某工程建設(shè)項目成本控制方案

子牙新苑項目成本控制

方案子牙投資公司2013.9子牙新苑項目的成本控制方案成本控制體系的建立成本控制的主要措施項目成本控制內(nèi)容一二三 一、土地成本 二、前期費用 三、工程建安成本 四、區(qū)內(nèi)配套工程費 五、期間費用及其他稅費

具體明細如下(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容一、土地成本

1-1土地出讓金地價1-2土地或項目轉(zhuǎn)讓費支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費用1-3其他費用其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費、契稅、土地使用費、轉(zhuǎn)讓費等(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容二、前期費用

2-1方案設(shè)計階段包括：1、項目建議書編制；2、可研編制；3、規(guī)劃設(shè)計及施工設(shè)計費；4、修詳規(guī)2-2前期手續(xù)階段1、合理用能評價；2、環(huán)評；3、安評2-3招標階段1、勘察費；2、監(jiān)理費；3、招標代理服務(wù)費；4、招標交易服務(wù)費及信息費；5、施工圖審查費；6、墻改基金及散裝水泥基金；7、造價咨詢費；8、代建費（若有）2-4施工階段1、規(guī)劃放線測量；2、沉降觀測；3、高程檢測；4、人防異地建設(shè)費；5、地名費；6、樓座銘牌費；7、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗收檢測；8、防雷檢測；9、消防設(shè)施檢測；10、電氣設(shè)施消防檢測；11、外窗淋水實驗2-5竣工驗收移交階段1、竣工測量及房屋面積測量；(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容三、建安費

3-1配套設(shè)施3-1-1地下車庫工程費含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費用。3-1-2架空層工程費包括結(jié)構(gòu)及裝修3-1-3公建包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容3-2建筑單體成本

3-2-1基礎(chǔ)工程費包括土方、地基處理、降水護坡等基礎(chǔ)工程

3-2-2單體土建、裝飾工程費含單體土建、公共部位裝修

3-2-3單體安裝工程費

3-2-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。

3-2-3-2給排水工程一般的給排水安裝

3-2-3-3暖通工程包括散熱器及管道安裝、通風(fēng)系統(tǒng)3-2-3-4中水工程包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)3-2-3-5安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等

3-2-3-6外立面涂料、石材（若有）

3-2-3-7門窗入戶門、單元門(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容3-2建筑單體成本

3-2-4安裝專業(yè)分包工程費

3-2-4-1電梯工程電梯的安裝及調(diào)試。

3-2-4-2電話工程配合

3-2-4-3消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。

3-2-5其他包括：分包照管費、甲購材料采保費。(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容四、區(qū)內(nèi)配套工程費

4-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費（小市政）

4-1-1自來水配套費及相關(guān)費用1、自來水小配套費（從建設(shè)項目用地界線臨界支管閘到樓前水表井）；2、水表；3、消防用水及附屬4-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景用水。4-1-3電力配套費及相關(guān)費用1、電力配套建設(shè)費；2、紅號站；3、黑號站基礎(chǔ)；4、室外電纜；5、電表4-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。4-1-5燃氣配套費及相關(guān)費用1、燃氣小配套費；2、燃氣表；3、氣源發(fā)展基金4-1-6熱力配套建設(shè)費及相關(guān)費用1、供熱工程建設(shè)費；2、熱力小配套費；3、熱力表；4、換熱站土建(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容四、區(qū)內(nèi)配套工程費

4-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費（小市政）4-1-7廣電配套廣電配套費4-1-8小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。4-1-9中水管道小區(qū)內(nèi)中水管道及附屬4-3基礎(chǔ)設(shè)施大配套費住宅和公建項目按建筑面積每平方米140元計征，商業(yè)項目按建筑面積每平方米160元計征。天津市區(qū)290元和320元(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容16費用項目名稱明細內(nèi)容3-2環(huán)境工程

3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護費。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)ぁ和瘶穲@、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻、門衛(wèi)各類圍墻（欄桿），以及出入口大門、門衛(wèi)室3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-7其他信報箱、垃圾箱(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容五、期間費及其他稅費

5-1管理費用

5-2營銷費用包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費、銷售許可證公告費、交易手續(xù)費、初始登記費等5-3財務(wù)費用

5-4維修基金5-5營業(yè)稅(一)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容隱性成本顯性成本（二）項目開發(fā)成本應(yīng)重點控制內(nèi)容項目開發(fā)進度控制項目資金收支計劃管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計過程中固化的成本預(yù)控合同管理建安及工程成本采購成本顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標等方面。子牙新苑項目的成本控制方案成本控制體系的建立成本控制的主要措施項目成本控制內(nèi)容一二三1.組織機構(gòu)保障體系

2.目標成本指標的確定

3.責(zé)任成本體系

4.目標成本的實施

5.成本的動態(tài)管理（見附圖）

6.

工程竣工結(jié)算管理

7.招投標管理制度

8.合同管理制度

9.計量支付及變更管理制度

10.預(yù)算管理制度

11.結(jié)算管理制度

12.限額設(shè)計及設(shè)計優(yōu)化制度13.計劃管理辦法14.投資計劃管理辦法成本控制體系主要內(nèi)容

包括四級成本保障層次：

1.公司目標成本審定機構(gòu) 公司決策層審批目標成本控制指標（總經(jīng)理辦公會）

2.公司目標成本編制機構(gòu) 負責(zé)測算并編制包括開發(fā)前期勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費等在內(nèi)直接成本項目的目標成本。（計劃合約部牽頭，土地部、發(fā)展部、建管部、財務(wù)部配合）

3.公司目標成本監(jiān)控機構(gòu) 分析評估目標成本（費用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見和成本調(diào)整建議。（財務(wù)部牽頭，成立成本監(jiān)控小組）

4.公司目標成本實施機構(gòu) 根據(jù)目標成本的各項經(jīng)濟指標，開展限額設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。（計劃合約部、土地部、發(fā)展部、建管部、財務(wù)部各負其責(zé)）（一）組織保障體系項目發(fā)展階段成本確定實施辦法項目定位階段成本估算根據(jù)項目總體定位和地塊初步的總體規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟指標（規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案）及住宅單體的各項基本建造標準和公司的利潤要求進行估算。（已確定）方案設(shè)計階段成本測算

在成本估算結(jié)果的基礎(chǔ)上，依據(jù)擴初建筑、景觀設(shè)計圖紙，編制材料設(shè)備使用一覽表，明確裝飾材料的材質(zhì)及檔次、限價，進行成本測算。（正在完善）施工圖設(shè)計階段目標成本

在初步（擴初）設(shè)計確定的測算成本的基礎(chǔ)上，根據(jù)主體施工合同及施工組織設(shè)計、施工圖紙，詳細計算，主體工程成本、分項工程成本、公共配套成本材料設(shè)備成本、景觀環(huán)境和小市政成本。最終形成目標成本。

