房地產(chǎn)前期策劃二

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開發(fā)“。在土地購買前的對土地投資機(jī)會評價(jià)，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場走勢

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競爭性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目價(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議評估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場分析：目標(biāo)客戶需求分析預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場分析：競爭項(xiàng)目市場分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）市場分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來在市場中的地位如何？房地產(chǎn)市場分析的思路三個(gè)層次區(qū)域市場、相關(guān)物業(yè)市場、項(xiàng)目針對性物業(yè)市場兩個(gè)方面市場的供給、市場的需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在與未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法

區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)互市場預(yù)刪警預(yù)報(bào)步指標(biāo)體柔系房地暑產(chǎn)市飼場分蠶析的謀方法區(qū)域幸經(jīng)濟(jì)攻環(huán)境欄和市簽場分及析：輸市場唇發(fā)展編狀況器重要蓮指標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動及其總體價(jià)格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評估等中房指數(shù)、全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國暢當(dāng)前謙幾種績主要豈的房杠地產(chǎn)宮指數(shù)房地梅產(chǎn)市退場分贏析的叔方法區(qū)域桃經(jīng)濟(jì)槍環(huán)境鑒和市告場分奇析：列市場噴發(fā)展耍狀況吊重要款指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格射爾系耳數(shù)與許住房順支出近比重隊(duì)的國庸際衡片量標(biāo)總準(zhǔn)＝食踢物支著出金拖額/總支出棒金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20簡04年我午國各垮主要險(xiǎn)城市件的恩禁格爾貓系數(shù)房地面產(chǎn)市安場分創(chuàng)析的賭方法區(qū)域坡經(jīng)濟(jì)延環(huán)境趟和市貧場分掃析：瘡市場近發(fā)展香狀況碼重要粘指標(biāo)房價(jià)收噸入比——衡量城貝市住房毫可支付抖能力高但低、反等映房地游產(chǎn)市場睜總體狀健況的指巷標(biāo)某個(gè)滋住宅深市場遺上某薪個(gè)指迷定時(shí)萬期內(nèi)虜銷售杯的住俗宅的竿自由暑市場組價(jià)格察中位此數(shù)（疑或平來均數(shù)擠）和只該市死場上秩家庭積年收鬧入中鏟位數(shù)保（或陰平均諷數(shù)）飄的比怨值。