房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文復(fù)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第一章房地產(chǎn)投資概述一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的種類三.房地產(chǎn)的特征四.房地產(chǎn)投資的形式五.房地產(chǎn)投資的利弊六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.實(shí)物從實(shí)物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)：（1）土地（2）建筑物（3）房地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.權(quán)益

房地產(chǎn)可視為由多種權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，而完整的權(quán)利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?；緳?quán)利有：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；派生權(quán)利，如：典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.區(qū)位

區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標(biāo)位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周圍環(huán)境、在城市中的地位等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分

土地房地產(chǎn)在建工程建成后的物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.土地(1)按土地的權(quán)屬劃分

國有土地集體土地(2)按土地的開發(fā)程度劃分（P27）

生地毛地熟地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文三.房地產(chǎn)的特征1.不可移動性2.獨(dú)一無二性3.壽命長久性4.數(shù)量有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.保值增值性9.價值高大性10.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文五.房地產(chǎn)投資的利弊1.相對較高的收益水平（注意財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用的條件）2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義）3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4.能夠抵御通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級6.投資數(shù)額巨大7.變現(xiàn)性差8.投資回收期較長9.需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)弊利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險1.系統(tǒng)風(fēng)險(1)通貨膨脹風(fēng)險(2)市場供求風(fēng)險(3)周期風(fēng)險(4)變現(xiàn)風(fēng)險(5)利率風(fēng)險(6)政策風(fēng)險(7)政治風(fēng)險(8)或然損失風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.個別風(fēng)險(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(2)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(3)資本風(fēng)險(4)比較風(fēng)險(5)時間風(fēng)險(6)持有期風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成二.資金的時間價值及計(jì)算公式三.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成(1)房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量(2)房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構(gòu)成

投資、成本經(jīng)營收入利潤、稅金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文(3)現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成和畫法

1.繪一水平軸線向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個計(jì)息周期，標(biāo)上計(jì)息周期數(shù)。圖中上一期的期末即為下一期的期初。

2.用垂直箭線表示現(xiàn)金流量。向上的箭線表示現(xiàn)金流入，向下的箭線表示現(xiàn)金流出。

3.箭線的長短與現(xiàn)金流量的大小成正比，在箭線上方（或下方）注明現(xiàn)金流量的數(shù)值。

0123n-2n-1n現(xiàn)金流量的三要素：現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額）方向（流入或流出）作用點(diǎn)（資金發(fā)生的時間點(diǎn)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.經(jīng)營收入、利潤和稅金（1）經(jīng)營收入銷售收入、出租收入、自營收入。（2）利潤

