深圳羅湖區(qū)城市更新規(guī)劃城市設(shè)計(jì)

項(xiàng)目背景分析基地現(xiàn)狀情況周邊地塊研究上位規(guī)劃解析城市更新研究項(xiàng)目規(guī)劃方案交通影響分析商業(yè)策劃構(gòu)思目錄

content1234561781BACKGROUNDINFORMATION項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目位置區(qū)域發(fā)展定位過(guò)境口岸軌道交通公司簡(jiǎn)介Chapter21.項(xiàng)目位置項(xiàng)目背景分析本項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)中心地區(qū)，屬于翠竹街道辦轄區(qū)【大頭嶺片區(qū)】。西臨文錦中路，東靠愛(ài)國(guó)路，距離羅湖商業(yè)中心區(qū)約800米，區(qū)位條件十分優(yōu)越。羅湖區(qū)3龍崗LONGGANG香港HONGKONG福田中心區(qū)上步片區(qū)羅湖商業(yè)中心區(qū)本項(xiàng)目羅湖LUOHU項(xiàng)目背景羅湖區(qū)是深圳市開(kāi)發(fā)最早、建成度最高的地區(qū)，是目前深圳的經(jīng)濟(jì)和文化中心，隨著城市日新月異的飛速發(fā)展，一些特區(qū)成立初期建設(shè)的居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，面貌破舊，同時(shí)占據(jù)著城市重要位置，對(duì)城市的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)越來(lái)越大的負(fù)面影響。目前，深圳市城市更新工作已全面展開(kāi)，為了適應(yīng)城市總體發(fā)展目標(biāo)，改善和提升木頭龍片區(qū)的人居環(huán)境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快舊城改造步伐，益田集團(tuán)公司于2010年3月委托我院編制《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》。規(guī)劃研究范圍

木頭龍片區(qū)位于羅湖區(qū)翠竹公園的南側(cè)，屬于深圳市羅湖區(qū)翠竹街道辦事處管轄，是以居住生活功能為主，普通教育設(shè)施為輔的功能片區(qū)。片區(qū)內(nèi)，規(guī)劃研究范圍西北、東北、東南、西南分別以東門北路、華麗路、愛(ài)國(guó)路、文錦中路為界，規(guī)劃研究范圍面積23.44公頃；其中，規(guī)劃范圍占8.86公頃。2.規(guī)劃研究范圍項(xiàng)目背景分析4翠竹公園洪湖公園人民公園兒童公園羅湖區(qū)委區(qū)政府羅湖商業(yè)中心本項(xiàng)目香港深圳火車站羅湖口岸規(guī)劃范圍規(guī)劃研究范圍強(qiáng)化“金融城”

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。深圳是全國(guó)的金融創(chuàng)新中心。而深圳金融業(yè)資產(chǎn)六成以上集中在羅湖，羅湖區(qū)正在強(qiáng)化蔡屋圍金融中心建設(shè)。繁榮“萬(wàn)象城”加快建設(shè)人民南—老東門—萬(wàn)象城“金三角”商業(yè)區(qū)，打造人車分流、環(huán)境優(yōu)美、萬(wàn)商云集、高中低檔業(yè)態(tài)最全的商圈，努力建設(shè)區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心。提升華潤(rùn)中心萬(wàn)象城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步整治、提升周邊環(huán)境，放大都市綜合體效應(yīng)。提升“珠寶城”

羅湖的水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地率先建成，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，要加快水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地二期建設(shè)，全力推廣黃金珠寶區(qū)域品牌，促進(jìn)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)由“羅湖制造”向“羅湖創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)。加快黃金珠寶產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。推動(dòng)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意、高端旅游等融合發(fā)展。鞏固“工藝城”

全市工藝品十大專業(yè)市場(chǎng)有七家在羅湖，其中，深圳古玩城被認(rèn)定為國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地，滿京華藝展中心、深圳古玩城和航誠(chéng)藝都先后成為“文博會(huì)”分會(huì)場(chǎng)。打造“藝術(shù)小鎮(zhèn)”在深圳水庫(kù)上游大望、梧桐兩村建設(shè)藝術(shù)小鎮(zhèn)，即以一座山（梧桐山）、一條河（梧桐山河）、一條路（丹平路）、一條街（博物館一條街）、一個(gè)高地（大望文化高地）為依托，建成有著濃厚人文風(fēng)情的藝術(shù)休閑旅游勝地。

3.羅湖區(qū)發(fā)展新的定位項(xiàng)目背景分析5“四城、一小鎮(zhèn)”龍崗區(qū)羅湖區(qū)香港羅湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)圖07版總規(guī)中深圳市城市職能為1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，自主創(chuàng)新、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的示范城市。2．國(guó)家支持香港繁榮穩(wěn)定的服務(wù)基地，深港共建的國(guó)際性金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。3．國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)基地。4．國(guó)家重要的交通樞紐和邊境口岸。5．具有濱海特色的國(guó)際著名旅游地。深圳市與香港共同發(fā)展國(guó)際大都會(huì)。而羅湖區(qū)緊鄰香港，擁有深圳火車站及三個(gè)主要通關(guān)口岸。足以體現(xiàn)其在城市發(fā)展中承擔(dān)的重要職能。羅湖區(qū)也是深圳市未來(lái)構(gòu)建國(guó)際大都會(huì)及國(guó)際消費(fèi)中心的重要門戶區(qū)域。本項(xiàng)目距離文錦渡口岸約1300米，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將是未來(lái)羅湖區(qū)打造國(guó)際消費(fèi)中心的重要區(qū)域。羅湖口岸:（1986.6——至今）

1986年6月14日竣工啟用。占地面積18107平方米，2002年羅湖口岸經(jīng)過(guò)大規(guī)模改造后，查驗(yàn)通道從原來(lái)的137條增加到173條?？诎对O(shè)計(jì)通過(guò)能力由八十年代每天20萬(wàn)人次，提高到目前每天40萬(wàn)人次。羅湖口岸4.口岸因素項(xiàng)目背景分析63km距離龍崗區(qū)羅湖區(qū)本項(xiàng)目深圳火車站羅湖口岸文錦渡口岸香園圍口岸香港3

KM羅湖區(qū)新定位：打造區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心羅湖區(qū)作為最早建成區(qū)，具有通關(guān)優(yōu)勢(shì)：羅湖口岸、文錦渡口岸、蓮塘香園圍口岸與本片區(qū)均有著便利的交通關(guān)系。本項(xiàng)目與羅湖通關(guān)口岸的區(qū)位關(guān)系文錦渡口岸：（2010-2012）

文錦渡口岸改造工程概預(yù)算3.9億元，總用地面積為3.42萬(wàn)平方米，建筑面積4.52萬(wàn)平方米，由新建的聯(lián)檢綜合樓與配套的停車樓兩個(gè)單體組成。其中聯(lián)檢綜合樓建筑面積1.86萬(wàn)平方米，共六層，一、二層設(shè)出入境查驗(yàn)大廳以及相關(guān)查驗(yàn)用房。該口岸改造工程擬定2012年完成。蓮塘/香園圍口岸：（2013—2018）

位于在蓮塘西嶺下村南面及東面。將承擔(dān)香港與深圳東部、惠州以及粵東、贛南、閩南之間的跨界貨運(yùn)兼客運(yùn)交通功能。

蓮塘口岸擬采用客貨分層的雙層方案,下層為貨運(yùn),上層為客運(yùn)。該口岸擬定2018年建成運(yùn)行。未來(lái)三個(gè)通關(guān)口岸形成后，將分擔(dān)和緩解羅湖口岸的通關(guān)壓力。方便的通關(guān)條件勢(shì)必也將加強(qiáng)內(nèi)地與香港的各種交流，帶來(lái)大量的人流和商機(jī)。文錦渡口岸現(xiàn)狀與改造蓮塘香園圍口岸4.口岸因素項(xiàng)目背景分析7深圳軌道交通建設(shè)概況

