《房地產(chǎn)開發(fā)流程》課件

《房地產(chǎn)開發(fā)流程》課件第一頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第1頁，共32頁。就是這么牛，牛牛牛！2第二頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第2頁，共32頁。目錄《土地證》流程《建設(shè)用地規(guī)劃許可》流程《建設(shè)工程規(guī)劃許可》流程《建設(shè)工程施工許可》流程《商品房預(yù)售許可》流程中華人民共和國(guó)城市管理法總則

中華人民共和國(guó)城市管理法房地產(chǎn)開發(fā)用地

中華人民共和國(guó)城市管理法房地產(chǎn)開發(fā)

中華人民共和國(guó)城市管理法房地產(chǎn)交易中華人民共和國(guó)城市管理法房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

3第三頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第3頁，共32頁。辦理《土地證證》所需資料明細(xì)建設(shè)用地申請(qǐng)表建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見人民政府請(qǐng)示（附征地明細(xì)表）人民政府關(guān)于征地補(bǔ)償合法性、安置可行性的說明國(guó)土資源局（分局）審查意見無違法用地證明可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或其他立項(xiàng)批復(fù)文件初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件或其他設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告書、交費(fèi)證明文件和草簽的出讓合同征收土地調(diào)查表新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)核算及籌措說明是否屬于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的證明材料或地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估審核意見是否壓覆重要礦產(chǎn)證明材料或壓覆重要礦產(chǎn)評(píng)估審核意見占用基本農(nóng)田的附具項(xiàng)目選址無法避開基本農(nóng)田的說明聽證材料土地利用總體規(guī)劃圖建設(shè)用地勘測(cè)定界圖（報(bào)國(guó)務(wù)院的附技術(shù)報(bào)告書）

審批程序：材料初審——市國(guó)土資源局會(huì)審——市國(guó)土資源局審核——上報(bào)市政府——上報(bào)省廳4第四頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第4頁，共32頁。審批階段——辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需要材料

首先攜帶以下資料的原件到南坊開發(fā)指揮部報(bào)批申請(qǐng)書（包含臨沂瑞柏房地產(chǎn)有限公司的項(xiàng)目名稱、位置、土地證等各方面的項(xiàng)目信息）土地證原件現(xiàn)狀圖（測(cè)繪院的測(cè)繪圖）、總平面圖原件現(xiàn)狀圖和總平面圖的光盤開發(fā)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件其次南坊指揮部同意后，攜帶以下資料報(bào)政府大廳規(guī)劃科南方指揮部規(guī)劃局同意的意見書建設(shè)單位用地申請(qǐng)報(bào)告（說明項(xiàng)目位置、性質(zhì)、用地與建設(shè)規(guī)模）計(jì)委計(jì)劃批文地形圖（CAD藍(lán)圖及電子文件應(yīng)有臨沂市統(tǒng)一的坐標(biāo)、高程）。平面規(guī)劃圖（電子資料jpg文件及cad文件同時(shí)制成光盤）。總平面圖藍(lán)圖、彩色平面圖（a3)、鳥瞰圖（a3)、現(xiàn)狀照片、規(guī)劃說明書、公建配套圖（彩圖a3）、停車規(guī)劃圖(彩圖a3)等設(shè)計(jì)條件復(fù)印件、高層住宅做日照分析，軟件用建設(shè)部指定的眾智軟件。(具體見用地審圖要點(diǎn))土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件5第五頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第5頁，共32頁。辦證階段——辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證需要材料

辦證階段——辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證需要材料

審批階段，報(bào)大廳的所有資料規(guī)劃局信息服務(wù)中心出具的規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)收據(jù)

