江蘇昆山城西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)告

江蘇昆山城西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)告翡翠灣自由創(chuàng)逸果嶺上的日子卡布其諾品院清風(fēng)森林化家園央社區(qū)大地新華舍假日清庭巧克力城森林半島天地華城康居工程朗晴園城市綠洲阿里山香榭凱迪城風(fēng)景英倫蓮湖公園區(qū)域樓盤(pán)分布圖新盤(pán)在售樓盤(pán)尾盤(pán)或已結(jié)案2西部樓盤(pán)房展會(huì)優(yōu)惠信息樓盤(pán)名稱優(yōu)惠措施香榭水岸開(kāi)盤(pán)當(dāng)日客戶可享受128元/平米優(yōu)惠，提前預(yù)約客戶可享萬(wàn)元總價(jià)優(yōu)惠,展會(huì)期間可用購(gòu)房抵用券、老客戶還可享5000元總價(jià)優(yōu)惠。凱迪城支持購(gòu)房券抵扣總價(jià)\住宅補(bǔ)貼購(gòu)房契稅\公寓優(yōu)惠50元/平米\樓王優(yōu)惠100元/平米,另可享對(duì)折購(gòu)車位\商業(yè)內(nèi)街9折,外街96折,一次性付款1%優(yōu)惠,200平米以上獲贈(zèng)車位.森林半島四期小高層預(yù)計(jì)6、7月份推出，未開(kāi)始預(yù)購(gòu)時(shí)代中央社區(qū)144平米以下部分房源贈(zèng)送1%契稅\144平米以上房源贈(zèng)送3%契稅金色森林在購(gòu)房券的基礎(chǔ)上,購(gòu)買推薦戶型可享5000元總價(jià)優(yōu)惠甲殼蟲(chóng)購(gòu)房送契稅,特價(jià)房?jī)?yōu)惠200元/平米清風(fēng)華院高層92折優(yōu)惠+小禮品(熨斗)羅馬假日婚照\(chéng)喜宴\家電連連送新城翡翠灣首付5.5萬(wàn)起，伯爵大地均價(jià)5200-5300，現(xiàn)在預(yù)約開(kāi)盤(pán)可享95折優(yōu)惠品院三天內(nèi)簽約總價(jià)優(yōu)惠4萬(wàn)3香榭水岸101102103104105一二期住宅618戶僅剩9戶，三期5棟228戶小高層4.25日推出項(xiàng)目位置：前進(jìn)西路與虹橋路交界處開(kāi)發(fā)商：昆山富宇置業(yè)占地面積：6.67萬(wàn)平米總建面積：14.4萬(wàn)平米容積率：1.86綠化率：41%總戶數(shù)：846戶面積范圍：三期60-140平米三期均價(jià)：6300元/平米價(jià)格范圍：6000-6500元/平米，差價(jià)：樓層差價(jià)、東西差價(jià)50-100元開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年3月推出一期330戶、2007年9月推出288戶小高層，三期2009.4.25日開(kāi)盤(pán),首推103、105#樓物業(yè)公司：上海云中物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米/月交房日期：一組團(tuán)2007.10、二組團(tuán)2007.12、三期2010年6月規(guī)劃分析：1、該案規(guī)劃為區(qū)域的純小高層社區(qū)，針對(duì)的客戶群比較單一，避免了居住人群層次不一的弊端，有利于和諧社區(qū)的創(chuàng)建。2、沿虹橋路規(guī)劃為沿街商業(yè)、東北角規(guī)劃為一棟高檔酒店，在滿足社區(qū)居民消費(fèi)的同時(shí)，也提升了項(xiàng)目檔次。3、利用社區(qū)三面環(huán)水的優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)時(shí)充分利用了智能環(huán)境和人文景觀，設(shè)計(jì)了6大主題花園廣場(chǎng)4、建筑風(fēng)格外觀峻朗明快，演繹法蘭西浪漫風(fēng)情。495平方米兩房118平方米三房152.34平方米三房香榭水岸戶型概覽148.5平方米三房該案的17棟小高層全部為一梯兩戶的頂層加閣樓設(shè)計(jì)，兩房面積在95-110平米之間，三房面積在118-152平米之間，所有戶型都做到了套間、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，屬于舒適性產(chǎn)品，大部分產(chǎn)品都做到了南北通透，動(dòng)靜分離，功能齊全，主要針對(duì)的是改善性客戶的需求。5銷售分析客戶分析該案二期2007年9月開(kāi)盤(pán)時(shí)，正逢房地產(chǎn)銷售的最高峰，因此銷售速度很快，截至到2007年底，銷售已經(jīng)超過(guò)200套，進(jìn)入2008年已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷售。從戶型的銷售順序來(lái)看，由于該案的客戶都是改善型客戶，因此三房的銷售速度大于兩房的銷售速度，從三期的產(chǎn)品來(lái)看，延續(xù)了一二期的產(chǎn)品特點(diǎn)，從4.25日的開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，推出的88戶銷售過(guò)半，銷售形勢(shì)看好。該案最大的賣點(diǎn)在于其優(yōu)越的地理位置，2008年歐尚、沃爾瑪超市的相繼開(kāi)業(yè)使周邊的商業(yè)配套日益成熟，南側(cè)廠房的拆遷也使項(xiàng)目的居住環(huán)境大為改善，其60萬(wàn)以上的總價(jià)決定了該案的客戶為以改善居住的昆山本地人為主，小部分臺(tái)灣、上海、蘇州客戶也會(huì)選擇該案。6項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)推廣賣點(diǎn)占地10萬(wàn)平米，總建面積25萬(wàn)平米；一期總戶數(shù)

