宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)黃振宇11第一頁，共四十頁。目錄一、1998-2007年中美房地產(chǎn)價(jià)格比較二、美國房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)問題？三、1998-2007年中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因區(qū)域差異分析四、2008年中國房地產(chǎn)價(jià)格下跌原因分析五、2009年房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)第二頁，共四十頁。一、1998-2007年中美房地產(chǎn)價(jià)格比較第三頁，共四十頁。美國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房價(jià)關(guān)系圖說明：假設(shè)各指標(biāo)1998年為1。1998-2007年，美國房價(jià)增幅大于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅。2006-2007年美國房價(jià)增幅變緩2003-2005年，美國房價(jià)漲幅遠(yuǎn)大于美國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)漲幅。美國房價(jià)增幅是GDP、可支配收入和工資增幅的1.03、1.12和1.23倍。第四頁，共四十頁。中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房價(jià)關(guān)系圖說明：假設(shè)各指標(biāo)1998年為1。房價(jià)漲幅低于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與美國相反，1998-2007年中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均高于住宅價(jià)格增幅。自05年以后，中國房價(jià)增幅較大。1998-2007年中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅是房價(jià)增幅的1.87、1.53和1.31倍。第五頁，共四十頁。中美房地產(chǎn)市場(chǎng)比較結(jié)論1998-2007年，中國

國內(nèi)生產(chǎn)總值、可支配收入和工資等指標(biāo)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)，美國正好相反。與我們普遍感覺房價(jià)快速增長不同的是，我國居民實(shí)際購房能力在逐年提高。因此，中國本輪房價(jià)上漲具有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而美國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。第六頁，共四十頁。二、美國房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)問題？我們認(rèn)為，主要包括以下三個(gè)方面：1.美國房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增幅2.房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資（機(jī)）類和二次置業(yè)推動(dòng)房價(jià)上漲3.美國金融市場(chǎng)寬松，房地產(chǎn)次級(jí)住房貸款快速增加，金融體系的風(fēng)險(xiǎn)增大第七頁，共四十頁。1.美國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫在2004-2005年房價(jià)出現(xiàn)大幅增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于美國經(jīng)濟(jì)增速；房價(jià)上漲過快，居民收入增速下降，消費(fèi)者還貸壓力不斷加大，家庭支付能力下降，違約風(fēng)險(xiǎn)開始集中暴露。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。第八頁，共四十頁。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資（機(jī)）類和二次置業(yè)者進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)上漲自94年以后，美國房屋新開工量大于新組成家庭數(shù)量。住房投資性逐年需求增大。住宅具有居住和投資價(jià)值雙重屬性，吸引了眾多的投資者和投機(jī)者購房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展家庭居民收入的增加，二次置業(yè)者加入到購房市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)美國房價(jià)的上漲。

美國新家庭數(shù)量和房屋開工量第九頁，共四十頁。3.美國金融市場(chǎng)寬松，房地產(chǎn)次級(jí)貸款快速增加在金融體系強(qiáng)有力的支撐下，投資性購房和二次置業(yè)的增加及次級(jí)貸款的推出，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速發(fā)展；與此同時(shí)，大量依托房地產(chǎn)的金融衍生品出現(xiàn)。而這些衍生品存在較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。美國次貸規(guī)模發(fā)展圖第十頁，共四十頁。當(dāng)美國貸款利率上升，居民還款壓力增大，經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)房市不景氣，利率上升，眾多收入不高的購房者還款壓力增大，導(dǎo)致居民不能按時(shí)還房貸，信貸違約風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，由次級(jí)抵押貸款衍生出來的金融衍生品出現(xiàn)問題。因而引起華爾街金融危機(jī)，最終形成波及全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。第十一頁，共四十頁。美國金融危機(jī)的出現(xiàn)，恰好印證了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮是沒有經(jīng)濟(jì)根基的事實(shí)。第十二頁，共四十頁。三、1998-2007年中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析第十三頁，共四十頁。問題的提出中、美房地產(chǎn)市場(chǎng)比較研究的結(jié)論是對(duì)整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍或一般性的看法，為了對(duì)這個(gè)問題更深層次的認(rèn)識(shí)，我們分城市進(jìn)行研究。為了獲取數(shù)據(jù)的方便，我們提取了中國35個(gè)大中城市的前十位和后十位。前十位城市分別是：上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、青島、寧波、成都。后十位城市分別是：合肥、太原、呼和浩特、南寧、烏魯木齊、蘭州、貴陽、銀川、海口、西寧。第十四頁，共四十頁。GDP與房價(jià)的相關(guān)性研究（1/4）對(duì)前十位、后十位城市分別進(jìn)行回歸分析，我們發(fā)現(xiàn)這兩組城市的房價(jià)與GDP有很強(qiáng)的相關(guān)性。第十五頁，共四十頁。GDP與房價(jià)的相關(guān)性研究（2/4）城市R2值上海0.895083北京0.909072廣州0.518978深圳0.781139天津0.975048重慶0.948294杭州0.974019青島0.978394寧波0.937836成都0.964691從前十位城市房價(jià)指數(shù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間相關(guān)行分析來看，除個(gè)別城市，如廣州、深圳、上海等城市，相關(guān)系數(shù)R2值都在0.9以上。相關(guān)系數(shù)R2通過EVIEWS3.0得出。第十六頁，共四十頁。GDP與房價(jià)的相關(guān)性研究（3/4）城市R2值?？?.87446西寧0.97293南寧0.96798合肥0.90695太原0.9891蘭州0.98294呼和浩特0.97457銀川0.83908貴陽0.95079烏魯木齊0.70179從后十位城市房價(jià)指數(shù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間相關(guān)性分析來看，相關(guān)系數(shù)R2較高。相關(guān)系數(shù)R2通過EVIEWS3.0得出。第十七頁，共四十頁。GDP與房價(jià)的相關(guān)性研究（4/4）很強(qiáng)的相關(guān)性僅能說明房價(jià)與GDP之間有密切的關(guān)系，但這并不能說明是GDP導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。為此我們對(duì)兩組城市進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)中通用的格蘭杰檢驗(yàn)。通過該檢驗(yàn)來檢測(cè)這兩組城市中哪些城市是GDP引發(fā)了房價(jià)上漲。第十八頁，共四十頁。GDP與房價(jià)(HPI)格蘭杰檢驗(yàn)（1/3）城市

