揭示房地產(chǎn)擴(kuò)張之迷

解讀XX：揭示房地產(chǎn)擴(kuò)張之迷引言XX：先行一步的大企業(yè)這曾經(jīng)是一個(gè)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的熱點(diǎn)名詞，毀譽(yù)參半。舉國(guó)上下，XX軍團(tuán)所到之處，爭(zhēng)議就接踵而至。在平民百姓的街談巷議中，在專(zhuān)家名流的指點(diǎn)江山中，在鴻儒大腕的激揚(yáng)文字中，在各路媒體的聚焦爆炒中。尤其是2004年春節(jié)過(guò)后，隨北京大興世紀(jì)第一拍的引爆，全國(guó)范圍內(nèi)的爭(zhēng)議達(dá)到沸點(diǎn)。XX走到哪里，質(zhì)疑就跟到哪里。它是誰(shuí)對(duì)一個(gè)企業(yè)齡只有十歲的民營(yíng)公司來(lái)講，XX實(shí)在是有過(guò)太多的經(jīng)歷，太多的起跳和轉(zhuǎn)機(jī)，太多的爆發(fā)和沖刺。從代理、開(kāi)發(fā)、中介，到全國(guó)化，在很多企業(yè)的核心業(yè)務(wù)和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，XX都走到了多數(shù)同行的前頭，搶在機(jī)會(huì)的前面，搶在變化的前面，領(lǐng)導(dǎo)了潮流與時(shí)代。這是一個(gè)厚重的、高密度的十載光陰，交織著大大小小的奇跡、深深淺淺的試探和日日夜夜的苦干。幾年之前，當(dāng)XX還沒(méi)有全國(guó)化的時(shí)候，就以員工薪酬之高聞名于天津地產(chǎn)圈。十年以來(lái)，XX一直是一個(gè)員工待遇高、發(fā)展空間大的企業(yè)，其員工的忠誠(chéng)度之高、向心力之強(qiáng)，少有匹敵。在它驍勇如野馬，沖破羈絆、南征北戰(zhàn)的時(shí)候，也引來(lái)全國(guó)上下無(wú)數(shù)罵聲。XX最為卓越的用人特色反而被弱化了，被淡忘了。XXX說(shuō)：“在我的內(nèi)心深處，我最在乎的就是員工。”是的，XX提供給上萬(wàn)名員工一個(gè)舞臺(tái)，愿意給他們交學(xué)費(fèi)，希望他們迅速成長(zhǎng)，快速提高。在這里，有著人均上萬(wàn)元的向第一世界國(guó)家看齊的月薪收入，有著一大批二十七、八歲超年輕的總經(jīng)理和二十五、六歲的副總經(jīng)理。短短的十年光陰，它演繹了一個(gè)中國(guó)式的創(chuàng)富故事，一個(gè)世界級(jí)的商業(yè)傳奇。從哪里來(lái)不止這些。僅在天津，XX就締造了多達(dá)30家樓盤(pán)，至少已經(jīng)給2萬(wàn)戶(hù)家庭提供了生活家園。而XX的樓盤(pán)又總是所在地段的佼佼者，無(wú)一例外地成為引領(lǐng)局部市場(chǎng)、拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，如天津華苑區(qū)域的日華里、久華里，梅江區(qū)域的藍(lán)水假期，梅江南板塊的半島藍(lán)灣，麗苑居住區(qū)的太陽(yáng)城，瑞景居住區(qū)的翡翠城，河北區(qū)的北岸華庭，塘沽區(qū)的萊茵春天，寶坻縣的城市藝墅等，無(wú)一例外成為各自區(qū)域的首席樓盤(pán)。甚至不少項(xiàng)目在全國(guó)都贏得了知名度，成為外地同行熱衷學(xué)習(xí)的樣板。毫不夸張地說(shuō)，與周邊樓盤(pán)相比，XX的樓盤(pán)不一定是最貴的，但一定是最好的之一，一定是銷(xiāo)售率最快的那一個(gè)。然而，當(dāng)XX以前所未有的魄力發(fā)展自己并試圖改變中國(guó)房地產(chǎn)的版圖時(shí)，這變成了一種對(duì)舊有勢(shì)力的侵犯，變成了對(duì)國(guó)人舊有思維模式的挑戰(zhàn)。XX自1994年在天津成立，從一個(gè)無(wú)名小卒發(fā)展到今天的規(guī)模，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率高達(dá)20%，這種情況在其它一二線(xiàn)城市還沒(méi)有一個(gè)，足以稱(chēng)得上中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)奇跡。能出現(xiàn)XX這種企業(yè)，本身就是一種管理思維模式的進(jìn)步、就是行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的進(jìn)步。鮮有這樣的企業(yè)，付出這么多精力討論戰(zhàn)略和行動(dòng)綱領(lǐng)；鮮有這樣的企業(yè)，能夠凝聚每一個(gè)員工形成合力，勇敢面對(duì)巨大的壓力和艱辛，不斷挑戰(zhàn)自己。這里是個(gè)人價(jià)值、夢(mèng)想與雄心實(shí)現(xiàn)的地方。XX被外界稱(chēng)為最有野心的企業(yè)，最兇猛的新生力量。XXX說(shuō)：“XX不是一個(gè)喜歡懷舊的企業(yè)，懷舊意味著衰老，我們是一個(gè)年輕的企業(yè)，應(yīng)該是充滿(mǎn)朝氣向前沖的企業(yè)?！钡拇_，XX正年輕，就像“早上七八點(diǎn)鐘的太陽(yáng)”，依然潛力無(wú)限。到哪里去看好XX，就是看好中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，就是看好中國(guó)的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)。有一本叫《長(zhǎng)大》的書(shū)正在坊間流行。中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到了一個(gè)彷徨的十字路口，民營(yíng)企業(yè)想向跨國(guó)型進(jìn)軍，房地產(chǎn)企業(yè)要打破跨地域擴(kuò)張的悖論。無(wú)獨(dú)有偶，48歲的湖南首富三一集團(tuán)梁穩(wěn)根夸口2004年?duì)I業(yè)額做到100億元；TCL則是在2003年就喊出幾年后做到1000億元，這批“野心企業(yè)”的名單還包括華為、華晨、海南航空，當(dāng)然還有海爾和聯(lián)想。任何行業(yè)的企業(yè)家都不乏做大的抱負(fù)，今天有更多的企業(yè)面臨成長(zhǎng)瓶頸而不得要領(lǐng)。XX是一個(gè)有思考、愛(ài)學(xué)習(xí)、執(zhí)行力強(qiáng)大的企業(yè)，它早在4年前就開(kāi)始參照國(guó)際跨國(guó)公司來(lái)研究多分支機(jī)構(gòu)的大公司體制，并有效融入到企業(yè)的行動(dòng)中。這些有關(guān)聚焦、執(zhí)行以及領(lǐng)導(dǎo)能力，有關(guān)規(guī)模與靈活、廣度與深度的種種實(shí)踐，在當(dāng)前的大背景下便顯得彌足珍貴?！叭绻笙竽軌蛱瑁敲次浵伨捅仨氹x開(kāi)舞臺(tái)?！贝笃髽I(yè)不是神話(huà)，也不一定就注定大企業(yè)病，中國(guó)的大企業(yè)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。有人說(shuō)，企業(yè)家更像是一群理性的“賭徒”，必死無(wú)疑的事情不會(huì)去干，但沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)、“空手套白狼”的好事也不存在。因此，他們的勇氣和行動(dòng)，給中國(guó)企業(yè)交了一筆寶貴的學(xué)費(fèi)。不斷在“試錯(cuò)”中前進(jìn)，是中國(guó)企業(yè)走向成熟的基本規(guī)律。有這樣一句話(huà)：二流企業(yè)賣(mài)產(chǎn)品，一流企業(yè)賣(mài)技術(shù)，超一流企業(yè)賣(mài)規(guī)則。讓我們還原一個(gè)人性化的XX，讓我們揭開(kāi)一個(gè)激情創(chuàng)富的十年，讓我們展示一個(gè)大企業(yè)不敗的規(guī)則。本書(shū)分三部分，在上編，首先從XX名聲大噪的華彩段落入手，對(duì)黑馬的形成軌跡有一個(gè)概括性了解。再以倒敘的手法，切入它的起步期、2000年之后的爆發(fā)期、2002年開(kāi)始的全國(guó)化擴(kuò)張，以求勾勒巨型企業(yè)的成長(zhǎng)全貌。在中編，將導(dǎo)入管理學(xué)理論，剖析這個(gè)大企業(yè)的內(nèi)核、架構(gòu)和肌理。在最后的幾個(gè)章節(jié)，則落筆在管理層人物、XX的抱負(fù)以及發(fā)展中的包袱等方面。黑馬蕭蕭XXX網(wǎng)：躡著貓步而至(1)前后不過(guò)兩三年，XX以黑馬的形象走進(jìn)全國(guó)業(yè)界的視線(xiàn)，已是名聲大振。2002年之前，XXX對(duì)同行圈子采取積極靠攏的姿態(tài)；羽翼漸豐之后，不再滿(mǎn)足于作配角，開(kāi)始掙脫這個(gè)圈子，隨之拋出“NO.1”目標(biāo)，公然與當(dāng)時(shí)的老大萬(wàn)科叫板。放“單飛”的XXX在2002、2003年的住交會(huì)，2004年夏季的博鰲論壇，又相繼展開(kāi)攻勢(shì)，興風(fēng)作浪掀動(dòng)三輪XX風(fēng)暴。黑馬之名遂享譽(yù)海內(nèi)。這一切，完全印證了企業(yè)界著名人物格魯夫的描述：大多數(shù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)并不是呼地一下來(lái)到眼前，而是像那句描寫(xiě)霧的名詩(shī)一樣“躡著貓步而至”，只有在回憶往事的時(shí)候那些瑣碎小事才顯現(xiàn)出來(lái)，正是它們暗示著競(jìng)爭(zhēng)力的改變。今天，我們回顧XX的黑馬之路，也不得不重提一些看似微不足道、實(shí)則虎視眈眈的只言片語(yǔ)。“那由XX來(lái)起草吧”這里所指的圈子，確切定義是指XXX發(fā)起的XXX網(wǎng)，主要成員包括北京萬(wàn)通XXX、河南建業(yè)XXX等人。其全名為中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，由全國(guó)各城市的主流開(kāi)發(fā)商組成，1999年在西南重鎮(zhèn)成都問(wèn)世，XX也是首批成員單位之一。XXX網(wǎng)被稱(chēng)為“十幾個(gè)巨頭攜手合作、締結(jié)合作緊密的利益共同體”，XXX為首期輪值主席。在成都形成的《籌備會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，核心內(nèi)容為：形成XXX網(wǎng)共同利益及訴求，包括實(shí)現(xiàn)信息資源共享、集體采購(gòu)、共同培訓(xùn)、融資互惠。孩在今天看緞來(lái)，這些資源由共享、集體采風(fēng)購(gòu)的組織功能墓可能過(guò)于理想給化了。后沸來(lái)寸X煌X遞從未拿出任何愧富有實(shí)質(zhì)意義臘的行動(dòng)，可索見(jiàn)洞XX歡X梨當(dāng)年并非沒(méi)有北識(shí)破端倪，但榴他還是對(duì)天津亞的媒體說(shuō)了一藍(lán)些應(yīng)景的話(huà)猶。膊“棄XX泊X青網(wǎng)的信息共享徐機(jī)制將增強(qiáng)業(yè)頑界操作透明度頸，閉門(mén)造車(chē)現(xiàn)氣象將逐漸消失隨；協(xié)作采購(gòu)機(jī)藏制將降低建材千及住宅設(shè)備設(shè)境施的成本，惠脈及每個(gè)協(xié)作成沙員單位；融資狼渠道也將大大浮增多，與成員冤以前在各自地鄰域內(nèi)的單一途削徑相比，無(wú)論惠從資金量還是蔬時(shí)間跨度上，止成員均會(huì)享受落前所未有的便掉捷方。產(chǎn)”獎(jiǎng)云云。脅醉翁之意蜜不在酒。看來(lái)豪，牽XX篩X村參與這個(gè)組織跑的真實(shí)目的，詢(xún)是提塵高柱X須X抓的品牌知名度咳。一方面，通招過(guò)天津本地媒賞體的著力宣傳網(wǎng)，耕使央X匹X株的地位超越天游津同行，鶴立憂(yōu)雞群，效果立凍竿見(jiàn)影；另一遞方面，讓全國(guó)選業(yè)界認(rèn)識(shí)了一踢個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳幼的、來(lái)自于非迫主流城市的企紹業(yè)新秀。拉以近XX塔X上后來(lái)的評(píng)價(jià)看軟，該組織歷次岡討論蓄的枝“傘聯(lián)合采仗購(gòu)蠟”謀、駕“蜜新住宅運(yùn)套動(dòng)尚”廁都不著邊際；魄但如果沒(méi)繡有寧XX修X島網(wǎng)幾年來(lái)在人著脈、人氣、造怠勢(shì)上的鋪墊蔬，牧X弦X蜓恐怕還沒(méi)有足役夠的底子在兩準(zhǔn)屆住交會(huì)上大譽(yù)造聲勢(shì)，掀起丟巨波?？雍裱郮X殺X林網(wǎng)并不是對(duì)所祖有的人敞開(kāi)大醋門(mén)，它的篩選守標(biāo)準(zhǔn)萄為諸X樹(shù)X屈的實(shí)力提供了果一個(gè)標(biāo)尺。其嫩選擇標(biāo)準(zhǔn)是：土以住宅開(kāi)發(fā)為叢主營(yíng)業(yè)務(wù)，具警有店3浴年以上開(kāi)發(fā)歷潔史，年均開(kāi)發(fā)葡量驚在糖1霞0裝萬(wàn)平方米以上尊或年均銷(xiāo)售額陪在嗎2勿個(gè)億以上，在趨所在城市有較課高的信譽(yù)度和洪美譽(yù)度竹。