528戶，四棟高層僅剩15套，“御景樓王”均價(jià)6200元/平米，面積210-217平米，目前主推酒店公寓和商業(yè),酒店式公寓8000元/平米,外街商鋪22000元/平米城西核心地段，商業(yè)配套、社區(qū)景觀、物業(yè)規(guī)劃差價(jià)樓層差價(jià)50元/平米，東西最大差價(jià)300元評(píng)價(jià)：地段可以掩蓋很多不利因素市區(qū)與城西結(jié)合——前進(jìn)路虹橋路一期7規(guī)劃分析1、該案采用新城市主義設(shè)計(jì)理念，涵蓋了商業(yè)、小高層、小戶型青年公寓等多種建筑形態(tài)，可滿足不同階層客戶的需求。2、超大樓間棟距、逾3000平米大型臺(tái)地式公園、“龍庭瀑布”水景、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、社區(qū)會(huì)所、大幅休閑草坪。3、3萬(wàn)平米大型商業(yè)區(qū)、一站式生活購(gòu)物街區(qū)。4、3大情趣中央水景、6大社區(qū)組團(tuán)綠地、1條中央濱水綠化帶、一個(gè)健康主題庭院、全能生態(tài)綠色居所。首倡城市公園生活，傾力打造昆山全能生態(tài)典范社區(qū)8凱迪城“樓王”213平米戶型凱迪城戶型概覽該案以兩梯三戶的產(chǎn)品為主，中間套為85多平米的兩房，邊套為舒適性的兩房和三房。戶型朝陽(yáng)面寬，有入戶花園、弧形飄窗、空中花園設(shè)計(jì)。9面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)80-90959590-10011100-1104949110-120161161120-1309393130-1407171140-15066200-21022210-2205035總計(jì)528513銷售分析該案前期推出的5棟高層住宅除景觀樓王有15戶剩余外，其余全部銷售完畢，說(shuō)明200平米以上的大平層產(chǎn)品需求較小，去化速度較慢，因此在一個(gè)樓盤(pán)中所規(guī)劃的戶數(shù)不宜過(guò)大。該案2008年推出的無(wú)憂公寓186戶，目前已經(jīng)銷售88戶，憑借其后期固定的投資回報(bào)，在昆山的高端公寓市場(chǎng)上遙遙領(lǐng)先。客戶分析：凱迪城是西部距離市區(qū)最近的樓盤(pán)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，歐尚超市、沃爾瑪超市的開(kāi)業(yè)使項(xiàng)目的商業(yè)配套日益完善、周邊工廠的拆遷和蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的搬遷使項(xiàng)目的居住環(huán)境大為改善，昆山本地人的認(rèn)可度大幅提高，私營(yíng)業(yè)主、部分蘇州臺(tái)灣上?？蛻粢策x擇了購(gòu)買，組成了項(xiàng)目的主要客戶群。10天地華城項(xiàng)目位置：前進(jìn)西路與虹祺路交界處開(kāi)發(fā)商：昆山華地置業(yè)占地面積：86315平米總建面積：224468平米容積率：2.18綠化率：58%總戶數(shù)：1371戶面積范圍：四組團(tuán)60-140平米價(jià)格范圍：4900-6500元/平米均價(jià)：四組團(tuán)5500元/平米差價(jià)：樓層差價(jià)50元，東西差價(jià)80元交房日期：一組團(tuán)2007.10、二組團(tuán)2007.12物業(yè)公司：華地物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.4元/㎡/月中庭景觀效果圖臺(tái)地景觀商業(yè)內(nèi)街暢享完整生活1111122334441小高層組團(tuán)開(kāi)盤(pán)2公寓組團(tuán)2006.11開(kāi)盤(pán)3三組團(tuán)開(kāi)盤(pán)4四組團(tuán)推出總體規(guī)劃圖12規(guī)劃分析1、該項(xiàng)目由上海日清建筑設(shè)計(jì)和泛亞環(huán)境國(guó)際分別擔(dān)綱建筑和景觀設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增色不少。