房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃當(dāng)前形勢(shì)下的需求特征需求類別具體置業(yè)目的需求特征剛性需求（主力群）結(jié)婚由租轉(zhuǎn)購(gòu)者舊房被征者提升居住環(huán)境者要求物美價(jià)廉奢侈性需求（次主力群）享受、體驗(yàn)、渡假等要求地段極其稀缺、產(chǎn)品極具魅力對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下銷售仍然相對(duì)順利的樓盤：1、性價(jià)比高（物美價(jià)廉）的樓盤2、所處地段資源極其稀缺的樓盤大部分開發(fā)商唯一的選擇地段極具稀缺性的樓盤非常少，為了盡快回籠資金，大部分樓盤不得不面對(duì)如何提高性價(jià)比的選擇！那么如何來(lái)提升性價(jià)比呢？第一條途徑降價(jià)1、樓市買漲不買跌；2、降到底，又資不抵債；3、短期內(nèi)依靠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、整合產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)降低成本又難以實(shí)現(xiàn)；因此，降價(jià)的空間非常有限！第二條途徑提升項(xiàng)目品質(zhì)1、直接提升品質(zhì)——成本難以控制、市場(chǎng)未必接受，風(fēng)險(xiǎn)太大；2、間接提升品質(zhì)——通過項(xiàng)目策劃來(lái)細(xì)分客戶、挖掘地塊價(jià)值、整合項(xiàng)目資源、疊加項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，是最佳選擇！新舊形勢(shì)下的項(xiàng)目策劃市場(chǎng)特征項(xiàng)目策劃的價(jià)值特點(diǎn)賣方市場(chǎng)1、提供開發(fā)模式或者開發(fā)理念2、增加項(xiàng)目創(chuàng)意可復(fù)制偏重創(chuàng)意買方市場(chǎng)1、細(xì)分客戶2、挖掘甚至創(chuàng)造地塊價(jià)值3、整合甚至創(chuàng)造項(xiàng)目資源4、貫徹產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)5、有的放矢的、高效的推廣排他性（因地塊、市場(chǎng)、企業(yè)而異）資源整合性預(yù)見性創(chuàng)造性系統(tǒng)性（不僅策劃出產(chǎn)品定位，而且貫徹產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)品推廣等）項(xiàng)目策劃的涵義

策劃分為兩大基本部分：1、策——尋找項(xiàng)目的魂或者定位，即確定市場(chǎng)需求、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)三層面的最佳平衡點(diǎn)！賣方市場(chǎng)下的項(xiàng)目定位，買方被動(dòng)接受，定位具有很大的空間！買方市場(chǎng)下的項(xiàng)目定位，買方主動(dòng)選擇，定位具有更大的難度！2、劃——統(tǒng)籌規(guī)劃，即產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)！

通過規(guī)劃設(shè)計(jì)建議來(lái)確保項(xiàng)目定位的正確貫徹通過系統(tǒng)的包裝推廣策略建議來(lái)確保市場(chǎng)的接受通過經(jīng)濟(jì)分析來(lái)確保定位的經(jīng)濟(jì)可行性第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義P56房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合利用各種策劃手段，按一定的程度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃應(yīng)注意幾方面內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)策劃具有明確的目標(biāo)；（2）房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；（3）優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位；（4）房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維（如主題策劃、建筑策劃、營(yíng)銷策劃等，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其他手段，如體育、旅游、教育等概念）；（5）房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；（6）房地產(chǎn)策劃最終要提供具有可操作性的策劃文本。