XX人民銀行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)

明潔物業(yè)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū) -PAGE253-XX人民銀行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)前言專家品質(zhì)摯誠(chéng)服務(wù)規(guī)范管理業(yè)界典范明潔人升起了物業(yè)管理的風(fēng)帆我們乘風(fēng)破浪，用一流的人性化服務(wù)為莊嚴(yán)的中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行增添一抹明快的色彩讓莊嚴(yán)的銀行辦公大樓成為濟(jì)南市最亮麗的一道風(fēng)景請(qǐng)您相信因?yàn)橛辛嗣鳚崳磺袑?huì)變得明潔明潔物業(yè)，明潔生活目錄第一部分報(bào)價(jià)文件 91.1報(bào)價(jià)一覽表 101.2詳細(xì)的費(fèi)用投入計(jì)算 111.3詳細(xì)的成本測(cè)算 121．3．1年管理費(fèi)用明細(xì)表 121．3．2年房屋管理費(fèi)用明細(xì)表 131．3．3年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì) 141．3．4年保潔費(fèi)用明細(xì)表 151．3．5年保安費(fèi)用明細(xì)表 161．3．6年綠化費(fèi)用明細(xì)表 171．3．7費(fèi)用匯總表 181.4其它優(yōu)惠條件 191.4.1為中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行新辦公樓免費(fèi)提供開(kāi)荒(約3萬(wàn)元) 191.4.2以市場(chǎng)價(jià)格半價(jià)為業(yè)主提供家政服務(wù) 191.4.3前期辦公樓接收期間免費(fèi)從總公司抽調(diào)一名高級(jí)管理人員 19第二部分技術(shù)文件 202．1針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說(shuō)明（管理理念） 212.2擬派中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理 25保證項(xiàng)目經(jīng)理不變的承諾書(shū) 282．3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度 292.3.1項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)圖 292.3.2項(xiàng)目部員工崗位職責(zé) 30A.項(xiàng)目部經(jīng)理 30B.工程部 31C.保潔綠化部 40六、管理部 482.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱 50一、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作流程 50二、項(xiàng)目經(jīng)理管理程序及規(guī)范 51三、項(xiàng)目部工作檢查流程圖 52四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求 53五、倉(cāng)庫(kù)管理程序圖 54六、回訪分類示意圖 55七、投訴處理程序流程圖 56八、物品使用及報(bào)廢程序 57九、保潔檢查監(jiān)督流程圖 58十、公共設(shè)施維修工作流程圖： 59十一、檢查、驗(yàn)收共用設(shè)施維修工作流程圖 60十二、維修班工作程序 61十三、盤(pán)查可疑人員流程圖 62十四、管理工作規(guī)程 632.3.4管理規(guī)章制度 111一、員工著裝制度 111二、請(qǐng)假制度 111三、交接班管理規(guī)定 111四、物料采購(gòu)、保管、領(lǐng)用制度 112五、庫(kù)房管理與進(jìn)貨驗(yàn)收制度 112六、財(cái)產(chǎn)管理制度 113七、對(duì)講機(jī)使用規(guī)定 113八、操作票制度 114九、維修巡檢制度 114十、機(jī)房安全保衛(wèi)制度 115十一、交接班制度 115十二、停、送電票制度 116十三、電氣維修管理規(guī)定 118十四、工具管理制度 119十五、水箱間管理規(guī)定 120十六、電氣豎井、管道井管理規(guī)定 120十七、工程部周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定 1202.4物業(yè)管理人員配備方案 121一、★★項(xiàng)目人員聘用標(biāo)準(zhǔn)（含人員職稱、資格等） 121二、培訓(xùn)管理體系 126三、駐中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目部人員定編 1302.5物業(yè)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案 131保潔設(shè)備一覽表 132常用工具一覽表 133清潔原料一覽表 134工程管理工具一覽表 135保安裝備一覽表 136辦公設(shè)施一覽表 136花卉擺放計(jì)劃方案 137重要設(shè)施、設(shè)備代維、保養(yǎng)費(fèi) 138綠化工具、用肥一覽表 1392.6物業(yè)管理費(fèi)用收支測(cè)算報(bào)告（物業(yè)管理第一年度） 140☆☆方案一 140☆☆方案二 1412.7物業(yè)管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)與承諾 1422.7.1工程部 142一、運(yùn)行設(shè)備及附屬設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和維修范圍 142二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 142三、具體服務(wù) 1452.7.2安全部 154一、服務(wù)范圍 154二、安全管理標(biāo)準(zhǔn) 154三、具體服務(wù) 1552.7.3保潔（綠化）部 160一、服務(wù)范圍 160二、保潔管理標(biāo)準(zhǔn) 160三、保潔具體服務(wù) 161四、綠化服務(wù)范圍 164五、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 164六、綠化服務(wù)范圍 165七、高空作業(yè)、外墻清洗 1732.7.4普通信件、報(bào)刊、雜志的分發(fā)服務(wù) 1822.7.5突發(fā)應(yīng)急維修服務(wù) 1822.7.6建立、完善物業(yè)資料和檔案 1822.7.7物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及保證措施 1832.8各類突發(fā)事件的處理預(yù)案 1932.9物料消耗計(jì)劃及具體降耗措施 200一、物料消耗計(jì)劃 200二、降耗措施 2002.10檔案體系的建立 2022.11愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰 2032.12物業(yè)管理服務(wù)模式 2032.13物業(yè)管理開(kāi)始及結(jié)束的交接 2042.14本項(xiàng)目主要業(yè)務(wù)骨干配置人選和素質(zhì)介紹 2062.15最快接管時(shí)間和物業(yè)管理完全規(guī)范的時(shí)間及相應(yīng)的保證措施 2072.16需要業(yè)主協(xié)助解決的問(wèn)題 209第三部分商務(wù)文件 2103.1資格及商務(wù)情況表 2113.2偏差表 2133.3企業(yè)簡(jiǎn)介 2143.4合同草案： 218第四部分 221資格資質(zhì)證明文件 2211）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 2222）法定代表人授權(quán)委托書(shū) 2223）資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 2224）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理崗位證書(shū)復(fù)印件 2225）獲獎(jiǎng)項(xiàng)目證書(shū)復(fù)印件 2226）ISO9000、ISO14001體系認(rèn)證復(fù)印件 2227）獲獎(jiǎng)項(xiàng)目、最大物業(yè)管理項(xiàng)目、最復(fù)雜物業(yè)管理項(xiàng)目和承擔(dān)過(guò)的綜合性大廈的物業(yè)管理合同復(fù)印件 222法定代表人授權(quán)委托書(shū) 223投標(biāo)函山東省齊魯國(guó)際招標(biāo)有限公司：我們根據(jù)編號(hào)為SIT-200517競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)文件的要求，對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)價(jià)。由供應(yīng)商山東明潔物業(yè)管理有限公司正式委托全權(quán)代表姚麗華經(jīng)理提交報(bào)價(jià)文件正本一份，副本伍份。在此文件中，投標(biāo)人全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的報(bào)價(jià)文件被接受，我們將履行投標(biāo)文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們投標(biāo)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與投標(biāo)文件中的條款。（2）我方承諾投標(biāo)文件所報(bào)的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細(xì)檢查所有投標(biāo)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（4）投標(biāo)文件在公開(kāi)報(bào)價(jià)后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開(kāi)報(bào)價(jià)后的有效期內(nèi)撤回遞交投標(biāo)文件，將被沒(méi)收投標(biāo)保證金。（5）我方同意采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)的要求，提供與遞交報(bào)價(jià)文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按《中華人民共和國(guó)合同法》履行自己的全部責(zé)任。