房地產(chǎn)全年營銷策劃方案

渤海計劃·東方灣2011年全年營銷策劃方案2011年2月目標(biāo)實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化8000元/平米，實現(xiàn)項目較快速度銷售；提升項目在市場的占有率和影響力?！疽黄阡N售目標(biāo)曲線圖

】第2批房號消化80套第1批房號消化60套第2批房號100套11年3月11年4月11年7月11年5月第2批房號消化70套11.6月第1批房號消化40套11年8月往期開放房源清理核心問題本報告要解決的核心問題處在不成熟區(qū)域，配套不成熟，項目市場占有率低；前期推廣、內(nèi)部配套及景觀展示面未能良好呈現(xiàn)，項目形象不高；在整體波動市場的大環(huán)境下，客戶購買信心不足。本報告的思路及框架環(huán)境分析任務(wù)分解目標(biāo)下戰(zhàn)略推售計劃行事歷市場分析項目分析形象展示策略服務(wù)體驗策略活動營銷推廣策略解決思路價值梳理營銷策略4.17新國十條：背景：2010年伊始，樓市延續(xù)09年的上漲態(tài)勢，出現(xiàn)部分城市的樓市上漲過快，地王頻現(xiàn)措施：利率調(diào)整、土地招牌掛改革、加大供給、加快保障房供給等涉及樓市的各個領(lǐng)域。為應(yīng)對市場出現(xiàn)的松動局面和鞏固樓市的調(diào)控效果，各部委繼續(xù)出臺調(diào)控政策，1.26“新國八條”的出臺，稱之為史上最嚴(yán)厲的政策，此舉也奠定了11年的政府樓市調(diào)控基調(diào)。調(diào)控方向時間09.Q209.Q109.Q309.Q410.Q210.Q1措施：多次降息、稅費(fèi)減免等，出臺一系列刺激樓市的政策。背景：受金融危機(jī)影響，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀，房地產(chǎn)也持續(xù)低迷暖市抑市10.Q3抑市4.17，新國十條的出臺，標(biāo)志調(diào)控進(jìn)入深入期國慶節(jié)前，各部委重拳出擊，二次調(diào)控拉開大幕4月9月10.Q411.Q1春節(jié)前，政府再度重拳出擊，力度之強(qiáng)、決心之大，奠定了11年的政府樓市調(diào)控基調(diào)1月抑市9.29新政：背景：前期政策的效應(yīng)已經(jīng)逐漸被市場所適應(yīng)，8月以來，部分城市的樓市出現(xiàn)反彈現(xiàn)象。措施：房貸政策，首套房首付比例調(diào)整到30%以上，限購政策等。1.26新政：背景：前期政策出現(xiàn)縮水，市場反彈跡象明顯，政府調(diào)控信心受挫。措施：政府監(jiān)管加強(qiáng)、二套房首付提至6成，擁有2套及以上住房的，禁止再買房等。政策分析2011.1.26新政國務(wù)院新國八條《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》通知稱，為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，監(jiān)管、金融、稅收、土地交易、房源供應(yīng)、需求管理方面入手，二套貸款，首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；全面限制3套購房；二手房全額稅收；加大保障性住房建設(shè)2010.4.17國務(wù)院新國十條《堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》通知要求遏制房價過快上漲，對首套自住房高于90平米以上的家庭，首付不得低于30%’二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。第三套及以上貸款：商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。新政各部委組合拳

9.21，國土部聯(lián)合住建部發(fā)布通知，要求規(guī)范土地使用，打擊囤地、炒地行為，增加土地供應(yīng)

9.27，財政部等兩部門出臺通知，要求大力支持公租房建設(shè)，廣泛拓展公租房供給方式；

9.29，三部委發(fā)布調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅4月新政的效應(yīng)逐漸消失殆盡，針對新近樓市中出現(xiàn)的問題，9月末的調(diào)控作了更深入的調(diào)整，為鞏固、擴(kuò)大調(diào)控成果，2011年1月，推出更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。遏制加碼強(qiáng)化政策分析專題：新“國八條”政策解讀【背景】交易數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份開始，一線城市的房價又開始重新上漲?！灸康摹繛殪柟毯蛿U(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！菊{(diào)控基調(diào)】（1）政府對樓市調(diào)控態(tài)度已轉(zhuǎn)向“使房價回到合理水平”（2）穩(wěn)健是宏觀調(diào)控的基調(diào)，控需求依然是短期內(nèi)的調(diào)控重點供應(yīng)方面：強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障房建設(shè)、加大土地供應(yīng)，并提出了量化指標(biāo)需求方面：抑制投資需求、限制改善需求、控制首次剛性需求郊區(qū)（或旅游地產(chǎn)為主區(qū)域）以投資兼改善類需求為主的一手高端項目將受最大程度的影響城區(qū)內(nèi)以改善類需求為主的一手、二手中高端項目將受到較大程度的影響，城區(qū)內(nèi)交易年限不足五年的二手房交易將受到一定程度的影響，城市近郊區(qū)以首次剛性需求為主的普通住宅項目受政策影響程度有限。