2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理知識(shí)試題6

2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理知識(shí)試題6

題干單項(xiàng)選擇題住房市場(chǎng)指數(shù)，是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)（）內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A、6個(gè)月B、12個(gè)月C、3個(gè)月D、9個(gè)月【正確答案】：A【答案解析】：住房市場(chǎng)指數(shù)，是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

題干單項(xiàng)選擇題法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率為（），按月繳納。A、5.5%B、4.4%C、4.3%D、5.3%【正確答案】：A【答案解析】：法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率為5.5%，按月繳納。

題干單項(xiàng)選擇題當(dāng)項(xiàng)目完工并具竣工驗(yàn)收條件后，由（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。A、承包商B、開(kāi)發(fā)商C、監(jiān)理機(jī)構(gòu)D、建設(shè)主管部門【正確答案】：B【答案解析】：當(dāng)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，由承包商按國(guó)家工程竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。之后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。

題干單項(xiàng)選擇題進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于（）。A、商品房建設(shè)投資B、土地開(kāi)發(fā)投資C、其他投資D、生產(chǎn)性投資【正確答案】：B

題干單項(xiàng)選擇題制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，（）從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A、橫道圖法B、網(wǎng)絡(luò)圖法C、進(jìn)行圖法D、工序圖法【正確答案】：A

題干單項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）的設(shè)置。A、平衡點(diǎn)B、轉(zhuǎn)折點(diǎn)C、有效成本D、固定成本【正確答案】：A

題干單項(xiàng)選擇題高爾夫球場(chǎng)屬于（）。A、居住物業(yè)B、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資C、工業(yè)物業(yè)D、特殊物業(yè)【正確答案】：B【答案解析】：高爾夫球既屬于酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資物業(yè)，也屬于商業(yè)物業(yè)投資。

題干單項(xiàng)選擇題零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的（）都來(lái)自該區(qū)域。A、50%～65%B、60%～75%C、70%～85%D、80%～90%【正確答案】：B

題干單項(xiàng)選擇題某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬(wàn)元／月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%，若承租人本月的營(yíng)業(yè)額為480萬(wàn)元，則承租人本年應(yīng)繳納的百分比租金總額為（）萬(wàn)元。A、357.2B、437.8C、438.4D、427.2【正確答案】：D【答案解析】：百分比租金通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算。百分比租金=（480-35）*12*8%=427（萬(wàn).元）。

題干單項(xiàng)選擇題工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的（）。A、變動(dòng)費(fèi)用B、固定費(fèi)用C、基礎(chǔ)費(fèi)用D、附加費(fèi)用【正確答案】：A【答案解析】：成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。當(dāng)然，工程成本中的主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用都是相對(duì)而言的，其劃分標(biāo)準(zhǔn)視工程規(guī)模和項(xiàng)目性質(zhì)而定。

題干單項(xiàng)選擇題某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，年還本付息額為3萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A、6.25%B、10%C、16.67%D、16%【正確答案】：B【答案解析】：稅前回報(bào)率=（15-7-3）/（80-30）=10%。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

題干單項(xiàng)選擇題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2萬(wàn)m2，土地總價(jià)為16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.8【正確答案】：C

題干單項(xiàng)選擇題（）指標(biāo)屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。A、流動(dòng)比率B、速動(dòng)比率C、利息備付率D、資產(chǎn)負(fù)債率【正確答案】：D【答案解析】：速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)，該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)；資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能的指標(biāo)，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。

題干單項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于（），它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量供給。A、長(zhǎng)期投資B、短期投資C、中短期投資D、中長(zhǎng)期投資【正確答案】：C

題干單項(xiàng)選擇題市場(chǎng)定義有六個(gè)層次，以下排序正確的是（）。A、整個(gè)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)B、潛在市場(chǎng)＞整個(gè)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)C、整個(gè)市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)D、整個(gè)市場(chǎng)＞潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)【正確答案】：D

