秀山花園項目策劃報告

目錄1緒論 31.1工程提出背景 32宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及開展趨勢 42.1全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 42.2陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 52.3鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 72.3.1鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 72.3.2鎮(zhèn)安城市開展趨勢 83房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢 93.1全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 93.2陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 113.3鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 114工程分析 134.1工程區(qū)位分析 134.1.1鎮(zhèn)安縣根本概況 134.1.2地塊區(qū)位分析 134.2競爭工程分析 144.3SWOT分析 144.3.1工程優(yōu)勢 144.3.2工程劣勢 154.3.3工程時機(jī) 154.3.4工程威脅 155目標(biāo)客戶分析 165.1目標(biāo)客戶年齡 165.2置業(yè)狀況分析 165.3家庭結(jié)構(gòu)分析 165.4職業(yè)背景分析 165.5重點目標(biāo)客戶 166工程定位 186.1工程總體定位 186.2戶型面積定位 186.3工程價格定位 196.3.1定價原那么 196.3.2定價分析 206.4工程主題定位 216.5工程形象定位 217規(guī)劃方案建議 237.1整體布局規(guī)劃 237.2建筑風(fēng)格規(guī)劃 237.3戶型設(shè)計建議 247.4車位規(guī)劃建議 257.5景觀與綠化規(guī)劃 257.6生活配套規(guī)劃 267.7物業(yè)管理建議 277.8小區(qū)智能化規(guī)劃 288資源整合策略 299銷售進(jìn)度策略 3110工程價格策略 3410.1定價總體方針 3410.2別墅工程價格策略 3510.3多層、小高層價格策略 3511階段推廣策略 3711.1蓄勢待發(fā)期 3711.2內(nèi)部認(rèn)購期 3711.3開盤熱銷期 3711.4持續(xù)推廣期 3811.5尾盤清理期 3812工程促銷策略 3912.1階段促銷策略 3912.2工程形象促銷 4212.3工程促銷創(chuàng)新 4413躲避市場風(fēng)險策略 4514推廣費用預(yù)算 4715結(jié)論 48參考文獻(xiàn) 491緒論1.1工程提出背景〔1〕中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略；〔2〕根據(jù)?鎮(zhèn)安縣2006-2021突破開展實施方案?，“山水園林型旅游山城〞概念提出；〔3〕鎮(zhèn)安縣城市建設(shè)實行加大城市設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境；〔4〕“十一五〞開展規(guī)劃開發(fā)新的經(jīng)濟(jì)增長點，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)開展；1.2工程概況〔1〕地理位置秀山花園工程位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部，緊鄰火車站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學(xué)、永樂中學(xué)、城關(guān)小學(xué)、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，工程周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現(xiàn)出極佳人居的氣氛?！?〕建設(shè)條件本工程總占地面積106畝，工程地塊形狀呈不規(guī)那么形狀，位于鎮(zhèn)安縣東南角?！?〕開發(fā)商介紹陜西秀山集團(tuán)初創(chuàng)于70年代生產(chǎn)水泥國有企業(yè)，2003年開始股份制改革，改革后集團(tuán)公司飛速開展，目前旗下有年產(chǎn)量60萬噸的水泥公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、建工公司、裝飾公司等10余家公司。秀山集團(tuán)秉承“標(biāo)準(zhǔn)做事，誠信做人，奮勇拼搏〞的企業(yè)精神，現(xiàn)在已成為鎮(zhèn)安的大型龍頭企業(yè)。秀山集團(tuán)順應(yīng)開展的需要，2006年組建了萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)公司。為鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)、繁榮與開展注入了新的活力，他們的進(jìn)入將推動和提升鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場的整體水平。本工程作為房地產(chǎn)公司的第一個開發(fā)工程，在開發(fā)產(chǎn)品的時候，必將注重公司形象的建立和公司品牌的樹立，同時，為公司以后的開展，打下良好的根底。2宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及開展趨勢2.1全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢〔1〕全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀經(jīng)初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值182321億元，比上年增長9.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22718億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值86208億元，增長11.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值73395億元，增長9.6%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為12.4%、47.3%和40.3%。圖2.1“十五〞時期國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長19.8%。商品房竣工面積48793萬平方米，增長14.9%。商品房銷售額18080億元。其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房占64.5%。全國居民消費價格總水平比上年上漲1.8%，其中效勞價格上漲3.3%。商品零售價格上漲0.8%。工業(yè)品出廠價格上漲4.9%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲8.3%。固定資產(chǎn)投資價格上漲1.6%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲1.4%。70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%。以上數(shù)據(jù)顯示，全國生產(chǎn)總值、固定投資和居民消費水平等經(jīng)濟(jì)因素都在穩(wěn)步增長。因此可以說在過去的2005年，國家在宏觀調(diào)控方面取得了一定成就。而這種利好趨勢將對2006年的開展起到推動和支持作用。此外，宏觀調(diào)控的效應(yīng)初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落、局部地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解、居民住房消費結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化、商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落、房地產(chǎn)信貸增幅放緩等?！?〕全國宏觀環(huán)境趨勢1〕現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)低于潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，GDP有望增長8.8％

