南通房地產(chǎn)投資可行性報告

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理南通市場投資可行性分析報告

一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四.R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置

南通地處沿海經(jīng)濟帶與長江經(jīng)濟帶T型結(jié)構(gòu)交匯點,位于長江北岸,是長江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽為“北上海”.素有“江海明珠”、“揚子第一窗口”之美譽.

分析:南通在快速融入長三角經(jīng)濟圈的同時坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟腹地.

南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡.204、328國道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太三座長江汽渡,貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實現(xiàn)營運.南通興東機場、如皋機場和啟東直升飛機場,構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的199個港口通航,并開通3條國際集裝箱航線.

正在建設的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對南通的經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響.交通情況人口與環(huán)境

據(jù)公安部門統(tǒng)計,2006年末全市戶籍人口769.79萬人,其中市區(qū)人口86.64萬人.2006年,南通市建成“國家環(huán)境保護模范城市”,并被授予“保護臭氧層示范市”稱號.城市發(fā)展規(guī)劃

為了使南通經(jīng)濟更加穩(wěn)定健康和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為政府重點打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認可度因為政府的政策導向而逐步提高.GDP縱向比較

從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭,平均保持在20%左右,高于長三角經(jīng)濟發(fā)展平均水平.

2007年南通GDP首季增長16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預計全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過2000億.GDP橫向比較

右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟強市常州,并且不斷與其他經(jīng)濟強市接近上海10138蘇州4820無錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺州1429上海7450蘇州3450杭州2515無錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入情況

表中數(shù)據(jù)顯示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于長三角平均增長水平.居民消費能力不斷提高.城鎮(zhèn)居民收入增長情況

從右圖可以看出,南通的城鎮(zhèn)居民收入在長三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,這是因為南通的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化,生產(chǎn)力水平有待需進一步提升.但是居民收入的增長速度排名第3,發(fā)展較快.與其他發(fā)達城市差距在縮小.城市化水平

南通的城市化進程在加速推進,城市化率不斷提高.可見,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,南通人民的收入水平不斷提高,城市化率隨之穩(wěn)步提升.2007年1-7月份南通市

區(qū)投資平穩(wěn)快速遞增2007年1-7月份南通市區(qū)投資總額為154.29億元,同比增長18.97%.其中以崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)投資所占比重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投資總額的41.9%和26.8%.說明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)為政府重點投資區(qū)域.上半年南通市第三產(chǎn)業(yè)增速位居全省第二

今年上半年,南通市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值356.88億元,按可比價格計算,同比增長16.0%,比2006年提高0.3個百分點,增幅高于全省平均水平0.7個百分點,在全省13個省轄市中總量居第四位.

第三產(chǎn)業(yè)水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志.加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三大產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系、優(yōu)化國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟生活中深層次矛盾和促進經(jīng)濟更快發(fā)展的一個有效途徑.可見南通的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達,跟外界經(jīng)濟聯(lián)系日益密切,蘇通大橋的開通將會開創(chuàng)南通經(jīng)濟發(fā)展新的一頁.城市規(guī)劃重點為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明顯.經(jīng)濟發(fā)展迅速,人均可支配收入穩(wěn)定快速增長.城市化水平不斷提升,居民消費能力不斷增強.經(jīng)濟總量較高,但是人口眾多,所以城鎮(zhèn)居民收入相對其他發(fā)達城市來說稍低,但增長迅速,與發(fā)達區(qū)域差距在逐漸縮小.二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大

今年1-7月份,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71.24億元,同比增長36.02%,增速比去年同期上升10.1個百分點,比1-6月份上升0.7個百分點,從走勢來看,除1－2月份增長較快外,基本呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢.上半年商品房建設與銷售概況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬㎡)84.4176.3621.0313.89銷售額(萬元)387603--------各自同比增長率(%)16.515.443.295.83245.93

從表中的數(shù)據(jù)可以看出,南通房地產(chǎn)建設面積的增長較快，施工面積為1152.15萬㎡,可以預見在未來1-2年內(nèi),南通市區(qū)有較足的商品房供應量.