2、首創(chuàng)昆山大型臺(tái)地風(fēng)情景觀社區(qū)、徹底解決了人車分流的問(wèn)題。3、20000平方米內(nèi)外商業(yè)街，商業(yè)街獨(dú)有內(nèi)外雙街設(shè)計(jì)、總長(zhǎng)387米，沿街設(shè)置了酒店式公寓和soho辦公區(qū)域，可滿足不同層次人群的生活、辦公需求。4、18000平方米中庭景觀，設(shè)置有兒童游樂(lè)中心、羽毛球場(chǎng)、籃球多功能球場(chǎng)。5、2300平方米昆山首創(chuàng)戶外SPA，滿足業(yè)主的休閑養(yǎng)生體驗(yàn)。6、屋頂花園、中軸景觀大道、200米河岸休閑散步道，58%超高綠化率，真正花園生活。7、國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格，以經(jīng)典的灰黑結(jié)合天然木色為主色調(diào)，外立面通過(guò)簡(jiǎn)潔、明快的點(diǎn)、線、面盡現(xiàn)當(dāng)代建筑的立體感與現(xiàn)代感。13合院-完整之外的創(chuàng)新享受該項(xiàng)目戶型最大的特點(diǎn)就是其獨(dú)特的合院設(shè)計(jì)，可以在滿足基本生活的同時(shí)，為你增添一份多功能的靈感空間，以自己的喜好，創(chuàng)意搭配成書(shū)房、花房等，一半的價(jià)格可以享受一個(gè)實(shí)惠的完整空間。14銷售分析四期產(chǎn)品戶型配比面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)60-69502680-899070100-1099074130-13920140-1498680150-15960160-16920170-17920總計(jì)358250由上表可以看出，該案的四期戶型主要集中在80-89、100-109和140-149平米三個(gè)區(qū)間，針對(duì)的客戶群較為廣泛，2007年10月推出時(shí)，正逢昆山房產(chǎn)銷售的黃金時(shí)期，定購(gòu)十分踴躍，但由于工程進(jìn)度的原因，遲遲未能拿到預(yù)售證，再加上短期內(nèi)價(jià)格漲幅過(guò)高、2008年經(jīng)濟(jì)的不景氣，后期簽約受到了很大影響。15客戶分析：該案2006年首期推出的小高層兩房面積在110平米左右，三房面積在130平米左右，超出了初次置業(yè)者的承受能力，而當(dāng)時(shí)該區(qū)域還未得到昆山本地客戶的認(rèn)可，因此銷售緩慢，只能以后期單身公寓產(chǎn)品的旺銷帶動(dòng)本地客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，從而解決了首期的銷售難題。二期推出的單身公寓主要針對(duì)新昆山人的過(guò)渡性置業(yè)需求和經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)客戶的投資需求。三期產(chǎn)品推出時(shí)正處于昆山房?jī)r(jià)快速上升的時(shí)期，其推出的經(jīng)濟(jì)型戶型得到了首次置業(yè)者的追捧。四期產(chǎn)品推出時(shí)，項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過(guò)5000元，過(guò)高的總價(jià)已經(jīng)超過(guò)了新昆山人的承受能力，項(xiàng)目客戶的檔次有越來(lái)越高的趨勢(shì)。16規(guī)劃分析1、該案物業(yè)類型豐富，涵蓋了多層、小高層、高層和疊加別墅，有利于在不同的階段，推出不同的物業(yè)，從而在不同時(shí)期達(dá)到快速回款、獲取超額利潤(rùn)的不同目的。2、該案聘請(qǐng)香港泛亞綠洲景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行總體環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了綠島夜曲、永恒之吻、音樂(lè)大道、五指疊泉、童夢(mèng)奇緣等主題景觀。3、該案東、北兩側(cè)臨水，東北部主入口廊橋設(shè)計(jì)、廊橋荷風(fēng)親水平臺(tái)設(shè)計(jì)，以水為主題、多達(dá)80種的植物組團(tuán)。