題干單項(xiàng)選擇題由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A、操作風(fēng)險(xiǎn)B、信用風(fēng)險(xiǎn)C、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D、法律風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：B

題干單項(xiàng)選擇題某寫(xiě)字樓的建筑面積為10萬(wàn)m2，可出租面積系數(shù)為80%，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e系數(shù)為20%，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬(wàn)m2。A、5.2B、6.4C、6.0D、7.6【正確答案】：C【答案解析】：出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積-分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=10萬(wàn)m2*80%-10萬(wàn)m2*20%=6萬(wàn)m。

題干單項(xiàng)選擇題以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（的70%）。A、評(píng)估價(jià)值B、實(shí)際價(jià)值C、投資價(jià)值D、出讓金收入【正確答案】：A【答案解析】：商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

題干單項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在空間市場(chǎng)和（）兩個(gè)層面。A、資產(chǎn)市場(chǎng)B、資本市場(chǎng)C、信托市場(chǎng)D、證券市場(chǎng)【正確答案】：A

題干單項(xiàng)選擇題下列選項(xiàng)中不屬于居住物業(yè)市場(chǎng)的是（）。A、普通住宅B、別墅C、休閑旅游設(shè)施D、公寓市場(chǎng)【正確答案】：C【答案解析】：C選項(xiàng)屬于商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。

題干單項(xiàng)選擇題某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。A、150%B、200%C、300%D、400%【正確答案】：A【答案解析】：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額=（3000-1500）/1000=150%。

題干單項(xiàng)選擇題在股票市場(chǎng)的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、成本較低B、限制條件較少C、操作較簡(jiǎn)單D、不需要還本付息【正確答案】：B【答案解析】：增發(fā)和配股本質(zhì)上沒(méi)有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。

題干單項(xiàng)選擇題某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（萬(wàn)元）。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00【正確答案】：C【答案解析】：因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA/（1+i）=201=150萬(wàn).元94（）

題干單項(xiàng)選擇題一筆貸款的名義利率是10%，當(dāng)計(jì)息周期趨于無(wú)窮大時(shí)，實(shí)際利率是（）。A、10.2%B、10%C、11.5%D、10.52%【正確答案】：D【答案解析】：r當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=e-1，將10%代入上式，可得i=10。.52%

題干單項(xiàng)選擇題對(duì)于（）競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場(chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。A、從容不迫型B、選擇型C、兇猛型D、隨機(jī)型【正確答案】：D

題干多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有（）。A、借款償還期B、利息備付率C、償債備付率D、資產(chǎn)負(fù)債率E、速動(dòng)比率【正確答案】：ABCD【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率。

題干多項(xiàng)選擇題下列費(fèi)用中，屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）。A、建筑安裝工程費(fèi)B、購(gòu)置土地費(fèi)C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、場(chǎng)地平整費(fèi)E、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【正確答案】：ACE【答案解析】：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

題干多項(xiàng)選擇題風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有（）。A、幕景分析法B、調(diào)查和專家打分法C、蒙特卡洛法D、智暴法E、德?tīng)柗品ā菊_答案】：BC【答案解析】：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛法三種；A、D、E選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法。

題干多項(xiàng)選擇題上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A、按地域細(xì)分B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分C、按存量增量細(xì)分D、按交易形式細(xì)分E、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分【正確答案】：ACD

題干多項(xiàng)選擇題投資的特性有（）。A、時(shí)間性B、穩(wěn)定性C、收益性D、廣泛性E、目的性【正確答案】：ACE

題干多項(xiàng)選擇題房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括（）。A、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)B、建筑安裝工程費(fèi)C、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)E、管理費(fèi)【正確答案】：BCD

題干多項(xiàng)選擇題收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A、潛在毛租金收入B、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C、租金損失D、其他收入E、報(bào)酬率高低【正確答案】：ACD【答案解析】：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