朱199描9盟年慚8墓月的成都短，臥XX翁X裝網(wǎng)第一次正式選籌備會(huì)在錦江尖賓館舉行喉，購(gòu)1獄2超家成員的老末板丘XX秘X乘、還XX唐X牌、滾XX析X偶、支XX師X舅、蓮XX之X問(wèn)、銹XX伶X裂、碎XX唱X扒等悉數(shù)到場(chǎng)，問(wèn)當(dāng)?shù)貓?bào)紙用鉆了與“解地產(chǎn)巨頭秘密傘集轎會(huì)酒”現(xiàn)的聳人聽(tīng)聞的睜標(biāo)題，記者還填編制了一個(gè)中融國(guó)地產(chǎn)界的明繞星夢(mèng)之隊(duì)，煞夠費(fèi)苦心地給銷(xiāo)刊售代理出身橫的啞XX紫X縮戴了一個(gè)最佳習(xí)前鋒的帽子。樸此后的一收段時(shí)間里，地獻(xiàn)產(chǎn)圈子的同行東們對(duì)這個(gè)來(lái)自才天津一隅的小可老弟，大有提減攜照顧的友好遺態(tài)度。但是短著短二三年之后睛，潤(rùn)XX礙X怕開(kāi)始對(duì)這個(gè)圈據(jù)子的做法表現(xiàn)冊(cè)出不以為然公：獸“伙大腕兒們把這牌個(gè)行業(yè)給耽誤舉了，他們張口捷就來(lái)，說(shuō)什么乎大家都聽(tīng)著。榴他們大多是在升一個(gè)城市做地絮產(chǎn)，怎么能夠縮代表整個(gè)行業(yè)蛇呢？賤！請(qǐng)”粥病巾200憐1悉年年初，正是奔網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的巔繭峰時(shí)段，此終時(shí)續(xù)X掉X似開(kāi)始將互聯(lián)網(wǎng)得與連鎖店相結(jié)主合，打造全新前的房產(chǎn)中介造。檢1憑月欄1益5掛日違，嫌X(jué)X蓋X套網(wǎng)董事長(zhǎng)聯(lián)席毯會(huì)議在北京長(zhǎng)籠城飯店召開(kāi)，桃舉行了盛大的靠新成員入會(huì)簽糾約儀式。會(huì)上帽，進(jìn)XX率X搬作了主題發(fā)言謝，土“鉤新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的辭中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)和紀(jì)路業(yè)僑—獄—紗從牢X嗚X分天津置業(yè)網(wǎng)看穩(wěn)互聯(lián)網(wǎng)在房地雪產(chǎn)行業(yè)的有效味應(yīng)換用肚”廁，介紹了以二您手房交易為主揚(yáng)要切入點(diǎn)俊的姐X登X揚(yáng)天津置業(yè)網(wǎng)，腹順應(yīng)房屋主流棍市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的趨晃勢(shì)，依偷靠僵X獸X鳳置業(yè)公司良好瘦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擾和經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)，益具有很大的擴(kuò)喘展空間錦。州XX熟X悠在會(huì)上稱(chēng)，作齊為專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站援，察X癥X謀天津置業(yè)網(wǎng)集酬信息發(fā)布、查哈詢(xún)、在線(xiàn)評(píng)估套、在線(xiàn)交易為責(zé)一體，為客戶(hù)陸提供綜合解決顆方案；同時(shí)，墓交易、發(fā)布、攜使用三方面的此穩(wěn)定收入也使櫻它擺脫了網(wǎng)絡(luò)皇泡沫畜?；IX陷X緞置業(yè)網(wǎng)解決了生水泥和鼠標(biāo)之斗間的兼容問(wèn)題團(tuán)，既發(fā)展擴(kuò)大繭了傳統(tǒng)主業(yè)，趟又避免了新興父產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)盲孕點(diǎn)，為房地產(chǎn)炮業(yè)在新經(jīng)濟(jì)時(shí)亮代的專(zhuān)業(yè)化、弓規(guī)?；峁┝嘶谝粭l可鑒之路便。懲這誕次勁XX筍X欣網(wǎng)的周年會(huì)議茄，稱(chēng)作中國(guó)地僑產(chǎn)業(yè)的峰會(huì)并傘不過(guò)分，到會(huì)嶄的除了萬(wàn)科、賄華遠(yuǎn)、萬(wàn)通、對(duì)中海外、合生屠創(chuàng)展等企業(yè)的蹲董事長(zhǎng)之外，突聯(lián)想的柳傳志溫、網(wǎng)通的田溯聰寧都成為會(huì)議但嘉賓，做了演暫講。但是艙，予XX市X校的霸氣和個(gè)性店在那個(gè)階段已鞭經(jīng)初露崢嶸。步當(dāng)會(huì)上提出萬(wàn)胞科牽頭聯(lián)合買(mǎi)掏地的時(shí)候仇，迷XX捐X有不干了清：趴“蜂為什么要以萬(wàn)興科為主瓣？誠(chéng)”豬別人告訴他因石為倡議書(shū)是萬(wàn)務(wù)科起草的肢，貿(mào)XX藥X對(duì)馬上回應(yīng)道霜：搜“借那朱由宮X獄X朋來(lái)起草吧燒！?！彼紫冀睢皩⒁簿褪且^(guò)謠在座諸稈位緒”若此后的兩年時(shí)奸間里障，燦XX很X菊轉(zhuǎn)向低調(diào)，很多少拋頭露面，白神秘地隱身天傾津，天天忙著幸給員工上課培名訓(xùn)；而企業(yè)的濁動(dòng)作則顯得大鴿刀闊斧，又是再大盤(pán)開(kāi)發(fā)，又辱是高級(jí)別墅，罷在天津市場(chǎng)極獄其活躍和強(qiáng)勢(shì)不?？?00限3熊年艦7抄月，到天津分止公司視察工作裹的態(tài)XX犁X舌，在一個(gè)飯局蜂上見(jiàn)到鴨了參XX蘋(píng)X扣。央XX偽X衫對(duì)其總是淡出菌組織似有不滿(mǎn)族，說(shuō)軌：等“拐你不能老不參疊加組織活動(dòng)啊踏。侵”直于是，意興闌種珊沙的耗XX仍X牽決定飛往重慶烈參偶加隙XX螞X水網(wǎng)會(huì)議。會(huì)上科，倚XX柴X井隨便選定了一旅個(gè)有關(guān)企業(yè)戰(zhàn)律略的話(huà)題，然復(fù)而在發(fā)言前的魔晚上，他還是損將講稿改了又善改。當(dāng)時(shí)膽的扎XX個(gè)X梢已經(jīng)因?yàn)榉e勞皺成疾患上了嚴(yán)世重的頸椎病，頭在發(fā)言的那天液上午，他不斷駁地用手敲打著障后背。開(kāi)始發(fā)凝言了，他論述母著自己的企業(yè)渣如何戰(zhàn)略思考臟，乍一聽(tīng)和其醉他的企業(yè)家發(fā)贏言沒(méi)有多大區(qū)抓別，會(huì)場(chǎng)上的煙幾十位圈里人路誰(shuí)也沒(méi)有在意旬。突然每，愉XX曲X叢話(huà)鋒一轉(zhuǎn)，輕藍(lán)描淡寫(xiě)地說(shuō)道風(fēng)：績(jī)“窗一個(gè)城市應(yīng)該籌能支撐一托個(gè)卻5毀0石億茅到躺8墊0島億年銷(xiāo)售額的棋地產(chǎn)公司萍。棗X塔X籃今年銷(xiāo)售額要教達(dá)般到臣4些0誰(shuí)億，我們的中國(guó)長(zhǎng)期戰(zhàn)略是要槐做全國(guó)第一逆。拿”停他微微頓了頓愁，側(cè)臉看益看份XX覽X豎，似乎在下決判心是不是真的畏要一鳴驚人，垃然后說(shuō)道沸：齡“得也就是要超過(guò)蹲在座諸位，包洪括王總議。點(diǎn)”愈XX速X警網(wǎng)：躡著貓步憂(yōu)而將至典(醉2)壁這時(shí)候，整個(gè)半會(huì)場(chǎng)鴉雀無(wú)聲乒，大伙都在翅看詠XX瓦X羨的表情，只見(jiàn)叨他臉有些拉長(zhǎng)卻，聲音不高但遼是很干脆地反輪駁道新：膛“英你不可能這么沃快超過(guò)萬(wàn)科，層是不是要注意統(tǒng)控制風(fēng)險(xiǎn)蜜？瑞”局其實(shí)，王杯前輩的提醒完搬全出于善意，媽無(wú)論于公于私魯，稍就前XX挽X仆在地產(chǎn)界拿近概2蘋(píng)0酒年的沉浮來(lái)講回，這種提醒都扶是合情合理的貞?？墒菍O后生責(zé)顯然沒(méi)有怎么鞏理會(huì)，他說(shuō)北：?jiǎn)帷傲x王總，我們可語(yǔ)能超不過(guò)，但縣是你總得讓我懼們有理想吧虎。女”慧散會(huì)后的晚飯枯，網(wǎng)XX男X堤與晨XX鳳X掀、荒XX賞X壩等人依舊結(jié)伴食而行眉，每個(gè)人都帶唇著輕松微笑的即表情，但看上放去客氣和禮貌嚼的成分大，默拳契和欣賞的成純分少根。甚XX球X聾和家XX桶X刊都有些心照不冶宣，彼此沒(méi)有倍再怎么對(duì)話(huà)；挨好在有地產(chǎn)思窯想家之稱(chēng)的萬(wàn)亞通節(jié)XX略X憑嘻嘻哈哈地不閘太理會(huì)，還相裝當(dāng)親熱地拉贈(zèng)著手XX龜X雜低著頭說(shuō)話(huà)。遭飯后到酒吧喝務(wù)酒，地址被會(huì)羨議組織者精心碧選在了長(zhǎng)江邊喘一個(gè)法式建筑及的俱樂(lè)部，是江解放前的法國(guó)固兵營(yíng)，如今在揭霓虹燈和夜色原的映襯下一派診富麗堂皇。從佳二樓的法式拱懲廊望下去，滔孔滔江水就在咫飾尺的眼前，西廁南地區(qū)的暴雨辛說(shuō)來(lái)就來(lái)，剎芒那間就給將近汪四十度的高溫升天氣帶來(lái)了徹跨骨的清涼。王慰、馮、孫等地棵產(chǎn)大腕匆匆從這車(chē)上下來(lái)，魚(yú)虛貫而入走進(jìn)俱子樂(lè)部。密織的跡雨線(xiàn)，鮮艷的旋霓虹燈，滾滾蕉東逝的江水，扔以及這些仿佛翼能夠呼風(fēng)喚雨證的重量級(jí)人物己，還有那看不芝見(jiàn)的刀光劍影粉，都使得這一遍幅場(chǎng)景看似濃開(kāi)麗的油畫(huà)，更糕像活生生的電廚影?？缸谕靡?jiàn)江縣水的拱廊下面碧，糧XX回X那要了一杯冰鎮(zhèn)存可樂(lè)，非常沉鮮默。開(kāi)壺完壽XX塵X富網(wǎng)的會(huì)后，他假?gòu)闹貞c直接飛比到北京，乘車(chē)張來(lái)到昌平，召檔開(kāi)了后來(lái)被視布作許X姐X饒歷史上具標(biāo)志回意義的蟒山會(huì)貧議，在這次大蕩會(huì)上卷，絨X更X組宣布推行全國(guó)庸發(fā)展戰(zhàn)略，會(huì)縣上膽XX革X初做了一個(gè)題為蓮《鴻鵠之志向捕，螞蟻之行動(dòng)意》的演講。衰住交會(huì)：興風(fēng)碎作浪名利闊場(chǎng)保(獲1)摟繼棟XX工X勇網(wǎng)北京大會(huì)之梁后蟄伏了近兩柿年之久還的污X意X稱(chēng)，善200可2德年盜1堂1管月在深圳亮相兵了。住交愧會(huì)口“熟名槍人費(fèi)\撕名項(xiàng)企斑\(yùn)繩名襖盤(pán)般”豆揭曉，有備而級(jí)來(lái)殼的丹XX奴X達(dá)以及他棗的掏X遇X序齊中三元。所鋤說(shuō)的這鼻個(gè)彼“減住交涼會(huì)夕”擦，全名比較拗傲口，叫做中國(guó)浩（深圳）國(guó)際眼住宅與建筑科徐技展覽會(huì)，是娘由深圳一家民婚間組織發(fā)起的癢活動(dòng)，經(jīng)過(guò)歷估年潛心運(yùn)營(yíng)，園在業(yè)內(nèi)形成了偉廣泛的知名度皮和號(hào)召力，甚至至成了業(yè)界大跑腕紛紛做秀的愧大秀場(chǎng)，曾經(jīng)娃被著名策劃人肺王志綱一針見(jiàn)傾血地譏諷酷為濟(jì)“般超級(jí)名利筐場(chǎng)鼠”債。深諳造勢(shì)技垮巧和媒體心理攔的晃XX己X起，為此兩度借佛勢(shì)住交會(huì)，推違出了轟轟烈烈種的炒作。在今讀天這個(gè)媒體兄發(fā)達(dá)、商品極醫(yī)大化豐富的時(shí)暈代，知名度就武是生產(chǎn)力。裹到吳200朱4粘年，一位媒體登界的權(quán)威人士槐頗為折服地感蠢嘆窯：棋X(qián)勺X府最為成功的營(yíng)訴銷(xiāo)案例不是它依的哪個(gè)大盤(pán)項(xiàng)許目，而是這個(gè)配品牌的迅速走把紅，這應(yīng)該稱(chēng)附得上中國(guó)房地樂(lè)產(chǎn)歷史上最為抗成功、最為精定彩的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)糊案例。壓靜悄悄的叉實(shí)力派布深圳這個(gè)租年輕的城市因脅為毗鄰香港，里成為改革開(kāi)放滾后的得風(fēng)氣之霜先者。該地的代房地產(chǎn)市場(chǎng)也隔因此發(fā)育較早后，水平領(lǐng)先，冒近十年來(lái)被視厭為全國(guó)同行學(xué)洗習(xí)的樣板，從敬這種意義上說(shuō)惱，這個(gè)小小的魯移民城市意味輝著中國(guó)房地產(chǎn)鑄行業(yè)祝的間“馬心左臟挽”睜。由外貿(mào)起家鋼的著名地產(chǎn)商睜萬(wàn)科，總部也披設(shè)在這里。相蛛對(duì)而言，天津溫企拔業(yè)葡X鉤X毒完全沒(méi)有這種麥地緣上的優(yōu)勢(shì)義，雖然天津一另直有著三大直脹轄市的底蘊(yùn)，欠但是近些年來(lái)縱在城市知名度特上早被一些后殼起之秀的活力化和喧囂淹沒(méi)了旨。已經(jīng)有了赴鉗港上市打算避的齡X元X額，決心把深圳裳作為打響知名學(xué)度的跳板享，們200功2襖年冬，野心勃烏勃觸的伐XX灌X持從萬(wàn)里冰封的姨北方飛到了暖獅意融融的鵬城形。抄勁慨200圓2虛年深圳住交會(huì)素，黑是創(chuàng)X剖X迷歷史上第一次氏參加全國(guó)性的再評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)，此旋前他們對(duì)任何愧類(lèi)似的活動(dòng)都從極其冷淡。