（7）我們理解，最低報(bào)價(jià)不是中標(biāo)的唯一條件，你們有選擇中標(biāo)人的權(quán)利。（8）我方若未成為成交供應(yīng)商，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求。（10）與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有往來(lái)信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：濟(jì)南市二環(huán)東路3218號(hào)發(fā)展大廈11 E郵政編碼：250100電話：8119349傳真：8119339電子信箱：miwy-sd@供應(yīng)商全稱：山東明潔物業(yè)管理有限公司開(kāi)戶銀行名稱：招商銀行濟(jì)南市洪樓支行公章：銀行帳號(hào)：170-6580135210001法人代表簽字：開(kāi)戶銀行地址：濟(jì)南市洪樓2005年8月第一部分報(bào)價(jià)文件1.1報(bào)價(jià)一覽表供應(yīng)商全稱山東明潔物業(yè)管理有限公司總報(bào)價(jià)（元/年）方案一（包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫(xiě)：660000元大寫(xiě)：陸拾陸萬(wàn)元整1.178元/平方米/月方案二（包括設(shè)備維護(hù)、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫(xiě)：990000元大寫(xiě)：玖拾玖萬(wàn)元整1.767元/平方米/月資質(zhì)、資格國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理岳峰財(cái)政廳項(xiàng)目經(jīng)理朱慧外經(jīng)貿(mào)廳管理部經(jīng)理黨群省農(nóng)信社工程部經(jīng)理張建霞中國(guó)人壽保險(xiǎn)保潔綠化部孫紀(jì)元省圖書(shū)館安全部經(jīng)理物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時(shí)間正式進(jìn)駐后15日內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題服務(wù)響應(yīng)時(shí)間24小時(shí)待崗，5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)備注注：1、總報(bào)價(jià)包括承攬、承包本項(xiàng)目所需的所有費(fèi)用。2、以上內(nèi)容由采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)在開(kāi)標(biāo)儀式上統(tǒng)一唱價(jià)。供應(yīng)商：山東明潔物業(yè)管理有限公司供應(yīng)商全權(quán)代表：1.2詳細(xì)的費(fèi)用投入計(jì)算項(xiàng)目管理初期一次性投入費(fèi)用表序號(hào)投入項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)1投入保潔工具29690.00元2投入保潔原料26370.00元3綠化工具6589.00元4保潔設(shè)備62670.00元5安全裝備費(fèi)21120.00元6工程工具費(fèi)6756.00元7辦公設(shè)施13820.00元8員工工裝費(fèi)21300.00元合計(jì)188315.00元注:不含前期各種資料印刷費(fèi)用具體投入計(jì)算見(jiàn)技術(shù)文件1.3詳細(xì)的成本測(cè)算管理成本構(gòu)成及測(cè)算一覽表(成本測(cè)算)1．3．1年管理費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)4人86688元/年1員工工資項(xiàng)目經(jīng)理2300元/月1人管理部經(jīng)理1500元/月1人文書(shū)650元/月1人質(zhì)檢員750元/月1人62400元/年2福利費(fèi)包括部分福利費(fèi)：14%；8736元/年3保險(xiǎn)部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%14352元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×41200元/年二辦公費(fèi)5259元/年1通訊、交通、住房等5000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元×4/71259元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和91947元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)5%計(jì)提4597元/年五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第三項(xiàng)5%計(jì)提4597元/年六營(yíng)業(yè)稅三、四、五項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提5664元/年七稅前利潤(rùn)三至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提5057元/年年管理部費(fèi)用總報(bào)價(jià)：111862元/年1．3．2年房屋管理費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)2人23616元/年1員工工資維修技工700元/月2人（配合各部門(mén)進(jìn)行房屋管理）16800元/年2福利費(fèi)包括部分福利費(fèi)：14%；2352元/年3保險(xiǎn)部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%3864元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×2600元/年二辦公費(fèi)2129元/年1通訊、交通、住房等2000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元×2/71129元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和25745元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)5%計(jì)提1287元/年五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第三項(xiàng)5%計(jì)提1287元/年六營(yíng)業(yè)稅三、四、五項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提1586元/年七稅前利潤(rùn)三至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提1495元/年年管理部費(fèi)用總報(bào)價(jià)：31400元/年1．3．3年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì)一人工費(fèi)合計(jì)17人245921元/年1員工工資工程部經(jīng)理1800元/月1人工程部領(lǐng)班1300元/月2人工程部職員700元/月14人170400元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；23856元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%39192元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×17人5100元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)170400元/12月/26天/2×27天7373元/年二維保工具及特殊設(shè)備代維費(fèi)199378元/年1工程工具費(fèi)根據(jù)工程管理工具一覽表計(jì)提折舊費(fèi)3378元/年2見(jiàn)重要設(shè)施、設(shè)備代維保養(yǎng)費(fèi)19．6萬(wàn)元196000元/年三辦公費(fèi)11102元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等10000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元×17/711102元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和456401元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提22820元/年六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提22820元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提28114元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的5%計(jì)提26508元/年每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：556663元/年1．3．4年保潔費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)24人248360元/年1員工工資保潔部經(jīng)理1200元/月1人保潔部領(lǐng)班800元/月1人日常保潔員550元/月18人計(jì)劃衛(wèi)生580元/月4人170640元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；23890元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%39247元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×247200元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)170640元/12月/26天/2×27天7383元/年二保潔物料費(fèi)76950元/年1保潔設(shè)備根據(jù)保潔設(shè)備一覽表提折舊費(fèi)20890元/年2保潔工具費(fèi)根據(jù)常用工具一覽表29690元/年3保潔原料費(fèi)根據(jù)清潔原料一覽表26370元/年三辦公費(fèi)103557元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等12000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元×24/711557元/年3外墻清洗、垃圾費(fèi)5萬(wàn)元（玻璃6次外墻1次）+4萬(wàn)元90000元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和428867元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提21443元/年六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提21443元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提26418元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的5%計(jì)提24908元/年保潔部每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：523079元/年1．