三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)估報(bào)告

三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)估分析報(bào)告1事件所有一切似乎都在告訴我們這樣一個(gè)事實(shí)！三四線城市房地產(chǎn)“寒冬”馬上就要到來！佳兆業(yè)2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山，均為區(qū)域性核心城市。花樣年：在東莞、惠州、無錫等城市進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮，并最終從三四線城市撤離。招商地產(chǎn)：林少斌也曾明確表示，該公司戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤(rùn)的主要來源。2014年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個(gè)。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。2014年1月，25個(gè)三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低，14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。北海也有10個(gè)項(xiàng)目跟風(fēng)降價(jià)促銷，最高下降了1600元/平米。國(guó)五條核心：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。雙向調(diào)控：以經(jīng)濟(jì)手段和市場(chǎng)手段從供給上解決房?jī)r(jià)不合理現(xiàn)狀.宏觀政策面房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)2巴菲特——

要在別人貪婪的時(shí)候恐懼，而在別人恐懼的時(shí)候貪婪觀點(diǎn)3本報(bào)告聚焦于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿υu(píng)估。所謂潛力是指城市在未來一定時(shí)期內(nèi)（該時(shí)期至少應(yīng)該包含一個(gè)五年規(guī)劃周期），由于自身發(fā)展（包括產(chǎn)業(yè)和社會(huì)）的需要、外部的推動(dòng)、資源的吸引和涌入等，產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)需求（包括住宅、商業(yè)和工業(yè)），且超過了短期內(nèi)其已具備和自身能供給的能力，而出現(xiàn)的對(duì)該城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。這種機(jī)會(huì)既出現(xiàn)在需求方，也出現(xiàn)在供給方。對(duì)這種機(jī)會(huì)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化、測(cè)度和分析，就獲得了對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)識(shí)。報(bào)告目的主要為公司三四線城市前期拿地策略提供一定的理論參考。研究目的4目錄PART1城市界定PART2發(fā)展環(huán)境分析PART3房地產(chǎn)市場(chǎng)研究PART4業(yè)內(nèi)企業(yè)分析PART5三四線城市發(fā)展策略建議06093061655PART1城市界定6城市性質(zhì)包含城市銷售額（億元）GDP（億元）常住人口（萬人）三線城市(69)蘭州、西寧、拉薩、北海、珠海、盤錦、鞍山、營(yíng)口、蕪湖、大慶、綏化、舟山、鎮(zhèn)江、撫順、本溪、鄂爾多斯、徐州、泰州、淮安、金華、包頭、菏澤、東營(yíng)、南充、丹東、江門、秦皇島、湖州、臨沂、淄博、清遠(yuǎn)、襄陽(yáng)、鐵嶺、莆田、洛陽(yáng)、鹽城、錦州、滄州、肇慶、朝陽(yáng)、宜昌、滁州、株洲、張家口、濟(jì)寧、保定、吉林、三明、柳州、德州、綿陽(yáng)、邯鄲、宿遷、泰安、連云港、漳州、赤峰、新鄉(xiāng)、贛州、宣城、宜賓、安慶、承德、瀘州、駐馬店、信陽(yáng)、呼倫貝爾、曲靖、桂林100-3001000-3000200-5003.5線城市(79)馬鞍山、防城港、寧德、濱州、遼陽(yáng)、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕頭、亳州、棗莊、許昌、麗水、淮南、咸陽(yáng)、湛江、開封、黃山、商丘、陽(yáng)江、韶關(guān)、黃岡、遂寧、寶雞、資陽(yáng)、自貢、渭南、安陽(yáng)、龍巖、邢臺(tái)、咸寧、衡水、郴州、葫蘆島、衡陽(yáng)、佳木斯、岳陽(yáng)、六安、玉溪、聊城、黃石、內(nèi)江、宿州、齊齊哈爾、樂山、衢州、眉山、婁底、德陽(yáng)、遵義、日照、玉林、懷化、南陽(yáng)、十堰、通化、周口、湘潭、南平、孝感、永州、漢中、常德、撫州、益陽(yáng)、廣安、阜陽(yáng)、欽州、上饒、宜春、九江、達(dá)州、荊州、通遼、銅陵、烏海、榆林、荊門50-1001000-1500200-500四線城市（88）嘉峪關(guān)、黑河、克拉瑪依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平頂山、揭陽(yáng)、梅州、晉城、景德鎮(zhèn)、云浮、雅安、阜新、銅川、酒泉、麗江、河源、雙鴨山、長(zhǎng)治、陽(yáng)泉、三門峽、朔州、鷹潭、慶陽(yáng)、萊蕪、商洛、中衛(wèi)、來賓、晉中、吳忠、攀枝花、潮州、四平、固原、張家界、雞西、金昌、白銀、廣元、安康、白山、保山、張掖、巴彥淖爾、濮陽(yáng)、梧州、遼源、邵陽(yáng)、鶴壁、臨滄、安順、松原、臨汾、新余、呂梁、平?jīng)觥㈦S州、鄂州、吉安、武威、焦作、運(yùn)城、七臺(tái)河、定西、昭通、貴港、忻州、天水、隴南、萍鄉(xiāng)、崇左、思茅、漯河、百色、鶴崗、六盤水、賀州、烏蘭察布、白城、河池、銅仁、畢節(jié)、三沙<50<1000<300城市界定：對(duì)全國(guó)289個(gè)地級(jí)以上城市進(jìn)行篩選分類，劃分出三線城市69個(gè)，3.5線城市79個(gè)，四線城市88個(gè)根據(jù)行業(yè)慣例，二線城市通常包括直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和個(gè)別房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的地級(jí)城市，三線城市通常指一二線之外的所有地級(jí)市。由于近年來各城市市場(chǎng)發(fā)展水平差異逐漸顯現(xiàn)，傳統(tǒng)意義上的二三線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能很好地體現(xiàn)不同城市的發(fā)展特點(diǎn)。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房銷售額均值為主要參考依據(jù)，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)、人口等重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將列入研究范圍的289個(gè)地級(jí)以上城市細(xì)分PART1城市界定7三線城市為西部發(fā)展相對(duì)落后的省會(huì)城市和東北、西南的傳統(tǒng)地級(jí)市，包括徐州、珠海等69個(gè)城市，這類城市經(jīng)濟(jì)和和房地產(chǎn)規(guī)模適中，近三年平均商品房銷售額在160億元左右，僅為2.5線城市的一半。三線和四線城市多為中西部欠發(fā)達(dá)地級(jí)城市，包括岳陽(yáng)、六安、隴南、延安等167個(gè)城市，經(jīng)濟(jì)水平較低，近三年商品房銷售額均值不足100億元。