友一般，沒有貢表現(xiàn)出山地經(jīng)小區(qū)的整體概美感，降低跨了小區(qū)的檔艇次，對于山綱景資源是粗福放式開發(fā)。稻與豐泰華園熊（虎門一流芝水平），本駝項目開發(fā)水沾平只能是三喉流層次。掩(3)文滅化品位不高遷，人文理念歷與建筑規(guī)劃駕以及景觀匹幻配不夠，假芹如在山上修鞏建一個龍廳錦或者主題雕綱塑表現(xiàn)飛龍煌，讓人有一憤點仙居的的料感覺。讓敢宏于想象、敢差于現(xiàn)實的人謹(jǐn)們?nèi)ジ惺?，鍬去實現(xiàn)心理容上的自我，才真正用足人詳們向往美好景內(nèi)在心理虛廢幻的滿足感趕，營銷效果要可能會更好喜。怨(4)虎織門呼喚開發(fā)悲水準(zhǔn)更高的庭山景豪宅與殖人文高品味衛(wèi)住宅，不僅測環(huán)境與建筑娃一流，而且胳物業(yè)管理一沖流。邪(5)項牽目的購買客仁戶主要為有揀著老城區(qū)鬧倆市情結(jié)的當(dāng)橋地高收入者就,其次是外秩地來虎門創(chuàng)與業(yè)成功者,垃境外及港澳粉臺人士較少林.獸綜合來看,梯該項目與荔蟻林豪庭項目毫的區(qū)位特征早比較接近,顏潛在客戶群黎較為相近,織所以該項目勤是世外桃園扯項目的直接倍競爭對手.甘由于其開發(fā)婆時間的超前絨性,帶走荔稀林豪庭的許橫多潛在客戶便。旗（四）柏景冒豪庭調(diào)研報蠻告生柏景豪庭是幣廣東黃河實床業(yè)集團(tuán)有限彼公司開發(fā)的慧重點房地產(chǎn)邊項目,項目喜定位為大胸拆懷高視界，沖強調(diào)其作為愿虎門住宅第岡一高層的地唯位。闊1、地理位綱置喝柏景豪庭地皇處仁義路與張虎門銀龍路步交叉處，項焰目地塊兩面晃臨路,交通謊方便，展示伍面較好；項灘目周邊無舊爆的工廠及居債民區(qū)，項目頁后面為虎門寺公園，商住賺兩相宜?；?、整體規(guī)少模儉建筑面積演9萬平方米結(jié),是由4棟而29—31族層高層住宅漏組成，定位畫虎門鎮(zhèn)中心艷豪宅。水3、外立面詳柏景豪庭由跑于缺乏大規(guī)蘿模景觀配套儲，因此，在喇建筑設(shè)計本樹身進(jìn)行了精轎心設(shè)計，外境立面挺拔，攪屋頂進(jìn)行專捕門框架式設(shè)玉計，外立面乎色調(diào)豐富，袍住宅立面中暗部與下面墻少體色調(diào)為棕稿色與黃色搭猾配，上部為澡白色。倘獎4、規(guī)劃設(shè)廳計特點鹽(1).毫裙樓設(shè)計為丹大型商場，浸華潤超市進(jìn)傳駐。裙樓之逗上與住宅之時間過渡設(shè)置石空中花園，數(shù)設(shè)置有四季耳疊翠主題景鼻觀及休閑會本所，休閑會蒙所設(shè)置有游敏泳池、淋浴醫(yī)廣場、綠島字、兒童樂園小，假山等作丟為居民活動痛場所，此外蒜會所內(nèi)設(shè)有蓮健身、桑拿譽、茶藝等項緞目。妖(2).姑立面與屋頂夾設(shè)計風(fēng)格比慨較挺拔，與住虎門公園山晶頂相互呼應(yīng)栗，整個建筑陰很有氣勢。精(3).家戶型比例上醬分析：大戶砍型186平衡方米以上占董25.4%浩。閱(4).境建筑實用率隊86.7%全.齊5、柏景豪軋庭戶型比例臨柏景豪庭戶俯型比例分析誤（按建筑面行積計算）疊名稱面旅積平方米蒙每套售價（中萬元）套戚數(shù)比胖例役兩房兩廳一像(二)衛(wèi)嗽109.8宇7-123句.493孤8—43港4612儉.5%征小三房兩廳算三衛(wèi)一廚二攀陽臺12腔5.91-覆126.7歪839-億4646袖12.5俊%什大三房兩廳罰三衛(wèi)一廚二概陽臺13信8.26-河141.4泥443-踩--50畝4612扛.5%仆四房兩廳二咽衛(wèi)一廚二陽框臺134撓.35-1事37.44險48--直-546臺918.亂7%揪148.6澡246-嗚5323鄉(xiāng)6.2%盤四房兩廳三萍衛(wèi)一廚二陽左臺186千.756翅1-70互4612深.5%粗五房二廳三逗衛(wèi)一廚二陽益臺153矩.248叼-562羽36.2哥%屯177.8艙63-7親323害6.2%譽204.1項673-矛8446吸12.5姜%捏合計：3腫68套猴6、銷售情晉況墊五月一日趴開盤剛剛發(fā)字售，柏景豪念庭是虎門高眨層住宅的風(fēng)芒向標(biāo)。賊銷售價格：政本項目按照矛建筑面積計興算起價為3下000元，貌最高價格4惹127元，深是虎門市區(qū)釀高層最高價果格，均價3侍400元。蔽普通戶型例褲如三室兩廳蛋平均價格為幕3250元次，高檔戶型帶平均價格為似3500元覆。畢7、物業(yè)管帝理岡

該項丘目物業(yè)管理元費用按照高筆層收費，每煩平方米為2田元，大戶型幻每月200學(xué)平方米住宅壘為400元胖物業(yè)管理費掃用，物業(yè)管賞理基金收取騎每戶200現(xiàn)0元，這在婆虎門都是最辨高收費。本辰項目物業(yè)管闊理由黃河物鹽業(yè)管理公司暈負(fù)責(zé)。丟8、綜合評宿價蜂

本項釀目在虎門地柔產(chǎn)占有重要傻位置，發(fā)展蛙商由黃河時惑裝城等知名宰項目作為依耽托，該項目咸是我們開發(fā)漲現(xiàn)代豪庭的什主要對手，所同時與花果桌山世外桃園敲項目也存在度競爭關(guān)系。懶（五）能源影華莊成

能漏源華莊是東鏡莞建設(shè)房地布產(chǎn)湯開發(fā)的商品舍房，包括6叢2套別墅和翅高層住宅，藝最高為23陳層。套內(nèi)面黑積起價34額00,最高壺3980元緒，平均價格次3650元雕左右。按照糧建筑面積計殊算平均價格般為3240氧元左右。巧

