房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理二

緒論房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》。第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)基本內(nèi)容：第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合基本要求：掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一投資二房地產(chǎn)投資一投資（一）投資的概念投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（二）投資的分類1.短期投資和長(zhǎng)期投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資回收期短期投資的特點(diǎn)：資金周轉(zhuǎn)快、流動(dòng)性好、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收益率較低長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)：回收期長(zhǎng)、短期變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)較高、盈利能力強(qiáng)注：兩者可以相互轉(zhuǎn)化2.直接投資和間接投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資人是否能直接控制其投資資金直接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)間接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不體現(xiàn)投資人的意志。3.金融投資和實(shí)物投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資對(duì)象存在形式金融投資：投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)，并以此獲取投資或投機(jī)收益的行為。例如：投資股票，基金、期貨、信托、存款、票據(jù)、外匯、彩票等實(shí)物投資：投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)），以形成實(shí)物資產(chǎn)的行為。例如：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資、稀有資產(chǎn)投資4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資的經(jīng)濟(jì)用途生產(chǎn)性投資：是指投入到生產(chǎn)建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。例如：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資非生產(chǎn)型投資：投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。例如：學(xué)校、政府辦公樓等的投資（三）投資的特征（1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為（2）投資具有時(shí)間性（3）投資目的是獲取報(bào)酬（4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性（四）投資的作用1.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3.投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高4.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往二、房地產(chǎn)投資（一）房地產(chǎn)投資及其目的1.房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。2.房地產(chǎn)投資的目的實(shí)現(xiàn)財(cái)富值的最大化，降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1.區(qū)位選擇異常重要2.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資3.需要適時(shí)的更新改造投資4.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)5.變現(xiàn)性差6.容易受政策影響7.依賴專業(yè)管理8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（三）房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型1.居住物業(yè)2.商用物業(yè)（經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）3.工業(yè)物業(yè)4.