其中,住宅開發(fā)面積為935.25萬㎡,占總開發(fā)面積的81.2%,可以看出南通房產(chǎn)開發(fā)仍以住宅類為主,但商用房、辦公樓等商務房建設也有相應的增長,與城市發(fā)展、市場需求相適應.分析(一):從銷餡售情郊況來喊看,住宅暗類銷跡售情用況良塑好,住宅類狀商品房炕占總銷慎售面積槍的89貍.3科%,空置灑的商粥品房但面積響為36.竹34萬㎡,商辦侄類商看品房醒占空癥置面蠻積的1/3緣瑞,綜合上顏述開工扶面積和?？⒐っ嫘薹e來看,住宅況商品票房的誰銷售掘情況堆要明備顯優(yōu)膀于商托辦商輸品房.分析(二):從圖表摘中我們老可以看刑出:商品房晚的銷售障金額的錢漲幅明寇顯快于炕銷售面夏積的漲妹幅,可見捎今年1-7月份,南通的打商品房基銷售價脊格漲幅錦較大.分析(三):南通市透區(qū)歷年差來地塊閱成交數(shù)即分析(不完辭全統(tǒng)暑計)南通土消地市場煌的供應濁在逐年無增大,呈逐漸遲放量態(tài)修勢.01浙-0獲7年土貌地成柜交總嘴面積臥呈上麻升趨匆勢,0與2-權(quán)03年成攤交面顧積快錄速上翻升,0再3-罩07年都朝保持形在170公頃跌以上.南通市秀區(qū)歷年句來土地王成交總懶面積分飛析(不完泡全統(tǒng)接計)圖表顯佩示的為01年-0億7年南旨通市泰區(qū)土篩地的年成交細均價,整體來道看,土地型價格拼呈上飄升趨胃勢,07年均價湖大約為01年均價嚇的3倍,0桂6年-0莫7年的號漲幅駱最大,為54.挺8%.南通市圣區(qū)歷年悶來土地末成交均晃價分析(不完全壇統(tǒng)計)從01年至07年的貓成交純總地綠價看,成交期總價統(tǒng)格有濱漲有刊跌,這跟土沾地成交飽面積、弱均價有糖關(guān)系,但總園體呈延上升際趨勢.南通市剪區(qū)歷年鉗來土地菠成交總匯價情況(不完芝全統(tǒng)呢計)總的少說來,南通絮土地樹出讓謀面積曾、價待格都留呈上銹揚趨笨勢,0尊6-爽07年上漲熄幅度稍談大,這跟當痕前南通蠅整體房植地產(chǎn)的合良好發(fā)筆展形勢送是分不壩開的.蘇通怪大橋狠的即乳將開凈通將乖進一秒步刺集激南質(zhì)通房態(tài)地產(chǎn)窯市場嶄的發(fā)枝展和椅投資笛者對夫南通穗樓市永的信銜心.根據(jù)南床通市區(qū)賀各區(qū)域越的商品行房的區(qū)胸域性特倘征,我們將腥將南通申樓市分至為5大板塊,即:市中冬心板榴塊,城東析板塊,新城岔區(qū)(城南)板塊,港閘區(qū)氧板塊和疤開發(fā)區(qū)籮板塊.市中心符板塊市中醋心板擔塊樓寒盤相鍛對較移少,因為敘供開擦發(fā)的劍土地槍不多,零星分斯布著少決部分體匙量不大以的商住港樓在建,猶如栗“見故縫插禁針”.城東板性塊城東板釘塊為目尊前南通廊市房產(chǎn)崇的熱點楚板塊,市民認物可程度樂較高,主要勵在售選樓盤耍集中鏡在人乒民東化路兩橫側(cè),平均房哨價為南艘通市最身高,達700斃0以上.主要臥代表蠻性的油樓盤渡有:天虹花扭園物業(yè)提地址緣瑞：崇離川區(qū)遍小石狡橋向象東80愈0米，晚德民遼花苑炸對面開發(fā)射單位:南通致開發(fā)乒區(qū)天依虹房卡地產(chǎn)晨開發(fā)奴有限閣公司占地面薦積:1卻35子00冊0㎡容積率:1說.1綠化率:42途%規(guī)劃盯戶數(shù):1艷00么2規(guī)劃形咽態(tài):聯(lián)排別儉墅、多醬層、多竹層主力生戶型蠢及面饅積：110灘㎡的三房價格：740快0（多層腸）、13燒00進0（別墅損）客戶群乞：私營饞業(yè)主、悄企業(yè)白搞領(lǐng)去化挖率：90邊%，剩小撫高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供春應：無蘇建賓花園構(gòu)城物業(yè)看地址?。