能源稅華莊位于港探口路中心片薯區(qū)，位于豪敞門大酒店對傭面，是虎門乘中心片區(qū)重麻要的高層項萌目。很能源華莊戶鄙型比例展單位建初筑面積（平葛方米）每滋套售價（萬內(nèi)元）套腦數(shù)所占比顧例形兩房兩廳倉81.6娃27.7-規(guī)--32.卷4萬60臥23.4到%表小三房兩廳仙117.蜂1---1嘴23.9握36.2-懶--44萬拉150豪58.6%況大三房兩廳痕142.蹄744.默1---5鉆1萬30課12%店復(fù)式房2始01.5-兼--258障.280限-102.閱7萬16先6%汪合計25課6100效%饑（六）中聯(lián)雖大廈捕中聯(lián)大廈由碰三幢26層拌群樓組合而婦成，傲立在東虎門超值黃搖金地段，樓消前是寬闊亮票麗的虎門大稱道，交通異隸常便捷，右凳側(cè)是繁榮的嗚章業(yè)萬貨商翅場，與后面浩的虎門公園欣四季園只有閥一小河之隔闊。臨窗眺望坐，環(huán)擁四面旱山川秀色，只可盡攬八方界新區(qū)繁華，茶令您心曠神伯怡。榨

大廈蛋由名師設(shè)計應(yīng)，建筑風(fēng)格眨典雅獨特，尺是現(xiàn)代豪宅規(guī)建筑的典范至。樓前是4蔑,600平殿方米多功能采活動廣場；賭大廈內(nèi)部布謀局完美，配見套完善，不蚊但建有大型避停車場，架嚷空層還建有鋸游泳池，設(shè)飽有2,87漲0平方米供逮娛樂和健身雙的會所，以只及大型平臺拘花園，綠化僑面積達(dá)3,捆700平方蝴米。園林景歲物將給您一枕個帶公園的貫家，使您身濤心與大自然陜?nèi)跒橐惑w，擠讓您其樂無惜究。種大廈實施滴24小時封新閉式智能化衫管理，并提貞供全方位家販居生活服務(wù)拿，讓您盡情永享受人生。陷發(fā)展商：東婆莞市中聯(lián)房顫地產(chǎn)開發(fā)有偶限公司龍東莞市興業(yè)蘇貿(mào)易發(fā)展有疼限公司]混（七）海港仍城大廈部

海港蹲城大廈是大柄型商住樓項板目，用地面嘉積詳6,598估平方米薪，總建筑面慰積為旺60,95秤1平方米請，樓高共2展3層，由停廁車場、商場信和餐飲店、狂架空花園、鉤辦公大樓及騎住宅樓層構(gòu)介成。整幢大遭廈按歐陸風(fēng)政格設(shè)計，顯置得時尚高雅草，別具一格框。香

海龍港城大廈地肌理位置優(yōu)越溫，人氣旺盛謀，集天時、越地利、人和軋于一身。大今廈位于虎門飼城區(qū)標(biāo)志性誼的雙向八車丈道的虎門大潤道旁，與黃口河商業(yè)城隔板路相望，與笑中豪大廈、穗蘭苑大廈、港富民商業(yè)大努廈、鞋城、療電子城和中桑巴大巴客運圣站緊緊相鄰啊，雄踞城區(qū)孟人流、物流長、車流密集倡的地段，交或通便捷，宜砍商宜居，是洽投資轉(zhuǎn)業(yè)的回理想之選。兔發(fā)展商：切東莞市海港殖城房地產(chǎn)開互發(fā)茫(八)豐泰車官山碧水莊騙園遠(yuǎn)發(fā)展商：虎蟲門建設(shè)發(fā)展沿陸東莞市建設(shè)椅房地產(chǎn)有限準(zhǔn)公司駐理念定位：段豐泰官山碧扁水莊園——歲綠樹藍(lán)天羨山水豪情邁豐泰官山碧遞水莊園占地賺60萬平方胞米，三面環(huán)摟水，座落于退橫崗水庫旁柿，將會建成趴一個低密度閣的別墅小區(qū)鍬。小區(qū)以體徑育運動為主辨題，配備2仰0個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)本球場及多種藍(lán)康樂設(shè)施，掉發(fā)展成為東蠻莞旅游度假行中心。既

豐泰銷官山碧水莊游園處處洋溢胃山水豪情。返這里生態(tài)天誓然，山水緊臥緊依傍，四目季林木常青童，舒泰柔軟灰而春意盎然破。放眼觀覽亞碧湖銜山，到草色無際，詢自是高瞻遠(yuǎn)眠矚，氣勢非追凡；親臨湖洽畔，在楊柳飼依依之間，濕又可領(lǐng)略悠抓悠風(fēng)光。防（九）蟠龍述山莊惰

蟠龍沉山莊位于虎盆門鎮(zhèn)太沙路矛東風(fēng)村，與扣虎門廣場距骨離位于1公鉤里，位于市壓區(qū)邊緣交叉磁地帶。項目芳總占地面積驕26萬平方強米，首期規(guī)艘劃面積73悼000平方范米，其中大娛部分為別墅斤，同時有四蛋棟小高層建彩筑和3棟多顛層住宅項目催。詞

該項款目列入20巨03年虎門仆23項開工皇建設(shè)項目。殘蟠龍山莊是澇典型的山景羽別墅樓盤，董主要賣點如嘉下：股山頂公園丸面積3萬平蝕方米山頂公怒園，設(shè)置健兆身步道，點則綴亭、廊、駁臺誼主題景點撲8個主題景文點，大型噴籠泉廣場紹會所設(shè)置明豪華會所休水文化三兔個主團(tuán)設(shè)置裳水景有景觀打式大型游泳丟池竟推廣定位朵真龍山水混觀海豪苑峰

蟠龍壇山莊是典型填山景樓盤，變在景觀方面查投資較大，悔山景比花果限山優(yōu)越，其悲小高層項目娃對于我們具宣有直接威脅絮，對于我們旺今后的營銷校推廣有直接悠壓力，因此麗，建議發(fā)展簡商關(guān)注該項筋目小高層推骨出時間，最潑好提前推出壩，以錯開其追銷售時間。蘋（十）富民羊花園粒

富民菌花園是東莞志市太平建筑著房地產(chǎn)開發(fā)背公司、東莞災(zāi)市建業(yè)實業(yè)馬、農(nóng)虎門鎮(zhèn)南山欠管理區(qū)合作厭開發(fā)的大型貸房地產(chǎn)項目討，該項目已吵經(jīng)開發(fā)六期閘，早期開發(fā)佳的別墅售價流僅2000統(tǒng)元/平方米叛，該項目具旨有較好的山凈景與大型會兩所配套，是棟虎門郊區(qū)大場盤。獲

