物業(yè)管理服務(wù)知識

物業(yè)管理服務(wù)知識

什么是物業(yè)管理?物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

物業(yè)管理企業(yè)的基本類型

物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：

一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項(xiàng)目有保障，并對項(xiàng)目運(yùn)行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。

二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。

三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。

四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。

五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。

從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的

運(yùn)作來看，分為三大類一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高。

三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。

從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的

產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。

二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。何為物業(yè)管理專項(xiàng)維修基金？

物管專項(xiàng)維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，部分省市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管專項(xiàng)維修基金。

何為物業(yè)管理委員會？

物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。

何為物業(yè)管理公約？

物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主及業(yè)主大會的概念

業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會

是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

物業(yè)管理費(fèi)如何定價？

物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價。實(shí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價。業(yè)主能否參與物業(yè)管理

費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定？

物價部門實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定；實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化及時進(jìn)行調(diào)整。

物業(yè)管理費(fèi)由哪些部分組成？

物業(yè)管理費(fèi)主要由以下部分構(gòu)成：

1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

3、綠化管理費(fèi)；

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；

5、保安費(fèi)；

6、辦公費(fèi)；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

8、法定稅費(fèi)。

物業(yè)管理費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。經(jīng)物價部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。物業(yè)三管理三費(fèi)是三否應(yīng)三當(dāng)明三碼標(biāo)三價？物業(yè)三管理三費(fèi)必三須實(shí)三行明三碼標(biāo)三價，三收費(fèi)三項(xiàng)目三和標(biāo)三準(zhǔn)及三收費(fèi)三辦法三應(yīng)在三經(jīng)營三場所三或收三費(fèi)地三點(diǎn)公三布。三物業(yè)三管理三單位三應(yīng)當(dāng)三定期三（一三般為6個月三）向三業(yè)主三公布三收費(fèi)三的收三入和三支出三賬目三，公三布物三業(yè)管三理年三度計三劃和三小區(qū)三管理三的重三大措三施，三接受三小區(qū)三管理三委員三會或三物業(yè)三產(chǎn)權(quán)三人、三使用三人的三監(jiān)督三。物業(yè)三管理三公司三和業(yè)三主之三間三有哪三些權(quán)三利和三義務(wù)三？在物三業(yè)管三理公三司方三面，三公司三的一三切活三動應(yīng)三完全三以法三律條三款為三依據(jù)三，并三與業(yè)三簽定三契約三，雙三方都三應(yīng)共三同遵三守，三明確三各自三的權(quán)三利和三義務(wù)三。業(yè)主三的權(quán)三利和三義務(wù)業(yè)主三即房三屋的三所有三人。三業(yè)主三的權(quán)三利包三括住三宅所三有權(quán)三和使三用權(quán)三，并三享有三房屋三出租三的全三部租三金收三入。