政策分析“房產(chǎn)稅”試點“限購升級”“銀行加息”上海從2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點征收方式：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房，稅率暫定為0.6%；重慶從2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點征收方式：個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍；獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%；2010年10月19日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點2010年12月25日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點2011年01月09日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點2011年02月08日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點2011年02月24日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點疊加頻出政策分析專題：上海、重慶房產(chǎn)稅試點解讀【事件】上海市政府、重慶市政府27日分別宣布，作為個人住房房產(chǎn)稅改革試點，從1月28日開始向個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。標(biāo)志著醞釀多年的房地產(chǎn)稅進(jìn)入實質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)階段。房產(chǎn)稅試點的總體力度相對寬松征稅對象重點針對1月28日政策出臺后的新購房，且每年按期計征；稅率都不高且兩市都規(guī)定了較為寬松的免征面積；對非本地家庭購房的征稅條件較為嚴(yán)格。重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則各有側(cè)重主要針對高端住房且新老劃斷，上海側(cè)重新增需求，重慶兼顧存量別墅；上海覆蓋全市，重慶僅僅針對城九區(qū)。對上海、重慶市場的實際影響有限；對其他城市的提示作用不可忽略：一線城市可能參考上海的征稅方案；二線及其他城市可能參照重慶方案影響：政策分析專題：限購解讀自北京于去年5月份率先實行限購政策以來，截止到11年2月13日，已經(jīng)有26個城市實行了限購。政策分析大部分城市成交數(shù)量同比縮減態(tài)勢明顯，濟(jì)南、武漢市由于2010年1月份接近春節(jié)期間成交量太少，以至于當(dāng)月同比增長過大，作為特例；青島無數(shù)據(jù)，大連縮減的較為明顯。成交數(shù)量環(huán)比數(shù)據(jù)顯示當(dāng)月效果并不明顯，次月效果要好于當(dāng)月，政策效力有一定的滯后。價格仍然呈現(xiàn)增長態(tài)勢，速度得到一定的抑制，杭州最明顯，大部分城市并不明顯，處于膠著狀態(tài)，北京次月反彈，寧波、廣州、上海當(dāng)月不降反增大部分限購城市成交均價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示當(dāng)月價格應(yīng)聲而落的不多。三亞、廣州最為明顯。限購城市的市場表現(xiàn)政策分析央行在不到兩個月時間內(nèi)，再一次動用價格型工具，加息更多的是對通脹預(yù)期和流動性實施的管理，以及應(yīng)對國際局勢的需要，決非為了單純控制房價。單次加息所產(chǎn)生的月供變化對購房者產(chǎn)生的影響很小，影響教大的是進(jìn)入連續(xù)加息預(yù)期通道，這對于承受力較弱的購房者來說，阻退作用還是比較大的。專題：加息解讀政策分析1.26新政或?qū)榉慨a(chǎn)稅的全國推行鋪路。重慶、上海房產(chǎn)稅的出臺及作為試點的推出，預(yù)示著房產(chǎn)稅將從試點推行至全國；政府銀行開發(fā)商房貸將繼續(xù)更加嚴(yán)格。銀行需要尋找新的投資及放貸渠道，加快資本的整合與新的金融附屬品的出現(xiàn)“史上最嚴(yán)厲的政策！確實是個重磅炸彈”，禁令后將會出現(xiàn)銷量減少，2011年將出現(xiàn)新一輪的“價量”博弈，從而出現(xiàn)新的震蕩；客戶將迎來新一輪的“觀望”情緒的干擾，影響未來客戶的購買力及銷售。禁購政策出臺將更大范圍的對投機(jī)投資類客戶的打擊；緊張有料少錢觀望《影響四角》偉業(yè)觀點：“金融+營業(yè)稅+限購+預(yù)期引導(dǎo)+房產(chǎn)稅試點”的政策組合已經(jīng)足夠使得全國絕大部分城市的樓市交易量出現(xiàn)暫時下滑，但僅僅房地產(chǎn)稅的試點征收，反而會帶動各類城市特定需求客群的釋放。未來市場仍充滿著不確定性。政策分析建議一：放棄幻想，調(diào)整心態(tài)，積極應(yīng)對此次的調(diào)控，已奠定了全年的基調(diào)。不要再抱有任何的政府可能從寬執(zhí)行等帶有投機(jī)性的幻想，積極調(diào)整心態(tài)，重新審視當(dāng)前的市場環(huán)境，認(rèn)識到政策風(fēng)向已經(jīng)明顯大轉(zhuǎn)彎，而且本輪轉(zhuǎn)向是大勢所趨，政府的決心是不見效不收手。偉業(yè)觀點建議二：在調(diào)整期內(nèi)理性應(yīng)對，針對推廣，提升客戶滿意度1、合理制定推盤策略，小步快跑2、針對性的推廣，搶占有效客戶：加快項目去化3、充分發(fā)揮開發(fā)商品牌效應(yīng)并注重細(xì)節(jié)和服務(wù)，提升客戶認(rèn)可度：在調(diào)整內(nèi)購房者顯得較為冷靜，他們對樓盤的品質(zhì)、細(xì)節(jié)更為關(guān)注。建議通過提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來獲得客戶的認(rèn)同。建議三：現(xiàn)金為王；合理制定年計劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流政策分析蓄客時間：2010年9月-2011年2月蓄客總量：約8500組國八條后意向客戶：2088組（有意向購買）等待細(xì)則后意向客戶：1032組（有意向且符合購買條件）客戶保有量統(tǒng)計經(jīng)過漫長的等待，加之新政調(diào)控影響，客戶的購買能力及購買意愿發(fā)生了巨大變化，符合購買條件仍然繼續(xù)考慮本項目的客戶量大幅下降，其數(shù)量還不到新政前意向客戶量的一半。新政后偉業(yè)客資客戶調(diào)研新政后客戶分析成交客戶本地戶籍外地戶籍539278意向客戶本地戶籍外地戶籍1415673符合新政客戶本地戶籍外地戶籍822210成交客戶戶籍對比意向客戶戶籍對比符合新政客戶戶籍對比新政出臺前：外地客戶約占三分之一新政出臺后：本地籍客戶減少了42%，外省籍客戶減少了69%

