深圳龍華舊城改造地塊規(guī)劃方案設(shè)計

珠光控股珠江地產(chǎn)

深圳龍華舊城改造地塊

規(guī)劃方案設(shè)計

2010.08ZhuguangGroup＆ZhujiangEstateShenzhenLonghuaDesignPlanforReconstruction

1項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位規(guī)劃解讀總結(jié)目錄2項(xiàng)目背景ProjectUnderstanding3456ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–發(fā)展目標(biāo)總體定位構(gòu)想：國際都市超大型休閑綜合shoppingmall1.打造區(qū)域商業(yè)休閑購物示范區(qū)，為龍華提供一流的綜合服務(wù)系統(tǒng)，為客戶創(chuàng)造多元化的舒適、浪漫、精致的購物環(huán)境，提供休閑、養(yǎng)生的高品質(zhì)度假生活體驗(yàn)。2.配套高端酒店管理服務(wù)，大型都市shoppingmall，通過風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、歐式景觀、以及空間開敞、錯落有致的建筑群落，充分提升社區(qū)休閑度假、養(yǎng)生居住的舒適度。3.通過歐洲特色文化街區(qū)打造大深圳新龍華的綜合高檔休閑購物社區(qū)，提升龍華自身文化底蘊(yùn)。4.打造龍華特色社區(qū)，使龍華成為深圳改革30年來新的深圳名片。規(guī)劃要求：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地143079平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到561220.58平方米地塊性質(zhì)：服務(wù)業(yè)+商業(yè)用地+郵政設(shè)施用地+二類居住用地+旅館+行政辦公+停車場配套要求：門診部+居委會+警務(wù)室+街道辦事處+社區(qū)服務(wù)站+文體場所+公交場站7ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–發(fā)展目標(biāo)從規(guī)劃圖上可以看到，未來龍華大型商業(yè)主要分布在地鐵4號線延線和民治大道延線據(jù)調(diào)查，集中式商業(yè)多數(shù)已經(jīng)形成，未來新增的供應(yīng)主要集中在二線拓展區(qū)的地鐵4號線延線，其中已經(jīng)調(diào)查到的較大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目面積達(dá)到53萬平方米之巨表示商業(yè)性用地地號發(fā)展商商業(yè)面積1國投、萊蒙102000㎡2港鐵290000㎡3中航72000㎡4綠景25000㎡5鵬寶東45300㎡合計53.43萬㎡深圳市中部綜合組團(tuán)土地利用規(guī)劃（龍華）龍華潛在供應(yīng)大型商業(yè)（部分）8人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，引發(fā)商業(yè)檔次提升ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–發(fā)展目標(biāo)地鐵效應(yīng)，加速大商圈形成空間廣闊，業(yè)態(tài)存在空白點(diǎn)龍華商業(yè)發(fā)展驅(qū)動力房地產(chǎn)大開發(fā)引發(fā)了大規(guī)?！鞍最I(lǐng)新移民”現(xiàn)象，引發(fā)龍華商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)檔次的提升從樓盤的品質(zhì)上看，二線拓展區(qū)因?yàn)楸旧硪?guī)劃的高起點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)樓盤呈現(xiàn)出了高檔次的特性9規(guī)劃中的地鐵4號線貫穿龍華中心，地鐵商圈將成為龍華商業(yè)的亮點(diǎn)之一，龍華中心街、美麗三A，就是如此。龍華目前僅有百貨、家具、建材、低檔服裝商業(yè)市場和傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場，縱觀整個深圳市商業(yè)服裝市場，近幾年商業(yè)大力發(fā)展，各種業(yè)態(tài)推陳出新。龍華和市區(qū)的互動效應(yīng)將產(chǎn)生巨大商機(jī)。龍華商業(yè)發(fā)展驅(qū)動力9ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–區(qū)域位置區(qū)域位置1、從被輻射到向外輻射地處“三軸兩帶多中心”布局中的中部發(fā)展軸，并逐步形成具輻射力的副中心。2、角色定位，重要的交通樞紐輕軌鐵路、地鐵線路交匯于新客站，匯集成為未來深圳中長途客運(yùn)樞紐。3、功能定位，中心區(qū)配套區(qū)域按照福田區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的，醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂、交通等配套設(shè)施規(guī)格高，為特區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供主體供應(yīng)。4、發(fā)展前景，唯一都市中央生活區(qū)，被規(guī)劃為21世紀(jì)深圳幾大住宅建設(shè)的典范之一，是體現(xiàn)深圳21世紀(jì)居住文明和水平現(xiàn)代化、生態(tài)化綜合住宅區(qū)域。10ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–基地范圍項(xiàng)目位置1、項(xiàng)目范圍：西臨工業(yè)西路，北靠公園路與人民路，南接和平東路，地塊中間為中環(huán)路將地塊氛圍東西地塊。項(xiàng)目整體為東南朝向，呈斜“H”型分布西高東低。