從潛在經(jīng)濟(jì)增長能力看，一個經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。從決定潛力經(jīng)濟(jì)增長的幾個因素看，2006年，我國資本積累的速度仍將保持較快增長，全要素生產(chǎn)率增長速度不會慢于改革開放以來平均3％的水平，潛在生產(chǎn)能力在9.5％左右，與改革開放26年的潛在增長水平根本接近。因此，國內(nèi)支持經(jīng)濟(jì)增長的供給能力更加寬松，煤電油運的緊張狀況將進(jìn)一步得到改善。綜合考慮，2006年中國經(jīng)濟(jì)將承接2002年以來的開展勢頭，繼續(xù)保持高增長態(tài)勢，國民經(jīng)濟(jì)有望增長8.8％左右，我國的經(jīng)濟(jì)增長周期仍處于繁榮階段。2〕社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅上升價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。社會總供求平衡狀況變化通常用實際經(jīng)濟(jì)增長率與潛在經(jīng)濟(jì)增長率的差率來反映。由于我國的生產(chǎn)要素沒有在各個部門得到有效均衡的配置，在總體經(jīng)濟(jì)供求根本平衡的情況下，一些部門產(chǎn)能過剩的同時伴隨著另外一些部門需求過剩，表現(xiàn)在糧食、礦產(chǎn)資源價格大幅度上升，制造業(yè)產(chǎn)品價格下跌，但總的看，近年來我國的總體價格上漲比較溫和，屬于本錢推動型和結(jié)構(gòu)型。2006年，我國加工工業(yè)產(chǎn)能過剩的矛盾將進(jìn)一步加劇，呈現(xiàn)出潛在生產(chǎn)能力大于實際經(jīng)濟(jì)增長速度的格局，工業(yè)消費品價格根本穩(wěn)定，總體價格水平不會大幅度上升。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。從以上方面可以看出,宏觀經(jīng)濟(jì)開展趨勢總體看好，消費品價格根本穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)依舊處于增長階段，另一方面社會供求關(guān)系更加協(xié)調(diào)。2.2陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢2006年，陜西省國民經(jīng)濟(jì)整體上延續(xù)去年高速增長的態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值3429.6億元，同比增長12.1%，與去年同期持平。三次產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)各異，投資、消費雙熱，城鄉(xiāng)居民收入增長勢頭稍有回落?！?〕2006年運行特征分析1〕第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活潑。陜西省二產(chǎn)與一、三產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長拉動作用之間的差距進(jìn)一步縮小，其實這種現(xiàn)象在去年已經(jīng)有所表達(dá)，今年那么表現(xiàn)得更為突出。尤其是三產(chǎn)的增長更是讓我們眼前一亮，六年增幅第一次突破10%，達(dá)11.5%，奉獻(xiàn)率由去年36%提升至42%，拉動全省經(jīng)濟(jì)增長5個百分點。雖然受季節(jié)因素和能源化工工業(yè)增速降低的影響，一季度二產(chǎn)增幅減緩有其客觀原因，但一產(chǎn)、三產(chǎn)增幅的顯著上升仍然給我們釋放出極為積極的信號，即二產(chǎn)承當(dāng)全省經(jīng)濟(jì)增長主力軍的位置不會改變，但陜西省三次產(chǎn)業(yè)開展將更加均衡和協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)健康運行的開展勢頭。產(chǎn)業(yè)時間地區(qū)生產(chǎn)總值增長第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增幅奉獻(xiàn)率增幅奉獻(xiàn)率增幅奉獻(xiàn)率06年12.16.63.513.254.911.541.605年12.152.815.561.39.735.9表2.12006年一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表2〕投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。一季度陜西省全社會固定資產(chǎn)投資完成251.7億元，同比增長36.1%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成224.7億元，增長40%，分別高出全國平均水平8.4和10個百分點。應(yīng)該說，對于陜西這樣一個欠興旺省份，投資保持一定速度的增長符合經(jīng)濟(jì)運行的內(nèi)生性要求。另一方面投資健康增長應(yīng)該建立在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)投入合理的根底之上，而從陜西省現(xiàn)在的情況來看，投資的熱點還是集中在根底設(shè)施建設(shè)和能源類投資工程上，制造業(yè)投資雖然增速不慢，但總量依然處于絕對弱勢。3〕消費保持強(qiáng)勁增長，物價水平上升。進(jìn)入2006年，陜西省社會消費品零售總額月平均增長超過14%。伴隨著全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，價格水平也在穩(wěn)步上升，持續(xù)一年的物價低位運行局面出現(xiàn)了明顯變化。一季度居民消費價格和商品零售價格漲幅分別比上年增長1.7%和1.6%。從2006年度陜西省國民經(jīng)濟(jì)的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)開展活潑，投資規(guī)模擴(kuò)張，消費強(qiáng)勁增長等，而社會經(jīng)濟(jì)開展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進(jìn)?！?〕2007年經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)測根據(jù)全省經(jīng)濟(jì)運行的最新數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前形勢可對2006年經(jīng)濟(jì)走勢進(jìn)行初步測算。1〕陜西省投資、消費共同推動經(jīng)濟(jì)增長的合力漸趨增強(qiáng)，2007上半年全省經(jīng)濟(jì)將保持目前的增長態(tài)勢穩(wěn)定運行。預(yù)計上半年全省將完成生產(chǎn)總值1930億元，比上年同期增長12.3%左右。2007年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運用會越來越靈活，越來越市場化。2006年7月28日起央行上調(diào)貸款利率0.27個百分點，此舉將有利于抑制過度投資，協(xié)調(diào)投資與消費的關(guān)系。綜合考慮，預(yù)計上半年全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成938億元，比上年同期增長33%，高于去年同期。陜西省居民消費近兩年來一直保持高于全國平均水平的速度增長，在鼓勵消費和擴(kuò)大內(nèi)需的大環(huán)境下，全省消費需求整體提升的空間仍然很大。2007年陜西省消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。預(yù)計上半年全省社會消費品零售額將達(dá)770億元，同比增長14.5%，實際增幅與去年同期根本持平。2〕居民收入快速增長的趨向不明顯，穩(wěn)定增收的根底不牢固?？紤]到農(nóng)村居民收入水平增長緩慢、城鎮(zhèn)居民未來收入的不確定性以及就業(yè)形勢嚴(yán)峻等現(xiàn)象的多重影響，全省居民穩(wěn)定增收必將是一個長期和漸進(jìn)的過程。分析近一年來的數(shù)據(jù)可以看到，全省居民收入增長提速的進(jìn)程是起伏不定的，反映出陜西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機(jī)制和與之匹配的政策環(huán)境。初步預(yù)計2007上半年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)4738元，同比增長9.1%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)1336元，同比增長17.6%。3〕全省物件總水平高于全國平均水平，居民消費物價小幅上漲。鑒于目前全國經(jīng)濟(jì)增長和物價水平互相背離的走勢越來越明顯，對公共產(chǎn)品和效勞價格政策性上調(diào)的呼聲也越來越強(qiáng)烈，有了這樣的預(yù)期，雖然上半年物價水平大幅上漲的可能性很小，但溫和上升是可以確定的。預(yù)計2007上半年全省居民消費價格指數(shù)為101.6%，商品零售物價水平將上升1.4%左右。2.3鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟(jì)狀況〔1〕鎮(zhèn)安縣生產(chǎn)總值2006年鎮(zhèn)安實現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值16.82億元，比2000年增長1.25倍；人均生產(chǎn)總值5639元。生產(chǎn)總值年平均增長速度到達(dá)12％左右，經(jīng)濟(jì)增長速度較快?！?〕經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)情況近幾年以建材工業(yè)、黃金工業(yè)、有色金屬工業(yè)、水電能源工業(yè)、綠色食品工業(yè)、中藥材加工工業(yè)為主體的工業(yè)體系根本形成。政府預(yù)計到2021年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五〞末的7.7％提高到20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財稅總額占地方財政收入的比重由“十五〞末的28.6％提高到60％以上。政府加大固定資產(chǎn)，使鎮(zhèn)安經(jīng)濟(jì)開展整體進(jìn)入初步工業(yè)化階段。從以上兩方面可以看出，鎮(zhèn)安地區(qū)經(jīng)濟(jì)不管是生產(chǎn)總值還是固定投資，都處于一個增長階段，其經(jīng)濟(jì)形勢總體開展良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈穩(wěn)定開展趨勢，預(yù)計在2007年以后經(jīng)濟(jì)的開展也會保持良好的開展。鎮(zhèn)安城市開展趨勢〔1〕鎮(zhèn)安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱，西安的快速開展也必將帶動鎮(zhèn)安的開展?！?〕鎮(zhèn)安總體布局鎮(zhèn)安縣城四面環(huán)山，人多地少，縣城未來主要東南向縣河方向開展、西南向云鎮(zhèn)方向開展?！?〕鎮(zhèn)安格局形成鎮(zhèn)安縣城開展歷經(jīng)的三個階段：老縣城：以前后街附近為界。以十字為中心的雜居時代。新縣城：老縣城向東西關(guān)、西菜園子方向開展。大縣城：縣河方向，火車站周邊與老縣城聯(lián)成一片，形成鎮(zhèn)安縣城的新格局?！?〕縣城重點規(guī)劃：城市交通：隨著環(huán)城路的開通，城市的交通有了很大的改善，新規(guī)劃在日幾山開一條隧道，直接連通新老城區(qū)。