房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn)

總目錄第一部分新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理第二部分房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制第四部分房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析第五部分房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解第六部分房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析第七部分房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制第八部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算土地政策變化對項(xiàng)目成本的影響一成本管理需要跨職能合作二第一部分新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響三五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容六成本管理需要關(guān)注的全過程與細(xì)節(jié)將客戶需求納入目標(biāo)成本管理四七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤率以確定成本八隨著國家經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國家相繼出臺了一系列的控制性文件：《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》、《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式的通知》、《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》、《土地登記辦法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》等，上述政策主要目的在于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，強(qiáng)制實(shí)施土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓制度。房地產(chǎn)開發(fā)競爭模式由“土地競爭”向“產(chǎn)品、品牌競爭”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。原來的土地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，土地的問題實(shí)際上已經(jīng)歸結(jié)成資金問題。資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競爭的核心。一土地政策變化對項(xiàng)目成本的影響國家對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴(yán)格，對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強(qiáng)?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》規(guī)定：對項(xiàng)目資本金達(dá)不到35%貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款；2007年9月27日央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；12月12日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認(rèn)定房貸次數(shù)。2008年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》和《關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》等文件的出臺，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨幣政策的實(shí)施，存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也多次上調(diào)。這些政策將直接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。

從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項(xiàng)目開發(fā)的滯后，對公司未來現(xiàn)金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對公司的利潤會帶來不良影響。為防范這種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負(fù)面影響。

二金融(貨幣)政策變化對投資成本的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費(fèi)，期間費(fèi)用。1.開發(fā)成本1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的25%；1.2前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后，項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測繪、可行性研究及“三通一平”等費(fèi)用；1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)以外的費(fèi)用，包括市政配套費(fèi)、給水系統(tǒng)費(fèi)、雨污水系統(tǒng)費(fèi)、供電系統(tǒng)費(fèi)、有線電視工程費(fèi)、電話通訊工程費(fèi)、寬帶工程費(fèi)、智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)；1.4配套設(shè)施費(fèi)用，指項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭，產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫、垃圾處理站等費(fèi)用。上述2-4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)大約占成本費(fèi)用總額的10%。1.5建筑安裝工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)用。包括建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修費(fèi)、樣板房/售樓處裝修費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的45%；

2.稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費(fèi)，大約占成本費(fèi)用總額的10%3.期間費(fèi)用包括營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，這三項(xiàng)費(fèi)用大約占成本費(fèi)用總額的10%。

三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法1.1成本加成定價(jià)法：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價(jià)。成本中包含了稅金，售價(jià)減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計(jì)算。單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本×（1+加成率）1.2目標(biāo)收益定價(jià)法：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。①確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。②確定目標(biāo)利潤：目標(biāo)利潤=總投資額×目標(biāo)投資利潤

目標(biāo)利潤=總成本×目標(biāo)成本利潤目標(biāo)利潤=銷售收入×目標(biāo)銷售利潤目標(biāo)利潤=資金平均占用額×目標(biāo)資金利潤率③計(jì)算售價(jià)：售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售面積目標(biāo)收益率適用于市場上具有一定影響力的企業(yè)及市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

1.3售價(jià)加成定價(jià)法：以產(chǎn)品最后的售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定比率來計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品成本/（1-加成率）

四如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤率以確定成本2.利潤率及目標(biāo)成本的確定1.1目標(biāo)利潤的確定①目標(biāo)利潤率法，公式如下②上年利潤基數(shù)法，公式：目標(biāo)利潤＝上年利潤×利潤增長率1.2目標(biāo)成本的確定四如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤率以確定成本

建立健全信息管理系統(tǒng)，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。企業(yè)實(shí)行目標(biāo)成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實(shí)行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。主要包括產(chǎn)品定價(jià)和競爭者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標(biāo)成本管理團(tuán)隊(duì)理解顧客需求、競爭產(chǎn)品及產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實(shí)行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。

五將客戶需求納入目標(biāo)成本管理傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)最低價(jià)原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在：（1）被動式控制成本（2）采取過程或事后控制成本方法（3）沒有系統(tǒng)對成本進(jìn)行控制。造成的結(jié)果是“結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象比較普遍。新的成本管理理念是采用“全過程成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并貫徹“精細(xì)化”管理的理念，為項(xiàng)目建設(shè)爭取更大的效益。

六成本管理需要關(guān)注的全過程與細(xì)節(jié)1.重要性：隨著原有土地轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)為招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競爭的核心要素只剩下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來成敗的關(guān)鍵，因此全面推行全過程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價(jià)值最大化，勢在必行。2.基本供應(yīng)鏈：設(shè)計(jì)商-施工總承包商-材料、設(shè)備供應(yīng)商-物業(yè)管理商，這是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的供應(yīng)鏈，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。3.樹立正確的供方關(guān)系觀：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能、同時(shí)具備比供應(yīng)商更高的智慧、更廣的知識、更強(qiáng)的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、評價(jià)供應(yīng)商的服務(wù)。同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，不能滋生“高高在上”等不良心態(tài)，防止腐敗的發(fā)生。4.供應(yīng)鏈的有效管理：4.1構(gòu)建組織、塑造流程：實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個供方的無縫對接。

4.2樹立企業(yè)核心理念：讓每個員工知道自己的工作目的與存在價(jià)值，提供員工對供應(yīng)鏈管理的效率和質(zhì)量。5.設(shè)計(jì)與施工：是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程中承前啟后的最重要兩個環(huán)節(jié)，為其制定核心理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理由于成本管理是個系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責(zé)任，而是全部部門的責(zé)任，尤其是營銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、材料采購部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項(xiàng)目定位—營銷部門；設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化—設(shè)計(jì)部門；招標(biāo)合同簽訂—工程部和成本管理部；現(xiàn)場簽證把控—工程部；竣工結(jié)算—成本管理部；銷售成本優(yōu)化—銷售部；管理費(fèi)用—各職能部門。八成本管理需要跨職能合作總目錄第一部分新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理第二部分房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制第四部分房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析第五部分房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解第六部分房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析第七部分房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制第八部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)一二第二部分房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)

項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)三五施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)六管理費(fèi)用控制重點(diǎn)營銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)四財(cái)務(wù)控制重點(diǎn)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時(shí)要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。一拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)是勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對前一部分通過爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。（2）三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。（3）施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。二項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)施工過程中的成本控制是成本人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點(diǎn)是：（1）參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投標(biāo)預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。（2）通過加強(qiáng)過程成本控制，對施工過程中的工程成本進(jìn)行動態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。三施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn)首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。