2、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目為原來龍華老工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在主要為出租廠房，倉庫為主；其中圖示藍(lán)線區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目地塊區(qū)域，紅色線圈部分為不可拆遷部分。

3、項(xiàng)目周邊情況：西面為龍勝工業(yè)區(qū)，北靠龍華人民公園，西北面緊靠龍華街道辦事處，東臨華潤萬家超市，東南面向深圳地鐵4號線龍華站（白色部分）11ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–基地范圍總體規(guī)劃示意以休閑文化為主題，海納精品星級酒店、大型都市shoppingmall，歐洲風(fēng)情建筑、婚紗專業(yè)特色街區(qū)、高級住宅社區(qū)、市民活動中心于一身的城市綜合體。婚紗特色步行街歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情步行街Pullman星級酒店Grant文化廣場都市shoppingmallTap食街Discover生態(tài)社區(qū)Lecuckoo步行街Soho藝術(shù)家工作室12歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)高端精品商務(wù)酒店Discover高級社區(qū)SOHO藝術(shù)家工作室LOHAS閑居生活配套LOFT藝術(shù)家村落國際化酒店管理服務(wù)文化時尚購物餐飲娛樂ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–市場定位主題文化廣場精品專區(qū)體育休閑健身休閑SPA社區(qū)養(yǎng)生公園13項(xiàng)目定位ProjectUnderstanding14ProjectUnderstanding市場定位—總體定位Grant文化廣場風(fēng)情酒吧商業(yè)街入口大臺階廣場（露天電影）15ProjectUnderstanding市場定位—總體定位大型都市shoppingmall意向16ProjectUnderstanding市場定位—總體定位大型都市shoppingmall意向引入品牌經(jīng)營樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)經(jīng)營亮點(diǎn)主力商家7層娛樂、休閑國際電影院、電動游戲世界、多功能展示廳等國際四維式主題影院、迪士尼式主題樂園6層餐飲包括法、英、西班牙等各國菜系，更能品嘗到粵、川、魯?shù)戎袊舜蟛讼?。日韓料理、泰國菜、海南城、蒙自源、三十三間堂、西餐廳等5層娛樂、餐飲真冰溜冰場、玩具城、中華美食街柏斯琴行、書店、樂高玩具、南方歡樂兒童城、自然美等4層休閑匯集各種特色歐陸風(fēng)情街蘋果、諾基亞、三星、OSIM、奢侈品特色商鋪等3層購物、餐飲中西特色餐廳、市場產(chǎn)品展示、尊貴產(chǎn)品展示友誼商店、拉丁餐廳、富安娜、仙蹤林、元祿壽司等2層購物各種主題商店、西餐廳百草堂、皮爾卡丹、必勝客、觀奇洋服、各類皮具、高檔衣服等1層/M層購物時尚潮炫展示，品牌專門店周大福、哈根達(dá)斯、英皇珠寶、星巴克、OK便利店等17ProjectUnderstanding市場定位—總體定位Tap食街意向經(jīng)營模式：自助式餐飲，西式快餐，下午茶餐點(diǎn)，中華美食；1、社區(qū)提供優(yōu)越的飲食環(huán)境，增極強(qiáng)周邊商業(yè)人氣聚集；2、提升整個Discover生態(tài)社區(qū)的居住檔次；3、與現(xiàn)有周邊的餐飲相結(jié)合，獲得更好的經(jīng)營空間。18ProjectUnderstanding市場定位—總體定位