酒店與休閑娛樂設(shè)施5.特殊物業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一房地產(chǎn)直接投資二房地產(chǎn)間接投資三房地產(chǎn)投資的利弊一房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資包括：商品房建設(shè)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。二房地岸產(chǎn)間接返投資（一）液投資房諷地產(chǎn)企井業(yè)股票禁或債券（二）養(yǎng)投資房牲地產(chǎn)投森資信托亭基金（三英）購(gòu)約買住氏房抵雅押支腎持證還券三房地病產(chǎn)投資崖的利弊（一）峽房地產(chǎn)料投資之壘利1.相對(duì)只較高稼的收槍益水統(tǒng)平2.易于茫獲得儉金融托機(jī)構(gòu)花的支梢持3.能抵亂消通燦脹的店影響4.提高緣瑞投資藍(lán)者的迎資信睡等級(jí)（二慨）房講地產(chǎn)違投資檔之弊1.投資數(shù)且額巨大2.投資回志收周期笨較長(zhǎng)3.需要專守門的知炕識(shí)和經(jīng)丹驗(yàn)第三節(jié)蓮房地易產(chǎn)投資深的風(fēng)險(xiǎn)一致房地頁(yè)產(chǎn)投圖資風(fēng)冠險(xiǎn)的雜概念二房橡地產(chǎn)投攜資的系笨統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)三件房地虧產(chǎn)投輝資的想個(gè)別哀風(fēng)險(xiǎn)四風(fēng)可險(xiǎn)對(duì)房師地產(chǎn)投泛資決策寶的影響一房亂地產(chǎn)繳投資網(wǎng)風(fēng)險(xiǎn)撓的概熱念（一減）風(fēng)捉險(xiǎn)的水定義1定義：未獲得并預(yù)期收仿益可能花性的大減小2衡量屈風(fēng)險(xiǎn)堵的數(shù)猛據(jù)：標(biāo)準(zhǔn)差出（正比兇）標(biāo)準(zhǔn)差/期望悅值（猾正比儉）3針對(duì)鋪風(fēng)險(xiǎn)同的決摸策方逐法：決策所樹法踐、決避策表邪法4對(duì)不肯確定餃性的沖決策戴方法迫：小中厘取大稿法、撈大中硬取大西法、揮最小吹最大起后悔容值法鞠。（二始）風(fēng)銀險(xiǎn)分銳析的補(bǔ)目的1）預(yù)期纏收益有蒸多少，枯出現(xiàn)的蔬可能性獎(jiǎng)有多大縣？2）相對(duì)仔于目標(biāo)憂收益、鑼融資成玩本或機(jī)杰會(huì)投資評(píng)收益來斃說，產(chǎn)劃生損失糞或超過便目標(biāo)收踏益的可紫能性有扶多大？3）預(yù)肺期收繡益的被變動(dòng)乒行和距離散甘型如另何？二房地青產(chǎn)投資狐的系統(tǒng)壺風(fēng)險(xiǎn)（一捧）通慮貨膨欠脹風(fēng)瞇險(xiǎn)通貨陷膨脹丈風(fēng)險(xiǎn)折又稱之購(gòu)買紋力風(fēng)圓險(xiǎn)，是指投耳資完成棟后所收?；氐馁Y務(wù)金與初豪始投入鹿的資金坊相比，撓購(gòu)買力匙降低給彎投資者纏帶來的該風(fēng)險(xiǎn)（二）甲市場(chǎng)供傅求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供斷求風(fēng)險(xiǎn)是指投謹(jǐn)資者所稿在地區(qū)阿房地產(chǎn)碧市場(chǎng)供幻玉求關(guān)系湯的變化翠給投資庫(kù)者帶來辱的風(fēng)險(xiǎn)徐。（三）牽周期風(fēng)秘險(xiǎn)周期砌風(fēng)險(xiǎn)是指房治地產(chǎn)市農(nóng)場(chǎng)的周艱期波動(dòng)簡(jiǎn)給投資棵者帶來堪的風(fēng)險(xiǎn)煙。（四航）變否現(xiàn)風(fēng)市險(xiǎn)變現(xiàn)激風(fēng)險(xiǎn)是指李急于近將商名品兌貍換為你現(xiàn)金棄時(shí)由眉于折鬼價(jià)而胃導(dǎo)致嶺資金財(cái)損失尼的風(fēng)我險(xiǎn)。（五僵）利凝率風(fēng)層險(xiǎn)一是導(dǎo)釘致房地冰產(chǎn)實(shí)際司價(jià)值的限折損例如趣：現(xiàn)酬在有芝一物川業(yè)，財(cái)在將累來的3年內(nèi)箏每個(gè)潔月會(huì)期收入運(yùn)一筆蓄租金A則在利嬸率為i的情重況下壁現(xiàn)在煎這宗銜物業(yè)筑的價(jià)蕉值是貢多少殘？二是會(huì)絕加大投妥資者的舉債務(wù)負(fù)盯擔(dān)，導(dǎo)春致還貸尼困難例如行：開埋發(fā)商螺甲貸乳款P萬元嚇開發(fā)仍物業(yè)研，在盒利率賭為i的情況杏下每月示要還款A(yù)萬元。三利率提謝高還會(huì)共抑制房漿地產(chǎn)市嶄場(chǎng)上的桂需求數(shù)窄量，從逝而導(dǎo)致習(xí)房地產(chǎn)泊價(jià)格下惜降。（六）壺政策風(fēng)維險(xiǎn)土地埋供給嘗政策季、地吵價(jià)政露策、溝稅費(fèi)虎政策風(fēng)、住朱房政柴策、共價(jià)格轉(zhuǎn)政策鳴、金測(cè)融政勉策、膨環(huán)境觸保護(hù)以政策（七嘉）政示治風(fēng)紡險(xiǎn)（八刃）或底然損叔失風(fēng)作險(xiǎn)或然吼損失張風(fēng)險(xiǎn)和是指喜火災(zāi)籮、風(fēng)界災(zāi)或于其他堡偶然匹發(fā)生雅的自贏然災(zāi)冊(cè)害引攔起的脾置業(yè)并投資學(xué)損失三房夕地產(chǎn)棍投資科的個(gè)汽別風(fēng)斬險(xiǎn)（一）怪收益現(xiàn)病金流風(fēng)鍋險(xiǎn)收益萬現(xiàn)金能流風(fēng)氏險(xiǎn)是指房爪地產(chǎn)投耐資項(xiàng)目寶的實(shí)際管收益現(xiàn)嗽金流未意達(dá)到預(yù)阻期目標(biāo)錯(cuò)要求的蠢風(fēng)險(xiǎn)。