3．5年保安費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)24人321812元/年1員工工資安全部經(jīng)理1500元/月1人安全領(lǐng)班900元/月2人安全員700元/月21人216000元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)：工資總額14%；30240元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%49680元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×247200元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)216000元/12月/26天×27天18692元/年二安全裝備費(fèi)見(jiàn)保安裝備一覽表折舊費(fèi)7040元/年三辦公費(fèi)13557元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等12000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元×24/711557元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和342409元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提17120元/年六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提17120元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提21092元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的5%計(jì)提19887元/年保安年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：417628元/年1．3．6年綠化費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計(jì)1人10787元/年1員工工資綠化工600元/月1人7200元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；1008元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%1656元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×1300元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)7200元/12月/26天×27天623元/年二綠化工具物料費(fèi)3294元/年1綠化工具用肥見(jiàn)綠化工具、用費(fèi)一覽表提折舊費(fèi)3294元/年三辦公費(fèi)1065元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等1000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元×1/7165元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和15146元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提757元/年六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提757元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提933元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的10%計(jì)提880元/年綠化每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：18473元/年1．3．7費(fèi)用匯總表一方案一，包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1.3.1+1.3.2+1.3.4+1.3.5+1.3.61102442元二方案二，包括設(shè)備維護(hù)、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1.3.1+1.3.2+1.3.3+1.3.4+1.3.5+1.3.61659105元方案一,有兩名維修技工配合其他部門(mén)進(jìn)行房屋管理；方案二，有19名工程人員進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)并配合各部門(mén)進(jìn)行房屋管理。1.4其它優(yōu)惠條件1.4.1為中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行新辦公樓免費(fèi)提供開(kāi)荒(約3萬(wàn)元)1.4.2以市場(chǎng)價(jià)格半價(jià)為業(yè)主提供家政服務(wù)1.4.3前期辦公樓接收期間免費(fèi)從總公司抽調(diào)一名高級(jí)管理人員第二部分2．1針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說(shuō)明（管理理念）根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性談判文件要求，我公司首先進(jìn)行了各項(xiàng)資格的自檢，經(jīng)自檢我公司符合競(jìng)爭(zhēng)性談判文件的要求。其次，我公司投標(biāo)小組對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性報(bào)價(jià)文件和補(bǔ)充通知及答疑文件進(jìn)行反復(fù)研究和向招標(biāo)單位、業(yè)主單位進(jìn)一步深入了解物業(yè)要求后，根據(jù)我公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)托管部分和周邊環(huán)境進(jìn)行了排雷式考察，現(xiàn)已對(duì)大廈托管的各項(xiàng)內(nèi)容、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和周邊環(huán)境對(duì)大廈物業(yè)管理可能帶來(lái)的影響做到心中有數(shù)，同時(shí)也將會(huì)在此物業(yè)管理方案中進(jìn)行詳細(xì)的分析和提出合理化的管理方案。中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行是我省金融服務(wù)系統(tǒng)的窗口，是集綜合型、公眾型、開(kāi)放型、專業(yè)型、智能型于一體的高層建筑，其主要特點(diǎn)是：一、本項(xiàng)目容辦公，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，會(huì)議，餐飲，接待于一體，內(nèi)部使用功能布局復(fù)雜，易相互干擾，管理難度大。二、公眾型開(kāi)放式金融項(xiàng)目，客流量大，室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生保持難度大,消防、保衛(wèi)安全要求高。三、項(xiàng)目?jī)?nèi)的工程設(shè)備設(shè)施的檔次高，技術(shù)先進(jìn)，安裝布局分散，智能化程度高，運(yùn)行保障難度大。四、項(xiàng)目?jī)?nèi)大部分設(shè)施系電控制，機(jī)械制動(dòng)，專業(yè)化程度高，分布面大，運(yùn)行保障維護(hù)難度大，技術(shù)要求高。項(xiàng)目地處濟(jì)南市中心繁華地段，四周經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所多，交通干道，大型商場(chǎng)林立，人流、車流頻次高、流量大，項(xiàng)目的秩序維護(hù)，安全管理難度大。五、公眾、開(kāi)放型項(xiàng)目，接納八方來(lái)客，各階層人士，既是金融基地，又是省會(huì)城市文明的窗口，其社會(huì)形象的維護(hù)要求高。因此，對(duì)管理者隊(duì)伍科學(xué)素養(yǎng)提出了很高的要求，它是非一般傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理者所能駕馭的。針對(duì)以上五大特點(diǎn)，明潔公司的管理理念分為以下五大方面：一、組建高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理明潔公司經(jīng)過(guò)十多年的物業(yè)管理磨練，造就了一支管理經(jīng)驗(yàn)豐富，操作技術(shù)精湛的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。在管的中共中央黨校、國(guó)家安保部、煙臺(tái)市國(guó)稅局、山東省人民政府、山東省財(cái)政廳、省圖書(shū)館、省外經(jīng)貿(mào)廳、省農(nóng)信社、濰坊市人民銀行、萊蕪市財(cái)政局、萊蕪市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公樓等200多個(gè)綜合物業(yè)管理項(xiàng)目。自接管以來(lái)，我公司不依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、沒(méi)有主辦單位扶持而獨(dú)立運(yùn)作，具有技術(shù)人才集中、承接業(yè)務(wù)量大、管理各類高檔寫(xiě)字樓、高智能行政辦公大樓星級(jí)管理的鮮明特點(diǎn)。