題干多項(xiàng)選擇題業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫(xiě)字樓物業(yè)是希望達(dá)到（）的目的。A、資本保值B、資本增值C、獲取周期性收益D、降低投資風(fēng)險(xiǎn)E、抵御通貨膨脹【正確答案】：ABC【答案解析】：業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)投資性寫(xiě)字樓物業(yè)的主要目的，是希望通過(guò)該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、增值和獲取周期性收益的目的。

題干多項(xiàng)選擇題通過(guò)拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A、《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）》B、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C、《國(guó)有土地使用證》D、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E、《建設(shè)工程施工許可證》【正確答案】：BD【答案解析】：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可，主要涉及政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）》、核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、設(shè)計(jì)方案審批、核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。以招拍掛方式出讓獲得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成，開(kāi)發(fā)商只需向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

題干多項(xiàng)選擇題物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有（）。A、承租方的財(cái)務(wù)能力B、承租方的商業(yè)信譽(yù)C、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和管理水平【正確答案】：CD

題干多項(xiàng)選擇題下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）A、國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D、國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E、招標(biāo)文件【正確答案】：ABCD

題干多項(xiàng)選擇題資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算（）等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。A、資產(chǎn)負(fù)債率B、借款償還期C、投資回收期D、流動(dòng)比率E、速動(dòng)比率【正確答案】：ADE

題干多項(xiàng)選擇題業(yè)主或投資者投資坐落在中心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓物業(yè)是希望達(dá)到（）的目的。A、降低投資風(fēng)險(xiǎn)B、資本保值C、增值D、獲取周期性收益E、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：BCD

題干多項(xiàng)選擇題下列指標(biāo)可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算的是（）。A、利息備付率B、資產(chǎn)負(fù)債率C、償債備付率D、流動(dòng)比率E、速動(dòng)比率【正確答案】：AC

題干多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（）優(yōu)點(diǎn)。A、相對(duì)較高的收益B、投資回收期長(zhǎng)C、提高投資者的資信等級(jí)D、良好的流動(dòng)性E、投資數(shù)額巨大【正確答案】：AC

題干多項(xiàng)選擇題按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A、居住物業(yè)投資B、商用物業(yè)投資C、土地開(kāi)發(fā)投資D、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資E、酒店投資【正確答案】：ABE【答案解析】：按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

題干多項(xiàng)選擇題關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。A、商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來(lái)越成為一種趨勢(shì)B、商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C、區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D、商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資E、商業(yè)物業(yè)投資收益全部來(lái)自出租收益【正確答案】：BC【答案解析】：A選項(xiàng)，開(kāi)發(fā)一持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來(lái)越成為一種趨勢(shì)。D、E選項(xiàng)，由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長(zhǎng)期投資。

題干多項(xiàng)選擇題企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A、可衡量性B、可實(shí)現(xiàn)性C、可整合性D、可盈利性E、可區(qū)分性【正確答案】：ABDE

題干多項(xiàng)選擇題開(kāi)發(fā)商的定價(jià)方法有（）。A、成本導(dǎo)向定價(jià)法B、目標(biāo)導(dǎo)向定價(jià)法C、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D、購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法E、市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法【正確答案】：ACD

題干多項(xiàng)選擇題金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）工作。A、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估B、項(xiàng)目評(píng)估C、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D、環(huán)境評(píng)價(jià)E、貸款綜合評(píng)價(jià)【正確答案】：BCE

題干多項(xiàng)選擇題金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資金融通時(shí)，通?？紤]資金的（）。A、保證性B、安全性C、盈利性D、流動(dòng)性E、盈虧平衡性【正確答案】：BCD【答案解析】：金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。

題干多項(xiàng)選擇題根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)是以（）為主。A、獨(dú)資企業(yè)B、房地產(chǎn)投資信托基金C、有限責(zé)任合伙企業(yè)D、有限責(zé)任公司E、股份有限公司【正確答案】：BCDE【答案解析】：根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，以后四種企業(yè)形式為主。