3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢3.1全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢〔1〕市場供給方面房地產(chǎn)市場供給不夠充足，供給結(jié)構(gòu)很不合理進(jìn)而導(dǎo)致失調(diào)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場開展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。2004年、2003年和2002年全國商品房銷售面積與竣工面積之比分為1.02:1，1.13:1和1.2:1。2004年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點，這可能是2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，2006年房價仍上漲較快的原因。在房地產(chǎn)市場供給中，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅供給顯著缺乏。2004年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長為-2.5%，占住宅開發(fā)投資的比例由2003年的6.13%下降到4.61%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要假設(shè)干年的時間?！?〕市場需求狀況市場需求方面，將會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。經(jīng)過幾年的大規(guī)模開發(fā)，市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代，新增需求的增長將會放緩。普通居民住房需求會繼續(xù)增長。目前中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有10多平方米，中國城鎮(zhèn)居民有5億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。興旺國家以往的經(jīng)驗說明，在城市人均收入3000—8000美元的水平上，住宅等根底設(shè)施產(chǎn)業(yè)將會有長期快速的開展。目前，中國的大中城市大局部處于這個收入階段，房地產(chǎn)需求仍將保持強(qiáng)勁勢頭?！?〕房地產(chǎn)價格方面高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。2003年三季度后高檔住宅價格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅，2005年第二季度后這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即高檔住宅價格增長開始慢于普通住宅，2005年第三季度高檔住宅價格上漲6.8％，比普通住宅價格增幅7.3％低0.5個百分點，主要是因為投機(jī)性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機(jī)性需求被市場和政策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯缺乏?！?〕金融政策方面2005年國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行調(diào)控，擰緊“地根〞、“銀根〞。使得房地產(chǎn)投資得到控制，房地產(chǎn)信貸投入增速進(jìn)一步放緩，原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從工程導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。2006年房地產(chǎn)消費信貸在增幅不斷下降的根底上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)工程資金和收購?fù)恋刭Y金比例要求不會降低。但是房地產(chǎn)消費信貸首付比例存在下調(diào)的可能性，但受近期宏觀政策的導(dǎo)向，上升的可能性也是非常大的。由于2006年是對外資金融機(jī)構(gòu)全面開放的起始年份，因此外資銀行將不可防止地與中資銀行爭奪住房信貸資源。人民幣利率預(yù)計在2007年調(diào)整可能性比較小。房地產(chǎn)消費信貸利率將保持不變?！?〕政治法律環(huán)境近年以來，房地產(chǎn)過熱的苗頭開始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過熱。由此國家對房地產(chǎn)業(yè)實行了新一輪的宏觀調(diào)控，為促使房地產(chǎn)價格增長幅度放緩，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，國家在2005年相繼出臺了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)：第一、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國人民銀行決定：為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)開展，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。第二、2005年4月27日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施。第三、2005年4月30日，建設(shè)部、開展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門發(fā)部?關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見?。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房與中檔房的開發(fā)，適當(dāng)?shù)募哟髮χ械蜋n房土地的供給，有益于中低收入階層。第四、從2005年6月1日起嚴(yán)禁“炒地〞及轉(zhuǎn)讓“期房〞行為，超過1年未開工開發(fā)的，征收土地閑置費；2年未開工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)第五、自2005年6月1日起，對個人購置住房缺乏2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購置普通住房超過2年〔含2年〕轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購置非普通住房超過2年〔含2年〕轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。第六、對于個人購置住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了表達(dá)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅那么只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。第七、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，自2005年6月1日起,對個人購置住房缺乏2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購置普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅;對個人購置非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是,個人購置自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅,缺乏一年的差額征收。由以上五個方面可以看出，房地產(chǎn)市場在過去的2006年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，但是需求依然旺盛。展望2007年，國家在房地產(chǎn)方面的動向，將依舊秉承06年的開展趨勢，對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、抑制房價和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調(diào)整力度。3.2陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢2005年，陜西省繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控的政策措施，堅持不懈地實施工程帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。全省全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1980.52億元，比上年增長28.3％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1839.2億元，增長30.1％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資141.32億元，增長8.3％。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。2005年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資297.94億元，比上年增長28.9％，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資的16.2％和15.0％。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點。2005年全省商品住宅開發(fā)投資211.05億元，增長40.3％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的70.8％；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資44.18億元，增長27.8％；辦公樓開發(fā)投資11.84億元，下降38.1％。