萬科城工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43800字

★萬科城工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告★43800字

西安萬創(chuàng)置業(yè)有限公司萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二0一一年二月目錄1總論...............................................11.1項(xiàng)目概況.........................................11.2建設(shè)單位情況.....................................31.3項(xiàng)目提出的必要性.................................31.4研究的范圍.......................................51.5編制依據(jù).........................................51.6研究結(jié)論及建議...................................62區(qū)域概況及經(jīng)濟(jì)狀況....................................82.1區(qū)域概況.........................................82.2區(qū)域規(guī)劃........................................102.3經(jīng)濟(jì)狀況........................................113房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析...................................133.1宏觀運(yùn)行背景....................................133.220xx年市場(chǎng)分析..................................153.3西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀..................................213.420xx年市場(chǎng)預(yù)測(cè)..................................274工程建設(shè)方案........................................314.1總平面設(shè)計(jì)......................................314.2規(guī)劃方案........................................334.3建筑單體設(shè)計(jì)....................................354.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)........................................374.5給排水設(shè)計(jì)......................................384.6暖通設(shè)計(jì)........................................414.7燃?xì)庠O(shè)計(jì)........................................434.8電力電信設(shè)計(jì)....................................434.9景觀環(huán)境設(shè)計(jì)....................................494.10環(huán)保、環(huán)衛(wèi).....................................495土地利用及建設(shè)條件...................................515.1項(xiàng)目選址及用地方案..............................515.2土地利用合理性分析...............................515.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案........................515.4建設(shè)條件.........................................516節(jié)能措施............................................536.1節(jié)能依據(jù)........................................536.2節(jié)能措施........................................536.3能耗分析........................................577環(huán)境影響評(píng)價(jià)........................................587.1設(shè)計(jì)依據(jù)........................................587.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則........................587.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀................................597.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響......................597.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施..........................597.6項(xiàng)目運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施..........................617.7環(huán)境影響評(píng)價(jià)....................................618安全與消防..........................................638.1安全措施........................................638.2消防............................................649組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目組織管理...............................669.1施工組織機(jī)構(gòu)....................................669.2項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)............................669.3人力資源配置....................................679.4工程建設(shè)管理措施...............................6710工程實(shí)施進(jìn)度安排...................................6910.1實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃...................................6910.2建設(shè)工期.......................................6910.3工程實(shí)施進(jìn)度安排...............................6911投資估算和資金籌措..................................7111.1編制依據(jù).......................................7111.2估算范圍.......................................7111.3投資估算.......................................7211.4資金籌措.......................................7212財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià).....................................7412.1編制依據(jù)........................................7412.2基本參數(shù).......................................7412.3銷售收入、營(yíng)業(yè)稅及其附加估算...................7512.4銷售總成本.....................................7512.5土地增值稅.....................................7612.6利潤(rùn)總額.......................................7612.7所得稅.........................................7612.8財(cái)務(wù)盈利性分析.................................7613招標(biāo)投標(biāo)管理.......................................7813.1編制依據(jù).......................................7813.2招標(biāo)方案.......................................7813.3招標(biāo)應(yīng)遵循的原則...............................7913.4評(píng)標(biāo)要點(diǎn).......................................8014結(jié)論與建議.........................................8214.1結(jié)論...........................................8214.2建議...........................................82附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附圖：1、用地范圍圖2、總平面布置圖萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目1總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位：西安萬創(chuàng)置業(yè)有限公司1.1.3法人代表：孫嘉1.1.4建設(shè)性質(zhì)：新建1.1.5建設(shè)工期：20xx年4月～20xx年3月1.1.6擬建地點(diǎn)：西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜街辦茅坡村、岔道口村1.1.7擬建規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1.1.7.1擬建規(guī)模本項(xiàng)目總征地面積163754.0m2（約合245.631畝），其中：2凈用地面積113231.3m（約合169.847畝），代征路面積26582.7m2（約合39.874畝），代征綠地面積23940.0m2（約合35.910畝）。該地塊凈用地面積113231.3m2（約合169.847畝），用途包括商業(yè)、居住、公共管理與公共服務(wù)（郵電設(shè)施、中小學(xué)），其中：⑴商業(yè)總用地面積24450.7m2（約合36.676畝），總建筑面積87287m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。用地指標(biāo)：容積率為3.57，綠地率為25%，建筑密度為46.52%。⑵居住總用地面積68655.5m2（約合102.983畝），總建筑1萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目面積244270m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。用地指標(biāo)：容積率為3.58，綠地率為35%，建筑密度為19.31%。⑶郵電設(shè)施總用地面積3194.7m2（約合4.792畝），總建筑面積6166m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。用地指標(biāo)：容積率為1.93，綠地率為30%，建筑密度為32.19%。