題干多項(xiàng)選擇題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方案比選時(shí)，通常會(huì)選擇（）的方案。A、資金來(lái)源可靠B、審核程序復(fù)雜C、資金結(jié)構(gòu)合理D、融資成本較低E、融資風(fēng)險(xiǎn)較小【正確答案】：ACDE【答案解析】：在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來(lái)源后，接下來(lái)的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來(lái)源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。

題干多項(xiàng)選擇題開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的（）。A、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B、銷售費(fèi)用C、管理費(fèi)用D、財(cái)務(wù)費(fèi)用E、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用【正確答案】：BCD

題干多項(xiàng)選擇題宣傳作為促銷組合因素之一，在（）等方面，起著十分重要的作用。A、刺激對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售B、改善形象C、提高知名度D、提高產(chǎn)品品質(zhì)E、降低新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本【正確答案】：ABC【答案解析】：宣傳不能改變產(chǎn)品品質(zhì)。

題干判斷題當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒(méi)有必要進(jìn)行干預(yù)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)劇烈的震蕩時(shí)，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)各種政策工具進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道。

題干判斷題從投資角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量供給。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的，那么該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)將基本保持不變。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題土地出讓地價(jià)一般包含土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)不同于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。

題干判斷題準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個(gè)名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個(gè)基金，用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托公司的融資能力有限，而有限責(zé)任合伙企業(yè)的融資能力較強(qiáng)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，有限責(zé)任合伙企業(yè)主要通過(guò)出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金則主要通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票融通權(quán)益資金，融資能力較強(qiáng)。

題干判斷題通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資也有積極的正面影響。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）【正確答案】：對(duì)【答案解析】：金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。

題干判斷題現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：這是財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表包含的內(nèi)容。

題干判斷題調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題賣方可以針對(duì)每位購(gòu)買者來(lái)設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，制訂相應(yīng)的營(yíng)銷計(jì)劃。這種市場(chǎng)細(xì)分的極限程度稱為定制營(yíng)銷。（）【正確答案】：對(duì)【答案解析】：這是一種理想狀態(tài)的營(yíng)銷模式，實(shí)際上作為一個(gè)企業(yè)或賣方來(lái)說(shuō)，這樣做將會(huì)幾乎無(wú)利可圖。一般會(huì)根據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品的不同需求或營(yíng)銷反映將購(gòu)買者分成若干類型。

題干判斷題風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是敏感性分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

題干判斷題短期投資和長(zhǎng)期投資在任何條件下均可相互轉(zhuǎn)化。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：在一定條件下，短期投資和長(zhǎng)期投資可以相互轉(zhuǎn)化。

題干判斷題房地產(chǎn)租金是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋租金的算術(shù)平均數(shù)表示。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：房地產(chǎn)租金是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。

題干判斷題對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（【正確答案】：對(duì)

題干判斷題房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的存在形式有租賃房地產(chǎn)或擁有房地產(chǎn)兩種途徑。（）【正確答案】：對(duì)【答案解析】：在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。他們既可以通過(guò)租賃房地產(chǎn)，也可以通過(guò)擁有房地產(chǎn)來(lái)獲得空間帶給他們的效用。

題干判斷題認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制訂價(jià)格的一種方法。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制訂價(jià)格的一種方法。

題干判斷題從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

題干判斷題制訂廣告方案所需的五種決策，即所謂的SM，包括廣告的目標(biāo)即任務(wù)（Mission）、可用的方式或方法（Method）、應(yīng)傳送的信息（Message）、應(yīng)使用的媒體（Media）和廣告效果評(píng)價(jià)即衡量（Measurement）。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：制訂廣告方案所需的五種決策，即所謂的SM，包括廣告的目標(biāo)即任務(wù)（Mission）、可用的費(fèi)用即資金（Money）、應(yīng)傳送的信息（Message）、應(yīng)使用的媒體（Media）和廣告效果評(píng)價(jià)即衡量（Measurement）。