4、社區(qū)中心規(guī)劃有中央會(huì)所，音樂(lè)大道連接北入口和中央會(huì)所。生態(tài)濕地、夢(mèng)幻雙島“愛(ài)情島和桃花島”17樓盤(pán)位置：馬鞍山路與虹祺路交界處開(kāi)發(fā)商：昆山振華集團(tuán)占地面積：120000總建面積：210000容積率：1.79綠化率：45%總戶數(shù)：1600戶、其中一期6棟多層162戶、二期小高層314戶、疊景洋房84戶面積范圍：多層80-124、小高層97-136、疊景洋房203-216均價(jià)：疊景洋房6500-7000元開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2006.08、二期2006.10、三期2008年銷售情況：一二期售罄、三期疊景洋房尾盤(pán)銷售中，4期預(yù)計(jì)6、7月份推出客源情況：一期多層以自住為主要目的新昆山人為主，二期昆山當(dāng)?shù)厝司佣唷Ｉ职雿u一期6幢多層162戶二期5幢小高層戶314戶在售疊景洋房84戶④將售8棟小高層①②③④④④④④④④④①①①①①①②②②②②③③③③③③總體規(guī)劃圖18森林半島戶型概覽138平米三房100平米兩房153平米四房200平米疊加該項(xiàng)目戶型以舒適性產(chǎn)品為主，兩房在100平米以上，三房在130平米以上，戶型動(dòng)靜分離，南北通透，干濕分離。有凸窗、轉(zhuǎn)角飄窗、弧形外立面、南向大陽(yáng)臺(tái)設(shè)置。19銷售分析客戶群分析：一期多層客戶以在昆山首次置業(yè)的新昆山人為主。二期隨著價(jià)格的增長(zhǎng)，新昆山人以購(gòu)買兩房為主，三房則以昆山本地人為主。三期疊加別墅由于其稀缺性、開(kāi)發(fā)商關(guān)系客戶、昆山的私營(yíng)業(yè)主和政府官員是其主要客戶。面積范圍總戶數(shù)已售80－89818190－99156156100－1093030110－1191818120－129152152130－1393939小計(jì)476476該案一二期推出的6棟多層和5棟小高層476戶已經(jīng)全部銷售完畢，一期多層以80平米兩房和120平米三房的經(jīng)濟(jì)型為主，均價(jià)在3500左右，推出時(shí)一搶而空。二期小高層去化速度相對(duì)較慢，在2007年的黃金銷售期才迅速銷售完畢。三期200多平米的84戶疊墅洋房目前剩余不足10套。20金色森林項(xiàng)目位置：馬鞍山路與院士路交匯處開(kāi)發(fā)商：登云置業(yè)發(fā)展占地面積：16.67萬(wàn)平米總建面積：22.47萬(wàn)平米容積率：1.4綠化率：45%總戶數(shù)：1200戶（三期292戶）面積范圍：三期平層91-142平米、復(fù)式153-192三期均價(jià)：平層5400元/平米、復(fù)式5800元/平米價(jià)格范圍：平層4950-6000元/平米、復(fù)式5180-7200元/平米差價(jià)：樓層差價(jià)、東西差價(jià)平層50元復(fù)式100元開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一、二期已入住，三期08年4月物業(yè)公司：上海紫泰物業(yè)物業(yè)費(fèi)：小高層1.5元/平米/月交房日期：三期2009年底一期二期三期規(guī)劃分析：1、該案規(guī)劃為別墅-小高層-高層混合社區(qū)2、項(xiàng)目西側(cè)沿葦城路規(guī)劃5萬(wàn)商業(yè)，在滿足社區(qū)配套的同時(shí)，提升了項(xiàng)目檔次。3、社區(qū)內(nèi)將緩坡、茂林、水流、林地、濕地、草地巧妙容納，塑造原生態(tài)森林景觀；多種功能植物與垂直綠化融合，打造立體組合景觀組團(tuán)；10000平米生態(tài)水景將別墅區(qū)和小高層自然分隔，保證別墅私密性2191平方米兩房139平方米三房金色森林戶型概覽（平層）142平方米三房該案的三期3棟高層平層產(chǎn)品分布格局為兩梯三戶。91平米兩房從整體布局上看，戶型方正，南部雙陽(yáng)臺(tái)，各個(gè)功能區(qū)面寬合理。但動(dòng)靜分區(qū)不明，進(jìn)入室內(nèi)，餐桌的預(yù)留位置略顯狹窄，中間套南北不通透。