⑷中學(xué)總用地面積16930.4m2（約合25.396畝），總建筑面積11000m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。用地指標(biāo)：容積率為0.65，綠地率為38.5%，建筑密度為16.59%。1.1.7.2建設(shè)內(nèi)容⑴商業(yè)區(qū)擬建3幢（14#~16#）多、高層樓，帶地下車庫(kù)；⑵居住區(qū)擬建12幢（1#~12#）33層樓的普通商品房和1幢（13#）30層樓的廉租房，帶地下車庫(kù)；⑶郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢（17#）郵電大樓；⑷中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。1.1.8估算總投資及資金籌措該項(xiàng)目估算總投資200015.5萬元，其中：工程直接費(fèi)79239.3萬元，其它費(fèi)用108960.2萬元，基本預(yù)備費(fèi)14816.0萬元。該項(xiàng)目總投資200015.5萬元，資金全部由建設(shè)單位自籌解決。2萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目1.1.9建設(shè)工期該工程計(jì)劃建設(shè)工期36個(gè)月，即從20xx年4月1日開工建設(shè)，至20xx年3月31日竣工。1.1.10公共設(shè)施該項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)，供水、排水、供電、交通等各項(xiàng)市政設(shè)施基本到位，可就近接用。1.2建設(shè)單位情況西安萬創(chuàng)臵業(yè)有限公司成立于20xx年2月17日，位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜街辦茅坡村西側(cè)萬科城項(xiàng)目銷售中心二層。該公司注冊(cè)資金1000萬元，法人代表孫嘉。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售，房屋中介服務(wù)，房地產(chǎn)信息咨詢、代理銷售，物業(yè)管理，自有房屋租賃和停車服務(wù)。1.3項(xiàng)目提出的必要性1、項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增3萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。該公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)萬科城二期工程項(xiàng)目。2、該項(xiàng)目的建設(shè)不僅把握土地市場(chǎng)機(jī)遇，占據(jù)潛力區(qū)域，更可在未來十多年里，為集團(tuán)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流入及可觀的利潤(rùn)回報(bào)長(zhǎng)安區(qū)地處關(guān)中平原中部，總面積1583平方公里，城區(qū)距西安市中心僅8.7公里。隴海鐵路、西康鐵路、108國(guó)道、210國(guó)道、包茂高速、西漢高速貫穿全境，區(qū)內(nèi)五橫十縱道路主干網(wǎng)絡(luò)基本形成。去年斥巨資建成了連接西安高新開發(fā)區(qū)和西安航天產(chǎn)業(yè)基地的西部大道，今年建設(shè)終南大道，使橫跨西安城市中心的南北大道經(jīng)過長(zhǎng)安區(qū)延伸到秦嶺北麓，交通十分便捷。通訊、電力、水資源等供應(yīng)豐富，地?zé)豳Y源極具開發(fā)潛力。近年來，長(zhǎng)安搶抓西安城市擴(kuò)張發(fā)展的歷史機(jī)遇，以強(qiáng)區(qū)富民，長(zhǎng)安西安領(lǐng)先為目標(biāo)，把對(duì)外開放、招商引資確立為經(jīng)濟(jì)工作突破口，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，以高新技術(shù)、高等教育、旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)等為支柱產(chǎn)業(yè)，全力打造都市新區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。3、萬科集團(tuán)進(jìn)入西安市場(chǎng)，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措長(zhǎng)安區(qū)科教資源豐富，擁有實(shí)力雄厚的中國(guó)航天推進(jìn)技術(shù)研4萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研機(jī)構(gòu)。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國(guó)家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地均建在長(zhǎng)安。西部大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施完善，已有陜西師范大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等26所高校入駐，20余萬在校師生成為推動(dòng)長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的人才寶庫(kù)和智力資源。20xx年1-11月份，西安市房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長(zhǎng)22.2%，環(huán)比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)27.1%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)41.1%。1.4研究的范圍⑴對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)背景進(jìn)行分析論證；⑵對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行分析論證；⑶對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想、市場(chǎng)分析進(jìn)行分析論證；⑷對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇、工程建筑方案進(jìn)行分析論證；⑸對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)行過程中的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施、勞動(dòng)安全等方面提出實(shí)施意見，環(huán)境保護(hù)方案按環(huán)保部門批復(fù)意見實(shí)施；⑹根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案；⑺根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。1.5編制依據(jù)①本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書5萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目②《西安城市總體規(guī)劃（20xx年-20xx年）》③國(guó)家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（20xx年7月）④《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)【2007】24號(hào)）⑤《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)【2006】37號(hào)）⑥《西安市城市拆遷管理?xiàng)l例》⑦《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（20xx年）⑧《投資項(xiàng)目可行性研究工作手冊(cè)》中國(guó)物價(jià)出版社20xx年9月⑨《投資項(xiàng)目可行性研究指南》中國(guó)電力出版社20xx年3月版；⑩建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料1.6研究結(jié)論及建議1.6.1結(jié)論隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷改善，城市建設(shè)快速推進(jìn)，人們對(duì)住房條件要求越來越高，該項(xiàng)目的建設(shè)適合市場(chǎng)需求，銷售前景看好，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該項(xiàng)目經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)研究、市場(chǎng)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，符合總體規(guī)劃，對(duì)改善長(zhǎng)安區(qū)居民生活條件，起到了至關(guān)重要的6萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目作用，是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的好項(xiàng)目。該項(xiàng)目是集住宅、商業(yè)、公共設(shè)施于一體的綜合性項(xiàng)目，設(shè)計(jì)合理，90m2以下戶型占總住宅建筑面積比例不小于70%，符合國(guó)家政策，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，實(shí)施計(jì)劃科學(xué)。建設(shè)資金籌措方案已基本落實(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實(shí)施。1.6.2建議1、應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時(shí)到位；2、建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時(shí)保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程；3、建議在項(xiàng)目施工過程中，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，廣泛征求社會(huì)各階層住房需求，按照市場(chǎng)需求調(diào)整、完善建設(shè)工程方案，爭(zhēng)取給社會(huì)和企業(yè)帶來雙贏效益；4、組建精明能干的技術(shù)隊(duì)伍或聘請(qǐng)專業(yè)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減小投資風(fēng)險(xiǎn)；5、合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)和工期安排；6、應(yīng)組織強(qiáng)有力的營(yíng)銷隊(duì)伍，對(duì)其商戶進(jìn)行重點(diǎn)宣傳和促銷，使該項(xiàng)目及早發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。7萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目2區(qū)域概況及經(jīng)濟(jì)狀況2.1區(qū)域概況2.1.1區(qū)域簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)，長(zhǎng)安區(qū)歷史悠久，自西漢高祖五年臵縣，已2200多年，曾為周、秦、漢、唐等十三朝京畿之地，被譽(yù)為西安的“后花園”。長(zhǎng)安區(qū)地處關(guān)中平原中部，從東、南、西三面拱圍西安，總面積為1578平方公里，現(xiàn)轄8個(gè)鄉(xiāng)、17個(gè)街辦，24個(gè)居委會(huì)，20xx年末總?cè)丝?02萬人。區(qū)政府所在地韋曲街道距西安市中心8.7公里。氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨(dú)厚。20xx年9月撤縣設(shè)區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2.1.2地理環(huán)境長(zhǎng)安區(qū)位于東經(jīng)108°38′～109°14′，北緯33°47′～34°18′。