申請(qǐng)臨時(shí)用地的，同時(shí)出具臨時(shí)用地規(guī)劃保證金收據(jù)（本項(xiàng)目不屬于此類）

辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證過程中需要繳納的費(fèi)用費(fèi)用名稱繳納部門繳納標(biāo)準(zhǔn)繳納總額人防易地建設(shè)費(fèi)市人防辦80萬+5萬85萬元定位放線費(fèi)測(cè)繪院1000元一件4個(gè)點(diǎn)一件視具體情況定環(huán)評(píng)費(fèi)環(huán)評(píng)所可協(xié)商8萬元地震評(píng)估費(fèi)地震評(píng)估所可協(xié)商未定規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)規(guī)劃處2.3元/㎡≈23萬日照分析費(fèi)規(guī)劃局日照分析科0.3元/㎡≈3萬質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安監(jiān)費(fèi)建設(shè)局免繳0000006第六頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第6頁，共32頁。辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所需資料審批階段——辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所需資料建設(shè)單位申請(qǐng)報(bào)告（說明建設(shè)工程位置、性質(zhì)、規(guī)模）；計(jì)委計(jì)劃批文建設(shè)用地證件等有關(guān)文件（帶原件留復(fù)印件）平面規(guī)劃圖。（規(guī)劃局蓋章的總體平面規(guī)劃圖藍(lán)圖及電子資料CAD格式）建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)圖（南北立面及屋頂效果圖a3）附（電子資料JPG文件）。單體設(shè)計(jì)說明書、有設(shè)計(jì)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)的兩套建筑圖（裝訂成A4幅面），立面圖標(biāo)明外觀材料名稱及色彩審批階段——辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所需資料除審批階段資料外，還應(yīng)具有建設(shè)工程施工圖（建施）規(guī)劃局信息服務(wù)中心出具的規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)收據(jù)申請(qǐng)臨時(shí)建設(shè)的，同時(shí)出具臨時(shí)建設(shè)規(guī)劃保證金收據(jù)城市建設(shè)配套費(fèi)收據(jù)建筑層數(shù)4層以上（含4層）或面積超過3000平方米的，需附工程地質(zhì)勘探報(bào)告與城建檔案館簽訂的檔案資料收繳合同

7第七頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第7頁，共32頁。辦理《建設(shè)工程施工許可證》所需資料明細(xì)序號(hào)提交材料名稱辦理部門1發(fā)改委立項(xiàng)批文政務(wù)大廳二樓發(fā)改委窗口辦理2建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)政務(wù)大廳三樓國(guó)土局窗口辦理3建設(shè)工程規(guī)劃審批表政務(wù)大廳三樓規(guī)劃局窗口辦理4建設(shè)工程綠化規(guī)劃審批表政務(wù)大廳三樓建設(shè)局綠化窗口辦理5建設(shè)工程綠化規(guī)劃審批表（原件）政務(wù)大廳三樓建設(shè)局施工許可窗口6建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任卡（原件）政務(wù)大廳三樓建設(shè)局施工許可窗口7建設(shè)工程交易證明、中標(biāo)通知書市政大廳三樓建設(shè)局招標(biāo)窗口備注：以上審批未要求留原件的，須驗(yàn)原件留復(fù)印件8第八頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第8頁，共32頁。辦理《建設(shè)工程施工許可證》所需資料明細(xì)序號(hào)提交材料名稱辦理部門8施工（原件）、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合同市建設(shè)局基建科備案9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書、安全報(bào)監(jiān)書政務(wù)大廳三樓建設(shè)局質(zhì)安監(jiān)窗口10設(shè)計(jì)圖紙審查合格書政務(wù)大廳三樓建設(shè)局圖審窗口11工程款及農(nóng)民工工資清欠證明（原件）市建設(shè)局八樓清欠辦公室12開工前審計(jì)只針對(duì)政府投資項(xiàng)目13建設(shè)資金落實(shí)情況（原件）財(cái)政局或建設(shè)單位開戶銀行證明14預(yù)拌混凝土合同城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)工程項(xiàng)目15有關(guān)規(guī)費(fèi)繳納證明市政務(wù)大廳三樓建設(shè)局收費(fèi)窗口備注：以上審批未要求留原件的，須驗(yàn)原件留復(fù)印件9第九頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第9頁，共32頁。辦理《商品房預(yù)售許可證》所需資料明細(xì)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表國(guó)有土地使用許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃審批表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》開發(fā)企業(yè)法人及委托人身份證明工程施工合同基礎(chǔ)工程驗(yàn)收證明和開發(fā)建設(shè)資金投入達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明（可由監(jiān)理公司出具工程進(jìn)度證明）商品房預(yù)售方案。應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、結(jié)構(gòu)、用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工及竣工交付日期、預(yù)售面積及價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性或者非經(jīng)營(yíng)性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容商品房預(yù)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告業(yè)主臨時(shí)公約已簽訂的前期物業(yè)管理合同在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人簽署的書面意見商品房認(rèn)購書及預(yù)售合同樣本授權(quán)委托書其他相關(guān)證明材料備注：留存復(fù)印件的必須提供原件核對(duì)，證明材料一律采用A4紙型10第十頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第10頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——總則第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物①本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。第四條國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定②第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定11第十一頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第11頁，共32頁。在法學(xué)領(lǐng)域各個(gè)分支法學(xué)學(xué)科都有總則，作為本門法律的指導(dǎo)思想、立法合法性以及侵權(quán)責(zé)任的理論基礎(chǔ)，它奠定了各科法律條款的思想理論以及法制基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的總則亦到相同的作用①建筑物與構(gòu)筑物的區(qū)別建筑物：建筑物通稱建筑。一般指供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。例如，工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等構(gòu)筑物：通常情況下，所謂構(gòu)筑物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過濾池、澄清池、沼氣池等。一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物稱為建筑物。構(gòu)筑物的稱謂在給排水教科書中提得比較多。需要說明的是這個(gè)定義不是絕對(duì)的。在水利水電工程中就江河、渠道上的所有建造物都稱為建筑物，比如水工建筑物②第六條內(nèi)容解析第六條是中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議在《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》增加的內(nèi)容第六條是2007年修訂的新法與1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過的房產(chǎn)法根本區(qū)別所在

