房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)的供求與價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件關(guān)于價(jià)格：1）價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。（[英]戴維：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典，現(xiàn)象）2）價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的抽象的人類勞動(dòng)。（許滌新主編：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典，本質(zhì)）一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

房地產(chǎn)價(jià)格：是指和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其它經(jīng)濟(jì)利益。二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件1、有用性2、稀缺性

“使用價(jià)值很大的東西，往往具有極小的交換價(jià)值；反之，交換價(jià)值很大的東西，往往具有極小的使用價(jià)值”——亞當(dāng)·斯密3、有效需求

對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同點(diǎn)都是價(jià)格，用貨幣表示；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。二、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同生產(chǎn)成本不同一般物品價(jià)格是“勞動(dòng)價(jià)值”的表現(xiàn)，地價(jià)本質(zhì)上不是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化折舊不同一般而言，土地不像一般商品一樣價(jià)值會隨時(shí)間流逝而降低，不存在折舊。但在我國由于實(shí)行有期限的土地使用權(quán)制度，在這一特例下土地需要計(jì)提折舊。價(jià)格差異不同一般商品，同一品牌、同一型號的價(jià)格也基本一致，而土地由于具有獨(dú)一無二性，因此不同土地之間價(jià)格差異較大。市場性質(zhì)不同一般物品的市場為較完全市場，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。價(jià)格形成時(shí)間不同一般物品由于相同的較多，易于比較，且價(jià)值不大，形成價(jià)格的時(shí)間較短；土地獨(dú)一無二，不易比較，為不完全市場，且價(jià)值量大，交易所需時(shí)間較長，因此地價(jià)形成的時(shí)間通常較長。供求變化不同對土地的需求是一種“引致”需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；2、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；3、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金；4、房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的；5、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價(jià)格

房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者（購買者、承租人）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)的供給，要么是通過影響房地產(chǎn)的需求，要么是通過同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來實(shí)現(xiàn)的。主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)需求二、房地產(chǎn)供給三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格四、房地產(chǎn)供求彈性五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性一、房地產(chǎn)的需求房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地所愿意而且能夠購買（或承租）的數(shù)量。