二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。

1、對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來實(shí)現(xiàn)。四財(cái)務(wù)控制重點(diǎn)營銷三環(huán)節(jié)三的控三制重三點(diǎn)應(yīng)三該從三四個三方面三去體三現(xiàn)：（1）銷三售流三程的三優(yōu)化三；（2）銷三售部三組織三框架三的構(gòu)三建；（3）銷三售道三具及三物料三的使三用；（4）項(xiàng)三目推三廣費(fèi)三用的三有效三使用三。五營銷三環(huán)節(jié)三控制三重點(diǎn)根據(jù)三目前三公司三的實(shí)三際情三況，三在投三資估三算和三成本三控制三體系三上，三將開三發(fā)間三接費(fèi)三用即三企業(yè)三直接三組織三、管三理開三發(fā)項(xiàng)三目發(fā)三生的三工資三、福三利、三勞保三、折三舊、三辦公三、水三電、三周轉(zhuǎn)三房攤?cè)N等三費(fèi)用三計(jì)入三管理三費(fèi)用三。管三理費(fèi)三用控三制的三關(guān)鍵三在于三開發(fā)三建設(shè)三的規(guī)三模，三因此三應(yīng)當(dāng)三通過三加大三開發(fā)三力度三和開三發(fā)規(guī)三模，三降低三單位三管理三費(fèi)用三水平三。三一、三定崗三定員三，精三簡機(jī)三構(gòu)，三減少三人員三冗積三情況三出現(xiàn)三。但三對關(guān)三鍵崗三位和三關(guān)鍵三業(yè)務(wù)三，尤三其成三本效三益高三的崗三位，三不但三不能三過于三精簡三，而三且有三必要三增加三、充三實(shí)定三員。三二、三在理三順公三司產(chǎn)三權(quán)關(guān)三系的三基礎(chǔ)三上，三將公三司房三地產(chǎn)三開發(fā)三業(yè)務(wù)三管理三費(fèi)用三明確三出來三，并三按照三項(xiàng)目三進(jìn)行三科學(xué)三的分三攤。三三三、由三于目三前房三地產(chǎn)三專業(yè)三分工三越來三越細(xì)三，拆三遷、三施工三、工三程監(jiān)三理、三銷售三、物三業(yè)管三理等三均有三專業(yè)三的公三司和三隊(duì)伍三，可三能的三話對三開發(fā)三過程三中的三部分三業(yè)務(wù)三可分三包給三外部三的專三業(yè)公三司，三前提三是這三樣做三比自三己做三更節(jié)三省。三四、三推行三各部三門管三理費(fèi)三用承三包、三限額三獎懲三，調(diào)三動節(jié)三約管三理費(fèi)三用的三積極三性和三責(zé)任三心。六管理三費(fèi)用三控制三重點(diǎn)總目三錄第一三部分新政三策房三地產(chǎn)三企業(yè)三成本三管理第二三部分房地三產(chǎn)成三本控三制重三點(diǎn)環(huán)三節(jié)第三三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資決三策階三段工三程造三價(jià)控三制第四三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段工三程造三價(jià)控三制解三析第五三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目招三投標(biāo)三階段三的造三價(jià)控三制講三解第六三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目施三工階三段工三程造三價(jià)控三制分三析第七三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目竣三工驗(yàn)三收階三段工三程造三價(jià)控三制第八三部分房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)成三本控三制核三算如何三理解三投資三決策三是控三制工三程造三價(jià)的三前提一二第三三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資決三策階三段工三程造三價(jià)控三制分析三影響三投資三決策三階段三工程三造價(jià)三的決三定因三素三五投資三決策三階段三工程三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容投資三決策三投資三估算三與財(cái)三務(wù)評三價(jià)四如何三做好三投資三決策三的可三行性三研究在建三筑工三程項(xiàng)三目管三理過三程中三，投三資決三策階三段控三制工三程造三價(jià)具三有十三分重三要的三意義三。投三資決三策階三段控三制工三程造三價(jià)，三是正三確確三定建三設(shè)項(xiàng)三目計(jì)三劃投三資數(shù)三額的三關(guān)鍵三，對三項(xiàng)目三投資三者正三確控三制投三資目三標(biāo)值三具有三重大三意義三。不三論何三種項(xiàng)三目，三其前三期工三作的三核心三是編三制符三合實(shí)三際的三投資三估算三值，三正確三確定三投資三估算三值，三對于三以后三控制三初步三設(shè)計(jì)三概算三、施三工圖三預(yù)算三，實(shí)三現(xiàn)投三資者三預(yù)期三的投三資效三果有三著重三大的三影響三。并三且，三相對三于建三設(shè)項(xiàng)三目的三其他三后續(xù)三工作三來說三，投三資決三策階三段控三制造三價(jià)，三對建三設(shè)項(xiàng)三目經(jīng)三濟(jì)效三果好三壞的三影響三最大三。因三此，三在此三階段三控制三工程三造價(jià)三，對三整個三建設(shè)三項(xiàng)目三來說三，節(jié)三約投三資的三可能三性最三大。三在項(xiàng)三目的三建設(shè)三過程三當(dāng)中三，節(jié)三約投三資的三可能三性是三隨著三建設(shè)三過程三的進(jìn)三展而三不斷三減少三。一三般來三說，三決策三階段三控制三造價(jià)三對項(xiàng)三目經(jīng)三濟(jì)性三的影三響高三達(dá)95三%~三10三0%。以三上說三明建三筑工三程項(xiàng)三目投三資決三策階三段的三造價(jià)三控制三是控三制整三個工三程造三價(jià)的三前提三。一如何三理解三投資三決策三是控三制工三程造三價(jià)的三前提建設(shè)三項(xiàng)目三投資三決策三階段三影響三工程三造價(jià)三的決三定因三素主三要有三：項(xiàng)三目建三設(shè)規(guī)三模、三項(xiàng)目三建設(shè)三標(biāo)準(zhǔn)三、項(xiàng)三目建三設(shè)地三點(diǎn)三三個方三面。（1）建三設(shè)項(xiàng)三目的三生產(chǎn)三規(guī)模三指生三產(chǎn)要三素與三產(chǎn)品三在一三個經(jīng)三濟(jì)實(shí)三體中三的集三中程三度。三通俗三的講三也是三解決三“生三產(chǎn)多三少”三的問三題，三往往三以該三建設(shè)三項(xiàng)目三的年三生產(chǎn)三（完三成）三能力三來表三示。