修正的原因：法律的規(guī)范性、穩(wěn)定性及其與社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜性、多變性之間的矛盾，決定了法律的局限性，它根本不可能將所有的社會(huì)關(guān)系都納入其調(diào)整的范圍，適時(shí)的根據(jù)客觀情況調(diào)整

中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法總則解析12第十二頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第12頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)用地

土地使用權(quán)出讓概念：第八條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為要求：（對(duì)縣級(jí)以上人民政府）第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。第十一條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定13第十三頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第13頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)用地

土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓方式：第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)第十四條土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定第十五條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂對(duì)土地使用權(quán)受讓人的要求：第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償?shù)谑邨l土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償?shù)谑藯l土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

14第十四頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第14頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)用地

土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓金支配方式：第十九條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定

土地使用權(quán)出讓年限：第二十條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)诙粭l土地使用權(quán)因土地滅失而終止第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回

15第十五頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第15頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)用地

土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥概念第二十三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制劃撥土地的類別第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地16第十六頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第16頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)用地

土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的區(qū)別土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為——必須有償國(guó)有土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為國(guó)有出讓土地使用權(quán)有土地使用年限的限定——有期限界定國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限規(guī)定

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》第十二條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年（2）工業(yè)用地50年（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年（4）商業(yè)、旅游、娛樂40年（5）綜合或其他用地50年土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為——可以無償國(guó)有劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限——無期限界定17第十七頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第17頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)第二十九條國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅18第十八頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第18頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)開發(fā)

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備的條件

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。19第十九頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第19頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

房產(chǎn)交易的一般規(guī)定第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第三十三條基準(zhǔn)地價(jià)①、標(biāo)定地價(jià)②和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第三十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。第三十五條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。20第二十頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第20頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)修正法是我國(guó)土地估價(jià)中重要的應(yīng)用估價(jià)方法之一，它是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法

用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種標(biāo)定地價(jià)的確定同一般宗地地價(jià)的確定基本方法相同，包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等標(biāo)定地價(jià)有以下作用：（1）是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓底價(jià)和出讓金額以及優(yōu)惠幅度的依據(jù)（2）是清產(chǎn)核資中確定單位占用的土地資產(chǎn)和股份制試點(diǎn)企業(yè)土地作價(jià)入股的標(biāo)準(zhǔn)（3）是是否行使土地優(yōu)先購買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn)（4）是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的具體標(biāo)準(zhǔn)（5）是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，確定補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)

21第二十一頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第21頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

22第二十二頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第22頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的要求及受讓方義務(wù)第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金23第二十三頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第23頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

商品房預(yù)售符合的條件第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定24第二十四頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第24頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)抵押第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。第四十九條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?shù)谖迨l房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

備注：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)抵押法律具體規(guī)定詳見《物權(quán)法》25第二十五頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第25頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)租賃第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案第五十五條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定備注：關(guān)于房屋租賃法律具體規(guī)定詳見《物權(quán)法》及《合同法》26第二十六頁，編輯于星期六：九點(diǎn)七分。第26頁，共32頁。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法——房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記第六十條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記