題干判斷題一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、項(xiàng)目總說(shuō)明、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。項(xiàng)目總說(shuō)明是正文中的一項(xiàng)。

題干判斷題基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶營(yíng)業(yè)額相關(guān)的一個(gè)最低收入。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。

題干判斷題多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化，相互影響時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的。

題干判斷題房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場(chǎng)區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。

題干判斷題工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收未通過(guò)的，開(kāi)發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題估算項(xiàng)目吸納量，項(xiàng)目吸納量等于市場(chǎng)供求缺口（未滿足需求量）和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率是99.，9%則其流動(dòng)比率一定在100%～200%之間。（）【正確答案】：對(duì)【答案解析】：同樣情況下，速動(dòng)比率<流動(dòng)比率，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)比率一般不會(huì)超過(guò)200%。

題干判斷題通過(guò)初步投資分析，開(kāi)發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購(gòu)買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會(huì)使得初步投資決策分析報(bào)告被修改，或者在項(xiàng)目的收益水平達(dá)不到目標(biāo)要求時(shí)被迫放棄這個(gè)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。因此，前期工作是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算時(shí)，土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用比較法來(lái)求取。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用成本法來(lái)求取。

題干判斷題在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競(jìng)爭(zhēng)，在不同戰(zhàn)略群體之間一般不存在競(jìng)爭(zhēng)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競(jìng)爭(zhēng)外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競(jìng)爭(zhēng)。

題干判斷題房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)。

題干判斷題一幢寫(xiě)字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫(xiě)字樓的有效毛收入。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫(xiě)字樓的有效毛收入。

題干判斷題個(gè)人住房公積金貸款屬于政策性貸款，不屬于房地產(chǎn)抵押貸款。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是提取法定盈余公積金和公益金，然后是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。

題干判斷題在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（MARR）或基準(zhǔn)收益率i進(jìn)行比較，當(dāng)c△IRR≥MARR或i時(shí)，以投資小的方案為優(yōu)選方案。（）c【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（MARR或基準(zhǔn)收益率（i）進(jìn)行比較，當(dāng)△IRR≥MARR或i時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以c c投資小的方案為優(yōu)選方案。

題干判斷題對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要表現(xiàn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

題干判斷題由于商用房地產(chǎn)購(gòu)買者資金更為雄厚，因此相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)更低。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。

題干判斷題遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題一個(gè)企業(yè)通常可從行業(yè)和市場(chǎng)兩個(gè)方面來(lái)識(shí)別企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：通?？蓮漠a(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩個(gè)方面來(lái)識(shí)別企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者。

題干判斷題REITs股票可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場(chǎng)外直接交易方式，具有較高的流通性。（）【正確答案】：對(duì)

題干判斷題開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開(kāi)工審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后就可進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題購(gòu)買商鋪屬于房地產(chǎn)投資形式中的直接投資。（）【正確答案】：對(duì)【答案解析】：購(gòu)買商鋪屬于房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。

題干判斷題一個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干個(gè)子市場(chǎng)，主要是由于企業(yè)定位上存在差異。（）【正確答案】：錯(cuò)

題干判斷題我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的是實(shí)際銷售面積，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂銷售合同的商品房屋面積，包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的是實(shí)際銷售面積，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

題干判斷題指數(shù)平滑法公式Q=aS+（1-a）Q中，a越大，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越高，預(yù)測(cè)值越趨向平滑，反之則tt-1t-1新數(shù)據(jù)所起的作用越大。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：a越小，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越低，預(yù)測(cè)值越趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

題干判斷題所謂輔助研究是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。（）【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：所謂輔助研究是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。

題干判斷題在資本資產(chǎn)定價(jià)模型中，β是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)后得出的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。（）j【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β，是代表某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。