撼缡齑ㄈ碎W民東夜路508號（小思石橋以記東）開發(fā)單真位:江蘇省突蘇建集戀團股份謊有限公游司南通搬分公司占地面川積:28勞870奔0㎡容積頑率:1陵.0玻4規(guī)劃戶勤數(shù):19鏈04規(guī)劃形豆態(tài):多層、久小高層顧、高層講排屋、尋別墅(24寺0㎡證)主力戶政型及面薪積：四辰期(8月18日)推出2幢13探2戶的小妖高層，扯以10側(cè)0-唯14掃0平米左蹄右的3房為共主價格：73蛋00購(小高游層),葛80亂00鉛-9紀00尚0(多層),桿12兇00至0(別墅)客戶濾群：夢本地暑及周釀邊六團縣私輔營業(yè)陜主、處企業(yè)資白領(lǐng)去化率桑：本期蔽售出10套左惱右后續(xù)然供應塔：無東暉花隆園物業(yè)地沖址:崇川區(qū)藥北臨人捧民東路,西靠園蠢林路質(zhì)（麥德古龍東側(cè)沒）開發(fā)宋單位:南通富于誠置業(yè)釋發(fā)展有求限公司占地面窄積:95柿000勸㎡容積結(jié)率:1禿.5梅0規(guī)劃戶旱數(shù):13增30規(guī)劃形禾態(tài):多層皆、小若高層主力餡戶型蓬及面勻積：90吸㎡巡壽(7術(shù)0%駕)價格：730若0(小高層),貼80凱00賀-9肝00渠0(多層),駁12賀00俊0(別墅)客戶群吸：本地勒及周邊度六縣私灑營業(yè)主顏、企業(yè)工白領(lǐng)去化率偶：90%以上后續(xù)供燃應：10月推出制多層,預計價睜格在50腔00刻~5盯50拌0小區(qū)配娘套：中杏小學:師院附彩中、南浙通大學泳（鐘繡蠶校區(qū)）商、市三街中、實映驗中學,綜合商艘場:麥德眾龍、準沃爾古瑪,銀行:各大銀評行,醫(yī)院:城東安醫(yī)院新城區(qū)奧板塊新城欄區(qū)板猴塊位退于市逢中心工區(qū)域卡的南頑側(cè),是南通喉市重點懇打造區(qū)撲域,板塊蜓認可棍度非協(xié)常高,發(fā)展前裕景較好.區(qū)內(nèi)代挑表性的逗樓盤有:鳳凰遙萊茵震苑物業(yè)尚地址規(guī)：崇川洪召江路9世號(西流傍工農(nóng)拳南路，醋北靠洪農(nóng)江路)開發(fā)不單位:萊茵達河集團有佩限公司占地汁面積:21拖351鏟9.5錘1㎡容積螺率:1.斃22綠化獎率:45者%規(guī)劃并戶數(shù):18陰00規(guī)劃蔑形態(tài):高層、離小高層致、疊加連細排別墅主力王戶型毒及面革積：40-蚊300評㎡，以三腫房為主價格：65僑00濁(小高旁層客戶群猜：公務暢員、私磚營業(yè)主戀為主去化率費：85租%小區(qū)配辰套：小區(qū)燃內(nèi)部昌:幼發(fā)兒園繞、商或業(yè)服慘務用降房、首文化暑活動宮站、蘿衛(wèi)生則站等肯,區(qū)外:南異郊中要學、剪南通雄大學紐奉、外湯國語斯學校練,幼騾兒園孕,覽麥客席隆超衛(wèi)市、平易初均蓮花松超市看,老中國敲銀行澤、中廚國建她設銀置行,偷紫辮瑯醫(yī)蠻院中南案世紀喬城物業(yè)地窗址:崇川桃插園路8泉號體育堤會展中零心正北牢面開發(fā)均單位:南通扎中南繳新世悅界中若心開念發(fā)有墨限公船司建筑圣面積:2擴50萬㎡,住宅40萬㎡規(guī)劃劇形態(tài):辦公叉樓、敗商鋪幻玉、住垂宅、課酒店開盤時激間:20素05年價格:6纖50貼0元/都㎡客戶戰(zhàn)群:高級白之領(lǐng)、公摧務員、貸私營業(yè)匹主、教燃師為主輪，小部喜分上海映等地投燒資者去化率:9涉0%后續(xù)筋供應:1馬20萬㎡港閘拿區(qū)該板防塊內(nèi)量在售波樓盤壤不多,且樓盤宮檔次以剛中低檔喉為主,拆遷安兩置房較筐多.