三生產(chǎn)三規(guī)模三的大三小，三必將三影響三建設(shè)三項(xiàng)目三在生三產(chǎn)工三藝、三設(shè)備三選型三、建三設(shè)資三源的三方面三的決三策，三進(jìn)而三影響三投資三規(guī)模三的大三小。三合理三確定三項(xiàng)目三的建三設(shè)規(guī)三模，三不僅三要考三慮項(xiàng)三目內(nèi)三部各三因素三之間三的數(shù)三量匹三配、三能力三協(xié)調(diào)三，還三要使三所有三生產(chǎn)三力因三素共三同形三成的三經(jīng)濟(jì)三實(shí)體三在規(guī)三模上三大小三適應(yīng)三，以三合理三確定三和有三效控三制工三程造三價(jià)。（2）項(xiàng)三目建三設(shè)標(biāo)三準(zhǔn)是三指包三括項(xiàng)三目建三設(shè)規(guī)三模、三占地三面積三、工三藝裝三備、三建筑三標(biāo)準(zhǔn)三、配三套工三程等三方面三的標(biāo)三準(zhǔn)或三指標(biāo)三。建三設(shè)標(biāo)三準(zhǔn)是三編制三、評三估、三審批三項(xiàng)目三可行三性研三究和三初步三設(shè)計(jì)三的重三要依三據(jù)，三是衡三量工三程造三價(jià)是三否合三理及三監(jiān)督三檢查三項(xiàng)目三建設(shè)三的客三觀尺三度。三建設(shè)三標(biāo)準(zhǔn)三是否三起到三控制三工程三造價(jià)三、指三導(dǎo)建三設(shè)的三作用三，關(guān)三鍵在三于標(biāo)三準(zhǔn)水三平定三的是三否合三格。三建設(shè)三標(biāo)準(zhǔn)三水平三應(yīng)從三我國三目前三的經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展水三平出三發(fā)，三區(qū)別三不同三地區(qū)三、不三同規(guī)三模、三不同三等級三、不三同功三能，三合理三確定三。（3）項(xiàng)三目建三設(shè)地三點(diǎn)的三選擇三對于三該項(xiàng)三目的三建設(shè)三工程三造價(jià)三和建三成后三的生三產(chǎn)成三本，三以及三國民三經(jīng)濟(jì)三均有三直接三的影三響。二分析三影響三投資三決策三階段三工程三造價(jià)三的決三定因三素（1）分三析確三定影三響建三設(shè)項(xiàng)三目投三資決三策的三主要三因素三。確定三建設(shè)三項(xiàng)目三的資三金來三源，合理三地確三定項(xiàng)三目的三建設(shè)三規(guī)模三、建三設(shè)地三點(diǎn)、三科學(xué)三的選三定項(xiàng)三目的三建設(shè)三標(biāo)準(zhǔn)三，這三些都三直接三地關(guān)三系到三項(xiàng)目三的工三程造三價(jià)和三全壽三命成三本。（2）建三設(shè)項(xiàng)三目決三策階三段的三投資三估算三：是三一個三項(xiàng)目三決策三階段三的主三要造三價(jià)文三件，三它是三項(xiàng)目三可行三性研三究報(bào)三告和三項(xiàng)目三建議三書的三組成三部分三，投三資估三算對三于項(xiàng)三目的三決策三及投三資的三成敗三十分三重要三。（3）建三設(shè)項(xiàng)三目決三策階三段的三經(jīng)濟(jì)三分析三：指三以建三設(shè)工三程和三技術(shù)三方案三為對三象的三經(jīng)濟(jì)三方面三的研三究。三它是三可行三研究三的核三心內(nèi)三容，三是建三設(shè)項(xiàng)三目決三策的三主要三依據(jù)三。（4）國三民經(jīng)三濟(jì)評三價(jià)與三社會三效益三評價(jià)三。（5）建三設(shè)項(xiàng)三目決三策階三段的三風(fēng)險(xiǎn)三管理三。要三及時(shí)三通過三風(fēng)險(xiǎn)三辨識三和風(fēng)三險(xiǎn)分三析，三提出三建設(shè)三投資三決策三階段三的風(fēng)三險(xiǎn)防三范措三施，三提高三建設(shè)三項(xiàng)目三的抗三風(fēng)險(xiǎn)三能力三。三投資三決策三階段三工程三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容首先三要做三好投三資決三策階三段的三基礎(chǔ)三資料三收集三工作三。做三好工三程的三投資三預(yù)測三，需三要很三多的三資料三，如三工程三所在三地的三水電三狀況三、地三質(zhì)情三況、三主要三材料三設(shè)備三的價(jià)三格資三料、三大宗三材料三的采三購地三以及三現(xiàn)有三已建三類似三工程三資料三，對三于做三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的項(xiàng)三目還三要收三集更三多資三料。三造價(jià)三人員三要對三資料三的準(zhǔn)三確性三、可三靠性三認(rèn)真三分析三，保三證投三資預(yù)三測、三經(jīng)濟(jì)三分析三的準(zhǔn)三確。其次三要編三制可三行性三研究三報(bào)告三。工三程項(xiàng)三目的三可行三性研三究階三段，三項(xiàng)目三的各三項(xiàng)技三術(shù)經(jīng)三濟(jì)決三策，三對工三程造三價(jià)以三及項(xiàng)三目的三經(jīng)濟(jì)三效益三，有三著決三定性三的影三響，三是工三程造三價(jià)控三制的三重要三階段三?？扇行匀芯咳匀|(zhì)量三控制三為核三心，三對項(xiàng)三目的三規(guī)模三建設(shè)三標(biāo)準(zhǔn)三、工三藝布三局、三產(chǎn)業(yè)三規(guī)劃三、技三術(shù)進(jìn)三步等三方面三應(yīng)實(shí)三事求三是地三科學(xué)三分析三。四如何三做好三投資三決策三的可三行性三研究投資三決策三投資三估算三與財(cái)三務(wù)評三價(jià)都三是投三資決三策階三段工三程造三價(jià)管三理的三主要三內(nèi)容三，都三在《可行三性研三究報(bào)三告》中起三著十三分重三要的三作用三。第一三，投三資估三算是三制定三融資三方案三、進(jìn)三行經(jīng)三濟(jì)評三價(jià)的三基礎(chǔ)三，也三是進(jìn)三一步三編制三初步三設(shè)計(jì)三概算三的依三據(jù)；第二三，“三投資三估算三”和三“財(cái)三務(wù)評三價(jià)”三是銀三行貸三款的三依據(jù)三，是三國家三編制三建設(shè)三投資三計(jì)劃三的重三要依三據(jù)；第三三，“三投資三估算三”與三“財(cái)三務(wù)評三價(jià)”三是投三資決三策和三方案三比選三的重三要依三據(jù)。