針對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目，明潔公司從員工隊(duì)伍中，好中選優(yōu)，組建一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、專業(yè)齊全、能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)駐該項(xiàng)目。并詳細(xì)劃分界定中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓內(nèi)外的功能布局界限，統(tǒng)一調(diào)度，分片包干，把各個(gè)場(chǎng)所，每個(gè)部位都納入明潔物業(yè)規(guī)范化管理的正確軌道，使進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的各類人員和車輛，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干擾，互不影響，鬧中取靜，整潔舒適，安全有序的環(huán)境中住宿、辦公、學(xué)習(xí)，充分體現(xiàn)明潔人“業(yè)主（賓客）至上，信譽(yù)第一“的服務(wù)宗旨。二、使用優(yōu)良設(shè)備，工具，精心保潔，精心整理創(chuàng)造一流的辦公、住宿環(huán)境明潔公司在中共中央黨校，山東省政府大院，山東省財(cái)政廳，曾創(chuàng)造過(guò)一流物業(yè)管理的佳績(jī)。在這次辦公樓項(xiàng)目中，決定購(gòu)置最好的設(shè)備器材，專用工具，委派經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)的保潔員工，分日常保潔，定期計(jì)劃保潔，室外綠化保潔等多個(gè)保潔班組大力營(yíng)造辦公、住宿、學(xué)習(xí)區(qū)域和公眾活動(dòng)區(qū)干凈、整潔、明快、溫馨的良好氛圍，充分體現(xiàn)明潔人“標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化”服務(wù)模式和“精心組織，精心指揮，精心操作，精心維護(hù)”的“四精”質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理“產(chǎn)品”完美無(wú)瑕，充分體現(xiàn)明潔人的質(zhì)量品質(zhì)“亮點(diǎn)”。三、強(qiáng)化安全管理，營(yíng)造萬(wàn)無(wú)一失的安全辦公、生活環(huán)境針對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓，內(nèi)部使用功能的特點(diǎn)，明潔公司安保部委派警惕性高，反應(yīng)靈敏，作風(fēng)快捷的安全人員組成安保部進(jìn)駐該項(xiàng)目?？茖W(xué)規(guī)劃，合理安排設(shè)置，出入口門(mén)崗，室外巡邏崗，安全監(jiān)控和消防監(jiān)控崗，晝夜24小時(shí)值勤巡查，監(jiān)控，詳細(xì)制訂了各項(xiàng)應(yīng)急情況處置方案和防火防盜，防毀損破壞等有效措施，把安全防范和應(yīng)急處理工作件件落實(shí)到實(shí)處，確保項(xiàng)目安全萬(wàn)無(wú)一失，充分體現(xiàn)明潔人“作風(fēng)過(guò)硬像軍人，完成任務(wù)像鐵人，服務(wù)業(yè)主像仆人”的社會(huì)形象。四、精心組織，精心操作，精心維修，精心養(yǎng)護(hù)針對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目的工程設(shè)備門(mén)類復(fù)雜，技術(shù)先進(jìn)，智能化程度高的特點(diǎn)，明潔公司選派富有高級(jí)智能化綜合型工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)的工程師、技工組成項(xiàng)目工程部進(jìn)駐，設(shè)立總控值班室進(jìn)行統(tǒng)一指揮調(diào)度和現(xiàn)場(chǎng)管理，分別設(shè)立樓宇維修班、鍋爐班等多項(xiàng)專業(yè)，每個(gè)班由專業(yè)工程師擔(dān)任班長(zhǎng)，技術(shù)員擔(dān)任領(lǐng)班，組織領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)值班和維修人員晝夜24小時(shí)值班操作，巡視監(jiān)控，做到運(yùn)行保障堅(jiān)守崗位，保養(yǎng)維護(hù)定點(diǎn)定時(shí)。讓各種工程設(shè)備，樓宇在得到良好維護(hù)的同時(shí)，大大延長(zhǎng)使用壽命。充分體現(xiàn)明潔人“組織指揮嚴(yán)密，技術(shù)要求嚴(yán)格，操作規(guī)程嚴(yán)謹(jǐn)，工作態(tài)度嚴(yán)肅”的工程技術(shù)人員“四嚴(yán)”工作作風(fēng)。五、樹(shù)立超值性服務(wù)意識(shí)，提升業(yè)主形象品牌中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓是山東市文明的窗口，明潔公司在項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上結(jié)合實(shí)際、合理搭配以確保最快的速度為全體業(yè)主開(kāi)展全面服務(wù)。屆時(shí)明潔公司在中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的全體員工將讓業(yè)主和來(lái)賓看到的是微笑，聽(tīng)到的是敬語(yǔ)，感受到的是熱情，體會(huì)到的是溫馨。充分體現(xiàn)明潔人“講儀容，講儀表，講文明，懂禮貌，重誠(chéng)信，守承諾，既熱情又周到”和“明潔物業(yè)賓館化管理”的企業(yè)形象“亮點(diǎn)”，讓業(yè)主和來(lái)賓享受到超值性服務(wù)的同時(shí)，大力提升業(yè)主的社會(huì)形象品牌。2.2擬派中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理項(xiàng)目部經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓名岳峰性別男年齡29職務(wù)經(jīng)理職稱物業(yè)管理經(jīng)理學(xué)歷大專參加工作時(shí)間1994.8從事物業(yè)管理年限6年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)省政府綜合管理7.8萬(wàn)平方米1999.1-2001.3辦公大院省財(cái)政廳綜合管理21萬(wàn)平方米2001.3-2005.7辦公樓部門(mén)經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓名張建霞性別女年齡37職務(wù)保潔部主管職稱物業(yè)管理經(jīng)理學(xué)歷高中參加工作時(shí)間1985.6從事物業(yè)管理年限5年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)玉泉森信大酒店客房部經(jīng)理208萬(wàn)㎡1997.5-2000.8辦公樓省財(cái)政廳保潔部經(jīng)理21萬(wàn)㎡2000.8-2003.1辦公樓人保公司綜合管理1.8萬(wàn)㎡2003.1-2005.7辦公樓部門(mén)經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓名孫吉元性別男年齡26職務(wù)安保部經(jīng)理職稱物業(yè)客服部門(mén)經(jīng)理學(xué)歷大專參加工作時(shí)間2002.8從事物業(yè)管理年限3年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政廳安全管理21萬(wàn)㎡2002.8-2003.1辦公樓省圖書(shū)館安全管理8.6萬(wàn)平方米2003.1-2005.7辦公樓部門(mén)經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓名黨群性別男年齡46職務(wù)工程部主管職稱工程師學(xué)歷大專參加工作時(shí)間1985.12從事物業(yè)管理年限11年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)齊魯賓館物業(yè)管理1990.6-1994.5辦公樓德國(guó)維卡公司工程管理1994.5-2002.8人保公司工程管理2002.8-2004.6辦公樓省農(nóng)信社工程管理2004.6-2004.7辦公樓部門(mén)經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓名朱慧性別女年齡35職務(wù)管理部經(jīng)理職稱物業(yè)管理員學(xué)歷中專參加工作時(shí)間1995.6從事物業(yè)管理年限4年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)舜耕山莊會(huì)議服務(wù)2000.6-2001.10酒店中央黨?？蛻舴?wù)2001.10-2003.5學(xué)校省外經(jīng)貿(mào)廳項(xiàng)目經(jīng)理2003.5-2005.12辦公樓保證項(xiàng)目經(jīng)理不變的承諾書(shū)本公司擬定由岳峰同志出任明潔物業(yè)管理有限公司駐中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理項(xiàng)目部經(jīng)理。本人基本情況：岳峰男29歲大專學(xué)歷自一九九九年從事物業(yè)管理工作至今。曾任明潔物業(yè)管理有限公司駐山東省政府物業(yè)管理項(xiàng)目部、山東省財(cái)政廳管理項(xiàng)目部經(jīng)理；負(fù)責(zé)政府辦公廳、省無(wú)線電管理委員會(huì)、省信息中心、參事樓、檔案樓安全、保潔、會(huì)議服務(wù)、前廳接待、財(cái)政廳等的綜合管理。具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和非常強(qiáng)的敬業(yè)精神。公司承諾：如有幸承擔(dān)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的物業(yè)管理，在合同期內(nèi)將由岳峰同志始終負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的管理工作。2．