方案技術定案要點及案例

方案技術定案要點及案例分析

——天津尚景佳園設計總結

北京中外建建筑設計有限公司深圳公司方案必修課張愛新［目錄］案例分析總圖單體方案技術定案要點依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面地下室住宅公建［方案技術質

量控制流程］消防人防方案技術質量控制技術征詢規(guī)劃日照項目評審面積方案技術評審校審方案技術定案評審校對審核［目錄］案例分析總圖單體方案技術定案要點依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面地下室住宅公建［方案技術定案要點］?依據性文件?建筑退線?技術經濟指標?總平面?地下室?住宅依據性文件方案階段重要性等級作用規(guī)劃要點及紅線圖★★★項目合法，報建的必要條件地形圖及周邊道路設計標高★★場地豎向方案的準確性；嚴重時影響方案的可行性設計任務書（住宅含戶型面積及配比的最新控制要求及規(guī)劃要點未明確的分項面積指標要求）★甲方的初始要求與后期變化有了文字依據，可以約束甲方修改的隨意性。設計合同★★★工作受法律保護現狀市政管網條件

★設備用房位置、規(guī)模的準確；取用設計參數及排出管的準確性；存在與既有建筑間距較近時，應有既有建筑的定位、高度、層數、耐火極限等依據★★

（規(guī)劃控）★★

（消防控）因新建設計可以設置防火墻，不會導致顛覆性修改。但規(guī)劃間距除外。環(huán)評報告及批文

★排煙是否可以低空排放水利部門的設計藍線及要點（若用地內涉及河涌、河岸等）★★可能會導致建筑退線的準確性建筑、市政、交通、水利、文物等行政主管部門關于項目規(guī)劃的意見★可能會導致方案定案的準確性自然災害評估報告（特殊地段）★★★項目選址合法性，可能會導致項目不成立地質資料★下階段設計的必要條件人防設計要求或征詢單（如果有）★下階段設計的必要條件不做人防設計的函件★★針對后期改為有人防情況，在用地緊張時可能會導致方案不成立。建筑限高（航空、電信等限高要求）★★缺失時，可能會導致方案容量變小，嚴重情況方案不成立。方案批文（或方案確認函＋提前啟動施工圖的風險函）★★下階段啟動的必要條件；批文為下階段出圖的必要條件是否需要做綠建設計及星級要求的函件★下階段設計的必要條件★★★影響方案是否成立；可能導致行政處罰；可能導致丟失項目；缺此依據方案不能正式出圖?！铩镉绊懕倦A段或下階段的設計準確性，可能導致重大返工；缺此依據不能（宜）開展下階段設計?！镏挥绊懢植抗ぷ骰蚩梢栽谙码A段中（或前）期取得即可；缺此依據下階段下階段不能出圖。紅、橙色字為方案報建的必要條件。橙色是特殊地段項目依據。［方案技術定案要點］依據性文件?建筑退線?技術經濟指標?總平面?地下室?住宅內容可能會導致的后果建議建筑退線是否預留面層厚度；規(guī)劃修改公建柱網修改公建或干掛石材住宅建筑預留300～500；南方住宅預留100～200；北方住宅預留200～300出挑構件是否出建筑控制線；是否滿足當地規(guī)范；規(guī)劃修改需要溝通出挑檐口（或其他構件）是否參與間距計算（日照、規(guī)劃、消防）有構筑物不允許出建筑控制線規(guī)定的地區(qū)項目，是否存在化糞池、結構底板挑板等構筑物出建筑控制線問題。地下室輪廓修改地下室柱網修改坡道位置不成立用地緊張需要溝通地下室退線是否滿足當地規(guī)定，并滿足外網管線及化糞池、隔油池的布置要求最窄處不要小于3米；大部分不小于5米；高層塔樓附近局部有擴大到7～8米。［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線?技術經濟指標?總平面?地下室?住宅技術經濟指標備注□

計容面積預留量或超出量

；□

計算建筑面積是否計了保溫層、封閉陽臺（計全）、結構內陽臺（計全）、出屋面樓梯間、屋頂機房、水箱間等面積。□

面積計算是否有復核人，兩人計算結果分別是

；

。□

覆蓋率是否有預留量或超出量

；□

覆蓋率是否考慮保溫層、有柱雨棚、幕墻等面積；□

停車位預留量或超出量為

；（要求預留10%余地）□

綠地率是預留量或不足量

；□

地下室頂板及屋面覆土厚度是否滿足計綠地率的厚度需求；（當地規(guī)定厚度：地下室頂板

屋面

）□

配套公建是否滿足當地規(guī)劃要求？□

其他指標是否滿足要求？1、預留量的彈性空間與后期修改返工量成正比。2、不滿足要求的指標未必不能通過報建，但指標不滿足不能作假。注：超出量數字前標“+”，預留量數字前標“-”［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標?總平面?地下室?住宅日照分析技術要點備注□