外地意向客戶總體比重下降到五分之一客戶戶籍背景變化分析新政后客戶分析購房目的意向客戶數(shù)量比例首次購房67268%改善升級33630%投資242%合計1032100%客戶購房目的分析剛需型依然是主要客戶群體改善升級型需求萎縮投資客幾乎絕跡產(chǎn)品以兩三居為主（97%），其中70-160㎡戶型占65.6%，面對的主要是本市居住型和改善型客戶。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，所以未來南段適銷性良好。新政后客戶分析房源整體可售性仍較強(qiáng)，近70%產(chǎn)品屬于熱銷及適銷產(chǎn)品改善型客戶受到嚴(yán)厲打擊，部分面積大、總價高的產(chǎn)品可能難以快速去化，可能會造成銷售周期延長。居室類型比例意向套數(shù)比例可售性系數(shù)備注大一居1.3%1339.3%7.24熱銷戶型

大兩居1.7%41128.8%17.40熱銷戶型

小兩居36.8%46932.9%0.89適銷戶型小三居27.1%26918.9%0.70適銷戶型大四居1.7%251.8%1.06適銷戶型

大三居31.5%1188.3%0.26滯銷戶型100%1425100%3.94

熱銷產(chǎn)品占3%滯銷產(chǎn)品占31%適銷產(chǎn)品占66%客戶需求分析新政后客戶分析月還款能力所占比例3000—400015%4000—600035%6000—800020%8000以上各居室撿類型對雄應(yīng)客戶晝支付能呆力與擬紋售房價野基本相華近客戶支付能力分析意向購買產(chǎn)品意向套數(shù)比例1居1339%2居88062%3、4居41229%首付款支付額度所占比例40萬左右7%50-80萬56%80-100萬37%100萬以上新政后涂客戶分應(yīng)析客戶購買心態(tài)啟示變化因柔素客戶銅保有詢總量省驟減外省臺籍客圍戶縮襪減幅鑒度較損大投資客隱幾乎絕銳跡未變因撤素剛需仍基為主體產(chǎn)品可鄭售性仍殺較強(qiáng)，山主體為完適銷類壞產(chǎn)品客戶支種付能力纖與擬售仔房價基貿(mào)本相近未來中預(yù)期受政策蜂影響，討不排除考現(xiàn)有客忌戶進(jìn)一茶步流失必須依鳴靠加大龜推廣力稍度，擴(kuò)惑大客群納基數(shù)新政落后客煌戶分俱析金州這區(qū)域窄市場摔重點裹項目鬼分布老城圖區(qū)項碰目三里版相塊區(qū)域把項目本案文潤金宸瀛海金洲福佳新天地永安四季悅泰山里憬園河畔萬恒天籟灣新興北京郡洋都海岸金海國際花園區(qū)域同堵質(zhì)項目番對項目芬形成直瞇接競爭供應(yīng)茄分析各重點獻(xiàn)項目基厲本情況區(qū)域項目名稱總量存量產(chǎn)品類型面積區(qū)間產(chǎn)品價格總價區(qū)間區(qū)域項目萬恒天籟灣5552別墅多層小高層高層102-330預(yù)計8000-洋都海岸6.86.8多層小高層高層50-100預(yù)計7900-金海國際花園2822.4小高層高層48-103660030-66新興北京郡16.814.8高層62-138670035-80老城區(qū)項目福佳新天地3535高層45-125預(yù)計8000-瀛海金洲2521小高層高層51-181798040-115文潤金宸3期4019小高層高層65-129750050-100三里版塊悅泰山里5041.8小高層高層55-113平層7100躍層1080050-90永安四季2218.9小高層高層50-96640032-60憬園河畔5420.4多層小高層高層70-89650045-60供應(yīng)分頸析96萬㎡未來區(qū)首域供應(yīng)黨接近100萬㎡，本競爭激宴烈；老士城區(qū)及召三里區(qū)低域供應(yīng)住超過13扶0萬㎡對本撤項目霞截流累嚴(yán)重區(qū)域競愚品老城旬區(qū)項父目三里項當(dāng)目供應(yīng)停分析各項目峰整體均喝價720殿0元/平米，放最高均罩價80券00元/平米本案項等目均價突處于頂鮮端位置重點項筒目價格疼分析均=7謝20迫0價格很分析主要競姻爭項目目前牲本項凍目在疫金州屯區(qū)屬井于高縮慧端項媽目，濫面臨焦的主騰要競糖爭對枝手為改萬恒址天籟送灣、吸新興煮北京己郡、圈金海季國際擔(dān)花園找和洋信都海好岸。萬恒怠天籟斜灣新興細(xì)北京檔郡洋都輛海岸金海國裂際花園競品分次析萬恒天去籟灣項目地址金渤海岸濱海路沿線(大魏家街道)開發(fā)商萬恒地產(chǎn)占地面積40萬平建筑面積55萬平容積率1.14綠化率46%總戶數(shù)500戶戶型2-4居開盤時間預(yù)計2011年3月建筑形式別墅多層小高高層面積區(qū)間102-330㎡主力產(chǎn)品-銷售率-價格預(yù)計7900元/㎡項目特免點：國際化兄社區(qū),旅游地哪產(chǎn)。對本害項目險對比?。号c本項伸目地理辨位置非瓶常近，詠競爭性植強(qiáng)；產(chǎn)崇品線比愈本案豐麥富、客瘡群定位陶有很大漢相似之貧處。分析：地處拾渤海蜻區(qū)域穴北端歇，距植離世愈貿(mào)嘉戚年華蜜最近滾。生犬活配圈套嚴(yán)會重缺恩乏，防項目撤周邊悲沒有農(nóng)購物唉消費(fèi)譜、餐束飲、唱醫(yī)療碼等設(shè)被施，家交通歪不便豈，銷仁售速筒度緩溫慢。毀從區(qū)宮位、部客戶百群上蒼與本穗項目撲直接怒競爭阻。競品擊分析新興撲北京翠郡項目地址友誼街道龍王廟南側(cè)開發(fā)商大連新興海韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積81000平建筑面積168000平容積率1.74綠化率45.8%總戶數(shù)1551戶戶型1-3居開盤時間2010年10月30日建筑形式10棟高層面積區(qū)間62-138㎡主力產(chǎn)品77-89㎡銷售率14%價格均價6400元/㎡項目水特點豈：位于嚴(yán)友誼移街道柔龍王煮廟，宇南面柔緊臨射金州窗灣，爽面朝大海聯(lián)，自中然景合觀宜屢人；占迅據(jù)灣區(qū)罵交通要每道，未并來發(fā)展我潛力巨基大；70—綱90㎡主力業(yè)戶型制，經(jīng)悔濟(jì)實墊用；535遇0-7俘000元/㎡的價申位符辱合中鋼低收頂入客腥戶需爐求。對本繳項目未對比壤：與本猾項目旺地理泊位置汽非常犁近屬趟于同瞇一地走塊；揉產(chǎn)品從以經(jīng)看濟(jì)型改兩房龜為主掏，客掉群多促以投揀資為脫主；金價格輕比本花項目勾低，窗競爭巧大。分析：地處稀同一飯板塊道，目黃前推樹售量宰不大爪，去舟化速尚度較委快；材從產(chǎn)檢品定鬼位、闊市場減定位件上與艷本項檢目形英成直擠接競?cè)f爭。競品械分析金海普國際虜花園項目地址金州區(qū)龍王廟西南側(cè)開發(fā)商大連新躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積12.8建筑面積90(公建17一期28二期45)容積率1.88綠化率35%總戶數(shù)2445戶戶型1-3居開盤時間2010年10月5日建筑形式11層小高、19層高層面積區(qū)間48-140㎡主力產(chǎn)品66-88㎡銷售率20%價格均價6600元/㎡項目特溉點：位于金級州龍王彈廟西南求側(cè)，交枯通便利探；近郊首生活，帆毗鄰大叉海，自冶然環(huán)境陜優(yōu)越；66—集83㎡主力舞戶型憶，經(jīng)倆濟(jì)實竭用；630訪0元/㎡的價久位符碎合中說低收漁入客霜戶需踩求。對本揪項目鄭對比僑：與本項騙目地理債位置相摟對較近腐；戶型迎以經(jīng)濟(jì)區(qū)型兩室賣為主流弦，投資蛙客戶形安成競爭布。分析：屬同一值區(qū)位項貨目，但座實行低桑價格策蠢略，去攏化較快瓦；從產(chǎn)傘品定位評、市場枝定位上朋與本項喉目無直候接競爭忘關(guān)系。競品分慮析洋都壘海岸項目地址金渤海岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)開發(fā)商大連三山房屋開發(fā)有限公司占地面積6.8萬平建筑面積11萬平容積率1.62綠化率40%總戶數(shù)650戶戶型1-3居開盤時間預(yù)計2011年3月建筑形式8棟多層、3棟高層、1棟小高層面積區(qū)間50-150㎡主力產(chǎn)品80㎡銷售率--價格預(yù)計7900項目斃特點償：洋都命海岸暖周邊奔配套蛙設(shè)施融齊備礙，教亭育，聲醫(yī)療黑，購鑄物等翠近在斗咫尺竟，國雖家級動旅游沖度假縮慧景點妻圍繞薪周邊，自溜然環(huán)繪境優(yōu)舍越；50成—9甩0㎡主力戶在型，經(jīng)頁濟(jì)實用對本項彼目對比陶：與本項毯目地理譯位置相逼對較近墻；產(chǎn)品祥定位、墳客群定輸位有較份大差距鏡；戶型梁以經(jīng)濟(jì)閉型兩室野為主流安，客群君多以普椒通工薪傳階層為感主。分析：雖與煉本項卡目地借理位營置相窮對較遍近,但不屬帆于港灣鹿區(qū)，所錯對客戶競與本項造目不同,與本猾案競舟爭相達(dá)對較裙弱。競品分照析競爭叔項目循在售找及近止期預(yù)精計推張售調(diào)堵研分晝析項目名稱總量在售量存量去化率預(yù)計推出量及主力戶型萬恒天籟灣55

停售52

5%預(yù)計4月2房多層產(chǎn)品洋都海岸6.8未售6.8

-預(yù)計4月2房一棟小高二棟多層金海國際花園28

6.2（二棟高層四棟小高）24.9

11%預(yù)計4月2房兩棟小高新興北京郡16.8

2.02(一棟高層)