3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度2.3.1項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目部（71人）管理部項(xiàng)目部（71人）管理部3人工程部（17+2）人保潔綠化部24人安保部24人項(xiàng)目部經(jīng)理1人人員配置表部門(mén)人員配置部門(mén)人員配置項(xiàng)目部經(jīng)理1人工程部（19人）主管1人，配電6人，空調(diào)機(jī)房6人，綜合維修運(yùn)行技工6人方案一，以上工程部人員留用2名技工配合各部門(mén)進(jìn)行房屋管理；方案二，19名員工用于設(shè)備、房屋管理管理部（3人）主管1人、文書(shū)1人，質(zhì)檢員1人，保潔綠化部（24人）主管1人，領(lǐng)班1人，保潔員17人，計(jì)劃保潔員4人，綠化1人安保部（24人）主管1人，領(lǐng)班2人，安全員21人2.3.2項(xiàng)目部員工崗位職責(zé)項(xiàng)目部經(jīng)理直接上級(jí)：分公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）直接下屬：本部各部門(mén)主管主要職責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)主持物業(yè)管理項(xiàng)目部的經(jīng)營(yíng)管理工作，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)全權(quán)管理、使用和調(diào)配人員、設(shè)備和物資，向分公司和業(yè)主負(fù)責(zé)。主持制定年度經(jīng)營(yíng)管理工作計(jì)劃并負(fù)責(zé)落實(shí)。帶教培訓(xùn)本部門(mén)各級(jí)管理干部和員工，建立思想穩(wěn)定、作風(fēng)過(guò)硬、技術(shù)精湛的骨干隊(duì)伍，夯實(shí)物業(yè)管理的組織和技術(shù)基礎(chǔ)。深入物業(yè)管理“四個(gè)階段”的全過(guò)程，全面監(jiān)控物業(yè)管理質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)解決和糾正各專業(yè)工作中的問(wèn)題和不良行為，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、精品物業(yè)管理項(xiàng)目工程。適時(shí)組織質(zhì)量分析會(huì)和技術(shù)研討會(huì)，研究和解決物業(yè)管理質(zhì)量和工程項(xiàng)目中存在的“常見(jiàn)病”、“多發(fā)病”及技術(shù)疑難問(wèn)題，不斷提高工程項(xiàng)目的管理、保障、維修和保養(yǎng)水平。加強(qiáng)設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡力保證其使用功能不受損壞，盡量延長(zhǎng)其使用壽命。加強(qiáng)物業(yè)管理成本控制，大力降低物料消耗，增收節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)。經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時(shí)向業(yè)主反饋整改結(jié)果。定期開(kāi)展安全教育和安全檢查，針對(duì)存在的不安全因素制定安全保護(hù)措施并督導(dǎo)落實(shí)，堅(jiān)持夜間查崗查哨制度，確保物業(yè)管理項(xiàng)目的人身財(cái)產(chǎn)安全檢查萬(wàn)無(wú)一失。關(guān)心和愛(ài)護(hù)職工，發(fā)動(dòng)群眾開(kāi)展深入細(xì)致的思想工作，當(dāng)好職工的貼心人，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。工作勤謹(jǐn)、忠實(shí)、敬業(yè)，廉潔自律、以身作則，處處作職工的表率。把明潔公司“四個(gè)亮點(diǎn)”工作臺(tái)推向新水平。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。工程部工程部組織網(wǎng)絡(luò)圖 工程部工程部 工程部主管工程部主管1人運(yùn)行值班班綜合運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修運(yùn)行值班班綜合運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修 配電6配電6人空調(diào)6人替休1人5人（二）工程部責(zé)任概述一）工程部經(jīng)理直接上級(jí)：項(xiàng)目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班、技工．1、主要職責(zé)（1）領(lǐng)導(dǎo)主持工程部的全面工作，工程保障、養(yǎng)護(hù)維修質(zhì)量向項(xiàng)目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。（2）認(rèn)真組織檢查、驗(yàn)收、接收、登記托管工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號(hào)，并組織專業(yè)工程師詳細(xì)查閱大型設(shè)備的技術(shù)資料、開(kāi)通使用、維修、保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)，弄清其性能特點(diǎn)、操作使用方法和工作注意事項(xiàng)。（3）認(rèn)真查閱建筑、裝修、設(shè)備、設(shè)施安裝圖紙，現(xiàn)場(chǎng)勘查業(yè)主建筑物、設(shè)備、設(shè)施的布局功能及安裝特點(diǎn)。深入了解業(yè)主單位的工作性質(zhì)、特點(diǎn)和專業(yè)需求，有針對(duì)性的制定運(yùn)行和保養(yǎng)、維修措施。（4）主持制定運(yùn)行保障和維修保養(yǎng)計(jì)劃，一式三份，業(yè)主單位、項(xiàng)目部、工程部各存一份，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實(shí)施。（5）主持召開(kāi)由業(yè)主單位和工程技術(shù)人員參加的工程保障工作會(huì)議，研究制定工程保障工作方案，并認(rèn)真征求業(yè)主單位意見(jiàn)，經(jīng)項(xiàng)目部和業(yè)主單位審批后認(rèn)真執(zhí)行。（6）有計(jì)劃、有針對(duì)性的組織專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，努力提高工程部的保障技術(shù)水平。（7）針對(duì)工程項(xiàng)目狀況，經(jīng)常組織工程項(xiàng)目的“常見(jiàn)病”、“多發(fā)病”和設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)性能、故障特點(diǎn)主持制定預(yù)防、養(yǎng)護(hù)和維修保障措施。（8）深入工程現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程運(yùn)行、維修過(guò)程，規(guī)范工程技術(shù)人員的工作行為，檢查驗(yàn)收工程質(zhì)量。（9）協(xié)助人事部招聘工程技術(shù)人員。（10）負(fù)責(zé)本部技術(shù)人員的在崗培訓(xùn)和工作技術(shù)考評(píng)工作。（11）隨時(shí)做好特殊情況的應(yīng)急準(zhǔn)備，工程項(xiàng)目出現(xiàn)險(xiǎn)情，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，組織排故和救援。（12）定期走訪業(yè)主單位有關(guān)人員，經(jīng)常征求業(yè)主單位對(duì)工程保障工作的意見(jiàn)和建議。對(duì)業(yè)主單位的投訴，積極組織整改，并將整改結(jié)果向業(yè)主單位反饋。（13）定期進(jìn)行安全教育，主持制定安全預(yù)防和安全操作規(guī)程，并監(jiān)督落實(shí)，確保工程保障和技術(shù)操作安全。（14）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二）電氣領(lǐng)班直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：電氣技工1、主要職責(zé)（1）主持管理托管項(xiàng)目的電氣工程運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修工作。（2）檢查、驗(yàn)收、接管、登記電氣工程設(shè)備安裝質(zhì)量，建立電氣設(shè)備設(shè)計(jì)、安裝、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)檔案資料。（3）查閱設(shè)備安裝圖紙，深入現(xiàn)場(chǎng)勘查線路、設(shè)備安裝結(jié)構(gòu)和布局特點(diǎn)，制定運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。（4）學(xué)習(xí)鉆研維修保養(yǎng)技術(shù)，不斷探索工程維修新器材、新技術(shù)、新工藝，努力提高工程保障和維修保養(yǎng)技術(shù)。（5）帶教培訓(xùn)電氣技工，逐步提高其技術(shù)水平。（6）堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)巡查值班制度，確保電氣設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（7）接到故障通知或業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，及時(shí)報(bào)告并實(shí)施排故。故障排除后，及時(shí)向上級(jí)和業(yè)主反饋排故結(jié)果，并經(jīng)經(jīng)理驗(yàn)收確認(rèn)登記、簽字。（8）協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務(wù)。（9）完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。（10）落實(shí)安全措施，確保電氣工程運(yùn)轉(zhuǎn)和技術(shù)操作安全。三）電氣技工直接上級(jí)：電氣領(lǐng)班直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）根據(jù)電氣運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃，完成運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修任務(wù)。（2）堅(jiān)守值班崗位，監(jiān)視、掌握電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，并實(shí)施排故。配電室值班。