Probability結(jié)果上海GDP不是HPI格蘭杰原因0.267接受北京GDP不是HPI格蘭杰原因0.16接受廣州GDP與房價(jià)相關(guān)性較低深圳GDP與房價(jià)相關(guān)性較低天津GDP不是HPI格蘭杰原因0.039拒絕重慶GDP不是HPI格蘭杰原因0.078拒絕杭州GDP不是HPI格蘭杰原因0.592接受青島GDP不是HPI格蘭杰原因0.647接受寧波GDP不是HPI格蘭杰原因0.91接受成都GDP不是HPI格蘭杰原因0.081拒絕檢驗(yàn)結(jié)果通過EVIEWS3.0得出。拒絕表示GDP是房價(jià)上漲的原因；相反，接受表示GDP不是房價(jià)上漲的原因。GDP是房價(jià)上漲原因的城市3個(gè)：天津、重慶和成都。GDP不是房價(jià)上漲原因的城市7個(gè)：上海、北京、廣州、深圳、杭州、青島、寧波。第十九頁，共四十頁。GDP與房價(jià)格蘭杰檢驗(yàn)（2/3）城市

Probability結(jié)果?？贕DP不是HPI格蘭杰原因0.002拒絕西寧GDP不是HPI格蘭杰原因0.374接受南寧GDP不是HPI格蘭杰原因4E-04拒絕合肥GDP不是HPI格蘭杰原因0.184接受太原GDP不是HPI格蘭杰原因0.001拒絕蘭州GDP不是HPI格蘭杰原因0.005拒絕呼和浩特GDP不是HPI格蘭杰原因0.018拒絕銀川GDP不是HPI格蘭杰原因0.002拒絕貴陽GDP不是HPI格蘭杰原因0.013拒絕烏魯木齊GDP不是HPI格蘭杰原因0.213接受

檢驗(yàn)結(jié)果通過EVIEWS3.0得出。拒絕表示GDP是房價(jià)上漲的原因；相反，接受表示GDP不是房價(jià)上漲的原因。GDP是房價(jià)上漲原因的城市7個(gè)：海口、南寧、太原、蘭州、呼和浩特、銀川、貴陽。GDP不是房價(jià)上漲原因的城市3個(gè)：西寧、合肥、烏魯木齊。第二十頁，共四十頁。GDP與房價(jià)格蘭杰檢驗(yàn)（3/3）在中國的部分城市中確實(shí)存在著房地產(chǎn)泡沫。在35個(gè)大中城市中前十位有7個(gè)城市出現(xiàn)了泡沫，后十位有3個(gè)城市出現(xiàn)了泡沫。在大多數(shù)城市當(dāng)中，確實(shí)是GDP是房價(jià)上漲的根本原因。在35個(gè)最大城市中前十位有3個(gè)城市，后十位有7個(gè)城市。從兩組城市發(fā)現(xiàn)，隨著城市規(guī)模的減小GDP是房價(jià)上漲原因的比例在提高。第二十一頁，共四十頁。那么是什么原因?qū)е铝瞬糠殖鞘?，尤其是大城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快呢？通過我們的觀察有以下兩個(gè)原因：個(gè)人住房貸款二次置業(yè)或投資（機(jī)）性購房第二十二頁，共四十頁。城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)機(jī)會(huì)（1/2）表示城市化率較低區(qū)域表示城市化率較高區(qū)域第二十三頁，共四十頁。城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)機(jī)會(huì)（2/2）長三角、珠三角和京津塘等高城市化率地區(qū)，在上一輪城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了較好地發(fā)展。在本輪城市化進(jìn)程中，長江三角洲、珠江三角洲、京津塘高城市化城市相鄰的二三線城市，享有更多、更大的投資機(jī)會(huì)。第二十四頁，共四十頁。前十城市房價(jià)上漲原因一：