14.8

11.9%預(yù)計3月2房一棟高層單位：川萬方潛在供背應(yīng)量在100萬方界左右約，市節(jié)場競譯爭形偶式嚴(yán)云峻，3、4月份懸預(yù)計照推售建量在8萬方墻左右右，形扣成集常中供重應(yīng)，窩戶槐型以插兩房其為主燒，多司為多機(jī)層產(chǎn)黃品，射對本授項目觸客戶央搶奪魄嚴(yán)重徑。放量房誠分析從客戶拐來源的筒角度分柜析，除扣洋都海嶼岸其他斧項目客鉛戶大部答分來自肅外省資市，其次問為來循自大連市矛內(nèi)的客戶客戶分撓析從客戶戚的職業(yè)游來看，私營業(yè)王主占有隱絕對益多數(shù)猾，占池比超過50%客戶分義析客戶的棉年齡構(gòu)騾成以35泛-4汁9歲的占猶比例蓋最高買，約恰占整拖體的54貌%客戶獻(xiàn)分析從購株買目課的分猴析，峰以自漁住考疫慮投頭資的疾客戶監(jiān)為主團(tuán)，占覽比達(dá)奮到44%客戶步分析從目前苗區(qū)域市朱場購買伙客戶看鍋，主要巷以以70-芒90平米經(jīng)瓶濟(jì)型兩凱居和小元三居為悶主，總擊價在50-廳70萬的接鑒受范圍助；區(qū)域市挺場主要回客群是皇外地人店，多為或來到大烘連投資炎經(jīng)商者豪，兩口您和三口德之家的鞭社會中胞高層家猶庭，自再住兼顧透考慮投蔑資的客缸戶；本項目亂的客戶脫基本與謝競品情墊況相同客戶分晨析客戶京分析壞結(jié)論市場分騎析總結(jié)政策板塊供銷價格嚴(yán)厲食抑制李投資灰者需轉(zhuǎn)求，她打擊互投機(jī)優(yōu)行為廣；控學(xué)制外熔來人背口的敗購買痰行為椅，控琴制購羞買套緊數(shù)。木本項臉目外川地客均戶占禾有很噴高比壇例，衫投資答客戶妖也較摟多，漢因此韻政策熄對本默項目遮影響稼十分鄭嚴(yán)重水。本區(qū)攀域存些量很僻大，講且競風(fēng)品項抄目在亮產(chǎn)品蘆上與冬本項豪目無勺較大顧差別蔬，但泡價格訪低于初本項怖目，毫要想潮成為間本板痛塊代壤表項蛛目必起須在剛推廣銜、營聾銷、攻服務(wù)登等進(jìn)訂行全仍方位高提升征。目前郵區(qū)域腹項目昌可售瞞量在8萬㎡左溪右，政逃策影響耐下需求揪量、成叼交量均殼有所下秩降。預(yù)計4月春音展將蓋會集鬧中試偶水。區(qū)域按項目跡價格雖會有勾小幅痰上漲襖，但擦仍然船低于供本項販目價慈格，蘿在市憲場大子環(huán)境輛下，藏本項報目應(yīng)濾在形鵲象、謊展示辰、服君務(wù)等賤方面啊進(jìn)行螞改進(jìn)瓶，才濁能實鑰現(xiàn)目播標(biāo)價襯格?？蛻魠^(qū)域項杏目多為熟旅游地妖產(chǎn)，導(dǎo)齡致大多撒客戶為尺外地及糊大連本百地的私椅營業(yè)主埋，主要娘購買目頁的是投捕資，而提在目前獅政策下爬，此類棵客群將朽受到大板量擠壓互。環(huán)境犁分析任務(wù)分難解目標(biāo)下吳戰(zhàn)略推售扯計劃行事歷市場給分析項目分盈析形象繩展示閣策略服務(wù)森體驗促策略活動屠營銷推廣策忽略解決匠思路價值梳西理營銷四策略項目輛分析項目名稱渤海計劃東方灣項目地址金州沈大高速出口3.5公里西海岸占地面積（萬）26開發(fā)商大連海岸東方置業(yè)有限公司建筑面積(萬）56建筑景觀設(shè)計加拿大格林伍茲綠化率（%）48物業(yè)管理冠信物業(yè)容積率1.67建筑單位大連博源集團(tuán)赤峰宏基集團(tuán)總戶數(shù)2339交通狀況臨近規(guī)劃中的輕軌站、及公交104路產(chǎn)品類別住宅面積區(qū)間（m2）42—502商業(yè)配套項目周邊無商業(yè)配套，依賴向應(yīng)廣場及新瑪特商圈配套均價（元/平）8000開盤時間2009.12教育配套實驗幼兒園、五一路小學(xué)、南山小學(xué)、109中學(xué)入住時間2011.5.30付款方式一次性付款，按揭貸款預(yù)售許可證大金房預(yù)許字第2009005號裝修標(biāo)準(zhǔn)清水醫(yī)療金州四院、長庚醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院采暖方式地?zé)岬兔芏葯岩痪€海鬼景大宅益，周邊胳生活配鼓套在不叢斷完善項目分肝析項目由11棟板雁式高飲層組駐成，存分為A、B、C、D三個區(qū)轉(zhuǎn)域。A區(qū)還繁沒有鉗規(guī)劃備，B、C、D區(qū)11棟高貍層，筆其中D4、D5、D6已經(jīng)售挺罄，D2在售。B2B3C10C9C8C7D6D5D4D3D2項目均汗為高層嚇，兩單北元兩梯懷四戶。1單元究為29層、鵝二單貓元為24層。1單元聚高出睜部分旬為躍良層，牢面積啟從20組0-狼50阻2不等顧。其包余樓咬層戶退型分怕布如劍下，予不同誦樓次上，面嗓積略距有不棗同：14頓9，97，61，114伸/刊114，67，81，86項目摟分析銷售障情況杏：1.項目09年12月開笑盤，D5、D6兩棟樓燭首先入給市，起這價499嗎8均價68聯(lián)00經(jīng)過3個月疫售罄2.饒10年3月，D4號樓推醋出，截攻止到五六月初還闊剩余20多套3.輕10年5月，D2號樓匆推出尤，基幻玉本以秧每月玩成交15套速度榜銷售4.目前脹項目列起價68淘80、均價79量80、最高切價96丘00客戶情礙況：投資構(gòu)、改怪善各須一半a.投資袋者多倘為生虹意人半，來喚自廣此東、激黑龍撿江、螞溫州醫(yī)居多陳，購賞買欲損強(qiáng)烈姥，全把款喜資金聰充足島。青歉睞小拋戶型度和躍蕉層，絮其中學(xué)，D5、D6號樓4個躍鄙層被受一溫延州人利買下乓。b.改善多背為本地花居民，施購買力用相對較垂弱，多瘦為按揭篩，青睞80筋—1綢00的戶乓型，受貪價格因貝素影響鐮因素較蔥大。產(chǎn)品體形態(tài)脅：本項勺目為票區(qū)域喂內(nèi)景略觀視啄野最倆好的爪項目飾，前差后遮揭擋面絕積最感小，公且高惱度領(lǐng)爛先區(qū)雨域。綿外立坑面時替尚大淹方，奔特點光鮮明甚。將吊在未授來時李髦嘉灶年華石等項死目配強(qiáng)套落釘成時形凸顯竹出其姥強(qiáng)大刑視覺場沖擊國力的信效果雕。產(chǎn)品怕價格須：本項郊目價解格一表直為土區(qū)域雕最高街，性擋價比疲在目朋前配扶套不哭完善愁的情蘿況下今略顯噴較低獻(xiàn)。由釋此放槍棄了炒相當(dāng)菠一部宣分可泊以“餅承上欲啟下兵的客顛戶”盈，銷懂售戰(zhàn)防線明嫂顯拉濾長。仰而目怎前區(qū)絲式域配利套增們速緩肌慢的稍情況眉下，域這種靠高價薄惜售訂的策載略已熟經(jīng)不貴能適北應(yīng)市倦場。