匯國際復(fù)上的斯大多色數(shù)組預(yù)織使扭用中仔位數(shù)護(hù)定義盜，而倚我國斤的房宵價(jià)收阿入比拼定義宇屬于鮮平均鞋數(shù)定蕉義。來源：哀綜合聯(lián)貴合國可句持續(xù)發(fā)黎展委員閑會、聯(lián)墾合國人麻類住區(qū)延（生境是）中心兔、世界膏銀行對慣房價(jià)收龜入比的望定義房價(jià)收澤入比＝古平均房憑價(jià)/平均迫家庭餃年收護(hù)入平均房報(bào)價(jià)＝面槳積單價(jià)×面積桌指標(biāo)平均家僅庭年收利入＝平降均個(gè)人桶年收入×計(jì)算切人口船數(shù)定義計(jì)算瓜方法鄉(xiāng)豐及缺衫陷各指無標(biāo)的溉取值改不同醫(yī)，算麥出的仇房價(jià)灘收入乳比結(jié)鹽果相爆差是所非常析大的面積單槍價(jià)：經(jīng)復(fù)濟(jì)適用攜房面積只單價(jià)、諷商品房莊面積單礎(chǔ)價(jià)、新粉舊房折拆合單價(jià)面積欄指標(biāo)步：60平方扭米、80平方悅米、助人均皮建筑食面積×平均家命庭人口平均扛個(gè)人職年收只入：著工資膏收入測、工妻資收婚入及塞修正情、可作支配獸收入計(jì)算人帝口數(shù)：轟雙職工虎假設(shè)、嗽平均家頑庭人口“4～6倍”仰是從犧市場夠經(jīng)濟(jì)派國家傍歸納腦得出退的結(jié)早論，遭不能浸不加競修改銜的應(yīng)戶用到睜我國岸。房地若產(chǎn)市頸場分繪析的望方法對每一齡個(gè)可能咬影響項(xiàng)但目競爭輸性能的摟特征一銜一進(jìn)行儉分析和是評價(jià)。法律煤特性食：土乒地使雨用權(quán)善年限拼、規(guī)匆劃條喊件、寸建筑結(jié)標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特門性：價(jià)梅格、付攤款方式……自然懂特性所：地熄塊面譜積、朋形狀務(wù)、高野度、幅景觀評、區(qū)淺位……關(guān)聯(lián)埋性：戶通達(dá)篇性、倦可視院性項(xiàng)目半自身衣資源查條件擋分析競爭什對手乎分析目標(biāo)溜客戶稱分析現(xiàn)有、污潛在競內(nèi)爭項(xiàng)目尾的競爭挖特點(diǎn)、夸市場反爪應(yīng)目標(biāo)埋客戶莫的數(shù)撫量、填收入鑰水平舉、家融庭結(jié)油構(gòu)、餓消費(fèi)季偏好塔、生鑰活方爛式、拳心理陸特征努、行兵為模郊式找出項(xiàng)扇目的目挪標(biāo)客戶目標(biāo)腔客戶艇置業(yè)他的需前求與糊心理趨訴求找出碌項(xiàng)目賴面對醒競爭精市場觀的機(jī)浸會點(diǎn)房地莖產(chǎn)市翁場分句析的貫方法騙：微詞觀層謀面地產(chǎn)市茅場分析巴的一些必誤區(qū)針對當(dāng)性不退強(qiáng)，將內(nèi)容值太泛沒有充笨分挖掘念區(qū)域資膜源；大魯環(huán)境看羨好，項(xiàng)貼目的小氧環(huán)境就恥一定不奮錯(cuò)過分駁倚重喝宏觀漢資料廉來論弟證項(xiàng)違目，豈只關(guān)需注外暈圍共饑性，約忽視譯項(xiàng)目淺差異桑性過于偏通重對“丸二手資拋料”的剃應(yīng)用以前什純么賣得繼好，現(xiàn)毒在就做熟什么別人做樂什么賣茶得好，分我們做脹也會賣嚇得好25第五部蓬分對辣項(xiàng)目開凳發(fā)條件幅的分析房地產(chǎn)分開發(fā)項(xiàng)悶?zāi)康膮^(qū)敵位條件秧分析區(qū)位墨與房搞地產(chǎn)固價(jià)值房地珍產(chǎn)開恭發(fā)項(xiàng)爹目的銅區(qū)位凝分析區(qū)位選壟擇要注懶意的問參題區(qū)位功與房槐地產(chǎn)切價(jià)值區(qū)位遙的重非要性區(qū)位是朝指特定層地塊所厲處的空筐間位置裳及其相喘鄰地塊紗間的相貞互關(guān)系稈。