港閘區(qū)甲板塊開稀發(fā)較晚,所以區(qū)錄內(nèi)配套資缺乏,與主城賊區(qū)僅一澡河之隔,但群眾衫認可度構(gòu)不高,本地今人認秤為是也“鄉(xiāng)兩下”.主要代天表性的祝樓盤有:長航地臂中?；ò簣@-長江踏一號物業(yè)地已址:港閘區(qū)干城北區(qū)摔黃海路執(zhí)與永揚故路路口開發(fā)單排位:南通長弄輪房屋倘開發(fā)公沉司占地面德積:7館69得00柴㎡容積經(jīng)率:1.練56綠化蠅率:32撲.3%規(guī)劃戶油數(shù):10吐46(一期2幢11層小高都層,13額1戶)規(guī)劃形緣瑞態(tài):多層、腦小高層弊、高層主力刑戶型炒及面引積：12獵2脖㎡價格雅：40晌80客戶群驗：港閘替區(qū)工薪忽階層及欣私營業(yè)示主,自住為啦主一期姻去化犯率：丑售罄(2天)后續(xù)供岸應：預計9月底10月初番推出1號、4號小須高層勾，戶山型以100、130平米找為主積，均陵價預格計在42訴00怡園屠錦居物業(yè)地洲址：港斥閘區(qū)外澡環(huán)北路丙與濠西亭路交匯戒處開發(fā)挺單位:南通娃市城浪鎮(zhèn)房罪地產(chǎn)丑開發(fā)跪公司占地怨面積:53房誠960疼㎡容積率:1位.2村0規(guī)劃汪戶數(shù):1晚90休4規(guī)劃賄形態(tài):多層、追小高層央、高層錘、別墅主力裹戶型碗及面彎積：80捧-1鄰40擾㎡價格：450蓋0元/芬㎡客戶芝群：污本地討及周忘邊私臣營業(yè)想主、纏白領(lǐng)去化率即：售罄后續(xù)供度應：2棟小叼高層壓（10月推出根）小區(qū)配法套：鴻后鳴金屬料廣場、洪奧特萊西斯購物閑中心、乖商貿(mào)街婆（規(guī)劃殊中）、綢港閘區(qū)葉中心醫(yī)皺院盛和這永興挪花苑(售罄)物業(yè)地返址:港閘春區(qū)港察閘永兇興開貿(mào)發(fā)永池揚路開發(fā)蛾單位:江蘇盛捆和房地羨產(chǎn)開發(fā)丈有限責向任公司占地落面積:11掀.5萬㎡容積屈率:1進.2駁7規(guī)劃四形態(tài):2津8幢多塔層、2幢小高漫層(拆遷安墊置房占熄多數(shù))主力韻戶型藏及面瞇積：13暢9㎡價格膏：400彎0客戶鎮(zhèn)群：柿港閘翁區(qū)工肺薪階佳層及鄰私營疫業(yè)主,自住樂為主去化率灘：售罄(2個月要前)后續(xù)飲供應趴：無蘇建陽度光新城(未開近盤)物業(yè)地尤址:港閘區(qū)相永和路著南、工撫農(nóng)路西開發(fā)單貝位:江蘇省滅蘇建集董團股份軋有限公智司南通仰分公司占地面胖積:2墾14猶43的50迫㎡容積率:1.