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征地域性系統(tǒng)性前瞻性市場(chǎng)性創(chuàng)新性可操作性多樣性三、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過程（了解）1、內(nèi)部組建或外聘策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2、提出問題與策劃目標(biāo)3、項(xiàng)目調(diào)研與市場(chǎng)分析4、創(chuàng)意與構(gòu)思5、初步策劃文稿6、反復(fù)推敲、評(píng)判7、提供給決策者認(rèn)可8、最終策劃文案9、策劃實(shí)施第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容重點(diǎn)內(nèi)容住宅地產(chǎn)策劃系統(tǒng)住宅地產(chǎn)策劃前期策劃中期策劃后期策劃地塊研究市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)濟(jì)可行性分析推廣部署銷售部署和控制強(qiáng)銷部署尾貨消化項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)管理持銷部署主要內(nèi)容P59項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇項(xiàng)目合作方式與開發(fā)時(shí)機(jī)策劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目資金運(yùn)作策劃項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式策劃一、項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇

——項(xiàng)目策劃始于地塊研究地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價(jià)值屬性分析三亞旅游城市全國(guó)常住渡假投資所處地段是否具有代表性地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美地塊是否毗鄰旅游景點(diǎn)東莞工業(yè)城市原著居民外來(lái)工作人員常住臨時(shí)居住投資客戶需求分類明顯地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊(yùn)含的價(jià)值千差萬(wàn)別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來(lái)影響地塊的價(jià)值！2、新的、科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！3、不科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有誤導(dǎo)作用！地塊與撇城市經(jīng)帳濟(jì)結(jié)構(gòu)爆的關(guān)系釋研究1城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會(huì)特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對(duì)高，消費(fèi)觀念相對(duì)開放東莞工業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對(duì)低?；鶎哟蚬ふ邉t基本沒有有效購(gòu)房需求。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊與冬城市經(jīng)狂濟(jì)結(jié)構(gòu)啞的關(guān)系想研究2城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)受金融危機(jī)影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)外向型城市：對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)敏感是全國(guó)樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國(guó)防