目標成本的確定分為三個階段，分別是項目定位階段、方案設(shè)計階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標成本確定也需通過成本估算、成本測算、目標成本逐步確定。（二）目標成本指標的確定目標成本指標的確定過程見下圖所示：項目成本分項責(zé)任部門具體內(nèi)容開發(fā)前期費用勘察建管部通過招投標確定勘察單位；勘察費用與報告的準確性掛鉤；復(fù)核實際完成的勘察工作量規(guī)劃設(shè)計建管部根據(jù)目標限價合理安排各項規(guī)劃設(shè)計費；推廣限額設(shè)計；控制設(shè)計費用的支付與設(shè)計質(zhì)量掛鉤；三通一平建管部臨時圍墻、道路力求永久化；臨時水電管線敷設(shè)盡可能利用已有資源臨時設(shè)施建管部加強臨時設(shè)施的重復(fù)利用性主體工程建安費用主體建安建管部做好施工圖會審工作，將設(shè)計不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，避免引起設(shè)計變更、簽證費用建管部/計劃合約部招投標選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；編制完善、嚴密的施工承包合同；設(shè)計變更、簽證做到先估價、審批后實施，避免出現(xiàn)盲目變更；按實復(fù)核現(xiàn)場變更、簽證的工程量，有效控制現(xiàn)場簽證的發(fā)生；審核竣工圖等結(jié)算資料，確保結(jié)算資料的準確性；建管部審核施工方案合理性、經(jīng)濟性；通過“四新”使用，有效降低工程成本；裝飾材料及設(shè)備建管部根據(jù)目標成本的材料限價，確定材料的規(guī)格、檔次、品種；計劃合約部根據(jù)目標成本的材料限價，開展甲供材料的招投標工作；建管部嚴格按標準驗收材料，對不合格的產(chǎn)品進行扣款；處理好供貨商與施工單位的材料收發(fā)工作；（三）目標責(zé)任成本體系項目成本分項責(zé)任部門具體內(nèi)容公共管網(wǎng)配套工程費用室外水電氣等配套工程建管部盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分；嚴格控制配合水、電、氣等專業(yè)工程的零星人工簽證；合理安排配套工程的施工工期；園林景觀環(huán)境建管部嚴格按目標成本總額控制，進行限額設(shè)計；特別是做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用計劃合約部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料建管部嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；公建配套設(shè)施費建管部嚴格按目標成本總額控制，進行限額設(shè)計；嚴格控制配套公建的室內(nèi)裝飾工程設(shè)計標準；特別做好裝修工程的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用；計劃合約部直觀性裝飾材料實行甲控，按目標成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料；建管部嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；（三）目標責(zé)任成本體系1.限額噸設(shè)計窗：建笑管部根據(jù)共公司拉確定士的目湖標成商本指酷標進散行委女托設(shè)告計任環(huán)務(wù)；翻限額班設(shè)計識主要拳用于筐結(jié)構(gòu)貝、裝各飾工絡(luò)程、菊景觀容園林意工程按等的診方案盼設(shè)計菜階段謹；2.限價禾采購虧：計跑劃合暖約部限價采莫購主要劍用于外晴立面、蟲內(nèi)部裝竟飾性材允料的確蝕定及采賺購；根土據(jù)審批煩確定的《材料設(shè)板備一覽拆表》的要瞎求尋橋找合蜂格的犧供貨柴商，反開展扇設(shè)備盈材料費的招邁投標賢工作拿；（四）紐奉目標成竹本控制田的實施目標斃成本仇確定材后，洪即進未入成洽本的廉動態(tài)狹管理雙階段銜：每暖一項恐招標公、采撒購、慎外包旗，都硬要與很目標狗成本痰明細煙項進封行對具照，束確保船控制柜在目忙標成筍本內(nèi)縱。即塑使有殼一兩顧項突流破，啟也要量考慮哭要在需其他伯項找織回來箱，綜左合平沙衡。對于彈勻性較大避的期間便費用,如開照發(fā)間鳴接費絨、銷沙售費篇用、筐財務(wù)俊費用藍，則歡與相擺關(guān)部驗門簽質(zhì)訂目淡標責(zé)繭任書徒，進曉行控放制。負責(zé)成雙本控制存的部門揪，在項翻目實施栽過程中服，及時搞出具《項目微動態(tài)亞成本逢信息蛾報告》反映項貫?zāi)砍杀舅Πl(fā)生的尖動態(tài)情盛況；并齊根據(jù)市水場數(shù)據(jù)摟信息，桃提供成機本控制齊或調(diào)整妄建議。（五）才成本的掀動態(tài)管駝理（見峰附圖）根據(jù)工企程進展事情況，集分期進努行總包剛、分包蛙工程的敗結(jié)算，配關(guān)鍵對駛施工工犁程的質(zhì)糖量、工駛期等履恢約的情霜況進行型核實，劑確定工侮程尾款乳；甲供化材料歌的清為算施工水腫電費清糖算工程扣軟款工程保魄修金（六秋）總匪包、戰(zhàn)分包肺工程節(jié)竣工迎結(jié)算睜管理（七）臺項目后仔評估子牙絡(luò)新苑才項目業(yè)的成虎本控奶制方矩案項目允成本聯(lián)控制蒼體系無的建炮立項目差成本摩控制脈的主橫要措寨施項目咬成本膊控制禽內(nèi)容一二三23由于稅地產(chǎn)候開發(fā)大環(huán)節(jié)撒較多鼻，涉男及專搖業(yè)較浴廣，櫻很難乓由一陡個部鑄門能仁夠控拔制得花住。別因此汽，需爆要各嘩個部能門相迅互配汗合、駱信息哄溝通豪共同悔來完騎成。族如何支將開贏發(fā)各酷個環(huán)板節(jié)的拆成本哈控制務(wù)形成止一個婆整體警聯(lián)動對系統(tǒng)戀，需傻要建垮立一切個目信標成喊本控底制體園系。嗎首先嚼在項砍目開袍發(fā)前鉤期，冶科學(xué)治測算目標呈成本紗指標，再喇按照匪不同繩項目境分解諒到各粒個責(zé)朗任部踩門，稻形成責(zé)任成殃本目標，輔濟以動任態(tài)成委本信水息跟紹蹤、漏監(jiān)控議、調(diào)家整等住措施的，最皇終實族現(xiàn)項窄目成百本的控制目符標。第一部稀分到奏底如何江控制成本蓋費用墨？那么扮怎么司實現(xiàn)辨項目晶的目翅標成幼本控濟制呢轟？(一)建立項定目目標蛙成本和桂責(zé)任成拌本控制耽體系事前事中事后責(zé)任激勵機制目標成陜本控制她體系動態(tài)成派本控制晚體系成本岡后評圓估管罩理體掃系責(zé)任勒成本待控制哭體系事前事中事后責(zé)任與捏激勵機飼制要想兵獲得膝更多走的經(jīng)寺營利燥潤，礙除了麻必須伐提供虎適銷漸對路社的房宵源外喉，還奮應(yīng)該堡降低凈開發(fā)蠻成本摸，嚴膽格控艱制各閑項費犯用支刮出。1、確立汗“全生扣命周期捎成本”塘管理戰(zhàn)狡略2、建價立成奧本控轟制保色障措群施（醫(yī)本方在案按遵照期間初模糧型操件作）成本控制保障措施體系制度保障體系房地產(chǎn)項目成本控制要點、招標管理實施細則、合同管理辦法、限額設(shè)計和設(shè)計優(yōu)化制度流程、限額設(shè)計及成本控制計劃、預(yù)算管理辦法、計量支付及變更控制細則、結(jié)算管理辦法、投資管理辦法、投資計劃管理辦法組織保障體系期初模型：集團-投資公司-地產(chǎn)公司（項目部）集團：主要是對項目決策、程序、融資、人力、審計進行把控。成本控制方面主要是對成本、銷售、利潤、物業(yè)等方面的成本整體把控，考核投資公司指標完成情況。投資公司：負責(zé)前期、招標、組織施工、營銷方案制定和組織實施、目標成本制定及監(jiān)控、營銷方案制定及組織實施、制定銷售價格及策略、組織銷售及完成銷售任務(wù)、售后服務(wù)、物業(yè)管理、合同管理、財務(wù)管理、預(yù)算管理、執(zhí)行績效考核。地產(chǎn)公司（項目部）：施工管理中心，負責(zé)進度、質(zhì)量、現(xiàn)場、安全、簽證、驗收。第二階段：集團職能不變，投資公司職能調(diào)整為集團授權(quán)下的立項決策、地產(chǎn)公司經(jīng)營計劃管理和預(yù)算、地產(chǎn)公司資金計劃、地產(chǎn)公司經(jīng)營目標考核、地產(chǎn)公司人力資源管理、地產(chǎn)公司策劃方案審核、規(guī)劃設(shè)計方案審核、成本控制方案審核、財務(wù)管理；地產(chǎn)公司成為開發(fā)主體和項目管理主體。(二)制定柴成本睛控制米戰(zhàn)略匠體系開發(fā)全程成本控制要點1、項目前期成本控制2、項目建設(shè)階段成本控制3、管理費用的控制4、銷售費用的控制5、財務(wù)費用的控制(二)制定成本本控制旬戰(zhàn)略體增系3、明諸確項接目開變發(fā)成考本構(gòu)列成內(nèi)挪容4、抓住喊項目開貢發(fā)全程長成本控垮制要點5、在項炮目開發(fā)據(jù)全程采紅用恰當(dāng)款的成本亂控制方箏法（1）在項價目初始框階段進世行成本騙測算（拒可研階爭段）（2）在勒項目肢規(guī)劃必及方吃案設(shè)委計階驚段，延在成禾本測精算的氣基礎(chǔ)疑上進悔行細燥化，飄并制左訂目駱標成抱本。紋（方挪案階惱段）（3）根古據(jù)合霞同執(zhí)后行情穿況產(chǎn)影生成警本計孩劃和蹈實際再成本卵情況捉對比娃，動鑒態(tài)調(diào)炕整(四)制定以項目永開發(fā)械工程格造價尺控制擴體系策略煙一：婚重視圈源頭葛、加所強工師程設(shè)歷計環(huán)沸節(jié)控季制策略朝二：淋工程濟招投盟標是字控制屈工程私造價弊的核泰心策略侵三：廈實行遭項目攝管理頓方式罷加強驚成本趨控制（五疫）建燒立合辜約管稈理網(wǎng)尿絡(luò)框胸架1、進行瘦合理的餡招標分趙判，即家總分包喊、甲供處甲控實錫現(xiàn)等。2、建立華合同管書理臺帳喊，及時醫(yī)更新合鮮同執(zhí)行奔過程中罪數(shù)據(jù)。3、發(fā)現(xiàn)手風(fēng)險及袍時采取喪風(fēng)險防沒范措施衡。4、合絲式同執(zhí)極行結(jié)內(nèi)束后匆進行楊總結(jié)賠和評桌判。第二喚部分盯開狡發(fā)主繳要環(huán)荒節(jié)的在成本陽控制挽措施項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七項目期間費用的成本控制要點八項目前文期發(fā)展點環(huán)節(jié)的燭成本控堅制根據(jù)括項目開塘發(fā)方式脅的不同霧而有所盈區(qū)別。拳該環(huán)節(jié)曠由于有繩國家多帥項法規(guī)渣政策的柱限制，瞇運作時叨靈活度源較小，眉基本原搜則是在蓄國家規(guī)淋定范圍億內(nèi)最大飯限度地銹控制企野業(yè)的費哪用。這一環(huán)欲節(jié)成本兩控制的石主要任母務(wù)由土地部街及建管部冶來承擔(dān)。立項倚環(huán)節(jié)查的成權(quán)本核德算控勿制根皮據(jù)項舅目開搜發(fā)方慚式的鞭不同貞而有宰所區(qū)丹別。該環(huán)僑節(jié)特柜點：由于蓋有國肥家多妥項法征規(guī)政催策的夢限制策，運置作時騾靈活內(nèi)度較薯小。該環(huán)節(jié)網(wǎng)原則：在國家培規(guī)定范宵圍內(nèi)最仇大限度似地控制特企業(yè)的曬費用。該環(huán)節(jié)盤影響：購地做階段東的成示本控投制是希整個醒項目五成本松控制寬的第母一步妹，購勻地費龜用的臟合理斯與否行，對毯項目戒整個匹成本才控制丘有直書接影徹響。項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一控制要點控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費用（1）少交或晚交土地部負責(zé)（2）拆遷安置費用（2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用（3）大市政費用（3）自行配套項目，一是按市政大配套費標準計入項目成本；二是按實際發(fā)生費用分配到項目中計入。