題干計(jì)算題某家庭欲通過(guò)儲(chǔ)蓄存款購(gòu)買一套8萬(wàn)元的住房，銀行存款年利率為1.2%，問(wèn)5年中每月月末至少要存款多少？【答案解析】：【第一種解法】n令用單利、復(fù)利計(jì)息的第n年本利和相等：P（1+i*n）=P（1+i，可得=[（1+i）-1]/n，其中i是121215*12單利利率，i是復(fù)利利率，將已知條件代入上式，可得1.2%/12[（1+i）-1]/（5*12），計(jì)算可得22n60i=0.0972%，運(yùn)用公式A=F[i/（1+i）-1]，可得A=8*[0.0972%/（1+0-1]，算出A=129.09722（元），因此，每月月末至少要存1295元。.5【第二種解法】不用單利換算成復(fù)利的公式，直接用單利計(jì)息的原理計(jì)算。終值是8萬(wàn)元，它等于每月存款本金與單利利息之和。設(shè)每月存款為A，本金=A*12*5=60A，月存款利率=1.2%/12=0，單利.利息之和=P*i*n=A*0.1%*60+……+A*0.1%*1=A*059+.……1%*（60+591）=1，.則838=60A+1.83A,A=1293（元）。.9解題思路：這是用零存整取存款方式已知5年末終值，求年值的一道題，此題要注意四點(diǎn)，一是存款利率是單利，一般先將單利利率換算為復(fù)利利率；二是要注意題中問(wèn)的是通過(guò)存款購(gòu)房而不是貸款購(gòu)房，則購(gòu)房款是在5年末的終值；三是第5年年末12月份的存款本金不再計(jì)息，當(dāng)月本金直接計(jì)入購(gòu)房款中；四是兩種方法會(huì)有一些誤差，復(fù)利計(jì)算的結(jié)果更準(zhǔn)確些，因?yàn)楹笳呖紤]資金時(shí)間價(jià)值更科學(xué)準(zhǔn)確，當(dāng)然最科學(xué)的是連續(xù)復(fù)利計(jì)算利息的方式。

題干計(jì)算題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競(jìng)投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)2 20000m劃建設(shè)用地面積為40000m，容積率為2.，5需配建公共租賃住房，建成后由政府以6000元/m2的價(jià)格回購(gòu)。假設(shè)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%；開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初；商品住宅第2年開(kāi)始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%，銷售均價(jià)分別為15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2，銷售收入發(fā)生在年末；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少？若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少？（不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅）（12分）【答案解析】：【解答】（1）該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)為χ萬(wàn)元-χ（1+4%）-4500*10*-（4500*10*30%）/（1+16%）+[15000*8*25（-10%）-4500*10*30%]/（1+16%）23 4[18000*8*40%*（1-10%）-4500*10*20%]/（1+16%）+[2000*8*35%*（1-10%）+6000*2]/=0解得：χ=49330萬(wàn)元.302（2）最多可加建的公共租賃住房面積設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為ym-45000*（1-24500*10*20%-4500*10*30%）/（1+16%）+[15004500*10*30%（8-y）25%*（1-10%）-+3[18000*（8-y）*40%*（1-10%）-4500*10*20%]/（1+16%）+[20000*（8-y）35%*（1-10%）+6004 2（2+y）]/（1+16%）=0解得：y=6598.23m解題思路：（1）加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。（2）錯(cuò)誤解法：49330-45000=y*6000/（1+16%）.3

題干計(jì)算題某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一批發(fā)市場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為2000萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元，其中資本金500萬(wàn)元；第2年投資1000萬(wàn)元，其中資本金330萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、700萬(wàn)元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為300萬(wàn)元、200萬(wàn)元、750萬(wàn)元。（3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：1編.制資本金現(xiàn)金流量表（不考慮所得稅）。2若.該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%，計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）【答案解析】：1借.款需要量表2借.款還本付息表當(dāng)年利息=（年初借款累計(jì)+當(dāng)年貸款/2）*年利率第1年利息=（0+500/2）*10%萬(wàn)元=25萬(wàn)元第2年利息=（525+670/2）*10%萬(wàn)元=86萬(wàn)元還本=1281/3萬(wàn)元=427萬(wàn)元3資.本金現(xiàn)金流量表（稅前）4凈.現(xiàn)值

