商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)陷阱分析與防范

------------------------------------------------------------------------商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)陷阱分析與防范商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)陷阱分析與防范一、別被《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》套牢無(wú)論房子是大是小、地理位置如何、價(jià)位如何，您在購(gòu)房過(guò)程中，都必然會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)您根據(jù)樓盤宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對(duì)樓盤美好的未來(lái)進(jìn)行描述。在這種“描述”之下，您可能會(huì)對(duì)房子產(chǎn)生無(wú)窮的“好感”，就當(dāng)您“依依不舍”的時(shí)候，銷售人員會(huì)告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個(gè)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，交點(diǎn)定金，把房子給定下來(lái)，要不然明天這房子可能就沒(méi)有了?！庇谑牵谡胶炗喩唐贩抠I賣合同之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)輕而易舉地把您的錢套在囊中，當(dāng)然，為了“安慰”您一下，他們會(huì)向您承諾：這套房子，我們會(huì)為您保留一段時(shí)間。直到您發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤實(shí)在不適合您、這個(gè)樓盤的價(jià)格超過(guò)了您的承受能力、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題或無(wú)法申請(qǐng)貸款等情況的時(shí)候，銷售人員會(huì)再次十分清晰地告訴您：由于您沒(méi)有簽訂商品房買賣合同，根據(jù)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)初您交的“定金”不予返還?！岸ń稹钡臄?shù)額與房款相比，也許不算多，但幾萬(wàn)元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會(huì)簽合同，湊合著買了這套房。到了這個(gè)時(shí)候，您就已經(jīng)被《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》給“套牢”了。

二、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》下套利器之一：定金這是您被《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無(wú)法退還會(huì)造成您的損失，才導(dǎo)致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。導(dǎo)致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)告訴您“這筆錢不能還給您”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。有一點(diǎn)需要明確的是，只要《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無(wú)須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”之類的內(nèi)容。因此，一旦您看到“定金”兩個(gè)字，請(qǐng)一定同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。

三、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》下套利器之二：“沒(méi)收”條款如果不約定“定金”，而是約定“預(yù)付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢？并不是這樣的，盡管《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但是這條規(guī)定沒(méi)有限制當(dāng)事人之間的另外約定。因此，盡管在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠(chéng)意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒(méi)有約定“定金”，一旦開(kāi)發(fā)商加人了“如果購(gòu)房人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠(chéng)意金（或者是其他的各種金）不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。該類條款，可以稱之為“沒(méi)收條款”，已經(jīng)成為《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》套牢購(gòu)房者的第二大利器。

四、防止被《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》套牢的9條軍規(guī)1.謹(jǐn)慎對(duì)待銷售人員的宣傳為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請(qǐng)您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無(wú)論是“最后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60％綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。2.交錢之前請(qǐng)三思為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或起訴您支付錢款。3.簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買賣合同》。4．把“誘餌”寫(xiě)進(jìn)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》銷售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”等誘餌引誘購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但有時(shí)最終難以兌現(xiàn)。購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說(shuō)無(wú)憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫(xiě)入《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。5.約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的巧日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。6.盡量不交“定金”尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請(qǐng)盡量不要交“定金”。7．避免“沒(méi)收”條款盡管沒(méi)有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢款。8.抓住對(duì)方違約一旦開(kāi)發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。9.盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無(wú)正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

五、直接轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。但是在特別情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規(guī)定，轉(zhuǎn)化需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：1.具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；2.出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把“雙刃劍”，如果您已經(jīng)“堅(jiān)決”地決定要買這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”。但是如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在《預(yù)訂書(shū)》或是《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定得過(guò)于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。

六、“小定”與“大定”部分樓盤開(kāi)盤時(shí)會(huì)出現(xiàn)“熱火朝天”的場(chǎng)面，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求購(gòu)房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開(kāi)發(fā)商保證為購(gòu)房者保留房屋，保證購(gòu)房者滿意的房屋在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被賣出去。購(gòu)房者需要在約定的時(shí)間內(nèi)向開(kāi)發(fā)商交納“大定”，并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》?！靶《ā钡臄?shù)額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡(jiǎn)單很多。但是無(wú)論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒(méi)收”條款。