這扔次淘，頁(yè)XX導(dǎo)X懼位批列列“衫中國(guó)房地產(chǎn)十時(shí)大風(fēng)云人籠物怎”糊，與業(yè)界大佬爭(zhēng)級(jí)人物集體登爭(zhēng)臺(tái)，但是迅和追XX仔X處、任志強(qiáng)樹(shù)、限XX筋X渠、潘石屹以及盼他們的企業(yè)相租比義，妙XX娛X豆和說(shuō)X耕X體還不足以成為盆焦點(diǎn)，大會(huì)賦刊予他一個(gè)值得寨玩味的封開(kāi)號(hào)市“牙靜悄悄的實(shí)力庫(kù)派受”拐。一心想嶄露剖頭角扣的真XX北X奉似乎不甘心僅荷做背景和陪襯必，他拋出了一屢番另類(lèi)的言論蛾。速品牌在前得兩年的中國(guó)企粒業(yè)界還是比較棄時(shí)髦的話(huà)題。坊在慨200賄2乞年住交會(huì)的重耍頭戲房地產(chǎn)品賢牌論壇上，地蠅產(chǎn)名人走上演尼講臺(tái)，大講品爐牌的重要性，司包括北京紅石雄董事長(zhǎng)潘石屹鄭、金地集團(tuán)董使事長(zhǎng)凌克、北丈京新華遠(yuǎn)董事姥長(zhǎng)任志強(qiáng)、華籃新國(guó)際集團(tuán)總僅裁懂XX船X翅等。本來(lái)論壇博的立意是，倡能導(dǎo)企業(yè)品牌建脫設(shè)，培養(yǎng)品牌界意識(shí)，讓大家街談?wù)勂放茖?duì)企架業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力威和可持續(xù)發(fā)展冬的重要作用。過(guò)但是輪拍到客XX已X冊(cè)的時(shí)候，他偏替唱對(duì)臺(tái)戲絮：嫁“炮品牌沒(méi)那么重池要灶。蒸”梁困唯“竊品牌沒(méi)那么重劑要夠”班當(dāng)時(shí)很多浴企業(yè)家對(duì)品牌掃都進(jìn)行過(guò)積極初的思考，也有久一些形象生動(dòng)莫的比喻，像新責(zé)華遠(yuǎn)任志強(qiáng)的舍講演題目就是虧《光來(lái)自太陽(yáng)騙》。他把企業(yè)鐘比做太陽(yáng)，而故產(chǎn)品僅僅是月愈亮，以此說(shuō)明睡企業(yè)的品牌高程于產(chǎn)品的品牌們。他舉了一些必例子說(shuō)明企業(yè)沖對(duì)品牌認(rèn)識(shí)不習(xí)夠所造成的失遭敗。然駝而花XX桶X飾亮出的觀點(diǎn)是褲，要做好一個(gè)尚品牌必須從戰(zhàn)娃略的高度去思當(dāng)考。幾年之后規(guī)，仍有人在專(zhuān)成業(yè)網(wǎng)站舊事重途提，評(píng)價(jià)這是恰中國(guó)企業(yè)界較伙早的一次從戰(zhàn)嗓略的高度看待聲品牌。鎖站在講臺(tái)緊上，面對(duì)一席龍大腕爐，奧XX撐X翠鄭重其事地展痰開(kāi)了一段復(fù)雜錯(cuò)的論述：對(duì)一挖個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)絹講，重視品牌媽固然重要，但窄不是至關(guān)重要仍的，至關(guān)重要谷的是企業(yè)戰(zhàn)略誘。品牌是什么礦？品牌是客戶(hù)蹄對(duì)企業(yè)或產(chǎn)品羨的形象、承諾熄、口碑、購(gòu)買(mǎi)達(dá)體驗(yàn)、使用體葬驗(yàn)等的綜合，烏是客戶(hù)對(duì)企業(yè)崖或產(chǎn)品的態(tài)度燥。品牌的終極賢目的是客戶(hù)實(shí)漆現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)，它既乓不是企業(yè)發(fā)展哨的原動(dòng)力，也制不是企業(yè)的終欣極目標(biāo)。在企稀業(yè)龐大的戰(zhàn)略丟體系中，品牌復(fù)僅僅是的客戶(hù)斤層面的一個(gè)小腰小的部分，因徑此，得出的一罰個(gè)重要結(jié)論是六：品牌思考必感須支持整體戰(zhàn)嗎略，并在戰(zhàn)略壩執(zhí)行中得到支診持；不支持發(fā)捆展戰(zhàn)略的品牌堅(jiān)思考有害無(wú)益材。咐然而籮，曲XX鎮(zhèn)X甚敲響的警鐘與拌整個(gè)論壇顯得遲不那么和諧，鼓當(dāng)其他人都在襲大力推崇品牌裁如何如何重要垃的時(shí)候，他卻患尖銳地抓住了臟過(guò)分看重品牌薄的弊端胡。準(zhǔn)“核品牌很重要，洽但是沒(méi)那么重鞭要。企業(yè)不能壩把品牌作為目唱的。就像一個(gè)鐘人總想著別人豪怎么看你，但而太在乎別人看瞞你，肯定會(huì)有溫問(wèn)題。對(duì)于一干個(gè)企業(yè)，最重臭要的是抓住兩濕端：企業(yè)源動(dòng)師力和終極目標(biāo)旦。品牌只是企內(nèi)業(yè)眾多成果里批的一種，或僅歸僅是一個(gè)中間親產(chǎn)品，在企業(yè)音的整個(gè)戰(zhàn)略中洪占到很少的部助分拒。做”潛站在講臺(tái)上械，閱XX戲X很反復(fù)強(qiáng)調(diào)品牌花的地位不可夸盆大。糧與別人相芝比萬(wàn)，糟XX瓣X念的演講偏重于難縱深性和剖析者性，顯然來(lái)自糖于一套邏輯嚴(yán)括密、體系完整雞的思考；而其圈他嘉賓的發(fā)言很更像氣勢(shì)很大革的寫(xiě)意畫(huà)或者屋音樂(lè)，有著浮撲光掠影似的宏糧觀視角和只言悄片語(yǔ)類(lèi)的感慨球。脖而寄XX霜X乓拿出一套科學(xué)腸家的思維，就季像解剖一只青條蛙，把企業(yè)戰(zhàn)陪略大卸八塊，鋪將千頭萬(wàn)緒梳籃理分明，然后盯指著一個(gè)不起你眼的角落，冷粘冷地告訴你，嘉品牌不過(guò)是那猜里一個(gè)小小的筋器官而已。姐不要小看腸這種思維差異寇，幾乎就是精毅密的、數(shù)量化傻的西方思維與題籠統(tǒng)的、感悟判式的東方思維敬之間的區(qū)別。貿(mào)恐怕就是這種麗思想根源上的捆不同，注定了乒此后的一年多課時(shí)間手里魯X有X很的廣受爭(zhēng)議和嶺不被理解。而鋸且，我們不要伴以為這套品牌爛理論過(guò)于抽象拔化，其實(shí)團(tuán)在族X(qián)梢X秘的實(shí)踐中不斷卡被證明是一擱個(gè)民“濱好用的工鍋具蛋”甘。就種像采200栗4信年上半年林，稠X粉X近一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)仙售經(jīng)理在確定匹產(chǎn)品定價(jià)的時(shí)徹候產(chǎn)生了顧慮斧，如果定價(jià)走庫(kù)低，未來(lái)銷(xiāo)售懷會(huì)更順利，但機(jī)是否影響潤(rùn)了你X懲X駛這個(gè)品牌的檔防次呢？于是他塊的上司啟發(fā)他圖把品牌放到戰(zhàn)稍略體系里，從蓬大局出發(fā)，只吼要是價(jià)位符合遲整個(gè)體系的要搜求曉，既“雹就別在乎別人憲怎么看你，因鬼為品牌只位于瞎體系的一個(gè)角幫落蹤里舟”蟻。結(jié)果，一個(gè)店本來(lái)很復(fù)雜的拘沖突問(wèn)題，放噴到戰(zhàn)略體系里甲就變得簡(jiǎn)單易鋼解了。釀住交會(huì)：興風(fēng)途作浪名利趙場(chǎng)遷(暖2)炸在后面的一場(chǎng)計(jì)風(fēng)云人物對(duì)話(huà)兵會(huì)上里，分XX田X逃又對(duì)眾人爭(zhēng)論貪不休的泡沫論灰潑了一盆冷水垂，他說(shuō)，咱們安開(kāi)發(fā)商在這里忘討論泡沫問(wèn)題抓毫無(wú)意義，關(guān)蜓鍵在于判斷之幼后的行動(dòng)，如貌果你判斷有泡捆沫，那就趕快蹦賣(mài)房，如果判霞斷沒(méi)泡沫，那譜就趕快買(mǎi)懶地根…望…城但是，以當(dāng)訓(xùn)年?duì)CX腹X跪的受重視程度瞧，在座的很多夠人未加在意，脫更沒(méi)有人能夠執(zhí)見(jiàn)微知著。鉤而直X周X趕參加住交會(huì)的米真實(shí)目的，亦境不在于故作驚裝人語(yǔ)，嘩眾取奮寵。打算在香堪港上市牧的道X姿X斑，更希望充分士利用這個(gè)娛樂(lè)絡(luò)化的地產(chǎn)舞臺(tái)銀，引起一墻之式隔的香港輿論拳的注意。從反格響看難，文X矮X剛?cè)缭敢詢(xún)?。群禽助“寬明勤年?0饅0享億街”引第二年，典二度亮相住交欄會(huì)幼的舊XX閉X黎又有了新的企郊圖，雖然剛剛央在重慶職與唉XX雪X聯(lián)“正鬧焦翻幅”租，并沒(méi)有因此挨有所收斂糟。徐“紫十大風(fēng)云人物阻對(duì)狀話(huà)殼”池是住交會(huì)的傳主統(tǒng)節(jié)目此，匹200評(píng)3尸年暖1尺1近月配2嚷4宇日，幾位地產(chǎn)睜風(fēng)云人物針對(duì)寨市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)唉展趨勢(shì)闡述自于己的觀點(diǎn)。令群很多與會(huì)者還拒感到陌生斜的掉XX魔X解，當(dāng)著幾大風(fēng)格云人物和眾多碰媒體介紹脅了奉X雕X跨的發(fā)展計(jì)劃，含聲符稱(chēng)僅200訂4誘年銷(xiāo)售額要仿達(dá)尺10排0問(wèn)億元，而酬且犧X銳X季兵強(qiáng)馬壯、糧哨草充足，人員套、資金都不缺呼。坐在旁邊瘦的馳XX孕X辱，馬上搖頭表荒示不解，暗示私這樣的發(fā)展速喪度有風(fēng)險(xiǎn)。要灣知道，當(dāng)年銷(xiāo)咐售額最高的房魯?shù)禺a(chǎn)企業(yè)也不肢過(guò)回收了６０呆億銷(xiāo)售款，１椒００億的說(shuō)法勢(shì)就顯得有些大韻言不慚了。巡庫(kù)融X暫X狗的蜻10近0譽(yù)億元高目標(biāo)，途很快成了這屆趕住交會(huì)最受非音議的話(huà)題。在夏深圳五洲賓館摔，被一圈記者式包圍理的茶XX束X必反復(fù)申明兄，旬XX200鈔4丸年房地產(chǎn)回款準(zhǔn)額要咸過(guò)趁10沈0考億人民幣的提互法，不是革命集口號(hào)，而蛋是舅“剖一個(gè)數(shù)據(jù)的自芒動(dòng)結(jié)穗果柔”輩，僅在天津一勻地眾，理200籃3袖年忘X善X爆就究有事2柿8棵個(gè)項(xiàng)目在售，煙而外地處于播換種期的項(xiàng)目明董年正要收獲旬，松“噸200磁3琴年，我們天津甘開(kāi)工面無(wú)積稻20節(jié)0煌萬(wàn)平方米，計(jì)裹劃銷(xiāo)州售胡13珠0篩萬(wàn)平方米，回豪款侍4灘0撥億元，明年天廳津還要么銷(xiāo)辛6錄0誕個(gè)多億，其他法的聯(lián)4懸0哪億元，則由北領(lǐng)京、上海、南固京、蘇州、武習(xí)漢、石家莊等僻等城市的項(xiàng)目士來(lái)分壇擔(dān)草”藥。逝結(jié)果還是檔沒(méi)有人相信。藍(lán)業(yè)內(nèi)人士和媒趨體記者議論紛全紛，那么多的例資金和人員將搞從哪里來(lái)呢？舒一個(gè)北京開(kāi)發(fā)車(chē)商表示質(zhì)疑擱：寫(xiě)“剩沒(méi)有拳頭產(chǎn)品撫，沒(méi)有特別出萌色的團(tuán)隊(duì)已，淋X相X書(shū)憑什么挑戰(zhàn)？營(yíng)擴(kuò)張?zhí)?，?huì)抄有很多麻煩番。魚(yú)”方很多人笑言這嬌是天方夜譚。鍋但就在很多大易腕付諸一笑的卸時(shí)候，一個(gè)靜衡悄悄的實(shí)力派煌開(kāi)始崛起，他好們沒(méi)有料到，提一個(gè)歷史上最暮強(qiáng)大的對(duì)手正壓在出現(xiàn)。在此規(guī)后的半年多時(shí)吉間里濃，龍X項(xiàng)X出從國(guó)內(nèi)各主要鴨城市的地產(chǎn)商旗的頭上搶走了捎上千萬(wàn)平方米腿的土地。這樣種的土地規(guī)模，遇至少能夠保證牌開(kāi)咐發(fā)港10逝0傘個(gè)中等大小的容樓盤(pán)，足夠支值持一個(gè)大型房婚地產(chǎn)公鄉(xiāng)司沃1檢0刑年時(shí)間的快速遮度開(kāi)發(fā)。研博鰲論壇：扭編轉(zhuǎn)風(fēng)向定乾屢坤愈(薪1)薪波音客機(jī)巨大等的羽翼掠過(guò)大花陸的海岸線(xiàn)，胃遼闊的海域躍孫入視野，從舷牢窗望下去，寶鼓島海南正在向午北方的客人們盞展開(kāi)平坦的腹感地光。雙200迷4惠年幼8殃月，在海南最灰炎熱的季節(jié)，可來(lái)自各地炸的茄60碑0蜓來(lái)位房地產(chǎn)界戒人士匯合在小轟島博鰲，聚焦視行業(yè)的低潮與豎冰點(diǎn)，宏觀調(diào)爆控成為論壇主批題。萬(wàn)編科招XX肆X傲的發(fā)言題目是嘗：《宏觀調(diào)控副下地產(chǎn)商的發(fā)升展之路》，目安的是指點(diǎn)迷津臺(tái)，開(kāi)出藥方。考新華遠(yuǎn)任志強(qiáng)北的論題是：《爺中國(guó)現(xiàn)有土地壤政策對(duì)房地產(chǎn)銳市場(chǎng)的影響》拆，其意圖是追它根溯源，點(diǎn)出組土地政策的調(diào)親整觸發(fā)了行業(yè)英巨變。潘石屹壁的標(biāo)題是：《勿我嫁看您8·3懼1鬼大限》。中國(guó)垮房地產(chǎn)界的盯重量級(jí)人物悉勺數(shù)到場(chǎng)，他們工的一言一行，礦無(wú)不傳達(dá)了業(yè)緊界的焦點(diǎn)和心刪事。憤引飽“源他要說(shuō)不難受探，那是吹懂牛扁”荒號(hào)六8眾月做7符日大會(huì)首日，習(xí)第一位主題演積講革的盆XX枯X悲，侃侃而談宏時(shí)觀調(diào)控，但話(huà)時(shí)里話(huà)外都是渣對(duì)蛙X君X臭的抨擊菠。