知名地產房地產成本預算管理

博遠嘉信企業(yè)管理咨詢有限公司管理人員職業(yè)化培訓方案

主講：陳方

房地產企業(yè)

全面預算管理

全面預算概述

預算簡單地說是用貨幣和數(shù)字表示的各類計劃。上個世紀60代西方國家的一些企業(yè)開始推行全面預算，到80年代全面預算在西方國家的大多數(shù)企業(yè)得到全面推廣。

全面預算是以企業(yè)戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，以市場需求為導向，全體員工參與，涉及企業(yè)生產經營活動全部內容的預算體系。全面預算是經營管理和財務管理的“綱”。

全面預算的功能（一）明確經營目標（二）配置企業(yè)資源（三）確定考核標準（四）溝通控制依據(jù)

明確目標

通過編制預算，明確企業(yè)總體經營目標和各部門的具體目標。

配置資源

編制預算的過程是根據(jù)企業(yè)的經營目標，合理的安排人力，物力，財力，進行綜合平衡，使企業(yè)的經濟資源得到合理配置的過程。預算被認為是使企業(yè)的資源獲得最佳生產率和獲利能力的一種方法。

考核標準

通過編制預算，將企業(yè)的各項目標分解為各個部門的責任和指標，成為衡量企業(yè)各部門經營業(yè)績的具體標準?？刂埔罁?jù)

運用預算規(guī)定的各項具體指標，對企業(yè)生產經營活動進行監(jiān)督，檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，從而采取措施，使生產經營活動順利進行。全面預算管理的目標（一）統(tǒng)一思想行動（二）規(guī)范經營管理（三）提高資金利用效果（四）降低成本費用（五）較好地應對市場變化

預算管理不是萬能的，不能把預算管理作用的期望值定得太高，預算管理能達到下列目標就算有效了。

統(tǒng)一思想行動

通過預算管理，使企業(yè)各部門和全體職工明確企業(yè)的經營目標和實現(xiàn)目標的具體措施，統(tǒng)一企業(yè)全體人員的思想認識和行動準則。編制年度預算的“洗腦”工作。

規(guī)范生產經營管理

通過預算管理，使企業(yè)各部門和全體職工，按照預算規(guī)定的要求，有序地開展工作，有利于企業(yè)建立企業(yè)良好的生產經營秩序。

提高資金利用效果

通過預算管理，使企業(yè)在遵循資金運動規(guī)律的基礎上，合理地安排和使用資金，把企業(yè)有限的資金充分運用好，發(fā)揮出最大的效用。

降低成本費用

通過預算管理使企業(yè)各級管理者形成先算帳后花錢，精打細算的習慣，有效地降低成本費用。

較好地應對市場變化

通過預算管理，促使企業(yè)各級管理人員養(yǎng)成預見性工作的能力，認真分析研究市場需求和資源供給的變化，在編制預算時，提前提出應對措施，從而能夠主動地應對市場變化。

房地產企業(yè)全面預算的模式

（一）全面預算的基本模式

（二）房地產企業(yè)全面預算的模式全面預算的基本模式1、以銷售收入為導向是以追求收入最大化或收入高速增長為目標的預算模式，這種預算模式適應于處于成長期的企業(yè)，通過企業(yè)收入的高速增長占領市場。以銷售收入為核心確定相關預算指標和進行資源配置。

2、以目標利潤為導向

是以追求利潤最大化為目標的預算模式。大多數(shù)企業(yè)基本采用這一模式，圍繞確定的目標利潤測算銷售收入和目標成本，以及相關的銷量、產量、質量、進度等預算指標。追求利潤最大的合理性，利潤最大化的缺陷和不足。

3、以目標成本為導向是以控制成本費用為中心，追求成本優(yōu)勢為目標的預算模式。這一模式是用于處于成熟期的企業(yè)或競爭激烈的行業(yè)中缺乏核心競爭力的企業(yè)，以及產品價格波動較大，影響銷售的外部因素不易控制的企業(yè)。預算編制和管理的中心是有效的控制成本費用。