建管部負責(zé)（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本建管部負責(zé)規(guī)劃逆環(huán)節(jié)漸的成叮本控護制所行占權(quán)殲重最盛大，倘具有有項目斧建設(shè)袋成本震決定塌地位州和作魔用。椒在規(guī)鄉(xiāng)豐劃環(huán)版節(jié)進搖行成禽本控先制是超實現(xiàn)脫事前粗控制鞏的關(guān)鍵，可懂以最猴大限毫度的烤減少享事后蓄變動業(yè)帶來近的成浙本。撐所以堪該環(huán)醉節(jié)控蜓制要座點和譯控制烘內(nèi)容烤復(fù)雜舞?；驹迍t是：周密誕規(guī)劃蒙，科篇學(xué)討膚論，所嚴格禮審批課。盡管肝設(shè)計連費在螞建設(shè)欠工程忙全過奪程費拾用中脅的一調(diào)般只修占建芬安成柱本的1.鉤5—飽2%左右費，但陜對工裹程造觸價的男影響掉可達75腿%以上，俗設(shè)計質(zhì)棉量的好摟壞直接義影響建奪設(shè)成本翠的多少溫和工期束的長短面，直接童決定人懶力、物押力、財仇力投入示的多少薪。因此寺工程造罵價控制侍要以設(shè)賴計階段窯為重點掀，這是杯最直接賢、最有革效的的扒建設(shè)項采目投資逝的根本楚所在?？茖W(xué)合炊理的設(shè)嬸計可降愉低工程砌造價的10紙%。項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二（一）進規(guī)劃設(shè)趨計階段統(tǒng)投資控梳制要點旋和策略策略攤一：實行設(shè)熄計方案尿優(yōu)化策略薄二：實行限手額設(shè)計益，設(shè)計擾費和限罰額設(shè)計葡滿足程潑度掛鉤憑，合同萄中約定策略贏三：加強豆對圖紙協(xié)的會審仿與審查策略孤四：深入周運用蘋價值傘工程亂。運用木價值說工程靠的優(yōu)殃勢：1.既可提符高工程豆的功能啊又可降歪低工程抬的造價2.在保島證工罪程功購能不聰變的桿情況這下降蛙低工暗程造農(nóng)價3.在保證肚工程造蹈價不變誰的情況塘下提高熱工程功查能4.可在笑工程拖功能少略有降降低預(yù)的情賭況，循使工涂程造被價大遵幅度櫻降低5.可在肯工程偶造價尤略有肢提升摩的情狠況，蚊使工柏程功困能大暴幅度糧提高策略腹五：采用合林同措施沸，有效侵控制造屋價設(shè)計燙人員咬要熟叉悉工誘程概表預(yù)算擾定額凳和材峽料預(yù)雖算價設(shè)計齡人員棕按項悶?zāi)抗绖?wù)算及區(qū)概算疏控制蝴設(shè)計佛圖各相拋關(guān)專收業(yè)環(huán)倦節(jié)制撓定雙混贏策退略建管部幕嚴格控辣制設(shè)計堪變更，影設(shè)計變善更率控安制在1%計劃合甜約部造集價管理掉人員及廚時提供忙可靠基蟻礎(chǔ)資料限額急設(shè)計的管六理（1）委托慚設(shè)計階法段需要拼有詳盡大的資料唯和技術(shù)胳指標，僻明確總坦體目標（2）擴初淹設(shè)計階用段用技學(xué)術(shù)經(jīng)濟米指標考醫(yī)量設(shè)計慌方案，仙評價方消案的優(yōu)碼劣（子總牙新苑炊項目建雅議在方瞞案報規(guī)骨獲得批掌復(fù)后，后專題研永究功能賄、定位籌等，給糠設(shè)計單柜位發(fā)擴坊初設(shè)計撫任務(wù)書行，由設(shè)俯計單位籃進行擴倦初設(shè)計裂）如戶型會適用性如建筑形的功能刮分區(qū)和配套賓設(shè)計設(shè)計方截案是否漲經(jīng)濟合理個的考憑核標立準經(jīng)濟性訊是否合器理布局是騙否合理（二）胖規(guī)劃設(shè)興計階段危成本控蠶制節(jié)點施工圖設(shè)計階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標準不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計結(jié)果結(jié)構(gòu)標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明（二）蠅規(guī)劃設(shè)逐計階段磚成本控缺制節(jié)點（3）初步百設(shè)計階痕段明確關(guān)項目工猛程造價戰(zhàn)的最高替限額，賓確定造播價目標望（見附洞表）（4）施淺工圖植設(shè)計照階段亂防止沸可能洪出現(xiàn)方的設(shè)鮮計問辮題，暈導(dǎo)致感變更疾造價填造價（5）設(shè)郵計交別底和胃配合照施工晌階段記的要齡設(shè)計廢單位爭深度再參與(三)規(guī)劃時設(shè)計險階段通成本壟控制旺的內(nèi)沖容進度品質(zhì)成本樣板舒區(qū)造躺價設(shè)計失剪誤率圖紙事完善味程度部品匠封樣刮率項目運溉作講求的的是成甲本、質(zhì)宜量與進疫度的平頭衡,并非某麥一個極田端，因滾為其中洪任何一羨項都意煮味著項關(guān)目代價償，只有三溉者平衡怪才能獲盡得最小瞞的代價申付出。規(guī)劃周茶期方案周鍋期擴初煎周期施工匪圖周番期景觀干設(shè)計董周期室內(nèi)撓設(shè)計狡周期施工周引期含鋼量革等土建以成本設(shè)備痛造價景觀造廊價產(chǎn)品戰(zhàn)的品另質(zhì)設(shè)計椒變更拖簽證嚼率合理的絡(luò)設(shè)計費建筑類型結(jié)構(gòu)部位項目含鋼量、混凝土含量限額指標獨立商鋪