泉XX膝X件首先說(shuō)，宏觀配調(diào)控有利于行間業(yè)發(fā)展，符合胃螺旋式上升的呀發(fā)展規(guī)律，宏餓觀調(diào)控對(duì)行業(yè)摔的影響癥候表尸現(xiàn)之一是，很繞多企業(yè)會(huì)感到側(cè)資金緊張，這第些企業(yè)包括三粗類(lèi)：高負(fù)債經(jīng)恐營(yíng)公司、產(chǎn)業(yè)怎多元化開(kāi)發(fā)商軍和非主流住宅浙產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商，講而專(zhuān)業(yè)化強(qiáng)、甩透明度高的萬(wàn)反科不在其中之潛列，因此受宏隊(duì)觀調(diào)控的影響黎很小，日子過(guò)讀得很舒服。在遺提棄到沿“渠高負(fù)債經(jīng)營(yíng)公旬司裙”販時(shí)拍，糞XX底X寺單刀直入評(píng)價(jià)熊了黑馬現(xiàn)象，條他說(shuō)睜：呼“等像媒體炒作的緒那家黑馬，在蹈宏觀調(diào)控下會(huì)弱很難受，這次注他也到會(huì)了，創(chuàng)還要發(fā)言的，告到時(shí)候大家問(wèn)厲他，他要說(shuō)不浙難受，那是吹瞧牛與！站”案當(dāng)時(shí)臺(tái)下一片熊?chē)W然，很多人聞交頭接耳議論滿(mǎn)：這黑馬即央指閃X槐X螺。屢會(huì)后的休詳息時(shí)間里，明蛇眼人盆對(duì)克XX忍X炮發(fā)言中頻頻指酷向新X炒X司的暗語(yǔ)做了匯碌總，包括：規(guī)伯模不要追求得蕉太大，資金鏈林不要緊繃、不吵留余地；否則忠市場(chǎng)一有風(fēng)吹摸草動(dòng)就會(huì)受影醬響，天天加班冒都沒(méi)用；去年虎銷(xiāo)售額殃還甩2蜓0軋多億元，今年獎(jiǎng)就到鎖了華10尼0伯億，這是不可闊能的；融資越銷(xiāo)來(lái)越不容易，撤國(guó)內(nèi)的錢(qián)都騙召不了，到國(guó)外涌騙錢(qián)就更難了語(yǔ)，等等。樓接下來(lái)，流任志強(qiáng)的發(fā)言鐘倒是眼界宏觀挖，沒(méi)有細(xì)化到漏具體企業(yè)，然約而記者提問(wèn)又祖把話(huà)題拉回跑了頓X臉X灰——撫“須剛棍才區(qū)XX匹X沙提到了業(yè)界黑姥馬，那您認(rèn)事為簡(jiǎn)X咸X春是不是黑馬，拖您認(rèn)為如何平艘衡規(guī)模擴(kuò)張與我規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)這二矛者的關(guān)系廈？錘”刻任志強(qiáng)顯得不蛛太理會(huì)王、孫摟二人之爭(zhēng)，淡射然回答能：白“捕第一我不知沙道侮XX戀X設(shè)說(shuō)的黑馬是不垂是陜指檢X目X塌，第二我從來(lái)蛇沒(méi)說(shuō)運(yùn)過(guò)紅X盒X戲是黑馬。我認(rèn)狀為沒(méi)必要評(píng)論縣別人的企業(yè)，凱沒(méi)必要評(píng)價(jià)別院人的商業(yè)模式度和經(jīng)營(yíng)體制，遞我們只評(píng)價(jià)現(xiàn)駛象。地產(chǎn)模式察有那么幾種，霞選擇在自己，目最終是否成功壓要看市場(chǎng)的證捉明，當(dāng)然也要薄注意資金鏈不種要繃得太緊娘。莫”嘆漆拍“蜂不要都是拾問(wèn)原X敲X褲的壘”櫻最吸引眼那球的壓軸大戲狗是領(lǐng)獎(jiǎng)典禮之利后的對(duì)話(huà)節(jié)目視，觀眾席上坐絮的都是天南海略北的大小開(kāi)發(fā)肉商，還有一批褲媒體記者。顯僵然有主辦方的泥一番用心仍，譽(yù)XX捆X被、劉曉光、任貴志強(qiáng)、李思廉短和亦XX框X柜等五位大腕上蚊臺(tái)，組成了壓約軸大戲的鉆石從陣容：風(fēng)范儒骨雅耐的索XX惠X兵，桀驁不馴的臨任志強(qiáng)，直率頃張揚(yáng)離的支XX宣X求，還有氣度灑羞脫的劉曉光和測(cè)大氣內(nèi)斂的李漁思廉，都各具踢看點(diǎn)。勝只見(jiàn)首創(chuàng)材董事長(zhǎng)劉曉光置開(kāi)門(mén)見(jiàn)山就問(wèn)披：圾“議孫總，你先說(shuō)勉，宏觀調(diào)控中香你最難受的是盤(pán)什么跪？恩”房“顏其實(shí)最難受的袖還是錢(qián)膏。竿”岔XX欄X唱老實(shí)作答，坦罪誠(chéng)得出人意料炕：若“手對(duì)策是也沒(méi)什告么好辦法，還摸是以前的辦法令，合作開(kāi)發(fā)、遠(yuǎn)快點(diǎn)賣(mài)房。今兆年我們一直在漏調(diào)整自己的目費(fèi)標(biāo)，抹從敘15驗(yàn)0債億修到英18左0碗億谷、吊19璃0果億，后來(lái)又回瞧落言到來(lái)10神0指?jìng)€(gè)億，其實(shí)根欣據(jù)我們最后一薄輪的保守估算舊，今年的銷(xiāo)售劑回款可以達(dá)女到鳥(niǎo)12即0齊個(gè)億與。耗”毯持匹“醋睜著眼說(shuō)瞎話(huà)浪，這是吹牛還！霞”夢(mèng)XX叔X(qián)企話(huà)音未落賭，劃XX絮X輛話(huà)音響起。觀轎眾一時(shí)愕然，臭接著掌聲和笑耕聲彌漫會(huì)場(chǎng)。給對(duì)話(huà)節(jié)目旦進(jìn)入了現(xiàn)場(chǎng)觀賀眾的自由提問(wèn)近時(shí)間。一連幾妻個(gè)問(wèn)題都是指距向線(xiàn)XXXX更X約，老孫倒是氣乞定神閑，各個(gè)姥擊破。未兩料姓XX螺X宰一旁似受冷落爐，探身攔住話(huà)侮頭，說(shuō)道刷：煤“貌請(qǐng)?zhí)釂?wèn)者把話(huà)因題也放到其他贈(zèng)公司的身上，滅不要都是最問(wèn)浸X練X產(chǎn)的，那大會(huì)豈殿不成繩了鋪X弟X恢發(fā)展研討會(huì)了中？析！龜”抖接著，任志強(qiáng)多也借著宏觀調(diào)風(fēng)控的題兒，語(yǔ)勢(shì)重心長(zhǎng)，似在摟暗中規(guī)出勸渣XX終X氧：發(fā)展規(guī)模要眾控制，弓不要徑拉得太滿(mǎn)，好去比劣械7習(xí)個(gè)鍋蓋要伸蓋萄1詠0摔口鍋，現(xiàn)金流能不可太吃緊云湖云。倒是擔(dān)任改主持人角色的餡劉曉光作壁上責(zé)觀，微笑不語(yǔ)懇。還有一直沉雖默的廣州富力宮老板李思廉最撲后做總結(jié)，挽癥回了幾個(gè)爭(zhēng)斗傾者的和氣，他船說(shuō)筍：貸“權(quán)如昆果屆XX婚X發(fā)那里今年真能兵做窩到脾10鍋0依億元的銷(xiāo)售額美，那正薪是饑XX家X擠萬(wàn)科和我公司善銷(xiāo)售額的總和政，的確算得上譽(yù)地產(chǎn)企業(yè)里的伶第一了浙。渣”閘語(yǔ)氣是和事佬挨，細(xì)品還是有監(jiān)傾向。搜臺(tái)下諸看除客但見(jiàn)臺(tái)上兵溜來(lái)將擋，煞是路好看，幾個(gè)回并合下來(lái)，不覺(jué)掏時(shí)間已至午夜柳。經(jīng)過(guò)兩位主洽持人的百般阻貨攔，觀眾提問(wèn)鴿才算剎住車(chē)疼。僻殖0兵：枯3河0臘，對(duì)話(huà)節(jié)目戛蜂然而止，余音喪繞梁。迷曉狀“霜X蛙X靜不是黑燦馬驕”艙次日上午脈，愁XX幅X而再次登臺(tái)，發(fā)跪表了專(zhuān)場(chǎng)演講反《把每次變化惱當(dāng)作機(jī)會(huì)》死，莖60姻0拜人的會(huì)場(chǎng)座無(wú)玩虛席，經(jīng)過(guò)前減一天晚上那場(chǎng)蒜對(duì)臺(tái)戲的鋪墊權(quán)，人們不顧疲愧倦興致很高。且在不細(xì)到言1疤小時(shí)的演講時(shí)惠間里，全場(chǎng)十梨余次如潮掌聲擠，氣氛熱烈，焰成為論壇開(kāi)幕噸以來(lái)人氣最旺陡的專(zhuān)場(chǎng)?？邶X婆并不伶俐映的慶XX貿(mào)X雅一反常態(tài)，語(yǔ)專(zhuān)氣急促迫切，歇在申團(tuán)明仍“衛(wèi)X龍X欠不是黑馬、不毯是異憐類(lèi)爆”還的時(shí)候，那雙狐標(biāo)志性的大眼央睛充滿(mǎn)了無(wú)辜啞、激動(dòng)，還有昨憤怒。職畏寬XX闖X絡(luò)掰著指頭跟大巡家解釋交，示X老X旁今年定下窮的哄10卡0稱(chēng)億元銷(xiāo)售額具糾有強(qiáng)有力的支改撐豈。雷XX200趨4議年銷(xiāo)售額分解鋸為三部分：庫(kù)臉存項(xiàng)目回款、共新開(kāi)項(xiàng)目回款運(yùn)和新增項(xiàng)目回拆款，分別耀指素200伙3侮年已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的疊項(xiàng)目幻在教200漲4榜年形成的回款絮、兄200敢3寸年已經(jīng)拿招地車(chē)200敞4玩年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的弓回款溫和任200約4絞年拿地的項(xiàng)目尤在奶200通4常年形成的回款歉。其中，僅第什一部分的回款劉就可達(dá)兩到洽8驕0寶多億，僅天津江一地的預(yù)計(jì)回躲款也麗在薄7質(zhì)0死億元。如果沒(méi)趴有幾年前的準(zhǔn)榮備，今年就是繡手上疼有部100蘆0籃億現(xiàn)金，也不塌可能做賭出銳10泛0幼億元的銷(xiāo)售額伶。這就是戰(zhàn)略探。晶博鰲論壇：扭愚轉(zhuǎn)風(fēng)向定乾暢坤閥(拐2)模按深照回XX季X累的理解，商業(yè)跪模式就渣是病“仗回答你的錢(qián)是盲從哪來(lái)的，你琴的錢(qián)去哪了，桃你的錢(qián)有沒(méi)有鑼升值，錢(qián)如何譜回來(lái)，什么時(shí)嫂候回來(lái)往。介”紅按照這個(gè)簡(jiǎn)單乳的商業(yè)模式奇，穿X擠X郵的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為電零校。劣“歐所有投的錢(qián)都剩增值莖了房,卸所有錢(qián)都在按帽著計(jì)劃回來(lái)。橡你說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)在哪炭？風(fēng)”烈他反問(wèn)。說(shuō)到苦錢(qián)的來(lái)源央，蛛XX取X保說(shuō)面，塌X冊(cè)X督對(duì)銀行的依賴(lài)吩沒(méi)有外界想像計(jì)的那么高，銀鄭行貸款在企業(yè)淹中所占的比重西不到三分之一漢。膛X清X(qián)凡的資金渠道相茫當(dāng)廣泛，包括熟：自有資金、喪合作伙伴資金咽、銷(xiāo)售回款、胡銀行、信托、胞境外基金和上約市等。而所有苦這些資金均用立于購(gòu)買(mǎi)土地和凳項(xiàng)目建設(shè)，同便時(shí)要選準(zhǔn)最好皺的時(shí)機(jī)。所謂滑時(shí)機(jī)，熔對(duì)棗X夏X獅的意義在于：帆務(wù)必選擇付款合條件好的土地地。在拿地的時(shí)昆候，具備分期瓣付款條件、付沸款期限較長(zhǎng)如樣二三年的，才絕是升X酒X陡的首選目標(biāo)。劃然后，由奏于咐X藏X貫所有土地實(shí)現(xiàn)棚了增值，所有該項(xiàng)目的房子都狗實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，提羊供了價(jià)值價(jià)格竄比高的產(chǎn)品，李加之時(shí)間進(jìn)度潮上也完全按計(jì)南劃開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售塌、回款等，這欄樣的結(jié)果身使掀X細(xì)X沉的風(fēng)險(xiǎn)為零，距保守點(diǎn)兒說(shuō)，飄是矮“頑幾乎為砍零蕉”沖。按說(shuō)到政策席因素，他認(rèn)為志調(diào)控不是現(xiàn)在渣開(kāi)始的，而是佳幾年來(lái)行業(yè)政掉策一直在變化零，從１２１文追件、１８號(hào)文雹件等等，政策斬變化已經(jīng)成為跟市場(chǎng)的一種常叔態(tài)，關(guān)鍵看房蒜地產(chǎn)企業(yè)如何革適應(yīng)變化蟻。校X蹤X閃的觀點(diǎn)是擁抱詠?zhàn)兏?，擁抱變肢化溜。械XX圖X鋤表示，宏觀調(diào)于控奸對(duì)茂“加房屋市疑場(chǎng)理”符的影響還是積掉極因素占多。誦從今年和明年贊的情況看，市需場(chǎng)供給正在大潮幅減少，需求舅方面經(jīng)過(guò)短暫慕的持幣觀望狀晉態(tài)后又將反彈明到原狀夠，拾X灶X都對(duì)前景的判斷灑是樂(lè)觀的：房皇價(jià)看漲、供需豪兩旺。而壩且貫X省X雕在面對(duì)宏觀調(diào)梯控的時(shí)候，靈披活地做出了反仙應(yīng)。宏觀調(diào)控氣的結(jié)果是知讓啊X訊X淡更具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)飄過(guò)狂風(fēng)暴雨反升而更加強(qiáng)大，致經(jīng)受錘煉撐的朱X蠟X油人更加團(tuán)結(jié)?；甏送?，優(yōu)勢(shì)還雁包括依然選扇擇摔X憶X竭的高忠誠(chéng)度客跑戶(hù)，經(jīng)受了市職場(chǎng)考驗(yàn)的高品趴質(zhì)產(chǎn)品，能夠寨保證未來(lái)幾年以發(fā)展的土地儲(chǔ)額備等。檔在會(huì)上兆，羨XX燒X曠得到了到場(chǎng)的姑中小開(kāi)發(fā)商的稍熱烈擁護(hù)，認(rèn)物為他的態(tài)度是鋤向那些大腕們階的話(huà)語(yǔ)霸權(quán)叫式板，省是看“局發(fā)展中的房地蝴產(chǎn)企業(yè)的希蟻望躁”雨。一位到場(chǎng)嘉客賓激動(dòng)地站起破來(lái)，戒對(duì)彩XX俘X毫說(shuō)簡(jiǎn)：頂“室我們期待你成靈功，為我們追糕求進(jìn)步的中小拳企業(yè)做個(gè)榜樣穿。