4、以現(xiàn)金流為導向是以確保企業(yè)現(xiàn)金流正常運轉，現(xiàn)金凈流量最大為目標的預算模式。這一模式適用于現(xiàn)金短缺、現(xiàn)金流轉困難的企業(yè)；或是投資額大、資金運用多，現(xiàn)金流量大的企業(yè)。房地打產企殊業(yè)全家面預羞算的桌模式1、房地寇產行業(yè)健特點：（1）開款發(fā)周礎期長舅，大蛛多數(shù)飲項目滲跨年后度，巖需要2-傍3年，掘且涉副及外囑部因奸素多奏。（2）開鄙發(fā)投奸資額眨大，姑動用勇資金萬多，戀成本紗開支邪大。（3）銷售課受國家工政策和套金融市次場影響派，銷量灘和售價領波動大當，企業(yè)紡把控難勝度大。2、房地姻產企業(yè)翠預算模桂型的選東擇（1）對督以銷嘴售收掙入為蒜核心變的預增算模誦式的冠選擇房地綿產行褲業(yè)的犧特點少決定辮房地燈產企蒜業(yè)的筍銷售尋收入損滯后質、而失且不脂確定案因素賽較多勸，使波房地濁產企箭業(yè)很現(xiàn)少選縣擇以矩銷售炎收入答為核俗心的漢全面為預算爺管理洽模式盛。（2）對錦以目積標利蔥潤為止核心柳的預亡算?？适降膷{選擇房地產堡企業(yè)追各求利潤醒最大化頃，但是征由于房納地產開雹發(fā)銷售秧周期長逃，利潤途很難在絹開發(fā)銷念售當期象反映出吉來，房被地產企構業(yè)的利某潤表與略當期經不營往往具不同步閘，房地熄產企業(yè)岸實行以虹目標利理潤為核炕心的預塊算模式居存在難都度。3、適宣合房介地產適企業(yè)稿的預袖算模輝式房地墓產企省業(yè)實汽施全源面預灶算，卻最早平都學甜習借畫鑒制我造企胸業(yè)，旅因房敲地產拍行業(yè)小有其煎自身宜特點憂，照敵搬來疏的管處理經追驗因播“水組土不艱服”個，并琴未顯蛋現(xiàn)應城有的樓作用撈。近幾蹈年，這一些粥房地付產企涌業(yè)結癥合行徑業(yè)特到點，號在全抽面預叫算管進理方乏面進酬行了庫廣泛敘的探按索的離實踐，逐步非形成端“以教項目肌成本距控制莊為核產心，驗現(xiàn)金絲式流量塞控制稻為重騎點”罩的具造有地揪產行市業(yè)特裕色的漿全面繼預算欄模式圈。該模式然的主要素特點是泡以開發(fā)壺項目成迎本為核肚心，預冶算編制陸以成本企費用預筑算為起取點，預界算控制怠以成本迫費用控明制為主激軸，預吉算考評影以成本這費用為換主要考粱評指標班，運用甲現(xiàn)金預雕算控制選開發(fā)項私目的投吊資額和浩現(xiàn)金支光出的預揮算管理黑模式。具體翁做法襲：（1）在明餅確具體朵開發(fā)項析目的實遷際情況陶的前提碗下，結放合市場震定價、希企業(yè)潛天力和預誕期利潤澇進行比堅較，倒碰擠項目跡目標成棍本。（2）對確經定的開于發(fā)項目罪的目標眾成本，漲按照成樸本項目服、成本茫費用的慶具體用棚途，以雷及發(fā)生點費用的宅責任單章位（人圣），加抖以分解眾、量化周和分類兼整理，避形成一皆套系統(tǒng)零完善的回開發(fā)項沖目的成副本費用碼預算指駱標。（3）對另分解荒的項抽目成擦本預錫算指逐標落動實到嗽開發(fā)丹項目兄的具仍體工乒作過鐘程和破工作斤事項鼻，及舉相關刺的責嬌任單慰位和撈個人收。（4）依獅據(jù)開清發(fā)項鋼目成污本費歌用預享算指樣標，壤簽訂果采購猾、建支筑、粒安裝河等各害項招破標合腫同。（5）明貿確以痕預算顫成本氧指標我完成貫情況芝為考越評依未據(jù)的侍考核客指標脂體系蘇和獎義懲制雄度，支使相晚關責挨任單惡位和汁個人探權責中利緊皆密結得合。（6）在項憲目開發(fā)辨過程中勢跟蹤成陸本流程鑄，按照勾項目的廁成本費費用預算朵指標編傅制投資錫進度計江劃、付俱款計劃借，匯總劃編制現(xiàn)贊金收支昨預算。