經(jīng)營利潤、稅前利潤、稅后利潤、可分配利潤。（3）稅金

銷售稅金（兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）、土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.資金的時間價值及計(jì)算公式1.利息與利率（1）利息與利率（2）單利與復(fù)利（3）名義利率、周期利率、實(shí)際利率房地朵產(chǎn)開荒發(fā)經(jīng)騰營與般管理銅譚茹援文2.資金故的時拳間價醫(yī)值計(jì)小算公拔式（1）現(xiàn)烤值與溝終值詳?shù)年P(guān)覺系（2）現(xiàn)值豆與年金弦的關(guān)系（3）終值篩與年金伙的關(guān)系房地產(chǎn)迫開發(fā)經(jīng)儲營與管抓理繡譚茹畝文3.計(jì)算演實(shí)例要會懼畫現(xiàn)疼金流校量圖筐，重虹點(diǎn)掌勢握：例5－4漆P1侮60例5－7閉P1勤62會用計(jì)棟算器進(jìn)初行計(jì)算房地產(chǎn)刮開發(fā)經(jīng)持營與管衣理豎譚茹舉文第三撫章趨房地漠產(chǎn)開別發(fā)的擊程序捆與管薪理一.房地注產(chǎn)開苦發(fā)的告主要疏程序二.土地駁使用論權(quán)的復(fù)獲取三.城市規(guī)柄劃對房漏地產(chǎn)開練發(fā)的影大響四.政府雞對房帶地產(chǎn)絮市場敲的干握預(yù)房地產(chǎn)末開發(fā)經(jīng)語營與管贈理和譚茹鵝文一.房地蛇產(chǎn)開商發(fā)的湯主要想程序一般遮包括多四個款階段皇、8個步避驟：投資鋸機(jī)會幅尋找投資機(jī)蜂會選擇欠與決策茫分析青投資德機(jī)會篩辭選可行徐性研粱究獲取土洋地使用而權(quán)前期駁工作啄規(guī)劃泰設(shè)計(jì)系與方鳥案報字批簽署姐有關(guān)畜合作揀協(xié)議建設(shè)題階段古施工火建設(shè)茫與竣伸工驗(yàn)治收租售庫階段躬市場積營銷螺與物乎業(yè)管繩理房地產(chǎn)賞開發(fā)經(jīng)尸營與管小理噴譚茹亦文前期工鹽作的主鐵要內(nèi)容(1朝)對擬止開發(fā)街項(xiàng)目遷作進(jìn)爸一步爽分析(2嚼)獲取土臺地使用品權(quán)(3)征地、少拆遷、討安置、濾補(bǔ)償(4尚)規(guī)劃設(shè)效計(jì)及建冶設(shè)方案殃制定(5翠)獲取規(guī)歷劃許可(6)施工澇現(xiàn)場僚三通狀一平(7)市政說配套控設(shè)施甚談判美與協(xié)帝議(8)安排短編期和長臭期信貸(9)尋找預(yù)米租（售輛）客戶(10蜜)對市色場作舟進(jìn)一泛步分陵析，箏確定疾目標(biāo)(1俊1)對開發(fā)蒙成本作推進(jìn)一步友測算(12添)對承痛包商冰的選斜擇提傅出建剝議(13灑)開發(fā)項(xiàng)煎目保險過事宜洽唉談房地緩產(chǎn)開形發(fā)經(jīng)旺營與嘩管理啞譚茹跡文二.土地使忽用權(quán)的算獲取1.開發(fā)商飯獲取土輕地使用委權(quán)的方恢式（1）在一宋級土地舊市場上倆獲取國謹(jǐn)有土地指使用權(quán)1）劃城撥方哭式2）出社讓方襲式（2）在二漏級土地廳市場上逃購入國趙有土地角使用權(quán)1）購禮入已鄰經(jīng)完?duì)蕹砷_保發(fā)的儲熟地干。2）購陳入一瘦項(xiàng)房海地產(chǎn)純，拆粗除原摘建筑尋物，改重新豎開發(fā)謀。3）購入貿(mào)半成品鼓（在建丹工程）旱，繼續(xù)推開發(fā)。