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對(duì)穩(wěn)定、對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)麻木受到的影響小，房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點(diǎn)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，從而影響地塊開發(fā)房地產(chǎn)具有地域性，所處您地域的文化特減性便是重要體現(xiàn)之一：城市文哭化影響氧當(dāng)?shù)鼐又?jǐn)民的思裝想性格它，使其瘡興趣愛獅好具有隔一定的淡文化烙斷印，從織而對(duì)地泉塊開發(fā)還產(chǎn)生相冊(cè)應(yīng)的影嶄響！因此紅，不攔同文催化區(qū)曉域的灘地產(chǎn)密開發(fā)薄理念停自然業(yè)也有舉所不獎(jiǎng)同！地塊語(yǔ)與城箱市文絕化的胖關(guān)系1—圈—文化影肅響需求測(cè)特征房地僻產(chǎn)==鋼筋+水泥慣，品唱牌后改面是犬文化晴，地禮產(chǎn)要或用文抵化的慢方式粗運(yùn)作肥。在旬中國(guó)辰，主倍要分累為三棄大文羽化板艇塊：黃河統(tǒng)文化犬板塊曲、珠曠三角府文化廢板塊曲、長(zhǎng)懶三角疼文化寬板塊。典霉型城市惠代表分未別為：北京、兵廣州、查上海。黃河琴文化“文勝遞質(zhì)”——愛談蛙政治智、忽個(gè)悠、蠶注重失形式清，對(duì)樓狡盤的叫概念卸、身發(fā)份象衡征意闖義比礎(chǔ)較敏蟲感。珠江文則化“質(zhì)勝文”——?jiǎng)?wù)實(shí)、釣以做生略意的眼腐光來(lái)觀然察世相，雞更注重潔地段、痰戶型、牢配套等免具體特認(rèn)征。長(zhǎng)江文尸化“文明質(zhì)兼螞備”——既講創(chuàng)政治鈔又講鋸市場(chǎng)柿經(jīng)濟(jì)每，比黃暮河文糠化重規(guī)實(shí)質(zhì)窗，比撒珠江漆文化鞋重概近念。中國(guó)三街大主要瞧文化板鳳塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析在城市中地位區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實(shí)質(zhì)功能對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；居民對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知程度對(duì)地塊的價(jià)值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析總體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃的重心對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)；區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢(shì)要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析市政配套配套現(xiàn)狀直接決定了對(duì)區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力市政配套直接影響項(xiàng)目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)不同類型的項(xiàng)目對(duì)交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同交通網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析人口特征地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同大多數(shù)項(xiàng)目都根植于區(qū)域市場(chǎng)，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項(xiàng)目定位定性明勁顯且成抵熟的區(qū)獻(xiàn)域往往綁直接決攤定地塊躲的產(chǎn)品要定位案例——廣州芝天河疊區(qū)的豈中旅傍商務(wù)搜大廈寬定位榴的失呢誤地塊糕研究店不足脊導(dǎo)致修對(duì)地政塊價(jià)尺值把也握不殖準(zhǔn)、宗從而替影響槍定位互的精學(xué)準(zhǔn)項(xiàng)目住宅撈項(xiàng)目間，建筑勵(lì)體已但建成蹄，先驗(yàn)后5個(gè)公司濫經(jīng)手。刷共賣了3年，柳花了3千萬(wàn)糞廣告揉費(fèi)，餡賣了午三套秘。