（7）項目倘開發(fā)過默程的所侍有費用仿的支出趙，嚴格糾按照現(xiàn)污金預算春進行，級對開發(fā)損項目地梅成本費旗用實行啄全過程蒙控制管闖理。全面鞠預算便的內恨容（一芽）癢加工利行業(yè)寸的預漫算內少容（二腿）吸房地鞋產企習業(yè)預漢算內妖容加工名企業(yè)聞的預藥算內北容與幫流程預算錘內容葉包括惰：業(yè)務慎預算財務預熱算業(yè)務交預算銷售預祥算生產晚預算成本愿預算費用預或算財務預渾算資本變預算現(xiàn)金程預算預計遭資產爭負債槽表預計半利潤塘表預計政現(xiàn)金禽流量務表預算誘內容呈與流老程預算負內容嫌與流幣程費用預算銷售預算生產預算原材料預算人工預算制造費預算成本預算現(xiàn)金預算資本預算預計利潤表預計資產負債表預計現(xiàn)金流量表年經營目標企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃房地僚產企蔥業(yè)的磚預算舒內容預算喝內容斤包括猴：經營預屆算（項嬸目整體愉預算）財務秧預算經營躲預算恒（項杰目整惰體預漁算）經營預蒼算在房置地產企宅業(yè)也可占以稱作規(guī)項目整獎體預算驕，是依董據(jù)開發(fā)菊項目全紹過程編贈制的預儀算。項目整該體預算背按項目黑時間階短段劃分犬，包括廣：項目估向算項目概拿算項目村預算項目整體體預算案按業(yè)務皮管理內贊容劃分請，包括讓：項目銷歇售預算項目進教度預算項目成租本預算項目納費用鄭預算財務預恒算包括鍋：資本收預算現(xiàn)金此預算預計偉資產睬負債潮表預計利烈潤表預計展現(xiàn)金輔流量質表在一些團企業(yè)的柔實踐中俯，通常吊把預算術按時間劃筋分成羊年度按預算染和月滾度預霜算。年度釣預算年度乞預算沾即年越度經坑營計錯劃，比也是蜘企業(yè)雄年度憶經營巾計劃含指標抱體系漿，是機在企楊業(yè)年致度經華營總融目標迎的要繪求下慕，確翠定年田度的膝各項范指標壘，并檢將這識些指碰標分鉛解落鋪實到漁各個伯部門材。月度段預算月度萄預算網(wǎng)是落贊實年墓度總彩預算遷的重瓶要工握具，河也是獲指導變日常耐生產盞經營荒活動以的綱圖領。房地姓產企渴業(yè)預算編制房地產年企業(yè)的妖預算編澆制以項茅目為編似制基礎紹，在匯價總個項陡目預算徹的基礎價上編制京年度預伏算，根嶼據(jù)年度體預算的開分季度孤、分月吃份指標湊編制月寇度預算須。項目預圓算的編弦制（一）船項目的盼估算、鍛概算和黎預算（二哥）項合目整吧體預隙算的誘編制項目趴預算富是房械地產瀉企業(yè)斑的基朱礎性訪預算局，包暢括：項目的爭估算、拖概算、岡預算項目整末體預算開發(fā)項眾目的估揚算、概扛算、預爛算開發(fā)肉項目度的估掌算是在好開發(fā)炮項目販的可縣行性研研究億階段鋤，對范擬投腹資開披發(fā)的垂項目挽依據(jù)宣項目煮的規(guī)鞋模、悼投資扔額度吧、區(qū)象域環(huán)蹤蝶境，仗參照事相鄰鋤項目香的售斗價和奴以往礎的開列發(fā)成賣本，碰對項憲目的刷收入歌、成缸本、早利潤倦等財受務指隨標的擋測算迎，為即項目通投資傘開發(fā)毀決策陸提供筐依據(jù)落。項目估亞算的內呼容：依據(jù)土照地面積宇、容積路率、測餅算建筑著面積，忍銷售面廚積，預幟測單位舟面積銷愿售價格獎、單位智面積土冒地成本蔥、建造蜂成本、似以及相持關的管浩理費用旅、財務稱費用、汗項目的榜毛利率名、投資洪利潤率直等。項目赤估算類對企疊業(yè)參陰加土脖地招妥投標鑒，控孫制土沈地成禁本具瞇有重餓要作寫用。開發(fā)項蹈目成本澤估算表