142平米三房的戶型客廳朝北開(kāi)間舒適，并設(shè)置北陽(yáng)臺(tái)，遺憾的是陽(yáng)光照不進(jìn)客廳。22金色森林戶型概覽（復(fù)式）復(fù)式153平方米復(fù)式183平方米復(fù)式193平方米該案三期高層4棟復(fù)式產(chǎn)品屬于城西唯一，產(chǎn)品具備創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力。復(fù)式產(chǎn)品都做到了南北通透，客廳挑高，多觀景陽(yáng)臺(tái)，功能齊全，主要針對(duì)的是追求品質(zhì)生活的二次置業(yè)客戶。23銷售分析客戶分析該案三期2008年4月底低調(diào)開(kāi)盤(pán)，正逢房地產(chǎn)銷售從高峰期逐步回落，且該案價(jià)格定位屬于區(qū)域標(biāo)桿，因此銷售速度相對(duì)較慢，截至到2008年底，銷售不足50套。從戶型的銷售順序來(lái)看，由于該案的客戶都是改善型客戶，因此復(fù)式房的銷售速度大于平層的銷售速度，從三期的復(fù)式產(chǎn)品來(lái)看，屬于西部唯一，但其高高在上的價(jià)格決定了該案很難出現(xiàn)快銷的局面。該案最大的賣點(diǎn)在于獨(dú)特的產(chǎn)品和較好的位置（森林公園旁），2008年城西大型商業(yè)設(shè)施的相繼開(kāi)業(yè)使區(qū)域商業(yè)配套日益成熟，其復(fù)式85萬(wàn)以上的總價(jià)決定了該案的客戶為以改善居住的昆山本地人為主，部分上海、蘇州等外地在昆山私營(yíng)業(yè)主會(huì)選擇該案。金色森林三期戶型配比面積范圍總戶數(shù)已售套數(shù)平層915229平層139529平層1425220復(fù)式1537015復(fù)式1813510復(fù)式1933120總計(jì)29210324工地位置：前進(jìn)西路與思常路交界處開(kāi)發(fā)商：昆山時(shí)代房產(chǎn)代理商：上海新聚仁機(jī)構(gòu)占地面積：22萬(wàn)建筑面積：60萬(wàn)綠化率：40%總戶數(shù)：2000戶左右，在售19、20#共485戶物業(yè)管理：時(shí)代物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡/月面積范圍：92-201㎡價(jià)格范圍：均價(jià)5300元開(kāi)盤(pán)時(shí)間：第三批日交房時(shí)間：一二批現(xiàn)房、三批2010年4月底未來(lái)供應(yīng)：2009年將加推2幢約319戶新房源時(shí)代中央社區(qū)第一批：1、2、3、12#樓第二批：11、17、18#樓在售第三批：19、20#樓即將推出4、5#樓總體規(guī)劃圖①①①①②②②25規(guī)劃分析1、時(shí)代中央社區(qū)總建筑面積逾30萬(wàn)平方米，規(guī)劃2000多戶。一期7棟11-18層小高層，二期10棟28-32層高層；2、社區(qū)沿馬鞍山路設(shè)置沿街商鋪滿足社區(qū)配套；2、該案采用對(duì)成本和施工工藝要求較高的大弧度波浪型建筑立面，最大限度地保證每個(gè)窗口的觀景視野與采光，折射出變幻莫測(cè)的建筑光彩。26125平米143平米151平米時(shí)代中央社區(qū)2期戶型概覽185平米該案2期產(chǎn)品面積范圍在107-202平米的大戶型為主，少量93平米兩房。在面積控制上相對(duì)合理，房型設(shè)計(jì)主要以大面積舒適性為定位，個(gè)別戶型帶有入戶空中花園，選擇面較廣。125平米以上戶型均做到南北通透、套房、景觀陽(yáng)臺(tái)；該案戶型缺點(diǎn)是陽(yáng)臺(tái)空調(diào)機(jī)位隔離造成面積浪費(fèi)。27銷售分析客戶分析時(shí)代中央社區(qū)二期戶型配比面積范圍總戶數(shù)已售套數(shù)90-996031100-1095733110-11920120-12912056140-1498770150-1599545160-16942170-17931180-189314200-2092519210-21911總計(jì)485282該案二期首批房源2008年4月底開(kāi)盤(pán)，之后每月加推一批，08年共推盤(pán)3次，人工營(yíng)造少量多批的暢銷局面，加上各種價(jià)格優(yōu)惠措施，該案2期銷售速度較快，截至到2008年底，銷售已經(jīng)超過(guò)200套，2009年該案進(jìn)入強(qiáng)銷期。