鋼筋含量（kg/m2)78混凝土含量（m3/m2）0.5洋房（多層）鋼筋含量（kg/m2)50混凝土含量（m3/m2）0.349-11層住宅鋼筋含量（kg/m2)55混凝土含量（m3/m2）0.34 18層以上住宅鋼筋含量（kg/m2)62-65混凝土含量（m3/m2）0.36（1）結(jié)絨構(gòu)含宵鋼量敬及混餓凝土披含量（保證安覺全和品凱質(zhì)的前封提下，姻降低用肉量）(2)安裝造朽價主要踐是電黎梯、摔外檐譯裝飾寄材料賊、外寬墻保憂溫材協(xié)料、萄門窗鍵等，籮在滿愉足使常用功揭能的雄前提芳下，輪適當(dāng)疼考慮烈維護勵及保嚷養(yǎng)成善本，容選擇灶中檔巖品牌臺。(3睡)景觀豬造價1、硬悅景：撥活動風(fēng)場地冬、園標路、建環(huán)境智造型貴小品花（亭件、廊那、雕染塑等兔）、似水景貧、環(huán)道境照害明燈墳具、地戶外防家私板等。2、軟拋景：雕喬木哭、灌蘇木、扁花卉再、草予皮等糖種植遠類。（4）樣板懼區(qū)造價(一)項目開澤發(fā)成本月控制的缸內(nèi)容1、售樓辣處選擇刪：2、樣浪板房誰裝修被：經(jīng)期濟、紙適用養(yǎng)；。（5）合理槳設(shè)計費闊是保證另質(zhì)量與芳進度的胃基本條拆件之一建議設(shè)涼計費標搏準：按40元/平米（縣建筑面傲積）單臘價確定軍，包括衣所有方見案設(shè)計剛、景觀脆設(shè)計、侮綜合管掛網(wǎng)設(shè)計揪、施工否圖設(shè)計必等內(nèi)容隨。尤其圓是在設(shè)牧計合同島中約定盆設(shè)計變搜更率（晴因設(shè)計懂原因）爺。1、規(guī)挪劃方永案（五）裕規(guī)劃設(shè)善計階段慈成本控送制實施控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門1.規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計項目市場信息搜集和分析區(qū)域市政狀況信息分析項目規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書可行性規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整①發(fā)展部②建管部（2）規(guī)劃方案評審組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設(shè)計進行調(diào)整后，再重新評審。①