序號成本費用項目支出金額估算說明

1土地費用

2前期工程費用

3基礎設施建設費

4建筑安裝工程費

5公共設施配套費

6開發(fā)間接費

7管理費用

8財務費用

9銷售費用

10其他費用

11不可預見費

12開發(fā)項目總成本開發(fā)項案目的概紅算是依舞據(jù)開補發(fā)項懸目的皂規(guī)劃毛設計積階段鎮(zhèn)的初偏步設尺計方喪案，臂對項丙目的罪投資孔額、皇建造挽成本氣作出址的比浴項目扒估算伯更為攤詳盡冠的測殺算。開發(fā)項犁目的概諷算既是休開發(fā)項姨目的進欄一步論曲證，同刃時也為場項目設板計部門大提出的俯設計成媽本要求踢，即設注計部門臂要在概頸算確定蒜的建造芽成本和沿投資總患額的范能圍內進嘆行項目溉的技術棉設計和便施工圖牛設計。開發(fā)朱項目器的預羅算這里所陜說的開喘發(fā)項目留預算也誤稱施工宅圖預算子，是指攤開發(fā)項列目的工黎程建造帆預算，首即依據(jù)祝審核批賄準的施建工圖設尾計，編蕩制的工掛程（房坑屋建造貨）造價遵預算。施工圖否設計出戚后，就劈燕可以對屠項目建瞎造的材尺料、工面時消耗海，以及討各種間于接費用桂做出準斃確的計怠算。工程建訴造預算尼詳細、追具體，勇是簽訂弟工程建霸造合同駱的依據(jù)巡壽。項目的均估算、疊概算、多預算屬桑于項目習開發(fā)前富期的預佩算內容數(shù)，對項遙目的投袖資和成桑本有重掘大作用蓋。在初步做設計階諒段影響桶項目投謊資項目語的可能獲性為75球%-我-9屑5%，在技扛術設偵計階纖段，慣影響鞋項目濃投資敢的可負能性知為35%既--7匯5%，在施工生圖設計晴階段為5%-貓-35是%。開發(fā)俯項目判整體卵預算嗎的編浪制項目拴整體好預算蘋包括搏：項既目銷謙售預州算、程項目冬進度周預算末、項桿目成啦本預宵算、工項目炊費用御預算典。編制項園目整體漂預算以賊項目進憐度預算定為基礎散。1、項目樂進度預扔算也稱項界目進度都規(guī)劃是種依據(jù)項翁目開發(fā)泊流程，弄將開發(fā)桿項目從答前期開出發(fā)到項膜目施工低、項目哨銷售的歲全過程先的所有崖工作事委項（任蕉務）的曉工作時扔間（工蔥期）、己開始和艷結束的未起止時據(jù)間，規(guī)肉劃編制旅出來。項目瘡進度擠預算傷列表若。項目進怠度預算己表序號任務名稱工期開始時間完成時間前置任務備注1項目立項30工作日09年1月1209年2月112節(jié)能環(huán)境評估30工作日09年1月1509年2月143項目定位40工作日09年1月2509年3月5日4方案設計審定40工作日09年3月5日09年4月15日5設計方案設計25工作日09年3月5日09年4月1日2、項尖目成援本預呢算是依據(jù)側項目概同算和工皺程建造政預算，貓按照房喂地產企揚業(yè)的成植本明細法，編制宇的包括潮土地成羨本、前判期費用袍、建筑銅安裝成壞本、配住套設施制成本在催內的項玻目成本魂預算。項目成湊本預算古表項目成循本預算申表序號費用項目計費依據(jù)費率費用金額13、編制歌項目進都度、成雪本匯總汗表是將膏項目芹的成小本費腔用分列解到桐構成赤項目己全過閱程的勤具體番事項率（任目務）蘭上，耽按照顯項目賽的進遍度事弟項（渣任務壩）反權映項腔目的羨成本舊費用快。項目座進度突和成雀本費己用匯恢總表項目訂進度俱和成治本費映用匯謀總表序號任務名稱工期開始時間完成時間成本費用金額

1項目立項4、畫出閱項目進衣度（成諷本）甘勝特圖甘特午圖又率稱橫斬道圖候，是色以時居間為粗坐標藍，用第橫線化表示僵工作簡（事溉項）配的起浩始和殖結束走，各家工作眾之間循的先販后順滅序和桃進度嫌要求蓋。項目構進度曾（成失本）古甘特待圖項目五進度設（成曉本）巧甘特雷圖編號項目名稱時間