受市場需求和個人購置住房的刺激，商品房銷售快速增長。2005年，全省商品房銷售建筑面積846.97萬平方米，其中銷售給個人796.15萬平方米，分別比上年增長66.3％和69.3％；全省商品房屋銷售額155億元，其中銷售給個人143.53億元，分別增長75.8％和82.7％。3.3鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢〔1〕房地產(chǎn)市場總體狀況鎮(zhèn)安縣受到地理位置本身的約束，沒有大片平整的土地用于房地產(chǎn)工程開發(fā)，目前鎮(zhèn)安縣還沒有形成標(biāo)準(zhǔn)性的房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在只有幾個小型的開發(fā)商運作的單棟或小面積的工程開發(fā)；還有一局部是由私人蓋房和單位集資蓋房用于單位職工住房。隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，人們的居住理念的改變，并要求改善居住條件，使鎮(zhèn)安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強(qiáng)勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)表達(dá)而且也說明了群眾對西部大開發(fā)的信心和支持；因此，未來鎮(zhèn)安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)開展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步涌現(xiàn)，并保持一定的增長速度?！?〕市場需求分析從2006年鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場需求方面，消費者居住需求發(fā)生了變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的尤為明顯。從戶型設(shè)計方面來看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場導(dǎo)向。另外，鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場類似其他小型城市，經(jīng)濟(jì)開展了，好多單位職工住房有待解決；鄉(xiāng)下農(nóng)民收入的提高，為了改善生活環(huán)境都會向城市開展，房地產(chǎn)井噴式需求也慢慢形成?，F(xiàn)在開發(fā)的小型工程，只要是區(qū)位在城區(qū)，都是供不應(yīng)求，價格還不低。伴隨城市化進(jìn)程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、平安、效勞等多重因素。追求細(xì)節(jié)上的環(huán)境、人文、平安、效勞已成為2007年鎮(zhèn)安住宅需求市場的新一輪的特點?！?〕市場供給分析目前鎮(zhèn)安在建的幾個工程都已經(jīng)售空，可利用的土地本身就少，現(xiàn)在就沒有待開發(fā)的大型住宅工程，整個市場供給嚴(yán)重缺乏。4工程分析4.1工程區(qū)位分析鎮(zhèn)安縣根本概況鎮(zhèn)安縣地處秦嶺南麓中段，全縣轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔其中15鄉(xiāng)，14個鎮(zhèn)〕，421個行政村，2356個村民小組，總?cè)丝诩s29萬，其中農(nóng)業(yè)人口26.6萬人，占92%；城鎮(zhèn)人口2.4萬。有回、滿、壯等少數(shù)民族9個，少數(shù)民族總?cè)丝?.1萬人。

主要金屬礦產(chǎn)有黃金、鉛鋅、銻、釩、銅、錳、鐵等，主要大型非金屬資源和礦床：有陜西省第一大而富有的海棠山石灰?guī)r，C+D級儲量5億噸；目前，全縣已開發(fā)礦種11個，建成生產(chǎn)企業(yè)62戶，年生產(chǎn)黃金2萬兩左右、鉛鋅金屬量6000多噸、硫鐵礦5萬噸，重晶石38萬噸、水泥60萬噸。

鎮(zhèn)安縣地處秦嶺南麓，境內(nèi)風(fēng)景迷人，既有北國的雄偉，又具南國的靈秀，如詩如畫，十分優(yōu)美，素有"西安的后花園"之稱，特別近年開發(fā)的月河、木王、文家、柴坪等旅游風(fēng)景區(qū)融山、水、林、泉、洞于一體，匯雄、奇、秀、闊、出、險于一身，便利的交通，宜人的氣候，是休閑避暑的勝地，又是探險覽勝之樂園。

鎮(zhèn)安雄踞秦頭楚尾，交通便利。自古就是古都西安南下襄渝的交通要道，現(xiàn)有商沙、鎮(zhèn)旬兩條主干線縱橫鎮(zhèn)安境內(nèi)200余公里，以縣城為中心向29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和98%的行政村幅射的支線公路達(dá)1000多公里。已建成的西康鐵路在鎮(zhèn)安設(shè)客貨運站〔段〕8個，已于2001年元月正式運營，途經(jīng)鎮(zhèn)安的西武、西渝高速公路將在2000年底開工興建，現(xiàn)在西安至柞水段已經(jīng)通車，北上南下十分便利。地塊區(qū)位分析〔1〕工程四至位置：秀山花園工程位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部，緊鄰火車站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學(xué)、永樂中學(xué)、城關(guān)小學(xué)、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，工程周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現(xiàn)出極佳人居的氣氛。〔2〕周邊公共配套設(shè)施：學(xué)校：二中、縣河小學(xué)、永樂中學(xué)、職業(yè)中學(xué)、城關(guān)小學(xué)。商場：目前周邊還沒有大型的商業(yè)配套，但是隨著縣河周邊的繁華，商業(yè)配套也在興起，加之該地塊的規(guī)劃上我們也考慮了商業(yè)的配備。銀行：農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所，城市信用社縣河儲蓄所。醫(yī)院：該地塊周邊的醫(yī)院配套有中醫(yī)院、縣醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院和一些小型的診所?！?〕工程交通狀況：老的入城公路貫徹該地塊，新規(guī)劃路與過境路貫穿，隧道開通后，直通老城區(qū)。公共交通：同時田園出發(fā)，3、5分鐘可到火車站，交通通暢，出行方便?！?〕污染狀況工業(yè)污染：該地塊處于鎮(zhèn)安縣城上風(fēng)口，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染?？諝馕廴荆旱貕K周邊綠化率高，不會造成空氣污染。噪音污染：地塊的周邊道路都不是主要干道，過往車輛不會對本地塊產(chǎn)生污染?！?〕社會治安狀況本工程位于鎮(zhèn)安縣新城區(qū)，社會治安環(huán)境良好。4.2競爭工程分析競爭樓盤的選擇，可以依據(jù)與本開發(fā)工程產(chǎn)品相似、區(qū)位相近的原那么來確定。具體是指選擇與本工程擬開發(fā)建設(shè)類型相同或相似的的樓盤作為我們的競爭樓盤；區(qū)位相似主要是指選擇在功能上相似的區(qū)域。而這些帶有極強(qiáng)競爭性質(zhì)的樓盤將直接影響本工程的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，所以要對之作全面細(xì)致的市場調(diào)查分析，從而為把握市場時機(jī)，尋求市場切入點以及規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實的依據(jù)。目前與本工程臨近的待開發(fā)工程只有鐵路小區(qū)、漁洞峽花園，鐵路小區(qū)開發(fā)的產(chǎn)品類型和本工程的初步規(guī)劃的產(chǎn)品類型還有很大的區(qū)別，不會形成竟?fàn)庩P(guān)系。4.3SWOT分析工程優(yōu)勢〔1〕地塊優(yōu)勢：本地塊處在新城區(qū)，是鎮(zhèn)安目前最大的開發(fā)工程，適合于開發(fā)較高檔次的樓盤，小區(qū)可以在規(guī)劃設(shè)計上占領(lǐng)先機(jī)?！?〕開發(fā)商品牌優(yōu)勢：借助開發(fā)商——陜西秀山集團(tuán)的品牌優(yōu)勢和強(qiáng)有力的資源優(yōu)勢，給工程的開發(fā)營造一個先期的氣勢，同時為本工程的品牌及模式營造有效的競爭壁壘。〔3〕交通優(yōu)勢：1)地處新老城區(qū)的結(jié)合部，離市中心僅為0.5公里；2)直通火車站，大約3分鐘車程；〔4〕品牌整合優(yōu)勢：可以預(yù)見，陜西秀山集團(tuán)萬千誠房地產(chǎn)公司的第一個工程，必將是秉承秀山集團(tuán)的一貫作風(fēng)，即知名規(guī)劃單位、品牌建筑商、金牌物業(yè)效勞、科技環(huán)保的材料部品組合、專業(yè)籌劃配合、強(qiáng)大的媒介支持等資源整合，可以形成一種品牌組合優(yōu)勢，在有效的管理和操作下，將會轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的銷售力和市場效應(yīng)。工程劣勢〔1〕配套設(shè)施缺乏：目前周邊的商業(yè)配套還比較缺乏，有待完善?！?〕地塊地形因素：該地塊地形呈不規(guī)那么狀，坡度起浮，這在物業(yè)類型的的開發(fā)上受到一定限制，土地平整的費用也高?！?〕心理位置較偏：該地塊處于新城區(qū)，道路不是很好，有待改善，給人們心理上造成較偏的感覺?！?〕土地本錢較大：鎮(zhèn)安的整體土地本錢較高，在開發(fā)物業(yè)的設(shè)計以及后期反映在房價方面很可能不利于開發(fā)產(chǎn)品的銷售。工程時機(jī)〔1〕鎮(zhèn)安縣政府對新規(guī)劃區(qū)域的政策傾斜，是工程外部重要的利好因素，同時政府總體規(guī)劃中的地塊周邊根底設(shè)施將逐漸成熟和完善?！?〕鎮(zhèn)安縣城向舊城區(qū)外部郊區(qū)化開展，該區(qū)域有很大的價值提升空間。〔3〕區(qū)位的開展優(yōu)勢：規(guī)劃中新圈的形成，導(dǎo)致城市中心向外擴(kuò)張，區(qū)域優(yōu)勢的輻射力度必然增大。