分析扮結(jié)論美：區(qū)域競歇爭已成懷為被圍合揚(yáng)夾擊的競爭床態(tài)勢；北京便郡、域金海爹國際運(yùn)花園錯緊臨姑本案劣的兩倦個項總目在價格丹上對姜本案宋形成佳直接膛打擊；萬恒練天籟燃灣雖千然在臣位置沸上與傅本案吧比更腹為不銜利，渾但在財項目硬件上掩已達(dá)到鑒體現(xiàn)項填目價值恐標(biāo)準(zhǔn)；洋都海侍岸則在交通位翠置上占賄據(jù)絕對釣優(yōu)勢；由于項目繩所處村區(qū)域還不成凡熟，未島來三里區(qū)德域項目采與即將頂進(jìn)入九唉里的億列達(dá)項目鐵將在東碎部形成新的競慮爭中心，將鍵會對委本項倚目造木成新與的的申競爭段；在殘酷巴的競爭諷環(huán)境下直，面對楊種種不梁利因素我們碌如何有突圍形而出彎？項目顫分析環(huán)境孤分析任務(wù)分鄉(xiāng)豐解目標(biāo)下晶戰(zhàn)略推售計齒劃行事厚歷市場像分析項目超分析形象展駛示策略服務(wù)體僚驗策略活動營講銷推廣所策略解決岔思路價值梳為理營銷吉策略國家戰(zhàn)毛略沿海扇經(jīng)濟(jì)帶翠規(guī)劃區(qū)9.8平方公毯里國際她級港灣新國際植機(jī)場金捎渤海岸執(zhí)空中走誰廊快軌3號線海底隧勺道國際螞生活嫁配套兌現(xiàn)躺力較積弱游艇俱造樂部沈大站、哈著大、座鶴大胃高速民貫穿規(guī)劃顧利好洞：核形心賣陜點項目外賣點國提煉濱海貼大道高爾畏夫集芳中綠疼化帶世界灣倡主題公呈園價值梳奸理優(yōu)劣勢仿交叉分臭析優(yōu)勢劣勢自然繡資源磨豐富地塊搞規(guī)劃么合理建筑箏風(fēng)格程純粹景觀滿視野蜻好政府支韻持大盤富規(guī)?；?，品甩質(zhì)社寺區(qū)配套德尚不幻玉完善景觀歐尚未煙呈現(xiàn)項目形飄象高度燒不夠價格高約品質(zhì)低交通不研便服務(wù)管扎理不到慚位在市枯場不此明朗滔環(huán)境吐變化盼大的旺情況父下做好內(nèi)暴功是取妙得勝利泉的唯一懶途徑價值梳擦理環(huán)境譜分析任務(wù)鬼分解目標(biāo)售下戰(zhàn)霸略推售計價劃行事歷市場沸分析項目美分析形象喂展示逗策略服務(wù)輔體驗便策略活動傘營銷推廣策予略解決思吹路價值填梳理營銷棉策略精確營銹銷階段推母廣形象技攻略價格攻坦略工程歲配合展示攻擋略推廣赤綜述推廣活露動活動攻滑略營銷配固合精確叫定位總體營進(jìn)銷推廣思考路教徑策略思永考整體策溪略定位：溝準(zhǔn)確定播位——突出長賣點營銷：濫精確制金導(dǎo)——體驗營圍銷、活圖動營銷趙、渠道撤營銷推廣：禍拔高形失象——提升佩價值堅持揮“國慶際品鍛質(zhì)/高尚僑生活/一線伯海世隸界城洞”的繞定位堅持秩挖掘揪“海弄岸型址旅游交特區(qū)吼”的弟資源燈優(yōu)勢堅持挖養(yǎng)掘“渤價海計劃·東方妄灣”粱項目頸的生逮活和載文化揚(yáng)價值總體原任則：總體策找略：策略優(yōu)思考形象晃展示潛策略服務(wù)體術(shù)驗策略推廣中策略營銷黑策略活動述營銷項目營純銷策略關(guān)鍵動暴作既已高種舉就要邀高打，殼針對項寶目存在毒的問題網(wǎng)進(jìn)行全削面改造鉛，重新包泡裝，建劃立強(qiáng)勢癢的第一旁意象，借各睬節(jié)點扯及政凈府力棵度進(jìn)榜行片破區(qū)炒纏作，建立大避盤氣勢郊。線上早悶行動，局得業(yè)內(nèi)納者得天陵下；線下多躍布局，下得客戶吸者得天困下；高標(biāo)準(zhǔn)僑、高形彩象的展罩示與服滑務(wù)體驗相，建立真專業(yè)獎的展恢示系助統(tǒng)，腐建立趟功能斯全面姿的體康驗區(qū)材，從服務(wù)太上建立扒與品牌禾體驗相仁一致的史競爭力紗。舉辦高晨規(guī)格的丸活動，忽吸引客右戶和業(yè)斗界眼球環(huán)境分稈析任務(wù)感分解目標(biāo)下含戰(zhàn)略推售計船劃行事迅歷市場分叫析項目走分析形象湊展示如策略服務(wù)針體驗脈策略活動營州銷推廣策咸略解決思排路價值屢梳理營銷策敞略營造謎高體捷驗價座值的筒產(chǎn)品寨和賣衛(wèi)場展訪示系隱統(tǒng)，賓讓客籌戶實極實在嘩在感較知本臘項目麗高品亂質(zhì)的巖未來流生活干形象傘。形象體塊系產(chǎn)品懇價值即形象賣場親氛圍罩展示關(guān)鍵物森料設(shè)計售樓酒處展霉示樣板鄙房泳池茅、園貪林主入巴口主入口渴通道指示系氏統(tǒng)看樓通站道圍墻模型宣傳欺片樓書戶型資您料形象展戚示策略大堂布銜置空曠色調(diào)局冷清視覺效虧果不協(xié)暑調(diào)，體總現(xiàn)不出啊高端印雀象家具顏色搭配混亂售樓處尊貴、腎典雅、重注重細(xì)克節(jié)而大槐氣在注重血一線海求景元素吧的同時倘，注重脫案場氛企圍的營識造，與姓項目高看端定位羨協(xié)調(diào)功能缺要失，無送法全面欺體現(xiàn)項名目優(yōu)勢售樓某處掛式區(qū)溜域沙盤女，解讀籌項目區(qū)鐘域交通錄情況高科技涂的演示元工具引齡用，已德經(jīng)成為燈大盤項視目的必煌備的銷歸售工具案場管挽理不到串位，影沸響項目屯品牌形之象售樓處加強(qiáng)刃案場棄管理喂，提站高項捧目形絞象垃圾隨意堆放清潔遮道具攜沒有統(tǒng)奪一管盟理干凈整凡潔的案越場是項邊目最為赴直觀的睜品質(zhì)感止受環(huán)境潮，客戶故真正對慈項目真住實第一萌感受就購是案場姜，加強(qiáng)少案場管狐理尤為游重要案場可增加聾體現(xiàn)默尊貴渠又能信體現(xiàn)按情趣戶的元隙素和嚴(yán)細(xì)節(jié)售樓處休息區(qū)陶光影效碼果墻和我不規(guī)則珠造型，舞營造現(xiàn)跨代感、歷時尚感售樓處吧臺管忘理和物號品成列美觀添藝術(shù)呼的吧和臺設(shè)腿計、優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)襲的陳坦列吧臺需幸重新考成慮設(shè)計退，結(jié)合街現(xiàn)代酒射吧文化號，渲染巧品酒文于化，營賭造高端句都市的球感覺和韻最貴感擁，酒品香種類需艘要增加待，擺布撕特點符御合潮流糖。售樓影處VI系統(tǒng)咸手冊設(shè)計榆全面肺的專職業(yè)的VI系統(tǒng)手抵冊，售猶樓處的只所有視谷覺形象抽完全按板照VI手冊樹執(zhí)行算，包括辦紀(jì)公區(qū)門禁牌、置業(yè)顧攏問服裝焦、工牌緣瑞等。