東臨藍(lán)田縣，南接寧陜、柞水縣，西與戶縣、咸陽接壤，北和雁塔、灞橋區(qū)為鄰。地勢(shì)為東原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。地勢(shì)大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為“資甚美，膏腴之地”。2.1.3氣候條件長(zhǎng)安區(qū)屬于暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明，氣候溫和，秋短春長(zhǎng)。一般以1、4、7、10作為冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比較干燥寒冷，春季溫暖，夏季炎熱多雨，8萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目秋季溫和濕潤(rùn)。年平均氣溫15.5℃，降水約600mm，濕度69.6%，無霜期216天，日照1377小時(shí)。最冷的1月份平均氣溫-0.9℃,最熱的7月份平均氣溫26.8℃。雨量主要分布在7、8、9三個(gè)月。雨熱同期，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。年平均降雪日為13.8日，初雪日一般在11月下旬，終雪日一般在3月中旬。受地形影響，長(zhǎng)安全年多東北風(fēng)，年平均風(fēng)速為1.3～2.6米/秒。2.1.4水資源長(zhǎng)安境內(nèi)主要河流有灃河、浐河，均屬渭河水系。渭河在戶縣與咸陽段間，流經(jīng)長(zhǎng)安區(qū)高橋鄉(xiāng)曹家灘，長(zhǎng)約1.3公里。灃河流域主要河流有灃峪河、高冠河（過境河）、太平河（過境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。浐河流域主要河流有浐河、庫(kù)峪河及過境河湯峪河、岱峪河、鯨魚溝等。秦嶺南麓有3條小溝屬漢江水系。另外，還有皂河、新河等。2.1.5礦產(chǎn)資源長(zhǎng)安地質(zhì)發(fā)育史復(fù)雜，構(gòu)造類型多樣。秦嶺山區(qū)大片的火成巖、變質(zhì)巖等新生代沉積層，為各種金屬、非金屬及能源資源的集聚奠定了基礎(chǔ)。優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)主要有建材類非金屬等。主要金屬礦有鐵、銅、鉛、鉻等。非金屬礦主要有大理巖、硅石、偉晶花崗巖、石墨、石榴石、水晶、磚用粘土、建筑用沙等。2.1.6科技教育長(zhǎng)安是科技大區(qū)，擁有優(yōu)越的科教資源。20xx年11月25日長(zhǎng)安區(qū)已通過全國(guó)科技進(jìn)步考核，國(guó)家科技部批準(zhǔn)為全國(guó)科技進(jìn)步先9萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)。十五以來，長(zhǎng)安不斷加大高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，先后制定出臺(tái)了《西安市長(zhǎng)安區(qū)科技發(fā)展獎(jiǎng)金管理辦法》、《西安市長(zhǎng)安區(qū)科技計(jì)劃項(xiàng)目管理辦法》。制定了《關(guān)于創(chuàng)建長(zhǎng)安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園的指導(dǎo)意見》和《西安市長(zhǎng)安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園管理暫行辦法》。創(chuàng)建科技示范園（基地）15個(gè)，科技示范村6個(gè)，科技示范戶51戶。目前，全區(qū)學(xué)前三年和小學(xué)、初中適齡人口入學(xué)（園）率分別達(dá)到88%、100%、100%，初中鞏固率98.7％，高中階段教育普及達(dá)到85%，青壯年非文盲率為99.8%。現(xiàn)代教育技術(shù)裝備實(shí)現(xiàn)新突破。建成了區(qū)教育網(wǎng)管中心，全區(qū)中小學(xué)建微機(jī)室300多個(gè)，校園網(wǎng)3個(gè)，語音室125個(gè)，校校通92個(gè)，多媒體教室189個(gè)，裝備微機(jī)9100臺(tái)，覆蓋全區(qū)中小學(xué)的農(nóng)村遠(yuǎn)程教育工程建成投入使用。2.2區(qū)域規(guī)劃西安是陜西省省會(huì)，國(guó)家重要的科研、教育和工業(yè)基地，我國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城，將逐步建設(shè)成為具有歷史文化特色的現(xiàn)代城市。按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。因地制宜地穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍10萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目的中心城鎮(zhèn)，包括四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城，其中：四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭；四個(gè)縣城指藍(lán)田、周至、高陵、戶縣。規(guī)劃期內(nèi)優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。根據(jù)《西安城市總體規(guī)劃（20xx年-20xx年）》，到20xx年末：西安市域總?cè)丝谝?guī)模為1070.78萬人，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為850.67萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到79.5%，主城區(qū)人口規(guī)模為528.4萬人。全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模控制在865km2以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在101.7m2以內(nèi)；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?90km2以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為92.73m2左右。2.3經(jīng)濟(jì)狀況20xx年末，全年生產(chǎn)總值（GDP）2719.10億元，比上年增長(zhǎng)14.5%，增速同比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)5.8個(gè)百分點(diǎn)，高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值110.38億元，同比增長(zhǎng)6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1148.77億元，增長(zhǎng)14.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1459.95億元，增長(zhǎng)15.1%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2500.1311萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目?jī)|元，同比增長(zhǎng)31.2%，較上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資696.34億元，增長(zhǎng)28.9%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18963元，同比增長(zhǎng)24.7%；全年農(nóng)民人均純收入6275元，增長(zhǎng)20.4%。全年財(cái)政總收入398.84億元，同比增長(zhǎng)22.9%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入181.40億元，增長(zhǎng)24.6%。20xx年末，全市生產(chǎn)總值（GDP）3241.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.5%，增速與上年持平，高于全國(guó)4.2個(gè)百分點(diǎn)，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.06億元，同比增長(zhǎng)6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1409.53億元，增長(zhǎng)18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1691.90億元，增長(zhǎng)12.5%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3250.56億元，同比增長(zhǎng)30.0%，較上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)25.2%。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入241.80億元，增長(zhǎng)33.3%，同比提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，較上年增長(zhǎng)17.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.3%；全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到7750元，較上年增長(zhǎng)23.5%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)18.0%。12萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目3房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析3.1宏觀運(yùn)行背景1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況20xx年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅投資26683億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4558億元，增長(zhǎng)37.0%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積36.98億m2，同比增長(zhǎng)28.3%；房屋新開工面積13.18億m2，增長(zhǎng)61.9%；房屋竣工面積4.20億m2，增長(zhǎng)11.4%，其中，住宅竣工面積3.40億m2，增長(zhǎng)9.0%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)臵面積3.28億m2，同比增長(zhǎng)36.2%，土地購(gòu)臵費(fèi)8006億元，增長(zhǎng)79.2%。10月當(dāng)月，房屋新開工面積1.23億m2，同比增長(zhǎng)51.1%；房屋竣工面積5091萬m2，增長(zhǎng)19.2%，其中，住宅竣工面積4091萬m2，增長(zhǎng)16.1%；土地購(gòu)臵面積3695萬m2，增長(zhǎng)41.0%，土地購(gòu)臵費(fèi)896億元，增長(zhǎng)50.2%。2、商品房銷售情況20xx年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積7.24億m2，同比增長(zhǎng)9.1%，增幅比前三季度提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)6.8%，辦公樓增長(zhǎng)26.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)34.5%。13萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目1-10月，商品房銷售額3.70萬億元，同比增長(zhǎng)17.3%，增幅比前三季度提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)12.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)52.3%和47.1%。