（3）堅(jiān)持設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主工作場(chǎng)所檢查巡視制度，收到故障信息和業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排故，排故結(jié)束，須進(jìn)行登記，并經(jīng)工程師驗(yàn)收確認(rèn)簽字。（4）注意學(xué)習(xí)鉆研電氣維修技術(shù)，努力提高技術(shù)操作水平和養(yǎng)護(hù)維修能力。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識(shí)，遵守操作規(guī)程，落實(shí)預(yù)防措施，確保電氣運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。（7）完成工程師交辦的其他工作任務(wù)。四）水暖技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）完成水暖系統(tǒng)保障、養(yǎng)護(hù)、維修工作計(jì)劃規(guī)定的工作任務(wù)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視、巡查水暖系統(tǒng)工作現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主單位工作場(chǎng)所，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，并實(shí)施排故。（3）接到故障信息和業(yè)主單位投訴立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明原因，向工程師報(bào)告并實(shí)施排故。故障排除后，填寫(xiě)《故障排除維修單》，并請(qǐng)工程師簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)安全操作和防護(hù)知識(shí)，確保水暖系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（5）協(xié)助其他專業(yè)技工完成運(yùn)行保障、養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（6）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。五）弱電技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）按弱電系統(tǒng)工作計(jì)劃完成弱電系統(tǒng)（弱電系統(tǒng)綜合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電視、信息網(wǎng)絡(luò)等）的運(yùn)行保障養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫(xiě)《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。六）強(qiáng)電維保技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)配電值班，樓宇強(qiáng)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫(xiě)《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)七）消防設(shè)備維保技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）消防設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫(xiě)《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)八）電梯技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、運(yùn)行保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫(xiě)《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)九）鍋爐技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)鍋爐設(shè)備、設(shè)施的日常值班維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫(xiě)《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)十）空調(diào)技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫(xiě)《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)保潔綠化部保潔綠化部組織網(wǎng)絡(luò)圖保潔綠化部保潔綠化部主管1人保潔部領(lǐng)班1人外圍保潔員1人綠化工1人計(jì)劃保潔員4人室內(nèi)保潔員16人（二）保潔部責(zé)任范圍概述一）保潔部主管直接上級(jí)：項(xiàng)目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班1、主要職責(zé)a、領(lǐng)導(dǎo)主持保潔部的全面工作，保潔質(zhì)量向項(xiàng)目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。b、檢查接收項(xiàng)目保潔場(chǎng)所，界定保潔內(nèi)容和范圍。c、根據(jù)項(xiàng)目保潔特點(diǎn)和業(yè)主要求制定保潔工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。d、組織項(xiàng)目保潔開(kāi)荒，徹底清潔項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生，按業(yè)主單位要求擺放辦公家具和生活設(shè)施。e、帶教培訓(xùn)保潔管理人員。f、建立保潔工作制度，深入保潔工作現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范保潔工作行為，嚴(yán)格控制保潔工作質(zhì)量。g、組織保潔設(shè)備使用培訓(xùn)，教育員工正確使用和養(yǎng)護(hù)保潔設(shè)備。h、定期走訪業(yè)主單位，征求其對(duì)保潔工作的意見(jiàn)和建議，并付諸落實(shí)。i、歷行節(jié)約降低消耗，嚴(yán)格控制保潔管理成本。j、組織安排安全工作教育和消防安全培訓(xùn)，制訂成品保護(hù)措施，杜絕不安全因素和傷亡事故。k、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)的衛(wèi)生保潔、外圍綠化的帶班管理工作。m、負(fù)責(zé)保潔員的出勤考核，行政管理工作。n、負(fù)責(zé)保潔員的思想政治工作。o、定期組織保潔員的常規(guī)培訓(xùn)。p、負(fù)責(zé)保潔區(qū)域內(nèi)得工作質(zhì)量檢查、指導(dǎo)。q、主持班務(wù)會(huì)，講評(píng)安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。r、認(rèn)真處理業(yè)主投訴，并將處理結(jié)果向業(yè)主反饋。s、完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。二）保潔員直接上級(jí)：保潔主管直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）按保潔工作計(jì)劃完成責(zé)任范圍內(nèi)的保潔工作任務(wù)，工作質(zhì)量向領(lǐng)班負(fù)責(zé)。（2）正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提高勞動(dòng)效率。（3）愛(ài)護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作成本。（4）檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識(shí)，保證工作安全。（6）注意儀容儀表，認(rèn)真落實(shí)員工行為規(guī)范。（7）協(xié)助其它員工完成保潔任務(wù)。（8）完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。四）綠化工直接上級(jí)：保潔主管直接下屬：無(wú)1、主要職責(zé)（1）按環(huán)衛(wèi)保潔綠化計(jì)劃，實(shí)施環(huán)境保潔綠化工作。（2）學(xué)習(xí)鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術(shù)，熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設(shè)備。（3）遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程，確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質(zhì)量。（4）愛(ài)護(hù)院內(nèi)花草樹(shù)木，悉心保護(hù)，不受損害。(5)負(fù)責(zé)院內(nèi)公共區(qū)域得衛(wèi)生清掃。（6）完成上級(jí)交給的其他工作任務(wù)。2、日常工作程序（見(jiàn)《明潔物業(yè)管理四個(gè)階段工作規(guī)范》）五、安保部安保部組織網(wǎng)絡(luò)安保部安保部主管1人主管1人領(lǐng)班2人領(lǐng)班2人室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停車場(chǎng)管理3人營(yíng)業(yè)廳值班大門(mén)崗?fù)戆嘀蛋鄦T2人中班值班員2人早班值班員2人中班門(mén)崗2人早班門(mén)崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門(mén)崗2人晚班值班員2人中班值班員2人早班值班員2人中班門(mén)崗2人早班門(mén)崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門(mén)崗2人（二）安保部責(zé)任范圍概述（1）負(fù)責(zé)托管物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的交通秩序、內(nèi)部保衛(wèi)、消防等安全管理工作。（2）協(xié)助公安部門(mén)偵破項(xiàng)目區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件，打擊現(xiàn)行破壞活動(dòng)。