區(qū)位，雀從大的端方面來貢說，指柔項(xiàng)目所公在區(qū)域赤；從小吩的方面磁來說，睛指的是住項(xiàng)目開悲發(fā)場地府。區(qū)位徐的含薄義區(qū)位與幟房地產(chǎn)優(yōu)價(jià)值對位置瓜的兩種攝理解狹義奪的位炕置指御的是川某一病具體速投資島項(xiàng)目前的場現(xiàn)地在視城市搶中的亦地理別位置刊。對位置婆的廣義型理解，兄除了其覽地理位牙置外，去往往還使包括該庸位置所得處的社報(bào)會、經(jīng)皮濟(jì)、自雹然環(huán)境餅或背景截。對位置終的廣義賠理解，情還應(yīng)包柳括在該肝位置進(jìn)寨行房地送產(chǎn)開發(fā)蒼投資所超需支付婦的成本腐高低和士所面臨穩(wěn)的競爭拾關(guān)系。對位置鴉的把握夕應(yīng)有動恰態(tài)的發(fā)吉展的眼桂光區(qū)位門與房雁地產(chǎn)關(guān)價(jià)值第一、奸商業(yè)區(qū)商業(yè)促區(qū)按映其功洲能從撥高到者低可皆分為兔中央盛商業(yè)順區(qū)、呆城區(qū)答商業(yè)參區(qū)和耐街區(qū)包商業(yè)叼區(qū)。區(qū)位淡與城禾市功坊能分西區(qū)現(xiàn)代城廁市土地石利用在竿過去自具發(fā)利用嫌的基礎(chǔ)摩上，通維過土地例利用規(guī)雪劃自覺站地進(jìn)行型區(qū)位選夾擇，形殺成了明鎖顯的功醒能分區(qū)肯，一般茶分為商妖業(yè)區(qū)、丹居住區(qū)桐、工業(yè)錫區(qū)等若兩干功能手區(qū)。區(qū)位傘與房茅地產(chǎn)繡價(jià)值工業(yè)區(qū)根據(jù)允各種皆工業(yè)扣的特市點(diǎn)（酸如污魔染狀廣況、農(nóng)占地權(quán)面積榜等）慚，可江以將舍工業(yè)禿分成壞內(nèi)圈丙工業(yè)弄區(qū)、右外圈焦工業(yè)牌區(qū)和合遠(yuǎn)郊斤工業(yè)廈區(qū)。居住區(qū)居住畜區(qū)是攜人們匠生活維、休匆息的喊場所竄。一渾般位史于中罷央商擁業(yè)區(qū)去與內(nèi)雕圈工泊業(yè)區(qū)蜻之間血，或單內(nèi)圈辱工業(yè)誼區(qū)與今外圈罵工業(yè)遠(yuǎn)區(qū)之之間。區(qū)位與聲房地產(chǎn)深價(jià)值區(qū)位地與房聾地產(chǎn)房誠投資溪價(jià)值沫的關(guān)越系房地啟產(chǎn)的洞區(qū)位陶優(yōu)勢堪可以秀給投較資者既帶來菌區(qū)位夫利潤留。區(qū)挎位利餓潤越芽高，總房地法產(chǎn)投姥資價(jià)絮值越達(dá)大。要想唯讓區(qū)箱位帶解來較顧高的鳥房地危產(chǎn)投隸資價(jià)睡值，臘在選尚擇時(shí)匯區(qū)位勢時(shí)應(yīng)板該重湊視以彎下問班題：注意箭區(qū)位蜘升值著潛力飛的分他析。選擇區(qū)以位要有殿超前意默識，特彎別注意重交通、負(fù)服務(wù)網(wǎng)史點(diǎn)等公得共設(shè)施申的深層搭次分析總。房地產(chǎn)叫開發(fā)項(xiàng)陳目的區(qū)候位分析影響航房地倡產(chǎn)開桐發(fā)項(xiàng)仙目區(qū)盯位選糊擇的梯因素朵分析第一調(diào)、地紀(jì)域因僵素的溪分析嚷與選誦擇地域粗因素稠的分炒析與穴選擇巖是戰(zhàn)滿略性楚選擇勺，是觸對項(xiàng)沙目宏溪觀區(qū)除位條北件的奸分析芬與選稍擇，超主要纏考慮幸項(xiàng)目嫌所在滿地區(qū)產(chǎn)的政蠻治、傭法律給、經(jīng)根濟(jì)、聚文化撥教育莖、自景然條拾件等焦因素愈。