住房個(gè)人貸款據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，我國個(gè)人住房貸款的貸款余額在1998年為491億，到2007年底，我國個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到30121億元，占到房地產(chǎn)貸款總額的62%。第二十五頁，共四十頁。1998-2007年我國個(gè)人住房貸款余額第二十六頁，共四十頁。我國個(gè)人住房貸款與住宅銷售價(jià)格散點(diǎn)圖第二十七頁，共四十頁。新增個(gè)人住房貸款與住宅銷售價(jià)格增幅折線圖第二十八頁，共四十頁。前十城市房價(jià)上漲原因二：

二次置業(yè)和投資（機(jī)）購房住宅銷售價(jià)格與銷售面積散點(diǎn)圖第二十九頁，共四十頁。住宅銷售價(jià)格與住宅銷售面積折線圖第三十頁，共四十頁。結(jié)論國內(nèi)二三線城市的房價(jià)上漲是與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一致的，有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因此不會(huì)受到較大的影響。從城市化進(jìn)程來看，東部地區(qū)較低城市化率的省份城市在本輪發(fā)展過程中存在較大的投資機(jī)會(huì)。由于中國城市空間分布不均，城市發(fā)展速度不同，發(fā)展和投資機(jī)會(huì)有先后。因此，我們認(rèn)為在長三角、珠三角和京津塘區(qū)域附近的二三線城市具備更大的投資機(jī)會(huì)。第三十一頁，共四十頁。三、1998-2007年中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析中國經(jīng)濟(jì)的快速增長居民收入有了較大提高投資性購房和二次置業(yè)大幅增加住房剛性需求增加房價(jià)上漲原因存在區(qū)域差異第三十二頁，共四十頁。四、2008年中國房地產(chǎn)價(jià)格下降原因分析2008年，各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房價(jià)出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價(jià)下降城市的數(shù)量也逐步增加。我們認(rèn)為，房價(jià)下跌的主要原因包括以下三點(diǎn)：1.國家宏觀政策調(diào)控2.消費(fèi)者對(duì)預(yù)期不高3.美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響第三十三頁，共四十頁。全國新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局99.50100.00100.50101.00101.50102.00102.5005/0705/0805/0905/1005/1105/1206/0106/0206/0306/0406/0506/0606/0706/0806/0906/1006/1106/1207/0107/0207/0307/0407/0507/0607/0707/0807/0907/1007/1107/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/10房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住宅二手住宅2008年8月起房價(jià)下降第三十四頁，共四十頁。1.國家宏觀政策調(diào)控1998-2002年：國家出臺(tái)了各種啟動(dòng)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；2003-2007年：國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房價(jià)，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)；持續(xù)的調(diào)控，房價(jià)已經(jīng)在2007出現(xiàn)了增速變緩。2008-至今：加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。第三十五頁，共四十頁。2008年下半年以來，伴隨國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難明顯增加，保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”意義重大。中央連續(xù)兩次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，降低居民購房負(fù)擔(dān)，增加住房交易量，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的沖擊。第三十六頁，共四十頁。2.消費(fèi)者對(duì)預(yù)期不高自2004年至2008年上半年，國內(nèi)房價(jià)持續(xù)上漲，尤其東部沿海某些大城市房價(jià)上漲過快，居民購房壓力增大；加之國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速趨緩，消費(fèi)者對(duì)預(yù)期不高，產(chǎn)生了持幣待購的觀望心理。需求下降，房價(jià)下跌。第三十七頁，共四十頁。3.美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響由美國次貸危機(jī)引起的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，自2008年以來，波及的范圍越來越廣，逐漸影響到了我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。特別是我國出口企業(yè)受到了嚴(yán)重的打擊，數(shù)萬家企業(yè)面