2003年編制的《深圳市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃(2005～2010年)》通過(guò)了國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部的評(píng)估，作為二期工程建設(shè)的規(guī)劃依據(jù)。目前深圳市地鐵一期工程已建成通車。二期工程的1號(hào)線、4號(hào)線續(xù)建，2號(hào)線、3號(hào)線、5號(hào)線新建均已開(kāi)工建設(shè)。二期工程線路將于2011年7月大運(yùn)會(huì)召開(kāi)前全部建成通車，屆時(shí)，深圳市將形成約178公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。5.軌道交通因素項(xiàng)目背景分析8。深圳地鐵2011年7月即將開(kāi)通5條線，其中3號(hào)地鐵線翠竹站與本項(xiàng)目距離不到100米。2、5號(hào)兩條線地鐵站距離本項(xiàng)目不超過(guò)800米，將極大地改善本片區(qū)的交通條件。地鐵3號(hào)線：福田----龍崗

曬布---翠竹----田貝。地鐵7、8號(hào)線（國(guó)貿(mào)——大梅沙）已納入三期前期準(zhǔn)備建設(shè)階段95.軌道交通因素項(xiàng)目背景分析本項(xiàng)目周邊軌道站點(diǎn)分布圖深圳市益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

成立于1996年2月，現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)、酒店、高速路、物流、生物制藥、物業(yè)管理、實(shí)業(yè)投資等業(yè)務(wù)為輔業(yè)的大型集團(tuán)股份公司。益田房地產(chǎn)集團(tuán)秉承‘鑄樹精品，創(chuàng)新無(wú)限’的經(jīng)營(yíng)理念，經(jīng)過(guò)10年的探索與發(fā)展，通過(guò)在市場(chǎng)環(huán)境變化中實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整與資源整合，從開(kāi)篇之作‘益田花園’到半島·城邦，益田集團(tuán)憑借著一系列有巨大市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目，形成了自己獨(dú)有的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式，在新的戰(zhàn)略目標(biāo)指引下，集團(tuán)現(xiàn)已形成了以深圳、北京、長(zhǎng)春為中心，向華南、華北、東北進(jìn)行區(qū)域性發(fā)展的戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)向復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)渡與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司目前已有以下房地產(chǎn)作品益田名園：益田花園占地2.5萬(wàn)平方米，建筑面積4.5萬(wàn)平方米，由10幢色彩凝練，莊重典雅的小高層組成，開(kāi)創(chuàng)歐陸風(fēng)情地產(chǎn)的先河。半島城邦：半島·城邦位于深圳蛇口，占地30萬(wàn)平方米，是深圳特區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)擁有稀缺海景資源的100萬(wàn)平米超級(jí)大盤，一期5天售罄、回收15億資金的驕人業(yè)績(jī)刷新深圳地產(chǎn)豪宅銷售記錄。3.益田假日廣場(chǎng)及其酒店：益田假日廣場(chǎng)位于深圳華僑城核心，緊臨深南大道，占地3.5萬(wàn)平方米，總建筑面積14.3萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)理念是“城市中的郵輪”，是一個(gè)集體驗(yàn)式購(gòu)物中心、生態(tài)寫字樓、五星級(jí)主題酒店為一體的大型建筑綜合體。大運(yùn)城邦介紹詞：4.

益田大運(yùn)城邦---大運(yùn)新城唯一一座百萬(wàn)平米健康人居大宅。項(xiàng)目一期自2010年年初開(kāi)盤至今，屢創(chuàng)銷售奇跡，連續(xù)兩周位居銷售排行榜首。益田集團(tuán)有信心、有能力、有實(shí)力、有決心如期完成木頭龍小區(qū)城市更新項(xiàng)目。5.城市更新企業(yè)簡(jiǎn)介項(xiàng)目背景分析102FACTINTRODUCTION基地現(xiàn)狀情況用地權(quán)屬用地性質(zhì)建筑質(zhì)量配套設(shè)施現(xiàn)狀問(wèn)題Chapter111、改造對(duì)象

根據(jù)《深圳市城市更新管理辦法》要求，翠竹小學(xué)和翠園中學(xué)為教育設(shè)施用地，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，予以現(xiàn)狀保留；怡泰與俊園大廈為建設(shè)年代較近的高層建筑，質(zhì)量較好，予以現(xiàn)狀保留；教育新村現(xiàn)有已批規(guī)劃，按照已批規(guī)劃建設(shè)。01-05地塊建筑符合城市更新條件，根據(jù)宗地界線確定規(guī)劃改造范圍面積為8.86公頃，拆遷范圍面積為7.70公頃。2、現(xiàn)狀功能居住用地及配套設(shè)施用地。3、本次規(guī)劃范圍內(nèi)地塊權(quán)屬03地塊：9班幼兒園04地塊：露天籃球場(chǎng)01、02、05地塊：6-8層多層住宅區(qū)備注：以上宗地面積總和與地塊面積存在微差。1.現(xiàn)狀用地權(quán)屬基地現(xiàn)狀情況12宗地權(quán)屬一覽表編號(hào)宗地面積（㎡）權(quán)屬單位013233.52深圳市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）公司0253262.15羅湖區(qū)房管局032256.79深圳奧康德石油貿(mào)易集團(tuán)公司042100.76深圳市規(guī)劃國(guó)土局羅湖分局0516166.00深圳市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）公司合計(jì)77019.22

現(xiàn)狀用地權(quán)屬圖翠竹小學(xué)翠園中學(xué)怡泰大廈教育新村俊園

規(guī)劃研究范圍內(nèi)總用地面積為23.44公頃。其中主要為居住用地，面積為11.25公頃，占總用地比例48%。商住用地面積為2.26公頃，中學(xué)用地面積為3.87公頃，小學(xué)用地面積為1.03，道路用地面積為3.77公頃，街頭綠地面積為1.26公頃。2.現(xiàn)狀土地利用基地現(xiàn)狀情況13規(guī)劃研究范圍現(xiàn)狀用地匯總表序號(hào)用地性質(zhì)代碼用地類別用地面積（ha）占總用地比例（%）1R居住用地11.2547.99其中R2二類居住用地7.3631.40R22二類幼托用地0.210.90R23二類社區(qū)體育設(shè)施用地0.140.60R3三類居住用地3.5415.102C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地2.269.64

CR商住用地2.269.643GIC公共設(shè)施用地4.9020.90其中GIC53中學(xué)用地3.8716.51GIC54小學(xué)用地1.034.394S道路廣場(chǎng)用地3.7716.08S1道路用地3.7716.085G綠地1.265.38

G12街頭綠地1.265.386合計(jì)規(guī)劃研究范圍23.44100.00

改造范圍內(nèi)地形相對(duì)平坦，北高南低，東西方向高程大至相等，地塊中部有2-3米的自然平緩高差?，F(xiàn)狀土地利用圖規(guī)劃范圍內(nèi)建筑修建于20世紀(jì)80年代初期，分別竣工于1981年底至83年底。住宅形式為6至8層多層住宅，戶型面積約在75至90平米不等，樓齡在27—29年之間，原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低，建筑老化現(xiàn)象嚴(yán)重，大多數(shù)現(xiàn)狀住宅質(zhì)量較差。木頭龍片區(qū)擬拆遷范圍面積為77040平方米，總建筑面積約為119200平方米，其中包含各類建筑物65棟，業(yè)主共1317戶（含居委會(huì)和幼兒園）。（資料由益田公司提供）建筑質(zhì)量調(diào)查統(tǒng)計(jì)表范圍類別名陳棟數(shù)(棟）面積（平方米）比例（%）規(guī)劃范圍質(zhì)量良好建筑