形成需求的兩個(gè)條件：消費(fèi)者愿意購買消費(fèi)者有能力購買（一）房地產(chǎn)需求的概念（二）決定房地產(chǎn)需求的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平2、消費(fèi)者的收入水平3、消費(fèi)者的偏好4、相關(guān)物品的價(jià)格水平5、消費(fèi)者對未來的預(yù)期（三）房地產(chǎn)需求曲線二、房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者）在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格（或租金）水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售（或出租）的數(shù)量。某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量

+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量（一）房地產(chǎn)供給的概念（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素

1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平4、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期（三）房地產(chǎn)供給曲線三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

在其它條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意而且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合。由于市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易。因此，市場交易價(jià)格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。E點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。因此，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對應(yīng)的價(jià)格Pe被稱為均衡價(jià)格，所對應(yīng)的數(shù)量Qe被稱為均衡數(shù)量。均衡孔價(jià)格饞理論泉是價(jià)浙格原滲理的友核心匯內(nèi)容庸，它張表明村：均盛衡是育市場園價(jià)格談運(yùn)行亦的必網(wǎng)然趨疊勢，濤如果殘市場患價(jià)格摧由于聯(lián)某種礙因素爪或者晉某些砍因素斗的影慌響而膛脫離花均衡優(yōu)價(jià)格衡，則滔必然糧會出煌現(xiàn)過府?；驊蛘叨坛Ｈ?，吵導(dǎo)致議賣者丸之間勿或買辟者之昂間的顛競爭愁，形顯成價(jià)孟格上達(dá)升或崗下降孕的壓樹力和粒趨勢術(shù)，并爭最終乎趨向晃于均碼衡價(jià)陵格。供求睡變化賠對均脊衡價(jià)似格和藝均衡抖交易躺量的牲影響變化方向變動(dòng)幅度均衡價(jià)格均衡交易量同方向變化供給增加=需求增加不變增加供給減少=需求減少不變減少供給增加﹥需求增加下降增加供給減少﹤需求減少下降減少供給增加﹤需求增加上升增加供給減少﹥需求減少上升減少供求變蓋化對均菌衡價(jià)格林和均衡禾交易量晝的影響變化方向變動(dòng)幅度均衡價(jià)格均衡交易量反方向變化供給增加=需求減少下降不變供給減少=需求增加上升不變供給增加﹥需求減少下降增加供給減少﹤需求增加上升增加供給增加﹤需求減少下降減少供給減少﹥需求增加上升減少四、房西地產(chǎn)供沖求彈性當(dāng)兩個(gè)溫經(jīng)濟(jì)變壟量之間砍存在函仁數(shù)關(guān)系熄時(shí)，作踢為自變尼量的經(jīng)繭濟(jì)變量忌的變化腐必然會暮引起作述為因變滋量的經(jīng)愚濟(jì)變量蜓的變化伙。彈性是對雄作為高因變德量的子經(jīng)濟(jì)典變量肺的相強(qiáng)對變槽化對藍(lán)于作吹為自族變量執(zhí)的經(jīng)顆濟(jì)變鳳量的請相對綢變化蠶的反篩應(yīng)程的度（拳或敏住感程鈔度）查的一擴(kuò)種度霸量。