漏7綠化率:40殲.6%總戶志數(shù):2攪94鼓8規(guī)劃價形態(tài):小高柱層,高層價格：津預計11月左擇右開求盤，底價格癢在50跡00元/平米字左右鄭，開離盤會敵有優(yōu)捏惠小區(qū)配地套：小怠區(qū)內(nèi)部扭配套:幼兒甜園、水衛(wèi)生子站、群文化論站開發(fā)羽區(qū)板狼塊開發(fā)痰區(qū)板拖塊位愛于南冶通市址東南盜側(cè),主要以乳工業(yè)發(fā)號展為主,區(qū)內(nèi)環(huán)衫境相對包較差,所以開端發(fā)的樓渡盤比較盲少,目前基楊本沒有芝樓盤在攪售.優(yōu)山美涉地物業(yè)地篇址：開航發(fā)區(qū)星兆湖大道18怕88號（軍校山往南10船0米）開發(fā)單階位:南通融沉匯房地苗產(chǎn)開發(fā)失有限公錄司占地紐奉面積:33燭000昨0㎡容積絕率:1銅.2偶1規(guī)劃戶凍數(shù):2汪40蝦0規(guī)劃旋形態(tài):獨棟別約墅、雙踐拼別墅貴、花園拴洋房以辮及小高語層主力戶評型及面尿積：100腰-40秋0㎡（別瞞墅）宇、20夫0多㎡（洋之房）價格鑄：60裳00聲(洋房)客戶群遼：周邊教私營業(yè)忙主去化偵率：95%以上后續(xù)供勵應：小水高層（20萬㎡）中南軍濕山半島(未開盤)物業(yè)地盯址：星丑湖大道脊南側(cè)（華瑞慈醫(yī)保院對面庸）開發(fā)翅單位:南通中府南新世網(wǎng)界中心唱開發(fā)有橋限公司占地兄面積:23萬㎡容積率:1.歷24綠化刷率:4止2.默48識%規(guī)劃緩戶數(shù):15讓78停車位序數(shù):1:嘩1規(guī)劃形篇態(tài):別墅脹、花猶園洋島房主力戶湯型及面漁積：110乞㎡的三者房價格：740敵0（多桌層）幻玉、13瘡00糞0（別墅旬）客戶群玩：私營狹業(yè)主、諒企業(yè)白躺領(lǐng)去化率叛：90矛%，剩小悉高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)影供應瘡：無房產(chǎn)潤現(xiàn)狀靈總結(jié)一、市曬場較火吸爆,銷售狀微況良好目前怨南通超房產(chǎn)乎市場岔比較濾火爆,市民購柔房的積賢極性較兵高,整體考銷售昂情況錯良好.二、商品呆房價逮格飛班速漲彎勢趨斬緩，火房價芒逐步魚趨于痰穩(wěn)定上半年粒南通商鹽品房平括均價格睜為369眾7.9此4元/平方米黑，同比包上漲10.音34%你.其中點商品卷住宅泄平均尺價格鑼為332花4.4化8元/平方像米，擠同比供增長8.宗58餐%.市區(qū)商品糾房平話均價瞧格為42貼73佳.7念6元/平方米玻，同比令增長7.6根0%，其中充住宅平均價刻格為39缸14想.7元/平方才米，胞同比艙上漲0.4蜘1%，剔舞除低縣價位商品恥房后市尤區(qū)住映宅平糖均價殲格為507逼6.8藥3元/平方米,比去年謙同期上尺漲24棗.0逗8%僵.三、屢本地估開發(fā)剪商為烘主,外地主仗要為上岸海浙江奏開發(fā)商南通市月區(qū)的開憐發(fā)商以糠本地中木小型為月主,明星朵樓盤科相對潑較少.本地比針較有實勺力的開菌發(fā)商為南通中茫南新世壩界中心其開發(fā)有弟限公司,其他央大都為概中小開蛙發(fā)商.外地襯開發(fā)迷商進遲駐不艘多,比較有氧名的有幅南京的岡蘇建集桿團股份映有限公繡司.杭州綠歇城等.四、“蘇通大陽橋”的開勇通對后南通揮影響戰(zhàn)深遠蘇通幣大橋陶將于07年年底任開通,此項工舉程給南躺通的經(jīng)唯濟發(fā)展歉將帶來三深遠影棕響.同樣會崗刺激南列通的房繩地產(chǎn)快臉速發(fā)展,投資蠻客看農(nóng)中南由通的蓮良好懂發(fā)展篇前景,南通梨也將疫是下票一個敲被外憂地實力眾開發(fā)勇商進紫駐的斑一個顫潛力泛區(qū)域.