富民隔花園正在發(fā)墓售的小高層址平均售價3叫000元/妻平方米，8惑2平方米兩阿室一廳小戶呈型較多，不崇僅在虎門發(fā)柿售，而且由針于該項目距替離虎門太平加港澳客運碼抖頭較近，在醋香港設(shè)有銷膝售處。該橡項目配有客葬戶專車，每阻15分鐘一螞趟，吸引很行多中低收入珠白領(lǐng)前來置印業(yè)，同時充饑分考慮在香溪港經(jīng)商的香濕港人士對小階戶型的需求瘡特點。粒四、虎門房嬸地產(chǎn)市場調(diào)妹研與統(tǒng)計分元析楚虎門住宅市彼場特點租虎門人均居堆住面積為4謝0扁-50平方逐米池，且房屋檔冠次除了別墅如就是樓房，彎也有相當(dāng)數(shù)紙量本地人居獄住在市區(qū)普遭通成套住宅近，住房成套膏率達(dá)到95暴%，相當(dāng)部拜分家庭已經(jīng)蓮達(dá)到小康水終平，因此，綢本地人購買弟高檔住宅大別部分是二次膀置業(yè)，置業(yè)互目的是追求廊安全舒適的小高品味生活曬，提高生活洲質(zhì)量。很虎門居民目搞前擁有轎車始6000部悠，20%家偷庭擁有轎車準(zhǔn)，教育與旅混游成為虎門塞消費亮點，衡虎門本地居浸民小孩讀書諒每年的正?？坶_支為60征00元。器虎門住宅市風(fēng)場過去以多熱層為主，近遺年來小高層慨與高層增多蔬，例如豐泰姿華園與飛龍涉山莊都有小清高層，還有懂一些面積較美小的小高層耕項目?；㈤T眠別墅市場已侮經(jīng)供應(yīng)量大地于實際需求哀，如豐泰華宴園有一定積俗壓量，蟠龍址山莊又要在梨兩年內(nèi)供應(yīng)珠20多萬平瘋方米的別墅聽。從長遠(yuǎn)眼仔光來看，由尼于國家五年齒內(nèi)不再批準(zhǔn)雷別墅項目，棕別墅市場總格體看好，市救場消化需要柿一定時間。漢鎮(zhèn)內(nèi)高層項躁目沿著進(jìn)入帖虎門港口路棉景觀大道分的布，以柏景擠豪庭為代表菠，分布著能求源華莊、龍抗泉都市華庭奉等高層商住閃項目。云虎門市區(qū)景討觀資源比較親缺乏，突出羨體現(xiàn)在虎門術(shù)市區(qū)山景資須源與湖景資剃源較少，由拜于盲目粗放通式開發(fā)，可圣供開發(fā)的山攪景資源已經(jīng)幼稀缺。斗虎門主要住命宅項目統(tǒng)計矩分析刃樓盤名稱竊開發(fā)單位鼓開發(fā)規(guī)模與抽特點定位曬豐泰華園山帝莊東莞市籌建設(shè)房地產(chǎn)享訪500畝開已發(fā)規(guī)模,住秧宅以別墅為允主,小高層肝為輔.虎償門湖畔風(fēng)景偽豪宅換設(shè)計單位或湖南建筑設(shè)蛾計院戒戶型大戶安型：50直面積：13幸1…休180平方識米熄庭中戶型：6蔥2面積：食117…旋140平方鉗米別小戶型：4略8面積：漢65…概101平霧方米妙購買客戶分蔬析均價湖疤景單位40繁00元，非震戶景單位3浩200元。貓湖景別墅售露價6500畏元。370筒套商鋪業(yè)糟主購買50傘戶媽龍澤居?xùn)|列莞市建設(shè)房都地產(chǎn)有限公鑒司建筑面育積在綢3萬平方米貼左右,是依味靠前面海濱催為主要題材登的高尚住宅鑄。富戶型兩房哥兩廳：14昨2面積：恢75---揚86設(shè)三房兩廳：選260面姑積：84-風(fēng)--126城四房兩廳：需122面遲積：124歲---14技5床五房兩廳：薄32面積難：178-掘--186扯柏景豪庭小廣東黃河實主業(yè)集團(tuán)有限惹公司建筑討面積我9萬平方米父,是由4棟榆29—31蜓層高層住宅渠組成，定位灰虎門鎮(zhèn)中心舌豪宅妙售價起價裂為3000賄元，最高價包格4127館元，是虎門希市區(qū)高層最穩(wěn)高價格。普取通戶型例如視三室兩廳平扯均價格為3咱250元，蔑高檔戶型平塔均價格為3凍500元柄戶型大戶閉型:62套型面積:1劇36---當(dāng)181平方濾米資中戶型:2家07套面桑積:112南---福166平方捏米擺小戶型:4券6套面積碌:95--客-沾108平方嘴米碼飛龍山莊牌廣海房地產(chǎn)敏開發(fā)公司東的莞分公司咬建筑面積1哥9萬多平方矮米,飛龍山居莊由3棟高睡層和100抹座別墅組成輪,屬于鎮(zhèn)內(nèi)腥山景住宅。威售價按照上建筑面積計軟算最低價格黎為3000浸元/平方米摔，頂層復(fù)式淚最高售價為形3754元袋/平方米，雖均價320薯0元。無戶型大戶行型:6套代面積:24掘4---透485平方勒米踐中戶型:2益0套面積趁:197-漢--凳241平方裳米對小戶型:4辰0套面積加:130-樂--屬167平方罪米遍能源華莊雞東莞市建設(shè)秘房地產(chǎn)有限赴公司建筑債面積3萬多酸平方米，5每棟高層和5倦0座別墅組礦成，它屬于怕中心區(qū)內(nèi)的豆高尚住宅。甩（成品房）爪，均價為3顧240元左歲右。此戶型大戶側(cè)型：16衣面積：20司1.5--漸-厘258.2郊平方米陶中戶型：1拔80面積跡：117.文1---酒142.7錄平方米胳小戶型：6游0面積：身81.6平因方米品龍泉都市華如庭龍泉房歐地產(chǎn)公司廉是以虎門公津園為主要賣于點的市內(nèi)大內(nèi)戶型豪宅。鏡戶型大戶搏型為鉗180平方戀米頭蟠龍山莊徑虎門蟠龍山唇莊物業(yè)建造浴嬌總占地面積購為26萬平匙方米，建造北工作分為三幫期進(jìn)行，一減期建筑面積血為7.乞3萬平方米秒，全部為別騙墅單位。是誓以遼闊視野鎮(zhèn)的山景資源槍為主要賣點數(shù)。碌售價均價卷5080元雖花園部分邁3600元卸整體結(jié)構(gòu)惹以別墅群為錄主，一期的嚼建筑面積為疫7.票3萬平方米用。在千400平方傾米訴以上洗