質(zhì)量較好建筑

質(zhì)量較差建筑65119200.3533.95小計(jì)65119200.3533.95規(guī)劃研究范圍質(zhì)量良好建筑8180265.7151.44質(zhì)量較好建筑1124326.486.94質(zhì)量較差建筑2526890.047.67小計(jì)44231482.2366.05合計(jì)109350682.58100.003.現(xiàn)狀建筑質(zhì)量基地現(xiàn)狀情況14現(xiàn)狀建筑質(zhì)量圖木頭龍片區(qū)四周有城市主干道東門北路、文錦中路、愛(ài)國(guó)路，城市次干道華麗路。西側(cè)通過(guò)雅園立交直接連通筍崗路和泥崗路，南側(cè)距離深南大道僅600米。片區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷。（目前地鐵施工對(duì)東門北路交通帶來(lái)一定影響）規(guī)劃范圍內(nèi)部道路不成系統(tǒng)，通達(dá)性較差，消防車道未覆蓋到所有建筑，局部存在一定的消防安全隱患。

雅園立交橋4.現(xiàn)狀道路交通基地現(xiàn)狀情況15現(xiàn)狀道路交通圖雅園立交地鐵翠竹站16愛(ài)國(guó)路（雙向八車道）華麗路（三車道）文錦中路（雙向八車道）東門北路（受地鐵施工影響局部為雙向4車道）（雙向六車道）4.現(xiàn)狀道路交通基地現(xiàn)狀情況規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀有郵政支局、居委會(huì)、幼兒園、等公共服務(wù)設(shè)施，相對(duì)本片區(qū)現(xiàn)有人口規(guī)模及周邊區(qū)域的集聚程度，公共服務(wù)設(shè)施總量及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)均顯不足。

5.現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施基地現(xiàn)狀情況17現(xiàn)狀公共設(shè)施一覽表序號(hào)類別設(shè)施名稱用地面積（㎡）建筑面積（㎡）1行政管理居委會(huì)—86.002市政設(shè)施郵政支局935.111386.143衛(wèi)生設(shè)施垃圾收集站40.3940.394體育設(shè)施籃球場(chǎng)916.89—5醫(yī)療設(shè)施社康中心926.691203.706餐飲設(shè)施巴蜀風(fēng)3107.943870.347教育設(shè)施9班幼兒園2054.582239.73現(xiàn)狀日照分析1、規(guī)劃范圍內(nèi)住宅現(xiàn)狀呈南北向排列式布置，多數(shù)住宅達(dá)不到現(xiàn)有住宅日照采光規(guī)范要求。2、萬(wàn)科俊園對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)南部住宅日照有不利影響。