五、免南通車商品盈房市澆場主叮要集賴中在梢三個浪板塊目前量，南峰通市乓區(qū)的爆主要個樓盤不集中洋在主耳城區(qū)溪板塊隙、新城區(qū)缺板塊和港閘僑區(qū)板另塊，市鄰中心拜板塊液土地顆開發(fā)柔趨于圣飽和,在售樓幕盤不多椅且以商泉辦樓為鈔主,住宅多蹄集中在城東勸板塊.六、確市民真對各諒個板遙塊認撲可度陪不一南通加市的犁未來碗發(fā)展那規(guī)劃親側(cè)重己于“南拓東瓣進”,受政策勸導向的涂影響,市民對耗新城區(qū)攔板塊和泡城東板漏塊認可睡度較高,而港吉閘區(qū)麗發(fā)展風起步教較晚,雖然衰離火竟車站鏡較近,但是整淋體發(fā)展挑成熟尚仗需時日.七、樓服盤品質(zhì)坦由南至偏北從高堪到低南通閘市區(qū)禿高品附質(zhì)樓浴盤主惑要集折中在爹新城騙區(qū),即城碼南板尾塊,有別墅嶄、花園恒洋房等渾高檔住譯宅;該區(qū)域幸內(nèi)有4A級的強狼山忌景區(qū),其他求公共濾配套混設施羽齊全,是南絡通市干區(qū)域零規(guī)劃恨發(fā)展叼的重票要板惕塊,該板塊屋比較受雀客戶歡誕迎.主城俊區(qū)內(nèi)嶼濠河宗風景鞋區(qū)也捉屬4A級景區(qū),但市中跳心可供榜開發(fā)的泉土地幾羨近沒有,所以宴住宅沙多向怕城東續(xù)板塊咱發(fā)展,主要是狂沿城市白主干道芬人民東以路沿線紙開發(fā).港閘泄區(qū)樓既盤主泡要以莫拆遷旁安置旋房為古主,樓盤員品質(zhì)截不高.主要針咽對的普祥通工薪扁階層.八、嫂各個徹板塊糕房價燥差距裙較大南通市皂區(qū)各板美塊由于涉受自身乖條件及抖其他因追素的影斃響,中高北高低南穩(wěn).商品房依均價最察高的區(qū)嫁域為核極心城區(qū)轟和城東冤板塊,均價在700哄0-9沿000左右;新城區(qū)駁價格低雪于城東,價格范悲圍在600巨0~6遼500臣;價格登相對神較低綱的板做塊為揪港閘倒區(qū)板夢塊和背開發(fā)膚區(qū)港肯閘區(qū)嶼均價痰在450偵0左右.開發(fā)區(qū)豆為40粉00左右.九、暈各個喚板塊流的成臟交量珍差異使明顯圖表全所示智為07年07月09日~09月09日各區(qū)墨域成交巴情況可以餡看出,主城忙區(qū)的舊成交相量獨舒占半胃壁江罪山,為48鼻%,港閘區(qū)舟和新城輸區(qū)各占1/封4左右,開發(fā)救區(qū)成季交量夾最小,只占3%妙.港閘貸區(qū)之寫所以崇能與濃新城楊區(qū)相矩當,主要是師因為其夢商品房吐性價比嶼較高.受到普榨通大眾羊的歡迎.十、汪各個貓區(qū)域費購房起客戶窩群呈代現(xiàn)階雨層化堂差異港閘圓區(qū)板點塊:市民購鍬房主要召以自住熱為主,主要央人錘群為港劉閘區(qū)附存近居民;城東折區(qū)板集塊:購房客寨戶群主蹤蝶要來自確老市區(qū)喪和周邊帆六縣,他們換零一種居載住環(huán)境,即可欄以避夢開城展市的陰喧囂,又可淺以享慕受到貼市區(qū)厲的配服套服拿務;購房素的另舞一部墊分客達戶來濃自投斤資客,占30%左右.新城雜區(qū)板揮塊以候高檔勝樓盤圖為主,客戶斧群主關(guān)要來幫自南回通市訴區(qū)公哥務員類、白轉(zhuǎn)領(lǐng)階為層和界六縣臥市的申私營欲業(yè)主,也有身部分州來自典上海世、蘇肺州的炸客戶算群.十一怠、90良-1叢20押㎡面積輸?shù)膽羝扌妥盥咽軞g良迎南通欲房產(chǎn)鏟市場束上目堡前90~飽120茄㎡面積帳的住譽宅是灶最為品熱銷超的,主要常是因掃為中譜小戶樓型的噴總價稠相對意較小.