從戶型的銷售順序來(lái)看，由于該案的客戶以臺(tái)灣人為主，因此三房、四房的銷售速度大于兩房的銷售速度，目前的市場(chǎng)環(huán)境下該案能夠取得如此快銷速度實(shí)屬不易。該案最大的賣點(diǎn)在于其氣勢(shì)恢弘的規(guī)劃和相對(duì)優(yōu)越的位置，2008年歐尚、沃爾瑪超市的相繼開(kāi)業(yè)使該案所在區(qū)域的商業(yè)配套日益成熟，該案的客戶以臺(tái)灣人、上海人和追求改善居住環(huán)境的本地人為主。28項(xiàng)目位置：葦城南路近馬鞍山路開(kāi)發(fā)商：昆山同進(jìn)置業(yè)占地面積：19.85萬(wàn)平米總建面積：20萬(wàn)平米容積率：1.35綠化率：40%總戶數(shù)：別墅274戶、小高層250戶面積范圍：小高層125-200平米、別墅190-240三期均價(jià)：4700元/平米，92折優(yōu)惠價(jià)格范圍：4200-6000元/平米，差價(jià)：樓層差價(jià)、東西差價(jià)30-80元開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期別墅06年年底開(kāi)盤(pán)，已銷售完畢，二期88戶聯(lián)排別墅在售。三期小高層推出東面2棟，08年11月底開(kāi)盤(pán)物業(yè)公司：上海同進(jìn)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：別墅1.8、小高層/高層1.55元/平米/月交房日期：一期別墅已交房，二期別墅09年底交房，三期小高層2010年12月交房規(guī)劃分析：1、該案規(guī)劃為小高層-別墅混合型社區(qū)，針對(duì)的客戶群以改善型和追求品質(zhì)型客戶為主；2、社區(qū)配備商業(yè)街滿足社區(qū)居民消費(fèi)；3、小高層前面為別墅區(qū)，視野無(wú)遮擋；4、建筑風(fēng)格外觀為南加州風(fēng)情。清風(fēng)華院一期別墅二期別墅三期高層29清風(fēng)華院高層戶型概覽125平方米136平方米175平方米該案3期高層產(chǎn)品面積范圍在125-200平米，房型設(shè)計(jì)主要以大面積舒適性為定位，所有戶型均帶有入戶空中花園。136平米以上戶型均做到南北通透、套房、景觀陽(yáng)臺(tái)；該案戶型缺點(diǎn)是大面積172平米以上戶型南向臥室少。30銷售分析客戶分析清風(fēng)華院三期戶型配比面積范圍總戶數(shù)已售套數(shù)100-10910110-11950120-129278130-1394616140-14921150-15941160-16941170-179114180-18910190-19910230-24930總計(jì)15943該案三期首批房源2008年11月底推出，價(jià)格處于區(qū)域同類產(chǎn)品底部，但受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，截至到2008年底銷售不超過(guò)20套，2009年該案將會(huì)進(jìn)入強(qiáng)銷期。從戶型的銷售順序來(lái)看，三房的銷售速度大于兩房和四房的銷售速度，且樓層低的快銷于高樓層的戶型。該案高層公寓最大的賣點(diǎn)在于其性價(jià)比及視野開(kāi)闊度，客戶以改善居住環(huán)境的本地人為主。31競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供求概況項(xiàng)目主推戶數(shù)銷售戶數(shù)剩余戶數(shù)未來(lái)推量200920102011天地華城360270906棟高層凱迪城186821043棟高層600余戶5-6月份開(kāi)工3棟高層600余戶香榭水岸///4月5棟小高層288戶金色森林2921011914棟高層時(shí)代中央社區(qū)4852432422棟高層319戶8棟高層清風(fēng)華院1593812191戶8棟高層規(guī)劃中伯爵大地///4棟高層431戶27棟總計(jì)1482734748/32