（二）倒未來運(yùn)指營(yíng)費(fèi)用舒風(fēng)險(xiǎn)未來運(yùn)電營(yíng)費(fèi)用厭風(fēng)險(xiǎn)是指物殘業(yè)實(shí)際頃運(yùn)營(yíng)費(fèi)棟用支出劣超過預(yù)訊期運(yùn)營(yíng)候費(fèi)用而信帶來的氏風(fēng)險(xiǎn)。（三尋）資貸本價(jià)圓值風(fēng)洪險(xiǎn)預(yù)期羨資本扮價(jià)值覺和現(xiàn)詠實(shí)資志本價(jià)分值之疊間的屑差異孩即資它本價(jià)地值的泳風(fēng)險(xiǎn)（四）財(cái)比較風(fēng)紀(jì)險(xiǎn)比較風(fēng)合險(xiǎn)又稱山機(jī)會(huì)成葡本風(fēng)險(xiǎn)航，是指炸投資炸者將趟資金售投入晨房地用產(chǎn)后腫，失叛去了甜其他敬投資竭機(jī)會(huì)摔，同搞時(shí)也宵失去蝴了相巧應(yīng)可六能收施益時(shí)愛，給愧投資消者帶忙來的網(wǎng)風(fēng)險(xiǎn)恒。魚與邀熊掌王不可議兼得（五膨）時(shí)難間風(fēng)會(huì)險(xiǎn)時(shí)間散風(fēng)險(xiǎn)是指嘴房地料產(chǎn)投簽資中剛與時(shí)商間和賤時(shí)機(jī)臭選擇業(yè)因素殊相關(guān)肢的風(fēng)連險(xiǎn)。（六）道持有期董風(fēng)險(xiǎn)持有期釋風(fēng)險(xiǎn)是垂指與房澤地產(chǎn)投麗資持有棕時(shí)間相柴關(guān)的風(fēng)講險(xiǎn)四盯風(fēng)弱險(xiǎn)對(duì)銳房地熔產(chǎn)投干資決渠策的主影響（一）赤投資者覽根據(jù)不廉同類型題房地產(chǎn)向投資風(fēng)濁險(xiǎn)的大皆小，確追定相應(yīng)優(yōu)的目標(biāo)碰投資收歡益水平蜂。例如：能承常受較價(jià)低風(fēng)倚險(xiǎn)和隱收益閉水平庫(kù)的長(zhǎng)忘期投君資者唐，通顆常選魚擇收推益型隔房地榨產(chǎn)投痛資；能承受倘中等風(fēng)供險(xiǎn)和收迫益水平娛的投資啞者，通安常選擇表收益加篩增值型姓房地產(chǎn)揭投資；能承紫受較瞎大風(fēng)李險(xiǎn)，隱期望伏獲得稻較高逮收益符的投醋資者竊，選耗擇機(jī)束會(huì)型厚房地觸產(chǎn)投即資（二）重投資者芽盡可能擴(kuò)規(guī)避、執(zhí)控制和疾轉(zhuǎn)移風(fēng)土險(xiǎn)隨堂來練習(xí)1下列變不屬律于投捐資特織性的易是（例）臥。A．投資汪是一種愿有目的加的經(jīng)濟(jì)復(fù)行為B．投資釋具有時(shí)響間性C．投蕉資的占目的羅在于母得到堆報(bào)酬D．投資懲具有穩(wěn)續(xù)定性2進(jìn)行場(chǎng)取地平整仗、道路悼、給水怨、排水岡、供電晝、供熱挖、通訊辜等工程駱?biāo)瓿呻姷耐顿Y,屬于（且）。A．商品李房建設(shè)此投資B．土地驅(qū)開發(fā)投編資C．其箭它投捧資D．其它奸開發(fā)投球資3高爾夫翠球場(chǎng)屬逐于（濤）。A．居率住物貢業(yè)B．商用哲物業(yè)C．工府業(yè)物跨業(yè)D．特殊受物業(yè)4公寓蝴內(nèi)的退租客奇希望耀獲得斷洗衣冰服務(wù)畫，那銹就可紡以通困過增誕加自驅(qū)助洗柴衣房退、提戴供出抱租洗烘衣設(shè)裳備來袖解決稀這一耕問題右。這芳里指撓的是售房地復(fù)產(chǎn)投款資的槽（評(píng)）特壺性。A．固隊(duì)定性B．差異層性C．適枕應(yīng)性D．相譯互影綱響性5政府在多道路、稠公園、唉博物館栽等公共所設(shè)施方俯面的投恒資，能則顯著地罵提高附鑄近房地略產(chǎn)的價(jià)網(wǎng)值。這銀里指的銷是房地店產(chǎn)投資江的（許）特性察。A．固鼠定性B．差異督性C．政策羞影響性D．相定互影甩響性6按照吊租客蕉的意腦愿及剃時(shí)調(diào)辱整房輸?shù)禺a(chǎn)混的使虛用功浪能，添是房嬌地產(chǎn)好投資此中的翻（拆）。A.相互影漆響性B.適應(yīng)胖性C.不一樣瞧性D.保值紅性與員增值吃性7某投漏資商怪預(yù)測(cè)侄到大最型公攪共設(shè)嫌施的承投資陽(yáng)建設(shè)黨計(jì)劃韻，并栽在附去近預(yù)洞先投披資，顧最后順取得揮巨大鉛成功訴，則害該投帶資商掛利用涉的是嗓房地構(gòu)產(chǎn)投識(shí)資特熟性中運(yùn)的（記）哈。A．政戒策影吧響性B.專業(yè)管慮理依賴餃性C.各異性D.相互詠影響模性8某城市圈規(guī)劃將戲火車站信由該城逼市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的障商業(yè)梨物業(yè)殺投資思將會(huì)連增加伴，這偏主要仰是由哀于房牢地產(chǎn)怠投資絞具有紙（居）。A.位置固姑定性B.各異躍性C.適應(yīng)性D.相互煤影響獲性9(脂)的市息場(chǎng)最蓮具潛騾力，訊