10月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積9278萬m2，同比增長(zhǎng)16.0%，絕對(duì)量比9月份減少1167萬m2，下降11.2%；全國(guó)商品房銷售額5076億元，增長(zhǎng)27.0%，絕對(duì)額比9月份減少423億元，下降7.7%。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況20xx年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長(zhǎng)32.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款10443億元，增長(zhǎng)26.3%；利用外資539億元，增長(zhǎng)43.3%；自籌資金21553億元，增長(zhǎng)50.7%；其他資金24387億元，增長(zhǎng)21.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13950億元，增長(zhǎng)18.7%；個(gè)人按揭貸款7102億元，增長(zhǎng)15.2%。4、70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)20xx年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%。10月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比9月份縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲11.9%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲14.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.9%。與上月相比，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格下降0.1%。10月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，14萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目比9月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。5、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)20xx年10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為103.57，比9月份提高0.05點(diǎn)，比去年同期提高1.54點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.88，比9月份提高0.03點(diǎn)，比去年同期提高4.39點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為106.51，比9月份回落1.70點(diǎn)，比去年同期回落2.56點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為94.46，比9月份提高0.36點(diǎn)，比去年同期回落0.13點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為103.04，比9月份回落0.52點(diǎn)，比去年同期提高11.20點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為108.67，比9月份提高0.11點(diǎn)，比去年同期提高7.96點(diǎn)。3.220xx年市場(chǎng)狀況20xx年，無疑是一個(gè)政策年，自“房?jī)r(jià)”二字成了影響國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的凸顯問題后，政府宏觀調(diào)控的手段便未停止，國(guó)十條、15萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目國(guó)十六條、收緊銀根、增加利率、限購(gòu)令等一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，但仍然未擋住房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上漲的勢(shì)頭，20xx年，西安樓市量?jī)r(jià)持續(xù)走高，住宅均價(jià)也從一月份的5541元/平米飆升至11月份的6504元/平米。不斷上漲的住宅平均價(jià)格讓一系列的調(diào)控措施被稱為“空調(diào)”。20xx年的西安樓市也和全國(guó)很多其他城市一樣，在樓市量?jī)r(jià)走高中，始終保持著“微笑曲線”。1、“國(guó)十一條”繼去年年底密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，20xx年1月10日，“國(guó)十一條”出臺(tái)，揭開“政策年”調(diào)控大幕?！皣?guó)十一條”從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定20xx年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。開年的第二個(gè)周日，國(guó)務(wù)院辦公廳十日公開發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”)，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。“國(guó)十一條”，重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標(biāo)價(jià)等。“國(guó)十一條”的頒布被認(rèn)為是國(guó)家針對(duì)高房?jī)r(jià)，今年打出的抑制房?jī)r(jià)“第一拳”。2、準(zhǔn)備金率6次上調(diào)20xx年1月12日，本年度央行首次上調(diào)準(zhǔn)備金率，決定從20xx年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百16萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目分點(diǎn)。接下來的一年間，央行又分別于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上調(diào)準(zhǔn)備金率。12月10日晚間，央行年內(nèi)第6度發(fā)布消息，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至此，準(zhǔn)備金率已經(jīng)高達(dá)18.5%的歷史第一高位，對(duì)于通常占據(jù)了銀行個(gè)貸總量約70%的房貸來說，無疑是一個(gè)打擊。有關(guān)人士分析，央行如此密集地施以準(zhǔn)備金率上調(diào)，意在進(jìn)一步加強(qiáng)當(dāng)前的流動(dòng)性調(diào)控，控制銀行信貸投放和管理通脹預(yù)期，并非刻意針對(duì)房地產(chǎn)。但是準(zhǔn)備金率的不斷調(diào)高，使得銀行的房貸額度吃緊，對(duì)于已經(jīng)遭遇重重調(diào)控與狙擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，可謂是雪上加霜。3、“新國(guó)四條”20xx年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了“新國(guó)四條”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管?！靶聡?guó)四條”針對(duì)不同類型購(gòu)房者實(shí)行了差別化待遇：對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的購(gòu)房者，大幅度提高首付款比例與利率水平。4、“新國(guó)十條”20xx年4月起，國(guó)務(wù)院和住建部出臺(tái)了一系列房產(chǎn)新政，其中，以《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(即新國(guó)十17萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目條)最為關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是迄今為止對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)最精準(zhǔn)的房產(chǎn)新政。4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，即“新國(guó)十條”，確立政府問責(zé)制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。除了繼續(xù)差別化信貸政策之外，通知對(duì)于個(gè)人購(gòu)臵多套房的限制提到了重要位臵：“商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。”5、西安出臺(tái)十六條新政20xx年為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，5月5日，西安市政府出臺(tái)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安臵，從二手房申請(qǐng)住房公積金貸款到個(gè)人住房滿5年交易免營(yíng)業(yè)稅等方面提出16條意見，6月1日起正式實(shí)施?！兑庖姟方?jīng)媒體公布之后，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的“十六條”。十六條出臺(tái)后，對(duì)于“十六條”的作用，從普通市民到商品房開發(fā)商再到學(xué)界，從不同的角度出發(fā)有著各自的看法。“國(guó)十條”突出的是遏制房?jī)r(jià)打擊投機(jī)，在這個(gè)層面上西安的“十六條”突出的是加大保障、促進(jìn)市場(chǎng)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言比較健康，十六條出臺(tái)對(duì)維穩(wěn)房市秩序，改善性、投資、炒房群體也會(huì)有影響。但其中，能不能降房?jī)r(jià)并不是問題的核心，如何使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長(zhǎng)相匹配才是最關(guān)鍵的。18萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目6、二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)20xx年6月4日，史上最嚴(yán)厲的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了權(quán)威性的規(guī)范：無論購(gòu)房者曾經(jīng)貸款買房，或者家庭名下實(shí)際擁有一套住房，都作為二套房認(rèn)定，需按揭首付5成，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，可謂是名副其實(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，一方面使得投機(jī)性投資或炒房現(xiàn)象被大大抑制，另一方面，也有學(xué)者認(rèn)為，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打壓，不少改善型購(gòu)房者的購(gòu)房希望被澆滅：在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以前，改善型購(gòu)房者只需將名下房產(chǎn)賣掉，到房管局開具“無房證明”，即可以首套優(yōu)惠重新購(gòu)房，一旦被認(rèn)定為是二套房貸，就要承受首付與利率的雙重提高。由此引發(fā)的退房糾紛一時(shí)充斥了杭州樓市，購(gòu)房者的觀望情緒亦不斷加重。7、“新國(guó)五條”20xx年9月29日，國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果：房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；嚴(yán)打捂盤惜售，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市限定居民購(gòu)房套數(shù)，實(shí)行政府問責(zé)制等，被稱為“新國(guó)五條”?！靶聡?guó)五條”的出臺(tái)，標(biāo)志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心之堅(jiān)定。19萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目“新國(guó)五條”中明確要求各地“立即”制定細(xì)則，已制定細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善，各地方調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)成為了各大城市的當(dāng)務(wù)之急。在接下來的10月份，杭州市相繼出臺(tái)多項(xiàng)具體措施與細(xì)則，同時(shí)頒布了杭版“限購(gòu)令”，配合中央的調(diào)控步伐，掀起了杭州樓市的新一波震蕩。8、央行加息緊隨二次調(diào)控的腳步，中國(guó)人民銀行于10月19日晚間宣布，自20xx年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。此次加息是20xx年以來的首次加息，業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉既能夠緩解通脹壓力，又有利于樓市的調(diào)控；亦有學(xué)者認(rèn)為，此次加息主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，必然受此影響，首當(dāng)其沖受到抑制的便是大部分資金流通依賴銀行貸款的中小型開發(fā)商。而在民間，有網(wǎng)友認(rèn)為開發(fā)商的成本增加最終將反映到房?jī)r(jià)上，從而加劇購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也有不少人認(rèn)為作為一個(gè)漸進(jìn)累積的過程，0.25%的溫和加息對(duì)購(gòu)房者不會(huì)產(chǎn)生較大壓力，對(duì)樓市的影響更是微小。9、西安實(shí)施首套房貸最低利率8.5折西安市根據(jù)20xx年10月20日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》要求，從20xx年10月20日起，20萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。同時(shí)，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。此外，從20xx年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。10、西安“限貸令”20xx年6月1日西安出臺(tái)樓市調(diào)控“16條”政策，為保持樓市健康發(fā)展，11月2日西安市政府再次出臺(tái)6條新政，在保障性住房建設(shè)、信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等6個(gè)方面提出具體措施。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，新政是“限貸”，而不是“限購(gòu)”。據(jù)市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)市政府近日出臺(tái)的《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件有關(guān)問題的通知》要求，我市將嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。3.3西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀3.3.1城南區(qū)1、市場(chǎng)供應(yīng)城南作為文教區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，區(qū)內(nèi)高校林立，西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍，向來是西安21萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目市民安家臵業(yè)的首選，但隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，城南開發(fā)量會(huì)隨著土地資源的減少而逐月在減少。不過本年度“曲江擴(kuò)區(qū)一倍獲批準(zhǔn)”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機(jī)。2、市場(chǎng)銷售20xx年城南區(qū)的銷售市場(chǎng)中，各項(xiàng)指標(biāo)與供應(yīng)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)類似，增幅均超過了10%以上，城南區(qū)作為全市地產(chǎn)市場(chǎng)的“老大哥”，在此行業(yè)市場(chǎng)行情大好的背景下，表現(xiàn)尤為明顯，突出表現(xiàn)在去年銷量下挫較為明顯的區(qū)域，本年度銷量和價(jià)格均呈現(xiàn)較為明顯的增長(zhǎng)，就連高端產(chǎn)品別墅類物業(yè)和花園洋房較為集中的曲江區(qū)域，這兩類物業(yè)銷量也增幅較大。3、價(jià)格行情城南區(qū)各物業(yè)價(jià)格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場(chǎng)不斷推出新的房源，導(dǎo)致剛性需求不斷入市，以至本年度銷量大幅增長(zhǎng)。4、區(qū)域發(fā)展城南區(qū)是西安市的文化區(qū)，大專院校、科研機(jī)構(gòu)、黨政軍機(jī)關(guān)密集，是解放后新開發(fā)的區(qū)域，在城區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)治安、地理位臵等方面均居于全市前列，為本地區(qū)發(fā)展提供了有利的條件。加上道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展、城市配套的發(fā)展讓眾多大大小小的開發(fā)企業(yè)在此競(jìng)爭(zhēng)，城南區(qū)銷售量也一直保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。但近兩年隨著城南區(qū)土地資源的減少，可開發(fā)用地也逐漸從大22萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)變?yōu)樾∫?guī)模開發(fā)，開發(fā)重心也由原來的南二環(huán)逐漸向南三環(huán)、高新區(qū)、曲江區(qū)域擴(kuò)展。尤其是今年《曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的確定，這一利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機(jī)。3.3.2城北區(qū)1、市場(chǎng)供應(yīng)對(duì)于城北區(qū)而言，近兩年來的利好消息是層出不窮，20xx年城北區(qū)受政策的引導(dǎo)，地鐵效應(yīng)所帶來火爆的開發(fā)局面是眾所周知的，城市規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展，使得城北區(qū)市場(chǎng)開發(fā)量各項(xiàng)指標(biāo)不斷增長(zhǎng)。2、市場(chǎng)銷售20xx年，城北區(qū)從老西安人眼中的“道北”搖身一變成為與城南區(qū)爭(zhēng)奪商品房銷售“冠軍”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號(hào)線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團(tuán)結(jié)水庫(kù)等工程的順利建設(shè)都為城北區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻(xiàn)。3、價(jià)格行情地產(chǎn)開發(fā)的地段因素的前瞻性考慮因道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展顯得尤為重要，而對(duì)于城北區(qū)來說，在城市規(guī)模快速發(fā)展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情況、交通的便捷性對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要性已更加凸顯。作為前兩年被地鐵二號(hào)線炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的未央大道兩側(cè)的樓市，在兩側(cè)樓市的銷售過后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側(cè)的樓市儼然成為當(dāng)下城北區(qū)樓市中的亮點(diǎn)，在23萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目這些區(qū)域項(xiàng)目的影響下，城北區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)基本保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢(shì)4、區(qū)域發(fā)展城北區(qū)是西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心區(qū)域，像20年前浦東在上海的城市地位一樣，當(dāng)年鄧小平提出浦東開發(fā)，現(xiàn)在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。與此同時(shí)，城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也發(fā)生了質(zhì)的變化，城北區(qū)的配套設(shè)施正在向完善的方向努力，包括基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施，地鐵、道路、供電、供熱等等，水暖電氣等等都沒有什么障礙，這個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，更重要的是生活設(shè)施，包括講的圖書館、婦女兒童中心，有體育館，這都是生活設(shè)施。而且現(xiàn)在不少外埠大鱷已經(jīng)開始開發(fā)其前期的土地，諸如上海綠地除了開發(fā)其前期的魏瑪公館外，綠地紅館已開始進(jìn)入實(shí)施階段，相信未來的城北區(qū)將步入新一輪的競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)階段。3.3.3城東區(qū)1、市場(chǎng)供應(yīng)20xx年城東區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)不僅僅在浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)，其他老板塊的發(fā)展也尤為矚目，并且經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量也在不斷增多。在此拉動(dòng)下，城東區(qū)整體市場(chǎng)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)是本年度六城區(qū)中增長(zhǎng)幅度最大的城區(qū)，施工、新開工、竣工面積等指標(biāo)上繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。2、市場(chǎng)銷售城東區(qū)域作為傳統(tǒng)的居住集中地,隨著浐灞板塊興起，已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域之一，也引導(dǎo)著城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向此區(qū)域傾斜，一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)24萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)使城東區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。20xx年的城東市場(chǎng)住宅銷量繼續(xù)快速增長(zhǎng)，加上年末中新浐灞、普華潛水灣等推出絕佳的觀景房源，讓城東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末“火”了一把。