房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

固安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

分析報(bào)告2016-10-21第一頁(yè)，共三十八頁(yè)。目錄城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)概況板塊劃分各樓盤及重點(diǎn)樓盤總結(jié)與分析第二頁(yè)，共三十八頁(yè)。城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三頁(yè)，共三十八頁(yè)。城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中文名稱：固安縣行政區(qū)類別：縣所屬地區(qū)：中國(guó)華北下轄地區(qū)：固安鎮(zhèn)牛駝鎮(zhèn)馬莊鎮(zhèn)宮村鎮(zhèn)柳泉鎮(zhèn)政府駐地：固安鎮(zhèn)電話區(qū)號(hào)：0316郵政區(qū)碼：065500

地理位置：與北京大興區(qū)僅有永定河相隔面積：697平方公里人口：40萬(wàn)(2009年)氣候條件：暖溫帶半干旱半濕潤(rùn)大陸性氣候著名景點(diǎn)：方城孫臏墓，公主府古墓，大辛莊駙馬墳，試行井田處，晉張華故里火車站：固安站第四頁(yè)，共三十八頁(yè)。城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展固安縣地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心，位于東經(jīng)116°17'，北緯39°19'，東西最寬處25公里，南北最長(zhǎng)處39公里。幅員698.73平方公里。東與永清縣相連，西與涿洲市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北京市大興區(qū)相望。距北京天安門50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是北京的南大門，是距北京市區(qū)最近的縣城，古有“天子腳下、京南第一城”之稱。固安處在大北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，是河北省實(shí)施“兩環(huán)”戰(zhàn)略（環(huán)京津、環(huán)渤海灣）的重點(diǎn)市縣之一。第五頁(yè)，共三十八頁(yè)。城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展第六頁(yè)，共三十八頁(yè)。地理位置固安地理位置優(yōu)越。與北京大興區(qū)僅有永定河相隔，古有“天子腳下”之稱，今有“京南明珠”美譽(yù)；距北京天安門50公里，這個(gè)距離比北京的延慶、懷柔、平谷、密云、房山、門頭溝等六區(qū)縣還要近；從固安縣城驅(qū)車到北京南三環(huán)，僅需25分鐘，到北京首都機(jī)場(chǎng)只要40分鐘，到天津新港只有1小時(shí)左右。第七頁(yè)，共三十八頁(yè)。區(qū)位交通固安有優(yōu)越的交優(yōu)勢(shì)。京九鐵路縱穿全境，京九鐵路在固安設(shè)有車站和貨場(chǎng)。106國(guó)道、大廣（大慶、廣州）高速縱貫?zāi)媳?。廊涿高速、省道廊涿（廊坊、涿州）公路橫貫東西，向東30公里與京津塘高速公路相連，向西15公里與京石高速銜接。轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)村道路四通八達(dá)，總里程860多公里，實(shí)現(xiàn)了村村通油路。大廣高速公路、廊涿高速公路兩條高速公路在固安縣城和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)留有5個(gè)出口。從縣內(nèi)任何一個(gè)村街上高速都不會(huì)超過(guò)十分鐘。固安周邊100公里的范圍內(nèi)，鐵路和等級(jí)公路的密集程度在國(guó)內(nèi)同類地區(qū)極為少有。目前北京公交828，849，943等線路都到達(dá)固安。下一步計(jì)劃引入北京地鐵，與北京高度融合。第八頁(yè)，共三十八頁(yè)。發(fā)展規(guī)劃固安是個(gè)發(fā)展中的縣份，有著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。該縣充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，大力實(shí)施開(kāi)放興縣戰(zhàn)略，尤其是2009年，深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)為契機(jī)和動(dòng)力，確立了“京南衛(wèi)星城”的發(fā)展定位、建設(shè)科學(xué)發(fā)展強(qiáng)縣的奮斗目標(biāo)和實(shí)施“工業(yè)立縣、項(xiàng)目壯縣、園區(qū)強(qiáng)縣、環(huán)境興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。特別是伴隨河北固安工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)立與發(fā)展，為投資者提供了一個(gè)良好的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。固安工業(yè)區(qū)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，美國(guó)DPZ公司和EDSA公司為其制定完成了總體規(guī)劃，英國(guó)阿特金斯事務(wù)所擔(dān)綱為它完成了起步區(qū)等部分區(qū)域的控制性詳規(guī)，國(guó)際四大著名咨詢機(jī)構(gòu)之一的德國(guó)羅蘭貝格公司為之確定了一般汽車零部件制造、電子信息、食品加工、家居建材等核心產(chǎn)業(yè)。