/月成本

(萬元/月)工程進度/月01020304050607080910111211場地平整120

12基礎施工315

13主體工程施工530

14砌筑工程施工320

15層面工程施工230

16樓地面施工220

17室內設施安裝130

18室內裝飾120

19室外裝飾110

20其他工程110

5、編制答項目銷拔售預算依據(jù)項納目概算聚確定的搬銷售目辛標，結機合項目輔進度預私算確定鐘的項目蒼銷售時值間，編感制項目江的銷售譽預算。包括意：制墾定銷雕售方辮案、霜預測煙銷售六價格棉、測讀算銷絕售收夠入。6、編交制項千目預歌計利疤潤表姑和預跪計現(xiàn)侵金流塌量表依據(jù)項棗目銷售浴預算和尾項目成兩本預算才匯總編語制。項目預懷計利潤傳表序號項目總額2009年2010年2011年2012年1銷售收入2銷售成本其中：土地成本建造成本3銷售稅金及附加4銷售費用5管理費用6財務費用7營業(yè)利潤項目撓預計頌現(xiàn)金暴流量路表序號項目總金額20092010201120121經營現(xiàn)金流入1·1銷售現(xiàn)金流入1·2其他現(xiàn)金流入2經營現(xiàn)金流出2·1材料物資款支出2·2工程施工款支出2·3工資薪酬支出2·4稅費支出2·5其它現(xiàn)金支出3現(xiàn)金凈流量企業(yè)年斤度預算鑄的編櫻制（一）年度寬經營酬目標同的確責定（二滲）年度預算壇的編粘制年度愚預算蕉是對賽在建希、擬褲建的喊項目趁整體蒜預算可按時鎖間進姥度（功年度午）匯業(yè)總的般基礎床上，軋通過聲綜合禿平衡叉，并項依據(jù)捕企業(yè)娃戰(zhàn)略添規(guī)劃撇，確撿定企誕業(yè)年注度的膜整體素投資塔、融探資，琴銷售慨收入替、成挖本費隆用，煌利潤餃、現(xiàn)蔬金流雞量、謀土地翅儲備灰等目霜標，撿在公咱司各炭部門虧和各它開發(fā)慈項目勵層層場分解逝、細貝化，喉編制光的年肥度經婦營指銷標體售系。年度煙經營虹目標澇的確凈定年度警經營背目標棟是編盞制年鞭度預睬算的層起點愛。1、房伴地產野企業(yè)爆年度漫經營翻目標紐奉的內欠容房地產嗎企業(yè)的附經營目按標主要足包括：銷售些額目蠅標、成本永目標雁（銷倉售成銅本、逮費用南總額嘴）、利潤及目標之、投資總鹿額、新翠增土地扁儲備、開發(fā)進手度目標固（新羽開工面續(xù)積、竣客工面積暴）質量田目標腿等。2、年他度經導營目份標的普確定（1）企嬸業(yè)戰(zhàn)棄略規(guī)捧劃企業(yè)壓戰(zhàn)略次規(guī)劃句是制甩定年趟度經掏營目蹈標的詢指導考依據(jù)依，企業(yè)裝戰(zhàn)略乒規(guī)劃技屬于隙長期休目標彎，必膚須將駁其細遙化落蓄實到撤年度喘進行平執(zhí)行逃，一挖般按輩照“蠅制訂紋戰(zhàn)略略規(guī)劃—分解安年度序經營被計劃—執(zhí)行與屋反饋—考核與粒激勵—修訂栽戰(zhàn)略扭規(guī)劃厲”這框一流緣瑞程循尋環(huán)滾籮動，全面預漸算發(fā)揮天著連接夫企業(yè)戰(zhàn)寺略與戰(zhàn)框略執(zhí)行茅的紐帶潮作用。從企業(yè)遵戰(zhàn)略出表發(fā)，年屆度預算壁目標不尊僅包括罩在建項濱目、還島要包括浮預計新涌開發(fā)項嗓目。依據(jù)交戰(zhàn)略舊規(guī)劃起，確婚定年眨度的蓬整體獵投資葛、融詳資，攔銷售婚收入序、成候本費攝用，陷利潤餓、現(xiàn)年金流摩量、掀土地帶儲備吧等目逼標。（2）項目愧整體預納算的執(zhí)塵行進度年度各預算跌的銷殘售收灑入和梳成本盆費用省指標巖與開過發(fā)項悔目的拆進度蘿直接暴相關至，因述此在板確定磚年度扔經營彎目標秀時，葡必須猾依據(jù)煙開發(fā)椒項目牲的進享度來康確定燒年度哈的銷察售、亦成本似、利駕潤等勿目標膏。年度預描算的編葡制1、年度皇預算編摧制以項用目整體遮預算為批編制基沒礎。撥將項目塔整體預沉算根據(jù)質項目開墾發(fā)進度杰安排分淺解到年耗度，按六照年度墊匯總。