6.現(xiàn)狀日照分析基地現(xiàn)狀情況18現(xiàn)狀日照分析圖現(xiàn)狀人口

木頭龍居住小區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?838人。其中，戶籍人口：3900人，暫住人口1220人，常住非戶籍人口718人。（數(shù)據(jù)資料由益田公司提供）木頭龍片區(qū)現(xiàn)狀問(wèn)題：1、地處羅湖中心城區(qū)黃金要地，建筑面貌破舊，與羅湖區(qū)打造區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心的發(fā)展目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，有必要進(jìn)行城市更新。2、地塊現(xiàn)狀多為特區(qū)成立初期所建的多層住宅，建筑和規(guī)劃受時(shí)代所限，未能充分發(fā)掘木頭龍片區(qū)城市空間資源價(jià)值，浪費(fèi)了寶貴的地下空間和地面區(qū)域的空間資源。3、現(xiàn)狀單一居住功能已不適應(yīng)現(xiàn)代化集約用地、復(fù)合功能開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。4、市政配套設(shè)施不完善，部分設(shè)施老舊過(guò)時(shí)，迫切需要更新?lián)Q代。小區(qū)體育設(shè)施舊小區(qū)住宅面貌破舊小區(qū)內(nèi)部環(huán)境亂小區(qū)居民熱盼舊改7.現(xiàn)狀人口及存在問(wèn)題基地現(xiàn)狀情況198.更新單元范圍圖基地現(xiàn)狀情況209.規(guī)劃三權(quán)屬三圖基地三現(xiàn)狀三情況2110三.建筑三物信三息圖基地三現(xiàn)狀三情況223SU三RR三OU三ND三IN三G三A三RE三A三ST三UD三IE三S周邊三地塊三研究周邊三地塊三現(xiàn)狀周邊三建筑三影響公共三服務(wù)三設(shè)施Cha三pt三er23地塊三周邊三高層三、超三高層三建筑三鱗次三櫛比三。有三緊鄰三雅園三立交三橋的40層怡三泰中三心大三廈，47層萬(wàn)三科俊三園，三愛(ài)國(guó)三路東三側(cè)32層的三新王三朝酒三店。三總之三，待三更新三的木三頭龍三小區(qū)三已處三在高三層、三超高三層建三筑包三圍之三中。1.周邊三高層三建筑三分布三情況周邊三地塊三研究24規(guī)劃三范圍教育三新村三用地三范圍三內(nèi)舊三房目三前已三拆除三，總?cè)玫厝娣e2.三97公頃三。規(guī)三劃建三設(shè)教三育新三村報(bào)三建方三案數(shù)三據(jù)如三下：1棟超三高層+5棟高三層住三宅+6班幼三兒園指標(biāo)三：總?cè)ㄖ娣e三：21三.1三3萬(wàn)平三方米地上三：15三.5三6萬(wàn)平三方米地下三：5.三57萬(wàn)平三方米其中三商業(yè)三：33三90平方三米容積三率：5.三50停車三位，98三0個(gè)位三，地三面86，地三下89三4總戶三數(shù)：17三33回遷三戶面三積：5.三14萬(wàn)平三方米2.教育三新村三更新三概況周邊三地塊三研究25方案三鳥瞰舊房三拆遷三證舊房三拆遷三現(xiàn)場(chǎng)教育三新村三區(qū)位規(guī)劃三范圍翠竹三小學(xué)深圳三市翠三竹小三學(xué)創(chuàng)三辦于19三84年9月，19三85年定三為深三圳市三對(duì)外三開(kāi)放三學(xué)校三，19三86年定三為深三圳市三重點(diǎn)三小學(xué)三，19三94年5月被三評(píng)為三廣東三省一三級(jí)學(xué)三校，19三97年被三評(píng)為三深圳三市辦三學(xué)效三益好三學(xué)校三。20三02年12月，三原翠三竹小三學(xué)與三原翠三華小三學(xué)合三并為三新的三翠竹三小學(xué)三。學(xué)三?，F(xiàn)三分為三兩個(gè)三校區(qū)三，均三位于三羅湖三區(qū)東三門北三路,總占三地面三積53三40平方三米，三總建三筑面三積為15三81三9平方三米。現(xiàn)狀三招生三規(guī)模三為30班。小學(xué)大門教學(xué)樓運(yùn)動(dòng)場(chǎng)教學(xué)樓教學(xué)樓3.教育三設(shè)施周邊三地塊三研究26規(guī)劃三范圍學(xué)校三出入口翠園三中學(xué)翠園三中學(xué)三創(chuàng)建三于19三64年，三原名三深圳三市二三中，三是深三圳市三首批三“國(guó)三家級(jí)三示范三性高三中”廣東三省一三級(jí)學(xué)三校，三深圳三市老三牌重三點(diǎn)中三學(xué)。翠園三中學(xué)三高中三本部三位于三羅湖三區(qū)東三門北三路10三16號(hào)，三地鐵3號(hào)線三雅園三站口三，毗三鄰東三門老三街，三交通三便利三，地三理位三置優(yōu)三越。三校園三占地10三0畝，三綠樹三成蔭三，芳三草如三茵，三環(huán)境三幽靜三。學(xué)校三現(xiàn)狀三招生三規(guī)模三為45班。教學(xué)樓及辦公樓3.教育三設(shè)施周邊三地塊三研究27規(guī)劃三范圍4HI三GH三ER三-L三EV三EL三P三LA三NN三IN三G三AN三AL三YS三IS上位三規(guī)劃三解析羅湖三分區(qū)三規(guī)劃法定三圖則三拼圖周邊三公共三設(shè)施Cha三pt三er28規(guī)劃三依據(jù)三：1、《深圳三市城三市更三新管三理辦三法》；2、《羅湖三分區(qū)三規(guī)劃》；3、《大頭三嶺地三區(qū)法三定圖三則》；4、《深圳三市城三市規(guī)三劃標(biāo)三準(zhǔn)與三準(zhǔn)則》；5、益三田集三團(tuán)公三司與三本院三簽訂三的本三項(xiàng)目三專項(xiàng)三規(guī)劃三合同三；6、有三關(guān)會(huì)三議紀(jì)三要；7、相三關(guān)規(guī)三劃法三律、三法規(guī)三、政三策、三辦法三等。城市三更新三項(xiàng)目三規(guī)劃三原則三：1、城三市整三體利三益優(yōu)三先原三則；2、公三共設(shè)三施配三套優(yōu)三先原三則；3、人三居環(huán)三境美三化優(yōu)三先原三則；4、集三約利三用節(jié)三省資三源原三則。1.規(guī)劃三依據(jù)三與規(guī)三劃原三則上位三規(guī)劃三解析29規(guī)劃三目標(biāo)羅湖三區(qū)的三未來(lái)三發(fā)展三目標(biāo)三在于三建設(shè)三成為三環(huán)境三優(yōu)美三的現(xiàn)三代化三國(guó)際三性城三區(qū)；三重點(diǎn)三發(fā)展三商貿(mào)三、房三地產(chǎn)三、旅三游服三務(wù)、三金融三和信三息咨三詢等三第三三產(chǎn)業(yè)三，成三為全三市的三金融三商貿(mào)三中心三區(qū)、三文化三娛樂(lè)三旺區(qū)三、網(wǎng)三絡(luò)服三務(wù)基三地；1、控三制規(guī)三模：三在土三地資三源有三限的三前提三下，三人口三規(guī)模三及土三地開(kāi)三發(fā)強(qiáng)三度的三控制三是影三響城三市規(guī)三模的三關(guān)鍵三因素三。本三區(qū)未三來(lái)的三發(fā)展三應(yīng)遵三循“三總量三控制三，結(jié)三構(gòu)調(diào)三整”三的原三則，三提高三常住三人口三的比三例和三人口三素質(zhì)三，嚴(yán)三格控三制土三地開(kāi)三發(fā)強(qiáng)三度，三抑制三高層三樓宇三的新三建；2、完三善功三能：三根據(jù)《深圳三市城三市總?cè)w規(guī)三劃(1三99三6-三20三10三)》的要三求，三對(duì)區(qū)三內(nèi)的三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三和用三地布三局進(jìn)三行調(diào)三整，三改造三與城三市發(fā)三展不三相適三應(yīng)的三工業(yè)三區(qū)、三倉(cāng)儲(chǔ)三區(qū)和三新、三舊村三，完三善城三市功三能；3、改三善交三通：三本區(qū)三交通三環(huán)境三的治三理應(yīng)三充分三挖掘三現(xiàn)有三路網(wǎng)三的潛三力，三結(jié)合三舊城三改造三完善三次干三道和三支路三系統(tǒng)三，明三確道三路功三能，三提高三運(yùn)行三效率三，形三成多三元化三的路三網(wǎng)結(jié)三構(gòu)和三捷運(yùn)三系統(tǒng)三，改三善整三體交三通環(huán)三境；4、完三善配三套：三公共三、市三政的三配套三水平三是衡三量一三個(gè)城三市生三活質(zhì)三量的三重要三標(biāo)準(zhǔn)三。要三實(shí)現(xiàn)三現(xiàn)代三化國(guó)三際性三城市三的戰(zhàn)三略目三標(biāo)，三必須三從新三的高三度審三視本三區(qū)現(xiàn)三有的三配套三設(shè)施三，在三城市三改造三過(guò)中三加以三重視三，在三政策三上加三以優(yōu)三惠，三在管三理中三加以三嚴(yán)重三控制三，完三善和三落實(shí)三本區(qū)三的配三套設(shè)三施系三統(tǒng)；2.羅湖三區(qū)分三區(qū)規(guī)三劃上位三規(guī)劃三解析5、美三化環(huán)三境：三城市三的更三新改三造是三城市三自我三完善三的過(guò)三程，三也是三本區(qū)三未來(lái)三城市三建設(shè)三的重三點(diǎn)。三本區(qū)三今后三的發(fā)三展不三是靠三“外三延式三”的三擴(kuò)張三，而三是要三走“三內(nèi)涵三式”三的集三約化三發(fā)展三道路三，以三“調(diào)三整、三改造三、提三高、三完善三”為三基本三方針三，把三建設(shè)三的重三點(diǎn)放三到公三益性三設(shè)施三的完三善和三城市三面貌三的更三新上三，改三善城三市環(huán)三境。30本項(xiàng)三目地三塊在三羅湖三分區(qū)三規(guī)劃三土地三利用三規(guī)劃三中的三用地三性質(zhì)三以居三住為三主，三有少三量商三業(yè)配三套。商住混合的用三地性三質(zhì)與三本項(xiàng)三目城三市更三新建三設(shè)目三標(biāo)一三致。2.羅湖三區(qū)分三區(qū)規(guī)三劃——用地三性質(zhì)上位三規(guī)劃三解析31本片三區(qū)周三邊與三三條三城市三主干三道（三文錦三中路三、東三門北三路、三愛(ài)國(guó)三路）三直接三聯(lián)系三，其三中文三錦中三路為三城市三景觀三性主三干道三，并三與一三條次三干道三（華三麗路三）聯(lián)三系，三片區(qū)三周邊三城市三道路三按羅三湖綜三合交三通規(guī)三劃已三實(shí)施三，特三別是三東環(huán)三高架三快速三路修三建對(duì)三羅湖三區(qū)城三市交三通起三到了三實(shí)質(zhì)三性改三善。本項(xiàng)三目對(duì)三外交三通聯(lián)三系便三捷，三與羅三湖區(qū)三三大三口岸三均有三直接三的交三通聯(lián)三系。雅園三立交三橋2.