城市分類一線城市1.5線城市二線城市2.5線城市三、四線城市城市屬性與房地產(chǎn)關(guān)系全國(guó)中心，全國(guó)中心，人口進(jìn)一步聚集帶來旺盛需求，市場(chǎng)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，輻射能力繼續(xù)顯現(xiàn)促進(jìn)城市群一體化發(fā)展速度快，逐步向一線城市靠攏，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)新增長(zhǎng)極多為城市群中心和發(fā)達(dá)地級(jí)，整體規(guī)模小于1.5線城市，熱點(diǎn)區(qū)域仍集中于市中心部分城市供應(yīng)過剩，投資回報(bào)速度相對(duì)較慢，但需求將逐漸釋放，中長(zhǎng)期發(fā)展看好市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小的地級(jí)市，依托地緣和資源優(yōu)勢(shì)的城市表現(xiàn)突出，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大，內(nèi)生動(dòng)力和外在推力決定未來發(fā)展?jié)摿Τ鞘薪缍ǎ喝木€城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較小，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大，內(nèi)生動(dòng)力和外在推力決定未來發(fā)展?jié)摿ART1城市界定8以上數(shù)據(jù)來源于CRIC數(shù)據(jù)PART2發(fā)展環(huán)境分析9房地產(chǎn)政策研究PART1發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究102007年1月建設(shè)部規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紈行業(yè)，資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺(tái)，引導(dǎo)二手房交易進(jìn)入良性、正規(guī)的軌道2007年3月18日央行再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)2007年5月19日央行再次加息，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。6月5日期，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007年7月20日央行第三次加息，此次針對(duì)活期存款利率上調(diào)，由0.72%上調(diào)至0.81%，為2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率2007年9月27日央行出臺(tái)新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍2007年8月央行第四次加息，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2007年8月央行第五次加息，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款利率達(dá)到3.87%，一年期貸款利率達(dá)到7.29%2007年12月21日央行年內(nèi)第六次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)2007年政策回顧(8項(xiàng)政策，6次加息，從經(jīng)濟(jì)層面打壓房地產(chǎn))PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究112007年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說是極不尋常的一年，國(guó)家調(diào)控政策相繼出臺(tái)，六次加息、二套首付上漲、限制外資等政策出臺(tái)為穩(wěn)定部分地產(chǎn)上漲過快。限購(gòu)令、限貸政策和保障房政策已經(jīng)對(duì)樓市產(chǎn)生了明顯的抑制作用，開發(fā)商的資金鏈更加緊張，消費(fèi)者也對(duì)樓市持觀望態(tài)度。中國(guó)對(duì)于外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)迚行更加嚴(yán)格的控制。2007年5月，商務(wù)部和國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，成為去年“限外”政策的延續(xù)。復(fù)雜的審批手續(xù)使新進(jìn)入者在公開市場(chǎng)獲取開發(fā)權(quán)或向當(dāng)?shù)睾献骰锇橘?gòu)買資產(chǎn)更加困難。2003房地產(chǎn)調(diào)控以來，2007年為利率上漲次數(shù)最多的一年。多次利率上漲抑制購(gòu)房熱潮，明確開始抑制投資性購(gòu)房客戶。國(guó)民首次聚焦房地產(chǎn)，國(guó)家加大力度抑制房?jī)r(jià)過快上漲。2007年政策掐斷小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究122008年3月建設(shè)部70/90政策適用范圍擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)適用住房2008年8月11日國(guó)務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書2008年8月14日三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計(jì)劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，達(dá)到350戶2008年9月15日央行宣布“雙率”齊降——受美國(guó)金融危機(jī)影響，央行宣布9月16日，下調(diào)一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年10月12日系列新政支持房地產(chǎn)：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具。2008年10月28日央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率：從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變2008年政策回顧(16項(xiàng)政策，金融危機(jī)爆發(fā)成為政策分水嶺)PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究13地方政府購(gòu)房收費(fèi)減免政策地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。（杭州救市24條，包括購(gòu)房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆）財(cái)政部：購(gòu)房契稅降至1%最低首付調(diào)為20%財(cái)政部公布了房地產(chǎn)“救市”政策2008年10月22日，財(cái)政部公布了三條房地產(chǎn)“救市”政策，這是2005年以來以緊縮為特點(diǎn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策首次出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)跡象。但這還只是調(diào)控的開始，新政策中稱：“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”2008年下半年，隨著美國(guó)次貸危機(jī)的急劇惡化，迅速演變成一場(chǎng)全球性的金融危機(jī)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯受到波及，為了維持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，國(guó)家政策迅速?gòu)摹皟煞馈备臑榱恕耙槐！?，即保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)。從9月份開始，央行連續(xù)4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，明確執(zhí)行“適度寬松的貨幣政策”，至2008年下半年房?jī)r(jià)開始瘋狂上漲。2008年金融危機(jī)，政府鼓勵(lì)購(gòu)房房地產(chǎn)進(jìn)入快速上升階段PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究142009年5月21日為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的;2是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2009年5月25日發(fā)改委提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅200910營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止：國(guó)務(wù)院總理溫家寶10月9日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定，2010年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施2009年10月24日溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)四條出籠：1、增加普通商品住房的有效供給;2、要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;3、是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管;4、要繼續(xù)大規(guī)模推迚保障性安居工程建設(shè)。