2003粘年虎門住宅卡市場供應(yīng)總獵面積統(tǒng)計丟單位：萬平短方米羨樓盤名稱災(zāi)開發(fā)單位銅別墅面積柱小高層總面乓積小高層祖實際銷售面雄積株豐泰華園山湖莊東莞市芳建設(shè)房地產(chǎn)追灘4郊區(qū)大秤盤5桐龍澤居?xùn)|揮莞市建設(shè)房符地產(chǎn)有限公饑司32岔.6擋飛龍山莊豆廣海房地產(chǎn)眾開發(fā)公司東五莞分公司孤19.2誠2.088圣富民花園城東莞太平建頂筑房地產(chǎn)開證發(fā)公司3細(xì)．53譽港口路片區(qū)蓋柏景豪庭穿廣東黃河實激業(yè)集團(tuán)有限砍公司9，仙1-4層為偏商場與停車電場5脹能源華莊蛾東莞市建設(shè)絕房地產(chǎn)有限廟公司3羊2.689缺9穩(wěn)龍泉都市華牲庭龍泉房孕地產(chǎn)公司鎮(zhèn)6(尚未開改盤)2掀虎門廣場片短區(qū)同海富華庭踢東莞市德盛憑建業(yè)實業(yè)有囑限公司總局建筑面積愿7萬平方米之，停車場面暑積較大。強6內(nèi)合計28議．2污由于到20趨04年底還趙有半年，因丟此實際銷售蹲量21-2飛8萬平方米捏均屬于正常簽數(shù)據(jù)，從各厭家開發(fā)商的姜實際銷售數(shù)郵據(jù)中，我們卻發(fā)現(xiàn)每家每堡年實際銷售迅面積一般在削2-3.趣5萬平方米垮之間,這對擾于世外桃園稼項目開發(fā)的趴階段性劃分線具有啟示。蒼

2004許年虎門住宅怒供應(yīng)面積預(yù)非測穴單位：萬平氏方米雀樓盤名稱國開發(fā)單位祖別墅面積伍小高層面積怠入伙時間茅豐泰華園山承莊二期及部效分一期高層涼東莞市建扣設(shè)房地產(chǎn)有故限公司2紗520午04年12粒月前粒豐泰裕田花織園東莞市早建設(shè)房地產(chǎn)股蝴3錄豐泰官山碧陡水莊園東透莞市建設(shè)房溪地產(chǎn)有限公追司2反龍澤居?xùn)|攻莞市建設(shè)房淹地產(chǎn)有限公進(jìn)司12基004年底津蟠龍山莊莖蟠龍山莊公怨司71我2004及年12月藍(lán)柏景豪庭泉廣東黃河實塌業(yè)集團(tuán)有限廣公司2別2003年肯8月入伙蜻飛龍山莊衣廣海房地產(chǎn)停開發(fā)公司東劫莞分公司誕132賠004年底拖部分入伙淋龍泉都市華翻庭龍泉房榨地產(chǎn)開發(fā)公豬司總面積微6萬平方米想3預(yù)計鳴2003年辦10月開盤繪中聯(lián)大廈蒜東莞市中聯(lián)育房地產(chǎn)開發(fā)肌東鵝莞市興業(yè)貿(mào)掏易發(fā)展有限頃公司4街預(yù)計200帖4年開盤頃富民花園暖東莞太平房奴地產(chǎn)開發(fā)公易司哪合計12痕萬平方米非25萬平方暖米狀由于虎門鎮(zhèn)艇缺乏房地產(chǎn)森統(tǒng)計資料，造東莞統(tǒng)計資色料又沒有專隆門統(tǒng)計虎門灘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市貢場資料，因支此，我們的始預(yù)測以實際怒調(diào)查和專業(yè)胖訪談分析為滔主，預(yù)測結(jié)域果不可避免腫存在微小誤牧差。刮預(yù)計200賣4年推出多豆層與小高層紅住宅面積供毀應(yīng)量18-炸25萬平方雜米，其中小眼戶型供應(yīng)量輩60%，供塑應(yīng)面積10擦.8萬平方拆米，大戶型馬供應(yīng)面積7轟.2萬平方危米，別墅供墾應(yīng)量在10陜?nèi)f平方米左胳右，別墅供趕應(yīng)基本為大聽?wèi)粜?。象豐泰裕田花駕園高層住宅慎約2,00乎0戶，開發(fā)啊面積預(yù)測為尺140平方喪米，28萬蒜平方米，估六計首期開發(fā)乘面積3-5但萬平方米。范虎門住宅客孫戶群體特征厭分析瞇80-11浸0平方米小閑戶型購買群欺體特征盾1.普通隙白領(lǐng)為主，術(shù)主要是一次獨性置業(yè)。什2.單身旦高級白領(lǐng)，攝喜歡選擇6食0平方米公刪寓型住宅，購喜歡擁有完汽善的社區(qū)服鉛務(wù)?？?.部分件為年輕人送門給父母，例檔如一室一廳俗與兩室一廳布最受歡迎。霸購買110庭平方米—1辨30平方米魚，40-6的0萬元住房助的群體特征攻：曾市場回音之鏡一：年輕白溉領(lǐng)坊這一群體的陸消費者具有綱以下特點：幼（1）35竹歲以下，財習(xí)富與精力處鄭于上升時期熊，有較強的您超前消費意嬌識。報（2）收入緣高，年薪普論遍在8萬元兵以上或家庭突年收入在1殃0萬元以上廳。聾（3）第一酬次置業(yè)，對道面積需求不芒大，一般以凍100平方咽米老左右二房或劣三房、小四畢房為主。辣（4）都市籮感強，對物喜業(yè)的地理位綿置比較注重瓦，對處于市形區(qū)中心位置雅、配套齊全嫌的項目情有側(cè)獨衷；賓（5）注重休物業(yè)的品質(zhì)粗，通常以項矮目品牌、企棗業(yè)品牌為指弓標(biāo)進(jìn)行衡量挨。難市場回音之骨二：大齡購豈房者霉這一群體的木消費者具有涌以下特點：缸（1）40抹歲以上。乒（2）在虎妹門奮斗多年撥，有一定積鞋蓄，屬于有湖車一族；致（3）二次艘置業(yè)，對面皆積有增大的鵲需求，對四氣室兩庭感興詠趣；對于三宜代同堂的本親地人來說，底喜歡復(fù)式住化房，部分業(yè)依主需要雙車鑄位；折（4）對位蔑置不很敏感比，對項目的棵整體素質(zhì)尤并其是環(huán)境、芒戶型比較注訪重。辜市場回音之鎮(zhèn)三：外銷客鄙戶掙根據(jù)專業(yè)調(diào)辱查結(jié)果，歷士年來虎門外齊銷樓盤的統(tǒng)補計數(shù)據(jù)表明礦，40－6宋0萬元的總伐價水平屬于平在虎門置業(yè)橋的香港、臺頓灣人最為中掃意的區(qū)間，憂他們在虎門菠安家主要是蜜工作后休息鍬用途，不會凡購買太大戶染型，也不愿噴浪費過多時濃間用于裝修既，購房的心豪理需求是省斷錢又要環(huán)境影優(yōu)雅，注重纖居住情調(diào)。醋他們傾向于港：鈴（1）選擇規(guī)中小戶型，鬼全裝修房以境2房居多；語（2）注重踩交通及進(jìn)出簡口岸的便捷悄。注130椅-200平勿方米數(shù)購買人群置擾業(yè)特征巴1.高級趣白領(lǐng)嘴2.中小母老板，在虎績門較多，與肅高級白領(lǐng)一雷樣非常注重概子女教育。備3.部分俘復(fù)式大戶型脂，虎門本地討人比較喜歡拉，他們的年榜收入30萬婚元以上，對漢小區(qū)環(huán)境與霸品味比較注棉重。趴世外桃園問并卷分析帶為進(jìn)一步了刻解虎門城鎮(zhèn)萬居民的購房歷需求，獲取稍本項目有關(guān)愁的第一手市盤場信息，我絞們進(jìn)行了實誤地問卷調(diào)查京，現(xiàn)就調(diào)查京所獲得的相寺關(guān)信息資料伏分析說明如舞下：愧（一）、調(diào)辣查對象基本題情況說明工1、被調(diào)查冰對象的年齡吸段集中在2再0—40歲裂之間，其中炎20—25篇歲之間的占稻50%，2刪5—30歲藏之間的占4毛2.9%，濤30—40猶歲者占7.連1%，選擇泊這一年齡群攻體的主要原屑因是在目前邪或未來幾年蔽內(nèi)購房的可居能性較大，障20—30坡歲之間的群仍體正處安家豈立業(yè)時期，乞是住房有強奮列的需求，正是一個最為酒龐大的消費還群，但往往姥會受到經(jīng)濟(jì)沾條件的制約鎖。雙2、在從事護(hù)職業(yè)方面，忙主要有私營襖老板（13規(guī).3%）、撈職業(yè)經(jīng)理人撥（20%）酷、醫(yī)生（1光3.3%）溜、工程師（吳6.7%）貧、個體工商啞戶（6.7偽%），從事棟這些職業(yè)的繡人一般收入進(jìn)較高，對住棚房要求也相鉗應(yīng)較高，其四反映的需求閱信息對本項耀目預(yù)定為高冰尚住宅的定字位較有參考銜價值。另有耐公司職員占戚26.7%幼，售貨員占擁13.3%討。禁3、在被調(diào)將查者中，以委二人以上家貿(mào)庭為主，占筒73.3%猜，其中二人歌及三人的現(xiàn)筍代型小家庭虧占53.3應(yīng)%，單身族劫占26.7絨%。話4、在本地史調(diào)查人群方亭面，我們比堪較重視女性筍意見，作為啄家庭主婦，厚他們有時間周細(xì)心看樓，隆談?wù)摌潜P，主他們在購樓節(jié)方面占有半葬邊天的重要擔(dān)地位。跪5、因職業(yè)櫻關(guān)系，所被穴調(diào)查對象的份月收入相對拔較高，15嫂00—30姨00元收入虹者占40%絕，3000鞠—6000嬸元收入者占回53.3%仙。齡（二）、購需房需求情況功分析說明摩1、最近具簡有購房需求絹者為46.賴7%，最近躺不買,但未鄙來打算購房樸者占53.初3%。愁2、在喜歡椅的戶型選擇誤上，小老板弱與高級白領(lǐng)蜓階層主要集調(diào)中在四室兩隙廳兩衛(wèi)與大飲三室兩廳兩音衛(wèi)兩種戶型哭上，其比例掠分別為33煙.3%、4鞠0%，外來桂人員在虎門催安家主要選踩擇小戶型，們以小三房兩聞廳和二室兩牢廳為主。這擾也從中反映筐出一種追求遞寬敞舒適但刻不浪費的消釘費觀，在大灰面積住宅方安面，一般都限會選擇復(fù)式增結(jié)構(gòu)。態(tài)3、在住房靈層高選擇方裳面，普遍鐘駱愛小高層住晌宅，主要集們中在7—1混6層之間，馳而1—4層鏈幾乎無人問瓶津。這主要于是低樓層受擺外界環(huán)境映陽響較大，通埋風(fēng)、采光較喝差，沒有舒拜適感，特別揚是臨街建筑認(rèn)。但作為一兵個高尚園林飼式住宅區(qū)，渴這種選擇的無差異性會縮偽小?；I4、住宅的貫朝向是每一獵個購房者都腫會考慮的因胳素，大多數(shù)辮人都喜歡座虜北朝南的住揀宅，在這次喂調(diào)查中，選閣擇朝南方向介的占56%絮，其次是朝拆北，占28斥%，鑒于虎稍門日照特點啦，東南向是助比較理想的贊朝向。得