3、價(jià)格行情20xx年，城東區(qū)價(jià)格方面的增長(zhǎng)超過了銷量同比的增幅，影響商品房銷量下滑的主要是普通住宅類物業(yè)，而普通住宅類物業(yè)銷量的下滑的原因除了區(qū)域內(nèi)價(jià)格從“個(gè)張”演變?yōu)椤捌諠q”外，還有區(qū)域內(nèi)上半年中小戶型的迅速消化，使得區(qū)域內(nèi)中小戶型“沒有房”現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)，而與之相對(duì)應(yīng)的是鋪天蓋地的大戶型“促銷”廣告，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品超過了購(gòu)房者的承受力，并且各大在售樓盤相繼推出各自精品房源，由此區(qū)域內(nèi)商品房銷量不如價(jià)格的增長(zhǎng)速度4、區(qū)域發(fā)展隨著樓市回暖和新盤的大量入市，大批實(shí)力雄厚的開發(fā)商云集西安城東區(qū)，進(jìn)一步助推區(qū)域內(nèi)樓盤的旺銷，尤為重要的是，在即將入市的新盤中，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品本身的創(chuàng)新與品質(zhì)的關(guān)注和投入，進(jìn)一步催生了西安城東區(qū)樓市愈加成熟。沿東關(guān)向東一線向外，沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域，這三塊是構(gòu)成城東樓市的三大熱點(diǎn)。目前城東地區(qū)的近乎十余個(gè)新盤基本上全部集中于此。由于城東區(qū)域范圍比較大，產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化局面。靠近城內(nèi)的新盤主要為寫字樓、公寓等產(chǎn)品類型，而沿東關(guān)向東一線向外，沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域，基本上以更具有健康理念的、25萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目更適合居住的大眾精品樓盤為主，諸如動(dòng)物園原址上的就掌燈、對(duì)面的太和公園人家，東二環(huán)線上的紫昕花庭項(xiàng)目等，盡管有些項(xiàng)目還未開盤，目前處于內(nèi)部認(rèn)籌階段，但還是受到了眾多購(gòu)房者的熱捧和關(guān)注，都不愿意錯(cuò)過這難得的機(jī)會(huì)?？梢灶A(yù)見，城東臵業(yè)安家的大高潮將要再度掀起。3.3.4城西區(qū)1、市場(chǎng)供應(yīng)伴隨著舊城的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善、西咸一體化進(jìn)程逐步推進(jìn)，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。而西咸共建區(qū)以及臨近城內(nèi)、高新等相對(duì)發(fā)達(dá)的城區(qū)也將成為城西板塊發(fā)展較為迅速的居住圈。20xx年以來城西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量也主要集中在這三個(gè)居住圈內(nèi)。2、市場(chǎng)銷售20xx年城西區(qū)可謂是收獲頗多的一年，供應(yīng)量的增多致使銷售量也隨之增多，今年西咸、臨近城內(nèi)、高新等的板塊內(nèi)的推盤量較多，從而吸引了不少購(gòu)房者前來臵業(yè)，從購(gòu)買人群來看，不再局限于周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的臵業(yè)群體，更多的是在高新或外來定居西安的臵業(yè)群體。3、價(jià)格行情近年來，一些開發(fā)商已預(yù)見到城西區(qū)的前景。蔚藍(lán)花城、東方米蘭、融僑城、高新楓林華府、昆明花園、恒大城、華宇鳳凰城等多家樓盤入駐城西區(qū)，城西樓盤增加的同時(shí)，房?jī)r(jià)也是處于穩(wěn)步上26萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目漲的態(tài)勢(shì)。加上09年東方米蘭、高新楓林華府，以及09年10月恒大集團(tuán)推出恒大城，這些項(xiàng)目均有精裝房源，尤其是恒大城推出的9A級(jí)精裝項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的推出在一定程度上拉升了城西區(qū)整體成交價(jià)格的走高。4、區(qū)域發(fā)展城西整體的發(fā)展相對(duì)遲緩，但相對(duì)其他城區(qū)，城西的優(yōu)勢(shì)并不亞于其他城區(qū)。一方面，城西區(qū)是老工業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)比較好。其實(shí)，城區(qū)內(nèi)有著名的漢長(zhǎng)安城遺址和阿房宮遺址，歷史底蘊(yùn)頗為豐厚?！拔飨桃惑w化”、《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、“地鐵一號(hào)線”、“大興路改造”等眾多利好因素逐漸釋放，城西板塊也越來越受到關(guān)注。與城西毗鄰的就是西高新，依靠高新區(qū)的迅猛發(fā)展，城西未來的升值潛力也是非常大的?！蛾P(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》獲批后，為充分發(fā)揮西部大開發(fā)橋頭堡地位的西安戰(zhàn)略地位，推進(jìn)西咸一體化進(jìn)一步得到了市政府的重視，西咸新區(qū)成為了西安城市擴(kuò)大的一個(gè)關(guān)鍵紐帶，值此機(jī)會(huì)使一直較為落后的城西區(qū)樓市發(fā)展又多了一個(gè)突破口。西咸新區(qū)將成為繼西安高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)之后又一新的發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。3.420xx年市場(chǎng)預(yù)測(cè)20xx年是樓市風(fēng)云變幻之年，房產(chǎn)行業(yè)變革之年，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之年。樓市經(jīng)歷了“火爆”、“國(guó)十條”、“回暖”、“限購(gòu)”、“加息”等多輪起伏，讓開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者都以更平和更理性的目光看待整個(gè)市場(chǎng)。27萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目研判20xx年，西安樓市將發(fā)生新的變化，主要呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢(shì)：1、政策調(diào)控將成為一種常態(tài)對(duì)于20xx年政策走勢(shì)，考慮到目前的流動(dòng)性依舊過剩，以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免；從政府的意圖判斷，下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策；未來將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)控的常態(tài)，頻出的調(diào)控政策會(huì)為中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)掀開一個(gè)短周期時(shí)代。至于未來政策調(diào)控的傾向，以及未來政府的發(fā)力點(diǎn)，他做了預(yù)期：未來潛在的四項(xiàng)重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其中，唯有后者才是真正有殺傷力，有望成為宏觀調(diào)控的殺手锏。2、大型房企助推地價(jià)上漲在土地供應(yīng)方面，20xx年西安土地供應(yīng)增長(zhǎng)19.2%。單從土地供應(yīng)來看，預(yù)計(jì)今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，眾多央企、國(guó)企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來房?jī)r(jià)向上趨勢(shì)。3、浐灞生態(tài)區(qū)樓盤放量可期對(duì)于未來的熱點(diǎn)區(qū)域，從各區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，短時(shí)間內(nèi)依舊呈現(xiàn)城東、城南、城北三足鼎立格局。城南區(qū)目前主要市場(chǎng)支撐是曲江南湖以東以南區(qū)域，城北區(qū)明年主力成交項(xiàng)目圍繞市政府區(qū)28萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目域，城東浐灞區(qū)域明年受世園會(huì)帶動(dòng)，高端產(chǎn)品市場(chǎng)較為可期。全市其他熱點(diǎn)板塊大明宮、大興新區(qū)個(gè)別樓盤帶動(dòng)下成交放量，整體來看這兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域大規(guī)模放量將在20xx年。也就是說，20xx年西安樓市的熱點(diǎn)主要集中在浐灞板塊，而到了20xx年，最熱點(diǎn)的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。4、一季度樓市成交量或下滑雖然樓市熱點(diǎn)板塊眾多，但不是所有的房子都好賣。從20xx年成交結(jié)構(gòu)來看，90-125平方米首次臵業(yè)型產(chǎn)品仍為今年成交主力，新政后70平方米以下產(chǎn)品、125-144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降，180平方米以上的高端產(chǎn)品市場(chǎng)份額呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這說明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。針對(duì)20xx年的西安樓市，雖然受政策影響力較弱，宏觀政策面對(duì)市場(chǎng)壓制力較小，但是成交量主要考慮到需求抑制，一季度會(huì)有明顯下滑，全年來看成交量不會(huì)產(chǎn)生較大波動(dòng)。從結(jié)構(gòu)方面分析，高端物業(yè)由于限購(gòu)、土地增值稅等政策的影響，特別是明年中高端項(xiàng)目的集中上市，短期內(nèi)銷售會(huì)受影響或有波動(dòng)，中長(zhǎng)期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響首次臵業(yè)和改善性需求，中低端住宅可能受影響較大。保障型住房受政策導(dǎo)向影響，未來具備良好的市場(chǎng)空間，供應(yīng)量將大幅加大。5、競(jìng)爭(zhēng)加劇小企業(yè)融資受限由于受政策調(diào)控影響，樓市競(jìng)爭(zhēng)將加劇，一些中小開發(fā)商的日子將不好過。20xx年西安房產(chǎn)行業(yè)前十名的市場(chǎng)份額占較20xx年29萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目增長(zhǎng)2.30%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進(jìn)一步限制其拿地能力?？傮w來說，土地資源將向大企業(yè)集中。30萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目4工程建設(shè)方案4.1總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)總體布局設(shè)計(jì)的要點(diǎn)在于為使用者提供一個(gè)布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂、休閑場(chǎng)所。因此本設(shè)計(jì)從文脈、地脈、人脈三方面著手，將居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念，努力營(yíng)造一流綜合小區(qū)，形成新的城市綠洲。4.1.1規(guī)劃理念1、“城市化”界面建筑2、“自然田園風(fēng)光”景觀4.1.2設(shè)計(jì)理念1、健康住區(qū)的理念健康住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從規(guī)劃布局、綠化配臵、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料的選擇以及施工等方面充分體現(xiàn)了促進(jìn)居民全面健康的設(shè)計(jì)理念。