被峰開發(fā)倉(cāng)商稱澇為“黑療色三婆個(gè)三巾”，是廣州對(duì)天河區(qū)系有名的鄉(xiāng)豐爛尾樓囑！地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)屬性1對(duì)地塊的作用分析現(xiàn)狀供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平分析產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析需求習(xí)慣分析市場(chǎng)屬性2對(duì)地塊的作用分析發(fā)展趨勢(shì)價(jià)格的變化趨勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢(shì)需求特征的變化趨勢(shì)市場(chǎng)屬性3對(duì)地塊的作用分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同不同地段的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同地塊與蟻周邊環(huán)炸境的關(guān)愈系地塊周虛邊的自菠然環(huán)境地塊周糊邊的市走政配套地塊周疑邊的競(jìng)擁爭(zhēng)對(duì)手地塊浸周邊義的交例通網(wǎng)嬸絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境項(xiàng)目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補(bǔ)充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價(jià)值周邊自然環(huán)境差：則需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行補(bǔ)充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度以及趨勢(shì)地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會(huì)環(huán)境社會(huì)治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價(jià)值點(diǎn)！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析配套完善的配套，則是地塊的價(jià)值屬性之一周邊配套不完善，則需要項(xiàng)目本身來(lái)補(bǔ)充市政配套與項(xiàng)目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)交通發(fā)達(dá)是價(jià)值屬性之一毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢(shì)也可能是劣勢(shì)案例——石家莊此龍泉花望園概況：占地20霉0畝、容摸積率1.8離市蘋區(qū)25分鐘受車程無(wú)任禮何配在套。價(jià)格：多層48冊(cè)0元/平方箭米小高唐層130作0元/平方酒米25分鐘總車程槽不算護(hù)遠(yuǎn)、證價(jià)格井也不擔(dān)算高為什么改賣不動(dòng)飛？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例：本肇慶四燭會(huì)市商艘貿(mào)城項(xiàng)雕目本項(xiàng)轎目占買地面喊積約500畝，位蒼于肇慶筑地區(qū)四耍會(huì)市的現(xiàn)大沙鎮(zhèn)宇，同時(shí)夜又是321國(guó)道恨與四你會(huì)大乳道的親交匯驅(qū)處。篇從地稠理位巷置上精看，姐該鎮(zhèn)覆是廣艱東省春的中怖心鎮(zhèn)點(diǎn)。但頭是該扎鎮(zhèn)的如經(jīng)濟(jì)雁發(fā)展成水平沾仍然磁比較降落后鞋，200闖7年GDP約25億，人箭口約8.6萬(wàn)。徐產(chǎn)業(yè)法處于采從農(nóng)番業(yè)向陰工業(yè)匪轉(zhuǎn)移漂的階架段，充基礎(chǔ)守設(shè)施窮建設(shè)懶的落龜后、肢大量想荒廢工的魚懲塘和伐農(nóng)田逼加上隙工業(yè)閱發(fā)展屯帶來(lái)償?shù)沫h(huán)哭境污含染，巾導(dǎo)致登該鎮(zhèn)誤的宜絡(luò)居性抵非常侄低。項(xiàng)目閑概況在實(shí)地柳考察完疫項(xiàng)目之妄后，最駛直接的秘問題就爬是：第一：饅地塊周躁邊環(huán)境勤幾近荒汪涼！遠(yuǎn)離居盡民區(qū)、懸人流稀葛少自然蟲環(huán)境魄可以送說是閥”綠抵色沙團(tuán)漠“極度摸缺乏寺市政最配套權(quán)、商繞業(yè)配慢套、購(gòu)生活換配套谷等工業(yè)速污染錄開始泥蔓延第二：司在這樣獲的地段總，項(xiàng)目500畝規(guī)禾模盡每顯尷秋尬！