五投資三決策三投資三估算三與財(cái)三務(wù)評三價(jià)總目三錄第一三部分新政三策房三地產(chǎn)三企業(yè)三成本三管理第二三部分房地三產(chǎn)成三本控三制重三點(diǎn)環(huán)三節(jié)第三三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資決三策階三段工三程造三價(jià)控三制第四三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段工三程造三價(jià)控三制解三析第五三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目招三投標(biāo)三階段三的造三價(jià)控三制講三解第六三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目施三工階三段工三程造三價(jià)控三制分三析第七三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目竣三工驗(yàn)三收階三段工三程造三價(jià)控三制第八三部分房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)成三本控三制核三算正確三理解三設(shè)計(jì)三階段三的成三本控三制一設(shè)計(jì)三概算三與施三工圖三預(yù)算三的編三制與三審查二第四三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段工三程造三價(jià)控三制解三析設(shè)計(jì)三階段三成本三控制三的核三心三五房地三產(chǎn)設(shè)三計(jì)階三段的三設(shè)計(jì)三程序六設(shè)計(jì)三方案三優(yōu)化三過程三與重三點(diǎn)設(shè)計(jì)三階段三工程三造價(jià)三控制三的措三施和三方法四七限額三設(shè)計(jì)三的實(shí)三施設(shè)計(jì)三階段三工程三造價(jià)三的決三定因三素與三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容八設(shè)計(jì)三階段三的成三本控三制是三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目成三本控三制的三關(guān)鍵三與重三點(diǎn)。三盡管三設(shè)計(jì)三費(fèi)在三建設(shè)三工程三全過三程費(fèi)三用中三比例三不大三，一三般只三占建三安成三本的1.三5%三-2三%，但三對工三程造三價(jià)的三影響三可達(dá)75三%以上三，由三此可三見，三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三的好三差直三接影三響建三設(shè)費(fèi)三用的三多少三和建三設(shè)工三期的三長短三，直三接決三定人三力、三物力三和財(cái)三力投三入的三多少三。合三理科三學(xué)的三設(shè)計(jì)三，可三降低三工程三造價(jià)10三%。但三在工三程設(shè)三計(jì)中三不少三設(shè)計(jì)三人員三重技三術(shù)、三輕經(jīng)三濟(jì)，三任意三提高三安全三系數(shù)三或設(shè)三計(jì)標(biāo)三準(zhǔn)，三而對三經(jīng)濟(jì)三上的三合理三性考三慮得三較少三，從三根本三上影三響了三項(xiàng)目三成本三的有三效控三制。一正確三理解三設(shè)計(jì)三階段三的成三本控三制設(shè)計(jì)三階段三成本三控制三的核三心包三括：三設(shè)計(jì)三管理三和技三術(shù)管三理兩三大因三素。（1）設(shè)三計(jì)管三理。三要加三強(qiáng)對三設(shè)計(jì)三公司三的管三理與三協(xié)調(diào)三，包三括：三設(shè)計(jì)三單位三的選三擇與三合同三管理三，做三好與三設(shè)計(jì)三人員三的溝三通，三落實(shí)三獎懲三措施三，開三展設(shè)三計(jì)公三司間三的交三流與三競爭三。要三建立三管理三程序三與制三度，三包括三：完三善甲三方設(shè)三計(jì)標(biāo)三準(zhǔn)，三堅(jiān)持三設(shè)計(jì)三全過三程優(yōu)三化，三建立三專家三會議三評審三制度三，內(nèi)三部審三核制三度化三等。（2）技三術(shù)管三理。三建筑三方案三的選三擇設(shè)三計(jì)前三期方三案一三旦確三定，三成本三大勢三也基三本確三定。三結(jié)構(gòu)三設(shè)計(jì)三從方三案入三手可三以對三項(xiàng)目三總成三本進(jìn)三行較三大優(yōu)三化。二設(shè)計(jì)三階段三成本三控制三的核三心（1）方三案設(shè)三計(jì)。三方案三設(shè)計(jì)三的內(nèi)三容包三括：三設(shè)計(jì)三說明三書；三總平三面圖三以及三建筑三設(shè)計(jì)三圖紙三；設(shè)三計(jì)委三托或三設(shè)計(jì)三合同三中規(guī)三定的三透視三圖、三鳥瞰三圖、三模型三等；（2）初三步設(shè)三計(jì)。三初步三設(shè)計(jì)三的內(nèi)三容與三工業(yè)三項(xiàng)目三設(shè)計(jì)三大致三相同三，包三括各三專業(yè)三設(shè)計(jì)三文件三、專三業(yè)設(shè)三計(jì)圖三紙和三工程三概算三，同三時(shí)，三初步三設(shè)計(jì)三文件三應(yīng)包三括主三要設(shè)三備或三材料三表。（3）施三工圖三設(shè)計(jì)三。該三階段三應(yīng)形三成所三有專三業(yè)的三設(shè)計(jì)三圖紙三（含三圖紙三目錄三、說三明和三必要三的設(shè)三備、三材料三表）三，并三按照三要求三編制三工程三預(yù)算三書。三對于三方案三設(shè)計(jì)三后直三接進(jìn)三入施三工圖三設(shè)計(jì)三的項(xiàng)三目，三施工三圖設(shè)三計(jì)文三件還三應(yīng)包三括工三程概三算書三。施三工圖三設(shè)計(jì)三文件三，應(yīng)三滿足三設(shè)備三材料三采購三，非三標(biāo)準(zhǔn)三設(shè)備三制作三和施三工的三需要三。三房地三產(chǎn)設(shè)三計(jì)階三段的三設(shè)計(jì)三程序1.設(shè)計(jì)三階段三工程三造價(jià)三的決三定因三素：三計(jì)價(jià)三與控三制。（1）可三以使三造價(jià)三構(gòu)成三更合三理，三提高三資金三利用三效率三。（2）可三以提三高投三資控三制效三率（3）可三以使三控制三工作三更主三動。（4）便三于技三術(shù)及三經(jīng)濟(jì)三結(jié)合三。（5）在三設(shè)計(jì)三階段三控制三工程三造價(jià)三效果三最顯三著。2.設(shè)計(jì)三階段三工程三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容有三：（1）方三案設(shè)三計(jì)階三段。三方案三設(shè)計(jì)三階段三一般三是根三據(jù)方三案圖三紙和三說明三書，三作出三詳盡三的工三程造三價(jià)估三算書三。不三超過三投資三估算三，則三為正三常。（2）初三步設(shè)三計(jì)階三段。三根據(jù)三初步三設(shè)計(jì)三方案三圖紙三和說三明書三及概三算定三額編三制初三步設(shè)三計(jì)總?cè)潘闳?。?）技三術(shù)設(shè)三計(jì)階三段。三根據(jù)三技術(shù)三設(shè)計(jì)三的圖三紙和三說明三書及三概算三定額三編制三初步三設(shè)計(jì)三修正三總概三算。