而本工程作為新城規(guī)劃中很重要的組成局部，也可吸引更大范圍的目標(biāo)客戶?！?〕生態(tài)資源優(yōu)勢：工程所處地區(qū)為上風(fēng)口，其地形地貌有著明顯的生態(tài)效應(yīng)，加上政府繡屏公園開發(fā)的營造，生態(tài)區(qū)域的規(guī)劃愈加明顯；同時開放的鎮(zhèn)安旅游環(huán)境，其嘆為觀止的美景讓人對鎮(zhèn)安青山綠水的價值有了感性的認(rèn)識，將吸引眾人的目光，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對本工程的信心。〔5〕鎮(zhèn)安房地產(chǎn)公司品牌化開發(fā)還很欠缺，對開發(fā)產(chǎn)品的文化方面建設(shè)重視不夠，從而有時機(jī)可以迅速翻開市場。工程威脅該工程是一個大盤，開發(fā)周期長，未來3～5年政策的變化等會對本工程造成一定的影響，一些小盤的開發(fā)也會分流一局部客戶群體。5目標(biāo)客戶分析根據(jù)市場消費者和競爭工程的市場調(diào)查結(jié)果，結(jié)合本工程特點，目標(biāo)消費群體構(gòu)成作出如下綜合描述：5.1目標(biāo)客戶年齡工程的潛在目標(biāo)客戶個人購房的年齡范圍在25～60歲之間，其中以35～50歲為重點目標(biāo)客戶群。5.2置業(yè)狀況分析分析目標(biāo)客戶可以得出，本工程的潛在目標(biāo)客戶置業(yè)，別墅主要為以第二次置業(yè)為主，他們根本上都已擁有了一套甚至兩套住宅。5.3家庭結(jié)構(gòu)分析符合條件的目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)以兩代人最多，而其家庭人員結(jié)構(gòu)也在3～6人的范圍之間。5.4職業(yè)背景分析鎮(zhèn)安地區(qū)的私營老板，效益好單位職工，他們積累了一定的財富，追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件時，多考慮環(huán)境優(yōu)美的花園別墅或選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅和高檔住宅。外地的投資人士。高速公路的開通，鎮(zhèn)安和西安的距離拉近了，鎮(zhèn)安環(huán)境好，選擇在鎮(zhèn)安置業(yè)也成為一種可能。目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔〞結(jié)構(gòu)中部偏上的生活階層，他們生活富裕且心理需求要求滿足自我實現(xiàn)；消費行為主觀趨向性極強(qiáng)，價格不是其考慮購置與否的第一要素但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能；他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫無比的社會地位，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。5.5重點目標(biāo)客戶〔1〕別墅工程的購置對象--高收入群1〕特征：年齡：39歲以上職業(yè)：企業(yè)負(fù)責(zé)人或中高層負(fù)責(zé)人背景：通過多年的積累，他們有足夠的購置能力，目的是追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件，多為第二次置業(yè)。家庭人口組成：4人以上，1－2為老人、兩夫婦、一個上中學(xué)的小孩，或有保姆。2〕主要客戶來源：外鄉(xiāng)的政界、商界人士；來自周邊的富裕的私企業(yè)主等。3〕消費特征：他們擁有較高的社會地位。多數(shù)為二次置業(yè)，對樓盤的品質(zhì)非?？粗兀Ｍ徫飿I(yè)既要有物業(yè)的高品質(zhì)、高品味，又希望交通便捷。希望改變原來的生活方式及品位，向往含蓄兼具時尚的高品味生活方式?！?〕多層、小高層工程的購置對象——中高收入者1〕特征：年齡：25歲以上職業(yè)：鎮(zhèn)安地區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位高收入者、家庭收入高的想進(jìn)城人士家庭月收入：3000元以上背景：有相當(dāng)強(qiáng)的消費能力，但非常精明，對現(xiàn)有市場上的樓盤的地域、價格、小區(qū)配套、城市綜合配套等各方面的綜合因素不是非常滿意，處于持幣待購的狀態(tài)。但是通過本工程的較高綜合素質(zhì)、適當(dāng)?shù)膬r格優(yōu)惠或靈活多樣的付款方式，能夠觸發(fā)其較強(qiáng)的消費欲望。家庭人口組成：3人以上，1位老人、兩夫婦、一個上中、小學(xué)的小孩。2〕主要客戶來源：來自鎮(zhèn)安及周邊的公務(wù)員及少量企事業(yè)單位高收入者；公務(wù)員，企事業(yè)單位高收入者，家庭收入高的想進(jìn)城人士3〕消費特征：希望有時機(jī)接受新的生活方式。會考慮城市開展對所購房屋產(chǎn)生的影響。對產(chǎn)品品質(zhì)及小區(qū)的配套設(shè)施都較為在意。較為關(guān)注房產(chǎn)的投資價值。對小孩的教育問題相當(dāng)看重。6工程定位6.1工程總體定位總體定位：智能化生態(tài)型休閑度假社區(qū)〔1〕核心功能定位：生態(tài)休閑空間、人居天堂詮釋：針對工程地塊特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境完美融合，以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的景觀價值、極富人性化的人居與生態(tài)休閑空間、完善合理的現(xiàn)代效勞體系，打造以居住為主導(dǎo)，兼具休閑、健身、度假為一體，以高端效勞為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有私家公園的高尚型智能化生態(tài)休閑空間。〔2〕物業(yè)形態(tài)：策略意義：不僅不把全部雞蛋放在一個藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。結(jié)合本地塊特征，適合開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)品有4種類型：多層、別墅，小高層和高層。其中別墅工程以聯(lián)體別墅為主，考慮到工程小區(qū)規(guī)模不大的特點，主要開發(fā)以兩聯(lián)別墅為主打產(chǎn)品，原因是其物業(yè)類型三面采光，占地面積比獨立別墅?。黄浯慰煽紤]疊加別墅，原因是它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。其他產(chǎn)品為多層、小高層和高層，在豐富物業(yè)類型的同時，也對工程地塊的利用更加的充分。6.2戶型面積定位〔1〕戶型定位原那么：迎合主流，適當(dāng)超前戶型面積配比定位要具備適當(dāng)?shù)某靶?，不僅要迎合目前的主流市場需求，更應(yīng)考慮到工程隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。不僅要在市場需要什么樣的產(chǎn)品時推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用產(chǎn)品來引導(dǎo)市場，成為主流?！?〕別墅戶型面積配比由于本工程定位為高檔智能化生態(tài)型度假社區(qū)，對應(yīng)的目標(biāo)客戶群是以鎮(zhèn)安范圍內(nèi)中高收入人群為主，具體是以鎮(zhèn)安的兩代、三口之家為核心家庭，除了滿足居住這個最近本的要求外，他們還要求心理需求滿足和自我實現(xiàn)，追求“珍品化〞生活；在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式，因而戶型面積的定位不能太小、太少，要能夠滿足目標(biāo)客戶群的居住需求。別墅工程按主力戶型五房，建筑面積按照250平方米，均價3600元/M2計算，總價90萬元左右，中高收入階層的潛在消費者對此總價承受度較強(qiáng)，因此我們將把五房作為本工程別墅物業(yè)類型的主力戶型，同時輔以四、六房作為調(diào)節(jié)。別墅工程以五房為主，四、六房為輔。具體戶型面積比例如下表6.1所示：表6.1戶型面積比例示意表戶型面積〔M2〕比例四房三廳220-30030%五房三廳250-33050%六房三廳270-35020%〔3〕多層、小高層、高層戶型面積配比從市場需求來看，目前在鎮(zhèn)安熱銷的多層、小高層普通住宅戶型,分別為三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)，最受歡送的建筑面積是100-120M2和120-150M2左右，其次為150M2以上的也有一定分額，可見此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高。同時，結(jié)合地塊區(qū)位優(yōu)勢和本工程的特點，我們將多層、小高層定位略高于目前市場上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價又不高，有利于市場競爭。因此戶型定位為以三房二衛(wèi)主力戶型，多層、小高層、高層工程以三房為主，二、四房為輔。具體戶型面積比例如下表6.2所示：表6.2多層、小高層、高層戶型面積比例示意表戶型面積〔M2〕比例樓面形式兩房兩廳80-1005%平層三房兩廳一衛(wèi)100-12025%平層三房兩廳兩衛(wèi)120-15050%平層四房三廳130-16020%躍層6.3工程價格定位定價原那么〔1〕以鎮(zhèn)安在售工程類比作為考照；〔2〕以本工程工程投資作為根底；〔3〕結(jié)合市場設(shè)置合理的利潤空間；〔4〕地塊優(yōu)勢及開發(fā)商品牌的小的附加價值。定價分析新建樓盤定價，歷來是一座樓盤入市后成敗的重要原因之一，所以在此對其作一詳細(xì)介紹：〔1〕定價方法定價方法用市場比較法，即以同類市場的主要樓盤為參照系，通過對區(qū)域因素、個別因素、時間因素及交易情況進(jìn)行因素調(diào)整，確定出本工程的平均價格?！?〕區(qū)域因素和個別因素調(diào)整參照競爭樓盤，分別對影響工程價格的重要的區(qū)域因素和個別因素評判打分，結(jié)合其所占權(quán)重，得出綜合分?jǐn)?shù)，算出比較系數(shù)，再與競爭樓盤均價相乘得出本工程比照均價，經(jīng)平均后得出本工程物業(yè)均價。