建管部②公司領(lǐng)導(dǎo)（3）方案設(shè)計成果根據(jù)評審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設(shè)計進行細節(jié)調(diào)整材料設(shè)備選型方案的初步確定①建管部②發(fā)展部③公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資成本估算計劃合約部、財務(wù)部門2、規(guī)劃沿報批及猶擴初設(shè)觀計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門2.規(guī)劃方案報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計評審①建管部（2）報批注意市政方案及配套方案設(shè)計熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報批材料完整①建管部3.擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核①建管部（2）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算進行目標成本測算①計劃合約部（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標專家評審內(nèi)部評審設(shè)計調(diào)整①建管部②計劃合約部3、樁基噸設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門4.樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料①建管部（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式由外請專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審①建管部（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整①建管部4、施請工圖晉設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門5.施工圖設(shè)計（1）施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。①建管部②發(fā)展部（2）報建建管部（3）報施圖建管部、計劃合約部（4）審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商（5）面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合5、銷交售包然裝設(shè)量計、慌裝修循方案漆設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門6.銷售包裝設(shè)計（1）售樓處、樣板間、示范區(qū)結(jié)合營銷費用控制施工招投標①發(fā)展部②建管部③計劃合約部7.裝修方案設(shè)計（2）方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、項目開發(fā)指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求①發(fā)展部②建管部（3）材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析①發(fā)展部②建管部③計劃合約部（4）招投標制訂設(shè)計任務(wù)書評審①建管部②計劃合約部6、功集能設(shè)猛計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門8.功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研有針對性擴充建筑物功能①發(fā)展部②建管部（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研①建管部（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設(shè)計方案目標成本總額招投標①建管部②計劃合約部（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制招投標①發(fā)展部②建管部③計劃合約部7、設(shè)計誼變更、殘材料設(shè)元備選型蠢等控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門9.設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用設(shè)計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求①建管部（2）設(shè)計變更洽商嚴格設(shè)計變更流程①建管部②計劃合約部③公司領(lǐng)導(dǎo)10.材料設(shè)備（1）材料及設(shè)備選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝①建管部②發(fā)展部③計劃合約部④公司領(lǐng)導(dǎo)（3）采購招投標①建管部②計劃合約部拿地節(jié)通點方案品報建方案嗚設(shè)計擴初設(shè)適計施工圖值設(shè)計施工圖部品遵材料櫻定板瓜封樣論證批階段工程管理規(guī)劃設(shè)刊計擴初寸設(shè)計景觀瘡設(shè)計部品材豆料清單示范展區(qū)景贏觀、斬裝修爪施工朱圖擴初沾報建施工圖晃報建概念規(guī)劃方案部品材色料調(diào)研產(chǎn)品間創(chuàng)新建筑喂、規(guī)知劃方再案結(jié)構(gòu)、壤設(shè)備初步方婦案銷售絕示范壘區(qū)策事劃景觀概減念8、設(shè)唯計流黨程優(yōu)身化8.1項目慕規(guī)劃始階段探的成學(xué)本優(yōu)辛化1、交洽通系修統(tǒng)規(guī)齡劃中尺的路捕網(wǎng)規(guī)轉(zhuǎn)模、荒停車詢方式刃、道蝴路斷假面、去步行葡系統(tǒng)布與配形套管書線、封消防臣流線屯等。2、配譽套公韻建布探局及廟方案呼。3、景觀獎設(shè)計：鉗現(xiàn)狀景聰觀改造黎與利用售、維護背成本（1）結(jié)構(gòu)炎方案的征選擇可蔽以對項霸目總成款本進行倉較大優(yōu)游化1）建禿筑方免案的員選擇督：設(shè)把計前胳期方側(cè)案一陣旦確路定，矩成本殊大勢攤也基倚本確到定。偏結(jié)構(gòu)住設(shè)計仗從方揪案入慰手可有以對臣項目反總成握本進達行較陷大優(yōu)離化。2）樁基飾型式的騰確定（2）結(jié)構(gòu)眉計算數(shù)米據(jù)的審餡核結(jié)構(gòu)成巨本控制膏的重要制環(huán)節(jié)是永對技術(shù)頃指標的騰審核1）輸入意信息的雁審核核對電愛算的基阻本信息毯如抗震稼分類、宮抗震的脹重要性飄類別、園場地類顆別、設(shè)脫防烈度腰、基本縮慧地震加舅速度、衰特征周梢期、基任本風(fēng)壓捉、地面創(chuàng)粗糙程鋪度、各剃類荷載耕數(shù)值、屠荷載折熊減、梁津端彎矩駝?wù){(diào)幅系擊數(shù)、放芝大系數(shù)順等等是麻否有誤盾，有無宮刻意放泄大。2）輸趣出信膨息的軌審核檢查估輸出肚信息估中各劫項技好術(shù)指嚷標是守否均淚衡，憑盡可尾能接滔近規(guī)框范限健值。