題干計(jì)算題（本題10分）甲公司花4.億3元購(gòu)買了一幢寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。該公司自有資金投入為購(gòu)買價(jià)格的60％，其2余為年利率7.％5、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫(xiě)字樓可出租面積為36000m，前兩年的租金均為150元／（m2·月），以后租金每年遞增5％。另有地下停車位310個(gè)，租金為500元／（個(gè)·月）。寫(xiě)字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10％，包括營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30％。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬(wàn)元，土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)年攤銷額為800萬(wàn)元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。（8分）【答案解析】：解：稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（年凈收入一年還本付息額）/資本金或權(quán)益資本=年稅前現(xiàn)金流量/資本金或權(quán)益資本第一年凈收入A1=（150x12x36000+5—0％0x12x310）×（1一30％）=39996000（元3第五年凈收入A=A×（1+5％）=46300369元）.5（51稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（463003-169871856.／（430000000x60.96）％）=11.％41

題干計(jì)算題某公司投資2500萬(wàn)元購(gòu)買了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，第1年投入裝修費(fèi)用200萬(wàn)元，并可獲凈租金收入400萬(wàn)元，從第2年開(kāi)始，每年租金收入500萬(wàn)元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬(wàn)元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性?！敬鸢附馕觥浚航忸}思路：：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率i。c計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= ={-2500+（40-2009 10（1+20%）+500/（-5%）*{1-[（1+5%）/（1+20%）]}/（1+20%）+3500/（1+20萬(wàn)元=174萬(wàn).元55計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：當(dāng)i=21%時(shí)，NPV=47萬(wàn).元58當(dāng)i=22%時(shí)，NPV=-70.萬(wàn)75元1 1 2 2FIRR=i+NPV（i-i）/NPV+｜NPV｜=21%+47.58*1%/（47.該58+70項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈.1 12112現(xiàn)值FNPV=174＞0。.財(cái)55務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21＞20%.42%，因此該項(xiàng)目是可行的。解析：（1本題中要求的是FNPV與FIRR，在計(jì)算過(guò)程中，建議列出現(xiàn)金流量表或現(xiàn)金流量圖，這樣對(duì)各年的現(xiàn)金流的流入流出情況能一目了然，如果期限較長(zhǎng)時(shí)，一般說(shuō)來(lái)各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律，就可以用公式直接計(jì)算，本題就運(yùn)用了等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式。（2）在實(shí)際計(jì)算過(guò)程中，要分步計(jì)算，然后進(jìn)行匯總，每步都有步驟分，公式一定要列對(duì)，計(jì)算表述式要寫(xiě)完整、準(zhǔn)確，這樣即使結(jié)果計(jì)算出錯(cuò)，也不會(huì)全扣分。（3）對(duì)于求FIRR，用內(nèi)插法試算i、i時(shí)，可以12先用與目標(biāo)收益率接近的數(shù)值來(lái)試，一般就能找到FIRR的區(qū)間。（4）此題中等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式的起始點(diǎn)位置和A的.選取要搞清楚。