1)聯(lián)體別墅工程定價：80萬/套2)疊TOWNHOUSE工程均價：60～70萬/套3〕單體別墅工程定價：90萬/套4)小高層工程均價：1700元/㎡5〕多層住宅工程均價：1300元/㎡通過以上方法的價格預(yù)定，可見，如假設(shè)將本地塊的產(chǎn)品質(zhì)素、效勞意識、社區(qū)文化充分發(fā)揮出來，本工程是有較好預(yù)期的?！?〕時間調(diào)整但考慮到本工程樓盤的內(nèi)部認(rèn)購期最早能在3個月后進(jìn)行，而在此期間，根據(jù)鎮(zhèn)安2007份居民消費價格指數(shù)漲幅平均值1.8%，本工程可在價格上作一調(diào)整。1)聯(lián)體別墅工程定價：80×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝85萬/套2)疊TOWNHOUSE工程均價：60～70×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝63～74萬/套3〕單體別墅工程定價：90×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝95萬/套4)小高層工程均價：1700×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝1793元/㎡5〕多層住宅工程均價：1300(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝1370元/㎡〔4〕交易情況修正交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準(zhǔn)，本工程的交易可認(rèn)為是在正常的市場交易情況下進(jìn)行的，不牽涉非正常因素的影響，故交易情況無需修正，價格不做調(diào)整。6.4工程主題定位根據(jù)工程特點擬定工程以“休閑、度假〞為主題，即：休閑·享受·新生活 訴求語：新生活標(biāo)準(zhǔn)的締造者分期次主題：第一期：品牌主題訴求語：秀山品質(zhì)、科學(xué)筑家第二期：生態(tài)主題訴求語：鎮(zhèn)安旅游資源和環(huán)境本工程〔綠色、陽光、氧氣、健康〕第三期：產(chǎn)品主題訴求語：創(chuàng)新開發(fā)類型，打造建筑精品第四期：物業(yè)主題訴求語：常規(guī)效勞﹢個性化菜單效勞“精品效勞，真情關(guān)心〞6.5工程形象定位工程總體形象工程的成功開始將帶動整個鎮(zhèn)安的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為鎮(zhèn)安房地產(chǎn)開展的一個轉(zhuǎn)折點，在同行業(yè)中它將是一個“新生活標(biāo)準(zhǔn)的締造者〞的形象，鎮(zhèn)安房地產(chǎn)的樣板工程的形象。在消費者眼中，它是引領(lǐng)一種時尚、潮流現(xiàn)代的居家方式，將締造一種全新“科學(xué)、文明、和諧的生活方式〞的“新生活領(lǐng)跑者〞的形象。工程推廣名稱命名樓盤推廣命名是市場核心定位的反映。樓盤名稱或文化底蘊深厚，或意味深長，或灌輸新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說親情溫馨，總之，與樓盤定位緊密相連。樓盤名稱是面向市場的第一訴求。好的樓盤名稱可以獲得置業(yè)者的喜愛和認(rèn)同，還可以起到促進(jìn)銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對于本工程住宅區(qū)分期開發(fā)樓盤的后期銷售至關(guān)重要，意義重大。預(yù)定案名分析：本工程的案名預(yù)定為：秀山花園〔適合當(dāng)?shù)氐奈幕瘹夥?，口頭傳播也形成了一定的影響〕〔1〕生態(tài)的、和諧的〔環(huán)境〕生命在于回歸，秀山花園小區(qū)內(nèi)外園林的營造，尊重自然，在保存小區(qū)原有地形地貌的根底上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力表達(dá)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設(shè)計，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為鎮(zhèn)安增添一道美麗的風(fēng)景線?！?〕繽紛的〔設(shè)施〕社會越往前開展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，秀山花園充分尊重客戶的需要，在小區(qū)設(shè)置各類配套設(shè)施，包括尊貴會所、開放式私家花園等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；〔3〕休閑的〔生活模式〕生命是一首詩，秀山花園提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早晨您可以到健身徑行，或者去跑跑步；黃昏時分，您可以在陽臺上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；〔4〕情趣的、人文的〔文化品味〕秀山花園提倡的是高品質(zhì)、高品味，巧妙的將傳統(tǒng)人文文化融入小區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機(jī)的實現(xiàn)人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，妙不可言?！?〕簡約的，尊貴的〔建筑設(shè)計〕生活應(yīng)該是簡約的，所以秀山花園建筑結(jié)構(gòu)輕盈，采用簡潔的外觀設(shè)計，線條簡潔，體態(tài)優(yōu)美，用材節(jié)省，素雅端莊的外觀用色，一梯二戶的小高層，超大采光面，窗含萬里景，戶盈清堂風(fēng)?！?〕立體的〔景觀〕秀山花園的景觀應(yīng)該是立體的，第一層山水景觀，第二層小區(qū)主軸景觀，第三層空中花園景觀，第四層庭前屋后景，第五層綠地的私家花園景觀。處處有景，方方有勝。7規(guī)劃方案建議7.1整體布局規(guī)劃 〔1〕主入口建議：設(shè)老水泥廠大門路段。釋由：1)利于展示小區(qū)形象，形成良好品牌。2)位于城市干道出入小區(qū)便捷。〔2〕小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物建議在小區(qū)的主入口處、老水泥廠門口、靠近十字的地方設(shè)置特色的秀山花園或地產(chǎn)公司的構(gòu)筑物或標(biāo)志〔例如：塔樓、門亭等〕，以加強(qiáng)小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。同時，有利于公司形象的展示?！?〕小區(qū)整體布局 1)以工程地塊的地勢高線為規(guī)劃布局的依據(jù)，將小區(qū)劃分為南北兩塊規(guī)劃，同時考慮產(chǎn)品的多樣性，劃為南北三塊建設(shè)〔老水泥廠區(qū)多層，田園附近高層、小高層，水泥廠以上的別墅區(qū)〕。2)開放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持了空間的開敞性和通透性，使住戶有較好朝向的同時，又擁有良好的自然景觀。3)從以人為本的生態(tài)環(huán)境出發(fā)，利用地形上下特征，將自然優(yōu)勢，周邊生態(tài)及曲江大環(huán)境為本區(qū)域所用，從而使得小區(qū)內(nèi)的“中環(huán)境〞，最終產(chǎn)生出住戶文化的“微〞環(huán)境，這種三級環(huán)境相連貫穿整個設(shè)計始末，從而產(chǎn)生一個有創(chuàng)意的、合理的空間變化并具有良好視覺景觀和空間效果，宜人的生活居住空間?！?〕小區(qū)開發(fā)進(jìn)度1)因工程體量較大和開發(fā)的物業(yè)類型不同，建議實行分期開發(fā)。2)工程分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，第一期開發(fā)量4萬M2左右，第一期主要開發(fā)產(chǎn)品為多層類，主要滿足公司內(nèi)部職工，時間為2007年5月至2021年10月，但工程相關(guān)景觀小品的建設(shè)，可以于第一期開始建設(shè)。第二期開發(fā)繡屏公園附近的別墅，和局部多層及商業(yè)配套工程，時間為2021年10月至2021年5月；第三期開高層工程，時間2021年5月至2021年5月，。7.2建筑風(fēng)格規(guī)劃目前鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場上還沒有具有整體風(fēng)格的建筑群體小區(qū)，結(jié)合本工程定位，可以考慮引入新加坡風(fēng)格，但要結(jié)合鎮(zhèn)安文化內(nèi)涵，風(fēng)俗習(xí)慣加以整合設(shè)計，不能生搬硬套。新加坡建筑風(fēng)格，是具有較濃的熱帶海洋和島嶼文化氣息的一種風(fēng)格。它在設(shè)計中將園林布置引到住宅中，打破了傳統(tǒng)的平面綠化，采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使室內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。它強(qiáng)調(diào)的是通風(fēng)和景觀的均好性。在建筑形體設(shè)計中采用空中花園，270度低臺落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。它追求的是一種簡潔的居家風(fēng)格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計中，力求以簡約的手法表達(dá)建筑本身所具有的美感。在外墻設(shè)計中，拋棄了歐陸風(fēng)格的大紅，大黃的急躁，采用清凈，平和的淺色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜。定位論證：〔1〕定位充滿異域風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城，即是對現(xiàn)實生活的提煉，又是對美好未來的憧憬，將給鎮(zhèn)安人民提供一種嶄新的生活方式?！?〕美麗的鎮(zhèn)安山清水秀，風(fēng)景伊人，比較清淡的建筑風(fēng)格和本地的山水風(fēng)景混為一體?！?〕參考沿海興旺地區(qū)的高檔住宅工程的成功運用上，明顯都具備一個共性，即有一個鮮明的形象主題理念和建筑形象。而這種整合風(fēng)格，也算是房地產(chǎn)公司對工程的定位原那么相符合。