（4）施三工圖三設(shè)計(jì)三階段三。根三據(jù)施三工圖三紙和三說明三書及三預(yù)算三定額三編制三施工三圖預(yù)三算。（5）設(shè)三計(jì)交三底和三配合三施工三。設(shè)三計(jì)單三位應(yīng)三負(fù)責(zé)三交代三設(shè)計(jì)三意圖三，進(jìn)三行技三術(shù)交三底，三解釋三設(shè)計(jì)三文件三，及三時(shí)解三決施三工中三設(shè)計(jì)三文件三出現(xiàn)三的問三題，三參加三試運(yùn)三轉(zhuǎn)和三竣工三驗(yàn)收三、投三產(chǎn)及三進(jìn)行三全面三的工三程設(shè)三計(jì)總?cè)Y(jié)。四設(shè)計(jì)三階段三工程三造價(jià)三的決三定因三素與三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容（1）推三行設(shè)三計(jì)招三標(biāo)，三擇優(yōu)三選擇三設(shè)計(jì)三單位（2）開三展限三額設(shè)三計(jì)，三有效三控制三造價(jià)（3）改三變設(shè)三計(jì)取三費(fèi)辦三法，三實(shí)行三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三的獎三罰制三度（4）推三行設(shè)三計(jì)監(jiān)三理制三度三（5）推三廣標(biāo)三準(zhǔn)設(shè)三計(jì)（6）提三高設(shè)三計(jì)質(zhì)三量：（7）加三強(qiáng)施三工圖三的審三核工三作。業(yè)主三要真三正把三控制三造價(jià)三的關(guān)三鍵階三段確三立在三設(shè)計(jì)三階段三時(shí)，三才能三收到三投資三省、三進(jìn)度三快、三質(zhì)量三好的三效果三。通三過技三術(shù)比三較、三經(jīng)濟(jì)三分析三和效三果評三價(jià)，三正確三處理三技術(shù)三先進(jìn)三與經(jīng)三濟(jì)合三理兩三者之三間的三對立三統(tǒng)一三關(guān)系三，力三求在三技術(shù)三先進(jìn)三條件三下的三經(jīng)濟(jì)三合理三，在三經(jīng)濟(jì)三合理三基礎(chǔ)三上的三技術(shù)三先進(jìn)三，把三控制三工程三造價(jià)三的觀三念滲三透到三各項(xiàng)三設(shè)計(jì)三和施三工技三術(shù)措三施中三，把三工程三造價(jià)三控制三工作三推向三另一三個里三程碑三。五設(shè)計(jì)三階段三工程三造價(jià)三控制三的措三施和三方法（1）通三過設(shè)三計(jì)招三標(biāo)和三設(shè)計(jì)三方案三競選三優(yōu)化三設(shè)計(jì)三方案三。建三設(shè)單三位發(fā)三布公三告，三吸引三設(shè)計(jì)三單位三參加三設(shè)計(jì)三招標(biāo)三或設(shè)三計(jì)方三案競?cè)x，三以獲三得眾三多的三設(shè)計(jì)三方案三；然三后組三織7-三11人的三專家三評定三小組三，其三中技三術(shù)專三家人三數(shù)應(yīng)三該占2/三3以上三；最三后專三家評三定小三組采三用科三學(xué)的三方法三綜合三評定三各設(shè)三計(jì)方三案優(yōu)三劣，三從中三選擇三最優(yōu)三的設(shè)三計(jì)方三案，三或?qū)⑷鞣饺傅娜扇∪幦匦氯M合三，提三出最三佳方三案。（2）運(yùn)三用價(jià)三值工三程優(yōu)三化設(shè)三計(jì)方三案。三首先三進(jìn)行三功能三分析三；然三后進(jìn)三行功三能評三價(jià)，三并根三據(jù)功三能分三析的三結(jié)果三提出三各種三實(shí)現(xiàn)三功能三的方三案；三最后三進(jìn)行三方案三評價(jià)三。（3）標(biāo)三準(zhǔn)化三設(shè)計(jì)三。標(biāo)三準(zhǔn)化三設(shè)計(jì)三又稱三定型三設(shè)計(jì)三、通三用設(shè)三計(jì)。三各類三工程三建設(shè)三的構(gòu)三件、三配件三、零三部件三、通三用的三建筑三物、三構(gòu)筑三物、三公用三設(shè)施三等，三只要三有條三件的三，都三應(yīng)該三實(shí)施三標(biāo)準(zhǔn)三化設(shè)三計(jì)。（4）限三額設(shè)三計(jì)。三限額三設(shè)計(jì)三就是三按照三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書批三準(zhǔn)的三投資三估算三哦進(jìn)三行初三步設(shè)三計(jì)，三按照三初步三設(shè)計(jì)三概算三造價(jià)三限額三進(jìn)行三施工三圖設(shè)三計(jì)。三在整三個設(shè)三計(jì)過三程中三，設(shè)三計(jì)人三員與三經(jīng)濟(jì)三管理三人員三密切三配合三，做三到技三術(shù)與三經(jīng)濟(jì)三的統(tǒng)三一。六設(shè)計(jì)三方案三優(yōu)化三過程三與重三點(diǎn)所謂三限額三設(shè)計(jì)三，就三是按三照批三準(zhǔn)的三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書和三投資三估算三來控三制初三步設(shè)三計(jì)，三按照三批準(zhǔn)三的初三步設(shè)三計(jì)總?cè)潘闳刂迫┕と龍D設(shè)三計(jì)，三同時(shí)三各專三業(yè)在三保證三達(dá)到三使用三功能三的前三提下三，按三分配三的投三資限三額控三制設(shè)三計(jì)，三嚴(yán)格三控制三技術(shù)三和施三工圖三設(shè)計(jì)三的不三合理三變更三，保三證總?cè)顿Y三額不三被突三破。實(shí)施三限額三設(shè)計(jì)三，第三一步三要將三這個三限額三按專三業(yè)（三單位三工程三）進(jìn)三行分三解，三看其三合理三否；三第二三步若三第一三步分三解的三答案三合理三，則三應(yīng)按三各單三位工三程的三分部三工程三再進(jìn)三行分三解，三看其三是否三合理三。若三以上三的分三解分三析均三得到三滿意三的答三案，三則說三明該三限額三可行三，同三時(shí)，三在設(shè)三計(jì)過三程中三要嚴(yán)三格按三照限三額控三制設(shè)三計(jì)標(biāo)三準(zhǔn)；三若以三上的三分解三分析三（不三論哪三一步三）沒三有得三到滿三意的三答案三，則三都說三明該三限額三不可三行，三必須三修改三或調(diào)三整限三額，三再按三上面三的步三驟重三新進(jìn)三行分三析分三解，三直到三得到三滿意三的答三案為三止，三該限三額才三成立三。限額三設(shè)計(jì)三的技三術(shù)關(guān)三鍵是三要確三定好三限額三，控三制好三設(shè)計(jì)三標(biāo)準(zhǔn)三和規(guī)三模。七限額三設(shè)計(jì)三的實(shí)三施1.設(shè)計(jì)三概算三的編三制與三審查1.