購物中心的選址要素

購物中心的選址要素“第一是選址第二是選址第三還是選址”，這是商界耳熟能詳?shù)囊痪涿?，購物中心的成功同樣離不開這一前提。根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗(yàn)購物中心選址主要考慮以下四個(gè)因素：1.第一要素：充足的消費(fèi)人群和客流量。商業(yè)活動(dòng)的基本前提是商業(yè)與購物者面對面進(jìn)行交易，無論是開發(fā)住宅產(chǎn)品還是商業(yè)產(chǎn)品必須要有足夠的消費(fèi)人群，并對該人群的收入、購買力和消費(fèi)習(xí)慣等特性詳細(xì)分析，值得一提的是低收入人群不一定等于低消費(fèi)群體。此外開發(fā)者需關(guān)注人口增長變化量，包括人口自然增長和外來人口遷移，一般來講購物中心是以50萬人口為一個(gè)基準(zhǔn)每50萬人口可以配套一個(gè)6萬~8萬m2的購物中心。例如佛山三水區(qū)的三水廣場，三水區(qū)原來只是縣城常住人口僅30萬但是由于緊鄰南海區(qū)，戶籍人口加暫住人口目前大概約為48萬，該項(xiàng)目規(guī)劃約為8萬m2我們分兩期建設(shè)，首期四萬m2，目前經(jīng)營狀況良好。2.第二要素:公共交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)業(yè)界有段時(shí)間很熱衷發(fā)展郊區(qū)MALL，但我認(rèn)為在中國目前是不現(xiàn)實(shí)的，至少未來十年內(nèi)無法風(fēng)靡，溯本追源，一者是中國人喜歡聚居，二者是中國私家車的普及尚需時(shí)日。所以開發(fā)商業(yè)用地一般首選交通便捷。公共交通網(wǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)。（1）交通便捷廣州天河城的前期調(diào)研顯示項(xiàng)目用地周邊約有40多條公共路線，而且在規(guī)劃中還有地鐵1號線和3號線，符合交通便捷的要求。（2）道路通暢購物中心適宜選在道路通暢的位置，最好四面環(huán)路。四通八達(dá)。廣州天河城擁有四個(gè)出入口。且周邊環(huán)路寬闊。而反觀中華廣場僅兩面臨路。直接影響了客流量。（3）居民密集近幾年。私人汽車擁有量已大幅提升但仍未達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平。交通的限制直接制約了消費(fèi)者出行的范圍也影響到購物中心的輻射范圍。消費(fèi)者往往會(huì)將社區(qū)附近步行可達(dá)的購物場所作為第一選擇，如果開發(fā)用地周圍有充足的居民區(qū)域。將大幅提升成功的機(jī)率。其次對于消費(fèi)人群要做動(dòng)態(tài)評估。不僅要考慮現(xiàn)有人口數(shù)，更要合理預(yù)估增加人口量。以廣州天河城為例，1993年。天河城曾與香港永安百貨公司進(jìn)行商務(wù)洽談，但由于該區(qū)域當(dāng)時(shí)人口不足50萬。被評估為不適宜發(fā)展地區(qū)最終未能達(dá)成合作。目前廣州已屬發(fā)達(dá)城市。人口增長迅猛?，F(xiàn)在該區(qū)域常住人口是60萬。外來人口是59萬?？?cè)丝谕ń?20萬。已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)日的預(yù)期。3.第三要素:商業(yè)環(huán)境四不宜（1）競爭過于白熱化的地區(qū)不宜在商業(yè)密集的繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)過多輪淘汰。業(yè)已形成一定的商務(wù)格局和組合模式，如果進(jìn)駐此類地區(qū)，開發(fā)企業(yè)要格外謹(jǐn)慎。商圈旺不代表所有的商業(yè)物業(yè)會(huì)同樣旺，需審時(shí)度勢否則將付會(huì)出慘重代價(jià)。以廣州天河路商圈為例匯聚了維多利廣場、天河娛樂廣場、摩登百貨廣場、好又多購物廣場。競爭激烈的程度也同樣難以估計(jì)。曾有業(yè)內(nèi)人評價(jià)該商圈過于白熱化很可能會(huì)面臨重新洗牌和重新定位。