在本辯次調(diào)查中發(fā)告現(xiàn)，買住宅油時大家首先脖考慮的是房譜地產(chǎn)公司品防牌、水景園這林、綠化率服、基礎(chǔ)配套賄設(shè)施和教育胡設(shè)施等，然鞭后是價格和蔬房型，可見翻房地產(chǎn)公司設(shè)的品牌（綜倦合實力、誠之信度、號召例力）及居住雞環(huán)境對消費茅者作出購房假決策時具有鼻極其重要影棕響。濫

教育沿問題受到高惡度重視，虎劃門人對子女搜教育非常關(guān)叮注，無論在蜂專業(yè)訪談，館還是問卷調(diào)獨查中，望子員成龍心態(tài)明廁顯。由于豐痛泰華園等大攻型景觀小區(qū)棚的出現(xiàn)，高源級白領(lǐng)等二鋒次置業(yè)人群牛，對小區(qū)景售觀環(huán)境。健些康居住指標(biāo)榜開始關(guān)注，成購買大戶型搶住房對環(huán)境運景觀更是非寧常挑剔。關(guān)5、在被調(diào)倘查者中，眾炎多虎門本地薯人以及在虎突門安家外地抓工商戶對改秒善居住環(huán)境拖的愿望比較屋強烈，他們孫收入較高，仁非常重視住忍宅的舒適性洽，對于許多凝外來置業(yè)者磁，特別是中逢低收入者，妙他們更注重漸住宅的實用弱性，被調(diào)查媽者普遍重視訂小區(qū)環(huán)境，莊美的環(huán)境塑筐造美的心靈木，人們在物藏質(zhì)生活改善暮以后，對環(huán)姜境提出較高裝要求是非常幣自然的愿望界。被調(diào)查者激普遍希望居慢住方便，希笨望發(fā)展商換臺位思考，能刑夠以人為本蘿，設(shè)身處地甜為業(yè)主著想并。架虎門與深圳鞋住宅全程營碎銷調(diào)查對比谷開發(fā)模式援虎門深何圳本總體策劃閥有地產(chǎn)商根丈據(jù)經(jīng)驗策劃為為主由地長產(chǎn)經(jīng)理人與倉知名策劃人求員合作，理晃論與實踐互育相結(jié)合，充呈分聽取策劃膛代理公司意易見典型樓盤旁：深圳漾日籠灣畔復(fù)建筑規(guī)劃與任建筑設(shè)計翁部分大盤聘肆請有實力設(shè)誼計院設(shè)計，俱很少公開宣柱傳設(shè)計單位卡，在樓書上鑰不寫設(shè)計單橡位。說明兩拉點：1.感虎門部分地土產(chǎn)公司不愿遣意花費較多嬌設(shè)計費用。窄2.缺乏著全程營銷意況識，住宅房序地產(chǎn)在發(fā)育建中、還不成趨熟。高度波重視建筑規(guī)蔬劃設(shè)計，大撞型住宅項目死采取國際招饑標(biāo)或邀標(biāo)方糧式。例如深守圳的香榭里大花園請RT停KL公司做顫規(guī)劃設(shè)計與暮建筑設(shè)計。雨營銷媒介模擁式東莞日遷報、虎門報出，虎門電視乘臺等深圳賀特區(qū)報為主神，商報、電六視臺為輔助捧。令營銷導(dǎo)示系橋統(tǒng)不系統(tǒng)鍵，整體形象妖不鮮明開嫂始系統(tǒng)導(dǎo)入艦CIS系統(tǒng)帶，取得良好虛效果，例如赴萬科四季花候城與金域藍(lán)淡灣均導(dǎo)入C偉IS清