soho藝術(shù)家工作室意向19ProjectUnderstanding市場定位—總體定位Pullman精品度假酒店意向20Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位Pu三ll三ma三n精品三度假三酒店30三0間豪三華套三房三湖三景無三邊際三泳池21Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位Pu三ll三ma三n精品三度假三酒店中西三餐廳三時尚三康體SP三A22Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位Di三sc三ov三er生態(tài)三社區(qū)意向23Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位Di三sc三ov三er生態(tài)三社區(qū)三意向24Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)三建筑三意向25Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)三經(jīng)營三意向風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)三采用三國際三先進(jìn)三的商三業(yè)模三式，三打造三中國三首家三“購三物公三園”三商業(yè)三模式三。其三核心三理念三是利三用建三筑、三空間三、園三林、三文學(xué)三等藝三術(shù)手三段，三打造三出極三具旅三游風(fēng)三情的三高品三質(zhì)物三業(yè)，三并為三每一三種業(yè)三態(tài)注三入豐三富的三人文三內(nèi)涵三，不三僅能三讓顧三客享三受到三充滿三游憩三樂趣三的消三費(fèi)體三驗(yàn)，三更為三品牌三及商三品賦三予極三高的三文化三附加三值。1、歐三洲風(fēng)三情小三鎮(zhèn)讓三您腳三下有三利瑪三竇、三曼哈三頓、三維多三利亞三米蘭三大道三等充三滿了三異域三情調(diào)三名勝三廣場三；以三及雍三容華三貴的三香榭三麗舍三大街三和如三詩如三畫的三米蘭三大道——翻開三龍華三風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)三，就三等于三翻開三了一三部歐三洲風(fēng)三情的三浩瀚三長卷三。2、這三里濃三縮了三數(shù)十三個著三名的三旅游三景點(diǎn)三，這三里有三形影三不離三的利三瑪竇三和鋼三琴、三荒誕三故事三里的三荷蘭三風(fēng)車三和堂三吉訶三德，三經(jīng)典三影片三中的三許愿三噴泉三和真三理之三口，三比鄰三而居三的撒三尿小三童和三美人三魚……三3、小三鎮(zhèn)集三購物三、旅三游、三娛樂三、休三閑、三餐飲三、酒三店、三商務(wù)三多種三功能三于一三體，三在滿三足顧三客一三站式三消費(fèi)三需求三的同三時，三通過三精準(zhǔn)三的主三題劃三分及三業(yè)態(tài)三定位三，實(shí)三現(xiàn)了三品牌三個性三與項(xiàng)三目文三化的三相互三疊加三與幾三何放三大。4、同三時為三顧客三提供三適時三、適三量、三超值三的商三品和三服務(wù)三。雍三容華三貴的三香榭三麗舍三大街三，云三集LV、PO三RT三S等國三際知三名品三牌；三上百三個精三品店三中店三組成三了潮三流人三士的三終級三秀場三。5、在三這里三，你三可以三欣賞三中國三八大三菜系三，以三及數(shù)三千款三異域三美食三對味三蕾的三極致三誘惑三；夜三幕降三臨，89三00三㎡的“三嘉禾三影院三”、62三00三㎡“鉑金三五星三夜總?cè)龝比W亮三登場三，是三“月三光經(jīng)三濟(jì)”三的潮三流圣三地。26Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向27Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向28Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向29Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向30Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向31Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向32Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)建筑三形態(tài)三意向33Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位風(fēng)情三商業(yè)三小鎮(zhèn)精致三飲食三休三閑娛三樂34Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位主題三文化三廣場婚慶三廣場三婚紗三時尚三專區(qū)主要三功能三為依三托歐三洲風(fēng)三情小三鎮(zhèn)，三提供三休閑三場地三，利三用其三廣場三特點(diǎn)三，可三以舉三辦一三些大三型舞三會，三可以三舉行三特色三西式三婚禮三，提三供大三型演三出需三要場三地，三是都三市sh三op三pi三ng三m三al三l主要三的對三外宣三傳場三地，三也可三以為三深圳三以及三龍華三提供三戶外三廣告三資源35Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g市場三定位—總體三定位文化三配套藝術(shù)三展覽三、迷三你電三影院三、SO三HO藝術(shù)三村、三主題三婚紗三攝店36規(guī)劃三解讀Pr三oj三ec三t三Ma三in三I三de三as37總平三面規(guī)三劃及三效果三意向38Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向總平三面規(guī)三劃示三意Di三sc三ov三er生態(tài)三社區(qū)都市sh三op三pi三ng三m三al三l歐洲三建筑三商業(yè)三區(qū)39Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向總平三面規(guī)三劃細(xì)三分示三意占地容積率格局分布Discover生態(tài)社區(qū)605662.86棟15個單元30層住宅1棟3個單元17層住宅2層商業(yè)裙樓商業(yè)街都市shoppingmall638754.87層大型購物廣場5層主題文化廣場25層寫字樓+18層副樓2棟25層酒店式公寓+1棟18層酒店式公寓25層精品星級酒店2層商業(yè)步行街歐洲建筑商業(yè)區(qū)186384.552層歐洲特色步行街區(qū)、婚紗休閑專區(qū)2棟25層臨街寫字樓40Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向41Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向42Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向街心三水道三騎樓三示意43街區(qū)三道路三公共三綠化三景觀三圖片Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向44街區(qū)三道路三公共三綠化三景觀三圖片Pr三oj三ec三t三Un三de三rs三ta三nd三in三g規(guī)劃三解讀–總評三面規(guī)三劃及三效果三意向45立體三、多三層次三、互三通、三共享三的公三共綠三化景三觀圖三片Pr三oj