刊”蘋(píng)博鰲論戰(zhàn)塞之后，很多甚麗囂塵上的流言北不攻自破，媒召體輿論也齊刷缸刷積地富“奮一邊趣倒衡”蟲(chóng)，成蠟為跨X醬X接的支持者。被迷地產(chǎn)大佬圍攻靠的況XX邁X剛，以自信和氣魂勢(shì)征服了眾人地，意外地獲得泰了業(yè)內(nèi)和媒體傳的普遍同情與爪廣泛支持。他悄獨(dú)特的行事風(fēng)老格與個(gè)人魅力笛終于開(kāi)始被人謙們接受。這次惰大會(huì)，成為輿噸論改變方向的餡一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。侮啄奮XX蟻X尖妙語(yǔ)對(duì)答偷點(diǎn)記濁芳者：很多人認(rèn)流為頃，攀X嫌X(jué)茄改變了房地產(chǎn)每行業(yè)的游戲規(guī)尿則，你認(rèn)為這昌些規(guī)則具體有辛哪些？燈嚷飄XX術(shù)X策：襪X撿X洲沒(méi)有改變?nèi)魏文螒蛞?guī)則，它太抓的是企業(yè)基崗本面的問(wèn)題，辣只是行動(dòng)更堅(jiān)窄決，速度更快川，執(zhí)行更徹底疫。為什么說(shuō)我抖們是黑馬？！撥我們不是黑馬葉，不是異數(shù)，裹我們才是正統(tǒng)企！獨(dú)(路全場(chǎng)掌侮聲解)肝格我們從一成立宴起關(guān)注的就不啟是一個(gè)項(xiàng)目，漆而是怎樣做一躺個(gè)好企業(yè)。擱耽記財(cái)招者：你剛才提再到隔，淺X露X筋發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)軋幾乎為零，但韻你有沒(méi)有想到響萬(wàn)一出現(xiàn)意外午怎么辦糊，卵X昂X拳怎樣應(yīng)對(duì)這萬(wàn)蝶分之一的風(fēng)險(xiǎn)念？哈亂火XX船X汪：還有什么比拒宏觀調(diào)控更嚴(yán)共重？！我們已菜經(jīng)經(jīng)歷過(guò)了這鬼場(chǎng)最大的考驗(yàn)譜，再?zèng)]有比這防更嚴(yán)重?cái)R的壤“偷萬(wàn)鄭一綁”菊了攻！眠(盞全場(chǎng)掌粉聲善)指蘿記露太者：很多企業(yè)封都帶著創(chuàng)始人墓的性格烙印，提你怎樣評(píng)價(jià)自首己的性格？亮姜洪XX片X酸我的性格是偏您執(zhí)狂，格魯夫犁說(shuō)得好，只有侮偏執(zhí)狂才能生歇存。我們企業(yè)跟的性格就是：托不管別人說(shuō)什鈔么，不管遇到揀什么困難，不蠶管你是大腕還符是普通百姓，被我們都堅(jiān)決地駕走下去，因?yàn)榈湮覀冎滥繕?biāo)傍，清楚自己要舉到哪里去企！交(香掌聲雷繞動(dòng)枕)迎嶄記綁讀者：潘石屹剛敬剛說(shuō)，地產(chǎn)圈斷里不要互相攀蛙比，何必非要絲做第一。你怎壟么看？泰懶料XX什X自你總得允許我黃們有理想吧，杰有理想錯(cuò)了嗎戶(hù)？！即使做不蒜了第一，做第搬二也不丟人；納做第三，也不則丟人呀范！維(啄掌拒聲涌)斤塘記乓士者澇：傾X刃X肅為什么要腔做案NO.1懂(尤第譯一前)薪？你為什么那沙么富有理想呢炮？年舊閉XX童X江：在商業(yè)社會(huì)映里，企業(yè)沒(méi)有關(guān)理想就沒(méi)有競(jìng)刊爭(zhēng)力，就活不沸下去。同時(shí)一絞個(gè)企業(yè)如果沒(méi)行有理想，就找遼不到有理想的傘員工，不可能墻有能力參與競(jìng)糞爭(zhēng)。斗巡記醫(yī)完者餡：勉X鳥(niǎo)X著的企業(yè)文化鮮并明，有凝聚力咐，很多企業(yè)想惜學(xué)粗X角X匠，為什么怎么扯學(xué)也學(xué)不像呢嬸？游植嬌XX召X厚：很簡(jiǎn)單的事驕情執(zhí)行起來(lái)卻盒很難，像我們羅企業(yè)文化的信茫任并尊重每一筐個(gè)人，當(dāng)發(fā)生族具體事情的時(shí)技候，企業(yè)管理寺者很難做得徹滑底，做得堅(jiān)決產(chǎn)。寺湖記悟廣者：為什么外織界、同行甚至腳業(yè)界大腕豎對(duì)社X對(duì)X簡(jiǎn)有這么多的非碗議，為什么很毒多人看不幕懂碎X碼X剖？挎解啦XX挎X徑：凡對(duì)獸X然X悠的誤解都是因社為不了解這個(gè)忙企業(yè)。而且大揭多數(shù)開(kāi)發(fā)商過(guò)往多、更多地關(guān)承心項(xiàng)目和產(chǎn)品股，雷X皂X蝶則更關(guān)注企業(yè)胸的綜合素質(zhì)，噸就弟像次X既X擱企業(yè)文化里提繩倡增的宜“碗創(chuàng)新、激情、勸適應(yīng)變化，信攀任、尊重、團(tuán)上隊(duì)精該神凝”就等。誓巷記貴獲者：你認(rèn)為現(xiàn)遍在的房地產(chǎn)市聯(lián)場(chǎng)有沒(méi)有泡沫匠，整個(gè)行業(yè)是夸不是面臨洗牌座？揚(yáng)XX麗X系：我們不爭(zhēng)論嶄市場(chǎng)有沒(méi)有泡材沫，是不是過(guò)違熱，關(guān)鍵是如某何應(yīng)對(duì)的問(wèn)題桶。如果判斷有指泡沫，就快點(diǎn)暫賣(mài)房；如果判慚斷沒(méi)有泡沫市昨場(chǎng)緊縮，就趕冊(cè)快買(mǎi)地塊。久熔行業(yè)的牌一直析在洗，房地產(chǎn)令的版圖也一直預(yù)在變。悟博鰲論壇：扭撲轉(zhuǎn)風(fēng)向定乾頂坤栽(法3)群記蔽跡者：任志強(qiáng)在筋演講中森用稿“瓜7瓜個(gè)鍋蓋皆扣默1截0溝口屆鍋妄”科來(lái)形容一些企民業(yè)資金鏈緊張煙的狀況，你怎粒么解釋?zhuān)库従又豖X慘X邪：實(shí)際上不是臺(tái)這個(gè)邏輯激，得X活X追真實(shí)的情況拌是證“唉先有鍋蓋再找加鍋岸”孫，絕對(duì)是每口球鍋都配得齊鍋犬蓋，如果鍋蓋具不夠用就不會(huì)碼找更多的鍋。反何況當(dāng)企業(yè)運(yùn)些作多個(gè)項(xiàng)目的廁時(shí)候，各項(xiàng)目素之間的資金是擊可以通過(guò)打時(shí)譽(yù)間差靈活調(diào)配管的。所謂鍋蓋忙理論，當(dāng)運(yùn)用漸到單個(gè)項(xiàng)目資揮金周轉(zhuǎn)榜時(shí)，可能更恰菜當(dāng)。打蓋記擴(kuò)饅者繞：慧XX鵲X臺(tái)說(shuō)，做專(zhuān)業(yè)化礎(chǔ)的公司更舒服燈，規(guī)模過(guò)大的歪公司早調(diào)整早躁舒服；潘石屹扶也提到，只有豈公司健康，才貍是快樂(lè)的，放朗松的，你怎么適看？點(diǎn)XX莊X廣：從風(fēng)雨中走膜過(guò)，空著手走溪得當(dāng)然輕松，如而我們是負(fù)重戰(zhàn)走過(guò)來(lái)的。但遣經(jīng)歷過(guò)風(fēng)雨之斜后的境遇就會(huì)堵完全不同了。院一年來(lái)漸，蜻X可X青在質(zhì)疑的眼光替中快速成長(zhǎng)，稍在宏觀調(diào)控的弄風(fēng)雨中經(jīng)受考夫驗(yàn)，但只有經(jīng)慕歷狂風(fēng)暴雨才憐能長(zhǎng)成參天大購(gòu)樹(shù)，溫室里長(zhǎng)乘不出大樹(shù)，溫駁室里長(zhǎng)的，都淺是西紅柿、黃榮瓜，還有茄子樣！（笑聲、掌棄聲）贈(zèng)可圈可點(diǎn)：與綁黑馬無(wú)關(guān)疏X菌X終在質(zhì)疑聲中成叔長(zhǎng)，不僅越長(zhǎng)桿越快，而且名寨氣上已經(jīng)家喻塘戶(hù)曉。慈在紹“詞因天價(jià)拿地成貴本過(guò)娃高腫X篩X宇放棄大興地己塊挑’欣的謠言中牌，天200逼4幅年痛6佩月北京大興項(xiàng)告目如期開(kāi)盤(pán)。默在訴“旋資金鏈要返斷六”閉的預(yù)言中買(mǎi)，慰X碧X臨安全駛過(guò)三、布四月份，越過(guò)質(zhì)七、八月份，勤直到后來(lái)重新紫拿地。殘力圖跨區(qū)隊(duì)域發(fā)展，把品誕牌知名度打響欠全國(guó)犧的獸X嘩X箏，一不小心背體上失了千“貼黑筋馬洲”涼的黑鍋。人們安習(xí)慣于對(duì)新生鎖事物和新銳力可量抱之以懷疑漫的眼光，貫之焦以黑馬的稱(chēng)謂植，然后在偏見(jiàn)拐的放大扯鏡下去放大所丑謂的細(xì)節(jié)，用民似是而非的理鍛論支持想當(dāng)然縫的推論。黑馬價(jià)與爭(zhēng)議相伴，剖黑馬也與風(fēng)險(xiǎn)氏共生。但是任絨何風(fēng)險(xiǎn)、任何焦機(jī)遇的背后，巾都來(lái)自許多偶飲然中的必然節(jié)。徒X蹤X灰最終化險(xiǎn)為夷凳，不群是漸“明幸鍵運(yùn)和”倡兩個(gè)字解釋得簡(jiǎn)通的，畢竟運(yùn)脖氣只有一次兩宜次。說(shuō)到底，聞市場(chǎng)關(guān)注的是浸產(chǎn)品、效益、簡(jiǎn)成功的商業(yè)模岸式，以及對(duì)整怖個(gè)市場(chǎng)整個(gè)行憐業(yè)的推動(dòng)力，伍永遠(yuǎn)以成敗論洲英雄堆。佩X(qián)污X院現(xiàn)象本身就是料這報(bào)種雜“邁代表著房地產(chǎn)查市場(chǎng)化的東愛(ài)西佳”室，本質(zhì)上與黑震馬白馬全無(wú)關(guān)仿系。揉沒(méi)錯(cuò)帽，勉XX呢X義已經(jīng)不情愿被憤稱(chēng)為黑馬，這賠正是一個(gè)邊緣致角色即將進(jìn)入沾主流地位的前辭奏。追根溯源潛銷(xiāo)售代理起家鼻：市場(chǎng)敏感與挽生俱絕來(lái)喬(絡(luò)1)遮X挖X鏟和不少民營(yíng)房么地產(chǎn)公司一樣不，都是由銷(xiāo)售冷代理開(kāi)始的，壯原因很簡(jiǎn)單慰：含“棗一是沒(méi)有什么沸資金，銷(xiāo)售代源理更多的依靠攜人員和能力；舌二是因?yàn)檫M(jìn)入效任何一個(gè)行業(yè)予最重要的是摸武清楚市場(chǎng)，而后做代理是了解描市場(chǎng)的最好途痛徑悲。嘗”剩的確，代理行帝業(yè)門(mén)檻低，啟威動(dòng)資金少，適洽合避XX越X蘋(píng)這樣的白手起睬家。一切歸零晴每個(gè)企業(yè)屈都有起點(diǎn)，即卡使如今已是聲蹄名顯赫的卓越承企業(yè)，起點(diǎn)也僑沒(méi)有多少王者玉征兆。１９９明４匠年因5毛月，一家名駱為糠“敲天叛津霸X姜X授房地產(chǎn)銷(xiāo)售代眠理公糟司鍬”漆的房地產(chǎn)中介架企業(yè)成立了。叛這一天，在天貴津有幾十家公蜘司成立。這一業(yè)年，在天津有蹈上千家公司成賣(mài)立。在幽密安熱靜的天津五大飾道，這個(gè)人口場(chǎng)上千萬(wàn)城市的逗市中心地段，令那一片綿延的惱小洋樓街區(qū)，羅曾經(jīng)是清朝遺剩老、民國(guó)軍閥甚、洋人大使、膽富商新貴，乃匙至末代皇帝、唇孫中山等人寓巖居小住的場(chǎng)所啊。近些年來(lái)，拿這些位置優(yōu)越哀、環(huán)境私密的繡歐式洋樓建筑略，成為一些中虧小公司辦公的蠟心儀地址，眾銀多的房地產(chǎn)公鉤司紛紛在這里碼安營(yíng)扎寨掩。湯199從4英年，位于五大逼道地區(qū)馬場(chǎng)道毀一個(gè)不大的臨隸街院落，迎來(lái)膏了它的新主人業(yè)，涂3偷1著歲的山西青揉年嬌XX殲X桶。濱當(dāng)一個(gè)人哨初入社會(huì)的時(shí)串候，他的工作產(chǎn)經(jīng)歷好比第二紋個(gè)籍貫，給他儀的成長(zhǎng)設(shè)定一以個(gè)基本的處事拒風(fēng)格和事業(yè)模殘板差。演XX突X戚出身于一個(gè)企汽業(yè)界坊的廣“膚名門(mén)望嘗族距”—戰(zhàn)—損聯(lián)想，但他那隔短短兩年的名燈企生涯，帶來(lái)樣的卻不是一個(gè)余普通的人生烙勿印。清華大學(xué)晌碩士畢業(yè)不久龜，研198愿8戰(zhàn)年他進(jìn)入了柳舊傳志執(zhí)帥的聯(lián)乏想公司，成了詠一名意氣風(fēng)發(fā)纖的口I翅T胳才子。青春當(dāng)秧歌麻，斤XX周X醒以他的機(jī)敏、光親和力和膽略厭，贏得了單位革里的好人緣，盾在業(yè)務(wù)上也成侮績(jī)出色。他很匙快被提拔為聯(lián)賺想重頭部門(mén)企霞業(yè)發(fā)展部的主政管，進(jìn)入老柳園身邊的聯(lián)想高四層團(tuán)隊(duì)支。穴199鉛0愉年，有稍關(guān)舞XX魯X匯的風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)傳哨到了柳傳志長(zhǎng)封期督戰(zhàn)的香港祥。柳傳志火速本回到北京，一覆場(chǎng)軒然大波改她變棕了舞XX熄X委的道路，面臨摘一場(chǎng)長(zhǎng)飄達(dá)架4鴨年的牢獄生活飄。榮趣劃199敘4請(qǐng)年，因表現(xiàn)良釀好而被提前刑惠滿(mǎn)釋放恐的園XX貞X五，懷揣柳傳志換相贈(zèng)傅的共5鎮(zhèn)0誤萬(wàn)元，來(lái)到了問(wèn)離北京不過(guò)二胡百里地的這個(gè)漠城市。和那些駛失意的遺老軍研閥偏安一隅不正同，心有不甘餐的舟XX仁X袖要重振旗鼓。撫扎根商品員房銷(xiāo)售代理領(lǐng)早年的商搏品房代理皮為所X情X蟲(chóng)敲開(kāi)了房地產(chǎn)誕行業(yè)的大門(mén)。剃在當(dāng)時(shí)自身?xiàng)l瓣件比較薄弱的五情況下，以商管品房代理銷(xiāo)售旁為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，貼可以樹(shù)立企業(yè)同發(fā)展的雛形，纏提供在探索市閉場(chǎng)和行業(yè)的必佩要條件。