（3）合意作開腎發(fā)房地泛產(chǎn)開銀發(fā)經(jīng)冒營與記管理筑譚茹解文2.國有稿土地夜使用菌權(quán)的澡出讓炮和轉(zhuǎn)縮慧讓（1）國有姨土地使奧用權(quán)的采出讓出讓澡方式綁：拍絕賣、剃招標(biāo)趴、協(xié)歲議、性掛牌（2）國放有土鍬地使叛用權(quán)遭的轉(zhuǎn)疤讓（3）土地窮使用權(quán)普使用年脂限（4）土地翻使用權(quán)思出讓金（5）毛地確價（6）熟真地價（弄清莊毛地價眼與熟地纖價的區(qū)竄別）房地斧產(chǎn)開聯(lián)發(fā)經(jīng)爆營與忙管理求譚茹抄文3.舊城課區(qū)房叢地產(chǎn)鏟開發(fā)包的特呢點(diǎn)（1）比較真適合作減為商業(yè)荒、辦公防、旅游膚、娛樂、餐蒸飲等類之型的開蚊發(fā)項(xiàng)目躬。（2）由于著舊城區(qū)洗人口密親度及建脆筑密度李高，土地開扣發(fā)成本國高。（3）建歡設(shè)項(xiàng)善目規(guī)裂劃條盈件較乳為苛偽刻。房地取產(chǎn)開聰發(fā)經(jīng)榆營與肝管理巾譚茹銜文4.新區(qū)房控地產(chǎn)開做發(fā)的特粘點(diǎn)（1）比利較適遣合建耳造高鵲級住州宅和堡公寓（2）土棕地開儉發(fā)成消本較宏低（3）城肝市規(guī)認(rèn)劃條嫁件限殿制較誰少（4）不戴完全測具備挖開發(fā)字項(xiàng)目她的配戚套設(shè)糟施（5）綠浴地和需代征輕地的嫁攤派看較多房地匆產(chǎn)開他發(fā)經(jīng)尖營與井管理格譚茹貓文三.城市傘規(guī)劃鑄對房撒地產(chǎn)椒開發(fā)列的影仍響1.開發(fā)項(xiàng)雖目規(guī)劃匙設(shè)計(jì)方損案中的鉤主要技簽術(shù)經(jīng)濟(jì)指嶄標(biāo)（P36三-37）(1雹)居住區(qū)途開發(fā)項(xiàng)搶目技術(shù)姻經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)(2)非居住王區(qū)開發(fā)勉項(xiàng)目技霉術(shù)經(jīng)濟(jì)尖指標(biāo)重點(diǎn)窗掌握刃規(guī)劃跳建設(shè)響用地掌面積路、居俊住建押筑用地面爽積、居潤住建筑各面積、棄居住建潛筑密度綁、容積率稿、建筑云容積率該、層數(shù)娃、層高佳等指標(biāo)塘。房地產(chǎn)水開發(fā)經(jīng)龍營與管愁理鎮(zhèn)譚茹堵文(2懶)房地阿產(chǎn)開穴發(fā)過柏程中父的規(guī)準(zhǔn)劃管古理1)開發(fā)設(shè)項(xiàng)目糊選址瞎、定猜點(diǎn)審牧批階夕段。2)申請《建設(shè)煤用地喚規(guī)劃浴許可追證》階段輸。3)規(guī)劃釘設(shè)計(jì)吧條件嬸審批夕階段荒。4)設(shè)計(jì)方翅案審批腰階段。5)核發(fā)《建設(shè)較工程腫規(guī)劃壺許可充證》階段。6)竣工繼驗(yàn)收凱階段雄。房地幕產(chǎn)開放發(fā)經(jīng)僵營與耽管理榜譚茹白文四.政府對組房地產(chǎn)佩市場的術(shù)干預(yù)1.政府胳制定塑干預(yù)卻房地步產(chǎn)市隨場政猛策的樣原則(1)目標(biāo)的榨確定性(2)政策的涼連續(xù)性柔與協(xié)調(diào)汽性(3畝)政策的凳針對性出和導(dǎo)向斥性(4循)政策的監(jiān)公平性昏和效率房地太產(chǎn)開愉發(fā)經(jīng)慌營與榆管理修譚茹洪文2.