500畝規(guī)披模進(jìn)倆不足妻以造集城，屈退守必大沙慮又難臂以尋卡求支海撐！第三阻：作蒼為大溪沙的價(jià)第一似個(gè)房秩地產(chǎn)礎(chǔ)項(xiàng)目碧，孤娛軍作戰(zhàn)，板松塊效應(yīng)魚無(wú)從談合起！很多房頭地產(chǎn)開裳發(fā)區(qū)域線都是在臣政府規(guī)急劃的前殖提下進(jìn)渠行，或下者商貿(mào)伶區(qū)、或懶者未來(lái)喪城中心碎、或者圾行政中攔心、或映者物流利中心、姿或者休盆閑中心驗(yàn)等，都損可謂師模出有名曉，容易秋得到市陳場(chǎng)的認(rèn)嬌可。而本越項(xiàng)目救所處花區(qū)域籠既沒歸有形逗成任每何板軟塊，伯也沒肆有正敞式而謙具體耽的政搶府規(guī)晨劃定赤位。在這種砌背景下修，直接汽進(jìn)入市盒調(diào)是盲目的，損無(wú)法吼確定止市調(diào)吃要解距決的哭核心秧問題味和市厚調(diào)工妹作的擔(dān)詳略起之分熟。罷而應(yīng)歸首先鏟對(duì)地徑塊進(jìn)嘗行研撕究，示以發(fā)輸現(xiàn)地位塊所茶蘊(yùn)含林的價(jià)排值所品在，役同時(shí)吸為展?jié)_市策調(diào)工物作提專供方器向性突指導(dǎo)堅(jiān)。研究一還：地塊訂與城市音（地區(qū)間）的關(guān)舌系分析1、本因項(xiàng)目蕩所處斧地區(qū)勺是珠丙三角星區(qū)域花和粵旨西地筋區(qū)的問過渡屋地帶披，經(jīng)若濟(jì)發(fā)描展、支城市耽建設(shè)珍還處支于相愚對(duì)落拒后的寺水平蔑。2、該王地區(qū)口以工末業(yè)為滋主導(dǎo)刑產(chǎn)業(yè)陷，人奶口結(jié)革構(gòu)呈?！皢锯徯蛪巍保B企業(yè)對(duì)高層亮管理嘗人員董和藍(lán)樣領(lǐng)人獵士是脹一端遍，基層打工貍?cè)藛T是訓(xùn)另一端謝，幾乎阿沒有白窯領(lǐng)人士衛(wèi)。3、根藥據(jù)政震府規(guī)咐劃，將是承被接珠三雅角區(qū)域罩相對(duì)低狂端的產(chǎn)呀業(yè)的重亭要基地椅！隨著工益業(yè)基礎(chǔ)武設(shè)施的稍完善，拴越來(lái)越絕多的工抵廠將進(jìn)妹駐。從倡而會(huì)帶份動(dòng)當(dāng)?shù)夭[經(jīng)濟(jì)的辦增長(zhǎng)、萬(wàn)居民收偏入水平喊的提高配、人口免的增加惹等。這商對(duì)于本浙項(xiàng)目將追是一大冶利好！4、該地仰區(qū)經(jīng)濟(jì)挑結(jié)構(gòu)以柏工業(yè)為醬主，又姿沒有極萬(wàn)具吸引翠力的自捆然環(huán)境粗資源或推者歷史列文化資餃源，注倒定了該怨地區(qū)住宗宅項(xiàng)目艱向城市該以外區(qū)雀域的輻堆射力有膚限！四會(huì)市剃的區(qū)位煙示意簡(jiǎn)持圖研究二革：地塊衫與區(qū)域蒜的關(guān)系沸分析1、本狂項(xiàng)目務(wù)所處奪區(qū)域明交通嗓發(fā)達(dá)辨，國(guó)穴道、另省道膀、鐵斑路、菌快速抱路、否港口汪一應(yīng)鞭俱全浮，且血仍在斃不斷痕完善境。321國(guó)道狼介于浪珠三謀角和質(zhì)粵西仙地區(qū)計(jì)之間暫的一濾段可蠢謂黃羊金走據(jù)廊；2、本秩區(qū)域清是從療珠三難角進(jìn)烤入粵墨西地歌區(qū)的鋤咽喉綠地帶疼，可贊謂黃梨金走刑廊的什門戶江；3、本區(qū)匙域內(nèi)人胞口無(wú)論嘗購(gòu)房區(qū)糞域傾向朝和消費(fèi)撈軌跡上烏呈現(xiàn)四羊方割據(jù)墳的格局槳，而沒柳有一個(gè)貞核心；4、根據(jù)嗚政府規(guī)蔑劃，準(zhǔn)斷備將地枕塊所屬聽大沙鎮(zhèn)息打造成逢“肇慶栽市第一目鎮(zhèn)”！偷雖然具互體的規(guī)查劃還未謹(jǐn)出臺(tái)，撓但是這星將在一祝定程度何上提升陣市場(chǎng)預(yù)鳳期！項(xiàng)目值地塊葬的宏瀉觀區(qū)脖位示胖意簡(jiǎn)條圖地塊位置研究三他：地塊吵與地段起的關(guān)系斗分析1、地呼塊所按處地縮慧段的斜自然稠環(huán)境抬像“嚇綠色笛沙漠推”，誕同時(shí)叨開始農(nóng)受到軍工業(yè)帥污染浪，自然或環(huán)境毫在此棕具有桐很強(qiáng)繭的稀嫩缺性，值得色本項(xiàng)目癢在園林皮綠化上速予以重俊視！2、所處隔地段生態(tài)活配套陡設(shè)施極史為缺乏夫，本項(xiàng)教目必須情通過自巷身的配燙套來(lái)補(bǔ)康充。3、32煌1國(guó)道蹈和四臨會(huì)大罵道途震徑該火地段旦，在各區(qū)域侵范圍震內(nèi)具皂有明孤顯的酸優(yōu)勢(shì)恥，不膏過由討于該帖地段屬遠(yuǎn)離助大沙遞鎮(zhèn)鎮(zhèn)烈中心嫌，因秧此對(duì)于大蓮沙鎮(zhèn)人傭口而言垮，本項(xiàng)窮目的交蓄通條件攪沒有絲側(cè)毫吸引如力！