2009年，固安工業(yè)區(qū)成功擴(kuò)區(qū)，規(guī)劃面積由4平方公里擴(kuò)大到24平方公里，擴(kuò)區(qū)面積居全省同級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之首。累計(jì)投資17億元，在規(guī)劃范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“十通一平”，投資6182萬(wàn)元的城區(qū)污水處理廠正式通過(guò)驗(yàn)收，基礎(chǔ)設(shè)施配套能力至少可滿足未來(lái)五年入?yún)^(qū)企業(yè)的發(fā)展需求。第九頁(yè)，共三十八頁(yè)。社會(huì)事業(yè)在壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時(shí)，堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)文化、教育、衛(wèi)生等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，不斷提高人民生活水平和質(zhì)量，確保百姓“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、弱有所助、老有所養(yǎng)、住有所居”，共享發(fā)展成果。固安縣住宅小區(qū)—學(xué)府芳園小區(qū)在普及九年義務(wù)教育的基礎(chǔ)上，全縣有3所普通高中、1所技校，還有河北職業(yè)技術(shù)學(xué)院、北京市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院、京安學(xué)院、固安職業(yè)中學(xué)等大中專院校。2009，投資3.5億元，重點(diǎn)抓好中醫(yī)院、縣醫(yī)院、光榮院、縣一中、縣檔案館建設(shè)，目前，縣醫(yī)院、中醫(yī)院建設(shè)已啟動(dòng)；縣光榮院順利通過(guò)全省甲級(jí)驗(yàn)收，成為廊坊市兩家甲級(jí)光榮院之一；新固安一中進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。實(shí)施城鄉(xiāng)飲水工程。城區(qū)日供水能力1.5萬(wàn)噸，可完全滿足目前工業(yè)和生活用水需要。第十頁(yè)，共三十八頁(yè)。城市面貌第十一頁(yè)，共三十八頁(yè)。目錄城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)概況板塊劃分各樓盤及重點(diǎn)樓盤總結(jié)與分析第十二頁(yè)，共三十八頁(yè)。區(qū)域房地產(chǎn)概況第十三頁(yè)，共三十八頁(yè)。區(qū)域房地產(chǎn)的概況固安的房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商，中小規(guī)模項(xiàng)目為主市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，戶型均以80-100m2兩居為主力供應(yīng)一居面積60m2左右，三居100-130m2之間，建筑類型多以小高層板樓為主，中小規(guī)模為主。（大衛(wèi)城、英國(guó)宮、綠宸-萬(wàn)華城除外）第十四頁(yè)，共三十八頁(yè)。發(fā)展理念以價(jià)值為導(dǎo)向的新一代空港新城市（宜居小鎮(zhèn)），突出“公園化、體驗(yàn)化、生活化、娛樂(lè)化”。第十五頁(yè)，共三十八頁(yè)。區(qū)域規(guī)劃（機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)）憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過(guò)程中受到南城發(fā)展計(jì)劃、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展、國(guó)際商貿(mào)城、豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)外遷的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點(diǎn)。北京城市發(fā)展格局：中心城區(qū)不斷升級(jí)完善，東部區(qū)域首先啟動(dòng)，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市格局。南部近城的遠(yuǎn)郊區(qū)縣正處于全面啟動(dòng)階段，發(fā)展空間巨大。第十六頁(yè)，共三十八頁(yè)。南城發(fā)展計(jì)劃今年是北京首個(gè)城南行動(dòng)計(jì)劃的收官之年。截至目前，城南行動(dòng)計(jì)劃已經(jīng)完成總量的72%，超過(guò)原定70%的目標(biāo)。通過(guò)三年的努力，市區(qū)兩級(jí)政府以500億元的投資，帶動(dòng)城南地區(qū)社會(huì)總投資2900億元截止現(xiàn)在總投資將達(dá)到4000個(gè)億，在投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)下，從2008年到2011年城南地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量與城北地區(qū)差距縮小了2.5個(gè)百分點(diǎn)。北京南北區(qū)域的發(fā)展差距逐步縮小，“新南城”正從圖景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。第十七頁(yè)，共三十八頁(yè)。首都第二機(jī)場(chǎng)首都第二機(jī)場(chǎng)的概念最早在2006年提出。2008年，國(guó)家發(fā)展改革委牽頭成立了北京新機(jī)場(chǎng)選址協(xié)調(diào)小組，根據(jù)當(dāng)時(shí)的推薦方案有三個(gè)備選地：天津市武清區(qū)、河北廊坊市、北京市大興區(qū)。最終大興區(qū)勝出，禮賢鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)成為備選地址，2011年正式開(kāi)工建設(shè)。