理具體丟的說久，它前告訴葛人們紙作為屢自變陵量的革經(jīng)濟(jì)慮變量餐發(fā)生1%的變化液，將會談引起的場作為因此變量的份經(jīng)濟(jì)變章量的百婦分比變俱化。（一激）房驕地產(chǎn)僵需求殊彈性1、房地蛛產(chǎn)需求鞠的價(jià)格睛彈性（通濫常簡鐵稱為地房地屈產(chǎn)需析求彈僵性）2、房地全產(chǎn)需求脫的收入司彈性3、房地貝產(chǎn)需求冤的人口順彈性4、房乎地產(chǎn)祝需求側(cè)的交巾叉價(jià)吵格彈垂性5、房申地產(chǎn)拔需求銀的價(jià)堤格預(yù)凍期彈按性1、房地外產(chǎn)需繞求的授價(jià)格宅彈性房地產(chǎn)牲需求的斗價(jià)格彈棟性通常憲稱為房莊地產(chǎn)需障求彈性隱，表示繳在一定熄時(shí)期內(nèi)精一種房展地產(chǎn)需籠求量的騎變化對側(cè)于該種束房地產(chǎn)榮自身價(jià)匪格的相雪對變化情的反應(yīng)塊程度。播是房地終產(chǎn)需求墾量變化禾的百分象比與其新價(jià)格變的化的百離分比之裹比。由于荒房地詳產(chǎn)的渠需求筐兩與扯其價(jià)最格一幻玉般按鴉照相光反方圓向變互化，府即房薦地產(chǎn)法價(jià)格桿上升號時(shí)，宜房地姑產(chǎn)需攝求量閃會減魂少，刑因此親，房宰地產(chǎn)造需求篩的價(jià)厚格彈壟性通愈常為運(yùn)負(fù)數(shù)難。但妹為了綁方便窗起見投，一秧般用奸正數(shù)掌來衡扣量需助求的暖價(jià)格伯彈性未。通常采夠用“中叢點(diǎn)法”場計(jì)算需答求的價(jià)愿格彈性量。例2-1：假設(shè)某萍種商品默住宅的拜價(jià)格從200浙0元/平方米怠上升到220晚0元/平方米收，其需班求量從10膠00套減永少為800套。試現(xiàn)采用中鏟點(diǎn)法計(jì)觀算該種畏商品住樸宅的價(jià)達(dá)格彈性綠。解：慣采用任中點(diǎn)黎法計(jì)百算該鑼種商魂品住元宅需家求的震價(jià)格胸彈性番如下烈：2、房地產(chǎn)立需求的誕收入彈會性房地產(chǎn)重需求的詢收入彈華性是建咱立在房邁地產(chǎn)的柄需求量攏變化與涉消費(fèi)者膏的收入糊量變化轉(zhuǎn)之間的趣一個(gè)彈憤性概念踐，用來辨表示消富費(fèi)者對慎某種房膚地產(chǎn)的唱需求量低的相對蹈變化對箭于消費(fèi)垂者收入德的相對戀變化的繞反應(yīng)程享度。是含房地產(chǎn)投需求量局變化的違百分比單與消費(fèi)巧者收入閉量變化寬的百分辰比之比菌。3、房地萌產(chǎn)需頁求的察人口椒彈性房地產(chǎn)各需求的揭人口彈臘性是建惕立在房閑地產(chǎn)的滲需求量潑變化與建人口數(shù)鑒量變化戶之間的據(jù)一個(gè)彈光性概念殊，用來換表示房塞地產(chǎn)的輕需求量湖的相對繩變化對型于人口膝數(shù)量的做相對變室化的反埋應(yīng)程度轉(zhuǎn)。是房躲地產(chǎn)需預(yù)求量變迷化的百傍分比與苗人口數(shù)閣量變化欣的百分從比之比仍。4、房地懇產(chǎn)需黑求的泊交叉迷價(jià)格迷彈性房地性產(chǎn)需滔求的液交叉胞價(jià)格握彈性師是指蛋某種創(chuàng)房地揉產(chǎn)因?yàn)V另一道種房議地產(chǎn)允或商毫品價(jià)船格變片化1%所引起掌的其需里求量的潤百分比謊變化。5、房地魄產(chǎn)需晶求的恢價(jià)格派預(yù)期撥彈性房地偵產(chǎn)需介求的訴價(jià)格遍預(yù)期撓彈性漲是房奸地產(chǎn)源需求璃量變嚼化的睜百分老比與姓預(yù)期亮的其鳥未來磚價(jià)格袖變化帳的百靜分比巷之比姥。（二懲）房丸地產(chǎn)倉供給掌彈性1、房地哀產(chǎn)供替給的剃價(jià)格稈彈性房地障產(chǎn)供捧給的界價(jià)格熄彈性株通常陶稱為割房地源產(chǎn)供受給彈嶄性，坐表示訂在一響定時(shí)繼期內(nèi)牌一種圍房地日產(chǎn)供抬給量駐的變?yōu)I化對暈于該采種房聚地產(chǎn)橡價(jià)格市的相簡對變迷化的唱反應(yīng)志程度棟。是悼房地崗產(chǎn)供埋給量適變化游的百艱分比料與其污價(jià)格威變化悶的百編分比陡之比猛。2、房地云產(chǎn)供剪給的謹(jǐn)要素芝成本寄彈性是房地妨產(chǎn)供給獲對其要提素價(jià)格攀（如土麗地價(jià)格喬、建筑臂材料價(jià)齊格、建割筑設(shè)備燦價(jià)格、床建筑人稠工費(fèi)等攀）變化畫的反應(yīng)須，用來甘表示房俱地產(chǎn)供倒給量的梳相對變騙化對于栗要素價(jià)且格的相蹄對變化伴的反應(yīng)載程度。淋它是房孔地產(chǎn)供伐給量變婦化的百晃分比與價(jià)要素價(jià)斜格變化開的百分梳比之比歡。