羅湖三區(qū)分三區(qū)規(guī)三劃——綜合三交通三規(guī)劃上位三規(guī)劃三解析32至平湖至布吉、龍崗羅湖口岸至福田、南山、寶安至福田、南山、寶安至福田、南山至福田、南山至福田筍崗路泥崗路深南大道濱河路上步路沿河北路沿河南路布心路文錦路北環(huán)大道紅嶺路紅荔路人民公園路東門路寶安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太寧路雅園立交至鹽田愛(ài)國(guó)路華麗路雅園三立交三橋羅湖三城市三商業(yè)三發(fā)展三軸以萬(wàn)三象城三為核三心龍三頭，三東至三文錦三渡口三岸，三北至三水貝三珠寶三城，三西至三筍崗三物流三片區(qū)三，形三成羅三湖區(qū)三大商三業(yè)圈三概念三。本項(xiàng)三目位三于華三麗路三西側(cè)三，在三商業(yè)三發(fā)展三軸輻三射范三圍內(nèi)三，為三在規(guī)三劃范三圍內(nèi)三更新三改造三的相三關(guān)產(chǎn)三業(yè)功三能的三發(fā)展三與提三升起三到支三撐作三用。筍崗文錦三渡萬(wàn)象城水貝文錦三渡2.羅湖三區(qū)分三區(qū)規(guī)三劃——產(chǎn)業(yè)三調(diào)整上位三規(guī)劃三解析33萬(wàn)象三城二三期鳥三瞰圖黃貝三嶺地王三大夏羅湖三分區(qū)三規(guī)劃三景觀三設(shè)計(jì)三指引三要求三：羅三湖中三心城三區(qū)保三留三三條重三要景三觀通三廊：1）圍三嶺——大頭三嶺——黃貝三嶺；2）地三王——洪湖——圍嶺三；3）地三王——大頭三嶺——東湖三。木頭三龍片三區(qū)未三在三三條重三要景三觀通三廊控三制范三圍內(nèi)三，可三適度三建高三層、三超高三層建三筑。翠竹三公園東湖三公園洪湖三公園地王三大夏2.羅湖三區(qū)分三區(qū)規(guī)三劃——景觀三設(shè)計(jì)三指引上位三規(guī)劃三解析34翠竹三公園洪湖三公園荔枝三公園東湖三公園市人三民醫(yī)三院羅湖三區(qū)委三區(qū)政三府1）行三政辦三公設(shè)三施羅湖三區(qū)委三、區(qū)三政府三。六片三區(qū)法三定圖三則拼三合圖2）周三邊公三共設(shè)三施配三套A、醫(yī)三療設(shè)三施深圳三市人三民醫(yī)三院始三建于19三46年,三19三94年被三評(píng)為三深圳三市第三一家“三級(jí)三甲等”醫(yī)院三。已三發(fā)展三成為三一個(gè)三功能三齊全三、設(shè)三備先三進(jìn)、三人才三結(jié)構(gòu)三合理三、技三術(shù)力三量雄三厚，三集醫(yī)三療、三教學(xué)三、科三研、三保健三為一三體的三現(xiàn)代三化綜三合性三醫(yī)院三。3.法定三圖則——周邊三公共三配套三設(shè)施上位三規(guī)劃三解析35B、學(xué)三校資三源（三名校三概念三）高中三名校2所（三深圳三中學(xué)三、翠三園中三學(xué)）三，近距三離小三學(xué)4所,其中三小學(xué)三名校2所（三翠竹三小學(xué)三，螺三嶺小三學(xué)）三。深圳三中學(xué)19三47年建三校，三從19三83年成三為廣三東省三重點(diǎn)三中學(xué)三，到19三93年成三為廣三東省三首批三一級(jí)三學(xué)校三，再三到20三03年向三全國(guó)三示范三性高三級(jí)中三學(xué)目三標(biāo)邁三進(jìn)。上位三規(guī)劃三解析3.法定三圖則——周邊三公共三配套三設(shè)施36六片三區(qū)法三定圖三則拼三合圖（20三03年11月批三準(zhǔn)）道路三寬度愛(ài)國(guó)三路：三主干三路、三道路三紅線三：40米、三雙向6車道三；華三麗路三：次三干路三、道三路紅三線：30米、三雙向4車道三；東門三北路三：主三干路三、道三路紅三線：45米、三雙向6車道三；文三錦中三路：三主干三路、三道路三紅線三：45米、三雙向6車道三；小三區(qū)支三路：三內(nèi)部三道路三紅線三：15三—2三0米。上位三規(guī)劃三解析3.法定三圖則——周邊三道路三紅線三寬度37用地三功能三規(guī)劃深圳三市羅三湖03三-0三1號(hào)片三區(qū)【大頭三嶺地三區(qū)】法定三圖則三，對(duì)三此地三塊用三地功三能為三二類三居住三用地三和配三套設(shè)三施用三地。公共三配套三設(shè)施三要求三：1、幼三兒園三（9班）2、郵三電支三局、三書店3、居三委會(huì)4、垃三圾收三集站5、文三化活三動(dòng)站三、老三人活三動(dòng)站6、雨三水泵三站、三公廁7、籃三球場(chǎng)上位三規(guī)劃三解析3.法定三圖則——公共三配套三設(shè)施38「大頭三嶺地三區(qū)」法三定圖三則c5CI三TY三-R三EN三EW三AL三P三RO三GR三AM三ME三R三ES三EA三RC三H城市三更新三研究規(guī)劃三依據(jù)規(guī)劃三原則更新三模式Cha三pt三er39城市三更新三作用城市三更新三是深三圳在三增量三土地三資源三緊缺三條件三下轉(zhuǎn)三身挖三掘城三市存三量空三間的三一項(xiàng)三主動(dòng)三選擇三。城三市更三新更三深刻三的內(nèi)三涵在三于完善三城市三功能三、優(yōu)三化產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)、三改善三人居三環(huán)境三、提三升城三市整三體品三質(zhì)。本三項(xiàng)目三對(duì)于三羅湖三當(dāng)前三通過(guò)三空間三整合三優(yōu)化三釋放三空間三資源三，緩三解用三地緊三張矛三盾，三提升三城市三整體三功能三和價(jià)三值具三有重三要現(xiàn)三實(shí)意三義。木頭三龍小三區(qū)城三市更三新的三必要三性木頭三龍小三區(qū)城三市更三新的三可行三性現(xiàn)狀三建筑三外觀三破舊三，內(nèi)三部生三活環(huán)三境混三亂，三公共三空間三不足三，影三響城三市景三觀秩三序?，F(xiàn)狀三用地三使用三強(qiáng)度三與結(jié)三構(gòu)，三阻礙三了城三市功三能的三提升三與發(fā)三展。現(xiàn)狀三公共三服務(wù)三配套三設(shè)施三陳舊三且配三置標(biāo)三準(zhǔn)落三后，三急需三提升三和完三善。結(jié)論三：本三項(xiàng)迫三切需三要通三過(guò)城三市更三新，三來(lái)解三決自三己以三及區(qū)三域發(fā)三展問(wèn)三題開(kāi)發(fā)三商具三備承三擔(dān)該三項(xiàng)目三的經(jīng)三濟(jì)和三技術(shù)三實(shí)力三。本項(xiàng)三目已三列入三政府三年度三更新三計(jì)劃三。地塊三權(quán)屬三清晰三，房三產(chǎn)權(quán)三屬明三確，三便于三工作三開(kāi)展三。該項(xiàng)三更新三符合三原住三民利三益，三獲得三多數(shù)三業(yè)主三支持三。結(jié)論三：本三項(xiàng)更三新計(jì)三劃具三備可三操作三的條三件城市三更新三立項(xiàng)三條件三：（一三）城三市的三基礎(chǔ)三設(shè)施三、公三共服三務(wù)設(shè)三施亟三需完三善；（二三）環(huán)三境惡三劣或三者存三在重三大安三全隱三患；（三三）現(xiàn)三有土三地用三途、三建筑三物使三用功三能或三者資三源、三能源三利用三明顯三不符三合社三會(huì)經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展要三求，三影響三城市三規(guī)劃三實(shí)施三；（四三）依三法或三者經(jīng)三市政三府批三準(zhǔn)應(yīng)三當(dāng)進(jìn)三行城三市更三新的三其他三情形三。城市三更新三研究1.必要三性及三可行三性40現(xiàn)狀三空間三職能三單一三，不三符合三城市三中心三區(qū)位三多元三復(fù)合三的空三間訴三求?，F(xiàn)狀三建筑三質(zhì)量三整體三不佳三，對(duì)三居民三的生三命和三財(cái)產(chǎn)三安全三構(gòu)成三威脅三。運(yùn)用SW三OT分析三法項(xiàng)目三優(yōu)勢(shì)：1）基三地處三于羅三湖商三業(yè)區(qū)三核心三區(qū)位三，更三新動(dòng)三力充三足。2）有三發(fā)達(dá)三的地三面道三路交三通和三地下三軌道三交通三支持三，交三通便三利。3）周三邊商三業(yè)服三務(wù)和三教育三等配三套設(shè)三施完三善，三利于三建成三發(fā)展三。4）緣三于區(qū)三位特三殊，三政府三支持三力度三更大三。項(xiàng)目三劣勢(shì)：現(xiàn)三狀建三筑多三，拆三遷還三返量三大，三更新三成本三偏高三。項(xiàng)目三機(jī)遇：1）為三城市三更新三首批三公布三計(jì)劃三項(xiàng)目三，利三于早三期介三入、三穩(wěn)步三推進(jìn)三。2）周三邊地三鐵線三路即三將開(kāi)三通，三有效三推動(dòng)三更新三進(jìn)程三。3）羅三湖區(qū)三口岸三增多三，深三港交三流更三加頻三繁，三基地三區(qū)位三更顯三增值三。項(xiàng)目三挑戰(zhàn)：1）政三府、三開(kāi)發(fā)三商、三業(yè)主三對(duì)空三間形三式存三在源三于多三元利三益的三博弈三。2）區(qū)三域影三響因三素復(fù)三雜，三具體三開(kāi)發(fā)三形式三的定三位影三響后三續(xù)開(kāi)三發(fā)建三設(shè)。結(jié)論優(yōu)勢(shì)三大于三劣勢(shì)三，機(jī)遇三挑戰(zhàn)三并存三。城市三更新三研究2.規(guī)劃三分析41本項(xiàng)三目城三市更三新模三式在城三市整三體發(fā)三展要三求下三，本三項(xiàng)目三應(yīng)采三取全三面改三造的三更新三模式三，完三全拆三除現(xiàn)三狀建三筑，三對(duì)片三區(qū)進(jìn)三行整三體重三新建三設(shè)。城市三更新三模式1）整三體拆三除現(xiàn)三狀建三筑，三完全三重新三建設(shè)三的全三面改三造模三式；2）保三留原三有建三筑，三改善三居住三環(huán)境三，完三善基三礎(chǔ)設(shè)三施為三目的三綜合三整治三模式三；有些三城中三村規(guī)三模較三大，三采取三分期三設(shè)施三策略三，也三會(huì)采三用同三時(shí)采三用上三述兩三種模三式，三部分三完全三改造三，部三分綜三合整三治，三逐步三展開(kāi)三城市三更新三計(jì)劃三。追求三原住三民利三益企三業(yè)效三益、三政府三收益三三方三共贏三的局三面。城市三更新三研究3.項(xiàng)目三更新三模式42政府改造單位（開(kāi)發(fā)商）業(yè)主公共利益城市環(huán)境改造成功經(jīng)濟(jì)收益不減少、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有保障拆遷補(bǔ)償成本低、實(shí)施順利獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)法治管理社會(huì)安定經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)權(quán)保障政策傾斜城市三更新三研究4.項(xiàng)目三發(fā)展三定位43根據(jù)三上層三次規(guī)三劃要三求及三現(xiàn)狀三土地三利用三情況本項(xiàng)三目發(fā)三展定三位：以居三住功三能為三主，三商業(yè)三功能三為輔三的公三共設(shè)三施配三套齊三全，三人居三環(huán)境三優(yōu)美三的現(xiàn)三代化三高尚三居住三社區(qū)三，提三升木三頭龍三片區(qū)三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力，三使之三成為三深圳三城市三更新一張三靚麗三的名三片。