三1設(shè)計(jì)三概算三的編三制：三設(shè)計(jì)三概算三可分三單位三工程三概算三、單三項(xiàng)工三程綜三合概三算和三建設(shè)三項(xiàng)目三總概三算三三級。三單位三工程三概算三是確三定各三單位三工程三建設(shè)三費(fèi)用三的文三件，三是編三制單三項(xiàng)工三程綜三合概三算的三依據(jù)三，是三單項(xiàng)三工程三綜合三概算三的組三成部三分。三單位三工程三概算三按其三工程三性質(zhì)三分為三建筑三工程三概算三和設(shè)三備及三安裝三工程三概算三兩大三類。三建筑三工程三概算三包括三土建三工程三概算三，給三排水三、采三暖工三程概三算，三通風(fēng)三、空三調(diào)工三程概三算，三電氣三、照三明工三程概三算，三弱電三工程三概算三，特三殊構(gòu)三筑物三工程三概算三等；三設(shè)備三及安三裝工三程概三算包三括機(jī)三械設(shè)三備及三安裝三工程三概算三，電三氣設(shè)三備及三安裝三工程三概算三，熱三力設(shè)三備及三安裝三工程三概算三，工三具、三器具三及生三產(chǎn)家三具購三置費(fèi)三概算三等。三單項(xiàng)三工程三綜合三概算三是確三定一三個單三項(xiàng)工三程所三需建三設(shè)費(fèi)三用的三文件三，它三是由三單項(xiàng)三工程三中的三各單三位工三程概三算匯三總編三制而三成的三，是三建設(shè)三項(xiàng)目三總概三算的三組成三部分三。建三設(shè)項(xiàng)三目總?cè)潘闳谴_三定整三個建三設(shè)項(xiàng)三目從三籌建三到竣三工驗(yàn)三收所三需全三部費(fèi)三用的三文件三，它三是由三各單三項(xiàng)工三程綜三合概三算、三工程三建設(shè)三其他三費(fèi)用三概算三、預(yù)三備費(fèi)三、建三設(shè)期三貸款三利息三和固三定資三產(chǎn)投三資方三向調(diào)三節(jié)稅三概算三匯總?cè)幹迫扇摹?.三2設(shè)計(jì)三概算三的審三查內(nèi)三容：(1三)審查三概算三的編三制是三否符三合黨三的方三針、三政策三，是三否根三據(jù)工三程所三在地三的自三然條三件的三編制三。(2三)審查三建設(shè)三規(guī)模(投資三規(guī)模三、生三產(chǎn)能三力等)、建三設(shè)標(biāo)三準(zhǔn)(用地三指標(biāo)三、建三筑標(biāo)三準(zhǔn)等)、配三套工三程、三設(shè)計(jì)三定員三等是三否符三合原三批準(zhǔn)三的可三行性三研究三報(bào)告三或立三項(xiàng)批三文的三標(biāo)準(zhǔn)三。(3三)審查三編制三方法三、計(jì)三價(jià)依三據(jù)和三程序三是否三符合三現(xiàn)行三規(guī)定三。(4三)審查三工程三量是三否正三確。(5三)審查三材料三用量三和價(jià)三格。(6三)審查三設(shè)備三規(guī)格三、數(shù)三量和三配置三是否三符合三設(shè)計(jì)三要求三，是三否與三設(shè)備三清單三相一三致，三設(shè)備三預(yù)算三價(jià)格三是否三真實(shí)三，設(shè)三備原三價(jià)和三運(yùn)雜三費(fèi)的三計(jì)算三是否三正確三，非三標(biāo)準(zhǔn)三設(shè)備三原價(jià)三的計(jì)三價(jià)方三法是三否符三合規(guī)三定，三進(jìn)口三設(shè)備三的各三項(xiàng)費(fèi)三用的三組成三及其三計(jì)算三程序三、方三法是三否符三合國三家主三管部三門的三規(guī)定三。(7三)審查三建筑三安裝三工程三的各三項(xiàng)費(fèi)三用的三計(jì)取三是否三符合三國家三或地三方有三關(guān)部三門的三現(xiàn)行三規(guī)定三，計(jì)三算程三序和三取費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三是否三正確三。(8三)審查三綜合三概算三、總?cè)潘闳木幦苾?nèi)三容、三方法三是否三符合三現(xiàn)行三規(guī)定三和設(shè)三計(jì)文三件的三要求三，有三無設(shè)三計(jì)文三件外三項(xiàng)目三，有三無將三非生三產(chǎn)性三項(xiàng)目三以生三產(chǎn)性三項(xiàng)目三列入三。(9三)審查三總概三算文三件的三組成三內(nèi)容三，是三否完三整地三包括三了建三設(shè)項(xiàng)三目從三籌建三到竣三工投三產(chǎn)為三止的三全部三費(fèi)用三組成三。(1三0)審查三工程三建設(shè)三其他三各項(xiàng)三費(fèi)用三。(1三1)審查三項(xiàng)目三的“三三廢三”治三理。(1三2)審查三技術(shù)三經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)三。(1三3)審查三投資三經(jīng)濟(jì)三效果三。八設(shè)計(jì)三概算三與施三工圖三預(yù)算三的編三制與三審查2.施工三圖預(yù)三算的三編制三與審三查2.三1施工三圖預(yù)三算的三編制三：施三工圖三預(yù)算三是由三設(shè)計(jì)三單位三在施三工圖三設(shè)計(jì)三完成三后，三根據(jù)三施工三圖設(shè)三計(jì)圖三紙、三現(xiàn)行三預(yù)算三定額三、費(fèi)三用定三額以三及地三區(qū)設(shè)三備、三材料三、人三工、三施工三機(jī)械三臺班三等預(yù)三算價(jià)三格編三制和三確定三的建三筑安三裝工三程造三價(jià)的三文件三。施三工圖三預(yù)算三的編三制包三括：三單價(jià)三法編三制施三工圖三預(yù)算三，單三價(jià)法三是用三事先三編制三好的三分項(xiàng)三工程三的單三位估三價(jià)表三來編三制施三工圖三預(yù)算三的方三法。三按施三工圖三計(jì)算三的各三分項(xiàng)三工程三的工三程量三，并三乘以三相應(yīng)三單價(jià)三，匯三總相三加，三得到三單位三工程三的人三工費(fèi)三、材三料費(fèi)三、機(jī)三械使三用費(fèi)三之和三；再三加上三按規(guī)三定程三序計(jì)三算出三來的三其他三直接三費(fèi)、三現(xiàn)場三經(jīng)費(fèi)三、間三接費(fèi)三、計(jì)三劃利三潤和三稅金三，便三可得三出單三位工三程的三施工三圖預(yù)三算造三價(jià)。2.三2施工三圖預(yù)三算的三審查三內(nèi)容三：審三查施三工圖三預(yù)算三的重三點(diǎn)，三應(yīng)該三放在三工程三量計(jì)三算、三預(yù)算三單價(jià)三套用三、設(shè)三備材三料預(yù)三算價(jià)三格取三定是三否正三確，三各項(xiàng)三費(fèi)用三標(biāo)準(zhǔn)三是否三符合三現(xiàn)行三規(guī)定三等方三面。1．審三查工三程量三，(1三)土方三工程三；(2三)打樁三工程三；(3三)磚石三工程三；(4三)混凝三土及三鋼筋三混凝三土工三程；(5三)木結(jié)三構(gòu)工三程；(6三)樓地三面工三程；(7三)屋面三工程三；(8三)構(gòu)筑三物工三程；(9三)裝飾三工程三；(1三0)金屬三構(gòu)件三制作三工程三；(1三1)水暖三工程三；(1三2)電氣三照明三工程三；(1三3)設(shè)備三及其三安裝三工程三。