房地稿產(chǎn)開笨發(fā)項(xiàng)確目的產(chǎn)區(qū)位盜分析第二英、具悄體地命點(diǎn)的括分析俯與選趕擇它是已對房扣地產(chǎn)欲項(xiàng)目香坐落志地點(diǎn)遠(yuǎn)和周雙圍環(huán)陸境、睬基礎(chǔ)過設(shè)施雙條件鐮的分乓析與圓選擇改，主寒要考糠慮項(xiàng)診目所踏在地總點(diǎn)的匪臨街逗狀況淡、建笛設(shè)用帝地的置大小怪、利過用現(xiàn)鋪狀、顏交通抽、城勿市規(guī)盾劃、危土地綢取得術(shù)代價(jià)餓、拆彩遷安鳥置難勒度、巡壽基礎(chǔ)掙設(shè)施夕完備喜程度芹以及銳地質(zhì)加、水銜文、踢噪聲繩、空斜氣污姐染等蟻因素鄭。房地產(chǎn)蠟開發(fā)項(xiàng)冰目的區(qū)繡位分析第三、要開發(fā)潛皺力分析房地狹產(chǎn)開恒發(fā)應(yīng)辜追求趣最高麥最佳盞利用旬，也致就是墓說在飯技術(shù)咽可行母、規(guī)商劃許續(xù)可且孟財(cái)力守允許杜的前拐提下霧達(dá)到桿最有循效利恐用。第四、恭土地使單用權(quán)獲旺取方式闊分析從目忠前國逐內(nèi)獲郵取土攝地使湖用權(quán)懲的途泄徑和變方式貧來看紐奉，有篇通過柳政府喂土地捧出讓壓和從喊當(dāng)前域土地瞎使用刻者手乎中轉(zhuǎn)挽讓等案兩種飯途徑背。房地產(chǎn)吹開發(fā)項(xiàng)奇目的區(qū)酒位分析具體的敵影響因液素城市占規(guī)劃哭方面五的因普素自然特川性市政基撇礎(chǔ)設(shè)施龍條件交通遮通達(dá)襲程度停車訪條件環(huán)境站條件公共貞配套糖服務(wù)鐘設(shè)施率完備燃情況當(dāng)前屈土地壤使用旦者的言態(tài)度土地北價(jià)格供求確關(guān)系不同類佳型的房秋地產(chǎn)項(xiàng)令目對區(qū)嶼位的要界求：第一、猛居住項(xiàng)鋒目居住抖用地奮的區(qū)或位選學(xué)擇，持一般蒸應(yīng)考捕慮以蚊下主因要因糊素：市政公茄用和公披建配套謹(jǐn)設(shè)施完寄備的程勾度。公共駐交通告便捷閑程度睛。環(huán)境因歷素。居民人裳口與收蓄入。房地產(chǎn)督開發(fā)項(xiàng)傭目的區(qū)每位分析房地翻產(chǎn)開五發(fā)項(xiàng)歇目的格區(qū)位斤分析第二、換寫字樓幻玉項(xiàng)目影響零寫字厘樓項(xiàng)豎目位繩置選近擇的禽特殊酸因素聾包括站：與其他桂商業(yè)設(shè)浩施的接隙近程度屈。周圍土?xí)r地利用顧情況和外環(huán)境。易接誼近性欲。第三、綢零售商淺業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)獻(xiàn)目的區(qū)替位選擇概，應(yīng)該示有利于組實(shí)現(xiàn)它鉗的最大陡利潤。共所以它脅的選擇用原則有值以下幾丑條：最短總時(shí)間圍原則區(qū)位鞠易達(dá)缺性原咱則接近寨購買畜力原方則滿足消杰費(fèi)心理教原則接近CB參D原則房地產(chǎn)鴿開發(fā)項(xiàng)竊目的區(qū)新位分析第四尖、工貝業(yè)項(xiàng)未目工業(yè)項(xiàng)首目場地羅的選擇畢須考慮烘的特殊形因素包賭括：當(dāng)憂地提供態(tài)主要原螞材料的圾可能性榨，交通悲運(yùn)輸是慰否足夠飾方便以秀有效地降連接原主材料供示應(yīng)基地偽和產(chǎn)品宰銷售市和場，技癥術(shù)人才拌和勞動割力供給澇的可能敲性，水捆、電等盾資源供桑給的充于足程度冶，控制行環(huán)境污民染的政裳策等。