研究四逢：地塊線與市場(chǎng)灰的關(guān)系輝分析1、該購(gòu)區(qū)域歲房地霉產(chǎn)市遇場(chǎng)還地處于擊粗放柔經(jīng)營(yíng)兼的階蘆段，奮居住還置業(yè)泄需求攤主導(dǎo)集市場(chǎng)拜；2、整卸體而敘言，噸該區(qū)蠢域市娃場(chǎng)中詳高端船產(chǎn)品就供應(yīng)朵不足抓；3、相值比珠恭三角它區(qū)域徑城市弟，該亦區(qū)域丟房地青產(chǎn)市奧場(chǎng)受歪金融軌危機(jī)崇影響來(lái)程度爛不明容顯，溫仍然氧具有污較強(qiáng)瞧的剛康性需鬼求！研究鎖五：蓋地塊鉆技術(shù)待條件貨分析1、地稱塊面答積約50限0畝，該缺區(qū)域范密圍內(nèi)屈觸指可數(shù)賴，不過召如果本屋項(xiàng)目?jī)H饑僅局限尤于大沙笛鎮(zhèn)，那畫么如此搭規(guī)模便該是一大砍劣勢(shì)！2、地笨塊僅哈靠32詠1國(guó)道埋，而叛且呈紡狹長(zhǎng)寫形狀旬，是婦劣勢(shì)戒之一姓；3、地塊羨成本相嗎對(duì)低，肉是優(yōu)勢(shì)飛之一。通過按以上仿關(guān)系鳳分析龜，發(fā)扮現(xiàn)：①該區(qū)域招最大的饅機(jī)遇在抬于無(wú)論洞居民購(gòu)題房區(qū)域苦傾向還革是消費(fèi)砍軌跡都乏沒有形擠成一個(gè)雅核心！本地違塊最診大的乘價(jià)值熊屬性弟在于擴(kuò)其經(jīng)雀濟(jì)區(qū)棉位、代交通圣條件擇以及袖規(guī)模要！如果本虧項(xiàng)目?jī)H收僅局限寸于大沙抬鎮(zhèn)市場(chǎng)捐，難以批尋求足適夠的市點(diǎn)場(chǎng)支撐消，且無(wú)傅法充分漆挖掘經(jīng)類濟(jì)區(qū)位肺、地塊旦交通及亮規(guī)模上噴的價(jià)值嚷！地塊界所處棒地段該最大肥的優(yōu)鍛勢(shì)在仰于是梳黃金才走廊達(dá)的門紫戶！基于箱以上搜發(fā)現(xiàn)翠，為漠了充出分挖踩掘地為塊價(jià)赤值，濁我們?nèi)J(rèn)為描本項(xiàng)私目毫存無(wú)退杯路，映只有絲式向大畫沙鎮(zhèn)塞以外寄更廣黃的區(qū)枯域突配圍，評(píng)即要麥想實(shí)端現(xiàn)本朽項(xiàng)目頓的成謊功，診就必商須:將本消項(xiàng)目晚打造抵成該紗區(qū)域饅的中織心！很明戀顯，根將本驗(yàn)項(xiàng)目厭打造尊成區(qū)我域中氧心不偵僅可務(wù)以充犯分發(fā)敢揮地丹塊的眾價(jià)值黑，又澆可以黨避免薄大沙禮市場(chǎng)院不足日的局沾限！教但是其這一柿定位池到底鴉能否顛尋求忠足夠日的支框撐呢?如果可腹以，那銀么又應(yīng)淡該怎么趙打造呢鍵？這就軟有待索于通鐘過市環(huán)調(diào)來(lái)顫明確闊：1、周邊遠(yuǎn)其他區(qū)刮鎮(zhèn)對(duì)地豈塊所處牧地段的滿心理認(rèn)言知是否惑認(rèn)同？2、周邊院其他區(qū)克鎮(zhèn)房地全產(chǎn)發(fā)展跪的具體做態(tài)勢(shì)？3、區(qū)域糊范圍內(nèi)鍵的需求眨量是否類足以支凍撐？4、市場(chǎng)革需求特卷征如何?……二、幼項(xiàng)目亭合作寫方式裁與開鄉(xiāng)豐發(fā)時(shí)開機(jī)策鬼劃項(xiàng)目骨合作扶方式騎：主要像考慮筐開發(fā)區(qū)商自女身在所土地講、資拒金等通方面報(bào)的專應(yīng)長(zhǎng)、擁經(jīng)驗(yàn)衡和社鳥會(huì)關(guān)單系等殖方面價(jià)的實(shí)柜力或遭優(yōu)勢(shì)價(jià)程度倡，可耕選擇體獨(dú)資申、合板資、裹合作桿（包綁括合頃建）斬、委羞托開眨發(fā)等廊開發(fā)羨合作伍方式夠進(jìn)行止選擇訪。開發(fā)息時(shí)機(jī)諸策劃護(hù)：主要搏考慮每房地馬產(chǎn)開喚發(fā)項(xiàng)逐目的貌市場(chǎng)敢前景養(yǎng)、充回分考唇慮開爛發(fā)項(xiàng)殿目規(guī)璃劃設(shè)玩計(jì)、婦拆遷拖等工面作的枕時(shí)間級(jí)，來(lái)晨確定摔房地格產(chǎn)開封發(fā)項(xiàng)設(shè)目的偷建設(shè)哲時(shí)機(jī)柄。大型做房地機(jī)產(chǎn)開逐發(fā)企由業(yè)為歲了規(guī)婆避風(fēng)僻險(xiǎn)通哲常采采用分期餡開發(fā)的方式掩進(jìn)行。三、塑項(xiàng)目舒定位案例——廣州天瞎河區(qū)中抄旅商務(wù)住大廈定種位項(xiàng)目現(xiàn)宣狀住宅項(xiàng)是目，建筑體跡已建成券，先后5個(gè)公主司經(jīng)藏手。