2．審三查設(shè)三備、三材料三的預(yù)三算價(jià)三格，(1三)審查三設(shè)備三、材三料的三預(yù)算三價(jià)格三是否三符合三工程三所占三地的三真實(shí)三價(jià)格三及價(jià)三格水三平；(2三)設(shè)備三、材三料的三原價(jià)三確定三方法三是否三正確三；(3三)設(shè)備三的運(yùn)三雜費(fèi)三率及三其運(yùn)三雜費(fèi)三的計(jì)三算是三否正三確，三材料三預(yù)算三價(jià)格三的各三項(xiàng)費(fèi)三用的三計(jì)算三是否三符合三規(guī)定三、正三確。八設(shè)計(jì)三概算三與施三工圖三預(yù)算三的編三制與三審查總目三錄第一三部分新政三策房三地產(chǎn)三企業(yè)三成本三管理第二三部分房地三產(chǎn)成三本控三制重三點(diǎn)環(huán)三節(jié)第三三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資決三策階三段工三程造三價(jià)控三制第四三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段工三程造三價(jià)控三制解三析第五三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目招三投標(biāo)三階段三的造三價(jià)控三制講三解第六三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目施三工階三段工三程造三價(jià)控三制分三析第七三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目竣三工驗(yàn)三收階三段工三程造三價(jià)控三制第八三部分房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)成三本控三制核三算如何三做好三工程三招投三標(biāo)與三文件三編制一二第五三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目招三投標(biāo)三階段三的造三價(jià)控三制講三解招投三標(biāo)階三段對三工程三造價(jià)三的影三響與三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容三五招投三標(biāo)項(xiàng)三目報(bào)三價(jià)與三控制六房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三備、三材料三采購三招投三標(biāo)與三合同三價(jià)款三的確三定如何三確定三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目工三程合三同價(jià)四工程三量清三單計(jì)三價(jià)模三式對三招投三標(biāo)階三段工三程造三價(jià)控三制的三影響三分析要做三好工三程招三投標(biāo)三，就三必須三要了三解工三程招三標(biāo)投三標(biāo)的三概念三和內(nèi)三容。三建設(shè)三項(xiàng)目三招標(biāo)三投標(biāo)三活動三包括三的內(nèi)三容十三分廣三泛，三包括三建設(shè)三項(xiàng)目三招標(biāo)三的范三圍、三建設(shè)三項(xiàng)目三招標(biāo)三的種三類與三方式三、建三設(shè)項(xiàng)三目招三標(biāo)的三程序三、建三設(shè)項(xiàng)三目招三標(biāo)投三標(biāo)文三件的三編制三、標(biāo)三底編三制與三審查三、投三標(biāo)報(bào)三價(jià)以三及開三標(biāo)、三評標(biāo)三、定三標(biāo)等招標(biāo)三文件三的內(nèi)三容和三編制。（三一）三按照《工程三建設(shè)三項(xiàng)目三施工三招標(biāo)三投標(biāo)三辦法》的規(guī)三定，三依法三必須三招標(biāo)三的工三程建三設(shè)項(xiàng)三目，三應(yīng)當(dāng)三具備三下列三條件三：（1）招三標(biāo)人三已經(jīng)三依法三成立三。（2）初三步設(shè)三計(jì)及三概算三應(yīng)當(dāng)三履行三審批三手續(xù)三的，三已經(jīng)三批準(zhǔn)三。（3）招三標(biāo)范三圍、三招標(biāo)三方式三和招三標(biāo)組三織形三式等三應(yīng)當(dāng)三履行三核準(zhǔn)三手續(xù)三的，三已經(jīng)三核準(zhǔn)三。（4）有三相應(yīng)三資金三或資三金來三源已三經(jīng)落三實(shí)。三（5）有三招標(biāo)三所需三的設(shè)三計(jì)圖三紙及三技術(shù)三資料三。（三二）三招標(biāo)三文件三一般三包括三下列三內(nèi)容三：（1）投三標(biāo)邀三請書三。（2）投三標(biāo)人三須知三，包三括工三程概三況，三招標(biāo)三范圍三，資三格審三查條三件，三工程三資金三來源三或者三落實(shí)三情況三（包三括銀三行出三具的三資金三證明三），三標(biāo)段三劃分三，工三期要三求，三質(zhì)量三標(biāo)準(zhǔn)三，現(xiàn)三場踏三勘和三答疑三安排三，投三標(biāo)文三件編三制、三提交三、修三改、三撤回三的要三求，三投標(biāo)三報(bào)價(jià)三的要三求，三投標(biāo)三有效三期，三開標(biāo)三的時(shí)三間和三地點(diǎn)三，評三標(biāo)的三方法三和標(biāo)三準(zhǔn)等三。（3）合三同主三要條三款。(4三)投標(biāo)三文件三格式三。（5）采三用工三程量三清單三招標(biāo)三的，三應(yīng)當(dāng)三提供三工程三量清三單。三（6）技三術(shù)條三款。三（7）設(shè)三計(jì)圖三紙。三（8）評三標(biāo)標(biāo)三準(zhǔn)和三方法三。（9）投三標(biāo)輔三助材三料。。一如何三做好三工程三招投三標(biāo)與三文件三編制1.影響工程三招投三標(biāo)階三段是三確定三工程三施工三合同三價(jià)款三的一三個重三要的三階段三，它三對今三后的三施工三以至三于工三程竣三工結(jié)三算都三有著三直接三的影三響，三因此三，招三投標(biāo)三階段三的造三價(jià)控三制對三整個三項(xiàng)目三工程三造價(jià)三的影三響也三是非三常大三的。2.造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容：（一三）招三投標(biāo)三圖紙三及現(xiàn)三場勘三察：①嚴(yán)三格審三查施三工圖三紙中三所選三用的三材料三設(shè)備三，特三別是三對價(jià)三格差三異幅三度較三大的三材料三、設(shè)三備進(jìn)三行必三要的三限價(jià)。②嚴(yán)三格審三查圖三紙中三做法三不詳三的項(xiàng)三目，三對于三圖紙三中不三明確三的工三程做三法應(yīng)三在開三標(biāo)前三加以三明確三。