房地早產(chǎn)開繡發(fā)項(xiàng)償目的拒區(qū)位喜分析區(qū)位默選擇額要注斗意的吼問題過分組強(qiáng)調(diào)餅區(qū)位武或地父段的賠作用蜜會產(chǎn)炊生對導(dǎo)開發(fā)晃投資錦者的尾誤導(dǎo)來自誘規(guī)劃酸、法三律方嘴面的姐約束病可能碧在增偶加鄰區(qū)影飼響可能么會面臨翅改變對于貼項(xiàng)目射的選預(yù)擇要壺和區(qū)狼位的仔性質(zhì)雀相配沙套區(qū)位選覺擇要注艱意的問肆題下圖躺是對任上述伶分析僅的一墾個(gè)總?cè)探Y(jié)。夕它說眉明了私區(qū)位荒價(jià)值調(diào)的轉(zhuǎn)蓮移過瓜程：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價(jià)值圖：森區(qū)位較價(jià)值惑的轉(zhuǎn)翻移過董程因此，符不是區(qū)明位本身豪，而是餡區(qū)位上江的物業(yè)田適合了凱市場的錢話，才帶能帶來營價(jià)值。第六部延分關(guān)于SW賺OT分析關(guān)于碰項(xiàng)目秀定位關(guān)于眾定位令與規(guī)抓劃設(shè)栽計(jì)的扣關(guān)系定位與擺初步方瀉案設(shè)計(jì)溪中財(cái)務(wù)客的作用STOW內(nèi)部因坡素外部因宵素SW卷OT分析SW盞OT戰(zhàn)略經(jīng)工具燒（項(xiàng)協(xié)目+環(huán)境+競爭）SWO攏T分析的咽價(jià)值因蛙素針對串一個(gè)企地塊若的價(jià)嫌值因癢素包債括：地段輩因素——地段/片區(qū)認(rèn)窯知度/周邊配籠套（商序業(yè)/教育更）/交通傲等（烤可總典結(jié)為島便利慘性/成熟度/知名慚度）環(huán)境因促素——自然環(huán)枕境/四至景飛觀/社會傲人文站環(huán)境企（噪朝音）單等（猾可判駝定資羞源的色程度碑：稀慘缺、原良好努還是辨匱乏白）地塊因洞素——地形鹿地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)數(shù)濟(jì)指標(biāo)線等（可孔判斷產(chǎn)動品的可氏發(fā)揮空造間）開發(fā)商徹要素——目標(biāo)/開發(fā)商爽品牌/可利膝用資炊源等針對一傻個(gè)即將單銷售的稅項(xiàng)目與績地塊的圈主要差鋤別在于鼻增加了凡產(chǎn)品因適素：產(chǎn)品因充素——產(chǎn)品/戶型/自身配融套/昭示擁性等對于一貍個(gè)大盤防的后續(xù)很階段，駛需要增燙加項(xiàng)目附因素的妹判斷：項(xiàng)目以因素——口碑/人氣/項(xiàng)目知材名度/客戶繼群體/前期元售價(jià)/前后球產(chǎn)品飼差異拆性/物業(yè)處管理等O/T（機(jī)會/威脅姜）的橫價(jià)值還因素宏觀要棵素——經(jīng)濟(jì)鳥形勢狹（宏序觀政逢策）/重大城尤市變革中觀掙要素——行業(yè)書形勢耐（一畫、二肥、三上級市卡場）/城市規(guī)問劃（交隔通、市漫政配套伸、開發(fā)塊重點(diǎn)、領(lǐng)熱點(diǎn)等城）微觀要豈素——市場昆競爭間（片擺區(qū)、萌樓盤摘、戶務(wù)型）/客戶丹流向通常周對于他銷售爸中后模期的狐項(xiàng)目遷，宏稠觀要墻素相鏟對失用效；橋反之宅，對慘于一鵲個(gè)遠(yuǎn)挪期的沙大盤淘，微袖觀要廈素相踐對次注要。S/紫W（優(yōu)個(gè)勢/劣勢）歌的價(jià)值肉因素地段達(dá)要素環(huán)境要高素地塊/產(chǎn)品希要素開發(fā)商/項(xiàng)目要扮素前兩個(gè)淺為被動委性要素規(guī)，后兩決個(gè)為主京動性要揀素SW敞OT分析的灣價(jià)值因晌素SWO雄T分析的巨核心本隔質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)滋略發(fā)揮優(yōu)袍勢，搶扣占機(jī)會利用機(jī)黎會，克司服劣勢減少劣煩勢，避遼免威脅發(fā)揮優(yōu)激勢，轉(zhuǎn)播化威脅優(yōu)勢S機(jī)會O威脅T劣勢W前期策陶劃的完寶整過程案例之霜一：廣強(qiáng)東清遠(yuǎn)紛地王項(xiàng)欣目用地蟻面積丹：32宰37作9.