璃共賣本了3年，替花了3千萬(wàn)束廣告摟費(fèi)，宗賣了訊三套侍。被倡開發(fā)跨商稱偷為“黑拉色三抵個(gè)三反”，是廣峽州天窄河區(qū)料有名差的爛殘尾樓攤！定位假光設(shè)1定位住擱宅：是尖否檔次診或者質(zhì)量上有問投題？定位假絹設(shè)2定位商為商條場(chǎng)？定位假公設(shè)3定位術(shù)為純摩酒店渣？定位夏假設(shè)4定位為冒寫字樓斜？所處區(qū)逆域定性宅明顯廣州天份河區(qū)是嫂典型的摧商務(wù)區(qū)法，寫字燈樓林立類！從市場(chǎng)蟲看1、中沙國(guó)加芒入WT絲式O，寫耳字樓信租金子開始碼上升2、很多巧中小公辭司想在滔天河區(qū)秀辦公，擔(dān)有利于東公司形亭象的提搜升，但姑苦于租參金太高3、很多奏小公司在在天河趙區(qū)住宅橫和酒店清辦公從產(chǎn)品珠特征看外立面輸、大堂循、結(jié)構(gòu)明上都具久有改為考寫字樓千的特點(diǎn)枝！定位更尿改做寫堪字樓啄的優(yōu)己勢(shì)非爺常明拿顯！項(xiàng)目裕業(yè)績(jī)8個(gè)月城銷售殘一空蒜！四、晝項(xiàng)目要資金近運(yùn)作楊策劃分析搶可能刺的資席金來(lái)藥源、報(bào)不同謊來(lái)源們資金越的比革例、助分析令短期進(jìn)和長(zhǎng)既期資剖金的每需求器計(jì)劃冬等，即并對(duì)漢項(xiàng)目鐮的實(shí)劍際發(fā)眨生值撥和預(yù)送測(cè)的膽經(jīng)濟(jì)寨效益咸進(jìn)行主比較征和分蓬析鬧。五、蠅項(xiàng)目醒市場(chǎng)育推焦廣策仁劃推廣的瞞基本步店驟制定攤推廣釘策略確定推貝廣主題提煉膀賣點(diǎn)推廣部鄭署反饋殲調(diào)整媒介組春合確定漂推廣林方向1、三拴大推粗廣方慰向以品躍牌推扶廣為巾核心以產(chǎn)品問推廣為悼核心以概維念推芝廣為誕核心2、如平何制禽定推香廣策滋略以市座場(chǎng)策食略為我方向以項(xiàng)目倦定位為韻核心依罷據(jù)以打蠅動(dòng)目雄標(biāo)客段戶群餅為目牲標(biāo)案例——大沙墾項(xiàng)目謙推廣修策略明修棧汪道暗度記陳倉(cāng)大張骨旗鼓透的宣參傳“悼門戶想中心災(zāi)”，衫強(qiáng)化生門戶妨中心深的巨忌大價(jià)哄值，釘塑造宅門戶挽中心借助門若戶中心飾的巨大廣品牌效漢應(yīng)、門穩(wěn)戶中心銷的巨大血價(jià)值體虛現(xiàn)，達(dá)失到市場(chǎng)紅對(duì)本項(xiàng)擱目的認(rèn)渾可！3、如都何確個(gè)定推掃廣主庸題要能床夠表?yè)?jù)達(dá)項(xiàng)鑒目定局位能夠舉迎合恩市場(chǎng)喪需求代表項(xiàng)魚目的最猾大賣點(diǎn)具有當(dāng)張力戚、沖茂擊力遵循復(fù)推廣煙策略案例——四會(huì)項(xiàng)膜目推廣亭主題——打造冒黃金航走廊彼上的賢門戶驢中心液！——承接珠羨三角的歷繁華再請(qǐng)現(xiàn)！四會(huì)烈項(xiàng)目壟推廣替次主喇題——住宅部晶分——演繹燒東南撥亞的撒浪漫牌舒適橫比廣棒州城的抗明盤名美居！——商業(yè)悄部分——匯聚粵脖西粵中改財(cái)富盛各宴力鑄庫(kù)五路遺三江祥商業(yè)碧核心體！案例——廣州陽(yáng)中旅劑商務(wù)味大廈禽推廣清主題第二代擱生態(tài)商糖務(wù)寫字萄樓！——全國(guó)首認(rèn)次提出演這一概亭念4、如膚何提離煉核王心賣弦點(diǎn)能夠承曉載出項(xiàng)包目的核宵心價(jià)值市場(chǎng)安最敏尿感的語(yǔ)項(xiàng)目定屬性——有的性放矢具有排繪他性——能夠兆顯著荷的區(qū)野別于奮其他大樓盤符合以推廣盒方向案例——四會(huì)受項(xiàng)目支賣點(diǎn)群提煉黃金走廊上的門戶中心此概念至少在區(qū)域內(nèi)首次提出五大中心橫空出世居住中心、商業(yè)中心、休閑中心、娛樂中心、文化中心項(xiàng)目的建筑風(fēng)格演繹東南亞的浪漫風(fēng)情、還原自然的居住精髓500畝的項(xiàng)目規(guī)模大氣、成熟、完善項(xiàng)目的復(fù)合功能吃喝玩樂、行走居留，想怎么樣就怎么樣大沙的交通優(yōu)勢(shì)鐵路水路陸路、路路直抵財(cái)富案例——廣州消中旅師商務(wù)覆大廈增核心營(yíng)賣點(diǎn)支撐點(diǎn)妹：面積目小價(jià)位貪相對(duì)貝其他兵甲級(jí)盞寫字嚷樓低物管恒費(fèi)低中小升企業(yè)進(jìn)入廣州CB巴D的綠色通變道！地塊核壤心價(jià)值新形亮勢(shì)下裙物業(yè)精管理容將成糖為推研廣的鉤一大澆重點(diǎn)5、媒介爬組合運(yùn)杯用推廣不貸是簡(jiǎn)單鼻的廣告茫發(fā)布，推廣渠勾道的空揮間組合釘尤為重里要！大眾傳媒小眾/分眾傳媒定義面向大眾的新聞媒介。面向特定的受眾族群的媒體。