2、已完嚼成年度本預算要辯用實際畏替換，寇并根據(jù)宏項目變鄭化動態(tài)態(tài)，調整概以后年拒度預算染，以動祖態(tài)反映柴項目預鋤算執(zhí)行盤情況及飯剩余任抵務。3、以在哪建、擬預建項目術為基礎突，綜合凈平衡確摸定企業(yè)蔽整體投沙資、融材資及銷氣售收入澇、成本乎費用、狂利潤、痰土地儲仆備、質住量、安乎全等公錄司年度詞經營目梅標。4、將確雹定的年帳度經營疾目標在話企業(yè)各薦部門、芒各開發(fā)蝴項目分愚解落實云。公司業(yè)匪務部門騎依據(jù)年紛度經營系目標編關制年度車銷售預耳算、成等本預算森、費用女預算、城籌資預任算、資疑本預算睡、現(xiàn)金扛預算等盤專業(yè)預線算。項目婦部編免制開廈發(fā)項餅目年忠度預蓬算（擺分預蹤蝶算）柜。5、公栗司預棗算委膜員會衰、或況預算熱辦公手室對瞎各業(yè)霞務部繳門編挽制的節(jié)年度境專業(yè)板預算肺和項榆目部鏈編制槍的項抹目年哲度預臺算進擦行綜窗合平只衡，驅形成拼公司必年度練預算結。項目遇預算些與年突度預落算有促效銜愈接，遠不僅嚇保證盈項目嗎經營我目標騾的落亦實和良預算等的控知制，睬也確哲保年姻度預爆算編溫制依襖據(jù)充羅分，蒸企業(yè)慘戰(zhàn)略粗落到姜實處婚。年度預爽算編制聰?shù)幕镜V流程圖年度經蘋營目標片的確定制定年售度預算拉編制大接綱各管理諒部門編甜制專業(yè)澤預算工程預黃算成本預乖算費用搭預算銷售預雜算資本名預算現(xiàn)金廢預算項目部召編制年廢度項目繪預算項目1預算項目2預算項目3預算項目4預算綜合宵平衡年度蛇預算公方案年度預孝算的參棗考格式填表壯人審批刊人企業(yè)月僚度預算的編愿制月度李預算箏是年榮度預種算的效執(zhí)行卸預算稻。是悠依據(jù)緞年度淘預算放的分冷季度賭、分棉月的青預算弦指標亦，結畫合月愉度實導際情趨況編析制的盼，用辰以指蕉導月飾度的過經營糞活動筋。月度預水算包括巷：月度窗銷售預池算、工芬程進度趟預算、患成本預凱算、費橡用預算訪、現(xiàn)金幼收支預收算等。全面腦預算葵的執(zhí)凡行和肥控制企業(yè)訊全面掙預算樹管理隔以預您算編只制為每起點盒，以糟預算具執(zhí)行雙和控殖制為極主體光，以凳預算殲考核黎為保例障。全面纖預算兼執(zhí)行泡和控笨制的耀基本且思路房地建產的奪行業(yè)燥特點劇決定餡了企普業(yè)全廳面預鹿算執(zhí)恒行和限控制濤的基鍋本思在路：以開配發(fā)項磁目的揉整體掀預算原為主們體，以項蛇目開畫發(fā)進榆度控曉制為謹重點酸，以動態(tài)磚成本控掉制為核遼心，以合同伯管理和師現(xiàn)金流類量管理收為手段扛的全面沉預算管都理體系追。全面預算執(zhí)行戲和控揭制的秒基本濟思路（一）以開碼發(fā)項門目的背整體奏預算喊為主蘋體（二夢）以抖項目風開發(fā)配進度雙控制服為重零點（三曾）以欠動態(tài)訓成本戲控制鏈為核趴心，（四）詳以合同聯(lián)管理和燥現(xiàn)金流睬量管理衫為手段動態(tài)成爬本控制1、分仔解目閥標成衡本、傻落實惡成本詠責任結合市菠場定價乏、企業(yè)奶潛力和央預期利握潤進行陷比較，差倒擠項故目目標欺成本，對目財標成拍本加搬以量鍬化和釋分類警整理障，形傍成各楊個成利本預獸算指非標，哄進而議將其卻分解悟落實普到各份級責效任單勵位和尋個人含，并沃明確潔以成堆本指毀標完懶成情宮況為榴考評徑依據(jù)嫩的獎僵懲制富度，摩使相委關責火任單摟位和敞個人宿權責素利緊嘉密結朽合。2、控制凝項目的栽各個設眨計階段運用項房誠目的概土算、預槽算控制轎項目的繪初步設妙計和施具工圖設父計，從戒源頭是存控制開際發(fā)成本丟。3、認證眠審核施厲工圖設障計和施閣工方案科學違合理零的施煩工圖赴設計忽和施飾工方條案，掠能有首效地運降低聾工程色建設牛成本那。4、控制域工程寬變更工程變欠更引起寸工程量茄的變化焰和承包拋商的索厭賠，會厭造成建善設成本麗超出預揮算，因所此要減舞少和控壺制工程控變更。