③三加大三施工三現(xiàn)場三勘察三的工三作力三度，三將有三可能三發(fā)生三的費(fèi)三用考三慮到三招標(biāo)三文件三編制三中。（二三）嚴(yán)三格編三制招三標(biāo)文三件的三有關(guān)三條款三，避三免招三標(biāo)文三件條三款漏三洞百三出。①招三標(biāo)文三件的三有關(guān)三條款三應(yīng)與三施工三合同三的有三關(guān)條三款保三持一三致三②招三標(biāo)文三件中三合理三的確三定施三工工三期三③應(yīng)三從專三業(yè)的三角度三嚴(yán)格三界定三招標(biāo)三范圍三④三應(yīng)在三招標(biāo)三文件三中事三先約三定“三合同三履約三擔(dān)保三”的三方式三⑤三招標(biāo)三文件三中有三關(guān)條三款的三約定三應(yīng)盡三量詳三細(xì)明三確三⑥對三施工三招投三標(biāo)風(fēng)三險(xiǎn)應(yīng)三作好三詳細(xì)三準(zhǔn)確三的估三計(jì)三⑦應(yīng)三把工三程量三清單三作為三招標(biāo)三文件三的組三成部三分（三三）評三標(biāo)二招投三標(biāo)階三段對三工程三造價(jià)三的影三響與三造價(jià)三管理三的主三要內(nèi)三容1.招投三標(biāo)項(xiàng)三目的三報(bào)價(jià)（一三）投三標(biāo)報(bào)三價(jià)的三計(jì)算三依據(jù)三。（二三）投三標(biāo)報(bào)三價(jià)的三編制三方法三。（三三）投三標(biāo)報(bào)三價(jià)的三編制三程序三。（1）復(fù)三核或三計(jì)算三工程三量。三（2）確三定單三價(jià)，三計(jì)算三合價(jià)三。（3）確三定分三包工三程費(fèi)三。（4）確三定利三潤。三（5）確三定風(fēng)三險(xiǎn)費(fèi)三。（6）確三定投三標(biāo)價(jià)三格。2.招投三標(biāo)項(xiàng)三目的三風(fēng)險(xiǎn)三控制（一三）開三展財(cái)三務(wù)決三策（二三）根三據(jù)工三程實(shí)三際情三況采三用有三利的三合同三價(jià)格三形式（三三）實(shí)三行限三額設(shè)三計(jì)（四三）改三進(jìn)物三質(zhì)采三購管三理制三度，三逐步三與市三場接三軌。（五三）工三程索三賠是三招投三標(biāo)價(jià)三格控三制的三又一三項(xiàng)重三要工三作三招投三標(biāo)項(xiàng)三目報(bào)三價(jià)與三控制工程三量清三單計(jì)三價(jià)模三式，具有三統(tǒng)一三工程三量、三合理三低價(jià)三中標(biāo)三、投三標(biāo)單三位根三據(jù)企三業(yè)定三額自三主報(bào)三價(jià)等三特點(diǎn)三。工三程量三清單三計(jì)價(jià)三模式三對招三投標(biāo)三階段三工程三造價(jià)三控制三的影三響主三要體三現(xiàn)在三以下三兩個三方面三：（1）合三同價(jià)三的形三成方三式使三工程三造價(jià)三更接三近工三程實(shí)三際價(jià)三值：①確三定合三同價(jià)三的兩三個重三要因三素—投標(biāo)三報(bào)價(jià)三和標(biāo)三底價(jià)三都以三實(shí)物三法編三制，三更接三近市三場價(jià)三值。②在三新的三計(jì)價(jià)三模式三下，三工程三量由三招標(biāo)三人提三供，三投標(biāo)三人的三競爭三性報(bào)三價(jià)是三基于三工程三量清三單上三所列三量值，可三以實(shí)現(xiàn)三真正三意義三上的三工程三造價(jià)三動態(tài)三控制三。（2）合三同條三款的三約定三上雙三方的三風(fēng)險(xiǎn)三和責(zé)三任意三識加三強(qiáng)：三施工三企業(yè)三為獲三取最三大的三利益三，會三利用三工程三變更三和索三賠手三段補(bǔ)三救額三外的三費(fèi)用三。因三此，三雙方三對合三同管三理的三意識三會大三大加三強(qiáng)，三合同三條款三的約三定會三更加三周密三。四工程三量清三單計(jì)三價(jià)模三式對三招投三標(biāo)階三段工三程造三價(jià)控三制的三影響三分析經(jīng)招三投標(biāo)三程序三的建三設(shè)工三程合三同價(jià)三，應(yīng)三由兩三部分三組成三。一、三中標(biāo)三價(jià)應(yīng)三為確三定合三同價(jià)三的基三本依三據(jù)二、三應(yīng)明三確工三程量三變更三、措三施費(fèi)三變更三等增三加或三減少三的價(jià)三款為三中標(biāo)三價(jià)的三必要三補(bǔ)充三。由上三述兩三部分三組成三合同三價(jià)，三既保三證了三合同三價(jià)形三成的三合法三性，三又充三分體三現(xiàn)了三合同三價(jià)組三成的三合理三性。五如何三確定三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目工三程合三同價(jià)1.房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三備、三材料三采購三的招三投標(biāo)三方式三有以三下三三種：（一三）公三開招三標(biāo)。三公開三招標(biāo)三對于三設(shè)備三、材三料采三購，三能夠三引起三最大三范圍三內(nèi)的三競爭三。（二三）邀三請招三標(biāo)。三適用三于合三同金三額不三大，三或所三需特三定貨三物的三供應(yīng)三商數(shù)三目有三限，三或需三要盡三早地三交貨三等情三況。（三三）其三它方三式。三有時(shí)三也通三過詢?nèi)齼r(jià)方三式選三定設(shè)三備、三材料三供應(yīng)三商。三一般三僅適三用于三現(xiàn)貨三采購三或價(jià)三值較三小的三標(biāo)準(zhǔn)三規(guī)格三產(chǎn)品三。2.合同三價(jià)款三的確三定：在國三內(nèi)設(shè)三備、三材料三采購三招投三標(biāo)中三的中三標(biāo)人三在接三到中三標(biāo)通三知后三，應(yīng)三當(dāng)在三規(guī)定三時(shí)間三內(nèi)由三招標(biāo)三單位三組織三與設(shè)三備需三方簽三訂合三同，三進(jìn)一三步確三定合三同價(jià)三款。三一般三說，三國內(nèi)三設(shè)備三材料三采購三合同三價(jià)款三就是三評標(biāo)三后的三中標(biāo)三價(jià)，三但需三要在三合同三簽訂三中雙三方確三定。五房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三備、三材料三采購三招投三標(biāo)與三合同三價(jià)款三的確三定總目三錄第一三部分新政三策房三地產(chǎn)三企業(yè)三成本三管理第二三部分房地三產(chǎn)成三本控三制重三點(diǎn)環(huán)三節(jié)第三三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資決三策階三段工三程造三價(jià)控三制第四三部分房地三產(chǎn)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段工三程