發(fā)展堅商品牌比梯較重視項目耗品牌，不夠躍重視發(fā)展商令品牌，缺乏拿品牌運營的對系統(tǒng)規(guī)劃。閉以虎門最大煩房地產(chǎn)開發(fā)鹿公司為例，獲網(wǎng)站缺乏系線統(tǒng)的規(guī)劃。程也走過一精條先重視項纏目品牌，后凱重視企業(yè)品椅牌的道路。挨例如萬科是尤深圳第一個鞋品牌公司，度深圳天健世慈紀(jì)花園請策糖劃師提意見艷重點都是在萍發(fā)展商品牌督與項目品牌岸的聯(lián)動上，嫁而不是常規(guī)車的銷售策劃令?；?/p>

中介翅代理與物業(yè)煉管理由于事虎門住宅市退場較好，發(fā)剪展商自己銷饞售為主，物揮業(yè)管理也是獎同樣深圳匹大部分委托桂代理公司銷土售，物業(yè)管鞭理委托知名珠企業(yè)管理。挖

市場魔調(diào)查結(jié)論，悠虎門房地產(chǎn)瞧市場發(fā)展迅典速，別墅與湊小高層供應(yīng)洋量較大，大厲戶型供應(yīng)非板常充足，大掏型品牌公司只基本壟斷房雄地產(chǎn)市場，掛中小房地產(chǎn)兔公司要想在喬不利競爭態(tài)造勢中脫穎而浸出，需要在爽房地產(chǎn)市場燈調(diào)查、策劃唐、建筑設(shè)計局上多下功夫犬，多聽取專駕業(yè)意見，多炮團(tuán)結(jié)業(yè)內(nèi)人蜻士，善于整希合資源，不樂僅在常規(guī)動押作上精細(xì)雕濤刻，更重要購是創(chuàng)新，在槳自選動作上暈得分，大膽探想象小心求話證，奧林匹暴克花園的策登劃就是番禺罵房地產(chǎn)公司刃與王志綱工賄作室緊密合抄作成功的范康例，通過合窯作，實現(xiàn)優(yōu)倚勢互補，知蝶識共享。齡五、項目理是念定位億嗽體驗經(jīng)濟(jì)是趁21世紀(jì)經(jīng)舟濟(jì)發(fā)展的特夜色，哈利波折特的成功就唉是體驗經(jīng)濟(jì)球的成功案例擦。房地產(chǎn)營單銷正在向體隙驗營銷方向婦發(fā)展，深圳萬萬科、中海膝等一流房地?fù)萎a(chǎn)企業(yè)開始腸廣泛應(yīng)用于饞房地產(chǎn)營銷題實踐，體驗旁營銷注重與題客戶之間的低互動，注重按情感體驗，驢注重客戶產(chǎn)蠅生第一印象葬的賣場體驗勾，因此我們榴在本項目策殖劃中以客戶押體驗作為策汪劃基本出發(fā)艱點，圍繞客言戶體驗對各獵個景觀要素魄與建筑要素村，進(jìn)行合理僅布局，客戶辱進(jìn)行本小區(qū)胃到山上會所抽達(dá)到視覺體畝驗的高潮?；笔劳馓覉@體閃驗營銷若干僅特點：偉第一，注重般購樓客戶的響健康運動愉救快體驗，并姥使體驗成為豈客戶價值的票必要組成成地分。篇第二，戲劇紛化和互動的查概念，成為容世外桃園營刺銷策劃的核蝶心概念和指冶導(dǎo)方法。敞第三，體驗斯經(jīng)濟(jì)中的營浸銷策劃、設(shè)判計和創(chuàng)作，三需要將科學(xué)鞠和人文技術(shù)欺和藝術(shù)結(jié)合庸起來，因此輩我們注重虎絮門地域文化墊對本項目影第響，采用虎億門客戶容易外接受的方式爛表現(xiàn)我們的秧運動健康型渣山景花園小歪區(qū)特點，讓諸客戶從好奇漫觀看引導(dǎo)到干最后決策購餓買。峽詳鑒于本項目煤地理位置以蜜及虎門人文倡特點，本項記目文化定位紗側(cè)重嶺南文歲化，在景觀腹園林設(shè)計方班面，可以融紛會景觀生態(tài)融學(xué)、嶺南園頑林藝術(shù)、荔忌枝文化于一僑體，提高整遺個項目的文抵化品味。由糖于項目位于悠半山生態(tài)環(huán)竄境比平地脆唱弱，因此，掛在景觀設(shè)計尾時候，要充錦分考慮生態(tài)拐系統(tǒng)的平衡左，減少對原愈有環(huán)境的破悅壞，重點運塌用虎門鄉(xiāng)土壤植物，種植慎健康養(yǎng)生花商卉與荔枝林丑結(jié)合，建立拒更合理的生爹態(tài)系統(tǒng)。清小高層建筑否風(fēng)格要隱含連嶺南建筑神權(quán)韻，結(jié)合現(xiàn)舅代主義建筑族風(fēng)格大膽創(chuàng)違新。訂本項目景觀棟理念：不僅桿注重水文化瞇景觀，而且趟注重山景的周保護(hù)，在規(guī)傳劃中注意生乞態(tài)平衡。壺本項目總體堆定位為虎門憲第一個運動其健康體驗型臭高尚山景花饅園小區(qū)。榜本項目通過懂泛會所、嶺拴南文化展示撇、綠色裝修紙環(huán)境、景觀剪式游泳池、聽健康花卉種毫植等全方位染展示世外桃富園的賣點，啄從主入口到燕山上會所售曾樓處建設(shè)重陜點體驗式路掛徑。資揮本項目的會頭所理念：步專業(yè)會所與第戶外泛會所絲運動區(qū)相互燒結(jié)合,健康榴服務(wù)與主動晨鍛煉相結(jié)合膏，充分考慮較老年、兒童抖的特殊活動拴偏好。觀會所的部分祥文化展示內(nèi)份容將重視嶺期南民間文化笨的收集與展復(fù)示，豐富社合區(qū)文化活動難內(nèi)容。錫世外桃園教恐育理念不僅翼涵蓋優(yōu)秀的衡小學(xué)教育、算深入社區(qū)生各活的素質(zhì)教討育、伴隨業(yè)吊主個人發(fā)展泡的終身教育置、富于教育戴功能的會所征、為課外素荒質(zhì)教育提供朝的活動空間叔等多種教育晨元素所構(gòu)成漢。槍項目發(fā)售名降稱建議計定叼為：世外桃拳園垃主要客戶：鑰白領(lǐng)中產(chǎn)階際層以及中小偷老板階層。色山上會所前嫌期是項目售站樓處，作為穗主要賣場，對我們高度重緣視體驗環(huán)境箏的建立與維鑄護(hù)。好的營腰銷賣場似乎建有催眠的魔踐力，讓人們銳不知不覺沉奮迷于其中，為這種“魔力語”標(biāo)準(zhǔn)是策廊劃營銷賣場駱的重要借鑒尤。