七、VIP卡與“認(rèn)籌，，有些樓盤會(huì)在開(kāi)盤之前發(fā)售VIP卡，并約定VIP卡的持有人可以按照卡號(hào)順序優(yōu)先選定房號(hào)戶型，樓盤銷售結(jié)束，選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款將抵作房款；沒(méi)有選定房號(hào)的持卡人卡內(nèi)的錢款全額退還，但不計(jì)利息，如果持卡人愿意，VIP卡可以保留至二期或是三期，屆時(shí)可以獲得優(yōu)先選號(hào)的權(quán)利。此外，作為特惠活動(dòng)，開(kāi)盤的時(shí)候舉行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，被抽到的持卡人可以獲得各種優(yōu)惠或獎(jiǎng)品。VIP卡的價(jià)格多則幾萬(wàn)元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權(quán)利也各不相同。這種發(fā)售VIP卡的方式，在銷售上又稱為“認(rèn)籌”，已經(jīng)成為現(xiàn)在商品房市場(chǎng)上最為流行的營(yíng)銷手法之一，用業(yè)界的行話來(lái)說(shuō)，這個(gè)叫做“蓄客”，就是在開(kāi)盤之前聚斂人氣，制造購(gòu)房的緊張氣氛，讓購(gòu)房者看起來(lái)覺(jué)得房屋非常走俏。利用小小的VIP卡，開(kāi)發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶，進(jìn)行樓盤需求和價(jià)格調(diào)查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。

八、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。關(guān)于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書(shū)將在下一個(gè)問(wèn)題中加以介紹。但是，還是有一些開(kāi)發(fā)商在尚未滿足商品房銷售條件時(shí)，進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”，很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的變種。如果房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購(gòu)房人通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有時(shí)確實(shí)能省些錢，但一旦房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購(gòu)房人交付的定金有可能會(huì)有去無(wú)回?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第52條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購(gòu)房者，筆者注）知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人（指開(kāi)發(fā)商，筆者注）沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?！彪m然最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！钡侨绻l(fā)生此類情況，往往需要通過(guò)訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款，因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計(jì)算的。一旦遇到開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還或被宣告破產(chǎn)，還將面臨無(wú)法取回的后果。在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的情況下，購(gòu)房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分巨大的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和交易雙方的不公平地位令購(gòu)房者不得不接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關(guān)知識(shí)，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

九、簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前應(yīng)該審查的文件：《土地使用權(quán)證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

《房屋所有權(quán)證》

《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》

《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》

一定要審查原件審查上述文件時(shí)一定要要求開(kāi)發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些證件大多包含附頁(yè)和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復(fù)印第1-2頁(yè)，則無(wú)法獲得完整的信息，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。

（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》文件意義：

《國(guó)有土地使用權(quán)證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。頒發(fā)部門：

1.人民政府（省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí)）

2.國(guó)土資源局或國(guó)土資源和房屋管理部門（省級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí)）

部分地區(qū)，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國(guó)土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國(guó)土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責(zé)劃入國(guó)土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責(zé)劃入北京市建設(shè)委員會(huì)。注意事項(xiàng)：

1.正式的《國(guó)有土地使用證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。

2.視不同情況，《國(guó)有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《臨時(shí)土地使用證專用章》。對(duì)于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”。

3．如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來(lái)隱患。

4．土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應(yīng)警惕。

5.土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱相一致。

6.注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄。土地使用證上有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行以土地作為抵押進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁(yè)上會(huì)有注明。

7.要求查看開(kāi)發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。

8.一定要求看原件。

（二）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》文件意義：

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是標(biāo)志有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。主管部門：

1．直轄市、市（轄區(qū)）的規(guī)劃委員會(huì)

2．區(qū)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)

（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》文件意義：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。主管部門：

1．直轄市、市（轄區(qū)）的規(guī)劃委員會(huì)

2.區(qū)、縣級(jí)規(guī)劃委員會(huì)注意事項(xiàng)：

1．如果賣房人沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則說(shuō)明其開(kāi)發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；

2．注意查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。

3．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購(gòu)房者可以通過(guò)該圖判斷開(kāi)發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個(gè)小區(qū)平面圖比較復(fù)雜，很細(xì)致，包含很多細(xì)小的圖標(biāo)，建議購(gòu)房者能夠請(qǐng)一位懂行的人士幫忙。提示：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》不能保證規(guī)劃不變更

開(kāi)發(fā)商可以申請(qǐng)變更規(guī)劃，申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商就能夠獲得新的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，原來(lái)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》就失效了。