（3）細部腐做法的幻玉控制與你審查對細部否做法的效要求及齡做法控蹤蝶制對造兩價的影都響也非圓常大。1）Ⅲ級鋼攔的應(yīng)把用：由于Ⅲ級鋼強斧度高、長延性好住可以明包顯地降棒低含鋼便量，因種此大量愈的在一勺些成本葛控制較盈好的項粒目中廣救泛采用2）合理臂歸并結(jié)似構(gòu)構(gòu)件猛：結(jié)構(gòu)平危面及構(gòu)黎件分類激太少含搶鋼量會貫上升，胖但分類降太多不滿利于施謠工控制公。3)對設(shè)裝計高陳層項旁目細盡部大蕉樣的腦做法頃明確襪，有彼利于晃施工認圖的撿規(guī)范融，減艱少施骨工過簡程中鋒的設(shè)己計變存更。8.港2項目結(jié)麗構(gòu)設(shè)計利階段的溜成本優(yōu)畜化（4）結(jié)構(gòu)戰(zhàn)設(shè)計優(yōu)制化的主似要關(guān)注炭內(nèi)容：1）基燦坑、攜邊坡貿(mào)控制2）樁基叮選用的忙優(yōu)化3）結(jié)還構(gòu)含楊鋼量僻的控買制．4）上剪部結(jié)端構(gòu)選杯型的獨優(yōu)化5）特殊冷部位的尤結(jié)構(gòu)優(yōu)護化處理6）選用敲新Ⅲ鋼、游冷扎測帶肋誘鋼筋幸等技上術(shù)，侵降低挑含鋼迫量。（5）成本焦優(yōu)化與匯設(shè)計合廊理周期英的確定結(jié)構(gòu)擊成本效監(jiān)控轟過程閃的分戲階段捷控制該，要暫求設(shè)糟計周菌期尤巴其是器擴初峽、施徒工圖漂設(shè)計箱周期陜科學(xué)陪合理享。只黑有這攪樣，云才能襖有充踐分的胃時間粉進行株多方繭案的執(zhí)比較鏡，才腦能保徐證設(shè)教計成抬果準檔確、龍安全素、經(jīng)且濟。（6）結(jié)構(gòu)玩含鋼量太限額由于躁建筑沾類型糾的多孔樣性君，結(jié)曬構(gòu)的站經(jīng)濟護性指肢標很湯難同亂工業(yè)滋標準注化產(chǎn)裕品一晚樣采燈用絕詠對指撥標。含鋼量趴指標不埋是唯一考的經(jīng)濟芳性指標矛，如果齡過分單貨一強調(diào)謠含鋼量財，存在必降低結(jié)竟構(gòu)質(zhì)量宣的風(fēng)險刻，并對湊體型規(guī)窩則要求姿過高，慈易影響叮其內(nèi)部纏功能布透局及外頁立面的氧美觀，窮難以保薪證產(chǎn)品范的較高或品質(zhì)。在市場市調(diào)研的乒基礎(chǔ)上怠做出合宇理可行唐的含鋼盞量目標包。規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計設(shè)備設(shè)計初步設(shè)曲計施工阻圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計概念設(shè)系計（1）設(shè)立局內(nèi)外裝爐修和安仿裝的成毅本目標——倡導(dǎo)在最設(shè)計管綁理階段藝，設(shè)備伍工作并類行并前并置；——倡導(dǎo)在他施工圖弓結(jié)束前項，完成廈主要設(shè)蹦備定樣魄定板；8.3設(shè)備設(shè)無計階段驢成本優(yōu)迷化（2）開展濫標準化滅設(shè)計、股進行集洲中采購標準化數(shù)設(shè)計將及減少部蜜品的種阻類數(shù)量矩，降低轎設(shè)計工奮作量．消為單一金部品提規(guī)供數(shù)量顛較多的新采購額疫，從而匹降低招姑投標工比作量，籌為集中加采購降沙低成本急提供條指件。（3）設(shè)拳備方盆面優(yōu)雜化關(guān)宅注點澤：１）覆康土埋深遍與設(shè)備煮管線的著埋設(shè)２）地健下室層從高與設(shè)掩計管線賽的關(guān)系３）設(shè)泛備參數(shù)跨以及設(shè)鴨備型號脾的選用蘇．４）選掏用新技純術(shù)、新璃設(shè)備的秧應(yīng)用。傲如選用腰無機房剪或小機泛房電梯評（節(jié)約恐共攤面角積及節(jié)掘能）1）土殘方造逮型的穴合理積性2）水景躺的合理閉布置3）大喬爬木的慎基選4）雕求塑品殲的限碧制5）硬質(zhì)免鋪裝的胃優(yōu)化8.4召.景觀覺設(shè)計蛋成本賞優(yōu)化偉內(nèi)容（1）進行留限額設(shè)崇計限額設(shè)壞計的定疏義:根據(jù)已穗制定的涂目標成顛本控制店計劃或熊根據(jù)以悅往項目壁的數(shù)據(jù)印積累，擾對即將令進行專芽項設(shè)計后，給設(shè)頸計單位毒一個控篩制造價弱的經(jīng)濟曾指標，精要求設(shè)梁計的工高程概算悼不能超棋過委托洞的限額穴。限額潛設(shè)計總的管憤理:１）首營先根據(jù)歪項目的艙營銷定等位分析她確定設(shè)透計的定簽位。２）根訂據(jù)設(shè)計婚定位，袍根據(jù)以物往工程痰的經(jīng)驗深確定設(shè)辯計的目信標值。３）設(shè)兆計單位券拿出擴扮初設(shè)計努和概算槽后，建絡(luò)管部組煤織對圖泉紙進行進內(nèi)審，斧并對設(shè)兔計進行梨修正。４）之州后，建暖管部組屠織對圖育紙進行廢內(nèi)審，率并對設(shè)故計進行閥修正。5）根箱據(jù)雙唯方互穗動認暢可，顏最終趟出施察工圖蔬紙。（2）控制隆設(shè)計變序更很多術(shù)項目梅由設(shè)血計失賠誤所樹帶來標設(shè)計牽變更,占總要建造咸成本劇的3-1殊0％，其即中重復(fù)儲性錯誤系占相當(dāng)惕比例。9.施工圖飛階段的杯成本優(yōu)盛化（1）招標賓方式的猾選擇---冬---公開都招標勿、直拳接委梯托（申專業(yè)底配套耽）（2）計螺價方下法的灰確定---貫---工程平量清嗎單計糧價招旦標房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三1、招唯投標乒環(huán)節(jié)軍成本疊控制賽的內(nèi)疼容2、招擁投標耳環(huán)節(jié)斃成本考控制暮的措蚊施（1）編制許縝密、椒嚴格的疾招投標匙文件及靈合同文摟件，各層部門各把負其責(zé)第（技術(shù)濕、商務(wù)幻玉、范圍從、分界河點、驗妨收標準蹦等），甘合同措漸辭嚴密典，合同權(quán)履行過勻程中經(jīng)填常會出扶現(xiàn)因為鏡界定不號清而造無成爭議濫、索賠跟的增加沃。（2）公司納內(nèi)部、耐造價咨盡詢公司雹同步進愉行工程盞量清單漿審核，符之后進爐行匯總逝、分析（3）合理匠確定控卸標價。（4）選川擇信鐮譽、黎實力由、履猾約綜剃合占嶺優(yōu)的鴉承包蒜企業(yè)倆。（5）對于若大型設(shè)素備及主謙要材料殺進行甲劫供，在貸充分進追行市場燭調(diào)研的土基礎(chǔ)上躬，選擇遠優(yōu)質(zhì)供許應(yīng)商。（6）對于兵各種檢壁測費用毛、評審湖費用，維盡量將義費用降禾到最低止。施工曬環(huán)節(jié)呆的成針本控濃制主揭要應(yīng)世注意習(xí)三大吐方面競，一營個是銷因各尼種變衣更、柳現(xiàn)場喬簽證適增加板的費活用，弟第二診個是括材料仍價格項上漲質(zhì)、價滲款調(diào)蜻整以垂及工宿程款器引起扭的費舊用；叛第三錦個方雨面是姐工程咽索賠喉增加鹿的費尊用。圣由于諷市場狡變化等與市哲場把覽握的膛原因臨，施漏工階合段不師可避電免由挪于各女種情梳況而庭要對楚施工澤計劃夾和內(nèi)態(tài)容進伸行改利動，挑而在娛變更難時明劫確目感的和察遵循氣程序的都是啄必須映的。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四1.工程柳索賠設(shè)價款死控制2.工程通變更湊費用秤控制3.現(xiàn)場簽扒證價款跟控制4.工程男價款辨支付猛控制5.挖掘持節(jié)約會工程螺造價龜潛力（一）貫施工環(huán)挎節(jié)成本隊控制的狼主要內(nèi)蚊容1.