貢體驗場效應(yīng)戶包括如下內(nèi)步容藍(lán)1．空間場畏：通過體驗丟場，體驗價紫值從四面八方方向客戶的崇感官沖擊。巧2．劇場：您體驗營銷中坊的“劇場模哄式”目的是銳提供給客戶沖難以忘懷的敗體驗。垃3．品牌場饞：體驗營銷邊從設(shè)計改造碌、落實項目鴿形象識別系悶統(tǒng)開始，通挑過廣告公司鍛設(shè)計的導(dǎo)示它系統(tǒng)構(gòu)成，預(yù)因此，建議策世外桃園項必目全面導(dǎo)入陡CIS.抗4．心理場伶：通過輕松遣愉快的氛圍希、獎勵物與各標(biāo)志物、體餡驗信息語言纖、強化的刺棒激和氛圍，承引導(dǎo)周圍人大群開放和接什受我們的賣絹場理念，最歸后形成搶購氧的羊群效應(yīng)工。云企業(yè)員工的赴內(nèi)部體驗是鄰體驗營銷的艱至高點，實玉施推廣體驗斑營銷，要從駱企業(yè)內(nèi)部營嘉銷入手，培用養(yǎng)一支訓(xùn)練湯有素、士氣減高昂的開發(fā)撐隊伍，通過作營銷隊伍與開客戶溝通互間動，通過關(guān)雖鍵性營銷活那動感動客戶臨，激發(fā)客戶壓對本樓盤的拍美好體驗感去受，讓客戶渠從滿意到忠請誠。愿六、建筑規(guī)柔劃提示修規(guī)劃概念方脈案圖紙與說盡明。乓項目占地面父積2.輔7萬平方米蠟，容積率1太.8-2.房0。小區(qū)紅務(wù)線外環(huán)山道慶路穩(wěn)8米智，發(fā)展商已尚經(jīng)支付費用攔，是小區(qū)機(jī)怠動車道路。鳥部分路段例柜如北面要作套擋土墻。筍本項目包括暴花果山,目批前種植地桃事花林生長茂煙盛,植被環(huán)赤境較好.臺山頂桃花樹虧與植被區(qū)根據(jù)概念設(shè)蒸計方案，按池照1.8容兵積率，總建兆筑面積怪48612丘平方米狗，其中會所踏面積疾1000平籠方米焰，山上會所南面積隊1000平歇方米攤左右，其中窮商業(yè)面積歷1000平臘方米隱，配電房譯200平方芳米懶。聾1．建筑布肺局胞由于在半山俯之中，周邊簡農(nóng)民房和工錯廠眾多，因論此，讓住戶坊充分看到山剛景、視線向避山上聚集非壯常重要，建慈議小高層采撤用圍合，整行個住戶充分扔享受山景。服建筑外部采授用樹墻遮擋郵外圍建筑，她形成本小區(qū)悅良好景觀特表征。掃2．景觀設(shè)丈計頑出發(fā)點：盡吊管本項目建夸筑面積不大熱，圍合空間殺不大，但本辱項目位于山墳中，桃花林嗓茂密，因此澇對景觀設(shè)計非具有挑戰(zhàn)，傅建議營造最繼佳山景，景向觀設(shè)計要從苗本項目及整惑個山體進(jìn)行騾綜合考慮。紡本小區(qū)概念施設(shè)計不僅重坡視小區(qū)景觀盟，例如入口艱考慮設(shè)置馬峰的雕塑景觀鄰，而且重視弱車庫景觀，聽采用花架式謀車庫模式。鍵小區(qū)入口山補上會所初期斥主要用于售貍樓，完成售銀樓任務(wù)后作建為居民休閑軍活動場所。賢小區(qū)花壇景懸觀巧主花壇中間干保留原來的脖桃花樹，采繡用四色花卉已，圍合的辦久法。重點種茄植具有養(yǎng)生槳功效的花卉瓶，例如菊花剃、牡丹、蘆涉薈、山茶花陣、月季，其露中專門引進(jìn)累荷蘭郁金香況品種與先進(jìn)度的種植技術(shù)擋。醉建議根據(jù)景現(xiàn)觀設(shè)計方案易，在桃花林猶不同坡度桃批花林間隙種灰植不同種類阿健康養(yǎng)生花強卉。賄根據(jù)體驗營蘇銷思路，精擾心規(guī)劃兒童汪游戲區(qū)，設(shè)瓣置塑膠制兒轟童游樂設(shè)備茂。巖園林中設(shè)置蘋若干體育鍛段煉設(shè)施，方抖便人們晨練糞等需要。艘圍繞人工瀑冷布主景觀設(shè)字置上山鵝卵硬石步行道，遣曲折前行，響享受攀登之短樂。娃1．立面、鴨屋頂卸概念方案提叛示。附2．戶型榨在大戶型市蛇場日趨飽和超、發(fā)展商紛施紛注重大戶笨豪宅的背景見下，東莞大絡(luò)戶型市場開志始遭遇寒冰勇，虎門的大競戶型市場供識應(yīng)也非常充婦足?？蹜粜蜆?gòu)思：狠鑒于世外桃朽園價格中低喪檔，因此，馳我們在廣泛喊研究市場供卸應(yīng)的情況下更，重點參考檔了競爭對手奏戶型比例，剛結(jié)合本項目偏實際定位。惰錯開目前市石場普遍大戶納型，朝精品斯小戶型發(fā)展咐，適當(dāng)開發(fā)蒸有特色小四鑰房，減輕置粱業(yè)壓力。詳練細(xì)戶型比例莖見摘要。踐戶型的動態(tài)鞏調(diào)整，在建接筑方案完成渾后，根據(jù)最伐后市場調(diào)查懲結(jié)果，對戶餡型在進(jìn)行一鏈次重要調(diào)整役。陵價格：樣小戶型窮100平方平米扯×3000辨=30萬元幟小戶型三罷室兩庭11貿(mào)0×320忙0=35.偵2萬元。應(yīng)小戶型按照心30%首成學(xué)付款為9萬喬元—10萬基元。奪大戶型四灘房兩庭小戶尤型130×依3000=勤39萬元炒204×5趙000=1矛02萬元憐大戶型按照州30%首成毀付款為12猜萬元—30灑萬元。脊3．社區(qū)商祖業(yè)碎綠色果菜超兔市400平比方米，其它逼商業(yè)面積考瘡慮如下內(nèi)容妹：干洗店、零社區(qū)環(huán)保型死美容美發(fā)中鉛心、社區(qū)五屢金店、社區(qū)針汽車美容店柱、社區(qū)早點狡供應(yīng)為主的都小飯店、知忽名社區(qū)連鎖糠家電維修與勵銷售點。明引進(jìn)知名店昏，由物業(yè)管粉理公司把控麗制好人口門耐欄，高標(biāo)準(zhǔn)伐實施招商管嫁理，提升社君區(qū)品質(zhì)，重贏點使提高居帖民滿意度。醬深圳茂雄果腫菜實業(yè)有限貴公司與虎門臂鎮(zhèn)天和百貨告商場，經(jīng)過拖數(shù)月協(xié)商，獵終于結(jié)成連搬理。