今天違看來(lái)，代理銷(xiāo)匆售的價(jià)值不僅第僅在于周為坑X(jué)拒X稱(chēng)的發(fā)展準(zhǔn)備了犬資金，更在于太為企業(yè)發(fā)展提染供了各個(gè)方面工的基礎(chǔ)，在品擦牌塑造、人才集培養(yǎng)等方面做弱出了很大貢獻(xiàn)熔，現(xiàn)傘在打X賤X劑有很多的中高或?qū)佣际菑拇碇闃I(yè)務(wù)鍛煉出來(lái)備的。有人說(shuō)，咐萬(wàn)科很多的總呆經(jīng)理是從研發(fā)服出來(lái)的，擅長(zhǎng)雅做產(chǎn)品；中海眉外是從建筑工擔(dān)程起家，在施侮工質(zhì)量上有優(yōu)覺(jué)勢(shì)；始而靜X撒X株的總經(jīng)理基本構(gòu)上都是干銷(xiāo)售另出來(lái)的，市場(chǎng)望意識(shí)最敏感、勉最強(qiáng)烈。釋做代理益，久X逆X荷的特長(zhǎng)在于人枕無(wú)我有。以前缸的開(kāi)發(fā)商不懂乓打廣告宅，闖X位X總作為代理公司蠢就督促開(kāi)發(fā)商振大量投放廣告述；還有最早的野售樓員，很多嘗開(kāi)發(fā)商是臨時(shí)怨招聘一幫大娘韻大姐賣(mài)房子障，箭X趁X袖卻用大學(xué)本科帆畢業(yè)、專(zhuān)業(yè)素匪質(zhì)較高的人員拴做銷(xiāo)售?；\食在菊199蜘4夜年年底，公司靠剛剛成立半年雄，國(guó)X鉗X另就開(kāi)始向房地鐘產(chǎn)開(kāi)發(fā)下手。漆很快惡在效199責(zé)5爬年初，與聯(lián)想火、中科聯(lián)合開(kāi)右發(fā)的天津香榭凝里小區(qū)動(dòng)工了馳。在此后魯?shù)男?須、擁9勝年時(shí)間里趣，叉“劃商品房銷(xiāo)售代長(zhǎng)理賴(lài)”脹與嶺“蹤開(kāi)講發(fā)珠”辭成觸為洪X限X掘兩條并行的業(yè)坑務(wù)主線(xiàn)，前者雜還為后者打掩蹄護(hù)，扮演市場(chǎng)帳探測(cè)器的功能工。加上后來(lái)延坑伸出來(lái)缺的冠“增二手房置嗎換趟”便，經(jīng)鳴過(guò)俗200烘0冷年網(wǎng)絡(luò)化改造周，衍生了龐大株的連鎖店體系故。跡于是灌，腦X格X晝的三大房地產(chǎn)以相關(guān)業(yè)叔務(wù)教—每—局開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售代遣理和二手置換鄉(xiāng)，在不同階段犧設(shè)定了不同的管業(yè)務(wù)側(cè)重，順撈應(yīng)時(shí)局變化，怨里應(yīng)外合，遙界相呼應(yīng)，帶動(dòng)尚了二、三級(jí)市患場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)弓。輪X斷X情鎖定開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)描售、置換等三梨大關(guān)口，為不諸動(dòng)產(chǎn)的生產(chǎn)、姜交易和再循環(huán)短，在企業(yè)的自訊身體系內(nèi)形成電了天然的便利訊。這種業(yè)務(wù)鏈嚼上的優(yōu)勢(shì)，在客中國(guó)絕對(duì)找不相出第二家。懶十年后的志今天懼，欠X樸X皮已經(jīng)成長(zhǎng)為中面國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不柳可小覷的巨人孤，但從未完全猴放棄商品房銷(xiāo)智售代理這個(gè)給寺他人做嫁衣的閣業(yè)務(wù)。為其他絮開(kāi)發(fā)商代銷(xiāo)樓雄盤(pán)，雖然已經(jīng)漏從最初的龍頭次業(yè)務(wù)，漸漸地?cái)D歸并為二手房仇連鎖店里的一吩個(gè)揉“巾搭載項(xiàng)碎目杰”銹，但他們深埋志的這遭顆發(fā)“勝火肝種醒”艘頗有潛在價(jià)值激，僅僅是因?yàn)榘笗r(shí)機(jī)未到而沒(méi)知有充分爆發(fā)。夠第一安居賢大片活了易今天的天楊津市有一個(gè)品碗質(zhì)極高的居住扯區(qū)研“重華黃苑曬”臂，是政府五大錢(qián)安居工程里的浴第一個(gè)安居大鍵片。但是這個(gè)惜大型居住區(qū)駝在疏199風(fēng)4脖、丟199磨5置年剛剛規(guī)劃建漂設(shè)的時(shí)候，還譜荒無(wú)人煙，雖浩然大片房子已聞經(jīng)是高樓林立建，但是因?yàn)槭形鍒?chǎng)知名度不高旅，購(gòu)買(mǎi)者寥寥配，毫無(wú)人氣，蛋一時(shí)被老百姓令稱(chēng)為無(wú)人居住賠的澇“勿鬼強(qiáng)城吃”喬。不久，為激禁活銷(xiāo)售市場(chǎng)，劃政府方面果斷姿導(dǎo)入極具市場(chǎng)豬化的運(yùn)作手段辦，吸引商品房繭代理公司參與邪。這樣胞，程X熱X絹和另一家代理狗公司同時(shí)介入僻了華苑安華里節(jié)和居華里兩個(gè)景小區(qū)的銷(xiāo)售，營(yíng)形成龍虎斗。稅他們大張旗鼓以地發(fā)布廣告，助程度之火爆前敘所未有，銷(xiāo)售昏非常成功。脖X匆X掠通過(guò)代理這兩是個(gè)項(xiàng)目，為下望一步發(fā)展打下專(zhuān)了非常好的基皂礎(chǔ)，無(wú)論是知焦名度、美譽(yù)度雷，還是影響力惱和企業(yè)規(guī)模。株就像圈里人的視評(píng)價(jià)浸：弄“艷這個(gè)項(xiàng)目一下嶼子就改變滔了伏X寧X陽(yáng)在市場(chǎng)上的形嚼象，因?yàn)樵瓉?lái)殺代理的樓盤(pán)基匆本上都是中低笨檔的，通過(guò)這駁個(gè)項(xiàng)目稅，性X制X慘不僅知名度有妄了，美譽(yù)度也餅有了。老百姓陰形成了口碑，塘開(kāi)始說(shuō)好房子沒(méi)是遷X酒X惜賣(mài)的。這側(cè)是紐X常X腥發(fā)展歷史上非任常重要的一步凡。凈”渠銷(xiāo)售代理起家勝：市場(chǎng)敏感與央生俱輝來(lái)慘(圖2)喘七年來(lái)忙活了印個(gè)虛名尋總的來(lái)看訊，內(nèi)地房地產(chǎn)冰市場(chǎng)上的銷(xiāo)售奉代理，是和美痕國(guó)的經(jīng)紀(jì)人行葡業(yè)有著本質(zhì)的億不同。在美國(guó)叫、香港等地，嚼無(wú)論開(kāi)發(fā)商自株己銷(xiāo)售或是找降一家代理公司捏獨(dú)家銷(xiāo)售，開(kāi)浴發(fā)商或者代理藝商會(huì)廣泛利用勵(lì)其他中介機(jī)構(gòu)蜜或經(jīng)紀(jì)人的客重戶(hù)資源，只要晃客戶(hù)是某家中河介公司或者經(jīng)點(diǎn)紀(jì)人帶去的，泄填完客戶(hù)確認(rèn)備單之后，中介龍公司或經(jīng)紀(jì)人奉就可以拿到一挖筆可觀的傭金狼。中介傭金基趙本上是買(mǎi)三賣(mài)雙方各匹付慨3石%昏，有利可圖，閃吸引了素質(zhì)較竭高的人的加盟環(huán)，經(jīng)紀(jì)人也被贊視為一個(gè)優(yōu)越筆的職業(yè)。而內(nèi)型地城市的很多皺代理行都做不蕉大，直到今天生，還空給他人曉做嫁衣，而他星們賴(lài)以為生的丟代理費(fèi)已經(jīng)越緊來(lái)越低，甚至營(yíng)不偽到謝0.5改%旁，并且經(jīng)常被舞開(kāi)發(fā)商遲遲拖計(jì)欠。某具體到天厘津的房地產(chǎn)代剃理業(yè)，大致經(jīng)群歷了三個(gè)發(fā)展佳階段?。汉?99輔8豆年以前，開(kāi)發(fā)狐商對(duì)市場(chǎng)、行醬業(yè)、客戶(hù)的理暮解水平較低，待項(xiàng)目的策劃和貞銷(xiāo)售成為開(kāi)發(fā)拉流程中的關(guān)鍵吉環(huán)節(jié)，由此衍徐生了大批銷(xiāo)售熔代理公司，也撥創(chuàng)造了很多營(yíng)沿銷(xiāo)奇跡傾。顫199昨8柴年以后，進(jìn)入陰了產(chǎn)品領(lǐng)先的摩時(shí)期，項(xiàng)目在灰規(guī)劃、建筑、百設(shè)計(jì)、環(huán)境、漠戶(hù)型等方面不諸斷推陳出新，鞭許多代理公司撕開(kāi)始面臨生存裕壓力，被迫地矩提升自身的定德位和專(zhuān)業(yè)能力灑。冷從懷200率2娘年開(kāi)始，隨著縮市場(chǎng)的重新洗切牌，房地產(chǎn)進(jìn)穿入了比拼實(shí)力俱和綜合素質(zhì)的訪(fǎng)時(shí)期，一些小田開(kāi)發(fā)商被淘汰目，以其為主要燦服務(wù)對(duì)象的銷(xiāo)噸售代理商面臨測(cè)很大的風(fēng)險(xiǎn)和券困境。這時(shí)很改多代理商不得秩不退出銷(xiāo)售代另理業(yè)，向市場(chǎng)避調(diào)研、建筑設(shè)澤計(jì)、項(xiàng)目策劃警等專(zhuān)業(yè)化方向稍轉(zhuǎn)型。監(jiān)以代理業(yè)羨起家攀的陶X落X沖，經(jīng)過(guò)多年的職努力以后，已侍在天津的商品憂(yōu)房銷(xiāo)售代理市虧場(chǎng)上占有絕對(duì)西的優(yōu)勢(shì)，特別濁是通過(guò)買(mǎi)斷式礎(chǔ)代理獲得了豐疤厚的利潤(rùn)。到餅了軟199毒9紗年崖，值X抹X逃在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域相爹繼開(kāi)發(fā)了日華私里、久華里、佳世紀(jì)城等，事殲業(yè)蒸蒸日上，振而代理業(yè)務(wù)卻偉有些走下坡路灣。特別是在這汪個(gè)時(shí)候，代理職和開(kāi)發(fā)兩條腿足開(kāi)始發(fā)生沖突評(píng)。不明就里的匹購(gòu)房者認(rèn)準(zhǔn)周了警“擾在鈔X催X途買(mǎi)的房子出了害問(wèn)題就得自找場(chǎng)X誤X廣去巧”啟，一旦樓盤(pán)由頓于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)槳題產(chǎn)生糾紛，替消費(fèi)者就找代收理始商晌“勾理魄論螺”釋。有一次一幫巡業(yè)主大鬧房交優(yōu)會(huì)，袖把幅X妻X洋的展臺(tái)都砸了寶，嚴(yán)重影響誦了當(dāng)X緊X簽的品牌形象邊。吸X奴X衰的管理層認(rèn)識(shí)旋到兩個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)紛域的沖突越來(lái)談越大，但是后呆面的路究竟該秒怎么走？個(gè)當(dāng)鴉時(shí)榨XX斗X否就產(chǎn)生了嚴(yán)重爆的危機(jī)感，他柱對(duì)公司的人說(shuō)象：叔“再任何行業(yè)的銷(xiāo)徐售環(huán)節(jié)都是把戲控市場(chǎng)終端的伶要害部位，大料開(kāi)發(fā)商決不會(huì)美把利潤(rùn)最厚的剝這個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域電拱手讓人。隨佩著行業(yè)成熟，惰市場(chǎng)資源向大洲企業(yè)集中，只科要實(shí)力允許，午開(kāi)發(fā)商遲早會(huì)誕把銷(xiāo)售大權(quán)收叛回。那么，對(duì)栽于其他那些還暢沒(méi)有成長(zhǎng)起來(lái)蓬的小開(kāi)發(fā)商來(lái)詢(xún)說(shuō)，如果大勢(shì)碧趨好房子好賣(mài)跌，開(kāi)發(fā)商不甘位心肥水外流，爽勢(shì)必百般克扣要代理費(fèi)；如果飽形勢(shì)困難呢，戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)對(duì)厚代理公司提出耀買(mǎi)斷式、包銷(xiāo)控式代理或合作圣開(kāi)發(fā)的要求，綢讓對(duì)方給項(xiàng)目垮投錢(qián)，實(shí)際上督是轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn)思?，F(xiàn)在概，勿X恥X榴的代理業(yè)務(wù)已仇經(jīng)開(kāi)始傷害到嫂我們的品牌形俯象，一方面是弊大公司的好項(xiàng)屠目拿不到，一檢方面又被那些憶缺能力、缺資支金的小公司的虹遺留問(wèn)題搞得饅焦頭爛額摘。剪”旺按照他的判斷隆，代理業(yè)要走滿(mǎn)進(jìn)死胡同。倆撓押X鴉X潔開(kāi)始尋找真正娘的房地產(chǎn)中介岸道路蠅。松200鬼0池年煉，辱X巷X修開(kāi)始著手給主古營(yíng)商品房銷(xiāo)售怒代理和二手房虎置換業(yè)務(wù)碧的探“鳥(niǎo)置業(yè)公論司雀”厚進(jìn)行改制，重句心向二手房業(yè)鎮(zhèn)務(wù)傾斜，啟動(dòng)黎了鍵X竄X蜜置業(yè)網(wǎng)蒸。太XX醉X氧算了算賬，在饒開(kāi)發(fā)方面，做式了不少項(xiàng)目，賴(lài)也買(mǎi)了一些地箱，但是真正掙決了錢(qián)的只挪有厭X平X體名都和日華里厭，而且名都一臘期還由于經(jīng)驗(yàn)漏不足鬧出了質(zhì)招量問(wèn)題，讓人峰心有余悸。在斷銷(xiāo)售代理方面籮，通過(guò)華苑居謹(jǐn)華里、安華里依的銷(xiāo)售趙，挑X美X個(gè)在銷(xiāo)售代理業(yè)結(jié)務(wù)上的知名度闖越來(lái)越大，但姓是圈“托幾年來(lái)只是忙秋活出了一個(gè)虛嚼名斃”戀。懲姜予200虛3匠年榴，撤X腸X術(shù)要同時(shí)啟動(dòng)多闊個(gè)大型項(xiàng)目，控銷(xiāo)售總目標(biāo)將抖達(dá)上百萬(wàn)平方銷(xiāo)米，占到全市疲市場(chǎng)份額鞠的逐20溉%重以上，并且以尋中高檔項(xiàng)目為并多。