窯68惱m(xù)2容積照率：類約5.5邀-6.阿5清遠(yuǎn)頃概述珠三角床邊緣緊鄰廣客州歷史悠萌久足球貧基地溫泉、茅漂流經(jīng)濟(jì)增德長“地王敬”項(xiàng)目誦，將成觸為清遠(yuǎn)芬沿江高息品質(zhì)的像高層景色觀社區(qū)用地責(zé)性質(zhì)羨：住胖宅用樣地占地面奧積：323否79.糊68m2地價(jià)平：3.系5億元容積率它：約5.體5-籃6.遲5總建琴筑面枝積：運(yùn)約17.希8-2餐1萬m2物業(yè)耀類型談：以范高層軌或者奪超高羅層為蒜主項(xiàng)目用尖地圖北江未來，鏈項(xiàng)目周曲邊區(qū)域辯將成為祥清遠(yuǎn)新美興的行欺政文化攪中心傳統(tǒng)扣特色嶼綜合宋區(qū)現(xiàn)代居亂住綜合亮區(qū)行政境商務(wù)洪文化還區(qū)現(xiàn)代居座住綜合寸區(qū)生態(tài)觀倉光區(qū)現(xiàn)代居授住綜合福區(qū)辦公卷商務(wù)峽綜合飲區(qū)現(xiàn)代獨(dú)居住緊綜合明區(qū)服務(wù)綜烘合區(qū)未來城慘市發(fā)展寫方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)不的經(jīng)亮濟(jì)結(jié)裹構(gòu)：GD散P增長主唯要以投主資拉動清遠(yuǎn)市三近年固職定資產(chǎn)浙投資總獅量和GDP綜合圖愿表固定資鵲產(chǎn)投資擦占據(jù)GDP的主導(dǎo)時(shí)地位，07年達(dá)到GDP的81眼.5逗%。且舟固定纏資產(chǎn)餓投資駕額持調(diào)續(xù)高丟速增底長，初近5年增導(dǎo)速平練均超院過50質(zhì)%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)育來源尿：廣音東省喜統(tǒng)計(jì)沉局?jǐn)?shù)據(jù)遍來源袋：清劍遠(yuǎn)統(tǒng)另計(jì)年復(fù)鑒200績7年廣脖東省晉主要阿城市乒固定草資產(chǎn)掠投資愈總量/G垃DP值（禽億元擾）從經(jīng)濟(jì)侵結(jié)構(gòu)的恥發(fā)展規(guī)河律看，絮清遠(yuǎn)的合經(jīng)濟(jì)尚借處在經(jīng)鹿?jié)l(fā)展諷的初期娛階段。清遠(yuǎn)的下房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)出枝處：《統(tǒng)計(jì)怠局房肥地產(chǎn)左數(shù)據(jù)覺分析》與珠罪三角敞同級伍城市形相比俘，清或遠(yuǎn)整修體的禮房地燥產(chǎn)市翠場容凝量較櫻小。200橡6年開始市，房地叮產(chǎn)市場色容量猛若增，當(dāng)獵年預(yù)售無面積增陷長153％，醒銷售缺面積速增長166％。供應(yīng)規(guī)量相烘對較缸大，餅供應(yīng)吃：銷烤售比僑值基免本維駛持在2－1.5雪:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320婚07年清斜遠(yuǎn)與株珠三另角同虹級城制市成到交情癥況對展比丘（痕單位煤：萬m2）200產(chǎn)3-2貨007清遠(yuǎn)夜房地昨產(chǎn)供嗚求比輩較（笛單位眾：萬m2）房地似產(chǎn)價(jià)屆格剛屋性，斥泡沫辱較少自200檢4年以來拔，清遠(yuǎn)駁房價(jià)穩(wěn)娛步增長數(shù)，（以敲清城區(qū)貨價(jià)格為朋計(jì)算對方象）年李增長率野達(dá)到了31匹%。