2009年政策回顧（房地產(chǎn)開始報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)快速上漲）PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究152009年政策整體來看，從5月開始為政策分水嶺，前半年出臺(tái)的政策仍然有利房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。尤其是地方政府可自主出臺(tái)救市政策，對(duì)沿海一帶樓市的推波助瀾起到關(guān)鍵性作用。后半年由于房?jī)r(jià)快速飆升，投機(jī)日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將再次加大力度。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的回暖，房?jī)r(jià)開始報(bào)復(fù)性反彈2008年，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的刺激，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)大幅度下滑的趨勢(shì)，在2009年中，國(guó)家全方面的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)政策，在“救市”政策的幫助下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)較2008年前半年已經(jīng)出現(xiàn)了全面的回暖。2009年上半年，8000億元信貸資金涌進(jìn)樓市，北京、上海、重慶、廣州、杭州等一線城市相繼上演“搶地”熱潮。央企加入搶地大戰(zhàn)。住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止抑制短期炒房從2010年起，住房消費(fèi)優(yōu)惠政策將部分取消。12月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，而其他住房消費(fèi)政策則繼續(xù)實(shí)施。PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究161月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)"國(guó)十一條",嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)1月21日國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)不實(shí)施工作的通知》提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例丌得低于70%3月10日國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容3月23日國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案4月2日財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)戒兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人戒多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均丌適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策4月7日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序4月15日國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%4月15日國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量4月18日國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)栺過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款2010年(史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控)

PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究17房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施一年，樓市銷售下跌，土地市場(chǎng)遇冷，開發(fā)商積極性下挫，“地王”偃旗息鼓2010年4月新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)明顯開始下滑2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過11%的前提下（GDP過快增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)物價(jià)上漲、經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重等問題），中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國(guó)十條》，限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮。2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究182011年1月18日銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策2011年1月26日新“國(guó)八條”限購(gòu)限價(jià)——國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“國(guó)八條”擴(kuò)大限購(gòu)范圍、加大限購(gòu)力度；2011.1.16國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“國(guó)八條”，擴(kuò)大限購(gòu)范圍、加大限購(gòu)力度，要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市(若不包含拉薩共計(jì)35個(gè)城市，簡(jiǎn)稱“35個(gè)大中城市”)和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市要在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)施限購(gòu)政策2011年5月1日一房一價(jià)全國(guó)執(zhí)行——5月1日起《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將執(zhí)行，各地房企將實(shí)行商品房銷售一房一價(jià)規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)后可自行降價(jià)，但漲價(jià)必須重新申報(bào)。二手房交易也要參照?qǐng)?zhí)行。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011年5月19日《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》——住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)2011年12月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011年政策回顧(持續(xù)降溫)

PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究19繼2011年9月仹“新一輪限購(gòu)名單擬定”，10月份“首套房利率上調(diào)”之后，10月29日溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控……繼續(xù)嚴(yán)栺執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”。2010年的此輪房地產(chǎn)政策調(diào)控實(shí)施限購(gòu)城市的投機(jī)性需求基本得到抑制，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制，一些城市房?jī)r(jià)漲幅明顯收縮，一線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)明顯松動(dòng)。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分類指數(shù)跌破100的1個(gè)月后，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌。2011年2月以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分類指數(shù)再次跌破100，價(jià)格走勢(shì)面臨較大下行壓力。最差的“金九銀十”北京商品房、二手房10月份成交10068套，同比下降42.9%，成為史上最差十月；上海10月份成交量環(huán)比下降22.0%，成交價(jià)格環(huán)比下降6.28%，量?jī)r(jià)齊跌。2011年房地產(chǎn)持續(xù)降溫PART2發(fā)展環(huán)境分析/房地產(chǎn)政策研究2020三12年政三策回三顧(調(diào)控三與博三弈的10周年)住房信息三系統(tǒng)三聯(lián)網(wǎng)住建部啟三動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城三市的三個(gè)人三住房三信息三系統(tǒng)三的建三設(shè)工三作將三在年三底前三完成三。該40個(gè)城三市包三括省三會(huì)城三市，三計(jì)劃三單列三城市三，及三一批三大型三的地三級(jí)市三。四大三行首三套房三貸利三率降三到基三準(zhǔn)線工、三農(nóng)、三中、三建四三大行三在內(nèi)三部召三開了三研究三全面三落實(shí)三差別三化房三貸政三策的三座談三會(huì)，三會(huì)上三，四三大行三共同三提出三，將三切實(shí)三滿足三居民三家?guī)槿状稳?gòu)買三自住三普通三商品三住房三的貸三款需三求，三合理三權(quán)衡三定價(jià)三，在三基準(zhǔn)三利率三的基三礎(chǔ)上三根據(jù)三風(fēng)險(xiǎn)三原則三合理三定價(jià)三首套三房貸三款利三率，三但首三套房三首付三比例三仍然三執(zhí)行30三%的標(biāo)三準(zhǔn)。三此外三，還三將提三高住三房貸三款審三批效三率。20三12年是三房地三產(chǎn)業(yè)三在嚴(yán)三峻的三調(diào)控三中獲三得較快發(fā)三展的一三年。三從房三價(jià)來三看，三據(jù)中三房網(wǎng)三全國(guó)三一手三房交三易價(jià)三栺指三數(shù)顯三示，三截止三到12月，三全國(guó)三房?jī)r(jià)三已經(jīng)三連漲6月，三房?jī)r(jià)三已經(jīng)三回到三調(diào)控三前水三平。PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)政三策研三究2120三13年政三策回三顧(“新國(guó)三五條三”出三臺(tái)持三續(xù)為三地產(chǎn)三降溫)3月1日，國(guó)務(wù)三院辦三公廳三發(fā)布《關(guān)于三繼續(xù)三做好三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)調(diào)三控工三作通三知》，這是三繼2月20日國(guó)三務(wù)院三常務(wù)三會(huì)議【國(guó)務(wù)三院常三務(wù)會(huì)三議解三讀】后，三政府三公布三六大三措施三明確三執(zhí)行三標(biāo)準(zhǔn)三和時(shí)三間節(jié)三點(diǎn)再三度給三樓市三調(diào)控三加碼三（稱三為“三國(guó)五三條”三細(xì)則三），三表明三中央三政府三高度三重視三堅(jiān)持三房地三產(chǎn)調(diào)三控，三政府三已經(jīng)深刻三認(rèn)識(shí)三到調(diào)控三的重三要性三和艱三巨性三，彰三顯調(diào)三控決三心。PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)政三策研三究2220三14年調(diào)三控思三路：三“針三對(duì)不三同城三市情三況分三類調(diào)三控”三“抑三制投三機(jī)投三資性三需求三，促三進(jìn)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三持續(xù)三健康三發(fā)展三”從20三05年至20三13年連三續(xù)8年，三每一三年的三總理三政府三工作三報(bào)告三都提三到了三“遏三制房三價(jià)上三漲”三等字三眼，三唯獨(dú)三今年三沒有三提到三，而三是重三點(diǎn)對(duì)三住房三保障三機(jī)制三做了三大篇三幅描三述?！半p三向調(diào)三控”分為三三個(gè)三方面首先三，20三14年調(diào)三控政三策仍三將呈三現(xiàn)“三差別三化”三的特三征，三熱點(diǎn)三城市三抑制三投資三投機(jī)三需求三，非三熱點(diǎn)三城市三政策三調(diào)控三相對(duì)三會(huì)定三向?qū)捜?；其次三，?qiáng)三調(diào)保三障房三工作三，“三雙軌三制”三解決三城鎮(zhèn)三化后三顧之三憂；第三三，在三長(zhǎng)效三性調(diào)三控機(jī)三制尚三未出三臺(tái)之三前，三以限三購(gòu)為三主的三行政三化手三段與三經(jīng)濟(jì)三手段三、市三場(chǎng)手三段會(huì)三并存三，但三是，三經(jīng)濟(jì)三手段三、市三場(chǎng)手三段會(huì)三逐漸三突出。PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)政三策研三究23PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/總結(jié)24從20三07年調(diào)三控至三今，三國(guó)家三調(diào)控三策略三已經(jīng)三開始三發(fā)展三變化三，雙三向調(diào)三控的三機(jī)制三出臺(tái)三也說三明了三國(guó)家三政策三層面三已經(jīng)三意識(shí)三到光三靠行三政手三段進(jìn)三行強(qiáng)三制調(diào)三控效三果甚三微，三基于三市場(chǎng)三發(fā)展三規(guī)律三出發(fā)三，以三經(jīng)濟(jì)三和市三場(chǎng)自三我調(diào)三節(jié)的三角度三進(jìn)行三調(diào)控三才是三真正三的出三路。所以三就當(dāng)三下三三四線三城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)面三臨“三崩盤三”的三危險(xiǎn)三，宏三觀政三策出三現(xiàn)“三救市三”的三可能三性不三大，三區(qū)域三由于三供應(yīng)三量巨三大及三產(chǎn)品三同質(zhì)三化競(jìng)?cè)隣?zhēng)激三烈，三整體三市場(chǎng)三將處三于長(zhǎng)三期存三量去三化階三段，三必將三經(jīng)歷三一個(gè)三“陣三痛期三”。房地三產(chǎn)發(fā)三展環(huán)三境預(yù)三測(cè)2520三12年十三一大三五次三會(huì)議三中，三溫家三寶在三作“三政府三工作三報(bào)告三”時(shí)三首次三提出GD三P不再三保八信號(hào)三：表三明政府三不再三為追三求經(jīng)三濟(jì)增三長(zhǎng)而三過度三依賴三房地三產(chǎn)開發(fā)三，且三決心三堅(jiān)定20三14年十三二大三二次三會(huì)議三中，三李克三強(qiáng)在三作“三政府三工作三報(bào)告三”時(shí)三再次三重申GD三P預(yù)期三增長(zhǎng)三目標(biāo)7.三5%國(guó)家三戰(zhàn)略三層面三：政三府不三再為三追求三經(jīng)濟(jì)三增長(zhǎng)三而過三度依三賴房三地產(chǎn)三開發(fā)三，為三房地三產(chǎn)松三綁中三國(guó)經(jīng)三濟(jì)下三定決三心PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)發(fā)三展環(huán)三境預(yù)三測(cè)調(diào)控三！26信托余額占比2012-Q12012-Q22012-Q32012-Q42013-Q12013-Q22013-Q32013-Q4房地產(chǎn)13.46%12.81%11.34%9.85%9.40%9.12%9.33%10.03%基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)21.85%22.62%23.34%23.62%25.78%26.84%25.97%25.25%工商企業(yè)21.58%24.39%25.06%26.65%27.75%29.40%29.49%28.14%數(shù)據(jù)三來源三于中三國(guó)信三托業(yè)三協(xié)會(huì)行業(yè)三公司三對(duì)于三房地三產(chǎn)評(píng)三估風(fēng)三險(xiǎn)開三始提三升，三自20三12年底至20三13年底三房地三產(chǎn)信托三余額三始終三低于10三%以下三，而三基礎(chǔ)三產(chǎn)業(yè)三和工三商企三業(yè)占三比大三幅提三升，三可見三從信三貸金三融體三系的三角度三看空三未來三房地三產(chǎn)，三而積三極轉(zhuǎn)三向?qū)嵢w經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三也是三對(duì)國(guó)三家產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)調(diào)三整的三一種三預(yù)見三。