舉例報(bào)紙、通訊社、廣播、電視、新聞紀(jì)錄影片和新聞性期刊等商業(yè)樓宇視頻媒體、賣場(chǎng)終端視頻媒體、公寓電梯平面媒體（框架媒介）、戶外大型LED彩屏媒體、手機(jī)無(wú)線廣告、公交車身廣告等。媒介分懇類主要媒體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)報(bào)紙傳播面廣傳播迅速新聞性強(qiáng)文字表現(xiàn)力強(qiáng)便于查找和保存成本較低時(shí)效性差閱讀群體局限性強(qiáng)色澤差，缺乏動(dòng)感雜志時(shí)效性長(zhǎng)針對(duì)性強(qiáng)印刷精美，表現(xiàn)力強(qiáng)出版周期長(zhǎng)理解能力受限難以制造大規(guī)模聲勢(shì)廣播傳播面廣傳播迅速感染力強(qiáng)難以保存時(shí)間線性傳播，選擇性差只傳播聲音，傳播效果較差，電視視聽結(jié)合傳達(dá)效果好紀(jì)實(shí)性強(qiáng)，有現(xiàn)場(chǎng)感傳播迅速，傳播面廣不受理解力限制難以保存被動(dòng)接受，選擇性差成本高互聯(lián)網(wǎng)范圍廣泛，超越時(shí)空雙向互動(dòng)個(gè)性化多媒體，超文本傳播針對(duì)客戶面太局限目前用戶不夠普及戶外廣告公眾曝光率高，沖擊性強(qiáng)制作精美展示時(shí)間長(zhǎng)內(nèi)容可隨時(shí)更新對(duì)地區(qū)和消費(fèi)者的選擇性強(qiáng)覆蓋面小宣傳效果難以測(cè)評(píng)主要媒?jīng)]體優(yōu)劣加勢(shì)媒體運(yùn)陣用的八菜點(diǎn)基本饅策略大眾媒附體樹形圈象，分巷眾媒體菜要效益大眾媒寇體要有似爆炸力產(chǎn)，分眾序媒體要演有持續(xù)改力大眾讀媒體尿必須薦創(chuàng)新為應(yīng)用襯，才國(guó)能發(fā)取揮作姑用分眾媒核體需注呆意交叉久使用，錄才能發(fā)剝揮最佳覺效果大眾俗媒體察預(yù)熱眨、頭恥陣，鎖分眾蛋媒體溜跟蹤喊、壓躬陣大眾殘媒體撫的傳慌播內(nèi)疾容要薦簡(jiǎn)單征明了躁，分四眾媒張?bào)w可恒以細(xì)窗致清想晰對(duì)新型榜的分眾毒媒體給逗予足夠棵重視包裝督、媒僵體及蓬活動(dòng)希的組嶼合搭膠配使龍用6、推介廣部倘署兩詞大要?dú)W點(diǎn)系統(tǒng)性不是打左游擊，獨(dú)必須有貴貫穿始研終的主脊線，遵媽循推廣錢方向、敏策略、核主題、坑賣點(diǎn)、通媒介組匹合有計(jì)擱劃的部大署。各愉個(gè)階段脹要有不馬同的主辟題，同印時(shí)又不玩能與推膚廣主線右相違背流！持續(xù)霸性遵循了殼正確的需策略方并向，還訂必須有堤風(fēng)物長(zhǎng)俘宜放眼婦量的耐首性！過發(fā)分急于速求成效很容易半朵途而廢決！關(guān)于廣挎告1、關(guān)于姿廣告的箱技巧如何僑制造萍新聞柴的由癢頭？廣告與秩銷售的滾關(guān)系廣告的基調(diào)與項(xiàng)目久定位的蓬關(guān)系廣告的基調(diào)與產(chǎn)品洞形態(tài)的衛(wèi)關(guān)系廣告片版式考的沖你擊力擱有多崖大？案例——成都金森林半島梁項(xiàng)目區(qū)域成都盈市西期面，族歷史淚文化沫風(fēng)景爪保護(hù)梅區(qū)——浣花問溪一甘帶，屬于成腦都市購(gòu)償房首選環(huán)的“上膀風(fēng)上幼水”的區(qū)櫻域！浣花溪林一線已儉經(jīng)形成弓成都市雀區(qū)家喻勇戶曉的豪宅架集中監(jiān)區(qū)，如：臉青龍鋸城、駛龍泉蘭等。金林蜘半島戒區(qū)位冷示意爐簡(jiǎn)圖地段浣花檔溪?dú)v袋史文跨化風(fēng)住景保脫護(hù)區(qū)個(gè)的核心括地段，緊鄰浩十里浣輔花溪、草堂日路、掙浣花姨廊橋月和聞竹名中話外的竟世界葬名勝——杜甫紐奉草堂輔；緊鄰遞占地530畝的市晃政園林碼公園，枝以及市享政綠化陜帶；東、西熟、北面籠被浣花悲溪包圍槐，形成嬸三面環(huán)聾溪的半伶島地形垃；根據(jù)滅規(guī)劃高要求辨將是托該片佳區(qū)低密度向的絕版用住宅用尊地！地塊地塊技術(shù)指標(biāo)占地面積140畝容積率0.87建筑密度24.87%綠化率50%機(jī)動(dòng)車位數(shù)量480個(gè)非機(jī)動(dòng)車位數(shù)量400個(gè)單純衡的從千技術(shù)綢指標(biāo)店來(lái)看退，相比繪周邊萄的高販端項(xiàng)扯目本地塊異只有劣能勢(shì)！顯然災(zāi)，處巷于金搶字塔箱頂端樣的極江少數(shù)秧群體晴是：集財(cái)富始、智慧賣、品味邁于一身民的頂級(jí)特貴胄人頑士！單純的恨物質(zhì)消核費(fèi)對(duì)他況們構(gòu)不涂成最強(qiáng)洗的吸引疤力，只賓有將精浙神愉悅吵、生活舊品味、極價(jià)值觀物念聯(lián)系毀在一起優(yōu)才能打褲動(dòng)他們冒！據(jù)此仿，將喇本項(xiàng)屠目