售樓要處案場細(xì)背節(jié)管理案場氏目前皆存在搬許多哪細(xì)節(jié)粘上的拼管理宰，如儲非美續(xù)術(shù)字碌手寫訴的提奔示語灣；枯妻萎的桶植物秒；洗于手間洪沒有日烘干皂器、簽洗手飼液；紡售樓單處沒灶有音忠樂等才等細(xì)節(jié)決圍定品質(zhì)建議恐售樓栗處和堆公共東區(qū)擺韻放室辯內(nèi)大穗型植厚被，羽衛(wèi)生戲間等餐場所有為客勻戶提默供星爺級服味務(wù)，妄讓客蔑戶提脾前體哲驗物救業(yè)服河務(wù)樣板丟間法式忠風(fēng)格塌樣板燈房浪漫/典雅意大講利風(fēng)樣格樣擔(dān)板房貴氣/奢華設(shè)計清打造諒不同絕風(fēng)格載的樣鈔板間廊，最悟為直頸觀的靈讓客江戶體腹驗到珍未來盲生活軟場景井，促艘成銷背售樣板間中式騾現(xiàn)代替風(fēng)格蕉樣板鼻房隨性/舒適美式貧現(xiàn)代駕風(fēng)格蘭樣板運(yùn)房簡約/莊重設(shè)計途打造船不同俱風(fēng)格娘的樣鳴板間皇，最贈為直臨觀的會讓客份戶體舌驗到缺未來民生活爺場景慮，促武成銷滲售低矮易破舊擴(kuò)，后陡方施并工場婚地暴帥露圍墻后面綠饅化遮擋競，或更非換高大爹圍擋雖然目謙前道路盼和周邊玩環(huán)境不蓋理想，遷但正是桂這種環(huán)悶境給了竿我們實山力、品倆質(zhì)、責(zé)尾任的展促示機(jī)會型，配套扶和周邊妹環(huán)境的喜人工改抬造和維喉護(hù)將會版大大的廟提升項因目的形負(fù)象，比艦如億峰8號門前先道路高廢規(guī)格自息費(fèi)改造萍，給周文邊老居鞏民留下決了很好歪的口碑綠化帶攏簡陋，賞缺乏整蹦體性和舉美觀性園林蹲綠化軸線遍對稱寧、幾冷何造括型，掌整潔陰美觀環(huán)境思會將王理性喬改變恒為感圖性，倡生活聞需要致感性唐，我撿們需硬要打昏造滿織足感明性的辮元素旗桿弦空置逆，景授觀未廳呈現(xiàn)遺，冬蟻季“仇沒有草色彩想”主入口旗幟峰飄揚(yáng)沾、景攤觀大叛氣，即展現(xiàn)脅國際費(fèi)大盤規(guī)形象國際關(guān)化標(biāo)賺準(zhǔn)的泰都市縣大盤纏，離帽不開非國際爆元素題的補(bǔ)意充，備萬國墾旗就游是很曲好的渴展示施工狼現(xiàn)場叨無遮搜擋、李施工否垃圾削隨處溉可見主入凱口環(huán)境干盯凈美觀售樓處芹周邊就足是最好真的景觀溉體驗區(qū)器，重金挎打造也州是開發(fā)犯商慣用老的手法監(jiān)，我們還食是強(qiáng)調(diào)淚第一感羽覺！無任咬何導(dǎo)訂引、發(fā)裝飾豎，高扭架橋美影響大美觀同度主入倍口通農(nóng)道林蔭大稼道，增獅強(qiáng)儀式不感的同仆時有效鑒掩蓋高平架橋的音影響尊貴幣是需席要儀娘式來追展現(xiàn)蹤蝶的，撕有序姓的景芬觀排襲列和袋遞進(jìn)靜的社顏區(qū)干穗道成莫為首蟲選道路不梢完善、綠路燈沒滿有創(chuàng)意目且已損鬧壞看樓薦通道項目逐內(nèi)部蜜設(shè)計沈“景把觀大慨道”眉，展爆示項辣目品圈質(zhì)第一孔次，總我們淺給予驕客戶爬的第慕一次壩，就慈是回良家的崇感覺榜！關(guān)鍵廣鮮告位被樸競品占皺有，項頂目道口糕無指示指示菠系統(tǒng)項目五周邊窗主干酷路國遙防路尋、五棚一路叫戶外莖布點嶄，道蛙旗、暫燈箱傭等形企式進(jìn)無行“抹領(lǐng)地讓”屬棕性包童裝據(jù)金衰州成濟(jì)交客省戶信慮息來菠源分藥析，墾戶外掉廣告眾占60%以上醋，即炮戶外諒是金焰州最榨為有打效的遵推廣紀(jì)渠道蠢，占撞據(jù)周頂邊主捐要干算道和劇市區(qū)拳主要欲人流芝聚集壯戶外責(zé)資源銷售等道具陳舊唇破損銷售川道具摧破損液，兌怠現(xiàn)力閱極度咽缺乏模型美觀、宣大氣、釀尊貴細(xì)節(jié)、然感受、凈信心、誤深談、他意向、色決心、逐成交！沒有撒獨立揮的影孝音廳霧，無掀法展陳現(xiàn)最技佳效卵果宣傳糾片環(huán)繞問的影至音大謊廳，厲把項有目的摘品質(zhì)莫形象戒完美憑演繹細(xì)節(jié)異、感晉受、雅信心果、深駁談、頁意向霉、決裙心、花成交起！夜間污亮化墻工程——如——凸顯爪項目慘“第胡二星膨海灣冠”亮化樓書鳥戶美型資甩料重慶新制逃作——曾——現(xiàn)在的塘單頁過津于簡單袍，不能姓滿足項文目高品干質(zhì)大盤峰的需要制作樓形書和客惡戶手冊物料環(huán)境凍分析任務(wù)刑分解目標(biāo)衫下戰(zhàn)保略推售障計劃行事海歷市場糊分析項目您分析形象掏展示推策略服務(wù)肝體驗襖策略活動胳營銷推廣策嗓略解決吹思路價值梳純理營銷父策略突破網(wǎng)傳統(tǒng)袖的溝便通層吧面和特客戶亡關(guān)系——創(chuàng)新說服務(wù)壟方式且，為消費(fèi)駝?wù)咛峁┮淮巫佑淇旖y(tǒng)的購滾買經(jīng)枝歷五大愉句悅購房繩體驗體驗仗型的調(diào)看樓溉專車購房翼風(fēng)險遞提示客戶的淹參與主入鹿口體功現(xiàn)溝興通姿祥態(tài)專業(yè)塔的服進(jìn)務(wù)流哭程服務(wù)體漢驗策略東方灣看樓專災(zāi)車/住戶專撿車愉快安的購饞房之暗旅體驗澤一：在金餐州老帝城區(qū)港及開浙發(fā)區(qū)惠設(shè)置每通往禽東方容灣專汁線看治房車服務(wù)才體驗批策略入口處競，以親愛切微笑命的服務(wù)蚊人員來輪造場——首先體虛現(xiàn)我們胖的一種或溝通姿講態(tài)，一愿開始就壺贏得消槽費(fèi)者好縮慧感。愉快的北購房之劈燕旅體驗二：服務(wù)響體驗昏策略愉快草的購襪房之頸旅體驗三：“購買牧風(fēng)險”蘿的提示：銷售現(xiàn)訂場將項策目周邊玻的規(guī)劃叼、現(xiàn)狀根限制、除道路噪貧音等劣匪勢明確軟的告知客邊戶，炭并在丹售樓召處公頁示。愉快的蜻購房之素旅體驗四：邀請客鎮(zhèn)戶參與評項目，苗對各種得設(shè)計方違案、物涉業(yè)管理裝等參與刷建議，合理即懼采納，楚整個過蒸程記錄平存檔。通過印展示換項目歸的工劃法、竊設(shè)計也和材廊料，漠增強(qiáng)赴客戶裳對開繩發(fā)商祖的信哪任感意。服務(wù)體禿驗策略專業(yè)的貴服務(wù)流寄程銷售現(xiàn)者場人員破統(tǒng)一著卸裝統(tǒng)一寒形象，股從接待浸客戶進(jìn)撥場到客禿戶離開盒，執(zhí)行通一套專歸業(yè)的服傳務(wù)流程馳。標(biāo)準(zhǔn)服恨務(wù)動作痛：1.請客佩戶落堡座覽，手掘勢+標(biāo)準(zhǔn)亮用語內(nèi)“您百請坐過”2.水吧獅服務(wù)爹問候棟語：賺（丈客戶已落座情后蹈，走傘到座濁位旁塘邊，貿(mào)面帶殘微笑洞，雙祝手遞咬上飲仔品水柏牌）?？头常耗鷫ê茫瑩七@是避飲品要單，方請問毅您有敲什么體需要沿？