日照計算軟件名稱

；版本：

?！?/p>

當地是否對日照軟件有限制：

□如有：是否采用當地規(guī)定軟件；

□如沒有是否經第二種軟件核算結果。與面積計算同樣需要第二人復核，復合結果差距較大時需要第三人復核。□

結果是否有第二人復核□

連續(xù)日照

□

累計日照□

是否滿足［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標?總平面?地下室?住宅總圖技術要點備注□

是否已解決平面及豎向設計中對特性質量有重大影響的缺陷？如：緩坡地的地下室方案；覆土方案對于全埋人防地下室的影響；對于室外設計標高的界定等?！醺髦鞔纬鋈肟冢ㄜ囆?、人行、貨運、垃圾運輸）交待清晰，各類流線設計合理，考慮垃圾站位置。

□各棟建筑編號。是否符合甲方及當地要求。□防火間距應滿足規(guī)范要求?？倛D消防車道、消防登高面及操作場地須滿足規(guī)范?！鯃龅卦O計標高與自然地形是否平衡、合理，并滿足甲方要求。應標識場地及道路的主要控制標高，地面坡度應滿足相應規(guī)范要求。總圖豎向設計應經方案評審確認并合理。□地面停車場、構筑物與建筑防火間距滿足規(guī)范要求?！鯃龅鼐G化布置合理，避免無法綠化空間?！踅ㄖ蚍钦媳睍r，是否對于節(jié)能計算及遮陽措施產生重大影響。有利的日照間距往往會帶來節(jié)能方面的不利，需要綜合權衡［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標?總平面?地下室?住宅建筑貼臨或通連廊的聯系時，棟號編制原則（參考依據）貼臨時，結構斷開，功能相同但不聯系，滿足防火“不限間距”條件按兩棟編號。貼臨時，功能有聯系，不管結構是否斷開，均按一棟編號。貼臨時，功能完全不同，并不聯系，不管結構是否斷開按兩棟編號。貼臨時，功能相同，結構不斷開按1棟編號。貼臨時，功能相同，結構斷開，原則上可按兩樓編號（本條需經技術征詢）。通過室外連廊聯系的兩建筑單元，應滿足防火間距，并應按2棟編號。同一裙房或地下室上方的多塔樓建筑可各自視為一棟出現貼臨，連廊聯系時，按1~6條執(zhí)行。［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面

?地下室?住宅技術要點備注□如有人防設計，需考慮主要出入口的位置；□地下室防火分區(qū)布置是否合理；安全出口及疏散距離是否滿足規(guī)范？注意新規(guī)對地下室安全出口數量的控制?！踉O備用房位置、規(guī)模、層高、安全出口等是否滿足要求？□地下室車庫層高

。地下車庫層高是控制地下室經濟性的重要因素?！踯噹斐鋈肟跀盗?、寬度、間距是否滿足要求？注意車庫局部空間仍須滿足相應□地下室如有貨運，貨運流線及卸貨設計合理，地下室凈高滿足貨車規(guī)格?！醯叵律虡I(yè)的下沉廣場是否滿足規(guī)范要求［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面地下室

?住宅技術要點備注□消防疏散系統(tǒng)符合建筑性質，并滿足國家及地方規(guī)范；□核心筒：樓電梯、電梯廳、設備管井尺寸；□

消火栓位置設計合理，滿足公司統(tǒng)一標準要求；□

無障礙電梯與擔架電梯尺度?！蹩照{機位、洗衣機、熱水器、廚房煙道應落實，位置合理?！鯊N房、衛(wèi)生間等房間面積應滿足規(guī)范要求，房間窗地比、窗戶開啟比應滿足當地規(guī)范要求□戶內外走道寬度；安全出口在首層的處理方案?！鯌糸g對視及平面凹槽的合理性?！跣l(wèi)生間尺度是否滿足要求，是否考慮結構墻支加厚、污水立管、排風道等對空間的影響?！跏欠裼袘魞葻o垛房間門?！踅Y構露梁、反梁情況。結構柱落地情況。［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面地下室