加強合挺同管理合同徐管理吳是房福地產燈開發(fā)災項目惑“三巴控兩筐管”架的至橡關重殿要的資一環(huán)指，是液房地筒產企富業(yè)預沒算執(zhí)巾行和康控制籍的重銹要手巨段。1、以項部目目標席成本和籠預算成萍本指標言為依據(jù)籍對對外御合同進并行全程炕管理項目棄成本辮基本怖以合亦同性壇成本族為主濟，在攤對外跨合同督的起鉆草、牛評審煉、簽念署、疫變更伙簽證嶺及結蛙算等奮各個蠻環(huán)節(jié)源都要拒與目垃標成既本和梅預算腸成本擴進行螺比較堅，溉對出竟現(xiàn)的乘偏差兇，查權明原袖因，猛及時詞處理壩。2、運蓬用“改合約腿規(guī)劃促”實鍬行對降內的葡合同彈管理將目標懼成本和肯預算成蒸本指標限落實到喜具體的過責任部任門和責楊任人，宴分解成滾預計要銷簽的合儲同，即駁為“合頌約規(guī)劃古”?！昂险碳s規(guī)揮劃”憶可賄以理歪解為皇企業(yè)儀內部英簽訂伍的成判本責凈任“符合同尖”，妹以合毅約規(guī)疤劃來魯指導窄業(yè)務城的開隔展，箏根據(jù)戀已發(fā)克生或軌將要悠發(fā)生冷的成嗽本與梁合約編規(guī)劃與比較棕，進墓行動深態(tài)成免本控扮制，味能為殼項目欺成本溫預算槍的執(zhí)飄行提原供準辰確的測依據(jù)競，并巖能進搭行動踩態(tài)成剩本預蛋警與鞠控制乓?！昂霞s鄉(xiāng)豐規(guī)劃”警，以合閑同為基膚礎將“艱成本”劫與“工來作任務政及其責堤任人”呼建立對伙應關系社，為項漢目成本夸預算在側時間維剩度分解眼和按責構任人落鄭實提供選基礎?，F(xiàn)金流阿管理房地產無企業(yè)是續(xù)資金大帽量投入到的企業(yè)蹤蝶，現(xiàn)金介流的管叨理控制頁對企業(yè)溝的生存哥和發(fā)展鈴具有重犧大意義養(yǎng)。企業(yè)現(xiàn)六金流的喂管理重嚇點是抓腔好現(xiàn)金扶預算管燙理現(xiàn)金收名支預算導在全面旋預算中經占有十絡分重要仗的位置千?，F(xiàn)金增收支哲在企堡業(yè)財睡務中核的作米用1、現(xiàn)勵金收票支狀何況決藥定和裳影響妹企業(yè)廣資金周轉線狀況翻。企業(yè)資傾金周轉混都是從細現(xiàn)金支受出開始您的，現(xiàn)矛金支出鳴的方向侄對不對茫，好不鳴好，直胳接決定林資金周草轉的好肌壞。2、現(xiàn)行金收肢支狀蛛況決勿定和腸影響撕企業(yè)汪成本戶費用的翁高低午。企業(yè)股的成屑本費臭用，幻玉追根央尋源拖都是儀從現(xiàn)金支出植開始的嫂?，F(xiàn)金收滴支如同秩企業(yè)資荷金的總箱樞紐，刊總截門紅?，F(xiàn)金收亦支預算霸的原則1、收鳳支兩仍條線榆原則所謂翼收支寬兩條種線是目指收讓入一夜條線椅，支碎出一多條線喉，兩止條線押要分靈開。企業(yè)耳各部童門，習各單棋位凡缸是有碗現(xiàn)金寒收入據(jù)的，黃必須由回到奪企業(yè)暫財務妙部門閥，任距何單犯位不胃得截旨留現(xiàn)純金收筍入；箏企業(yè)塘各部要門，頸各單銹位凡料是有貼現(xiàn)金洪支出就的，齒必須丹按照悔預算論規(guī)定脈的項鍵目，枕金額徹，時零間，氣由財基務部弓門劃冒撥支唱出。2、硬預孕算原則硬預貪算是丈強調仙預算俘要硬伐，剛慌性要束強，烏彈性肥要小墳。企業(yè)全萄部現(xiàn)金春收支必否須全部想納入預塘算范圍怨，預算暑一旦通壓過，任堵何人不守得隨意驗修改，銷包括總孕經理也屢不能隨勞便修改蘇。在預客算執(zhí)行娛過程中榮，沒有勾預算不欲開支，孫杜絕一親切超預兇算開支馬的現(xiàn)象竿。月度躍現(xiàn)金并收支養(yǎng)預算衣制定查和執(zhí)坐行煉的托程序1、月因度現(xiàn)疏金支邀出預達算的括編制企業(yè)各幕部門、炮各單位者在制訂壺經營計錢劃和各初項工作混計劃的條同時，索編制現(xiàn)抄金支出多預算，假報到企艇業(yè)財務宏部門。要按證標準叨定額練逐項忍核算采編制彼，關你鍵是刻細。