合同疏管理（1）合同診會簽制立度：一項合宋同的簽采定，需咬要公司周各責(zé)任限部門評大審，各永自對合蒼同中的均條款進遼行把關(guān)士，避免豎出現(xiàn)專礙業(yè)管理并的空白落。（2）合同仙分析：包括訊專業(yè)總技術(shù)丹（專器業(yè)成許本及恒漏項堆及可勵實施胖性）匯分析腎及法聯(lián)律風(fēng)炭險分祝析（個合法淋及保位障性少）。（3）合同鉗交底：合同分愉析后，貸應(yīng)由合計同管理排人員向棕各管理歷層作合矮同交底謊，把合腳同責(zé)任言具體落舌實到各識責(zé)任人乎和合同屢實施的煌具體工戰(zhàn)作上。依并把合懸同間的吧銜接交生待清楚染。（4）合同長實施的淋控制：通過額合同單實施桑情況售分析扔，找咐出偏香差，暑調(diào)整邁合同拐實施石過程俱，達即到合斥同總蓄目標覆。(二)施工理環(huán)節(jié)協(xié)成本奏控制舟的主趕要環(huán)車節(jié)2.索賠管鴿理工程晃建設(shè)皇中索撫賠管旺理的織任務(wù)靠主要快有索艱賠和赤反索騎賠（1）索賠傻：是指在董合同實忽施中，曲合同一誰方因?qū)τ浄讲宦睦^行或未撕能正確翠履行合蟲同所規(guī)跪定的義欠務(wù)或未覺能保證鞏承諾的眼合同條熱件實現(xiàn)惡而遭受盈損失，愿向?qū)Ψ嚼杼岢鲅a段償要求傲。索賠醬一般是額承包人蕉向發(fā)包療人提出碌的。常見禽索賠圖的主冶要起賄因：1）合同慮文件引奮起的（蠅如圖紙鞋和工程艙量表中欲錯誤的篩描述）2）工程局施工方磨面（如地設(shè)計變德更和工殊程質(zhì)量里要求變豆更引起鑼的）3）關(guān)誦于價放款方嫂面（怎如拖旦延支療付進母度款狡）4）工義期引韻起的眠（延賠誤工讓期損濟失等摔）5）特濕殊風(fēng)奪險和酒人力做不可牛抗拒6）工程改暫挺、港中止合意同。（2）反索賠視：是相對牲索賠而優(yōu)言，是墊對提出垂索賠的止一方的甩反駁。裳通常反碑索賠主酷要是指欠發(fā)包人敢向反索幟賠是相膛對索賠音而言，確是對提勇出索賠六的一方龜?shù)姆瘩g毯。通常娛反索賠繭主要是孫指發(fā)包崖人向承侵包人的伏反索賠艇。常見反肯索賠的冷主要理霞由：1）工程混質(zhì)量缺床陷2）拖延熊工期3）發(fā)友包方埋其他怕?lián)p失柔。3.變更館管理（1）設(shè)計揉和工程贊變更的濟主要內(nèi)欣容：1）由世于設(shè)中計單熄位圖測紙錯醋、漏偵、碰矛、缺鮮，導(dǎo)鑰致發(fā)厭生做個法變費動、分材料寬代換繭、糾饒正施繳工圖仇中的專失誤付或其和它變治更事垃項。2）由陵于我案方原跌因改刺變建否設(shè)標是準、崇結(jié)構(gòu)伙功能字、使注用功隸能、絲式增減開工程聲內(nèi)容掘，導(dǎo)挪致發(fā)炕生做討法變出動、枯材料陜代換配或其癥它變標更事立項。（2）變更守管理的續(xù)主要措劈燕施：◆第快一種百：一謙是加盛強對穴設(shè)計欣單位剛的管芬理，蹲二是除施工輛圖階覽段的窗審查。◆第二歡種：盡益量杜絕鳳。4、現(xiàn)招場簽菜證管約理（1）現(xiàn)向場簽眼證的蜻主要蛇內(nèi)容作：在施罪工過懶程中怒出現(xiàn)曾的各組種技工術(shù)措聾施處比理，灑以及加由于僻施工軟條件凈變化稅、地撕下狀壇況（逐土質(zhì)奏、地祥下水漫、構(gòu)疾筑物效及管伯線）厲變化巾，導(dǎo)搞致發(fā)芽生增州減工摩程量蘭，材擺料代許換或均其它段變更蘋事項迎。事后誼設(shè)計收變更安導(dǎo)致側(cè)的返暮工和泄技術(shù)版處理物措施樣等。志其他及，如犧：土年方倒邁運、借機械長進出這場、巾趕工凈措施董、配瘦合銷等售等匙。（2）系群統(tǒng)分巨析產(chǎn)盾生現(xiàn)柱場簽懶證的甜誘因1）設(shè)計瓦變更攻引起悄的設(shè)雖計變捷更引香起的怒合同震出現(xiàn)附漏項妥或清慘單說跑明不脫清引籍起的顆合同室出現(xiàn)師漏項協(xié)或清玻單說招明不吵清引陡起的街措施膛費簽姐證2）技盲術(shù)措勾施和雙施工微質(zhì)量對標準仰不清撥晰造炭成場些地移邁交責(zé)更任不講清引倘起的(場地硬德化)規(guī)費簽津證(夜間抽施工書噪音近污染)3）主材敗、主要吼工藝變彈了，申杜請變相墓的索賠4）甲供議材料管文理采保謙費和甲徹供材料診損耗等（3）控臂制現(xiàn)邪場簽漿證的抹原則——避免簽爆證，減慌少簽證胃，規(guī)范疲簽證。（4）影響嬌現(xiàn)場簽裝證的罪稍魁禍首失：——合同出難現(xiàn)漏洞邁?！O(shè)計變攻更?！┕は胧┌促M。（5）目前禽工程合做同存在嘉的主要捧問題：——工程僑范圍英劃分卻不清尚楚、禽不具蘆體，修為承努建單亭位索榆賠提魔供了賞機會練，導(dǎo)憂致工源程簽爭證難餐以控收制?！こ塘苛媲鍐握f核明不夠句詳細，俊容易引捉起簽證寄?！犊顥l我件與形膨象進度依或完成針工程量化的關(guān)系野不清不齊楚，增烘加了工渡程管理奴協(xié)調(diào)難臥度?！こ碳佳感g(shù)要求樹或工程剃質(zhì)量要攔求不具牲體明確遵，無法鎮(zhèn)保證差友異化產(chǎn)情品的品歉質(zhì)。（6）措施魂費1）施翠工措債施費烘含義蘇：投故標人杠完成榴本招治標工展程所軍需要透的技蔬術(shù)、蠅生活壁、安誘全等獵方面父的非自工程迷實體脅項目抖全部惹費用浙，并傷已經(jīng)獻充分鞏考慮影了招衰標文圣件的跑施工灘管理社及技殿術(shù)要豈求。2）控制凍原則：焦在招標插中明確任“施工抹措施費國用包干神”施工搶措施費皂包干原精則：投標措買施項目番清單未鬼填寫部瘋分，視永為已包灘含在工織程量清沉單的其暖他費用育中，措湯施項目閥投標報旗價包干習(xí)考慮，捎結(jié)算時黑除合同串規(guī)定外賺不做調(diào)輛整。設(shè)鳥計變更忠及簽證雹工程中播，發(fā)生步的措施嚇費用亦益由投標卷人在報詢價表中橋包干考座慮。（7）具槽體操溉作措突施：1）一單勉一算原牌則：一挨個設(shè)計苦變更及為簽證單旬應(yīng)編制朋一份結(jié)靜算單，蔽且對應(yīng)敬一項內(nèi)霜容；2）一滴月一毒匯總佩原則盟：每爹月匯繁總已搞完工揀的變息更簽矛證費順用，盛反映婆在項腥目動棚態(tài)成喚本中坦；3）完恥工確駐認原拾則：壺當(dāng)設(shè)悅計變番更及露現(xiàn)場壞簽證渣完工愚后，洞盡快展完成俘簽字盡確認派，如共屬隱漁蔽工戴程，木必須籌在其瞎覆蓋程之前踩簽字嘴確認貿(mào)；4）原系件結(jié)架算原仿則：識設(shè)計硬變更催及現(xiàn)艷場簽奏證的疲結(jié)算主必須軍要有規(guī)齊備關(guān)的、販有效夫的原死件作寸為結(jié)詢算的撤依據(jù)然；5）時間慣限制原紙則：設(shè)脂計變更遭、簽證孫都應(yīng)先揪立項后搬實施。西若有特望殊情況利，請示偷主管領(lǐng)瞇導(dǎo)同意冤后實施騎，但事密后補填替報變更報、簽證砌單；6）存捎檔原賭則：弊變更抬、簽宿證所點有文虜件必乎須存訂檔。類原則珠上不南允許線發(fā)生懂人工揪簽證越?？刂埔c控制內(nèi)容控制措施1.設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估①項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。②加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。③各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。（2）變更的審核簽認①根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行。②設(shè)計變更通知單。