應(yīng)對(duì)規(guī)劃變更最好的辦法是明確約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更規(guī)劃申請(qǐng)獲批后10日內(nèi)書(shū)面通知買受人，并約定不通知時(shí)購(gòu)房者有權(quán)退房和索賠，給自己保留退出的機(jī)會(huì)。

（四）《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》文件意義：

《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是標(biāo)志建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府的建設(shè)行政主管部門辦理施工許可手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。如北京市建委于19％年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。主管部門：

1．建設(shè)部

2．建委（北京市、重慶市）

3．建設(shè)廳（省級(jí)）

4．建設(shè)局（市級(jí)）注意事項(xiàng)：

1．注意期房工程開(kāi)工手續(xù)是否齊全；

2．如果開(kāi)發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應(yīng)查看建委的《建設(shè)工程竣工備案表》，詳見(jiàn)本書(shū)第三篇。

（五）《商品房預(yù)售許可證》文件意義：

《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。在北京市，其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。如果購(gòu)買了不在《商品房預(yù)售許可證》允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權(quán)將得不到保障。主管部門：

1．建設(shè)部

2．建委（北京市、重慶市）

3.建設(shè)廳（省級(jí)）

4．建設(shè)局（市級(jí)）

5.房屋土地資源管理局（上海）

6．土地資源與房屋管理局（深圳）提示各地主管部門不盡相同，可以通過(guò)本地房產(chǎn)證上所蓋印章來(lái)判斷。注意事項(xiàng)：

1．注意查看該證是否在有效期內(nèi)。

2．注意查看自己所要購(gòu)買的房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)。

3，銷售許可的證件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛。

4.如果是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理《房屋所有權(quán)證》（詳見(jiàn)本書(shū)第四篇中關(guān)于“大產(chǎn)權(quán)證”的介紹），一定要看清楚開(kāi)發(fā)商的《房屋所有權(quán)證》是否包括想買的房子。購(gòu)房者還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》（詳見(jiàn)本書(shū)第三篇）。

（六）《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》文件意義：

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)具備企業(yè)法人資格，還必須取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。如果開(kāi)發(fā)商不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，可能導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

如果該項(xiàng)目為委托銷售的情形，即開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行售房，則不但應(yīng)審查開(kāi)發(fā)商的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，還應(yīng)審查房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否為合法主體，即房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》。

同時(shí)還應(yīng)審查房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代售行為是否合法，即審查該機(jī)構(gòu)的代售行為是否能夠出具開(kāi)發(fā)商作出的《授權(quán)委托書(shū)》以及打算購(gòu)買的房屋是否在委托銷售范圍之內(nèi)。主管部門：

1．《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》：工商行政管理局。

2.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》：建設(shè)部、建委（北京市、重慶市）、建設(shè)廳（省級(jí)）、建設(shè)局（市級(jí)）、房屋土地資源管理局（上海）、土地資源與房屋管理局（深圳）。

3．《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》：建設(shè)部、各地房地產(chǎn)行政管理部門（建設(shè)局、房產(chǎn)管理局、房產(chǎn)局等，各地情況不一）。注意事項(xiàng)：

1．注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門“年檢通過(guò)”的印章。我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)每年年檢一次，否則無(wú)效。

2．注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照是臨時(shí)的，還是正式的。如果是臨時(shí)執(zhí)照，則說(shuō)明該單位還未正式成立。

3．注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的營(yíng)業(yè)范圍，如果賣房人的營(yíng)業(yè)范圍中沒(méi)有商品房的開(kāi)發(fā)或銷售，則其從事商品房開(kāi)發(fā)或銷售的行為就是違法的。

4．注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》是否經(jīng)過(guò)年檢。

5.主管部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分了級(jí)別，并標(biāo)注在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》上。通常一級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本比較雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，工程質(zhì)量合格率較高，技術(shù)人員要求較高。對(duì)二、三、四級(jí)企業(yè)的審查條件則逐漸降低。因此通過(guò)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別的記載，可以初步判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。

6.如果為《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)》，則應(yīng)注意考察證書(shū)的有效期，按照規(guī)定，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期為1年，到期之后可以延長(zhǎng)有效期，延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有效期不得延長(zhǎng)。因此如為《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)》，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎考慮再作決定。

7．注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》是否經(jīng)過(guò)年檢。

8．部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)劃分級(jí)別，并在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》上標(biāo)明。通常一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本比較雄厚，對(duì)從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過(guò)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》上記載的級(jí)別可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。查詢

十、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的主要條款《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是當(dāng)事人對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，因此其內(nèi)