本工程周邊具備豐富的自然景觀優(yōu)勢，將工程的形象定位為新加坡花園小區(qū)就是最大化的強(qiáng)化工程優(yōu)勢，形成工程獨特的核心市場競爭優(yōu)勢，多景觀社區(qū)，高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，能在市場上形成別具一格的形象。7.3戶型設(shè)計建議戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購置決定，本工程在戶型設(shè)計上，應(yīng)該以簡潔、實用、功能分區(qū)合理、科學(xué)設(shè)計原那么，具體應(yīng)該做好以下幾點：〔1〕戶型要求實用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，又不顯局促?！?〕室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理，要求動靜分開，工作與生活空間分開，公共與私密空間分開?！?〕功能配置合理完善。例如別墅工程必不可少的帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽臺、書房、兒童房、衣帽間、健身房等空間配置需要同戶型面積和目標(biāo)客戶的需要緊密聯(lián)系起來。而小高層設(shè)計，衣帽間、健身房等可以不設(shè)置?！?〕戶型設(shè)計更貼近人性化。在廚房的設(shè)計方面除了一型、L型，可考慮開放式，半開放式的廚房設(shè)計；還應(yīng)考慮到廚房操作臺的擺放、管線安裝，通風(fēng)排氣條件，在小高層的小戶型可采用自用間隔的設(shè)計，表達(dá)個性品味?！?〕別墅和小高層可考慮落地弧形窗〔打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面〕和低窗臺設(shè)計〔可坐可臥，即增強(qiáng)了使用空間，又開闊了視野〕，充分表達(dá)人性化設(shè)計。〔6〕多層、小高層樓層平面布局最多控制在一梯三戶，可優(yōu)先考慮一梯兩戶?？砂础癐〞字、T〞字、蝶形設(shè)計，景觀、視野、采光互不遮檔。〔7〕具體對各功能區(qū)的要求如下：起居廳：應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，應(yīng)做到兩面臨墻沒有門，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。假設(shè)入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過度空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥室：主臥室最好要有好的朝向和景觀，大戶型的主臥室要求帶有一個專用的衛(wèi)生間餐廳：和起居室空間相對獨立，即有關(guān)聯(lián)又有分隔。廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)，廚房宜帶一效勞陽臺。衛(wèi)生間：小高層的衛(wèi)生間設(shè)計應(yīng)滿足洗衣、洗澡、便溺、化裝功能，公用衛(wèi)生間、主臥衛(wèi)生間可各有側(cè)重，衛(wèi)生間和洗手間應(yīng)分隔開。別墅工程的衛(wèi)生間設(shè)計，洗衣房可以單獨類開，化裝間可以設(shè)置在衣帽間或洗澡間；同時如果設(shè)計允許，洗澡間也可以單獨列開。室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化的設(shè)計。7.4車位規(guī)劃建議別墅物業(yè)可為每戶設(shè)地下車庫1-2個滿足消費者需求。多層、小高層、高層物業(yè)停車位具體如下：停車位設(shè)置在小高層、高層地下，將人防設(shè)施綜合利用。多層底半層設(shè)計雜物間和車庫；同時在道路兩旁，可作為臨時停車位使用。此外，在小高層南北墻角適當(dāng)位置，可設(shè)置一些自行車棚，供業(yè)主停放車之便。小高層、高層車位有租和售兩種方式，依據(jù)消費者偏好而定，價格可參照競爭工程的價格也可以具體以本工程特點自定。7.5景觀與綠化規(guī)劃環(huán)境是社區(qū)中的重要組成局部，主要包括綠化、水體、雕塑、小品等內(nèi)容，是社區(qū)重要的景觀，是社區(qū)重要的文化載體，同時也是金地公司展示其內(nèi)在品質(zhì)的可視載體。所以絕不能把環(huán)境和居住生活分割開來，一定要統(tǒng)一考慮，互相照應(yīng)。本工程小區(qū)景觀綠化設(shè)計上以立體化設(shè)計為核心指導(dǎo)思想，因為立體綠化是有效增大住宅綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)的重要措施之一。其充分利用陽臺的花卉、盆景，墻面的攀懸植物，天臺的花卉，以及高樓架空層營造空中花園，形成立體綠化。立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀?！?〕小區(qū)景觀綠化分為以下六個層次1)主入口的中心花園——山水景觀2〕會所、幼兒園周邊――現(xiàn)代標(biāo)志性景觀會所、幼兒園外部構(gòu)架設(shè)計現(xiàn)代，能成為鎮(zhèn)安的一個標(biāo)志性的建筑物，小景觀和建筑融為一體，形成小區(qū)乃至鎮(zhèn)安的一個標(biāo)志性景觀。3)山坡綠地的景觀規(guī)劃——私家花園景觀例如：曲徑：蛇形跑道，增加趣味性，提高身體柔韌。攀爬架：旁邊用綠隔遮擋，鍛煉者必須通過攀爬架前進(jìn)，用于增加上肢力量。綠色生態(tài)迷宮：可與小區(qū)內(nèi)綠化相結(jié)合。赤足步徑：由鵝卵石步徑，熱輻射地面步徑等。4)道路及兩條主道路綠化——主軸景觀5)環(huán)住宅周邊綠化設(shè)計——庭前屋后景6)創(chuàng)新型建筑設(shè)計陽臺、屋頂——空中花園景觀〔2〕充分利用小區(qū)東西地勢的上下差異和南北落差，現(xiàn)有的園林繡屏公園，進(jìn)行合理的規(guī)劃，設(shè)置臺階式分段中心花園，作為統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)的靈魂和核心?！?〕為最大限度的滿足社區(qū)各戶型實現(xiàn)環(huán)境的均好性，建議利用地勢的落差和單體的高度變化，設(shè)計成戶戶有景的住宅。〔4〕利用裙樓屋頂設(shè)計娛樂場所和綠化景觀?！?〕充分利用小區(qū)地勢的落差，設(shè)置臺階式中心花園，將人與自然進(jìn)行有機(jī)融合，表達(dá)一種人類回歸自然，返璞歸真的理念設(shè)計。小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹木花草，再配上背景音樂，使小區(qū)充滿詩情畫意和人文親和力。也可以考慮開放式綠地、棋藝方園、網(wǎng)球場、茗茶小歇，泳池/嬉水池、鏡影荷塘、健康步道、花臺涼亭、噴疊、帶椅花架、兒童天地、露天劇場/舞廳，雕塑廣場等的設(shè)計。7.6生活配套規(guī)劃生活配套，是關(guān)乎小區(qū)居民在入住后實際的生活便利的重要因素，也是開發(fā)商展示自我形象的載體延續(xù)，因此需要精心考慮?！?〕規(guī)劃原那么1〕首先充分利用周邊的市政配套，另外配備中央采暖系統(tǒng)。2〕興建與周邊互補(bǔ)的商業(yè)配套工程，彌補(bǔ)工程配套缺乏的缺陷。3〕商業(yè)配套不能影響小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)?！?〕會所規(guī)劃隨著經(jīng)濟(jì)的開展，人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。集傳統(tǒng)會所功能與文化內(nèi)涵于一身的文化會所的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場開展的必然趨勢。本工程在會所的設(shè)計上，可以考慮設(shè)計雙會所，即別墅工程配帶的精致小型會所和多層、小高層配帶的泛會所。多層、小高層的泛會所可以設(shè)置如下的工程：老年活動中心、圖書閱覽室、兒童游樂園、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、網(wǎng)吧、氧吧、多功能室、診所等。泛會所可以建在臨十字路口位置，做為本工程的招牌，前期作為售房部，后期作為工程會所。會所的經(jīng)營及效勞標(biāo)準(zhǔn)：會所的經(jīng)營管理可以直接引進(jìn)物業(yè)管理公司來組織和協(xié)調(diào)管理。效勞的標(biāo)準(zhǔn)可參照物業(yè)管理公司的物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，以提高物業(yè)的檔次?！?〕教育配套工程周邊的教育配套還比較完善，考慮到小區(qū)入住后，業(yè)主比較多，可以配備一個12個班的特色幼兒園，雙語教學(xué)，全托，家長一周接送一次?！?〕商業(yè)工程配置考慮到社區(qū)多層、小高層業(yè)主，社區(qū)里應(yīng)該配備一定規(guī)模的小型超級市場、便利店、藥店以及餐飲和茶社等輔助生活效勞設(shè)施，來滿足社區(qū)生活的根本需要，同時可彌補(bǔ)所處區(qū)域功能的缺乏。商業(yè)功能分布的建議：商業(yè)的設(shè)置和分布原那么即要保證根本生活的需要，又要兼顧環(huán)境的完整、不影響別墅區(qū)地安靜和交通的便利。根本的生活用商業(yè)設(shè)施宜設(shè)置在多層、小高層的主出入口處；其主要的休閑場所，與具有休閑功能的工程設(shè)施同時配套使用。〔5〕高檔商務(wù)區(qū)配備在現(xiàn)在田園酒店附近重新規(guī)劃一個高檔商務(wù)酒店，一方面滿足小區(qū)業(yè)主商務(wù)接待的需求；二那么該地離火車站較近，高速路的開通能為商務(wù)酒店提供一定的客源?！?〕能源設(shè)施配置小區(qū)內(nèi)除了配備應(yīng)有的根底能源設(shè)施以外，還應(yīng)盡量配置高效、節(jié)能、環(huán)保的其他社區(qū)能源供給設(shè)施。如屋頂太陽能設(shè)施，小區(qū)統(tǒng)一供熱中央分戶供暖設(shè)施等。7.7物業(yè)管理建議〔1〕物管模式建議本工程的規(guī)模較大和小區(qū)的物業(yè)類型較多，物業(yè)配套設(shè)施有待完善，工程功能內(nèi)容豐富，是一個綜合性較強(qiáng)的社區(qū)。