它的核心是人、環(huán)境、建筑。健康住區(qū)的目標(biāo)是全面提高人居環(huán)境的品質(zhì)，滿足居住環(huán)境的健康性、自然性、環(huán)保性、親和性和行動(dòng)性。其技術(shù)體系涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：一是人居環(huán)境的健康性，包括對(duì)室外環(huán)境、居住環(huán)境與戶型設(shè)計(jì)、空氣質(zhì)量、聲光電熱等指標(biāo)的量化控制；二是自然環(huán)境的親和性，從自然景觀、綠化系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方向進(jìn)行量化控制；三是居住環(huán)境的保護(hù)，從視覺環(huán)境、排水系統(tǒng)、31萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目生活垃圾、環(huán)境衛(wèi)生等方向作了量化規(guī)定；四是健康環(huán)境的保障，強(qiáng)調(diào)完善社區(qū)醫(yī)保體系，建設(shè)健康設(shè)施，完善住區(qū)醫(yī)療設(shè)施和文化娛樂設(shè)施，為居家老人提供相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和家政服務(wù)體系，注重健康行為。方案設(shè)計(jì)充分融入健康住區(qū)設(shè)計(jì)這個(gè)新理念，力求營(yíng)造一個(gè)新郊區(qū)主義和強(qiáng)調(diào)“人性互動(dòng)”的低密度、高品質(zhì)社區(qū)。2、綠色住區(qū)的理念綠色住區(qū)是以生態(tài)（自然與人文）系統(tǒng)的良性循環(huán)為基本原則，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，建立在自然資源與文化資源最和諧關(guān)系的基礎(chǔ)上，在綠色住區(qū)中，技術(shù)與自然充分融合，人的創(chuàng)造力和生產(chǎn)力得到最大限度的發(fā)揮，居民的身心健康和居住環(huán)境得到最大限度的保護(hù)，物質(zhì)能量信息得到最高效的利用，其本質(zhì)是人和自然的真正和諧，以此達(dá)到人、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和自然的共生共榮。該設(shè)計(jì)即是尋求這樣一種包含人及人賴以生存的社會(huì)和自然在內(nèi)，以舒適性為特征的多樣化空間，力圖創(chuàng)造一個(gè)人造環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的、面向可持續(xù)發(fā)展的理想住區(qū)。3、以人為本的理念居住區(qū)是以居民的居住為主體，所謂“以人為本”即是以人的需要為根本出發(fā)點(diǎn)。本設(shè)計(jì)力求從不同層次消費(fèi)群對(duì)戶型的不同要求出發(fā)，深入分析不同年齡、職業(yè)、收入、文化背景、愛好等不同消費(fèi)群的不同要求，營(yíng)造出多層次、多方位的住宅類型；從居住者的多種生理及心理需求出發(fā)，設(shè)計(jì)具有適居性的室內(nèi)外32萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目空間環(huán)境；從現(xiàn)代人的生活觀念、生活方式出發(fā)、在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)注，創(chuàng)造出優(yōu)雅、舒適安全的生存空間。本住區(qū)努力營(yíng)造“回家的感覺真好”這樣一種有強(qiáng)烈歸屬感的、能讓人徹底放松的居家環(huán)境，它應(yīng)該是一種隨意而自然的、無壓力和松弛的氛圍。讓人們能夠避開繁忙的都市節(jié)奏，代之在隨意中感覺到交流的自在、徹底的親切、情調(diào)的優(yōu)雅、休閑的愜意、激情的流暢。4.2規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格是社會(huì)各個(gè)歷史時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)、文化、文明、審美觀念的集中表現(xiàn)，記錄了人們的文化追求和社會(huì)生活面貌，也是科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的縮影。一個(gè)城市的文化首先通過這些建筑表現(xiàn)出來，它不但有價(jià)值而且具有審美價(jià)值，是凝固的藝術(shù)品。由于功能不同、造型各異的建筑物構(gòu)成城市建筑旋律的優(yōu)美樂章，豐富了城市整體的環(huán)境面貌。建筑設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)約大方，功能齊全，表現(xiàn)時(shí)代氣息，使之成為城市標(biāo)志性的建筑。該項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜街辦茅坡村、岔岔道口村。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為建材路、南側(cè)為萬科城一期、東側(cè)為規(guī)劃建設(shè)用地、西側(cè)為雅居樂和國(guó)色天香小區(qū)。1、商業(yè)金融商業(yè)金融主要建筑分布于項(xiàng)目區(qū)的西側(cè)，本區(qū)功能以商貿(mào)為主，以多層、高層建筑為主體，建筑色彩采用體現(xiàn)金融區(qū)的莊重特征，形成極具現(xiàn)代感的都市氛圍。商業(yè)總用地面積24450.7m233萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目（約合36.676畝），總建筑面積87287m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。商業(yè)區(qū)擬建3幢（14#~16#）多、高層樓，帶地下車庫(kù)。2、居住區(qū)居住區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)的東北方位，本區(qū)以居住功能為主，規(guī)劃形成環(huán)境良好，配套設(shè)施完善的精品化商住區(qū)。總體布局充分尊重城區(qū)修建性詳規(guī)的總體布局，包括公共綠地和道路系統(tǒng)。居住2總用地面積68655.5m（約合102.983畝），總建筑面積244270m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。居住區(qū)擬建12幢（1#~12#）33層樓的普通商品房和1幢（13#）30層樓的廉租房，帶地下車庫(kù)。3、公共服務(wù)區(qū)公共服務(wù)區(qū)是以公共服務(wù)設(shè)施為主，分為兩部分，一部分為郵電設(shè)施區(qū)，位于項(xiàng)目區(qū)的西南角；一部分為中學(xué)區(qū)，位于項(xiàng)目區(qū)的東南方向。郵電設(shè)施總用地面積3194.7m2（約合4.792畝），總建筑面積6166m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。中學(xué)總用地面積16930.4m2（約合25.396畝），總建筑面積11000m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢（17#）郵電大樓；中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。整體規(guī)劃各功能分區(qū)明確，空間上變化有致，形成高低錯(cuò)落、親切宜人的空間感。34萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目4.3建筑單體設(shè)計(jì)4.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）（20xx年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（20xx年版）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-2001）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ04-241-2006）4.3.2建筑平面設(shè)計(jì)住宅消費(fèi)正進(jìn)入“層次化”、“個(gè)性化”時(shí)期，居家新概念越來越多，而且越來越細(xì)膩豐富。戶型主體為南北朝向，主臥、廳、次臥盡量朝南，確保室內(nèi)通風(fēng)透亮；室內(nèi)可見部位基本無梁無柱；明廚明衛(wèi)，管線集中，考慮預(yù)留空調(diào)位、管井、排水管位臵。4.3.3戶數(shù)及戶型本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上設(shè)有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇，戶內(nèi)設(shè)計(jì)以較大面積的起居室（家庭室）為中心組織家庭活動(dòng)，且各戶起居室（家庭室）均有良好的正南陽光和視覺景觀。起居室在戶內(nèi)位臵恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨(dú)立性。同時(shí)，為了保證空調(diào)房間的氣密性35萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目和節(jié)約能源，除分戶門和戶內(nèi)門外，均采用塑鋼門窗。戶型設(shè)計(jì)上更加注重人的生活需要，合理安排戶內(nèi)空間的使用功能。除了滿足人們對(duì)朝向、采光、通風(fēng)的基本要求外，對(duì)戶型的細(xì)節(jié)處理細(xì)致入微。使建筑的空間環(huán)境滿足人的活動(dòng)要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理健康，視覺環(huán)境讓人感覺身心愉悅，人文環(huán)境體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，充分考慮到人的生活方式，形成一個(gè)自然和諧的居住環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均按照現(xiàn)代都市居住生活使用要求適當(dāng)超前考慮，達(dá)到小康居住水平。本案中采用整體設(shè)計(jì)手法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安排、管線布臵以及通風(fēng)衛(wèi)生的要求。⑴廚房?jī)?nèi)部按照合理的操作順序安排：電冰箱、洗菜池、煤氣灶及儲(chǔ)物柜，形成良好的操作面，同時(shí)設(shè)臵排煙點(diǎn)，集中處理廚房?jī)?nèi)排出的煙廢氣。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。⑵衛(wèi)生間內(nèi)便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各項(xiàng)功能均有適當(dāng)分離，以確?；ゲ桓蓴_。本項(xiàng)目建成后，可提供3078戶住宅。4.3.4建筑立面設(shè)計(jì)⑴建筑風(fēng)格形式：建筑單體設(shè)計(jì)中，考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊的建筑元素。將當(dāng)?shù)匚幕c時(shí)代感較好的結(jié)合在一起，有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中，充分體現(xiàn)住宅的立面造型，36萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目通過虛實(shí)（現(xiàn)澆欄板和金屬欄桿）陽臺(tái)、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機(jī)組合，來引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式，從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì)，給人們帶來精致而親切的美感。⑵建筑色彩：色彩搭配上注重地域文化，立面的色彩融合周邊建筑物的色彩基調(diào)。⑶建筑細(xì)部：建筑細(xì)部如陽臺(tái)、門、窗、屋頂、檐口、挑臺(tái)、線腳、遮陽板、樓梯間、雨蓬、欄桿等要充分設(shè)計(jì)，考慮人體舒適度和安全要求，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)色彩，虛實(shí)體量，豐富建筑立面層次并綜合考慮整體感覺。