客戶：耍***客服：盜您稍等檔，馬上溫為您準(zhǔn)緊備。3.客戶交吸煙帝的話脾，主車動提爛供干理凈的悉煙灰來缸愉快的木購房之段旅體驗五：服務(wù)推體驗番策略Ti偏ps：為客騰戶倒攀水，需水倒凡七分媽滿，待手指勻遠(yuǎn)離疲杯口狀，如碧果是哀熱飲蔽要提繡醒客愈戶“荷水燙毒，請哭小心稿。”盡可郵能將巧客戶餅安置動在視奧野愉絡(luò)悅的備空間孩范圍蒜內(nèi)2.坐在客顯戶側(cè)邊細(xì)，切忌根坐在客盲戶對面此環(huán)漿節(jié)要番重點烤摸清泡客戶疾需求相，客擱戶再戀細(xì)分籮，找您到最循適合庸客戶長的產(chǎn)箭品，勤并進(jìn)局行戶敵型建付議與棵講解利用竊項目圾海景愈優(yōu)勢渠，設(shè)去置項愈目專劑屬游故艇碼齡頭，待與知村名俱頂樂部摩進(jìn)行柄聯(lián)合暈，形策成品艱牌的讓捆綁美，實撕現(xiàn)價吉值提圓升。淋體現(xiàn)屠項目缸的一陰線海仁景特皺性，曲為業(yè)水主提董供高亡尚生藏活感杠受。游艇競俱樂好部——游艇試嗚駕服務(wù)體癢驗策略高爾捐夫運(yùn)物動待高爾肥夫練習(xí)快場呈現(xiàn)批，邀請產(chǎn)知名的孔高爾夫棗教練現(xiàn)畫場指導(dǎo)歌，讓業(yè)各主或到策訪客戶彈可親自兼體驗高激爾夫運(yùn)踏動的樂持趣。服務(wù)蔥體驗祝策略頂級會紋所全方預(yù)位功能宅展現(xiàn)將社退區(qū)中仇心會中所配革套功拼能（角如恒拐溫游訊泳池旺、商細(xì)務(wù)會部議室速、水尤吧、脈健身趟室等焰）完唉善，剃能夠休支持膏圣誕橋、春太節(jié)、認(rèn)年會翅等活齊動。20誘12年可以誦進(jìn)行試捉營業(yè)，墻讓客戶肥免費(fèi)體嶄驗尊貴吼感覺。服務(wù)體悄驗策略水上濕娛樂充分利委用海景營資源，步設(shè)置水徐上娛樂傅場、釣查魚臺等稠水上娛發(fā)樂項目助，讓客躍戶切身藥感受項針目的自銀然環(huán)境鴿，強(qiáng)調(diào)漸體驗性銀。服務(wù)體濁驗策略影音領(lǐng)播放虧廳在項命目現(xiàn)芳場售得樓處師設(shè)立駱一個穩(wěn)影音煌播放些廳，氧在不皂同時盡期播富放相況關(guān)主述題視郊頻。秤如6月份模有兒咐童節(jié)跑就播句放主祥題公術(shù)園的拜視頻塌；7-封9月是憲夏季蕉就播云放北吐方維或多利徑亞港號的視社頻，5月10月是旅綢游旺季戰(zhàn)就播放俱威尼斯超水城商陪街的視謠頻，重福點展示小東方灣皮項目的跨國際品上質(zhì)和品房誠牌實力宋。服務(wù)體那驗策略環(huán)境分土析任務(wù)分陡解目標(biāo)貪下戰(zhàn)桶略推售橡計劃行事歷市場岸分析項目分追析形象展逢示策略服務(wù)熟體驗泡策略活動營集銷策略推廣端策略解決胞思路價值夠梳理營銷策如略主要渴以親民返活動為主，謀針對性央的將我扎們的服貝務(wù)送給蓬目標(biāo)客凈群，充勇分表現(xiàn)答我們高咽端的不并光是產(chǎn)咬品還有棋我們的佩服務(wù)，彈讓客戶宗真正感弓受到“我就是絡(luò)這的主臨人，這儲就是我侄的家”，亦同時叫活動蛋與銷姻售配么合，絨拉動蝦銷售亡，活衣動方鉤案如灣下：你的棋青春調(diào)你做易主-女人株節(jié)到留現(xiàn)場揮的女?dāng)y士均頃贈送駁護(hù)手父霜，漸購房脈顧客臉不分見男女會均贈救送高呼檔化法妝品私一盒感恩母短親-母親節(jié)概購房的謊顧客均撒贈送珍擱珠項鏈劑一條親子替歡樂燈頌-兒童節(jié)兇父親節(jié)悠購房顧忍客均贈痰送兒童士蛋糕一躁盒浪漫膽情人-七夕啟節(jié)購綿房顧計客均棍贈送仍高檔件紅酒道一瓶達(dá)或精撤美巧游克力焰一盒紅酒品蜂鑒會-中秋井佳節(jié)修舉辦慚大型喂紅酒蠟品鑒宰會，忽邀請囑知名蹈人士挽到場漏，提戒高品劍牌知鋤名度新老客雖戶答謝依酒會-感恩蔬節(jié)舉型行新匯老客騾戶答民謝酒南會，蠢進(jìn)行錦聚餐宇和抽并獎活尸動圣誕妥狂歡度夜-圣誕節(jié)俗舉行大括型演出辛舞會等蛇現(xiàn)場表認(rèn)演活動慚營銷除策略活動沒營銷一一婦女節(jié)繩（20姐11年3月8日-31日）你的青墊春你做主目的：綠給到訪墻客戶意橋外驚喜坊，為項獸目在客窯戶心理訊打造深層刻印象拴。形式嫂：來旅就送艦買駱就送人員系安排藏及注銷意事釣項：禮品發(fā)必放處設(shè)抽置活動松細(xì)則并猜安排兩隔名工作障人員一人對尿到訪顧貸客直接亭發(fā)放，助一人對樣購房顧后客進(jìn)行律登記并紐奉贈送禮巧品因禮品陸不宜采匙購過多訂，如禮鳳品發(fā)完毛則后期殘再補(bǔ)活動崖營銷家策略營銷活誓動一一感突恩母親（20絞11年5月1日-5月31）“感恩液母親”目的減：通寶過情死感類吸營銷梨，使梯客戶袍心理絲式深受仗感動富，讓咬客戶削產(chǎn)生哀激動塌情緒端進(jìn)而嚴(yán)引起星客戶受購買抱沖動心，同訪時體仰現(xiàn)我取們對敏細(xì)節(jié)取的重榮視。形式：墳買贈人員安肆排及注罵意事項濤：禮品發(fā)匯放處設(shè)亂置活動往細(xì)則并標(biāo)安排兩健名工作怠人員一人值對購撿房顧幟客進(jìn)利行登谷記，一人負(fù)右責(zé)管理沖及贈送搶禮品因禮品校不宜采蕩購過多隊，如禮妄品發(fā)完邪則后期棚再補(bǔ)活動寬營銷賽策略營銷位活動一一親子歡煤樂頌（20僻11年6月1日-6月20日）“親弓子歡氏樂頌檢”目的：歲以孩子夫為紐帶姓，通過舉情感類鄉(xiāng)豐營銷，炕讓客戶躲產(chǎn)生激專動情緒練進(jìn)而引束起客戶稻購買沖刊動，同進(jìn)時提現(xiàn)宜我們對喊細(xì)節(jié)的玩重視。形式：姓買贈人員安輩排及注蝦意事項娛：禮品發(fā)包放處設(shè)指置活動永細(xì)則并壓安排兩燒名工作蓬人員一人對挑購房顧物客進(jìn)行框登記，一人然負(fù)責(zé)蒙管理啞及贈濫送禮逮品因禮癢品存蕉在保傍質(zhì)問論題需刪每天桂訂購活動營賊銷策略營銷伍活動一一浪漫情招人（201毀1年6月20日-8月6日）“浪儉漫情燥人”目的仁：通往過情悼感類影營銷杏，使界客戶卸心理安深受舊感動墳，讓躬客戶種產(chǎn)生概激動綿情緒堡進(jìn)而話引起塔客戶未購買車沖動鳴，同制時提帝現(xiàn)我頓們對辱細(xì)節(jié)撒的重戲視。形式：油買贈人員安謠排及注斗意事項耽：禮品萬發(fā)放畝處設(shè)腫置活礎(chǔ)動細(xì)著則并富安排幫兩名香工作怠人員一人嫩對購萄房顧薄客進(jìn)映行登母記，一人積負(fù)責(zé)側(cè)管理葛及贈竹送禮薦品因禮品參不宜采扮購過多娃，如禮燥品發(fā)完光則后期粥再補(bǔ)活動非營銷慣策略“團(tuán)圓適中秋珠因為有揭你”暨東方佳灣第一朵屆大型扁紅酒品穗鑒會目的：惰通過對寺老客戶更的維系機(jī)，使項族目信息鏈在老客盼戶中能谷夠得到股良好的壟釋放，析引起老幫客戶的羊“圈層攏”效益農(nóng)。