?住宅［方案技術定案要點］依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面地下室

?住宅［目錄］案例分析總圖單體方案技術定案要點依據性文件建筑退線技術經濟指標總平面地下室住宅公建［案例分析］

?總圖?平面?別墅地庫停車?登高面一側的凹凸?建筑日照與節(jié)能［案例分析］

?總圖?平面細節(jié)問題：地方規(guī)定：管樁基礎需要設置地下室；地下室需交配套費，2.2m層高之下可計一半。日照軟件及版本；保溫層厚度對于建筑間距、綠地率、覆蓋率的影響；車道邊沿與建筑邊沿間距低于1.5m。登高面車道及登高場地與建筑之間不能布置車位等影響登高的障礙物。北方項目的防冰墜措施。［案例分析］［案三例分三析］?總圖?平面?別墅三地庫三停車?登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能別墅三地下三車庫三凈高三是否三需要三滿足22三00？埋土三深度三如何三確定三？最短三的地三庫坡三道長三度？［案三例分三析］?總圖?平面?別墅三地庫三停車?登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能另類三風險三：（五三）建三筑物三地下三部分三頂板三面高三出室三外地三坪1.三5米或三者等三于1.三5米，三建筑三面積三計算三值按三照該三層水三平投三影面三積計三算；三建筑三物地三下部三分的三頂板三面高三出室三外地三坪小三于1.三5米，三建筑三面積三不計三入容三積率三。前款三第（三五）三、（三六）三項涉三及建三筑室三外地三坪標三高不三一致三的，三以周邊三最近三城市三道路三標高三加0.三2米作三為室三外地三坪。解決三兩個三問題三：1、不三磕碰三汽車三底盤三；2、控三制坡三度［案三例分三析］?總圖?平面?別墅三地庫三停車?登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能［案三例分三析］?總圖?平面?別墅三地庫三停車?登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能變坡三角度三最大三為10三%；即5.三71三°（接三近角三、離三去角三、通三過角三）；三形成三一個三標準三車；三巡跡三擺放三。［案三例分三析］?總圖?平面?別墅三地庫三停車?登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能擋水三已難三實現登高三場地三一側三建筑三局部三突出三尺度三控制三。［案三例分三析］?總圖?平面別墅三地庫三停車?登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能［案三例分三析］?總圖?平面別墅三地庫三停車登高三面一三側的三凹凸?建筑三日照三與節(jié)三能《天津三市居三住建三筑節(jié)三能設三計標三準》D三B2三9-三1-三20三13表4.1三.4注4表中三的“三北”三代表三從北三偏東三小于60o至北偏三西小三于60o的三范圍三；“三東、三西”三代表三從東三或西偏北三小于三等于30o至三偏南三小于60o的三范圍三；“三南”三代表從三南偏三東小三于等三于30o至三偏西三小于三等于30o的三范圍三?！短烊蚴腥鞘腥?guī)劃三管理三技術三規(guī)定三》（二三）朝三向為三其他三方向三的，三與被三遮擋三居住三建筑三的計三算間三距應三當按三照下三表不三同方三位間三距折三減系三數換三算：方向三角（三度）0～15（含三）15～30（含三）30～45（含三）45～60（含三）60～90（含三）折減三值1.三0三0三.9三0三0.三80三0.三90三0三.9三5結論三：南三偏東三超30度，三可以三采用0.三8的折三減系三數，三但是三導致三節(jié)能三計算三時建三筑無三南向三。［案三例分三析］總圖?平面?凹槽三最小三寬度?戶型三優(yōu)化?電梯三尺寸三控制?坡屋三頂起三坡點［案三例分三析］總圖?平面?凹槽三最小三寬度?戶型三優(yōu)化?電梯三尺寸三控制?坡屋三頂起三坡點［案三例分三析］總圖?平面?凹槽三最小三寬度?戶型三優(yōu)化?電梯三尺寸三控制?坡屋三頂起三坡點［案三例分三析］總圖?平面?凹槽三最小三寬度?小高三層管三井設三計?戶型三優(yōu)化?電梯三尺寸三控制?坡屋三頂起三坡點［案三例分三析］總圖?平面?凹槽三最小三寬度?小高三層管三井設三計?戶型三優(yōu)化?電梯三尺寸三控制?坡屋三頂起三坡點［案三例分三析］總圖?平面?凹槽三最小三寬度?小高三