東莞首腔家大型專營或果菜綠色超薪市——深圳障茂雄果菜超購市虎門連鎖籮加盟店，已敵于2月２５傅日在虎門鎮(zhèn)諷閃亮登場。碗該“綠色帥超市”位于份我鎮(zhèn)中心路么１號，營業(yè)溪面積600央平方米。超鏡市專門經(jīng)營臭國家級大型醒果菜基地生蝴產(chǎn)的、經(jīng)過系國家質(zhì)檢部銜門嚴(yán)格檢疫走合格的各類供蔬菜、水果隱，是真正的孤環(huán)保、無公敞害果菜。同噴時，該超市慚還兼營高質(zhì)孤量的糧油、毛水產(chǎn)、鮮肉考、調(diào)味料等濃消費品。每七、特色健稀康運動型泛證會所策劃球（一）會述所理念設(shè)計鍛房地產(chǎn)開發(fā)乳同樣存在開究發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)率新問題。尋彩求項目開發(fā)懇模式的突破川，就是要打萌破房地產(chǎn)就緊是建筑與環(huán)提境的局限，跨跳出房地產(chǎn)狡狹小的專業(yè)豎范疇，把握端新世紀(jì)客戶云的精神追求串，挖掘虎門雷區(qū)域文化的嚇精華，達(dá)到于將旅游、體禁育、文化產(chǎn)孝業(yè)等與房地序產(chǎn)大膽嫁接織。開發(fā)戰(zhàn)略到創(chuàng)新是根本痕目標(biāo)，專業(yè)退房地產(chǎn)開發(fā)默創(chuàng)新是實施冷的手段，客僑戶的滿意才些是成功的檢止驗標(biāo)準(zhǔn)?？恳虼?，根據(jù)蔥本項目客戶危與策劃定位燭，建議本項千目小區(qū)會所副內(nèi)設(shè)立社區(qū)促健康養(yǎng)生園貍，獨樹一幟償。犁推廣主題語避：甚追求自然胳貼近自然骨擁有可持續(xù)袋發(fā)展的健康期人生坡生命加油站校健康儲蓄蝶所排邁著自信的六腳步走入荔慰霖春曉健康繭社區(qū)體驗逗健康快樂生維活他（二）世擔(dān)外桃園會所晌成為社區(qū)教紹育與活動中辨心攝人才是地產(chǎn)罩企業(yè)生產(chǎn)要代素中最活躍叨的因素，人察才的經(jīng)營要唐求不僅要把蔑人才當(dāng)作智森力資本，而溜且是特殊的撈資本。讓員育工滿意是企賢業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的板責(zé)任，因為絲外部顧客的沿滿意是依靠讓內(nèi)部高效率逼和忠誠的員貸工提供的，煮企業(yè)有責(zé)任縣為員工提供蟲滿意的服務(wù)煩，不斷根據(jù)址企業(yè)的發(fā)展簽滿足員工物株質(zhì)待遇、精虎神激勵與學(xué)手習(xí)的需求。者對于員工的粒培養(yǎng)具體采故取如下措施腥：鵝1.結(jié)合羽工作崗位，蘇提倡按照工說作需要進(jìn)行篇學(xué)習(xí)。習(xí)2.制定年培訓(xùn)導(dǎo)師與夕研究導(dǎo)師。逐按3.重視蘆心理訓(xùn)練，靜培養(yǎng)員工良艙好的心理素丑質(zhì)。同4.鼓勵同與國外大學(xué)抹與一流公司舊的交流，開待闊員工的視祝野。違我們不僅提沸倡個人的成準(zhǔn)才，而且也撫培養(yǎng)團(tuán)隊成育功。裙世外桃園社訊區(qū)健康會所殲是現(xiàn)代科技醋與傳統(tǒng)健康極文化、現(xiàn)代羅會所經(jīng)營相么結(jié)合的產(chǎn)物稍，只有優(yōu)秀設(shè)的經(jīng)營人才柏，才能按照俗系統(tǒng)工程的咳要求經(jīng)營好春健康社區(qū)，貼帶給世外桃乘園業(yè)主健康茄快樂的生活晚體驗。問深圳在健康罪會所經(jīng)營方國面已經(jīng)作出月有益的探索尺，例如中航顫健身會進(jìn)行臘健身會所連阻鎖經(jīng)營，頗免有成績。新授浩健康城在宿房地產(chǎn)與健佛康的結(jié)合方央面已經(jīng)作出妥成功的探索雀。恥（三）世械外桃園社區(qū)何健康養(yǎng)生園截的項目規(guī)劃向項目規(guī)劃原問則，注重健丑康養(yǎng)生理念虜設(shè)計與項目翅的一致性，濱注重不同項匪目之間服務(wù)劇健康養(yǎng)生，柜例如針對減遞肥采用健身京、中藥與針遭灸綜合方法砌達(dá)到安全減占肥目的。項的目注重電腦擊技術(shù)應(yīng)用，念方便人們使錫用。注重天叔然養(yǎng)生環(huán)境鋪于是室內(nèi)健恨康服務(wù)項目壤的配合，注軍重健康服務(wù)格項目的獨創(chuàng)叫性。居1.小型拌活水SPA劉保養(yǎng)中心與您健身中心配限合奧以活水保養(yǎng)崇為中心，設(shè)爽置陽光浴與唐活水保養(yǎng)中乓心相連，方芹便沐浴的人暫們作陽光浴室。割世外桃園社涉區(qū)健康養(yǎng)生廁園的小型水械療中心獨具亦特色，集運創(chuàng)動、健身、智水療、養(yǎng)生后、美容、塑喇身、餐飲、莖休息及戲水量之全方位頂順級功能設(shè)施泥于一體的小郊型健康水療法中心。蝶健身中心，險采用開放式拆自然通風(fēng)設(shè)瀉置，配置常登用健身器材廉，滿足人們駕運動的需要姨，由于小區(qū)摧有登山健康圖步道，在器蝕械選擇上以循實用為主。紅球類運動：只籃球、羽毛伯球場等設(shè)置沸在室外運動危區(qū)，讓人們絕在自然環(huán)境最中享受鍛煉庫身體，增強敢人的免疫力綢。薯2.數(shù)字化桶圖書館與書轟吧宣博覽群書可株以陶冶心靈小，體育鍛煉象可以強身，觸健康養(yǎng)生可注以延緩衰老的，恢復(fù)疲勞虹。設(shè)