4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）（20xx年版）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）（2008版）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003-2001）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50023-95）《濕限性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（GB50025-2004）4.4.2設(shè)計(jì)參數(shù)擬建場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為37萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目0.20g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)為丙類。4.4.3采用荷載臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間：2.0KN/m2陽臺(tái)：2.5KN/m2上人屋面：2.0KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2施工荷載(首層)：10.0KN/m2人流密集的樓梯：3.5KN/m2室外一般地面活荷載：10.0KN/m24.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程高層為框剪結(jié)構(gòu)，多層和中高層為框架結(jié)構(gòu)。4.5給排水設(shè)計(jì)4.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116-2008）《建筑滅火器配臵設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-2005）《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50331-2002）38萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目4.5.2給水系統(tǒng)⑴水源：由市政給水管網(wǎng)供給，所供水源必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。⑵供水方式：由市政給水引入兩條給水管進(jìn)入小區(qū)，一、二層由市政管網(wǎng)直接供給，三層以上由無負(fù)壓供水設(shè)備供給，小區(qū)內(nèi)采用環(huán)狀供水管網(wǎng)，系統(tǒng)采用下行上給式，每戶設(shè)臵水表。⑶用水量：小區(qū)總居住人口數(shù)9850人，住宅人均生活用水標(biāo)準(zhǔn)120L/d，商業(yè)和郵電用水按6.5L/（㎡〃d）計(jì)，中小學(xué)用水按30L/（生〃d）計(jì)，澆灑道路用水按2.5L/（㎡〃d）計(jì)，澆灑綠地用水按2.0L/（㎡〃d）計(jì)，不可預(yù)見用水量及管網(wǎng)損失水量按總水量的15%計(jì)。⑷材料及衛(wèi)生潔具：所用給水管材必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，室內(nèi)選用納米抗菌PP-R給水管，室外選用PE塑料給水管，衛(wèi)生潔具選用符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型產(chǎn)品，不得使用淘汰產(chǎn)品，大便器沖洗水箱一次沖水量不得大于6升，安裝必須按標(biāo)準(zhǔn)圖要求配附件和安裝。4.5.3排水系統(tǒng)⑴排水方式：室內(nèi)采用單立管伸頂通氣排水系統(tǒng)，地上部分生活污水靠重力直接排至室外污水管網(wǎng)，地下部分匯流至集水坑，經(jīng)污水泵提升排至室外污水管。室外采用雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)室外雨水管網(wǎng)直接排至市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)過化糞池后，排至市政污水管網(wǎng)。39萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目⑵排水量：預(yù)計(jì)生活排水量為用水量的80%。⑶材料：室內(nèi)排水管采用PVC-U塑料排水管粘接。室外采用高密度雙臂波紋塑料排水管承插連接。4.5.4消防系統(tǒng)⑴室外消防系統(tǒng)：由市政給水管網(wǎng)引入兩根消防管供小區(qū)消防使用。住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、郵電設(shè)施區(qū)、中學(xué)區(qū)均設(shè)室外消火栓，室外消防用水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，總消防用水量144m3。小區(qū)內(nèi)集中設(shè)臵消防水池和消防泵房，消防水池儲(chǔ)存一次滅火所需的室內(nèi)消防用水量，室外消防用水量由市政管網(wǎng)直接供給。室外消防管網(wǎng)成環(huán)狀管網(wǎng)，室外消火栓布臵間距不超過120米。⑵室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)僅商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和地下車庫(kù)設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。室內(nèi)消防用水量20L/S，地下車庫(kù)室內(nèi)消防用水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，總消防用水量288m3。室內(nèi)消火栓按各樓層以建筑防火分區(qū)為單元，按兩股水柱同時(shí)到達(dá)任何部位設(shè)臵消火栓，水槍充實(shí)水栓不應(yīng)小于10米，每支水槍的最小流量不小于5L/S。消防箱內(nèi)布SN65消火栓1個(gè)，A19水槍兩支，25m補(bǔ)膠麻質(zhì)水龍帶一條，指示燈、消防啟動(dòng)按鈕各一個(gè)，火災(zāi)時(shí)隨時(shí)按下啟動(dòng)按鈕，都能啟動(dòng)消火栓加壓泵并同時(shí)向消防中心和水泵房控制板上發(fā)出聲光報(bào)警信，消火栓加壓泵的運(yùn)行情況，均顯示在消防中心和水泵房控制盤上。在5#樓屋頂水箱間設(shè)18m3消防水箱一個(gè)，地下設(shè)500m3消防水池一座，地下車庫(kù)40萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)消防泵房。⑶自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)：區(qū)內(nèi)的住宅和地下汽車庫(kù)設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。住宅和地下車庫(kù)均按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)設(shè)臵，消防用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，總消防用水量108m3，每個(gè)防火分區(qū)設(shè)臵水流指示器和信號(hào)控制閥，泵房?jī)?nèi)設(shè)臵濕式報(bào)警閥，每套報(bào)警閥控制噴頭數(shù)不超過800個(gè)，火災(zāi)時(shí)噴頭噴水水流指示器動(dòng)作反映到區(qū)域報(bào)警盤和總控制盤上。同時(shí)相對(duì)應(yīng)的報(bào)警閥動(dòng)作，敲響水力警鈴，壓力開關(guān)報(bào)警反映到消防中心，自動(dòng)或手動(dòng)啟動(dòng)噴淋加壓泵，其運(yùn)行情況反映到消防中心和泵房控制盤上。各層水流指示器，信號(hào)閥和報(bào)警閥動(dòng)作情況均應(yīng)向消防中心發(fā)出聲光信號(hào)，并顯示在消防中心的控制屏上，噴淋泵在啟動(dòng)一小時(shí)后應(yīng)自動(dòng)停泵。⑷移動(dòng)式滅火器：本工程地下部分按中危險(xiǎn)級(jí)，地上公建部分按輕危險(xiǎn)級(jí)A類，設(shè)臵手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。⑸材料：室內(nèi)消防管選用焊接鋼管，焊接噴淋管采用內(nèi)外壁熱鍍鋼管，管徑小于等于50的絲接大于等于70的采用卡箍連接。4.6暖通設(shè)計(jì)4.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）《居住建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計(jì)》（20xx年5月）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）41萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ04-241-2006）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》（JGJ142-2004）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ34-2002）4.6.2室內(nèi)計(jì)算參數(shù)設(shè)臵集中采暖系統(tǒng)的普通住宅的室內(nèi)采暖計(jì)算溫度，不應(yīng)低于下表的規(guī)定。室內(nèi)采暖計(jì)算溫度注：有洗浴器并有集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)的衛(wèi)生間，宜按25℃設(shè)計(jì)。4.6.3采暖系統(tǒng)⑴熱源：由城市集中供熱管網(wǎng)供給130~80℃高溫水，區(qū)內(nèi)設(shè)臵集中換熱站，經(jīng)熱交換后轉(zhuǎn)換成低溫?zé)崴┬^(qū)采暖使用。⑵采暖形式：采用分戶計(jì)量低溫地板輻射采暖，采暖供回水溫度50~40℃。42萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目⑶室外管網(wǎng)：小區(qū)內(nèi)采用枝狀供熱管網(wǎng)。供熱管道采用聚氨酯保溫直埋管道，每幢建筑采暖入口均裝自力式平衡閥，便于系統(tǒng)調(diào)節(jié)。⑷熱負(fù)荷量：本設(shè)計(jì)采暖熱負(fù)荷住宅按47W/m2估算，商業(yè)和公共設(shè)施按55W/m2估算。4.7燃?xì)庠O(shè)計(jì)4.7.1設(shè)計(jì)依據(jù)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50028-2006）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）4.7.2燃?xì)庀到y(tǒng)⑴氣源：本小區(qū)規(guī)劃燃?xì)鈿庠礊槭姓細(xì)馓峁垦b液化氣作為管道煤氣的補(bǔ)充。⑵用氣量：耗氣量指標(biāo)取1.5m3/人〃d，其他用氣量占用氣量的10%。⑶燃?xì)夤芫W(wǎng)：本規(guī)劃采用低壓煤氣管網(wǎng)系統(tǒng)，市政低壓煤氣管道接入小區(qū)后，枝狀送入各用戶。煤氣主管道采用PE塑料燃?xì)夤?，沿道路埋于冰層以下?.8電力電信設(shè)計(jì)4.8.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052-2009）43萬科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）（20xx年版）《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》（GB50343-2004）《建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50034-2004）《消防安全疏散標(biāo)志設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01-611-2002）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116-2008）《建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T50311-2000）《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程技