（三那）彈痰性數(shù)姨值的六類型彈性較立大，說育明一個(gè)吩經(jīng)濟(jì)變百量對于可另一個(gè)升經(jīng)濟(jì)變伍量的變伯化是較退敏感的合；彈性尚較小，罵說明一補(bǔ)個(gè)經(jīng)濟(jì)荒變量對簡于另一穗個(gè)經(jīng)濟(jì)笛變量的隱變化是澇較不敏屋感的。經(jīng)濟(jì)學(xué)襖上將彈附性數(shù)值折分為如甘下5種類型諷：（1）彈絲式性大作于1的情肚況，遷稱為袍富有殿彈性初；（2）彈瀉性小薯于1的情況逮，稱為內(nèi)缺乏彈聚性；（3）彈性孟等于1的情況讀，稱為厲單一彈校性；（4）彈性稀為無窮剃大的情錘況，稱騾為完全語彈性；（5）彈性蜻等于零偷的情況首，稱為誰完全無煮彈性。1、房地產(chǎn)衫需求的照價(jià)格彈嚇性的5種類型捆：2、房地皆產(chǎn)供思給的漠價(jià)格綠彈性槽的5種類型孝：第四鍬節(jié)仰房性地產(chǎn)赤價(jià)值夸和價(jià)切格的充種類一、醬使用梯價(jià)值識和交凍換價(jià)慌值使用價(jià)鴉值：指該果種商例品能置滿足映人們?nèi)耗撤N棵需要列的效鋪用；交換掙價(jià)值常：指該避種商耽品同資其他改商品炎相交悠換的廚量的爐關(guān)系娃或比騰例，互通常烤用貨知幣來針衡量抄，即芳交換曠價(jià)值榜表現(xiàn)黃為一害定數(shù)捆量的資貨幣固、商漲品或叼其它學(xué)有價(jià)由物。人們仇在經(jīng)凈濟(jì)活字動(dòng)中海一般酸簡稱手的價(jià)塞值是炸指交平換價(jià)汽值；士在房庭地產(chǎn)永估價(jià)上中一測般所劑說的棍價(jià)值宇，也嫌是指約交換失價(jià)值治。二、棄成交群價(jià)格圣、市餡場價(jià)集格、露理論皺價(jià)格幻玉、公烘開市眨場價(jià)蓄值和豪評估偽價(jià)值1、成軟交價(jià)鼠格：是指在夠一筆房賣地產(chǎn)交怎易中，露交易雙慰方實(shí)際些達(dá)成交政易——買者同限意付出玻、賣者腳同意接嗚受，或丟者買者隆支付、劇買者收保取的貨生幣額、突商品或眾其它有青價(jià)物；買價(jià)、集賣價(jià)、鬼正常成錦交價(jià)格鋒之間的猶關(guān)系：在實(shí)際刮交易中功，只有弓當(dāng)買者鳥所愿意晴支付的暮最高價(jià)器格高于敢或等于茶賣者所質(zhì)愿意接娛受的最起低價(jià)格漏時(shí)，交創(chuàng)易才可透能成功庫。如下龜圖所示稍：2、市睜場價(jià)殺格：是指某輸種房地網(wǎng)產(chǎn)在市償場上的恨一般、裙平均水虛平價(jià)格談，是該管類房地窮產(chǎn)大量判成交價(jià)勺格的抽蓋象結(jié)果鵝；3、理論局價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)哲學(xué)家設(shè)綠的“經(jīng)沿濟(jì)人”擱的行為丘和預(yù)期厭是理性餡的，或丟真實(shí)需鳥求與真訓(xùn)實(shí)供給下相等的全條件下漫形成的梯價(jià)格。市場仆價(jià)格退與理紹論價(jià)戒格的治關(guān)系儉：市場關(guān)價(jià)格混和理承論價(jià)重格相逮比，困市場害價(jià)格付是短移期均奏衡價(jià)扒格，藥理論減價(jià)格餡是長弟期均叢衡價(jià)喬格。劈燕在正能常市啟場或最正常高經(jīng)濟(jì)哀發(fā)展桐下，讀市場鉗價(jià)格君基本蟲上與腳理論沫價(jià)格謙相吻休合，堤圍繞充著理受論價(jià)管格而寸上下慮波動(dòng)核，不筋會偏輛離太顆遠(yuǎn)。坦二者奔關(guān)系茶如下辛圖所型示：4、公旁開市前場價(jià)術(shù)值是在以偶下假設(shè)洞條件下摸最可能夾的交易肆價(jià)格：（1）交用易雙兼方自仆愿地綁進(jìn)行欄交易副；（2）交漆易雙潑方進(jìn)蠻行交瓶易的醫(yī)目的耐是追籠求各策自利布益的忽最大溪化；（3）交丘易雙豬方具朗有必灰要的彎專業(yè)吳知識揉并了虛解交逼易對贏象；（4）交易戲雙方掌布握必要脫的市場逃信息；（5）交胡易雙言方有騾較充膚裕的比時(shí)間搜進(jìn)行夕交易銹；（6）不存袋在買者取因特殊悼興趣而匠給予附銀加出價(jià)調(diào)。在本書異中，市櫻場價(jià)格仙、市場仇價(jià)值、跌公開市滔場價(jià)值躍三者的蒜含義基惠本相同劃，在一威般情況裹下可以庫混用。5、評估限價(jià)值：是估犁價(jià)人帖員對悶房地驚產(chǎn)的倍某種企客觀夠合理懼價(jià)格鹽或價(jià)激值進(jìn)性行測怨算和蔬判定畏的結(jié)攝果?！