（2）批發(fā)業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)處不宜么批發(fā)業(yè)態(tài)君發(fā)達(dá)地區(qū)何往往也是漁購物中心登的禁區(qū)。徐此類地區(qū)止人群層次遣復(fù)雜。商駁業(yè)需求多慮樣，消費(fèi)宅水平略書低測:寸其次中國兼的批發(fā)市曲場通常采閥用桂“負(fù)批零結(jié)勒合孤”御的銷售形柳式。消費(fèi)卸者既可大寇量批發(fā)也街可低價(jià)位夠零購，這示一點(diǎn)。是腿購物中心壞無法做到詳?shù)闹?。杏流（廣3惕）老城區(qū)鞏要道慎擁傳統(tǒng)的老蓮城區(qū)往往突沿用沿街綢小商鋪的冷經(jīng)營模式咸業(yè)態(tài)分散久難以形成壓批汽f終的消費(fèi)雅人群。缺銜乏新型商獅業(yè)元素。野通常還具鹽有交通欠猾發(fā)達(dá)、街嗓道狹窄人榮口老齡化秩、消費(fèi)水晴平低等不僚利因素。傷如果開發(fā)滴用地位于張這類地塊鋒也需謹(jǐn)慎延對待。以勞廣州的新口中國大廈燕的友誼商漢店為例，車項(xiàng)目位于之人民路周溜邊大量的臘老舊居民勒區(qū)。而且創(chuàng)老年人居獲多開業(yè)不員到半年，飛就被迫將景營業(yè)時(shí)間庸改在中第午槍1晃點(diǎn)到晚嘆上索8嘆點(diǎn)又苦撐咳了不到半怎年。無奈躍之下已改掃成批發(fā)市尋場濁。夠哪4商.馬第四要伙素跡:就地形六不焰宜賓（棍1蔥）快速路籮旁沒緩沖針區(qū)不宜印惰固周邊道路嬸是購物中介心罪“堤大動(dòng)耀脈愉”焦，確保人慮流、車流志進(jìn)出。如齊果緊鄰快驢速路，周繳邊車輛流眠動(dòng)性高，逮駐留時(shí)間和短，空間艷距離移動(dòng)關(guān)大。但無賽法吸引人殖流進(jìn)入購沖物中心。生（幕2快）高架路印、立交橋顏下不宜灑貿(mào)誰高架路、獅立交橋令島車速提升禾，車流量嘴加大驅(qū)散營人氣。如述果恰忌逢藝“廊腸梗分堵炭”鋼路段矛盾煌會(huì)更加突戲出。以廣素州新中國評大廈為例煩，項(xiàng)目位瘡于仁濟(jì)路枕。緊鄰人辯民路高架逼橋，幾經(jīng)飽改造。業(yè)籠績一直平凍平曾有專古家質(zhì)疑。雨高架橋緩司解了中心搜城市的交口通的壓力熊是否值得株以毀掉一荒個(gè)商業(yè)區(qū)四為代價(jià)。然（攻3束）斜坡頂象不宜宅涌斜攀爬斜坡蜓或下坡也拔是購物中挽心選址的促禁忌一般往顧客會(huì)刻顛意避免這酒樣的入口自，這里主適要考慮的籮是顧客的便消費(fèi)心理距。戒（濃4糊）臺階太曬高不宜暢更廳民間有句軍吉祥耕話摘“蟻步步高填升晝”泛但是在商浪業(yè)物業(yè)中糾卻是一大割禁忌，人蜘的惰性決勾定了消費(fèi)田習(xí)慣，臺鍵階過高，蹦會(huì)產(chǎn)生阻繪擋人流的券效果。以秋廣州中華粘廣場為例歸其正門與怖地面平行雅人流，極銹大；而側(cè)皆門方向約絲有錦1撓0興級臺階。甩雖然商鋪煩均臨街，搜但人流量點(diǎn)卻始終不燃旺。盤（阿5曾）火車站絮汽車站旁歉不宜膜耳浮火車站和器汽車站是手大規(guī)模人廈流集散點(diǎn)偽具有兩大繳優(yōu)勢，其得一是交通福優(yōu)勢。有棕利于貨物蘿的運(yùn)輸；嘉其二是人塌氣旺客源博豐富。么陰奉但弊端也伐同樣是顯職而易見的豬，其一缺姥少固定消怠費(fèi)群。車受站周邊都裙是帶著大肢量行李的眠匆匆過客縣，很少集姨中購物；效其二消費(fèi)友群體的消腥費(fèi)能力處滔于低端。項(xiàng)一般餐飲灑業(yè)較適合裹這類地區(qū)扁。洲（逗6暗）蘿“基非人流必蠶經(jīng)的地下珠商驚業(yè)苗”嗎不宜哲失化地下商業(yè)張?jiān)谙愀?、蠶日本等地查非常發(fā)達(dá)田這主要借熟助于當(dāng)?shù)亟影l(fā)達(dá)的地材鐵網(wǎng)絡(luò)。蟲從輛一定程度浪上講，地戴鐵是購物捐中心的輸坡血管，而弟購物中心槍又是地鐵勵(lì)人流的聚險(xiǎn)散中心，捎廣州津的賤“幻流行前浮線球”增是一個(gè)比畫較成功的勢地下商業(yè)杯項(xiàng)目，項(xiàng)掘目地處廣如州市中心森中山三路濁與較場西猛路交匯處筐，與地鐵復(fù)直接相通汽，是地鐵純到廣州第極二大購物賊中心中華鴨