在這種情梯況下，繼續(xù)代傭理銷(xiāo)售其他的當(dāng)中小項(xiàng)目勢(shì)必胳影響姓到汪X姿X釀品牌的檔次，罷產(chǎn)生極大不利忠。窩200屈3叉年初，以代理刊起家健的量X泄X糞做出了一個(gè)震恨動(dòng)業(yè)界的舉動(dòng)擠，宣布放棄傳贊統(tǒng)的銷(xiāo)售代理正。練“咐傳統(tǒng)的房地產(chǎn)裙代理業(yè)已經(jīng)走物進(jìn)死胡同，很瓶難再有大的發(fā)蓬展，已經(jīng)到了叫完成歷史使命僻、退出歷史舞獎(jiǎng)臺(tái)的時(shí)候怪了香”榴。斷臂之舉豈其實(shí)圓，薪X莖X沒(méi)并沒(méi)有完全放廣棄商品房代理旋，而是放棄了踐傳統(tǒng)的銷(xiāo)售代體理模式繳。程X筒X警要對(duì)中介業(yè)進(jìn)介行一次脫胎換別骨的改造，尋輝找最適合行業(yè)佳特點(diǎn)的代理模企式，即：剔除壩原來(lái)代理模式找中賽“咐代人策劃和營(yíng)枕銷(xiāo)殺”忠的部分，重新乒借助連鎖店的都網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，以甘最低的成本、慈快速地實(shí)現(xiàn)商駐品房銷(xiāo)售。皂將筑X掀X蹲認(rèn)為，所獲謂武“掃中芒介律”訓(xùn)的特點(diǎn)，應(yīng)該脫是單純?yōu)樯嫌尾耖_(kāi)發(fā)商和下游瓶購(gòu)房客戶(hù)提供拒信息和服務(wù)，戒來(lái)賺取合理傭康金，那么，對(duì)陽(yáng)于那些開(kāi)發(fā)商木來(lái)講，最需要雹的就是不同檔絡(luò)次的客戶(hù)資源苗；對(duì)于下游客冬戶(hù)的廣大市民多，最需要的是憤房屋的完整信笨息和相關(guān)法律困法規(guī)等服務(wù)。略滿(mǎn)足這兩方面代需求，就找到諸了中介公司生遷存的土壤?；趯?duì)這一特點(diǎn)粱的認(rèn)識(shí)，可以積把新建商品房啞也放到連鎖店忘渠道中，進(jìn)行擠流通，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)尿售。因牌為李X捧X顆的連鎖店渠道揚(yáng)已經(jīng)四通八達(dá)溝，滲透到千家位萬(wàn)戶(hù)，不需要擋借助其他媒體倡，本身已成為捕發(fā)布房產(chǎn)信息脫的有效媒介。已第一步普，古X勵(lì)X蠶把自己開(kāi)發(fā)的俱項(xiàng)目放到了連進(jìn)鎖店里，銷(xiāo)售程效果非常明顯咐。暑2003守失年，其連鎖店賄體系承擔(dān)殿了拖X叉X予集團(tuán)全部開(kāi)發(fā)譜項(xiàng)目總銷(xiāo)售額傲的三成以上，紹大約節(jié)省了數(shù)腫千萬(wàn)元的廣告鬧費(fèi)。變銷(xiāo)售代理起家摩：市場(chǎng)敏感與津生俱涉來(lái)敞(多3)擇但是奸，腳X賊X領(lǐng)抽身退出，在蕩做出決定的時(shí)燈候，并不是發(fā)涂表一個(gè)書(shū)面聲拿明或者在員工樂(lè)大會(huì)宣布一下?tīng)t這么簡(jiǎn)單。要偽放棄一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)競(jìng)了近十年、仍壞然可以贏利的貧老本行，就像春把一列馬力十?dāng)D足的大火車(chē)緊撿急剎車(chē)停下來(lái)母，絕非易事，貨特別是還要面例臨數(shù)百名員工很的重新安置堪。茄XX責(zé)X馬就一再跟員工扣講萄：抱“訪(fǎng)任何一件事都吃是有利有弊，掌必須有所取舍斧，我們要更多套地往前看；戰(zhàn)哈略就是選擇，任不干什么比干功什么更重要，株關(guān)鍵性的選擇羅決定企業(yè)的生朱死停。誰(shuí)”蠶此后鐵，唯X評(píng)X諒置業(yè)公司就將盆所有資源聚焦劇在連鎖體系的匪經(jīng)營(yíng)上。時(shí)間鳳慢慢過(guò)去周，搶X櫻X龜自己的員工們?nèi)且查_(kāi)始體會(huì)到皺，成200確3內(nèi)年初這次看似奮自殘的斷臂之初舉，甩掉了企腰業(yè)包袱，在極好短的時(shí)間里整纖合了資源，聚松集了發(fā)展能量擱?；稹袄讽毘龈毕刹皇欠艞墸菙囈酝藶檫M(jìn)，打醫(yī)造真正意義上借的中介品牌。趕置業(yè)網(wǎng)：從經(jīng)罰紀(jì)人到綜合服奇務(wù)軌商屠(壯1)句如今，走在很伯多城市的街道拼上，到處可見(jiàn)稼藍(lán)綠色標(biāo)志動(dòng)的代X式X劣置業(yè)的中介連蝕鎖店。時(shí)從暢200別0祥年開(kāi)始，為了玩成為真正意義曾的中介偉，宇X狐X甲將業(yè)務(wù)重心向加二手房市場(chǎng)傾敏斜，用網(wǎng)絡(luò)化常的置業(yè)連鎖店捕在天津掀起了陸一次售樓革命萄。當(dāng)壽年恨5梨月衰，慮X愛(ài)X蝦成立了二手房膚代理銷(xiāo)售的網(wǎng)奧站。時(shí)至今日滑，納X氣X念的中介連鎖與習(xí)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)，被已經(jīng)心是屆X乎X皆打拼全國(guó)市場(chǎng)滴的王牌之一。房以互聯(lián)網(wǎng)和連窩鎖經(jīng)營(yíng)為特征昂的二手房中介族，成為現(xiàn)煎在好X童X督的核心業(yè)務(wù)之伍一，獨(dú)占天津隊(duì)市場(chǎng)三成份額裹。攪用網(wǎng)絡(luò)改盯造二手房買(mǎi)賣(mài)多毒老199碼9銜年，房地產(chǎn)銷(xiāo)前售代理業(yè)務(wù)開(kāi)互始走下坡路，竿二手房交易卻鋒有抬升勢(shì)頭，數(shù)當(dāng)時(shí)上海校的安“黃上房置畫(huà)換畏”賄二手房業(yè)務(wù)已驅(qū)經(jīng)開(kāi)得紅紅火勤火了館。嘆200薦0較年初，從美國(guó)選學(xué)習(xí)回來(lái)由的貧XX考X百開(kāi)始考慮，如肉何用連鎖經(jīng)營(yíng)親做大二手房業(yè)蟻務(wù)。他希望把矮美國(guó)、香港等導(dǎo)地的經(jīng)紀(jì)人模脂式和中國(guó)國(guó)情核結(jié)合起來(lái)，他撕跟公司的人講晚：狗“濫具體怎么結(jié)合衰，要靠大家一領(lǐng)起努力，有一漿點(diǎn)我肯定，我?jiàn)W們必須創(chuàng)新和專(zhuān)探索出一條新伶路，否則就不唉會(huì)有大的發(fā)展她。狗”趣該為X箱X仆發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的育房地產(chǎn)交易模鉆式制約了行業(yè)動(dòng)的進(jìn)一步發(fā)展木，銷(xiāo)售形式基屑本上都是各個(gè)繁房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)乘立開(kāi)發(fā)、獨(dú)立封銷(xiāo)售。這種各慈自為戰(zhàn)的銷(xiāo)售峰體系，最終導(dǎo)桿致信息流通不逼暢、銷(xiāo)售規(guī)模破太小等一系列葡問(wèn)題。更重要顫的是，以新建說(shuō)商品房為主流稈的市場(chǎng)必將轉(zhuǎn)參向?yàn)橐远址肯矠橹髁鳎┓揭艉唾I(mǎi)方都將以牌個(gè)人為主。這肚樣，房屋信息離進(jìn)一步分散，仗加劇熱了椅“耗賣(mài)房難、買(mǎi)房搭難選”須的困局。末此前界，謹(jǐn)X屢X彈的二手房置換擊業(yè)務(wù)，僅限于峽公司一個(gè)叫做尤二手房調(diào)劑部醉的小小部門(mén)，弦表面上幾乎與個(gè)散布在這個(gè)城笛市成千上萬(wàn)驕的期“鑒房蟲(chóng)切子燕”眉、尼“恐小門(mén)竹臉六”缺沒(méi)有太大的區(qū)鹽別。那時(shí)候，壽很多沒(méi)有執(zhí)照松的房蟲(chóng)子在人宿行道上擺個(gè)地撕攤，生意就開(kāi)濁張了；也有一賤些相對(duì)正規(guī)的耳中介，開(kāi)的是欣小門(mén)臉，絲毫耳談不上規(guī)模，末也做不起品牌側(cè)。從當(dāng)時(shí)的二誕手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)輛上看，私人住腫宅雖交易數(shù)量友大，但每筆交類(lèi)易額很小，人良力成本太高，顏很難形成規(guī)模斃經(jīng)濟(jì)。牽膜豆X姓X畝嘗試用互聯(lián)網(wǎng)濤手段改造二手超房買(mǎi)賣(mài)，自己搶開(kāi)發(fā)了一套網(wǎng)泳上交易軟件生。件200雷0熔年貼5學(xué)月囑，柜X酒X集置業(yè)笛的鉛6糟家連鎖店開(kāi)張西了。在各個(gè)交祥易網(wǎng)點(diǎn)，都與帖網(wǎng)站建立專(zhuān)線(xiàn)獲連接，一臺(tái)電據(jù)腦，一個(gè)業(yè)務(wù)要員，就可以為盾客戶(hù)提供不同洗區(qū)域的房屋。堂網(wǎng)上中介與傳物統(tǒng)中介最大的沸不同，在于任很何一個(gè)業(yè)務(wù)員曉都可以最大量既地掌握相關(guān)信冤息，為口味復(fù)宜雜的顧客提供思最大的選擇余宗地，滿(mǎn)足對(duì)地做段、檔次、面稅積等的各種要穿求。與傳統(tǒng)中松介相比，網(wǎng)上緣中介更像是一緞個(gè)開(kāi)放性很強(qiáng)艦的自由市場(chǎng)，懷信息傳播快，枯供需雙方交流滅方便，節(jié)省場(chǎng)漿地和人力物力滔。成本之低、啟效率之高，是楚傳統(tǒng)中介難以誤比擬的。塔弓塘200矮0膨年前后的網(wǎng)絡(luò)斧熱，為傳統(tǒng)房醬地產(chǎn)交易模式愁的創(chuàng)新提供了話(huà)機(jī)遇。當(dāng)時(shí)國(guó)肺內(nèi)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展非求?？?，各主要胡城市政府主管騰部門(mén)、部分企佛業(yè)都認(rèn)識(shí)到網(wǎng)蠶絡(luò)對(duì)于房地產(chǎn)差業(yè)的重要性，紅房地產(chǎn)類(lèi)的網(wǎng)組站開(kāi)得很多，端但給人感覺(jué)不際實(shí)用。這些網(wǎng)午站的建設(shè)者基菠本上屬于新興弟的網(wǎng)絡(luò)企業(yè)或圾傳統(tǒng)的信息服透務(wù)企業(yè)，因此形定位上是以信客息發(fā)布和查詢(xún)?cè)詾橹鞯拈T(mén)戶(hù)性召網(wǎng)站。這樣的而網(wǎng)站與報(bào)紙雜嶄志等傳統(tǒng)廣告甲媒體相似，只童是多了一個(gè)信曬息渠道而已士。歡X姨X紀(jì)置業(yè)網(wǎng)的網(wǎng)站闖（貼www.tj斤house.哭co壤m(xù)捉），實(shí)現(xiàn)了信市息流通與實(shí)際收交易的密切結(jié)管合，還解決了草穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)幣源。肝當(dāng)時(shí)，意妥識(shí)到二手房市減場(chǎng)需求大而成桿交少份的預(yù)“克滯脹符病拉”隙，天津市其他偵一些房地產(chǎn)中蛇介企業(yè)也都在旋探索新路子，脊努力嘗試著收車(chē)舊調(diào)新、建立虧連鎖店面等方宿式，但是都沒(méi)除有和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)獸合，無(wú)法徹底班解決信息不足阿、人力成本大泛、信息與交易雕無(wú)法有效結(jié)合桐等各種問(wèn)題。償也有模仿美國(guó)縫經(jīng)紀(jì)人模式的映，置辦了上百虎人的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)暑伍，開(kāi)著帶有叛統(tǒng)一標(biāo)識(shí)的專(zhuān)轉(zhuǎn)車(chē)上門(mén)為市民帶服務(wù)，但很快烏以失敗告終。瞧三年后美鼻國(guó)人來(lái)了隙摩愈X莫X的還同時(shí)導(dǎo)入了女起源于美國(guó)的唯特許經(jīng)營(yíng)摸。鑰X液X跑認(rèn)識(shí)到，房地考產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介已帥經(jīng)是一個(gè)蓬勃婦發(fā)展的市場(chǎng)，泉但服務(wù)亟待規(guī)占范化廁，歷X往X饞就在自有連鎖錘店基礎(chǔ)上，大報(bào)力發(fā)展特許加尊盟店，進(jìn)一步豈擴(kuò)充服務(wù)網(wǎng)絡(luò)坦。結(jié)果在三年圣之后，當(dāng)美國(guó)處特許經(jīng)營(yíng)的元私老睛2危1易世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)仔備殺進(jìn)天津的雜時(shí)候，迎面遭泳遇障X索X搏這一勁旅。懷爬感200住3粘年春節(jié)剛過(guò)，蓋一位頭面很大申的美國(guó)人由北說(shuō)京來(lái)到天津，叉希望見(jiàn)掏見(jiàn)租XX證X丹，說(shuō)好苗了晚“叫是來(lái)學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)散的部”源，態(tài)度誠(chéng)懇。腿但是，沒(méi)想挺到魂XX萬(wàn)X英這邊的回應(yīng)相叛當(dāng)傲慢，說(shuō)是誓沒(méi)有什么好談晃的，具體業(yè)務(wù)花上的工作都是辱下面人做的，俊要見(jiàn)就洲見(jiàn)所X襖X墓置業(yè)網(wǎng)的總經(jīng)套理吧。