粼u估價(jià)辯值根據(jù)賣采用的梁估價(jià)方私法的不塑同有不森同的稱致呼，市身場法求耐得的價(jià)即格稱為葡比準(zhǔn)價(jià)鼻格，收降益法求聽得的價(jià)遮格稱為壺收益價(jià)滾格，成餐本法求濕得的價(jià)乞格稱為奮積算價(jià)援格。◆一般而嶄言，收絲式益價(jià)格習(xí)趨向于敲理論價(jià)讓格，比阿準(zhǔn)價(jià)格鼻趨向于輔市場價(jià)候格。當(dāng)嶼房地產(chǎn)煩市場比焰較成熟鼻且處于體正常狀徒態(tài)是，限二者基翁本一致飄。當(dāng)房棄地產(chǎn)市對場存在奇泡沫時(shí)蛛，市場婦價(jià)格會聞大大高湖于收益謎價(jià)格?！魪哪匙朔N意桑義上尼講，要收益綠價(jià)格僚傾向考于最刃高買霞價(jià)，潔積算開價(jià)格勝傾向做于最肝低買頑價(jià)，但比準(zhǔn)暴價(jià)格染傾向叫于成遷交價(jià)在格。座當(dāng)積宅算價(jià)潤格大獎(jiǎng)大高井于比晴準(zhǔn)價(jià)感格或嚴(yán)收益割價(jià)格爸時(shí)，心說明屈房地補(bǔ)產(chǎn)市宴場不盡景氣萬。三、狗市場奴價(jià)值磨、快笨速變雁現(xiàn)價(jià)渴值、溉謹(jǐn)慎走價(jià)值逮、在鐘用價(jià)沾值、玩清算槍價(jià)值優(yōu)和投沃資價(jià)洪值1、市參場價(jià)碰值：某宗房祥地產(chǎn)的幟市場價(jià)宏值是指血該宗房鞭地產(chǎn)對址于一個(gè)芳典型的糟投資者顫（市場務(wù)上抽象漠的一般飲投資者卸，他代棗表了市涼場上大府多數(shù)人抵的觀點(diǎn)捏）的價(jià)灘值。2、快速級變現(xiàn)價(jià)律值：指不鉆符合嬸市場直價(jià)值造形成課條件欲中的燃“交似易雙備方又檔較充遺裕的竹時(shí)間言進(jìn)行遷交易首”下名最可包能的羊價(jià)格間。（快若速變?nèi)爆F(xiàn)下義的價(jià)其格往街往低饒于市緞場價(jià)抄值。絮例如荒賣者涼因某瓦種原深因急禁于脫序手房雄地產(chǎn)仰而要伏求評疲估的命價(jià)值欲即為鹽快速終變現(xiàn)廣價(jià)值喘）3、謹(jǐn)漏慎價(jià)縫值：指在存驗(yàn)在不確勢定性因膠素的情臂況下遵舊守謹(jǐn)慎陶原則評圖估出的蠅價(jià)值。（謹(jǐn)慎沉價(jià)值低惕于市場慮價(jià)值，機(jī)例如為裕了防范絲式房地產(chǎn)吩信貸風(fēng)脊險(xiǎn)，要姑求評估寧的房地俊產(chǎn)抵押描價(jià)值即餐為謹(jǐn)慎怨價(jià)值。朝）4、在用悠價(jià)值：在用價(jià)罷值是指興在現(xiàn)狀駛使用下止的價(jià)值快。（一般糖低于市考場價(jià)值稈，但若執(zhí)現(xiàn)狀是相最高最術(shù)佳使用晃的，則趕在用價(jià)腫值等于舌市場價(jià)殲值）5、清蘋算價(jià)類值：指在非任繼續(xù)使涂用條件桶下的價(jià)栗值。（一般釀低于市紋場價(jià)值櫻。例如赴賣者因吃某種原訂因急于頌脫手房完地產(chǎn)而百要求評佳估的價(jià)脹值即為租快速變瘋現(xiàn)價(jià)值夫）6、投資鑒價(jià)值：某宗拔房地祝產(chǎn)的絹投資欄價(jià)值鬼是指噸某個(gè)友特定刑的投飯資者駕（如葡某個(gè)尚具體飽的購昨買者鼓）基儲于個(gè)袋人的溉需要蜻或意販愿，槐對該繁房地?fù)岙a(chǎn)所乒評估基出的勉價(jià)值程；市場價(jià)糖值是客煤觀的、護(hù)非個(gè)人革的價(jià)值檢，而投毅資價(jià)值屠是建立貸在主觀原的、個(gè)催人的因濟(jì)素基礎(chǔ)就上的價(jià)笛值。在筒某一時(shí)捎點(diǎn)，市騰場價(jià)值六是唯一戰(zhàn)的，而薪投資價(jià)絹值會因噸投資者耗的不同削而不同嫩。四、買捷賣價(jià)格掛、租賃誼價(jià)格、并抵押價(jià)如值、保煌險(xiǎn)價(jià)值縮慧、課稅局價(jià)值和態(tài)征收價(jià)豪值1、抵押妻價(jià)值：當(dāng)債兼務(wù)人文不履湯行到龍期債儀務(wù)或驢者發(fā)儉生當(dāng)嚇事人支約定梯的實(shí)過現(xiàn)抵賽押權(quán)仇的情謠形時(shí)獲，抵冊押房就地產(chǎn)監(jiān)拍賣覺、變郵賣最曬可能丑所得失的價(jià)劑款扣西除法啄定優(yōu)暖先受狂償款刪后的鑰余額洞。2、征粱收價(jià)芬值：也稱為悅征收補(bǔ)斥償價(jià)值鋒，是為需國家征凡收房地兆產(chǎn)確定息補(bǔ)償金糞額提供輝參考而竄評估的雷被征收尤房地產(chǎn)詳?shù)膬r(jià)值管。五、末所有壞權(quán)價(jià)傳格、浸使用腿權(quán)價(jià)高格和縫其它荒權(quán)益算的價(jià)默格按照所睡交易或綿評估的貝房地產(chǎn)計(jì)權(quán)益來千劃分的搭價(jià)格。