各部門鄉(xiāng)豐的現(xiàn)金隔支出總領額一般張不得突媽破年度溪預算（賀成本費沖用預算段）規(guī)定因的指標孔。采用曬零基坊預算雜的方忽法填表人審批問人2、銷售準部門編驕制現(xiàn)金斃收入預泉算。3、現(xiàn)息金收吊支預近算的于匯總額平衡⑴字銷售旨部門舞的現(xiàn)吃金收團入預原算和頸各部描門的美現(xiàn)金酬支出誓預算盆按規(guī)劣定的徑時間阿報送嫁財務籃部門臨，財繩務部名門匯遣總編炮制現(xiàn)飛金收綁支預棄算匯強總平袍衡表浙。（2）財喊務部嫌門匯繁總現(xiàn)券金收承入與推現(xiàn)金艦支出散預算昏，進普行初雷步平選衡，歲計算雀出收類支差母異，膚在支美出大混于收懂入的御情況楚下，影財務濁部門賺先與董各部飼門協(xié)互調，恭要求株各部遭門自坑行調兆整調匹低支串出金母額。（3）由滑于現(xiàn)檔金支擊出的尺剛性樓強、亦現(xiàn)金毛收入躁的彈踏性大版，現(xiàn)叫金收爐支往喜往很瓣難平服衡，趣是造塵成現(xiàn)炮金收東支預語算難給以推喜行的橋原因叨。在收支辨不平衡消的情況叢下，企問業(yè)可以燭編制彈風性預算答。4、由偵總經長理主旅持編紐奉制全息公司素的現(xiàn)碧金收慰支預僻算方求案財務部鍵門收集踩匯總各屢部門的宅現(xiàn)金支更出預算謠和現(xiàn)金遠收入預女算，并閱進行初宵步的試吳算平衡輪后，由恥總經理腿主持，咐各部門仙負責人研參加，娘編制公宇司的現(xiàn)冒金收支忠預算方悲案。總經理緒要明確斯支出方來向、支訴出重點唉、支出割原則。5、現(xiàn)金辛收支預炕算方案弄經總經和理辦公攤會討論遮通過后啟，交由標財務部犬門控制渠執(zhí)行?？偨浖喞磙k云公會摔討論芬通過迎的作巡壽用：第一、津進一步針綜合平悟衡第二、偷賦予預明算以法姻律效力6、現(xiàn)爛金收萄支預充算的側執(zhí)行企業(yè)肯各部衰門、舅各單而位凡救是有譽現(xiàn)金叔支出捕的必輪須按走照預將算規(guī)自定的蠢項目以、金羊額、倦時間游由財約務部抵門劃劣撥執(zhí)感行，狹對沒欺有列邊入預賭算的燭項目利，財鼻務部逮門有求權拒杠絕開魄支。預算功內的走現(xiàn)金司支出系，那神個部燈門花右錢，節(jié)部門雙領導距簽字淺，誰朵簽字愧誰負寫責。決裁制蟻度—總經睜理在寧兩種野情況且簽字第一、阻意外性所支出第二、拼資本性包支出臨時登性預媽算參猛考格凍式：填表人審批人7、預算擺期末對擔預算執(zhí)府行情況凡進行檢晌查考核預算籮期末筍對預估算執(zhí)婆行情龜況進尿行檢垂查考縣核，雷對超股預算導開支庭的要掏追究口當事砍者責英任。全面澆預算上的考話核與孤分析全面預域算管理勺不僅包煉括預算稍的編制尿，預算怨的執(zhí)行長和控制陰、還包筍括考核廢和分析咽。預算督的考薦核預算礙的考腥核分給兩種巧情況1、預胳算指朽標完沃成情滔況的志考核是與爪企業(yè)幻玉的績帖效考紗核可運以合兵并在蹦一起典，因儉此，具企業(yè)圈績效賄考核未的許郵多指榮標實服際上鍛就是筆預算童指標笨。（1）年度堤預算的勿考核1）年度簽預算考件核主要扎對象是勝：經營泊層--各項目筆公司經尾理、副瓜經理、窗財務經藥理。2）年度閣預算考結核實行曾分季考標核、年該終總考運核。3）年好度預樸算考利核的確主要席指標伶是：各公許司的呆項目長目標隱成本考、項提目利訓潤，奴以及冤質量包、安鉤全指旬標。4）年度翠預算考哭核的依緒據(jù)是各沿公司經想過內部繞或外部黎審計的帳公司財梅務報表殃。5）年度粒預算考鉗核結果績作為對盯各公司史項目經慨營層薪頌酬獎懲暮的依據(jù)淡，具體唇的薪酬幕獎懲掛央鉤方法孟不同企而業(yè)各異所。（2）月度濫預算的乓考核1）月閣度預撲算的卻考核橋對象甚是公仙司管刺理人室員和聾全體具員工救。2）月度謹預算實洪行逐月天考核、重年終總綁考核。3）月度襪考核的史主要指隙標是：當銷售指攏標、工冬程（工踢作）進尺度指標駕、成本精費用指龍標、消壩耗指標疊、質量慚指標、迎