2012年2月，首都機(jī)場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示首都第二機(jī)場(chǎng)有望成為“世界最大”，計(jì)劃于2019年一期竣工。第十八頁(yè)，共三十八頁(yè)。固安：業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)雙擊添加標(biāo)題文字提供辦公場(chǎng)所提高產(chǎn)業(yè)環(huán)境23提高生活質(zhì)量1設(shè)施作用第十九頁(yè)，共三十八頁(yè)。代表設(shè)施寫(xiě)字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文娛綜合體、公園、會(huì)展中心、購(gòu)物中心第二十頁(yè)，共三十八頁(yè)?？臻g特點(diǎn)雙擊添加標(biāo)題文字產(chǎn)業(yè)用地比例突出有相當(dāng)比例的居住用地和配套用地23生態(tài)綠地占一定比例1第二十一頁(yè)，共三十八頁(yè)。大七環(huán)發(fā)展近日，曾被擱置多年的“七環(huán)路”再度進(jìn)入大眾視野，根據(jù)相關(guān)部門透露，俗稱北京“七環(huán)路”的密涿高速公路北京段建設(shè)正式提上日程，這一同時(shí)被北京和河北寄予厚望的交通工程，建成后將擔(dān)負(fù)起緩解六環(huán)交通壓力和聯(lián)通京冀的重要通道，而伴隨“大七環(huán)”概念的重提，京東、南兩大區(qū)域價(jià)值潛力被再度強(qiáng)化。擱置數(shù)年之久的七環(huán)建設(shè)被再度重提，結(jié)合近期“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的焦點(diǎn)話題，以及不久前密涿高速河北段廊坊至“北三縣”工程設(shè)計(jì)方案的獲批，接二連三的利好匯聚在東部環(huán)京區(qū)域，令其成為最熱門的黃金潛力區(qū)域。第二十二頁(yè)，共三十八頁(yè)。支撐東部環(huán)京區(qū)域價(jià)值上行的有來(lái)自外部的刺激，包括數(shù)千億規(guī)模的通州國(guó)際化新城建設(shè)輻射，未來(lái)將迎來(lái)大量需求涌入，區(qū)域內(nèi)低密度物業(yè)如潮白河孔雀城等項(xiàng)目將迎來(lái)巨大的市場(chǎng)。此外還有2900億元的南城計(jì)劃和第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)的影響，區(qū)域配套短板將獲全面彌補(bǔ)。業(yè)內(nèi)人士表示，從目前這兩大區(qū)域價(jià)格來(lái)看，還是處于明顯的洼地的，“大七環(huán)”有望觸發(fā)區(qū)域內(nèi)諸多利好因素集中爆發(fā)，屆時(shí)區(qū)域樓市將迎來(lái)巨大的增值。第二十三頁(yè)，共三十八頁(yè)。區(qū)域客群分析固安：京郊區(qū)域，面對(duì)主流置業(yè)客群。第二十四頁(yè)，共三十八頁(yè)。固安本地客戶1豐臺(tái)、朝陽(yáng)、海淀等投資客戶2亦莊、大興、豐臺(tái)等剛需自住客戶3第二十五頁(yè)，共三十八頁(yè)?？腿罕壤宰】蛻艉屯顿Y客戶各占一半。第二十六頁(yè)，共三十八頁(yè)。目錄城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)概況板塊劃分各樓盤及重點(diǎn)樓盤總結(jié)與分析第二十七頁(yè)，共三十八頁(yè)。板塊劃分第二十八頁(yè)，共三十八頁(yè)。區(qū)域版塊劃分中 部 板 塊北 部 板 塊南 部 板 塊第二十九頁(yè)，共三十八頁(yè)。中部版塊中宏新界酈湖方正英郡萬(wàn)匯廣場(chǎng)第三十頁(yè)，共三十八頁(yè)。南部版塊綠宸萬(wàn)華城紫御城方城馨苑天順家園匯豐家園空港一號(hào)第三十一頁(yè)，共三十八頁(yè)。北部區(qū)域四號(hào)線大衛(wèi)城孔雀英國(guó)宮大湖別墅第三十二頁(yè)，共三十八頁(yè)。目錄城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)概況板塊劃分各樓盤及重點(diǎn)樓盤總結(jié)與分析第三十三頁(yè)，共三十八頁(yè)。各樓盤及重點(diǎn)樓盤總結(jié)與分析第三十四頁(yè)，共三十八頁(yè)。重點(diǎn)樓盤匯總項(xiàng)目規(guī)模容積率區(qū)位建筑類型戶型大衛(wèi)城8000多戶2.41京開(kāi)高速與永定河交匯處板樓多層65-130m2英國(guó)宮74000多戶1.8固安106國(guó)道與朝陽(yáng)大道交界處樓塔組合疊加別墅52-130m2別墅129-213m2萬(wàn)華城30000多戶2.5固安縣106國(guó)道西側(cè)板樓多層聯(lián)排別墅__________紫御城1300多戶2.9固安106國(guó)道與農(nóng)興路交口西側(cè)

板樓高層85-158m2方正英郡4100多戶2.5新昌街與永康路交匯處

板樓71-128m2太陽(yáng)公園3600多戶

2.5新源街與永康路交匯處西南角

板樓兩居90m2左右中鼎鳳凰城5800多戶2.68固安縣新昌街北

樓塔組合58-82m2有意向項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目第三十五頁(yè)，共三十八頁(yè)。重點(diǎn)樓盤價(jià)格

2016年房?jī)r(jià)第三十六頁(yè)，共三十八頁(yè)。BYE-BYE第三十七頁(yè)，共三十八頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)固安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

分析報(bào)告。2016-10-21。各樓盤及重點(diǎn)樓盤總結(jié)與分析。下轄地區(qū)：固安鎮(zhèn)牛駝鎮(zhèn)馬莊鎮(zhèn)宮村鎮(zhèn)柳泉鎮(zhèn)。大廣高速公路、廊涿高速公路兩條高