1、所有泄權(quán)價(jià)格枕：房地產(chǎn)沾所有權(quán)掏的價(jià)格2、使用例權(quán)價(jià)格拐：房地士產(chǎn)使鍵用權(quán)井的價(jià)弟格。3、其他刷權(quán)益價(jià)瀉格：以上兩腫種價(jià)格泥以外的冊各種權(quán)竭益的價(jià)蔽格，如儉租賃權(quán)題價(jià)格、擇典權(quán)價(jià)塑格等。六、煤原始砌價(jià)值缺、賬蝕面價(jià)著值、談公允含價(jià)值鈴和市腔場價(jià)奶值1、原轟始價(jià)追值：簡稱宴原值溫、原聾價(jià)，叫原始從購置敢成本愛等，劫是一粒項(xiàng)資爭產(chǎn)在遠(yuǎn)當(dāng)初江取得默是實(shí)窄際發(fā)廳生的妥成本指，包垮括買需家、寫運(yùn)輸長費(fèi)、霧安裝致費(fèi)、肌繳納尿的有嘴關(guān)稅乳費(fèi)等芳。會確計(jì)核穩(wěn)算的擠歷史栗成本霜原則棄，要露求將街原始禁價(jià)值句作為脾資產(chǎn)秒的入伶賬價(jià)攪值；2、賬伙面價(jià)能值：又稱賬充面凈值污，折余卵價(jià)值，翼是一項(xiàng)兩資產(chǎn)的妙原始價(jià)摩值減去既已計(jì)提番折舊后少的余額砍；3、公允俱價(jià)值：是指退在公紅平交誤易中媽，熟多悉情扁況的評交易障雙方獎(jiǎng)自愿辛進(jìn)行班資產(chǎn)億交換茄或者眼債務(wù)纏清償妻的金碰額。4、市符場價(jià)饒值：是一項(xiàng)墊資產(chǎn)現(xiàn)性時(shí)在市搶場上實(shí)謊際所值煌的價(jià)格翼。原始賴價(jià)值貓是始雷終不職變的載，賬戲面價(jià)微值是爐隨著初時(shí)間筋的流像逝而等不斷金減少山的，繼公允革價(jià)值霉、市償場價(jià)芝值是望隨著躁時(shí)間抬的流刊逝而籍上下天波動(dòng)訊的。七、市夜場調(diào)節(jié)啄價(jià)、政拜府指導(dǎo)拿價(jià)和政昏府定價(jià)◆這是一惑組與政麥府對價(jià)齊格管制跌或干預(yù)清的程度勤有關(guān)的胳價(jià)格市場纖調(diào)節(jié)賀價(jià)：指由經(jīng)塑營者自撈主制定莖，通過脂市場競可爭形成含的價(jià)格坦；政府指汽導(dǎo)價(jià)：指由翅政府濃價(jià)格段主管近部門膨或者囑其他墓有關(guān)雷部門懸，按帳照定怠價(jià)權(quán)逢限和插范圍仍規(guī)定順基準(zhǔn)饑價(jià)及緩其浮邁動(dòng)幅尺度，才指導(dǎo)拆經(jīng)營峰者制鎮(zhèn)定的陶價(jià)格蛛；政府銅定價(jià)丈：指由筆政府境價(jià)格困主管準(zhǔn)部門敬或者呀其他厘有關(guān)唐部門冤，按忘照定拆價(jià)權(quán)絞限和哥范圍第制定足的價(jià)再格?！衾缧潞＝ǖ慕?jīng)聚濟(jì)適用腸住房出門售價(jià)格葵實(shí)行政蘭府指導(dǎo)挨價(jià)，按比保本微歡利原則扇確定。韻其成本絕包括征脆地和拆弓遷補(bǔ)償穩(wěn)安置費(fèi)洞、勘察截設(shè)計(jì)和汽前期工泥程費(fèi)、遣建筑安吼裝工程諒費(fèi)、住葵宅小區(qū)色基礎(chǔ)設(shè)自施建設(shè)股費(fèi)（含碗小區(qū)非邀營業(yè)性舍配套公凍建費(fèi)）稻、管理竊費(fèi)、貸叼款利息瘦和稅金阻等七項(xiàng)亡因素，趨利潤控孝制在3%以下。八、距基準(zhǔn)躬地價(jià)全、標(biāo)撥定地潮價(jià)和碧房屋袍重置軋價(jià)格◆基準(zhǔn)控地價(jià)齡、標(biāo)甘定地孤價(jià)和鳳房屋品重置角價(jià)格址是《中華人致民共和辨國城市紅房地產(chǎn)蘭管理法》提到過的三寒種價(jià)超格，熄三者罩都是雕一種鳥評估獲價(jià)值用，均鼠應(yīng)定枝期確炭定并提公布施。1、基準(zhǔn)骨地價(jià)：是以一競個(gè)城市蒜為對象廚，在該即城市一徹定區(qū)域槳范圍內(nèi)瞧，根據(jù)召用途相禁似、地漢塊相連筋、地價(jià)狐相近的富原則劃籮分地價(jià)順區(qū)段，般調(diào)查評憤估出的風(fēng)各地價(jià)字區(qū)段在扮某一時(shí)密點(diǎn)的平托均價(jià)格饑。2、標(biāo)判定地踏價(jià)：指在一類定時(shí)期觀和一定飾條件下鋪，能代然表不同袍區(qū)位、魚不同用瓶途地價(jià)錢水平的談標(biāo)志性貝宗地的加價(jià)格。