（3）在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)業(yè)主入口處站崗放哨，維護(hù)辦公區(qū)內(nèi)的正常秩序，防止違法犯罪活動(dòng)的發(fā)生，營(yíng)造安全文明辦公、生活環(huán)境。（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的鑰匙管理，對(duì)各部門(mén)的鑰匙使用權(quán)限實(shí)行監(jiān)督檢查，對(duì)丟失的鑰匙進(jìn)行調(diào)查處理，對(duì)確需增配的鑰匙，進(jìn)行增配。（5）對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的消防監(jiān)控管理。（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)大型活動(dòng)的安全警衛(wèi)工作和各項(xiàng)治安案件的處理工作。一）安保部主管直接上級(jí)：項(xiàng)目部經(jīng)理直接下屬：安保部領(lǐng)班（1）主要職責(zé)1）領(lǐng)導(dǎo)主持安保部的全面工作。2）主持制定安全保衛(wèi)工作和四防（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）管理制度經(jīng)上級(jí)和業(yè)主單位批準(zhǔn)后貫徹落實(shí)。3）根據(jù)托管項(xiàng)目特點(diǎn)公安部門(mén)的法規(guī)要求制訂安全保衛(wèi)工作計(jì)劃，經(jīng)上級(jí)和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4）經(jīng)常進(jìn)行法律、法規(guī)教育，讓全體安全人員都學(xué)法、懂法，并且會(huì)用法律、法規(guī)，歷行職責(zé)，維持秩序，規(guī)范行為，保證安全。5）帶教培訓(xùn)安全管理人員和安全員。6）加強(qiáng)安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控等專項(xiàng)業(yè)務(wù)的技術(shù)訓(xùn)練，提高全全人員的工作能力和業(yè)務(wù)水平。7）經(jīng)常檢查安全防護(hù)、監(jiān)控設(shè)備的使用情況，工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障、失效應(yīng)及時(shí)報(bào)修和更換。8）深入安全工作現(xiàn)場(chǎng)，規(guī)范安全工作行為。檢查考核安全工作質(zhì)量。9）對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一般違法違紀(jì)案件，應(yīng)組織偵破。對(duì)重大治安和刑事案件，應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵破處理。10）建立完善安全保衛(wèi)工作檔案資料，積累安全保衛(wèi)工作管理經(jīng)驗(yàn)。11）定期征求業(yè)主單位意見(jiàn)和建議，并采納落實(shí)。12）建立安全和消防隱患檢查制度，定期組織安全大檢查，對(duì)查出的問(wèn)題組織整改。13）定期對(duì)業(yè)主單位和項(xiàng)目部人員進(jìn)行安全教育，提高全體人員的安全意識(shí)和防護(hù)能力。14）完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。二）安保部領(lǐng)班直接上級(jí)：安保部主管直接下屬：安全員（1）主要職責(zé)1）負(fù)責(zé)托管項(xiàng)目?jī)?nèi)的安全保衛(wèi)、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控和車輛進(jìn)入、停泊的帶班管理工作。2）負(fù)責(zé)安全員的出勤考核，行政管理工作。3）負(fù)責(zé)安全員的思想政治工作。4）定期組織安全員的常規(guī)訓(xùn)練和安全專業(yè)的理論知識(shí)學(xué)習(xí)。5）堅(jiān)持跟班帶班和查崗查哨制度，跟蹤安全保衛(wèi)工作全過(guò)程，規(guī)范安全工作行為，考核安全工作質(zhì)量。6）處理一般性、治安案件和客戶投訴，遇緊急事件應(yīng)立即報(bào)告，并組織安全人員保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。7）帶教安全員愛(ài)護(hù)安全、消防設(shè)備和器材，對(duì)自行使用和保管的設(shè)備、器材要負(fù)責(zé)定期盤(pán)點(diǎn)和養(yǎng)護(hù)。8）主持班務(wù)會(huì)，講評(píng)安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。9）完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。三）安全員直接上級(jí)：領(lǐng)班（1）主要職責(zé)A：警衛(wèi)巡邏崗1）負(fù)責(zé)巡查項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的安全情況和設(shè)備、設(shè)施安放位置周圍可疑跡象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即查明報(bào)告。2）負(fù)責(zé)按時(shí)關(guān)閉開(kāi)啟項(xiàng)目區(qū)域的對(duì)外通道，并對(duì)通過(guò)的行人驗(yàn)證放行。3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)關(guān)人的清理工作。4）對(duì)來(lái)往項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視，并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。5）巡視大門(mén)崗執(zhí)勤情況，協(xié)助其處理疑難問(wèn)題。6）按時(shí)填寫(xiě)《巡查值班記錄》。7）負(fù)責(zé)院內(nèi)車輛的停泊管理。8）完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。B：大門(mén)、營(yíng)業(yè)廳警衛(wèi)崗1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)大門(mén)崗的值勤警衛(wèi)工作。2）負(fù)責(zé)外來(lái)人員出入檢查登記工作。3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)工作人員攜帶物品的查驗(yàn)登記工作。4）負(fù)責(zé)非辦公（經(jīng)營(yíng)）期間的出入戶登記工作。5）負(fù)責(zé)門(mén)口的秩序維護(hù)工作，阻止上訪人群進(jìn)入大樓。6）負(fù)責(zé)可疑人員的盤(pán)查、案件報(bào)警和現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作。7）完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。C：停車場(chǎng)崗1）負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的車輛停泊看護(hù)、安全保衛(wèi)工作。2）負(fù)責(zé)停車場(chǎng)進(jìn)出車輛的出入登記、指揮調(diào)度、安全疏導(dǎo)工作。3）負(fù)責(zé)車場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、消防安全現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視、檢查工作。4）負(fù)責(zé)車場(chǎng)內(nèi)事故、案件的調(diào)查、偵破和現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作。5）完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。六、管理部（一）管理部組織網(wǎng)絡(luò)圖管理部管理部經(jīng)理1人經(jīng)理1人文書(shū)1人質(zhì)檢員文書(shū)1人質(zhì)檢員1人（二）管理部責(zé)任范圍概述管理部是項(xiàng)目部的綜合管理、協(xié)調(diào)部門(mén)，是項(xiàng)目部上下、內(nèi)外信息傳輸?shù)闹袠袡C(jī)構(gòu)和項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施指揮調(diào)度的行政部門(mén)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目部?jī)?nèi)的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務(wù)質(zhì)量考評(píng)和業(yè)主單位的各項(xiàng)服務(wù)及委托代辦的有關(guān)事宜。（1）管理部經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理直接下級(jí)：人事干事兼文書(shū)、質(zhì)檢員a、全面主持領(lǐng)導(dǎo)管理部的各項(xiàng)管理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的行政管理、綜合協(xié)調(diào)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、接待等各項(xiàng)管理工作。b、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部文秘、檔案資料的整理歸檔管理工作。c、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的人事管理、培訓(xùn)。d、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的接待、業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)的管理工作。e、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的文件資料以及報(bào)刊、雜志的收發(fā)、傳遞等管理工作。f、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部和業(yè)主單位的飲水供應(yīng)管理工作。g、負(fù)責(zé)業(yè)主單位委托代辦的其他工作。