20罵07年清遠(yuǎn)穿的房價(jià)/收入比香約7.8左右掛，處晶于中箏國范匹圍內(nèi)熊的理糕性水作平，倦整體妨價(jià)格僚水平樣較為見剛性恐，抗宮風(fēng)險(xiǎn)橫能力腥較強(qiáng)慌。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.820鬼07年清遠(yuǎn)蘿及主要脂對比城房誠市房價(jià)璃情況200襪2－20精07年清究遠(yuǎn)市漠房地立產(chǎn)均閘價(jià)情擊況（毅元/㎡）數(shù)據(jù)出聯(lián)處：《統(tǒng)計(jì)婦局房臣地產(chǎn)甩數(shù)據(jù)鞭分析》這是K開發(fā)企建業(yè)具有池戰(zhàn)略意闊義的項(xiàng)糾目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場極具影響力。這是K開發(fā)板企業(yè)西跨出青福州皂市場觸，初妻涉清炊遠(yuǎn)市掛場的抖項(xiàng)目蠶。在嫂這個(gè)販緊鄰著珠三料角腹蝦地的粱市場姥中，屑一旦喚通過筐項(xiàng)目弱成功捧樹立超企業(yè)穩(wěn)在市屠場中逢的品踏牌形桂象，察未來間的發(fā)言展?jié)撎袅κ羌啛o窮范的。從初步也的市場堪判斷，誘對項(xiàng)目櫻的認(rèn)知這是樹立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹立清遠(yuǎn)市場的品質(zhì)標(biāo)竿。在初步異判斷之隔下的項(xiàng)渡目思考項(xiàng)目您以住優(yōu)宅為值主體朵，是奧否有罷條件悠引入顏商業(yè)刪、酒冬店公怎寓等考高價(jià)證值物晃業(yè)類易型，拉使得塵項(xiàng)目滔整體撇收益討提升蓬？住宅魂市場篩特別哀是高奏端市漲場容覽量、卻競爭呆狀況虧、客母戶需梅求如也何？鞭項(xiàng)目紙應(yīng)該病采取努什么聯(lián)樣的行市場襲策略鼓？商蔑業(yè)和涌酒店靜公寓辮的市向場機(jī)嗓會如稻何？整體猾市場姿定位沖和物晴業(yè)定湊位如姓何？壤產(chǎn)品樸發(fā)展及的原朋則和缸方向爹、以賭及隨跨之帶兄來的戰(zhàn)收益辮狀況叼如何嚴(yán)？大型秤住區(qū)米開發(fā)口發(fā)展翻策劃壤工作案例掉之二網(wǎng)：金糧地荔袍湖城族項(xiàng)目用地赴面積自：32怎9.究2公頃容積率盾：約1.者0金地荔學(xué)城湖廣園快悄速路廣州核尾心區(qū)金地荔只湖城：慕距廣州才核心區(qū)1小時(shí)車棍程的大錯(cuò)盤適中的季容積率素促使項(xiàng)謊目具有賠打造多不種復(fù)合咬物業(yè)的做可能地理位夸置的特卷殊性導(dǎo)同致項(xiàng)目隨針對的禍主力客貸源具有反多種可傳能性新新公路余家莊水庫用地面通積：32焰9.況2公頃，49陵38畝建筑面庫積：31痕2萬平油方米容積率明：0.9傳47項(xiàng)目家開發(fā)崇條件饞分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源榜：骨山搭水生風(fēng)態(tài)環(huán)罪境＋論荔湖品高爾寸夫球托場分為堆東、慌南、冷西三怒個(gè)地脂塊，筑地塊添原為喝自然袋山林電地塊確，外裕環(huán)連肥綿起也伏的歷群山辮，內(nèi)衡繞千碗畝清報(bào)幽明瓦澈的列余家冤莊水席庫，陜南望偉林木芹蔥郁寬的南鏈香山像西麓修，與確萬頃閉綠茵27洞荔恥湖高綿爾夫賺隔水載相望甩。項(xiàng)目外研環(huán)連綿狠起伏的訴自然山筒系，內(nèi)南繞千畝稱清幽