金融三市場(chǎng)三層面三：地三產(chǎn)市三場(chǎng)被三看空三，國(guó)三家產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)調(diào)三整為三房地三產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)“三軟著三陸”三提供三空間三，大三量的三資金三由地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三入實(shí)三體產(chǎn)三業(yè)將三為國(guó)三家“三房地三產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)”三松綁PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)發(fā)三展環(huán)三境預(yù)三測(cè)27產(chǎn)業(yè)三層面三：未三來國(guó)三家對(duì)三房地三產(chǎn)宏三觀調(diào)三控將三不再三以粗三放的三行政三手段三進(jìn)行三硬調(diào)三控，三而是三依托三城市三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三調(diào)整三，將三大量三的資三金從三房地三產(chǎn)投三資中三解放三出來三，為三城市三經(jīng)濟(jì)三松綁三，為三過熱三的房三地產(chǎn)三降溫信號(hào)三：上三海自三貿(mào)區(qū)三設(shè)立上海三自由三貿(mào)易三試驗(yàn)三區(qū)是三中國(guó)三境內(nèi)三第一三個(gè)自三由貿(mào)三易區(qū)三，試三驗(yàn)區(qū)三的范三圍涵三蓋上三海外三高橋三保稅三區(qū)、三上海三外高三橋保三稅物三流園三區(qū)、三洋山三保稅三港區(qū)三和上三海浦三東機(jī)三場(chǎng)綜三合保三稅區(qū)三等4個(gè)海三關(guān)特三殊監(jiān)三管區(qū)三域，三面積28三.7三8平方三公里三。該三試驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃方三案于20三13年7月3日經(jīng)三國(guó)務(wù)三院會(huì)三議通三過。三上海三自貿(mào)三區(qū)內(nèi)三實(shí)行三政府三職能三轉(zhuǎn)變?nèi)?、金三融制三度、三貿(mào)易三服務(wù)三、外三商投三資和三稅收三政策三等多三項(xiàng)改三革措三施，三并大三力推三動(dòng)上三海市三轉(zhuǎn)口三、離三岸業(yè)三務(wù)的三發(fā)展三。20三13年8月22日商三務(wù)部三通報(bào)三國(guó)務(wù)三院正三式批三準(zhǔn)設(shè)三立中三國(guó)（三上海三）自三由貿(mào)三易試三驗(yàn)區(qū)三。20三13年9月29日10時(shí)正三式掛三牌成三立。PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)發(fā)三展環(huán)三境預(yù)三測(cè)28總結(jié)國(guó)家三自07年至三今，三出臺(tái)三各項(xiàng)三調(diào)控三政策三，主三要通三過行三政調(diào)三控手三段對(duì)三需求三進(jìn)行三壓制三性調(diào)三控，三調(diào)控三效果三反饋三從短三期看三效果三顯著三，但三長(zhǎng)期三來看三，并三未達(dá)三到預(yù)三期目三標(biāo)，三現(xiàn)今三房?jī)r(jià)三已回三復(fù)至三調(diào)控三水平三，部三分城三市房三價(jià)較三調(diào)控三前上三漲幅三度更三大。從20三14年，三李克三強(qiáng)總?cè)碓谌齼蓵?huì)三期間三做政三府工三作報(bào)三告時(shí)三指出三對(duì)于三房地三產(chǎn)進(jìn)三行雙三向調(diào)三控，三糾正三了以三往一三刀切三的行三政調(diào)三控手三段，三更加三突出三經(jīng)濟(jì)三手段三和市三場(chǎng)手段三，努力三使房三價(jià)回三歸理三性化三。對(duì)于三三四三線城三市來三講，三前幾三年由三于受三惠于三一二三線城三市調(diào)三控及三城市三化建三設(shè)所三帶來三的發(fā)三展契三機(jī)，三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)得三到了三迅猛三的發(fā)三展，三但由三于城三市能三級(jí)及三城市三化建三設(shè)發(fā)三展步三伐并三未跟三上房三地產(chǎn)三發(fā)展三，現(xiàn)三階段三乃至三未來三較長(zhǎng)三一段三時(shí)間三內(nèi)，三市場(chǎng)三都將三處于三存量三去化三階段三，市三場(chǎng)將三有一三段陣三痛期三，但三從國(guó)三家未三來對(duì)三于房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三政策三來看三，行三政性三強(qiáng)制三措施三將比較少三運(yùn)用三，更多三的將三通過三經(jīng)濟(jì)三和市三場(chǎng)的三手段三進(jìn)行三調(diào)控三，所三以長(zhǎng)三遠(yuǎn)來三看，三三四三線城三市隨三著城三市化三推進(jìn)三，城三市產(chǎn)三業(yè)經(jīng)三濟(jì)結(jié)三構(gòu)轉(zhuǎn)三型，三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)三展空三間潛三力較三大。PA三RT2發(fā)展三環(huán)境三分析/房地三產(chǎn)發(fā)三展環(huán)三境預(yù)三測(cè)29PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究30房地三產(chǎn)宏三觀市三場(chǎng)研三究3120三13年三三四線三城市三房地三產(chǎn)投三資額三占固三定資三產(chǎn)投三資額11三.5三8%，不三到35大中三城市三值的三一半三（24三.5三9%）20三13年三三四線三城市三房地三產(chǎn)投三資增三長(zhǎng)率三與GD三P增速三的比三率達(dá)三到了2.三4,三35大中三城市三該比三率1.三2520三13年三三四線三城市三房地三產(chǎn)投三資增三長(zhǎng)率三，與三固定三資產(chǎn)三投資三增長(zhǎng)三率的三比率1.三28三,3三5大中三城市三比率三為0.三9三、三四線三城市三房地三產(chǎn)產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展迅三猛，三地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)三逐步三成為三城市三支柱三產(chǎn)業(yè)PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/宏觀三市場(chǎng)三研究32以上三數(shù)據(jù)三來自三于中三國(guó)金三融信三息網(wǎng)市場(chǎng)規(guī)模三相對(duì)三較小三的地三級(jí)市，依三托地三緣和資三源優(yōu)三勢(shì)的三城市三表現(xiàn)三突出，但潛在風(fēng)險(xiǎn)三較大三，內(nèi)三生動(dòng)三力和三外在推力三不足三制約三其進(jìn)三一步三發(fā)展三線三城市三為傳三統(tǒng)的三地級(jí)三市，三包括三徐州三、珠三海等69個(gè)城三市，三經(jīng)濟(jì)三和房三地產(chǎn)三規(guī)模三適中三，近三三年三平均三商品三房銷三售額三在16三0億元三左右三，接三近28三9個(gè)城三市平三均水三平。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/宏觀三市場(chǎng)三研究33以上三數(shù)據(jù)三來自三于中三國(guó)金三融信三息網(wǎng)三、三四線城三市銷三供比三普遍三小于1，存三在供三應(yīng)過三剩風(fēng)險(xiǎn)20三10三-2三01三2年，三三至三四線三規(guī)模三以上三的61個(gè)城三市中三有60個(gè)城三市銷三供比三小于1，商三品房三供應(yīng)三量相三對(duì)較三大，三市場(chǎng)三消化三能力三不足三，供三過于三求態(tài)三勢(shì)顯三著。三如鄂三爾多三斯近三三年三累計(jì)三銷售三面積12三04萬平三方米三，累三計(jì)新三開工三面積三達(dá)40三69萬平三方米三，銷三供比三不足0.三3，常三住人三口僅20三0萬左三右，三需求三動(dòng)力三不足三，市三場(chǎng)供三過于三求態(tài)三勢(shì)嚴(yán)三重。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/宏觀三市場(chǎng)三研究34以上三數(shù)據(jù)三來自三于中三國(guó)金三融信三息網(wǎng)20三13年1-三11月，三全國(guó)三主要三三四三線城三市出三讓20三34三5宗土三地，三較去三年增三加24三.5三%，合三計(jì)成三交建三筑面三積為7.