③變更必須有設(shè)計單位、計劃合約部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。1、設(shè)憐計變謹更(三)施工環(huán)狀節(jié)成本舍控制的煉主要措唉施控制要點控制內(nèi)容控制措施2.施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認嚴格按照合同中約定的條款執(zhí)行。（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（3）簽證的工程量①認真核對簽證的工程量準確。②簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。（4）簽證的審批①施工洽商通知單②必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。2、現(xiàn)仍場簽梯證控制要點控制內(nèi)容控制措施3.審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審①圖紙多層次會審、會簽及審批制度。②各專業(yè)互審互簽制度。③在開工前把圖紙中的問題修改完。3、圖怠紙審買核控制要點控制內(nèi)容控制措施4.總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定①通過投標確定配合費。②應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。4、總乏分包嫁管理控制要點控制內(nèi)容控制措施5.材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）提前安排時間①施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標前確定。②先確定材料供應(yīng)方式，通過招標確定相關(guān)費用。③限時編制材料計劃。④材料計劃簽認。⑤要全面考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。5、材料指供應(yīng)6.工程僚款支置付控制要點控制內(nèi)容控制措施6.工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度①按合同約定執(zhí)行付款。②按進度付款。③多層次多角度審核工程進度。付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。1.制定虎采購很預(yù)算現(xiàn)與估怕計成弄本2.科學(xué)兵合理鋒的選亂擇供冬應(yīng)商（1）選旗擇供榜應(yīng)商嬌的數(shù)耗量，撒避免肉單一邪貨源（2）對用往量大的伶材料設(shè)癥備選擇賞兩個以許上廠家問供貨（3）合理驢選擇供到應(yīng)商的趣方式，3.利用好扯采購環(huán)慨境（1）把特握好和采購矛外部叛環(huán)境辰：指錢能對嚼項目惱采購岔產(chǎn)生弊影響欠的外脖部變對化，顛包括刃市場屯季節(jié)剛性變巴化、路國家接宏觀奶經(jīng)濟膽政策叮的變衰化、懸國家寧財政慎金融即政策蒸的調(diào)爬整、貍市場謊利率盡的變鋒化、割通貨槳膨脹腔存在項等。（2）建限立供面應(yīng)商銷及材籮料設(shè)奧備信喝息數(shù)豆據(jù)庫亮。房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五材料及誼設(shè)備采賤購環(huán)節(jié)坊成本控獸制的核殖心要素緣瑞是計劃支和信息脾，通過顯明確而畜規(guī)范的專流程，噸就可以浸最大限御度的減表少在本號環(huán)節(jié)出壟現(xiàn)損失鑰的概率窗，達到寒成本控蘋制的目勻的。（一）溉項目采浙購成本皇控制的焦總策略控制要點控制內(nèi)容控制措施1.材料進場計劃（1）采購招投標及訂立合同時間根據(jù)工程建設(shè)進度安排，預(yù)留出來材料招標時間和合同訂立時間。（2）生產(chǎn)周期與工程進度相配合（3）運輸周期具體與采購點遠近相對應(yīng)（4）安裝、驗收周期與工程進度相配合（5）交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系1541.材料使輩用時間串計劃（二）拍項目采映購成本拾控制措妥施控制要點控制內(nèi)容控制措施2.材料的性能價格比（1）市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。（2）技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由建管部確定（3）招投標制定招投標計劃。2.材料咳性價承比控制要點控制內(nèi)容控制措施3.材料款支付（1）材料款支付方式（2）材料款支付進度（3）保修款①預(yù)付款限額控制②首次驗收后付款總額進度控制。③保修款一般不低于合同總價的5%。④依據(jù)合同中約定付款。3、材皇料價互款的久支付4、材料觸驗收、變保管控制要點控制內(nèi)容控制措施4、材料驗收（1）數(shù)量驗收關(guān)聯(lián)所有方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量（2）質(zhì)量驗收①外觀質(zhì)量的驗收②安裝后質(zhì)量的驗收③投入使用后的質(zhì)量驗收5、材料保管與保修（1）材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者（1）材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期5.材料潔設(shè)備脅采購摧環(huán)節(jié)按的主霞要做旗法(1態(tài))建立材逐料設(shè)備置廠家數(shù)滅據(jù)庫；(2槳)建立秋材料亭設(shè)備牽價格隨數(shù)據(jù)奔庫(3)建立疏合格撿分供角方數(shù)擔(dān)據(jù)庫(4挽)了解帖其他崗項目顆成本躬數(shù)據(jù)控制要點控制內(nèi)容控制措施1.鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量①委托外部專業(yè)顧問：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責(zé)工程造價顧問公司進行鋼筋量計算工作；②預(yù)算審核專業(yè)人員核算鋼筋用量③現(xiàn)場察看。必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況1611、鋼居筋用隱量2、價藝差調(diào)槳整控制要點控制內(nèi)容控制措施1、價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差①嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法②及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況③當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六控制要點控制內(nèi)容控制措施1、洽商、變更的費用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證①建管部組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責(zé)制②監(jiān)理公司審圖③施工單位審圖④對圖紙做