薦是在基巖準(zhǔn)地價(jià)待的基礎(chǔ)炊上，按吹土地使園用年限踢、地塊變大小、朝形狀、幅容積率甜、微觀盟區(qū)位、友市場行更情等，壘修訂評胳估出的提具體地屯塊在一效定時(shí)期襯的價(jià)格梅。3、房屋棄重置價(jià)襯格：指某察一基叫準(zhǔn)日留期，俱不同張區(qū)域羽、不竟同用脫途、放不同敞建筑缺結(jié)構(gòu)于、不弱同檔愧次或穗等級謠的房帶屋，科建造過它所洋需要妥的一伏切合腹理、鬼必要蘭的費(fèi)賽用、衛(wèi)稅金脫及應(yīng)菌獲得則的利趕潤。九、問土地丈價(jià)格念、建脹筑物險(xiǎn)價(jià)格繭和房發(fā)地價(jià)賢格1、土固地價(jià)柴格：房地產(chǎn)香中土地謙部分的院價(jià)格2、建沈筑物鵲價(jià)格著：房地產(chǎn)功中建筑的物部分科的價(jià)格圾。3、房凳地價(jià)靈格：指建筑期物連同著其占用蹤蝶的土地蜓的價(jià)格箏，往往手等同于半人們常窄說的房顛價(jià)。十、頃總價(jià)邪格、旗單位敢價(jià)格曠和樓海面地谷價(jià)1、總癥價(jià)格喉：指某一億宗或某孫一區(qū)域稈范圍內(nèi)計(jì)的房地貫產(chǎn)整體序的價(jià)格2、單位頃價(jià)格：簡稱單份價(jià)，其唱中土地訓(xùn)單價(jià)指次單位土選地面積覽的土地其價(jià)格；藥建筑物少單價(jià)通殿常指單猴位建筑殲物面積渴的建筑際物價(jià)格扔；房地干單價(jià)通畏常指單冷位建筑肆物面積松的房地飽價(jià)格。3、樓筋面地旅價(jià)：是一矮種特己殊的駕土地岡單價(jià)莖，是言土地陵上建串筑物免面積籠均攤求的土威地價(jià)財(cái)格。在現(xiàn)婚實(shí)中概，樓腫面地桶價(jià)往映往比乳土地退單價(jià)翁更能勝反映沙土地物價(jià)格素水平抄的高可低。3、樓面眨地價(jià)◆樓面地晶價(jià)與土換地總價(jià)愈的關(guān)系縮慧為：◆樓面地譜價(jià)、土秀地單價(jià)化、容積巷率三者腹之間的產(chǎn)關(guān)系：例：有甲時(shí)、乙賴兩塊室土地洽，甲政土地方的單肯價(jià)為700元/m2，乙組土地頃的單旺價(jià)為510元/m2，甲妻土地成的容撒積率濫為5，乙土閥地的容劃積率為3，二者碌其他條截件完全評相同，按試判斷諒甲、乙徐兩塊土葡地價(jià)格粉的高低匯。十一陸、實(shí)漸際價(jià)誦格和恰名義既價(jià)格1、實(shí)蒙際價(jià)壞格：是指在信成交日秧期時(shí)一盼次付清料的價(jià)格苗，或者躬將不是糕在成交位日期時(shí)轟一次付安清的價(jià)評格折現(xiàn)炊到成交飼日期時(shí)湊的價(jià)格探。2、名義仍價(jià)格：指在捉成交發(fā)日期銀時(shí)講絞明，糟但不遭是在翠成交帝日期爐時(shí)一盡次付屢清的崇價(jià)格醬。例：一售套建筑館面積10令0m2、每平湯方米建乎筑面積300弦0元的佛住房芳，總郊價(jià)為30萬元稅，其弄在實(shí)欠際交寺易中優(yōu)的付制款方詳式可籠能有草以下譜幾種扣：1.要求在柿成交日且期時(shí)一樹次付清割；2.如果扇在成主交日猜期時(shí)源一次劫付清覆，則樓給予5%折扣優(yōu)迎惠；3、從成僻交日時(shí)期時(shí)郊起分鼻期付畜清，澆首付10萬元，伴余款在抓一年內(nèi)隊(duì)分兩期恒支付，腰每隔半接年支付10萬元芹；橋（假呆定年吩折現(xiàn)便率為5%）4、約定一源年后一燦次付清裳；5、以抵押近貸款方撒式支付輩，首付5萬元，攪余款在拉未來10年內(nèi)稅以抵倦押貸殖款方建式按抵月等進(jìn)額支音付。第一珍種情俱況：實(shí)際單定價(jià)為300夠0元/滲m2，實(shí)際酸總價(jià)為30萬元，虧不存在音名義價(jià)逢格。第二萬種情停況：實(shí)際單直價(jià)為300瞞0*（1-奸5%）=28伴50元/m2，實(shí)際利總價(jià)為28.逗5萬元敘；名堅(jiān)義單準(zhǔn)價(jià)為30磚00元/財(cái)m2，名抽義總點(diǎn)價(jià)為30萬元第三種膏情況：實(shí)際總攻價(jià)為10慚+1蜘0/昆(1線+5楚%)0.掙5+1廚0/竄(1遮+5狠%）=2陜9.升28萬元（賢假定年缸折現(xiàn)率莫為5%），實(shí)亞際單價(jià)致為292摧8元/m2；名義莊單價(jià)為300主0元/崖m2，名義棒總價(jià)為30萬元第四種景情況：實(shí)際總盞價(jià)為30/界(1+蹄5%)弱=2碼8.5備7萬元（酒假定年侍折現(xiàn)率工為5%），惹實(shí)際奮單價(jià)索為28柄57元/m2；名桑義單泰價(jià)為300驚0元/m2，名義濃總價(jià)為30萬元第五種象情況：實(shí)際廢單價(jià)怕為30寒00元/m2，實(shí)際邪總價(jià)為30萬元伴，不斧存在槐名義溪價(jià)格活。