三4億平三方米三，較三去年三增長(zhǎng)17三.5三%土地三出讓三金96三93億元三，較三去年三增加50三%在整三體市三場(chǎng)行三情走三低，三市場(chǎng)三產(chǎn)品三存量三激增三的情三況下三，三三四線三城市三依然三大量三出讓三房地三產(chǎn)開三發(fā)用三地，從側(cè)面三反映三政府三對(duì)于三未來三城市三房地三產(chǎn)發(fā)三展的三看空三預(yù)期PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/宏觀三市場(chǎng)三研究35以上三數(shù)據(jù)三來自三于中三國(guó)金三融信三息網(wǎng)總結(jié)受一三二線三城市三調(diào)控三政策三后的三城市三房地三產(chǎn)溢三出效三應(yīng)，三三四三線城三市房三地產(chǎn)三行業(yè)三近幾三年發(fā)三展迅三猛，三大量三的土三地出三讓，三同質(zhì)三化產(chǎn)三品的三堆積，整三個(gè)市三場(chǎng)供三過于三求嚴(yán)三重，三而三四三線城三市本身三由于三自由三需求三市場(chǎng)三較小三，對(duì)三于大三體量三房地三產(chǎn)供三應(yīng)市三場(chǎng)消三化能力三較差，未三來將長(zhǎng)三期處三于一三個(gè)存三量去三化的三階段PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/宏觀三市場(chǎng)三研究36細(xì)分三市場(chǎng)三：住三宅市三場(chǎng)分三析37大多三數(shù)三三四線三城市三的房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三需求三是以三本地三需求三為主三，絕三大多三數(shù)的三房屋三都是三由居三住在三當(dāng)?shù)厝谋救鼐尤裣?，三外來三客群三?gòu)買三或投三資占三比較三少。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/住宅38以上三數(shù)據(jù)三來自三于CR三IC數(shù)據(jù)從建三筑形三態(tài)看三，三三四線三城市三的住三宅項(xiàng)三目仍三以多三層板三樓為三主，三隨著三近年三來高三層、三小高三層產(chǎn)三品的三出現(xiàn)三，購(gòu)三房者三開始三逐步三接受三與認(rèn)三可。三目前三四線城市三基本三上處三于由三多層三產(chǎn)品三向高三層、三小高三層產(chǎn)過三渡的階段三，南三北通三透、三采光三良好三的板三樓是三市場(chǎng)三的主三流。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/住宅39從戶三型產(chǎn)三品來三看，三三四三線城三市戶三型的三需求三方向三主要三是以三二居三和三三居中三大面三積為三主。三二居三室的三戶型三一般三在80三-1三00平米三左右三，三三居室三戶型三面積三則在11三0-三13三0平米三左右三。缺三乏升三級(jí)置三業(yè)和三階段三性居三住需三求的三觀念三，對(duì)三置業(yè)三的態(tài)三度是三一步三到位三。20三12年三三四線三城市三戶型三需求三分布PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/住宅40以上三數(shù)據(jù)三來自三于CR三IC數(shù)據(jù)現(xiàn)狀:三四三線城三市在三經(jīng)歷三了城三市化三建設(shè)三和全三國(guó)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三整體三走高三后，三現(xiàn)階三段整三體市三場(chǎng)屬三于量三價(jià)齊三高的三階段三，城三市化三建設(shè)三過程三中所三催生三的房三地產(chǎn)三居住三需求三遠(yuǎn)跟三不上三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)開三發(fā)的三步伐三，盲三目開三發(fā)使三得現(xiàn)三階段三存量三巨大三，且三產(chǎn)品三同質(zhì)三化現(xiàn)三象嚴(yán)三重。三該類三市場(chǎng)三建議三為謹(jǐn)三慎進(jìn)三入。機(jī)會(huì)三點(diǎn)：由于三市場(chǎng)三整體三走勢(shì)三下行三，所三以在三地價(jià)三和政三府拿三地條三件上三會(huì)較三前幾三年有三較大三的優(yōu)三惠力三度，三間接三降低三了開三發(fā)成三本。對(duì)三于該類三市場(chǎng)三，在三產(chǎn)品三上進(jìn)三行創(chuàng)三新，引三入一三些當(dāng)三地市三場(chǎng)暫三時(shí)未三出現(xiàn)三，附三加值三較高三的創(chuàng)三新性三產(chǎn)品三，直三接跳脫三紅海三競(jìng)爭(zhēng)三。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/住宅/總結(jié)總結(jié)41細(xì)分三市場(chǎng)三：商三業(yè)市三場(chǎng)分三析4220三11年初三，為三遏制三房?jī)r(jià)三過快三上漲三，國(guó)三家出三臺(tái)了三一系三列樓三市調(diào)三控政三策，三住宅三市場(chǎng)三受到三較大三沖擊三，地三產(chǎn)商三和基三金、三保險(xiǎn)三等其三他一三些資三本開三始以三各種三方式三進(jìn)入三商業(yè)三地產(chǎn)三領(lǐng)域三。一三線城三市商三業(yè)地三產(chǎn)運(yùn)三作成三本和三絕對(duì)三風(fēng)險(xiǎn)三正逐三漸加三大，三二線三城市三商業(yè)三地產(chǎn)三市場(chǎng)三也日三趨飽三和。三隨著三人口三規(guī)模三的不三斷增三長(zhǎng)、三城市三化進(jìn)三程的三逐漸三推進(jìn)三、交三通體三系的三日趨三完善三和政三府政三策的三持續(xù)三扶持三，三三四線三城市三逐漸三成為三房地三產(chǎn)企三業(yè)布三局商三業(yè)地三產(chǎn)的三主戰(zhàn)三場(chǎng)。經(jīng)過3年的三發(fā)展三，三三四線三城市三的商三業(yè)如三雨后三春筍三搬出三現(xiàn)，三大量三的商三業(yè)體三由于三與城三市發(fā)三展能三級(jí)和三商業(yè)三消費(fèi)三力的三不匹三配，三使得三其僅三僅成三為市三場(chǎng)的三金融載體三。驅(qū)動(dòng)三因素PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/商業(yè)住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致三四線城市商業(yè)格局變化的主要因素政府政策對(duì)三四線城市的扶持為商業(yè)格局變化提供方向人口規(guī)模的增長(zhǎng)是三四線城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素與一二線城市商業(yè)的價(jià)格洼地，促使大量投機(jī)投資資本涌入三四線城市交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持4320三03年到20三13年間三，我三國(guó)三三四線三城市三商業(yè)三地產(chǎn)三的主三要形三態(tài)為三社區(qū)三商業(yè)三、專三業(yè)市三場(chǎng)、三購(gòu)物三中心三以及三主題三商業(yè)三街，三其中三前三三者所三占比三例高三達(dá)80三%。三四三線城三市主三要商三業(yè)形三態(tài)比三例PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/商業(yè)44以上三數(shù)據(jù)三來自三于CR三IC數(shù)據(jù)三四三線城三市對(duì)三以sh三op三pi三ng三m三al三l和城三市綜三合體三為代三表的三商業(yè)三地產(chǎn)三有著三強(qiáng)勁三的需三求。20三03年到20三13年間三，一三二線三城市三購(gòu)物三中心三的數(shù)三量增三長(zhǎng)2.三6倍，三而三三四線三城市三增長(zhǎng)三了20倍多三。近三年來三，城三市綜三合體三越來三越多三在三三四線三城市三出現(xiàn)三，據(jù)三相關(guān)三統(tǒng)計(jì)三數(shù)據(jù)三顯示三，目三前東三莞擁三有城三市綜三合體81個(gè)，三貴陽(yáng)三擁有三城市三綜合三體58個(gè)，三鎮(zhèn)江三擁有三城市三綜合三體51個(gè)……在土三地供三應(yīng)上三，三三四線三城市三商業(yè)三用途三性質(zhì)三土地三供應(yīng)三量穩(wěn)三步上三升。三抽取三了部三分典三型三三四線三城市三作為三樣本三，對(duì)三其20三08年到20三10年商三業(yè)用三途性三質(zhì)的三土地三供應(yīng)三數(shù)據(jù)三進(jìn)行三分析三，發(fā)三現(xiàn)樣三本三三四線三城市三商業(yè)三用地三整體三供應(yīng)三量呈三逐年三增加三的趨三勢(shì)。三以中三山市三為例三，該三市從20三08年到20三10年商三業(yè)用三地供三應(yīng)量三增加三了50三0%。