公關(guān)活仔動一一驕紅酒隨品鑒減會（20沖11年9月11日）形式府：冷粱餐酒棄會邀請人譯員：一期全阻體業(yè)主消及朋友意向抽性較殘強(qiáng)客例戶活動鼓營銷災(zāi)策略“盛世虛東方灣感恩有沿你”暨東方惰灣第一之屆客戶高答謝酒帥會目的：樹通過酒漸會，邀我請項目膝的領(lǐng)導(dǎo)釣、業(yè)界抗知名人冊士和設(shè)割計團(tuán)隊漲為老顧丑客答謝葛，同時末把項目精的后期拖規(guī)劃和緊高端定坐位最直嬌接的傳泊達(dá)給客晶戶。公關(guān)穩(wěn)活動一一新老客硬戶答謝鋪酒會（201塞1年11月24日）形式：掀宴席酒歸會邀請恩人員意：一期全煉體業(yè)主繞及朋友業(yè)界搭知名齒人士集團(tuán)臘領(lǐng)導(dǎo)活動堵營銷葉策略“圣框誕狂糞歡夜車”目的它：通勾過圣孟誕節(jié)始活動封，體寒現(xiàn)項草目國躲際化冬的文善化理適念，信同時攏把項那目的賀活力飄傳遞訓(xùn)到顧梳客心據(jù)理。營銷扒活動一一圣誕狂悠歡夜（201嶄1年12月25日）形式：射演出邀請姑人員錫：一期全姐體業(yè)主司及朋友業(yè)界知乓名人士意向勞客戶銀行VIP其它渠吹道客戶活動牧營銷抬策略活動營壘銷策略5月時間4月6月7月8月3月9月11、12月10月活動節(jié)點女人節(jié)你的戰(zhàn)青春西你叨做主物料配演合宣傳途資料化妝品階段重塑形薦象產(chǎn)品潮升級品質(zhì)顏生活母親節(jié)兒童節(jié)父親虧節(jié)七夕節(jié)感恩痕母親親子嚼歡樂近頌浪漫獵情人影視章宣傳隙片宣傳資毅料宣傳都資料珍珠饑項鏈蛋糕紅酒、轎冷餐巧克力綁、紅酒紅酒品迫鑒會答謝酒閱會圣誕節(jié)禮品宴席環(huán)境分估析任務(wù)分療解目標(biāo)下稿戰(zhàn)略推售計約劃行事校歷市場分貿(mào)析項目分館析形象博展示塵策略服務(wù)飯體驗虎策略活動營煉銷策略推廣策喬略解決思炸路價值梳魯理營銷畢策略點對壺點的DM直郵派服務(wù)脆；在大連丈市內(nèi)、迅開發(fā)區(qū)剩、競品鈔售樓處經(jīng)附近等駕設(shè)置外臣展場小眾餐遙會營銷質(zhì)鎖定傳肥播力強(qiáng)求的客戶道（大連梅各商會盡）路牌廣蝦告、地草盤包裝爆截流客焰戶；在其他里項目捷肌足先登予及大規(guī)鎮(zhèn)模推廣平的前提粒下本項享目也母將線想上線委下全臥方位修鎖定神客戶鎖定客戶推廣筆策略通過嗚大眾文媒體喇建立成足夠稀的知定名度梅，建鹿立潛犯在目鞏標(biāo)客拳戶對鼻本項閑目的進(jìn)心理揚(yáng)認(rèn)可茅，豎再立項慶目形公象；御尋找轎高質(zhì)拐量的秋目標(biāo)積客群擔(dān)，突借力鳴發(fā)力麻，擴(kuò)大項雕目的影蠢響力。大連商各主目流媒騎體擴(kuò)默大宣科傳面怖；路牌畜廣告目前若區(qū)域墾內(nèi)的介廣告永位基瞧本已集被占品用，遠(yuǎn)顯示婆了北愁京郡周、金舞海國績際花火園等疤項目腫的強(qiáng)撕勢推緞廣本項目煌可以選胸?fù)駨V告改牌數(shù)量子較少，渠對客戶減沒有起記到引導(dǎo)框和截流斃的作用需要它通過發(fā)其他袍渠道絨進(jìn)行如強(qiáng)化丹大高鄉(xiāng)豐速哈大高輝鐵彩虹橋金海國低際花園北京掙郡推廣策顛略工地臨包裝斷初步蔑樹立壩本項堂目形存象，蛇增強(qiáng)姨了本戴項目錫與周勾邊項惠目的魯區(qū)隔濁感。別同貪時也竊鎖定賭部分旁客戶鴿。工地飛包裝東方灣北京得郡金海國說際花園推廣母策略圍擋包盼裝目的：在廣告炸牌位不滿足客戶辦被截流然情況下抬，跳出芬攔截，深入些了解客庫戶，擴(kuò)大趴項目普的影舊響力然和知制名度鞋。形式：在大連駛市內(nèi)選方擇人流閉聚集的細(xì)公共場戴所設(shè)立杜本項目待標(biāo)志性恰展位，勉贈送項理目宣傳恒資料，倘展示項干目形象；可以猜有選擇廚的讓客臨戶填寫廳問卷，糧并發(fā)房紅禮品。地點建喬議：西安畫路麥類凱樂嶺、開瞧發(fā)區(qū)論安盛嗽、金浩大海形鮮酒辟店時間欺：201餓1.4意-8月在大連寧市內(nèi)、杯開發(fā)區(qū)違、競品燙售樓處霉附近等夠設(shè)置外們展場及扯接待大傲廳推廣策綠略點對點伯的DM直郵追服務(wù)直郵羨時間紛點：3月1日、4月1日、7月1日直郵虜點選腹擇：大連市跟及開發(fā)射區(qū)住戶閣、公務(wù)茫員；各雀醫(yī)院、重學(xué)校、災(zāi)機(jī)關(guān)單鋼位；項脾目周邊踐比較富建裕的村坡鎮(zhèn)及工穩(wěn)業(yè)區(qū)中現(xiàn)的大企撐業(yè)直郵內(nèi)霜容：項目的敏形象、移基本描離述、戶庸型及價旋值點介鍛紹樣板逼房、售股樓處、討園林現(xiàn)薦場實景脈圖；之謝后的直泉郵按照政適時的貿(mào)需求來辨進(jìn)行推廣策搭略東方灣3.饅3公里3.3公里建范圍蕩內(nèi)春華小學(xué)小眾餐框會營銷汽鎖定傳勇播力強(qiáng)鵝的客戶造（大連纖各商會挺、相關(guān)月領(lǐng)導(dǎo)等課）目的：與大連誰各商會忘、相關(guān)告領(lǐng)導(dǎo)建辛立溝通嶺渠道，榆推介產(chǎn)言品；利榮用他們冬擴(kuò)大項正目的影華響力形式抵：小眾餐鋸會或酒退會，談辰論項目獅或市場陷形式地點則：高檔貼會所味、酒樓店或甘餐廳人數(shù)船：每次欺不宜圣超過10乒0人時間往：201恐1.4月-5月推廣策綁略主流媒桃體推廣策貨略目的泡：通過敵大連伐各大樂主流齒媒體穩(wěn)擴(kuò)大益宣傳露面，燥提高吃項目毫影響跡力同轎時全俘面挖期掘潛乓在客黨戶報媒：《半島晨藏報》、《大連蛙晚報》、《新商報》雜志：《魅力》、《家園》、《大連地滅產(chǎn)》電臺：大連交思通臺FM1覺00.獵8、大連絹音樂臺FM1唯06.羽7、大連案都市臺FM娛99訪.1網(wǎng)絡(luò)：搜房曬網(wǎng)、概大連津焦點苗網(wǎng)5月時間4月6月7月8月3月9月11、12月10月直郵餐會工地顆圍墻廣告繪牌戶外蛙廣告嗓（形并象宣瞞傳，紛全新堵面市植等）客戶產(chǎn)挖掘形象罵宣傳已，建有立強(qiáng)柱烈的展第一晴意象客戶挖瓶掘外展場圈層客羅戶營銷挖掘惠周邊碼客戶已，增微強(qiáng)影胳響力主流媒讓體報廣推