交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此稱為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此稱為預(yù)購或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交蓄易和期孝貨交易哪的各種向情形十二柔、現(xiàn)妻房價(jià)巾格和娃期房輪價(jià)格1、現(xiàn)房灑價(jià)格：是指還以現(xiàn)隆狀房拌地產(chǎn)悠為交呢易標(biāo)垃的的賽價(jià)格盈。2、期房羽價(jià)格：指以目道前尚未局建成而礎(chǔ)在將來朵建成的潛房屋（肚含土地升）為交好易標(biāo)的附的價(jià)格勻。期房璃與現(xiàn)魔房價(jià)醬格之緊間的承關(guān)系艘是：[例3-屬2]某期都房尚樣有1年時(shí)間矩才可投掠入使用諒，與其擔(dān)類似的偏現(xiàn)房價(jià)差格為33蘋00元／m2，出租記的年末乓凈收益意為33隔0元／m2。假設(shè)宴折現(xiàn)率疲為10％，風(fēng)溜險(xiǎn)補(bǔ)償強(qiáng)估計(jì)為呢現(xiàn)房價(jià)巧格的2％，估試計(jì)錄算該湖期房可目前彩的價(jià)血格。[解]該期申房目蔥前的張價(jià)格爺計(jì)算著如下矩：y狂=神3騰30綢0—儲33貨0/（1+評10扛%）—3酸300天*2％=2幅93解4(元／m2)十三、考起價(jià)、贊標(biāo)價(jià)、亂成交價(jià)眨和均價(jià)這是紗一組博在商判品房竄銷售示中出章現(xiàn)的娘價(jià)格族。1、起奸價(jià)：是指所擦銷售商君品房的汗最低價(jià)紙格。2、標(biāo)沒價(jià)：指商座品房雖出售卻者在兆其“慌價(jià)目燥表”丹上標(biāo)泰注的辭不同頓樓層漏、朝戰(zhàn)向、跳戶型很的商垃品房吊的出彎售價(jià)膚格。3、成交較價(jià)：商品房陪買賣雙錄方的實(shí)顧際交易塵價(jià)格。4、均價(jià)捕：是所朱銷售蘭的商百品房病的平晝均價(jià)梢格。十四、犧保留價(jià)沃、起拍瓜價(jià)、應(yīng)倒價(jià)和成澡交價(jià)這是勝一組楊在房耗地產(chǎn)震拍賣飲中出豬現(xiàn)的賊價(jià)格傘。1、保語留價(jià)霸：又稱拍沒賣底價(jià)對，是在教拍賣前鐵確定的放拍賣標(biāo)飄的可售格的最低拋價(jià)格。2、起帳拍價(jià)你：又稱開妄叫價(jià)格前，是拍瘡賣師在謊拍賣時(shí)拳首次報(bào)欣出的標(biāo)歪的的價(jià)翅格。3、應(yīng)價(jià)頑：是競艙買人浴對拍辮賣師辛報(bào)出倘的價(jià)墊格的惜應(yīng)允這，或婆是競?cè)嘿I人寸自己涌報(bào)出伍的購匆買價(jià)撤格。4、成交蚊價(jià)：是經(jīng)拍伶賣師落坊槌或者危以其它籮公開表刑示買定亭的方式驕確認(rèn)后視的競買潛人的最貝高應(yīng)價(jià)踢。十五擔(dān)、補(bǔ)糠地價(jià)補(bǔ)地?cái)貎r(jià)：是指影國有氣土地偽使用付者因巷改變米土地遙用途缺等而機(jī)向國漂家補(bǔ)屋交的養(yǎng)地價(jià)旺或土框地使兵用權(quán)芝出讓體金、艦土地列收益鞋。需要補(bǔ)研地價(jià)的興情形有群以下三體類：1）土地使延用者改餡變土地奴用途、陵容積率皺、建筑膀高度等除城市規(guī)速劃限制算條件；2）土地使綿用者延陪長土地暗使用年澆限；3）土地使親用者轉(zhuǎn)貪讓、出難租、抵拐押劃撥艦土地使拴用權(quán)的域房地產(chǎn)果（要求核補(bǔ)辦土滲地使用涼權(quán)出讓嫂手續(xù)，怎補(bǔ)交土阿地使用麥權(quán)出讓牌金等）不同抄情形蒼下補(bǔ)穩(wěn)地價(jià)結(jié)的計(jì)招算：1）對磨于改腰變土悶地用駛途、壇容積級率、梅建筑儀高度鎮(zhèn)等城尿市規(guī)恐劃限巨制條鼻件的旋：補(bǔ)地價(jià)=改變辣后的事地價(jià)-改變虜前的放地價(jià)2）對付于單鑰純提稀高容資積率酒或改趨變土凳地用己途并僚提高雕容積送率的噸：補(bǔ)地價(jià)淚（單價(jià)受）=現(xiàn)樓面君地價(jià)*壟現(xiàn)容積花率-原樓面孩地價(jià)*恒原容積掠率補(bǔ)地價(jià)笨（總價(jià)盛）=補(bǔ)地密價(jià)（鞏單價(jià)助）*森土地就總面姿積3）如果俊樓面地刪價(jià)不隨盤容積率屢的改變打而改變殺，則：補(bǔ)地許價(jià)（兼單價(jià)率）=原樓亂