房地產(chǎn)卻市場的狡宏觀調(diào)促控宏觀調(diào)封整手段掏主要有層：(1抖)土地筆供應(yīng)貍計(jì)劃祖的調(diào)干整(2歸)城市規(guī)件劃的指撇導(dǎo)(3)地價調(diào)哈整(4蛇)房地產(chǎn)師稅收政詠策(5)金融杠戲杠(6柏)住房權(quán)政策(7)租金含調(diào)整房地切產(chǎn)開跟發(fā)經(jīng)級營與雁管理冶譚茹秩文3.房地咱產(chǎn)市禿場行宵為的鋒規(guī)范(1處)資質(zhì)引審查對進(jìn)入坑市場的號主體資白格進(jìn)行撈規(guī)范(2泛)產(chǎn)權(quán)降登記對市場纏交易對礎(chǔ)象進(jìn)行牌規(guī)范(3慮)建立房魄地產(chǎn)價嗚格評估嗚制度對市場踐交易價抓格進(jìn)行槍規(guī)范(4孔)交易歪程序忙的規(guī)斃范化對市傻場交余易過懼程進(jìn)泡行規(guī)輸范房地產(chǎn)浩開發(fā)經(jīng)絲式營與管晚理蔑譚茹肥文第四章途房地繞產(chǎn)及其飾運(yùn)行規(guī)押律一.房地產(chǎn)憲市場的過總體結(jié)鑒構(gòu)二.房地錦產(chǎn)市叔場的視分類三.房地闖產(chǎn)市互場的胞特征質(zhì)與功男能四.房地產(chǎn)鑄市場運(yùn)票行的一視般規(guī)律房地產(chǎn)翁開發(fā)經(jīng)旦營與管卸理密譚茹未文一.房地產(chǎn)勺市場的償總體結(jié)著構(gòu)征地遮市場一級餡土地貍市場驅(qū)動遷唉市場土地骨投資、豈土地兩使用權(quán)預(yù)出讓市樓場交易市行場二級土震地市場文（土地添使用權(quán)煌轉(zhuǎn)讓市劣場）建筑施睡工市場一級房災(zāi)產(chǎn)市場房產(chǎn)向交易扣市場二級愛房產(chǎn)貸市場房地產(chǎn)樂開發(fā)經(jīng)沃營與管霉理笛譚茹嗽文二.房地產(chǎn)侵市場的臨分類1.按地純域范饅圍劃溜分2.按房地擦產(chǎn)用途違和等級鮮劃分3.按房地情產(chǎn)交易姻形式劃降分4.按房地瞎產(chǎn)購買哄目的劃哨分5.其他心劃分篩方式房地對產(chǎn)開晚發(fā)經(jīng)自營與鎖管理甩譚茹所文三.房地億產(chǎn)市日場的兇特征蕩與功掘能1.房地筆產(chǎn)市假場的陡特征(1慘)分散的治地區(qū)性街市場(2科)準(zhǔn)市潮場(3柿)權(quán)益華的轉(zhuǎn)濤讓市懼場(4說)專業(yè)佳化的低市場(5)易于出性現(xiàn)市場析的不均花衡和壟搏斷房地產(chǎn)租開發(fā)經(jīng)銹營與管訊理款譚茹開文2.房地產(chǎn)溜市場的詢功能（1）配與置存版量房蔥地產(chǎn)過資源覺和利鏈益（2）顯示狂房地產(chǎn)膛市場需薄求的變感化（3）指倡導(dǎo)供老給以央適應(yīng)鍵需求霞的變捆化（4）指鼠導(dǎo)政位府制擠定科鬼學(xué)的萍土地茂供應(yīng)哥計(jì)劃（5）引導(dǎo)森需求適壇應(yīng)供給剖條件的浩變化房地穗產(chǎn)開俱發(fā)經(jīng)棚營與趟管理乘譚茹蹤蝶文四.房地水產(chǎn)市僚場運(yùn)柴行的親一般講規(guī)律1.房地產(chǎn)代使用市忍場和房皇地產(chǎn)投槐資市場兩個擋市場租有兩馬個結(jié)梨合點(diǎn)否：第一津，房碰地產(chǎn)篇使用躺市場恭確定隸的租川金水平資產(chǎn)姿需求的棵中心。第二罪，兩木個市殊場在庸房地捉產(chǎn)開穿發(fā)部俗分有連接躬。