（2）文書(shū)崗位職責(zé)直接上級(jí)：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備資料的整理歸檔管理工作。b、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的文件資料的撰寫(xiě)、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。c、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的資產(chǎn)、設(shè)備、家具、用具等物資的統(tǒng)計(jì)管理工作。d、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的秘書(shū)服務(wù)、電話值班及信息傳遞工作。e、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部工資、考勤工作。f、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（3）質(zhì)檢員崗位職責(zé)直接上級(jí)：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)工作。b、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的委托代辦工作。c、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主單位的飲品和其他物資采購(gòu)供應(yīng)工作。d、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱一、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作流程物業(yè)管理驗(yàn)收、接管物業(yè)管理驗(yàn)收、接管清潔開(kāi)荒建立物業(yè)檔案業(yè)主驗(yàn)收規(guī)范管理二、項(xiàng)目經(jīng)理管理程序及規(guī)范項(xiàng)目經(jīng)理制定方案組織實(shí)施分工督導(dǎo)日檢查記錄率隊(duì)整改反饋周檢考評(píng)各部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)三、項(xiàng)目部工作檢查流程圖項(xiàng)目經(jīng)理周檢匯總月檢總評(píng)公司質(zhì)檢部部門(mén)主管安全日檢監(jiān)督程序維修日檢監(jiān)督程序保潔日檢監(jiān)督程序綠化日檢四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求項(xiàng)目經(jīng)理文員接受指令編寫(xiě)、打印、分發(fā)、落實(shí)工作監(jiān)督、落實(shí)反饋協(xié)調(diào)接待來(lái)訪倉(cāng)庫(kù)管理、檔案管理日檢五、倉(cāng)庫(kù)管理程序圖入庫(kù)入庫(kù)單出庫(kù)出庫(kù)單倉(cāng)庫(kù)管理借用和歸還借用人物品金額查詢品種查詢品種設(shè)置物品有效期六、回訪分類示意圖回訪常規(guī)回訪投訴回訪維修回訪特殊回訪往后必訪各部門(mén)受理受理維修隨時(shí)反饋工作研究處理修后即訪項(xiàng)目部經(jīng)理修后電話回訪上報(bào)公司征詢回訪節(jié)日回訪征詢回訪節(jié)日回訪引入月回訪計(jì)劃引入月回訪計(jì)劃反饋跟蹤可根據(jù)需要，重疊或交錯(cuò)進(jìn)行七、投訴處理程序流程圖來(lái)電來(lái)訪物業(yè)信箱接聽(tīng)記錄接待記錄閱讀歸納反饋管理員或分管經(jīng)理投訴事項(xiàng)是否屬于物管處范圍按投訴事項(xiàng)發(fā)通知單給相關(guān)部門(mén)處理，并做好登記向用戶解釋物業(yè)公司處理特殊情況需上級(jí)處理經(jīng)理處理投訴跟蹤回訪，直至徹底解決歸檔結(jié)束否八、物品使用及報(bào)廢程序申請(qǐng)總公司機(jī)關(guān)采購(gòu)入庫(kù)儲(chǔ)存定期盤(pán)點(diǎn)出庫(kù)借用使用歸還報(bào)廢九、保潔檢查監(jiān)督流程圖每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)區(qū)域，即通知保潔領(lǐng)班處將檢查結(jié)果打分記入《日檢查表》并公示每周組織全體領(lǐng)班進(jìn)行全區(qū)衛(wèi)生大檢查，打分記入《周檢查表》，并召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)講評(píng)會(huì)每月末對(duì)保潔情況進(jìn)行評(píng)估，記入《月檢查表》。并向業(yè)主匯報(bào)，征求意見(jiàn)，評(píng)出《保潔標(biāo)兵流動(dòng)紅旗》獲獎(jiǎng)單位十、公共設(shè)施維修工作流程圖：管理部接緊急報(bào)修單管理部接緊急報(bào)修單管理部接各部門(mén)報(bào)修的工程樓層管理員檢查發(fā)現(xiàn)需要維修的公用設(shè)施設(shè)備通知工程部維修在業(yè)主工程維修登記表中作記錄樓層管理員記錄于巡樓日檢記錄簿根據(jù)工程維修登記下發(fā)工程維修單工程部持工程維修單維修無(wú)法提供維修服務(wù)的，工程師應(yīng)取消或作廢工程維修單公共設(shè)施維修工程完成后，工程部文員打印大樓維修保養(yǎng)情況報(bào)告并交管理部驗(yàn)收維修工程完成后業(yè)主簽名確認(rèn)管理部文員將驗(yàn)收員姓名輸入電腦消單管理部文員每周打印驗(yàn)收不合格工程材料交物管中心繼續(xù)跟蹤不合格維修，直至合格為止管理部文員在電腦上注銷工程維修單下發(fā)工程維修單下發(fā)工程維修單十一、檢查、驗(yàn)收共用設(shè)施維修工作流程圖管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報(bào)告、巡樓日檢記錄簿、對(duì)講機(jī)和巡樓鑰匙巡樓管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報(bào)告、巡樓日檢記錄簿、對(duì)講機(jī)和巡樓鑰匙巡樓從天臺(tái)開(kāi)始逐層往下巡查從天臺(tái)開(kāi)始逐層往下巡查檢查/驗(yàn)收大樓公共設(shè)施檢查/驗(yàn)收大樓公共設(shè)施發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞且影響較大需急修對(duì)維修的工程進(jìn)行驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或遺失發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞且影響較大需急修對(duì)維修的工程進(jìn)行驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或遺失驗(yàn)收結(jié)果記錄于工程維修報(bào)告，并簽名確認(rèn)用對(duì)講機(jī)直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿驗(yàn)收結(jié)果記錄于工程維修報(bào)告，并簽名確認(rèn)用對(duì)講機(jī)直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿交管理部文員交管理部文員根據(jù)巡樓日檢記錄簿內(nèi)容下達(dá)工程維修指令；根據(jù)小區(qū)維修保養(yǎng)情況報(bào)告消除已完成的工程維修單根據(jù)巡樓日檢記錄簿內(nèi)容下達(dá)工程維修指令；根據(jù)小區(qū)維修保養(yǎng)情況報(bào)告消除已完成的工程維修單十二、維修班工作程序工作要領(lǐng)：早查：不留任何遺存接單：迅速前往維修例檢：確保防患未然維修班抽空進(jìn)行立即行動(dòng)接派工單例行檢查分工維修（執(zhí)行操作程序）填寫(xiě)檢查表（發(fā)現(xiàn)問(wèn)題依程序辦理）交回派工單填寫(xiě)當(dāng)日維修清單兩表當(dāng)日?qǐng)?bào)經(jīng)理審評(píng)報(bào)經(jīng)理十三、盤(pán)查可疑人員流程圖禮貌詢問(wèn)禮貌詢問(wèn)觀察判斷觀察判斷盲流人員形跡可疑推銷人員盲流人員形跡可疑推銷人員查驗(yàn)并登記證件登記證件查驗(yàn)并登記證件登記證件無(wú)證件有證件無(wú)證件有證件帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫(xiě)保證書(shū)帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫(xiě)保證書(shū)登記證件登記證件教育勸離教育勸離是否帶有可疑物品或工具請(qǐng)示上級(jí)同意，交公安機(jī)關(guān)處理是否帶有可疑物品或工具請(qǐng)示上級(jí)同意，交公安機(jī)關(guān)處理如核查無(wú)疑，清離小區(qū)如核查無(wú)疑，清離小區(qū)如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理十四、管理工作規(guī)程1.管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程1.0目的規(guī)范管理公司物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。2.0適用范圍適用于物業(yè)客服部．工程部．安保部．保潔部的服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)部檢查。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理經(jīng)理．工程主管．安全主管．保潔主管負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。3.2管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)分管工作的周檢.3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司每月工作的月檢。4.0工作規(guī)程4.1日檢4.1.1物業(yè)管理項(xiàng)目部物業(yè)管理項(xiàng)目部每日按要求對(duì)責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視檢查,具體檢查內(nèi)容包括:a）公用設(shè)施是否保持正常使用功能;b）轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊(duì)有無(wú)違章作業(yè)現(xiàn)象c）有無(wú)私自占用．使用公共場(chǎng)地現(xiàn)象;d)