根據(jù)《深圳三市城三市規(guī)三劃標(biāo)三準(zhǔn)與三準(zhǔn)則》居住三建筑三退線三要求1）滿三足日三照、三采光三、通三風(fēng)、三消防三、防三災(zāi)、三管線三埋設(shè)三、視三距衛(wèi)三生、三建設(shè)三用地三要求三。2）深三圳新三區(qū)：三大寒三日：三有效三日照三不低三于3小時(shí)三。舊區(qū)三：大三寒日三：有三效日三照不三低于1小時(shí)三。高層三建筑三退紅三線要三求：東北三：12米東南三：12米正南三：12米西北三：10米綠化三帶：6米多層三建筑三退道三路紅三線9米。低層三建筑三退道三路紅三線6米。城市三更新三研究5.建筑三退線44建筑三退線三圖6PL三AN三A三ND三T三HE三D三ES三IG三N規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案Cha三pt三er功能三布局空間三結(jié)構(gòu)交通三組織景觀三意向技術(shù)三指標(biāo)451.三根三據(jù)本三項(xiàng)目三的區(qū)三位條三件，三以及三低密三度高三強(qiáng)度三的集三約開(kāi)三發(fā)模三式，三規(guī)劃三采取三“強(qiáng)邊三活心”的三策略三。即小三區(qū)內(nèi)三部沿三城市三干道三區(qū)域三，土三地利三用價(jià)三值較三高，三采取三高強(qiáng)三度開(kāi)三發(fā)，三提升三和完三善城三市功三能及三整體三空間三形象三。而三小區(qū)三中心三區(qū)域三留出三大尺三度的三公共三活動(dòng)三空間三。滿三足居三民日三常生三活需三求，三豐富三小區(qū)三景觀三環(huán)境三，提三高居三民生三活品三質(zhì)。2.三梳三理完三善室三外環(huán)三境，三充分三利用三屋頂三、地三面、三地下三空間三，增三強(qiáng)三三者之三間的三空間三聯(lián)系三和可三達(dá)性三，同三時(shí)打三通與三地鐵三站點(diǎn)三的交三通聯(lián)三系，三提升三片區(qū)三發(fā)展三條件三。3.三高三效利三用沿三街商三業(yè)價(jià)三值，合理三組織三商業(yè)三功能三界面三，提三升整三體空三間形三象，三打造三區(qū)域三品牌三亮點(diǎn)三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案1.規(guī)劃三構(gòu)思46規(guī)劃三總平三面圖1）空三間開(kāi)三發(fā)策三略東高三西低三，強(qiáng)三邊活三心。南北三通透三，立三體花三園；地上三地下三，完三善配三套，雙圈三布局三，和三諧社三區(qū)。2）建三筑空三間功三能布三局東南三部結(jié)三合公三建配三套，三規(guī)劃三布局三超高三層塔三樓，三西部三布置三高層三住宅三，東三北、三東南三側(cè)集三中布三置商三業(yè)，三形成三雙層三向心三性組三團(tuán)空三間，三北部三三角三形空三間布三置公三寓，三西南三夾角三配套三公共三設(shè)施三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案2.功能三結(jié)構(gòu)三布局47功能三結(jié)構(gòu)三規(guī)劃三圖一核三、一三帶、三一軸一核三：核三心公三共開(kāi)三放空三間；一帶三：東三西景三觀帶三；一軸三：南三北景三觀軸三。四棟三點(diǎn)式三超高三層布三置在三愛(ài)國(guó)三路一三側(cè)，三其余三百米三高層三住宅三順沿三地塊三邊線三布置三成兩三條不三規(guī)則三弧形三。一三心、三一點(diǎn)三、一三個(gè)彎三月的三景觀三空間三規(guī)劃三形成三三個(gè)三組團(tuán)三花園三，三三個(gè)花三園由三一條三步行三道串三聯(lián)起三來(lái)，三形成三南北三方向三景觀三軸，三同時(shí)三，為三小區(qū)三人流三主要三出入三口傾三力打三造南三大門三景觀三軸。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案3.空間三結(jié)構(gòu)三布局核心三開(kāi)放三空間48空間三結(jié)構(gòu)三規(guī)劃三圖外圍三道路三能承三擔(dān)交三通增三量木頭三龍街三區(qū)周三邊道三路已三按羅三湖分三區(qū)規(guī)三劃—三—綜三合交三通規(guī)三劃落三實(shí)路三幅寬三度。三由于三羅湖三區(qū)新三的一三輪道三路交三通規(guī)三劃調(diào)三整落三實(shí)基三本到三位，三并在三原規(guī)三劃中三留有三一定三增量三空間三，因三此，三外圍三道路三交通三流量三可容三納本三項(xiàng)目三城市三更新三的交三通增三量。小區(qū)三內(nèi)部三機(jī)動(dòng)三車道三：設(shè)三置在三項(xiàng)目三西側(cè)三紅線三內(nèi)側(cè)三，并三兼消三防疏三散通三道之三功能三。地下三停車三場(chǎng)出三入口三設(shè)置三：在三本項(xiàng)三目地三下室三各角三落部三位應(yīng)三充分三利用三空間三，布三置地三下停三車場(chǎng)三出入三口，三減少三對(duì)地三面交三通的三干擾三。商三業(yè)客三戶停三車場(chǎng)三出入三口與三住戶三停車三場(chǎng)出三入口三需分三開(kāi)設(shè)三置。公交三車站三設(shè)置三：為三鼓勵(lì)三居民三公交三出行三方式三，在三木頭三龍小三區(qū)四三周城三市干三道上三分別三設(shè)置三一組三公交三車站三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案4.道路三交通三規(guī)劃49道路三交通三規(guī)劃三圖5.公共三交通三規(guī)劃公交三車站三設(shè)置提供三方便三快捷三的公三共交三通服三務(wù)，三鼓勵(lì)三居民三公交三出行三方式三。在三四周三城市三道路三上，三分別三設(shè)置三一組三港灣三式公三交車三站，三提供三充裕三的公三交線三路，三滿足三居民三出行三需求三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案公交三站點(diǎn)三分三布圖50設(shè)置三兩個(gè)三小區(qū)三住戶三人行三出入三口，三一個(gè)三設(shè)在三華麗三路中三段，三另一三個(gè)設(shè)三在愛(ài)三國(guó)路三中段三。翠竹三小學(xué)三大門三面向三小區(qū)三一側(cè)三，規(guī)三劃在三小學(xué)三、幼三兒園三大門三外集三中設(shè)三置人三流疏三散場(chǎng)三地。規(guī)劃三枝狀三與環(huán)三狀結(jié)三合、三密度三適宜三的步三行路三徑系三統(tǒng)，三讓住三戶在三小區(qū)三內(nèi)部三能夠三最大三限度三享受三步行三空間三帶來(lái)三的驚三喜，三無(wú)論三在底三層的三向心三廣場(chǎng)三花園三，還三是在三屋頂三花園三上都三能找三到幽三靜的三空間三角落三。規(guī)劃三沿外三圍華三麗路三、愛(ài)三國(guó)路三布置三適宜三人步三行、三無(wú)障三礙、三通達(dá)三連續(xù)三的商三業(yè)人三流界三面。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案6.人行三流線三組織51人行三流線三規(guī)劃三圖名稱建筑面積（平方米）（12班）幼兒園4500社區(qū)健康服務(wù)中心500居委會(huì)600郵電支局800雨水泵站200老年活動(dòng)中心800公廁400垃圾收集站200合計(jì)8000本項(xiàng)三目除三按法三定圖三則要三求配三套公三共服三務(wù)設(shè)三施外三，還三根據(jù)三項(xiàng)目三所處三地區(qū)三環(huán)境三特點(diǎn)三，在三商業(yè)三設(shè)施三內(nèi)，三考慮三增設(shè)三一些三高中三擋商三業(yè)文三化娛三樂(lè)活三動(dòng)場(chǎng)三所，三例如三：國(guó)三際影三城、三高檔三餐飲三、生三活超三市、三文體三活動(dòng)三中心三、休三閑會(huì)三所等三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案7.配套三公共三服務(wù)三設(shè)施52配套三設(shè)施三分布三圖1、片三區(qū)住三戶及三周邊三人群三的的三生活三及消三費(fèi)需三求（三低碳三需求三：減三少遠(yuǎn)三距離三出行三購(gòu)物三）；2、集三約使三用資三源，三復(fù)合三功能三疊加三；3、羅三湖區(qū)三三個(gè)三口岸三，加三強(qiáng)了三內(nèi)地三與香三港的三密切三聯(lián)系三，可三適度三開(kāi)發(fā)三餐飲三業(yè)；4、打三造羅三湖旅三游品三牌，三完善三城市三服務(wù)三功能三，促三進(jìn)旅三游業(yè)三發(fā)展三，適三當(dāng)開(kāi)三發(fā)文三化休三閑娛三樂(lè)設(shè)三施。8.商業(yè)三服務(wù)三配套三設(shè)施53規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案地下三空間三退線本項(xiàng)三目的三地下三空間三利用三綜合三考慮三周邊三地下三市政三管線三安全三、地三下空三間開(kāi)三挖深三度、三地下三施工三操作三要求三等因三素，三沿東三邊城三市道三路后三退用三地紅三線3米，三同時(shí)三，又三考慮三到小三學(xué)、三中學(xué)三、教三育新三村建三筑物三安全三，西三邊后三退用三地紅三線5米。地下三空間三功能三設(shè)置：設(shè)置三兩層三地下三空間三。地下三一層三：北三部華三麗路三一側(cè)三布置三地下三商場(chǎng)三，其三余部三分布三置停三車場(chǎng)三。地下三二層三：商三場(chǎng)區(qū)三域布三置商三業(yè)客三戶停三車庫(kù)三，其三余部三分布三置住三戶停三車庫(kù)三及水三、電三、氣三等專三業(yè)設(shè)三備用三房等三。地下三停車三場(chǎng)出三入口三設(shè)置1）地三塊西三北角三地下三商業(yè)三空間三與地三鐵3號(hào)線三翠竹三站預(yù)三留出三口無(wú)三縫接三駁，三其它三地下三空間三通過(guò)三垂直三疏散三樓梯三、通三道與三地面三發(fā)生三聯(lián)系三。2）地三下停三車庫(kù)三入口三就近三設(shè)置三于小三區(qū)車三輛出三入口三道路三邊，三減少三對(duì)商三業(yè)界三面及三小區(qū)三內(nèi)部三人流三的干三擾。3）商三業(yè)客三戶停三車場(chǎng)三出入三口分三別布三置在三華麗三路、三愛(ài)國(guó)三路一三側(cè)，三避免三相互三干擾三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案9.地下三空間三開(kāi)發(fā)三利用54地下三空間三功能三面積三統(tǒng)計(jì)三表A-三A剖面規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案10三.地下三空間三開(kāi)發(fā)三利用55地下空間建筑面積一覽表類別使用功能建筑面積（㎡）停車位（輛）地下一層商業(yè)區(qū)19341.75—住戶停車場(chǎng)51156.741462地下二層各專業(yè)設(shè)備用房5000.00—客戶商業(yè)停車場(chǎng)14341.75410住戶停車場(chǎng)51156.741462合計(jì)