如抗果房鋤地產(chǎn)狠開發(fā)往量增造加，曠房地禁產(chǎn)的供給量雷也隨著近增加，脅這不僅奧會使房已地產(chǎn)投資市場殼價格下似滑，而叼且也會拒使房地恐產(chǎn)使用市場點(diǎn)的租取金水金平下向調(diào)。房地普產(chǎn)開注發(fā)經(jīng)籃營與肆管理良譚茹密文2.房地晉產(chǎn)市醉場的赤周期慎循環(huán)（1）房散地產(chǎn)恒市場胃的自分然周針期P62（2）房嘴地產(chǎn)虛市場煙的投冤資周脆期AEDCB長期平均空置水平下降上升供給增長率=需求增長率圖2-7房地產(chǎn)景氣循環(huán)的各個階段要求：能繡對房尸地產(chǎn)赤市場飼進(jìn)行揚(yáng)一定脹的分盞析房地質(zhì)產(chǎn)開慢發(fā)經(jīng)朋營與啊管理箱譚茹裙文第五攔章辭房地秩產(chǎn)開吧發(fā)項(xiàng)強(qiáng)目的糞可行問性研本究一.可行性妙研究的鄙含義、伴目的和觀作用二.可行性翻研究的蜜工作階透段三.可行味性研縣究的占內(nèi)容四.房地產(chǎn)丈開發(fā)項(xiàng)早目投資鞋與收入岔估算五.房地產(chǎn)盼開發(fā)項(xiàng)將目財(cái)務(wù)灑評價六.房地孔產(chǎn)開瓜發(fā)項(xiàng)泥目評貝估的渴不確領(lǐng)定性辜分析房地平產(chǎn)開列發(fā)經(jīng)縮慧營與脹管理妥譚茹他文一.可行院性研關(guān)究的芬含義爸、目倉的和議作用1.可行性淘研究的壓含義可行性蠅研究是擦在投資隔決策前靜，對建失設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行底全面的舟技術(shù)經(jīng)景濟(jì)分析瞧、論證滑的科學(xué)古方法。2.可行性貴研究的贏目的可行戶性研雖究的窗根本腔目的網(wǎng)是實(shí)肥現(xiàn)項(xiàng)暫目決踢策的科您學(xué)化便、民麥主化踢，減睛少或介避免宋投資板決策工的失誤，圖提高項(xiàng)交目開發(fā)安建設(shè)的筋經(jīng)濟(jì)、四社會和命環(huán)境效使益。房地捏產(chǎn)開運(yùn)發(fā)經(jīng)貍營與球管理插譚茹狼文3.可行榨性研暈究的索作用（1）是項(xiàng)辣目投資集決策的村依據(jù)。（2）是火籌集恥建設(shè)濟(jì)資金腳的依兇據(jù)。（3）是校開發(fā)注商與舅有關(guān)哨合作告部門博簽訂脈協(xié)議燥、合纖同的檔依據(jù)愉。（4）是關(guān)編制險下一樸階段場規(guī)劃暫設(shè)計(jì)虛方案律的依偉據(jù)。房地產(chǎn)擦開發(fā)經(jīng)淡營與管輝理嚷譚茹均文3.可行性是研究的掉精度

（1）投資機(jī)會研究：±30%（2）初步可行性研究：±20%（3）詳細(xì)可行性研究：±10%（4）項(xiàng)目評估與決策：±10%房地法產(chǎn)開升發(fā)經(jīng)憶營與告管理狹譚茹歉文五.房地產(chǎn)涉投資經(jīng)照濟(jì)效果矛評價指迫標(biāo)1.房地糞產(chǎn)投夫資經(jīng)瞎?jié)T果的勤表現(xiàn)爆形式（1）開發(fā)蒼投資開發(fā)投悶資的經(jīng)括濟(jì)效果可主要表牛現(xiàn)為銷告售收入筍。經(jīng)濟(jì)謙效果的自大小則揀用開發(fā)籍利潤、撐成本利托潤率、胞投資收智益率等烤指標(biāo)來猛衡量。（2）置業(yè)耀投資置業(yè)投獄資的經(jīng)板濟(jì)效果習(xí)主要表耐現(xiàn)為租騾金、