高層、小高層多層花園洋房別墅酒店式公寓供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量凱迪城528509

18682香榭水岸325298

阿里山花園

22448

朗晴園

318289

羅馬假日

新華舍354285

風(fēng)景英倫

2300680

時(shí)代文化家園

432145

天地華城360270

樓盤(pán)供求情況備注：以下數(shù)據(jù)截止到日33

高層、小高層多層花園洋房別墅酒店式公寓

供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量甲殼蟲(chóng)公寓

16239森林半島

8449

時(shí)代中央社區(qū)485243

金色森林292101

清風(fēng)華院25038

12247

品院

10056

卡布其諾

264138

自由創(chuàng)逸

10879

新城翡翠灣808603

上澄人家

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總計(jì)3402234711826482300638290348121樓盤(pán)供求情況34產(chǎn)品供求分析高層、小高層多層花園洋房別墅酒店式公寓供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量3402234711826482300638290348121剩余量剩余量剩余量剩余量剩余量1055534230348227觀點(diǎn)：1、西部目前在售的產(chǎn)品以高層、小高層為主，從未來(lái)的供應(yīng)來(lái)看，高層和小高層仍然有很大的供應(yīng)量，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、從西部項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，跟一流的開(kāi)發(fā)商相比，明顯缺乏創(chuàng)新能力，亮點(diǎn)缺乏，是未來(lái)新入市項(xiàng)目可以抓住的機(jī)遇。3、西部的多層項(xiàng)目大都進(jìn)入尾盤(pán)銷售期，只有時(shí)代文化家園和阿里山還有大量剩余房源，純粹的花園洋房存在于即將開(kāi)盤(pán)的風(fēng)景英倫，只有230戶，低層、創(chuàng)新性項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)空白。35觀點(diǎn)：4、森林公園板塊目前有清風(fēng)華院、品院、卡布其諾和森林半島四個(gè)別墅項(xiàng)目在售，風(fēng)景英倫的聯(lián)排別墅也剛剛公開(kāi)。以聯(lián)排和疊加別墅為主，獨(dú)棟和雙拼別墅在區(qū)域內(nèi)屬于市場(chǎng)空白。容積率較低的地塊可考慮規(guī)劃部分此類產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。5、酒店式公寓目前僅有凱迪城和甲殼蟲(chóng)兩個(gè)項(xiàng)目在售，產(chǎn)品分別定位為高端投資型產(chǎn)品和以年輕人為主過(guò)渡性產(chǎn)品。西部目前人氣不足的問(wèn)題還未得到明顯改觀，租賃市場(chǎng)低迷，隨著區(qū)域交通的便捷度和商業(yè)配套的完善度不斷加強(qiáng)，酒店式公寓在這一區(qū)域的前景會(huì)得到明顯提升。36風(fēng)景英倫項(xiàng)目位置：花園路與虹祺路交界處開(kāi)發(fā)商：上海農(nóng)工商房產(chǎn)企劃銷售：上海華燕占地面積：12萬(wàn)平米總建面積：18萬(wàn)平米容積率：1.3綠化率：41%總戶數(shù)：1424戶面積范圍：98-218平米，洋房主力110-120平米均價(jià)：洋房5500元/平米、別墅8500-9500元/平米價(jià)格范圍：5100-9500元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)物業(yè)公司：旺都物業(yè)物業(yè)費(fèi)：洋房0.9元/㎡/月、別墅1.5元/平米/月交房日期：2010年底銷售率：20%四連體別墅推出