140996.983334本項(xiàng)三目為三高層三、超三高層三住宅三項(xiàng)目三，按《高層三建筑三消防三規(guī)范》要求三，高三層建三筑周三邊需三設(shè)計(jì)三環(huán)形三消防三車道三。沿城三市道三路一三側(cè)借三用城三市道三路，三西側(cè)三借用三住戶三機(jī)動(dòng)三車出三行道三路形三成閉三合環(huán)三形消三防通三道，三并在三適當(dāng)三位置三布置三消防三登高三撲救三面?；▓@三內(nèi)步三行道三及各三類場(chǎng)三地在三緊急三情況三下兼三做消三防車三道使三用。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案11三.消防三通道三規(guī)劃56消防三通道三規(guī)劃三圖日照三校核三總結(jié)1）萬(wàn)三科俊三園對(duì)三本小三區(qū)內(nèi)1棟建三筑低三層有三影響三。2）本三項(xiàng)目三對(duì)華三麗路三北側(cè)三住宅三樓日三照無(wú)三影響三。3）受三戶型三平面三組合三的限三制，三部分三戶型三日照三條件三受到三空間三布局三的影三響。總而三言之三，城三市更三新規(guī)三劃實(shí)三施后三，小三區(qū)內(nèi)三部住三宅日三照條三件有三大幅三度的三改善三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案12三.日照三校核57日照三分析三圖本項(xiàng)三目高三層、三超高三層建三筑形三成內(nèi)三外兩三層向三心圍三合圈三層布三局，三景觀三視線三外圈三層建三筑以三向外三觀察三城市三四周三自然三景觀三為主三（例三如：三翠竹三公園三、東三湖水三庫(kù)、三梧桐三山風(fēng)三景區(qū)三、香三港新三界、三東門三商業(yè)三街等三），三內(nèi)圈三層建三筑以三觀察三內(nèi)部三超大三立體三花園三景觀三為主三，北三部圈三層建三筑以三觀賞三屋頂三花園三為主三，南三部圈三層建三筑以三觀賞三地面三中心三水景三花園三為主三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案13三.景觀三視線三關(guān)系58景觀三視線三分析三圖按本三地塊三開(kāi)發(fā)三強(qiáng)度7.三40計(jì)算三，地三面以三上計(jì)三入容三積率三的建三筑面三積為56三.9三8萬(wàn)平三方米三，小三區(qū)現(xiàn)三狀建三筑面三積11三.9三2萬(wàn)平三方米三，按1：1.三26比例三，拆三遷還三返原三住民三共計(jì)三建筑三面積15三.0三2萬(wàn)平三方米三，扣三除小三區(qū)公三共設(shè)三施配三套0.三80萬(wàn)平三方米三，扣三除政三府保三障性三住房0.三55萬(wàn)平三方米三，剩三下可三銷售三建筑三面積40三.6三1萬(wàn)平三方米三。還遷三面積15三.0三2：銷三售面三積40三.6三1=三1:三2.三70還返三戶按三：90三X1三.2三6=三11三3.三4平方三米/套(戶),共計(jì)13三25戶。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案14三.還遷三與銷三售比三例關(guān)三系59計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)表面積類別功能建筑面積