20三08三-2三01三3年三三四線三城市三商業(yè)三綜合三體保三有量PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/商業(yè)45以上三數(shù)據(jù)三來自三于CR三IC數(shù)據(jù)目前三，雖三然越三來越三多的三房地三產(chǎn)企三業(yè)加三速了三三四三線城三市商三業(yè)地三產(chǎn)的三戰(zhàn)略三布局三，三三四線三城市三商業(yè)三地產(chǎn)三也開三始逐三漸升三溫并三穩(wěn)步三發(fā)展三，但三是和三一二三線城三市相三比，三三四三線城三市商三業(yè)發(fā)三展水三平還三較為三落后三，產(chǎn)三業(yè)集三群和產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)相三對(duì)單三薄，三居民三消費(fèi)三水平三相對(duì)三較低三，傳三統(tǒng)商三業(yè)中三心的三壟斷三地位三較難三打破三，商三業(yè)地三產(chǎn)的三商業(yè)三模式三較為三單一三；且三由于三三四三線城三市缺三乏資三金實(shí)三力雄三厚、三運(yùn)營(yíng)三能力三強(qiáng)大三的商三業(yè)地三產(chǎn)開三發(fā)商三進(jìn)入三，商三業(yè)地三產(chǎn)運(yùn)三營(yíng)商三招商三十分三困難三。三三四線三城市三商業(yè)三地產(chǎn)三亟需三升級(jí)三。一二線城市三四線城市開發(fā)主體大型地產(chǎn)開發(fā)商大中型地產(chǎn)開發(fā)商以及地方性的中小型開發(fā)商資金雄厚的其他投資者基金、民間資本等形態(tài)綜合體、購(gòu)物中心占主體商業(yè)街占主體outlets等其他形態(tài)迅速發(fā)展購(gòu)物街增長(zhǎng)迅速文化商業(yè)、藝術(shù)商業(yè)等出現(xiàn)商業(yè)綜合體和shoppingmall等開始出現(xiàn)產(chǎn)品國(guó)際品牌琳瑯滿目國(guó)際品牌種類稀少，一線品牌稀缺國(guó)內(nèi)一二線品牌充溢國(guó)內(nèi)品牌占主導(dǎo)地位許多城市以國(guó)內(nèi)中低檔產(chǎn)品居多價(jià)位高檔居多，中檔次之，低檔很少中低檔居多，高檔稀少三四三線城三市商三業(yè)地三產(chǎn)亟三需升三級(jí)PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/商業(yè)46市場(chǎng)三商業(yè)三消費(fèi)三容量小城市三能級(jí)三低，三商業(yè)三市場(chǎng)三容量三小，三消費(fèi)三者對(duì)三超前三開發(fā)三理念三與產(chǎn)三品設(shè)三計(jì)的三接受三度有三限，三未來三大量三的上三市量三，使三得三三四線三城市三商業(yè)三產(chǎn)品三同質(zhì)三化競(jìng)?cè)隣?zhēng)非三常激烈三；三四三線城三市商三業(yè)地三產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/商業(yè)存量三市場(chǎng)三居高三不下三，去三化周三期長(zhǎng)由于三住宅三的限三購(gòu)，三以及三國(guó)內(nèi)三金融三市場(chǎng)三長(zhǎng)期三缺乏三較好三的投三資產(chǎn)三品，三使得三大量三資金三流入三商業(yè)三地產(chǎn)三，特三別是三在價(jià)三格上三與一三二線三城市三相比三具有三較大三價(jià)格三洼地三的三三四線三城市三商業(yè)三，經(jīng)三過3、4年的三發(fā)展三，三三四線三城市三商業(yè)三供應(yīng)三嚴(yán)重三過量三，同三質(zhì)化三競(jìng)爭(zhēng)三激烈三，由三于受三限于三城市三發(fā)展三能級(jí)三，未三來將三處于三一個(gè)三長(zhǎng)期三存量三去化三的過三程；電子三商務(wù)三對(duì)實(shí)三體商三業(yè)的三影響互聯(lián)三網(wǎng)經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三使得三實(shí)體三商業(yè)三受到三了非三常大三的沖三擊，三而作三為本三身并三不具三備多三少商三業(yè)消三化能三力的三三四三線城三市影三響更大；當(dāng)?shù)厝湃L(fēng)險(xiǎn)在三三四線三城市三的城三市化三過程三中，三每屆三政府三的更三替對(duì)三房地三產(chǎn)政三策的三連續(xù)三性會(huì)三造成三一定三影響三，而三三四三線城三市在三自身三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三較弱三的情三況下三，房三地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)三、土三地財(cái)三政成三為區(qū)三域政三府最三理想三的選三擇，三而商三業(yè)開三發(fā)運(yùn)三營(yíng)是三一個(gè)三長(zhǎng)期三的過三程，三期間三政策三的不三穩(wěn)定三性將三為三三四線三城市三商業(yè)三發(fā)展三帶來三較大風(fēng)險(xiǎn)三。金融性產(chǎn)三品銷三售策三略擾三亂市三場(chǎng)為了三快速三回籠三資金三實(shí)現(xiàn)三快速三去化三，多三數(shù)三三四線三商業(yè)三開發(fā)三企業(yè)三在產(chǎn)三品銷三售過三程中三使用三包租三及售三后返三租的三手段三提升三市場(chǎng)三信心三和購(gòu)三買欲三望，三但由三于后三續(xù)市三場(chǎng)運(yùn)三營(yíng)的三可控三性較三差，三且三三四線三城市三大部三門商三業(yè)產(chǎn)三品價(jià)三值被三高估三，購(gòu)三買客三戶市三場(chǎng)潛三在風(fēng)三險(xiǎn)較三大；47現(xiàn)狀:由于07年后大三政策三環(huán)境三對(duì)住三宅調(diào)三控，三促使三大量三資金三導(dǎo)入三價(jià)格三洼地三較為三明顯三的三三四線三城市三商業(yè)三市場(chǎng)三，但三由于三本身三三四三線城三市為三人流三輸出三型城三市，三自身三商業(yè)三消費(fèi)三能級(jí)三及商三業(yè)消三費(fèi)力三非常三有限三，市三場(chǎng)商三業(yè)產(chǎn)三品更三多的三以為三金融三投資三產(chǎn)品三的形三式出三現(xiàn)，三為后三續(xù)市三場(chǎng)運(yùn)三營(yíng)管三理埋三下隱三患，三在一三輪大三開發(fā)三后，三三四三線城三市商三業(yè)供三應(yīng)量三大，三未來三將遇三到銷三售和三運(yùn)營(yíng)三雙難三的局三面。機(jī)會(huì)三點(diǎn)：市場(chǎng)三整體三下行，土三地價(jià)三格將三下降三，在三開發(fā)三成本三大幅三下降三的同三時(shí)，三選擇三三四三線城三市核三心位三置進(jìn)三行商三業(yè)開三發(fā)，三并在三產(chǎn)品三上迎三合實(shí)三際市三場(chǎng)需三求進(jìn)三行適三度超三前。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/住宅/總結(jié)總結(jié)48細(xì)分三：辦三公及三類住三宅市三場(chǎng)分三析49由于三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三單一三，多三數(shù)三三四線三城市三以一三、二三產(chǎn)業(yè)三為主三導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)，三第三三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三較為三不平三衡，三市場(chǎng)三辦公三需求三較小三；城市三辦公三現(xiàn)狀三主要三為大三型金三融機(jī)三構(gòu)、三政府三企事三業(yè)單三位，三該類三辦公三多以三自建三辦公三樓為三主；工業(yè)三廠房三辦公三，城三市有三一定三的二三產(chǎn)基三礎(chǔ)，三但該三類企三業(yè)主三要以三加工三制造三為主三處于三產(chǎn)業(yè)三鏈上三游，三多為三廠辦三一體三，對(duì)三于辦三公要三求降三低；商住三公寓三，針三對(duì)區(qū)三域小三型成三長(zhǎng)性三企業(yè)三，產(chǎn)三品較三為靈三活，三可住三可辦三公，三作為三城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)產(chǎn)三品的三補(bǔ)充三，其三三四三線城三市標(biāo)三準(zhǔn)化三辦公三需求三不旺三盛，三辦公三與住三宅價(jià)三格產(chǎn)三生倒三掛的三情況三下，三發(fā)展三商辦三兩用三型產(chǎn)三品是三較為三不錯(cuò)三的選三擇。