三有權(quán)三自由三出售三、轉(zhuǎn)三讓、三出租三自己三的房三產(chǎn)，三不受三別人三干涉三，并三受法三律的三保護(hù)三；有三權(quán)使三用樓三內(nèi)公三用地三方及三電梯三等公三用設(shè)三施；三對本三住宅三樓和三本住三宅小三區(qū)的三各項(xiàng)三公約三有投三票權(quán)三；有三權(quán)根三據(jù)契三約條三款，三監(jiān)督三管理三公司三及其三人員三的工三作。三業(yè)主三的義三務(wù)是三應(yīng)按三照契三約規(guī)三定，三交納三應(yīng)分三擔(dān)的三管理三費(fèi)和三其他三費(fèi)用三以及三國家三規(guī)定三的稅三金；三應(yīng)簽三訂集三體簽三訂的三公約三。業(yè)主三委員三會是由三物業(yè)三管理三區(qū)域三內(nèi)的三業(yè)主三推選三的代三表，三以及三街道三辦事三處、三居委三會確三定的三人員三組成三，業(yè)三主委三員會三主任三由業(yè)三主擔(dān)三任。物業(yè)三管理三公司三的權(quán)三利和三義務(wù)根據(jù)三權(quán)利三和義三務(wù)對三等的三原則三，物三業(yè)管三理公三司作三為契三約一三方享三有的三權(quán)利三即為三對方三（業(yè)三主）三的義三務(wù)，三其義三務(wù)則三是對三方享三有的三權(quán)利三。業(yè)主三可以三查物三業(yè)公三司的三帳嗎三？物業(yè)三管理三行業(yè)三運(yùn)作三有其三特殊三性，三其行三業(yè)的三利潤三是按三為業(yè)三主提三供服三務(wù)所三支出三費(fèi)用三總額三的一三定比三例提三取的三。因三此，三管理三費(fèi)用三的開三支成三為業(yè)三主最三為關(guān)三心的三問題三。在三批準(zhǔn)三管理三公司三的年三度收三支預(yù)三算之三后，三監(jiān)督三各項(xiàng)三費(fèi)用三按計三劃支三出成三為物三業(yè)管三理財三務(wù)監(jiān)三督的三一項(xiàng)三重要三內(nèi)容三。那三么是三不是三每一三位業(yè)三主都三可以三以監(jiān)三督賬三務(wù)賬三目的三名義三檢查三管理三公司三的賬三目呢三？三確三切地三說，三業(yè)主三作為三費(fèi)用三支付三人，三有財三務(wù)監(jiān)三督的三權(quán)利三，但三行使三此項(xiàng)三權(quán)利三的方三式并三不是三通過三業(yè)主三私人三檢查三管理三公司三的賬三目。三查賬三的目三的是三監(jiān)督三管理三公司三財務(wù)三支出三的公三開性三與透三明度三，是三否符三合預(yù)三算項(xiàng)三目，三有沒三有在三支出三方面三弄虛三作假三欺騙三業(yè)主三。三作三為監(jiān)三督方三與被三監(jiān)督三方都三需要三就檢三查結(jié)三果做三出權(quán)三威的三、有三法律三效力三的結(jié)三論。三而一三般的三業(yè)主三不具三備專三業(yè)的三財務(wù)三知識三，即三使是三專業(yè)三財務(wù)三人員三也無三法以三個人三身份三提供三具有三合法三效力三的審三計證三明。三因此三，當(dāng)三業(yè)主三以個三人身三份查三賬時三，管三理公三司有三權(quán)拒三絕，三否則三每個三業(yè)主三都可三以濫三用自三己的三查賬三權(quán)，三這樣三只能三嚴(yán)重三干擾三管理三公司三的正三常運(yùn)三作。三業(yè)主三如果三要行三使此三項(xiàng)權(quán)三利，三有兩三種途三徑可三以選三擇：三一是三私人三委托三會計三師事三務(wù)所三檢查三；二三是提三請業(yè)三主委三員會三委托三專業(yè)三事務(wù)三所檢三查。三只有三國家三法律三承認(rèn)三的專三業(yè)會三計師三事務(wù)三所才三能提三供有三效的三審計三報告三以達(dá)三到查三賬目三的，三維護(hù)三雙方三的合三法權(quán)三益，三同時三也真三正地三幫助三業(yè)主三行使三自己三的合三法權(quán)三利。業(yè)委三會怎三么監(jiān)三管物三業(yè)費(fèi)?物業(yè)三管理三公司三正常三運(yùn)作三的經(jīng)三費(fèi)來三源于三管理三費(fèi)的三收繳三。管三理公三司每三年度三必須三編制三管理三費(fèi)年三度預(yù)三算和三進(jìn)行三年度三管理三費(fèi)用三決算三。由三于各三種原三因的三綜合三影響三，年三度管三理費(fèi)三決算三與年三度預(yù)三算產(chǎn)三生較三大偏三差，三有的三超預(yù)三算開三支，三有的三因預(yù)三算不三合理三而產(chǎn)三生較三大節(jié)三余。三因此三，做三好對三物業(yè)三管理三公司三費(fèi)用三支出三的監(jiān)三督，三能保三障業(yè)三主的三切身三利益三。三對三超預(yù)三算開三支的三管理三費(fèi)決三算，三管理三公司三往往三以此三為理三由，三在下三年度三調(diào)增三管理三費(fèi)收三費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)，三這樣三就會三增加三用戶三下年三度成三本費(fèi)三用負(fù)三擔(dān)，三加大三現(xiàn)金三的流三出。三對于三產(chǎn)生三較大三節(jié)余三的管三理費(fèi)三決算三，或三者是三當(dāng)年三度管三理公三司的三成本三控制三方面三取得三較佳三成效三，或三者是三管理三費(fèi)預(yù)三算存三在一三定的三不合三理性三，所三節(jié)余三額應(yīng)三該作三為下三年度三預(yù)算三費(fèi)用三開支三額的三一部三分經(jīng)三費(fèi)來三源，三同時三，也三可以三要求三管理三公司三適當(dāng)三調(diào)低三下年三度管三理費(fèi)三收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三，這三樣就三可以三減輕三用戶三下年三度成三本費(fèi)三用負(fù)三擔(dān)，三減少三現(xiàn)金三流出三。可三見，三做好三對物三業(yè)管三理公三司費(fèi)三用支三出監(jiān)三督，三對用三戶的三切身三利益三有較三大保三障作三用。三時下三，絕三大多三數(shù)物三業(yè)管三理公三司均三定期三公布三財務(wù)三報表三，以三接受三用戶三的監(jiān)三督，三增加三財務(wù)三制度三監(jiān)督三公開三化的三透明三程度三。作三為業(yè)三主委三員會三，如三何才三能履三行好三監(jiān)督三的職三能呢三？（1）管三理預(yù)三算年三度期三間A、對三管理三公司三每月三報送三的財三務(wù)報三表（三一