但市震場供腔應主猾流仍總?cè)皇瞧D大戶引型,中小戶翅型的需詢求明顯姐處于饑嘆渴狀態(tài).十二、員收入房由價比偏貫高按戶均3人計鞠算,年收每入大福約為48全00斬0,買一套100外㎡的房企子需齒要55萬(按均須價55胡00計算),南通目妥前收入票房價比冬為1:1曠1,明顯偏拘高.十三、菊房屋空遭置面積啞增加，淘市區(qū)空減置房進纖一步增翅多,反映出供害需結(jié)蠟構(gòu)存撞在較圣大問織題.至6月底，切全市空匙置商品賽房面積57.撥99萬平催方米愉，同衛(wèi)比增揪長8.擋4%，其中空置棚住宅36.姓47萬平礦方米好，同可比增莊長9.餃66很%，空覆置面倍積中銀空置1-3年的房屋面掘積為35.怎89萬平方且米，占61.銷89%瞧.至6月底慚，市投區(qū)空泡置商匹品房娛面積21寨.0補3萬平方女米，同射比增長95.還83%，其福中空和置住檢宅13.蜘89萬平方盆米，同比肺增長245碼.93俱%，空器置面電積中射空置1-3年的恥房屋今面積奔為18.貧16萬平方米，占86.辜32%膛.三.南通房志產(chǎn)投資瘋可行性枯研判結(jié)合南忌通的經(jīng)姿濟發(fā)展款情況和翼其房地案產(chǎn)現(xiàn)狀芽來看:隨著廢經(jīng)濟按的穩(wěn)侮定快速懂發(fā)展,該市枕將進執(zhí)一步存融入司長三百角城鬧市群,并成茫為其磚中重外要的谷一員,該市字的房啞地產(chǎn)噴市場削在現(xiàn)井在的陸基礎(chǔ)躲上將塵會得騙到更瞇大的用發(fā)展,當然競爭禮也將到日益逝激烈,目前該興市大開漁發(fā)商不淺多,市場乓總體憶來說品還是袍比較健康賴的,房價陡趨于慣平穩(wěn)他增長湯態(tài)勢,是個入刷市的較諒好時機.但應農(nóng)該注意幾木個問沙題.分析:一、區(qū)爆域的選睬擇上,新城區(qū)共和狼山至風景區(qū)任板塊認雪可度較望高,已經(jīng)成糠為南通浙高收書入階藍層的錫聚集壁區(qū)牧域.在這些軟區(qū)域拿注地,風險鐘相對降較低,但拿呆地成本較狡高.而開飾發(fā)區(qū)火目前徹成交硬非常雄不活武躍,同時版居住聚價值熱相對略較低,風險系數(shù)磁較大.港閘騰區(qū)雖鄙然區(qū)走域不峰成熟,但相對田較低的檢價格成助為了工德薪階層聚初集的一戚個區(qū)域,價格圈是這珍個區(qū)念域最柜大的渡優(yōu)勢.因此具島有拿的毛價值.二、鑒障于目前斬南通市戶場房價礎(chǔ)已經(jīng)達瞧到一個額相當?shù)穆毟叨?低總價覺的中小戶模型供鼠應嚴黑重不盆足.至少嶺兩年融內(nèi)中艇小戶撕型的柿剛性猜需求米將處扶于一狡個較為宗旺盛財?shù)膽B(tài)田勢.因此轟主打聯(lián)中小薯戶型笛的項嘗目入黑市將湯會很脆好的享迎合恭市場需求倦同時又旦響應了70/跨90政策.三、南此通是一臣個經(jīng)濟牧飛速發(fā)播展的城剩市,蘇通大蛋橋年底慘通車將涉極大刺激釘該市溪樓市下的發(fā)耐展,對昆山城上海等畏地的投舉資者有曲著較大免的吸引力,他們看茫中該市竿的長遠艘的發(fā)展,但我們廢同時也掙應該清并醒的看健到,隨著國渾家針冷對投禽機炒吊房投竟機者貼的一秒系列炭宏觀炕調(diào)控繞政策斗的出帝臺,將會進一步登打壓他捐們施展找的空間,因此樓群盤的定割位應該咽以該市欺的剛性需求舍為主,這樣項己目才會