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/辦公三及類三住宅商務(wù)三辦公三需求三市場(chǎng)三較小三，潛三在需三求與三城市三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三掛鉤So三ho辦公50金融三性產(chǎn)三品居三多，三小戶三型低三總價(jià)三，外三加一三定的三包租三回購(gòu)三等方三式，三能達(dá)三到開三發(fā)商三快速三回籠三資金三的目三的大三體量三高容三積率三項(xiàng)目三為沖三擊容三積率三進(jìn)行三產(chǎn)品三補(bǔ)充三進(jìn)一三步拉三長(zhǎng)產(chǎn)三品線三，降三低市三場(chǎng)開三發(fā)風(fēng)三險(xiǎn)PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/辦公三及類三住宅萬達(dá)三產(chǎn)品三開發(fā)三策略三參考周浦三萬達(dá)三廣場(chǎng)三：該三項(xiàng)目三所處三區(qū)位三遠(yuǎn)離三城市三中心三，其三辦公三產(chǎn)品三開發(fā)三為精三裝酒三店式三公寓三和可三商可三住的三公寓三式辦三公兩三種類三型，三未出三現(xiàn)標(biāo)三準(zhǔn)辦三公產(chǎn)品.江橋三萬達(dá)三廣場(chǎng)三：項(xiàng)三目位三于嘉三定外三圍區(qū)三，遠(yuǎn)三離區(qū)三域商三業(yè)中三心，三辦公三物業(yè)三涵蓋三了大三規(guī)模三的公三寓式三辦公三（9棟三）和標(biāo)三準(zhǔn)辦三公（2棟三），均三是以三小戶三型為主分析三：從三萬達(dá)三廣場(chǎng)三商業(yè)三開發(fā)三角度三來看三，對(duì)三于城三市能三級(jí)較三低及三主流三城市三遠(yuǎn)郊三地區(qū)三，標(biāo)三準(zhǔn)化三辦公三開發(fā)三量非三常少三，均三已商三住靈三活的三多功三能辦三公滿三足市三場(chǎng)來三抵御三市場(chǎng)三去化三風(fēng)險(xiǎn)分析三：由于三區(qū)域三市場(chǎng)三辦公三需求三有限三，產(chǎn)三品在三規(guī)劃三之初三均規(guī)三劃成三為小三戶型三、低三總價(jià)三的投三資性三產(chǎn)品三，并三通過三售后三返租三甚至三回購(gòu)三的手三段來三增加三市場(chǎng)三銷售三信心三，以三達(dá)到三快速三去化三的目三的51現(xiàn)狀:內(nèi)生三型城三市結(jié)三構(gòu)注三定了三三四線三城市三在自三身產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展到三一定三高度三時(shí)，三市場(chǎng)三不會(huì)三催生三大量三的商三務(wù)辦三公需三求，三城市三商務(wù)三辦公三只能三作為三城市三功能三的一三種補(bǔ)三充，三大面三積開三發(fā)市三場(chǎng)風(fēng)三險(xiǎn)非三常大三。機(jī)會(huì)三點(diǎn)：對(duì)城三市產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展可三塑性三較強(qiáng)三的三三四線三城市三進(jìn)行三產(chǎn)業(yè)三能級(jí)三提升三，以三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三帶動(dòng)三城市辦公三需求三，以三產(chǎn)業(yè)三植入三的方三式進(jìn)三行辦三公市三場(chǎng)開三發(fā)，三金融三性辦三公產(chǎn)三品可三根據(jù)三城市三實(shí)際三發(fā)展三階段三進(jìn)行三城市三辦公三產(chǎn)品三功能三結(jié)構(gòu)三性補(bǔ)三充。PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/細(xì)分三市場(chǎng)/辦公三及類三住宅/總結(jié)總結(jié)52房地三產(chǎn)市三場(chǎng)評(píng)估53城市能級(jí)代表城市GDP增長(zhǎng)率GDP人均GDP固定投資額房地產(chǎn)投資額三線蘭州13.50%1776.8349135.281623.71286.81西寧14.10%978.5343346925.44195.29拉薩20.00%31237615.23北海13.30%734.6645479725.36176.17珠海10.50%1662.38105041.07787.62242.08盤錦10.00%1400100574.71982.2178.8鞍山16.00%263872353.261700.2384.8營(yíng)口9.54%1513.166886.331085.1307蕪湖12.00%4672.9487421700.79366.67大慶11.00%4332.7149171.973.5線馬鞍山11.00%12931431.6255.75防城港11.75%525.15199467.03475.45100.12寧德12.60%1238.7239142.11635.1393.31濱州9.80%2155.73567701517.18127.09遼陽(yáng)10.30%1010.359709.52610.5121.7池州10.20%462.234426374.7201.3牡丹江11.29%1216.143452.32782.697.3茂名13.20%2160.236198.3660.53蚌埠11.10%1007.931855.251060.9325.3四線嘉峪關(guān)32.50%333.75142445.5865.2412.28黑河11.00%390.823346.68213.919.7克拉瑪依6.00%81034074.04301.528.2大同8.30%967.527813831.79170.61延安10.50%1271.0257823.571032.06石嘴山15.00%41060679.6380.9948.49汕尾12.20%671.7520608462.0916.07巴中13.90%390.41182348149.3通過三主要三城市三經(jīng)濟(jì)三數(shù)據(jù)三指標(biāo)三衡量三城市三房地三產(chǎn)發(fā)三展健三康指三標(biāo)20三12三/2三01三3年三三四線三城市三專項(xiàng)三經(jīng)濟(jì)三數(shù)據(jù)三統(tǒng)計(jì)注：三以上三數(shù)據(jù)三來源三于各三城市三官方三統(tǒng)計(jì)三局網(wǎng)三站PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/房地三產(chǎn)市三場(chǎng)評(píng)三估54城市能級(jí)代表城市2012/2013年GDP增長(zhǎng)率萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展<4%4-5%5-8%>8%三線蘭州13.50%√西寧14.10%√拉薩20.00%√北海13.30%√珠海10.50%√盤錦10.00%√鞍山16.00%√營(yíng)口9.54%√蕪湖12.00%√大慶11.00%√3.5線馬鞍山11.00%√防城港11.75%√寧德12.60%√濱州9.80%√遼陽(yáng)10.30%√池州10.20%√牡丹江11.29%√茂名13.20%√蚌埠11.10%√四線嘉峪關(guān)32.50%√黑河11.00%√克拉瑪依6.00%√大同8.30%√延安10.50%√石嘴山15.00%√汕尾12.20%√巴中13.90%√三、三四線三主要三城市GD三P遠(yuǎn)超三過國(guó)三家平三均增三長(zhǎng)率三，主三要依三賴于三房地三產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)的三高速三發(fā)展三，城三市產(chǎn)三業(yè)經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展結(jié)三構(gòu)以三房地三產(chǎn)為三導(dǎo)向注：三以上三數(shù)據(jù)三來源三于各三城市三官方三統(tǒng)計(jì)三局網(wǎng)三站20三12三/2三01三3年三三四線三城市GD增長(zhǎng)三率統(tǒng)三計(jì)PA三RT3房地三產(chǎn)市三場(chǎng)研三究/房地三產(chǎn)市三場(chǎng)評(píng)三估55城市能級(jí)代表城市2012/2013年人均GDP（$)啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期0-800$800-4000$4000-8000$8000-20000$三線蘭州8002.49√西寧7059.61√拉薩/北海7407.00√珠海17107.67√盤錦16380.25√鞍山11783.92√營(yíng)口10893.54√蕪湖7938.44√大慶24295.11√3.5線馬鞍山/防城港32486.49√寧德6374.94√濱州9245.93√遼陽(yáng)9724.68√池州5606.84√牡丹江7076.93√茂名5895.49√蚌埠5188.15√四線嘉峪關(guān)23199.61√黑河3802.39√克拉瑪依5549.52√大同4529.80√延安9417.52√石嘴山9882.67√汕尾3356.35√巴中1925.57√注：三以上三數(shù)據(jù)三來源三于各三城市三官方三統(tǒng)計(jì)三局網(wǎng)三站三、三四線三城市三人均GD三P數(shù)據(jù)三表明三多數(shù)三城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)三展過三快已三經(jīng)進(jìn)