題干計(jì)算題某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購(gòu)買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶?xiě)字樓用地50年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為2000萬(wàn)元。已知該2 2地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m，建造成本為2500元/m，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，其他工程費(fèi)用為400元/m2，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過(guò)程開(kāi)始前均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%，寫(xiě)字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元/m2，試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率?！敬鸢附馕觥浚? 2解題思路：：（1）求項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目總銷售收入：9600元/m*10000m=9600萬(wàn)元2）銷售稅金：9600萬(wàn)元*6%=576萬(wàn)元3）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：（9600-576）萬(wàn)元=9024萬(wàn)元（2）求開(kāi)發(fā)成本1）地2 2價(jià)：1000元/m*10000m=1000萬(wàn)元2）拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：2000萬(wàn)元3）建造成2 2本：2500元/m*10000m=2500萬(wàn)元4）專業(yè)人員費(fèi)用：2500萬(wàn)元*12%=300萬(wàn)元5）其他費(fèi)用：402 2元/m*10000m=400萬(wàn)元6）管理費(fèi)用：（2500+300+400）萬(wàn)元*5%=160萬(wàn)元7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：Ⅰ土地費(fèi)3 2.1]=（295用利息：1000萬(wàn)元*[（1+9%）-1]+2000萬(wàn)元*[（1+9%）-.03+480萬(wàn)元=775萬(wàn).元86Ⅱ3）上2/2述3）～6）項(xiàng)之和的利息：（2500+300+400+160）萬(wàn)元*[（1+9%）-1]=302萬(wàn)元.Ⅲ40財(cái)務(wù)費(fèi)用：（775.86+302萬(wàn)元=1078.40）萬(wàn).元268）銷售費(fèi)用：9600萬(wàn)元*2.5%=240萬(wàn)元9）開(kāi)發(fā)成本：（1000+2000+2500+300+400+160+1078萬(wàn)元=7678萬(wàn).元26（3）開(kāi)發(fā)商.利26+240）潤(rùn)：（9024-7678萬(wàn)元=1345萬(wàn).元74（4）開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率：1345.74/7678解析.：26=17（1）“管理費(fèi).用53%為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%”這句話是錯(cuò)誤的，在《理論》教材中成本法計(jì)算時(shí)，管理費(fèi)取值基數(shù)還應(yīng)包含土地取得成本。（2）在所有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算題中要注意不要缺項(xiàng)、重項(xiàng)，做完后有時(shí)間一定要再完整看一遍題目，對(duì)照一下在計(jì)算中是否還有沒(méi)有用上的已知條件，分析一下沒(méi)有用上的已知條件是故意的干擾項(xiàng)還是自己大意在計(jì)算中漏項(xiàng)了。

題干計(jì)算題張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中的60%來(lái)自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日-2014年12年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2%）【問(wèn)題】李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？【答案解析】：1解.：（1）已知：i=6%／12=0，.s=05%.，2%n=15*12=180月，m=5*12=60月抵押貸款p=50*=30萬(wàn)元nnn-n（2）張某月還款：A=P{[i（1+i）]/[（-1]}=P+i）+P/[（1+i）-1]=P/[1-（+i）]=（300000*0-iii-180.57（1+0.5%）]=2531元n-m 180-60（3）2005年1月1日欠銀行貸款：P=A/i[1-1/（1+i）]=2531.571/（1+0-.5%[1.]=22805%）元n-m（4）李某首次月還款額：A1=[P（i-s）]/{1-[（1+s）/（1+t）]}=[228027（..5%-025*.2%）]/{1-180-6032[（1+0.2%）/（1+0}=2269.5%）]元／.m

題干計(jì)算題某家庭購(gòu)買一套住宅，單價(jià)為3000元/m2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來(lái)支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%，問(wèn)根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買多大的住宅？【答案解析】：解題思路：此題由題意分析可知，是要求P值。選用凈收益每年不變有限年期公式，將其中的報(bào)酬率Y換成i。解：（1）該家庭每月能支付的房款A(yù)=6000元*30%=1800元（2）n=15*12月180月，n180i=6%/12=0該家.庭5%（3）能承受的抵押貸款額P=A/i[1-1/（1+i）]P=1800/0-1/（1+0.5%*[1].元5=213306元（4）該家庭能承受的購(gòu)房總價(jià)值V=213306/80%元266633元（5）該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買住宅面積S=266633/3000m=88.88m

題干計(jì)算題某開(kāi)發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為24500m，容積率為7.，5建筑密度為65%，建筑層數(shù)共20層，從-2層至+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫(kù)，有供出售的95個(gè)車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4～18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為3.