因此鑒于工程的規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性，建議實行分級管理，并可以采用一般效勞和特殊效勞相結(jié)合的方式，來針對不同的客戶群體，滿足他們不同層次的需要。我們可以考慮引進(jìn)物業(yè)品牌公司，以為住戶提供參謀型的專門效勞方式，推出“7ⅹ24ⅹ365無間斷效勞〞、“干擾極小化〞、“常規(guī)效勞﹢個性化菜單效勞〞、“量身定做〞等系列特色效勞模式，打造物業(yè)管理的差異化優(yōu)勢，滿足業(yè)戶的個性化需要，形成鮮明的效勞特色，滿足業(yè)戶的尊貴感、尊重感、愉悅感。這樣一方面可以降低物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)；另外作為一個負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)開發(fā)商，此舉完全可以到達(dá)宣傳房地產(chǎn)公司的品牌和提高公司外在形象，同時也可以到達(dá)推廣本工程銷售的目的，從而提高工程和開發(fā)商的知名度?！?〕效勞內(nèi)容建議在物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，實行對社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)平安，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設(shè)施和商業(yè)配套的管理等等。另外，除了業(yè)主可以享受這些簡單的效勞外，還可以在社區(qū)內(nèi)得到一些有助于生活需要的輔助效勞，譬如說鐘點工、家政、保育、洗衣、保鏢、專車以及商務(wù)效勞等等。另外社區(qū)還可以設(shè)置住戶專門的醫(yī)療效勞部，定期地為業(yè)主檢查健康狀況，并且承當(dāng)一些應(yīng)急或者緊急的醫(yī)療事件的效勞。效勞工程的設(shè)置可根據(jù)別墅，多層、小高層工程的對象需要來區(qū)別設(shè)置，這樣不僅滿足了業(yè)主的需要，給他們的生活提供了方便，同時也提升了物業(yè)的檔次?！?〕效勞費用標(biāo)準(zhǔn)效勞工程的收費不僅是建立在效勞的品質(zhì)和內(nèi)容上，更重要的是建立在社區(qū)和業(yè)主之間的相互利益的根底之上，考慮到社區(qū)效勞和業(yè)主之間的相互依存性，所以效勞費用的收取在局部工程上可以盡量扣除利潤的因素，局部工程可以考慮給予免費的待遇，通過配套商業(yè)設(shè)施的租金來支援局部物業(yè)管理費用，實行以業(yè)養(yǎng)業(yè)。保持公平和平衡開展的原那么。實現(xiàn)“精品效勞，真情關(guān)心〞的效勞宗旨。7.8小區(qū)智能化規(guī)劃采用國際領(lǐng)先的星級智能化管理系統(tǒng)，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機(jī)結(jié)合在一起，形成自己獨特風(fēng)格。小區(qū)智能化系統(tǒng)包括管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線、家庭智能化三局部，通過三者有機(jī)，緊密地結(jié)合為一個統(tǒng)一的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技術(shù)提高了系統(tǒng)的所有功能，簡化了操作，極大地方便了用戶。智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來的通道。網(wǎng)絡(luò)布線，要充分考慮到用戶將來對寬帶的需求。具體有下邊三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、平安防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。〔1〕信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入〔每戶要求10M帶寬〕。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息效勞，程控，有線電視和VOD點播?！?〕平安防范系統(tǒng)1〕門禁系統(tǒng)；2〕周邊防范系統(tǒng)；3〕電子巡更系統(tǒng)；4〕可視對講及家庭安防系統(tǒng)?！?〕物業(yè)管理系統(tǒng)1〕停車場管理系統(tǒng)；2〕耗能自動接收系統(tǒng)；3〕一卡通系統(tǒng)；4〕背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng)；5〕綜合物業(yè)管理系統(tǒng)；6〕物業(yè)效勞：提供許多個性化的效勞、24小時物業(yè)效勞。8資源整合策略通過以上對工程區(qū)位、目標(biāo)客戶以及建筑規(guī)劃等方面的設(shè)計，結(jié)合市場需求，在此可對工程的資源點作一整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時在尋求和分析工程亮點的根底上，找出各資源點的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競爭優(yōu)勢，為打造本工程的核心競爭力實現(xiàn)突破。如下對秀山花園賣點分析：區(qū)位篇人文篇交流底蘊區(qū)位篇人文篇交流底蘊產(chǎn)品篇景觀篇公司品牌公司品牌精致產(chǎn)品生活方式榮耀居住榮耀居住,文化雅居,精神王國由上邊資源整合框架圖可看出，本工程競爭優(yōu)勢突出，個性鮮明。工程所具有的獨特性和品質(zhì)是競爭對手所不能模仿的。對工程賣點資源的詳細(xì)描述，在此如下闡述：閑閑雅成熟的居所地理位置滿足現(xiàn)代都市人的內(nèi)心在本質(zhì)的需求與商業(yè)中心保持著一個恰到好處的距離居住氣氛高尚、典雅，個性鮮明生活配套完善，教育資源豐富萬眾期待的高尚居住區(qū)大于40％的綠化率，緊鄰公共綠化帶和公園規(guī)劃的休閑旅游中心，政府政策大力支持交通便利多重的景觀多重的景觀地勢上下錯落、規(guī)劃布局合理近距離接觸繡屏公園靜觀新城區(qū)的崛起和鎮(zhèn)安的繁華遠(yuǎn)觀秦嶺山山脈的風(fēng)情流流動的風(fēng)景建筑頂部別致的造型，相互的照應(yīng)生態(tài)大堂，有音樂的快樂電梯間建筑主體的多層次美感，是周邊景觀的延續(xù)和映襯大面寬的設(shè)計，通透的落地玻璃窗局部臥室的弧形落地窗與其他房間的轉(zhuǎn)角凸窗純粹的建筑純粹的建筑高品質(zhì)的建筑材料的運用線性的高貴的建筑立面，拋棄繁雜，魅力恒久充滿歷史文化感的雅致的立面色彩現(xiàn)代化的造型精致、實用，舒適的人性戶型設(shè)計建筑細(xì)部的設(shè)計，充分人性化的考慮和諧的空間和諧的空間套內(nèi)沿襲自然層，上下相合戶型動靜分區(qū)合理，全家其樂融融，又私密性強(qiáng)整體上的共有、共生的原那么大面寬設(shè)計，以最大程度的吸納景觀別墅、多層、小高層區(qū)而不分，和諧相處立體化的居住空間立體化的居住空間空中花園的設(shè)計多了一個交流的空間休閑、運動、交流等空間與各種園林景觀協(xié)調(diào)融合五個層次的立體式綠化景觀寬景陽臺的設(shè)計，使生活更加豐富交流的融合交流的融合會所功能的設(shè)置充分考慮目標(biāo)客戶群的需求開放－半開放－半私密－私密的有效空間過渡園林中，精心設(shè)置的每一處的交流空間樓體中空中花園的設(shè)置開放的“私家花園〞健康的生活健康的生活建設(shè)綠色生態(tài)住宅，節(jié)能建筑材料設(shè)計科學(xué)的水、光、熱、聲、氣環(huán)境系統(tǒng)城市的肺葉，空氣清新，環(huán)境宜人完善的體育設(shè)施配套，鍛煉隨時隨地新生活標(biāo)準(zhǔn)的締造和健康生活方式的引導(dǎo)文化的韻味文化的韻味售樓處，推廣活動，形象包裝中的文化因素幽雅的園林，彌漫在生活中的文化氣息規(guī)劃原那么，建筑上對文化，歷史的延續(xù)感商業(yè)，會所功能與文化的結(jié)合精品物業(yè)效勞，享受參謀型的專門效勞9銷售進(jìn)度策略房地產(chǎn)銷售就是在短時間內(nèi)通過產(chǎn)品的投放去不斷調(diào)節(jié)工程產(chǎn)品的市場供求關(guān)系，從而尋求和試探出工程產(chǎn)品真實的市場價格。而與之伴隨的銷售進(jìn)度的控制策略，大概有以下三種：方法1：銷量控制法在整個銷售過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。方法2：價格控制法一般地，價格控制應(yīng)以“低開高走〞，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原那么為“逐步走高，并留有升值空間〞，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化。方法3：時間控制法時間控制法也是本工程的主要采用銷售進(jìn)度策略，即將整個銷售期劃分為五個階段：開盤前準(zhǔn)備期也叫蓄勢待發(fā)期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、銷售中期也叫持續(xù)推廣期和尾盤清理期。以時間為根底根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進(jìn)行營銷，以便掌握什么時間該控制什么，如何去控制，從而產(chǎn)生協(xié)同效益。分析以上的三中銷售策略可以看出在房地產(chǎn)工程銷售的時候只采用一種銷售策略，顯然有相當(dāng)?shù)木窒扌?，而只有銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，才能到達(dá)預(yù)期的銷售目的。由此在本工程的整個銷售過程，就是采用了這三種方法結(jié)合，具體到銷售的每個階段，銷售進(jìn)度的控制策略詳細(xì)過程安排如下：秀山花園別墅、多層、小高層和高層工程的銷售進(jìn)度、時間、目標(biāo)及媒體手段分期方案如下表9.1、9.2所示：表9.1別墅工程的銷售進(jìn)度示意表階段時間目的手段目標(biāo)蓄勢待發(fā)期2007.10之前將工程信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，同時到達(dá)對企業(yè)理念和文化的傳播戶外廣告；相關(guān)新聞媒體新聞發(fā)布會到達(dá)目標(biāo)客戶的對工程認(rèn)知和對開發(fā)商品牌、文化的認(rèn)同內(nèi)部認(rèn)購期07.10～08.1確定意向購房客戶，防止已登記客戶的流失，集聚人氣