畏發(fā)展到今駱天愛(ài)，皆X位X危在特許經(jīng)營(yíng)業(yè)禁務(wù)上，對(duì)經(jīng)營(yíng)曲者的實(shí)力和經(jīng)仇驗(yàn)提出了較高哪要求：擁有一攝定面積的營(yíng)業(yè)堤門(mén)臉，有一定吧量的前期投入短資金，具有相伯當(dāng)?shù)膹臉I(yè)經(jīng)驗(yàn)至。從業(yè)人員統(tǒng)錯(cuò)一接受培訓(xùn)，加統(tǒng)一各店裝修漂樣式和形象標(biāo)蟻?zhàn)R，使用互聯(lián)共的專(zhuān)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)。坐各店統(tǒng)一干以哈“怕X刪X扶置蟻業(yè)蹄”境的名義開(kāi)展房哲屋買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，銳由總部統(tǒng)一辦燭理價(jià)格評(píng)估、滑廣告宣傳、產(chǎn)潛權(quán)過(guò)戶(hù)等。吩一賠就是尺兩年躬?jiǎng)?chuàng)新之路，舉道步維艱。庫(kù)從辰200雪0互年第一批連鎖毀店開(kāi)張，鉤到蓮200轟2崗年凡8帽月麗6殿0陳家店首次實(shí)現(xiàn)尼月收支持平置，和X星X表的二手房業(yè)務(wù)洞一賠就是兩年脅多。在這期間咬，為了保證建皮店規(guī)模和人員季費(fèi)用支出晌，許X綿X耍每月凈煙賠趕20蘇0潮—淚40沿0啄萬(wàn)元，每年則境是數(shù)千萬(wàn)元的蘭開(kāi)支。只有個(gè)芳別地點(diǎn)較好的世店面略有盈利敞，而一些在新挎區(qū)開(kāi)張的店可搞能連續(xù)好幾個(gè)播月沒(méi)有生意。勺據(jù)手說(shuō)倚X闊X督置業(yè)公司銷(xiāo)售們代理業(yè)務(wù)賺的蹤錢(qián)，幾乎都被鑼二手房業(yè)檔務(wù)伐“尤吸干否了霜”嶼。面對(duì)這種艱帽難的局面，公伶司里很多人動(dòng)瞎搖了，但冷是刃XX觀X陰說(shuō)：一定要堅(jiān)王定地、毫不猶窩豫地去做，只鼓要認(rèn)準(zhǔn)了方向麻，就要不惜代負(fù)價(jià)，哪怕三年戲五年后才掙錢(qián)渡也認(rèn)了！禮置業(yè)網(wǎng)：從經(jīng)拿紀(jì)人到綜合服雞務(wù)紛商虜(論2)負(fù)因完為丸X屑X錯(cuò)連鎖店經(jīng)營(yíng)規(guī)裂范，信譽(yù)好發(fā)，而“拋正規(guī)中含介孫”罰的業(yè)務(wù)越來(lái)越捏好做，每個(gè)月巴的收入從幾萬(wàn)老元到幾百萬(wàn)元掃，開(kāi)始進(jìn)入良嘉性循環(huán)綁。纖200跟2剝年栽8努月，連鎖經(jīng)營(yíng)島當(dāng)月收支平衡鼠，成忌為拔X投X似發(fā)展史上的一創(chuàng)個(gè)里程碑；當(dāng)盾年第三季度，炒又實(shí)現(xiàn)整體贏喉利塊。蓬—頓—趴探索了兩年之縫久鴉，砍X慈X冤特色的中介模衛(wèi)式終于可以宣座告成功了。擇撓尋200享3己年你，走X居X(jué)炮連鎖經(jīng)營(yíng)成交穴二手房、尾盤(pán)屯余房、新建樓飄盤(pán)等各類(lèi)房求屋巡1.5規(guī)海萬(wàn)余套，實(shí)現(xiàn)喂?fàn)I業(yè)收入超過(guò)眨商品房代理的虎業(yè)務(wù)收入嚷。碧X伸X馬還建立了梯級(jí)魔布控體系，以革自家店面為中若心店，各小區(qū)渴物業(yè)部為協(xié)作粗店，各居委會(huì)與為基本店，保警證最近距離接在觸房源，稱(chēng)之支為茶“坡章魚(yú)模路式珍”胃。柱新樓盤(pán)也杜進(jìn)連鎖店太顫皇200他3懇年初動(dòng)，腔X侄X奧置業(yè)在撤出傳宴統(tǒng)的商品房代娘理業(yè)之后，又顛很快披露了一炮項(xiàng)醞釀已久的用計(jì)劃：利奪用搜X漏X幟的連鎖店網(wǎng)絡(luò)淘為新建商品房蠶創(chuàng)造銷(xiāo)售渠道打，推出一套非臂同以往的代理外模式。鹿所謂商品咬，其本質(zhì)是在針流通中形成交惱易，而對(duì)于地繡點(diǎn)不能發(fā)生轉(zhuǎn)膏移的不動(dòng)產(chǎn)這莫種特殊商品來(lái)鏈說(shuō)，流通環(huán)節(jié)斗成為房地產(chǎn)行青業(yè)的命脈，但埋信息流通不暢叛一直是國(guó)內(nèi)房檔地產(chǎn)市場(chǎng)的瓶面頸。書(shū)一方面，聞開(kāi)發(fā)商苦于樓洽盤(pán)信息傳播不搖出去，各種廣掃告轟炸收效甚散微，在越來(lái)越陣激烈的競(jìng)爭(zhēng)中餓更不可能拿出須太多的宣傳支傲出。另一方面每，無(wú)數(shù)購(gòu)房者嬌苦苦尋覓房源彈，面對(duì)商品房抱的大海茫然無(wú)私助。業(yè)界都在煌辛苦探索，但堆很難拿出有效盆的解決方案番。束X摸X列認(rèn)為：中介的趣本質(zhì)是占有市丈場(chǎng)的兩端牽線(xiàn)疾搭橋，一邊是礦房源，一邊是曾客戶(hù)；只要建摟立一個(gè)成功的漿渠道，提供服乳務(wù)和信息，任想何項(xiàng)目都可以迅放進(jìn)去，不管淺是二手房、商傳品房、寫(xiě)字樓單，還是商用物竿業(yè)、租賃業(yè)務(wù)珠。而過(guò)去的銷(xiāo)耍售代理是一種陵變了味的中介鳳，不能做了?；⒌按嫱顺龃H理歲”惡并不是根本目恢的，而是要改卵造成一種有前何途的、真正意經(jīng)義上的中介產(chǎn)止業(yè)。這糾是薯“霜一個(gè)簡(jiǎn)單的判壓斷，又是一個(gè)耐艱難的決也定冬”拐。喊XX童X墾說(shuō)：這些年來(lái)商我們一直在思疼考房地產(chǎn)中介析行業(yè)的發(fā)展方淚向，傳統(tǒng)銷(xiāo)售奪代理模式?jīng)]有評(píng)發(fā)展前景，不緊等于房地產(chǎn)中將介行業(yè)沒(méi)有希蘋(píng)望。在發(fā)達(dá)國(guó)符家艦9紫0墳％以上房產(chǎn)交戴易都是通過(guò)中蚊介公司實(shí)現(xiàn)的僵。我不懷疑它匯的發(fā)展前景，囑關(guān)鍵是選對(duì)方邪向。戰(zhàn)略就是悄選擇做什么，拍也選擇不做什委么，關(guān)鍵性的井選擇決定企業(yè)收的生死。我們哨既涉足開(kāi)發(fā)領(lǐng)宣域，又做二手繭房，還有豐富露的代理經(jīng)驗(yàn)，久并且注重學(xué)習(xí)塑?chē)?guó)際上的先進(jìn)決經(jīng)驗(yàn)。這種綜識(shí)合優(yōu)勢(shì)幫助我謠們超越別人可埋能難于跨越的嘆障礙。憶于是熱，干X置X兇計(jì)劃先用自己漫的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作瑞嘗試，讓老百鬧姓形成消費(fèi)習(xí)帥慣，再在其他還開(kāi)發(fā)商那里推誰(shuí)行椒。似X蘇X臺(tái)置業(yè)公司總經(jīng)別理王學(xué)泉認(rèn)為躁，新房納入二換手房網(wǎng)絡(luò)的實(shí)蟲(chóng)質(zhì)是房地產(chǎn)的縮二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)導(dǎo)動(dòng)，即把市場(chǎng)拴中的新房交易骨和二手房交易喝并軌，促成梯浙級(jí)消費(fèi)，這是利中介行業(yè)的發(fā)聯(lián)展方向，也是荷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏡的直接動(dòng)力。銹其實(shí)，當(dāng)裝消費(fèi)者走進(jìn)路殲邊的中介連鎖寒店，目的只有收一個(gè)，就是想背買(mǎi)房，他可能鹽買(mǎi)二手房，也慘可能買(mǎi)新房。暮像市民米韓威先生家住天津佩市河西區(qū)氣象蠅臺(tái)路附近，一肉直都想換一套能稱(chēng)心的房，看任了很多樓盤(pán)都衡沒(méi)中意。一天脅，他路過(guò)自家嘉附近的一蛛個(gè)裁X違X慨二手房連鎖店貓，看到店內(nèi)打撿著藏“悶新盤(pán)銷(xiāo)碗售厲”靠的業(yè)務(wù)，一咨祖詢(xún)，發(fā)現(xiàn)店里甲有各種檔次、命價(jià)位、區(qū)域的胞商品房項(xiàng)目介步紹，完全不用遼跑到老遠(yuǎn)的售秤樓現(xiàn)場(chǎng)就能了絡(luò)解到很多項(xiàng)目鑼的信息，經(jīng)業(yè)煮務(wù)員冊(cè)姚比小姐介紹，吧韓今先生選中河?xùn)|浸區(qū)太陽(yáng)城的一跟套平B刷型三室，還享省受了一些連鎖椒店里提供的搬孝家優(yōu)惠服務(wù)。秘現(xiàn)在，置惠業(yè)連鎖店的新偷房業(yè)周務(wù)雁“我戲啦份鉆”刪已經(jīng)越來(lái)越重怎，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目愚的銷(xiāo)售形成強(qiáng)衡大支持。在天濟(jì)津布X渣X廣有丙30帶0做個(gè)連鎖店，占罩有很多客戶(hù)資學(xué)源，他們把這次些客戶(hù)資源推鄭薦到新樓盤(pán)的炒售樓處，增加么成交牲。竟X廈X牌繼太陽(yáng)城之后訴，在翡翠城、頂萊茵春天等項(xiàng)反目，從預(yù)熱、呢預(yù)售到開(kāi)盤(pán)，俯這些市場(chǎng)攻勢(shì)上都是在連鎖店核里全面鋪開(kāi)，失由連鎖店推薦毒的客戶(hù)至少草占桃3秒0獻(xiàn)％譯—伯4仇0形％的比重，最管高的一個(gè)項(xiàng)目張達(dá)仙到劃6唉0嶄％。萊茵春天伸的一個(gè)銷(xiāo)售經(jīng)狹理說(shuō)，連鎖店段成了他們項(xiàng)目候推廣的主流媒佳體。吸小區(qū)空置跪房一天清盤(pán)央護(hù)邊200判3柔年仍5替月悲，排X比X閱置業(yè)公司專(zhuān)門(mén)元成立了市場(chǎng)開(kāi)硬發(fā)部，針對(duì)商股品房現(xiàn)售項(xiàng)目瓜及空置房，在任連鎖渠道的銷(xiāo)竹售進(jìn)行了創(chuàng)新狼?，F(xiàn)在，代理杏其他開(kāi)發(fā)商的植商品房已成為包他們的一項(xiàng)收胞入可觀的業(yè)務(wù)炮。與傳統(tǒng)代理黃銷(xiāo)售模式最大替的不同是勸，侵X館X惱置業(yè)使商品房蠶銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)債品賣(mài)場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)授化，覆蓋全市徐的連鎖網(wǎng)絡(luò)系晨統(tǒng)像一個(gè)無(wú)形嘩的超大賣(mài)場(chǎng)，申打破了售樓處違等局部地區(qū)設(shè)元單一賣(mài)場(chǎng)的局港限性。目前在危天津貧，叼X遮X謀連鎖經(jīng)營(yíng)體系滅的常規(guī)客戶(hù)拜圖訪(fǎng)量已達(dá)于到碌300秧0拼人次／天，月幼銷(xiāo)蓄售離150盡0奏余套，其中新素商品房的銷(xiāo)售阿量達(dá)勢(shì)到雞20脅0壩多套。晶“余空置策房宰”飼主要指產(chǎn)品設(shè)值計(jì)不合理而滯于銷(xiāo)的房子，或釀?wù)弋a(chǎn)權(quán)糾葛或稅資金發(fā)生問(wèn)題吉未及時(shí)出售的奏。這些房子可嫁能積壓好幾年模，由于總量少伐分?jǐn)偝杀靖?，誰(shuí)打廣告又得不家償失。一個(gè)剩榴下薄10堡%驟～楊20巧%寶的尾盤(pán)可以沉易淀上千萬(wàn)元的匯資金，對(duì)開(kāi)發(fā)傷商是一個(gè)沉重鋤的包袱每。銳X估X居置業(yè)針對(duì)空置緞房的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)夫，除了商品房技小區(qū)的余房，財(cái)還包括各種抵恩債房、不良資股產(chǎn)等。開(kāi)辦半狀年以后，不包扶括乖X屈X忍系統(tǒng)的樓盤(pán)就撿已累計(jì)代咽理很1柿1遵個(gè)商品房項(xiàng)目惜，銷(xiāo)售變現(xiàn)各簽類(lèi)房橋產(chǎn)仁5晌萬(wàn)多平方米。榜例如：地處天叢津河北區(qū)某小贏區(qū)月的雹3好0寨多套余房，閑喚置霜了承2把年多時(shí)間少人肢問(wèn)津，交蚊到慢X圖X鍵置業(yè)以后僅靠縫連鎖店的自然險(xiǎn)客流量，里僅踏1捏天時(shí)間就全部毫清盤(pán)。葬置業(yè)網(wǎng)：從經(jīng)椅紀(jì)人到綜合服亦務(wù)功商左(葛3)熊法寶：開(kāi)發(fā)與頌中介互動(dòng)悼后來(lái)有很酸多媒體查對(duì)腸X吸X襖的定語(yǔ)都是赴，堤X宅X私是成功完成從腰中介行業(yè)到開(kāi)挖發(fā)行業(yè)的轉(zhuǎn)型改。實(shí)際上怕，圣X識(shí)X叢是成立不久就精開(kāi)夠始巖“殲兩條腿走除路駝”厲，將業(yè)務(wù)跨到勉開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，對(duì)打于中介業(yè)務(wù)從同沒(méi)有放棄，當(dāng)昆然談不上轉(zhuǎn)型鋤。筒這些年來(lái)叮，訓(xùn)X項(xiàng)X鼻始終未曾嫌棄圣二手房業(yè)務(wù)，治并不是出于戀報(bào)舊騙。組X爛X累