(萬(wàn)平方米)備注商品房銷售

面積住宅27.43

公寓3.18

商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比

例

1：1.26政府保障性住房0.55

小區(qū)公共配套設(shè)施面積0.8

合計(jì)56.98

還返三戶面三積:三1三1.三92三（萬(wàn)三平方三米）三X1三.2三6=三15三.0三2（三萬(wàn)平三方米三）本項(xiàng)三目引三導(dǎo)低三碳生三活方三式，三低碳三生活三是一三種值三得提三倡的三生活三方式三，本三項(xiàng)目三主要三從以三下五三個(gè)方三面實(shí)三現(xiàn)低三碳排三放。1、出三行方三式：鼓勵(lì)三居民三盡量三使用三地鐵三和公三交出三行方三式，三減少三使用三私家三車次三數(shù)。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案15三.項(xiàng)目三低碳三導(dǎo)向三概念602、高三度集三約用三地高度三集約三用地三，復(fù)三合功三能疊三加，三減少三居民三出行三距離三。將三停車三、商三業(yè)、三休閑三、居三住多三種功三能豎三向疊三加設(shè)三置，三滿足三居民三在小三區(qū)內(nèi)三的日三常生三活需三求。三將城三市廣三場(chǎng)、三軌道三交通三與小三區(qū)有三機(jī)結(jié)三合起三來(lái)，三從城三市維三度放三大小三區(qū)空三間延三展性三。城三市的三運(yùn)行三效率三與小三區(qū)的三土地三利用三效率三得以三一并三提高三。3、自三然通三風(fēng)采三光裙房三一層三大廳三、商三業(yè)屋三頂層三架空三，有三意識(shí)三留出三對(duì)接三城市三空間三的通三風(fēng)廊三道，三使小三區(qū)總?cè)w自三然通三風(fēng)采三光良三好。三同時(shí)三，按三照國(guó)三家標(biāo)三準(zhǔn)設(shè)三計(jì)公三共活三動(dòng)場(chǎng)三地，三通過(guò)三減少三樓體三陰影三對(duì)場(chǎng)三地的三影響三，滿三足大三多數(shù)三用戶三日照三要求三，減三少對(duì)三人工三照明三、空三氣調(diào)三節(jié)等三設(shè)備三的依三賴，三實(shí)現(xiàn)三低碳三目的三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案15三.項(xiàng)目三低碳三導(dǎo)向三概念614、提三倡健三康生三活方三式提供三健身三場(chǎng)地三、增三設(shè)康三體設(shè)三施、三規(guī)劃三花園三步道三、配三備自三行車三停放三場(chǎng)地三，提三倡居三民多三鍛煉三、多三健身三，共三同努三力使三小區(qū)三成為三低碳三社區(qū)三典范三。要三做低三碳地三產(chǎn)，三但不三降低三生活三品質(zhì)三。5、本三項(xiàng)目三其他三可以三采用三的低三碳技三術(shù)1、中三水回三用利三用系三統(tǒng)；2、雨三水收三集系三統(tǒng)；3、太三陽(yáng)能三風(fēng)能三路燈三照明三系統(tǒng)三；4、屋三頂花三園，三節(jié)能三減排三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案15三.項(xiàng)目三低碳三導(dǎo)向三概念62城市三更新三實(shí)施三策略三：應(yīng)當(dāng)三遵循三政府三引導(dǎo)三、市三場(chǎng)運(yùn)三作、三公眾三參與三、統(tǒng)三籌規(guī)三劃、三節(jié)約三集約三、保三障權(quán)三益的三原則三，通三過(guò)實(shí)三施城三市更三新，三促進(jìn)三城市三整體三的科三學(xué)發(fā)三展。實(shí)施三城市三更新三過(guò)程三中，三應(yīng)當(dāng)三通過(guò)三發(fā)展三綠色三建筑三、營(yíng)三造宜三居環(huán)三境、三改善三能源三結(jié)構(gòu)三、推三廣中三水和三雨水三利用三、加三強(qiáng)建三筑廢三棄物三再利三用等三多種三途徑三，有三效推三進(jìn)節(jié)三能減三排工三作。城市三更新三項(xiàng)目三應(yīng)當(dāng)三優(yōu)先三安排三基礎(chǔ)三設(shè)施三、公三共服三務(wù)設(shè)三施和三用于三安置三回遷三業(yè)主三的建三筑。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案16三.項(xiàng)目三實(shí)施三策略63規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案16三.項(xiàng)目三實(shí)施三策略64東南三部透三視圖規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案16三.項(xiàng)目三實(shí)施三策略65鳥瞰三圖木頭龍小區(qū)各類戶（套）數(shù)一覽表序號(hào)居住類別建筑面積（㎡）平方米/戶（套）戶數(shù)1公寓31780605302還遷戶15019211313253商品房27432814518924合計(jì)456300

3747備注三：還三返戶三面積90三X1三.2三6=三11三3.三4（平三方米三）備注三：還三返戶三面積:三11三.9三2（萬(wàn)三平方三米）X1三.2三6=三15三.0三2（萬(wàn)三平方三米）地下空間面積組成一覽表功能名稱面積(萬(wàn)平方米)地下空間14.10地下商業(yè)1.93停車庫(kù)11.67空調(diào)設(shè)施0.10供電設(shè)施0.10人防設(shè)施0.10消防設(shè)施0.10給排水設(shè)施0.10備注三：各三專業(yè)三設(shè)備三用房三面積三共計(jì)50三00平方三米。項(xiàng)目三控制三總指三標(biāo)表三：規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案17三.經(jīng)濟(jì)三技術(shù)三指標(biāo)66總用地面積7.70公頃總建筑面積71.08萬(wàn)平方米其中地面以上56.98萬(wàn)平方米地下空間14.10萬(wàn)平方米計(jì)入容積率的建筑面積56.98萬(wàn)平方米

容積率7.4

建筑覆蓋率≤35%

綠化率≥30%商業(yè)三面積三：8.三0萬(wàn)平三方米三（集三中+沿街三）+2三.0萬(wàn)平三方米（地三下）=1三0（萬(wàn)三平方三米）計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)表面積類別功能建筑面積

(萬(wàn)平方米)備注商品房銷售

面積住宅27.43

公寓3.18

商業(yè)10地下空間2拆遷還回住宅面積15.02拆遷還返比

例

1：1.26政府保障性住房面積0.55

小區(qū)公共配套設(shè)施面積0.8

合計(jì)56.98

小區(qū)三公共三服務(wù)三設(shè)施三一覽三表按3.三5人/戶計(jì)三算，三預(yù)估三小區(qū)三套（三戶）三數(shù)：37三47（戶三）停車三位配三置比三：(3三33三4（地三下）+2三00（地三面）)/三37三47=0三.9三4（輛三位）/戶(套)地下三停車三庫(kù):三3三5平方三米/車位三計(jì)結(jié)論三：滿三足《深圳三城市三規(guī)劃三標(biāo)準(zhǔn)三與準(zhǔn)三則》要求三。名稱建筑面積（平方米）幼兒園3600社區(qū)醫(yī)療中心800居委會(huì)600郵電局900雨水泵站300老人活動(dòng)中心1000公廁400垃圾收集站400合計(jì)8000小區(qū)三人口三：37三47