房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)格策略

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房地產(chǎn)市場(chǎng)供求2012年開封市商品住宅供應(yīng)量為221.4萬㎡，成交量為152.9萬㎡，成交量占供應(yīng)量69%，市場(chǎng)存量較大。2013年1-5月開封市商品住宅供應(yīng)量為157.6萬㎡，成交量為46.5萬㎡，成交量占供應(yīng)量29.5%，可以看出2013年開封房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售速度有所放緩。土地供應(yīng)量——開封市前兩年土地出讓量比較大，2012年全市土地成交萎靡，主要受持續(xù)的調(diào)控政策影響，考慮到歷史成交量較大，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)開封市2010年-2012年土地成交量分析開封市2010年-2012年成交土地建筑面積分析2010年，開封市土地成交量為301萬㎡（合4514畝），預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量達(dá)848萬㎡；2011年，開封市土地成交量為299萬㎡（合4484畝），預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)商品房供應(yīng)量達(dá)889萬㎡；2012年，開封市土地成交量116萬㎡（1740畝），2012年成交量約80萬㎡，較2011年有所下降，主要原因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控政策使開發(fā)商資金鏈短缺，拿地?zé)崆榇蟠蠼档汀Ｍ恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)——從開封市近兩年土地成交結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)用地占比上升趨勢(shì)明顯；開封新區(qū)鄭開大道沿線500米內(nèi)均規(guī)劃為商業(yè)金融用地。房地產(chǎn)市場(chǎng)開封市2010年-2012年土地成交結(jié)構(gòu)分析開封市2010年-2012年土地成交建筑面積分析2010年，開封市商業(yè)和住宅用地，分別成交53萬㎡（合795畝）和248萬㎡（合3720畝）；2011年，商業(yè)和住宅分別成交102萬㎡（合1530畝）和197萬㎡（合2955畝）；2012年，商業(yè)和住宅分別成交15.6萬㎡（合234畝）和100.3萬㎡（1505畝）2010年，開封市商業(yè)和住宅土地成交量，在未來幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為148萬㎡和700萬㎡；2011年，商業(yè)和住宅在未來幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為316萬㎡和573萬㎡；2012年，商業(yè)和住宅在未來幾年內(nèi)供應(yīng)量，分別為49.5萬㎡和276.4萬㎡2010年，開封市住宅土地成交均價(jià)為81萬元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為69萬元/畝；2011年，住宅土地成交均價(jià)為108萬元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為106萬元/畝；2012年份，住宅土地成交均價(jià)為123萬元/畝，商業(yè)土地成交均價(jià)為114萬元/畝；土地成交價(jià)格——從開封市近兩年土地成交價(jià)栺來看，住宅和商業(yè)價(jià)栺水平較接近；商用地多集中在開封西區(qū)，土地升值暫無明顯，雖然單價(jià)低但體量大總價(jià)高。簽訂日期土地用途土地級(jí)別使用權(quán)人面積：公頃總價(jià)：萬元萬元/畝占地面積：㎡建筑面積：㎡2011年6月6日其他商服用地二級(jí)河南大城集團(tuán)房地產(chǎn)0.442933440444466662011年7月6日其他商服用地一級(jí)開封盛豐置業(yè)2.061178438120620206202012年5月29日商務(wù)金融用地三級(jí)開封中科置業(yè)0.177543001676318402011年8月17日商務(wù)金融用地三級(jí)中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)2654021820001100005近兩年商業(yè)用地成交均價(jià)TOP榜房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——開封樓盤分布特征呈現(xiàn)出以“城市文化復(fù)興”的老城板塊和“城市功能完善”的新區(qū)板塊共榮共進(jìn)的格局！新區(qū)樓盤分布主要以大梁路為中軸線，分布南北，多以高層產(chǎn)品為主或者多層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，體現(xiàn)城市快速發(fā)展的趨勢(shì)，老城樓盤分布主要以低密度產(chǎn)品為主，配合老城區(qū)歷史人文底蘊(yùn)和自然景觀，大力發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)。啟示——開封房地產(chǎn)格局形成了板塊競(jìng)爭(zhēng)和相互促進(jìn)的局面。對(duì)于本項(xiàng)目來講，利用新區(qū)的前景、交通、政策等方面的優(yōu)勢(shì)，通過樓盤功能、物業(yè)形態(tài)的科學(xué)整合，形成兼容新老城區(qū)板塊功能，帶動(dòng)新老城區(qū)發(fā)展的城市標(biāo)桿項(xiàng)目。開元華庭藍(lán)灣國(guó)際鉑金漢宮融園景園貴和世嘉偉業(yè)香堤灣碧水藍(lán)城熙河府世紀(jì)豪苑東京夢(mèng)華元宏錦江綠都上河城山水華府建業(yè)森林半島塞納左岸未來湖濱花園帝湖世家鼎立國(guó)際城幸福里橄欖城東方今典房地產(chǎn)市場(chǎng)新龍御都國(guó)際天河灣青年城皇家華韻橡樹莊園競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——從競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀來看，形成鮮明的三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)無論從開發(fā)商的品牌還是銷售價(jià)格都位居開封前列，本案需力爭(zhēng)擠進(jìn)第一梯隊(duì)，規(guī)避第二梯隊(duì)紅海競(jìng)爭(zhēng)！第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址開發(fā)商總建筑面積（萬㎡）鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體鄭開大道西建業(yè)集團(tuán)100東方金典洋房、高層、商業(yè)鄭開大道四大街東方今典669橄欖城別墅、洋房、高層

鄭開大道交一大街

中聯(lián)創(chuàng)100開元華庭

別墅、洋房、小高層、高層集英街中段開元名都

43碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層

、商業(yè)鄭開大道交集英街開心一方

52鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商黃河大街北段開封宏達(dá)置業(yè)150塞納左岸多層、高層、商業(yè)黃河大街與漢心路交叉口開封鼎誠(chéng)置業(yè)10鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)宋城路與金明西街交匯處萬麗集團(tuán)11.5偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商鄭開大道集英街北偉業(yè)集團(tuán)25藍(lán)灣國(guó)際

小高層、高層、底商鄭開大道北

新芒果14悅都

高層、綜合體鄭開大道交三大街新晉美置業(yè)100

帝湖世家

別墅、多層、高層、底商集英街交解放路億乘置業(yè)30印象城

公寓、多層、小高層、底商鄭開大道四號(hào)路

唯美房地產(chǎn)42

安聯(lián)青年城

高層西環(huán)路交復(fù)興大道安聯(lián)置業(yè)

25橡樹莊園洋房、小高層、高層新河南大學(xué)北門鼎誠(chéng)置業(yè)22

新龍御都國(guó)際

商業(yè)、高層鄭開大道四大街

新龍集團(tuán)

35未來湖濱花園

洋房、高層集英街與金耀交叉口未來地產(chǎn)

10幸福里高層、商業(yè)、公寓黃河大街與東京大道交叉口執(zhí)大象置業(yè)30天河灣

多層,小高層,高層西環(huán)路與東京大道交匯處

華盟置業(yè)65

第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第一梯隊(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量——開封在售項(xiàng)目總體量約980萬㎡，已推出294.8萬㎡，約2.38萬套，綜合容積率僅為2.45，激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力必然會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)從“量”到“質(zhì)”的發(fā)展變化,

項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)需“以質(zhì)取勝”。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開元華庭別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國(guó)際

高層、商業(yè)20353.2500---未來湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900

幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004600天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18鄭開森林半島★★★★★東方金典——

★------★橄欖城★

★------★塞納左岸★★鉑金漢宮★★開元華庭★

★★

----★碧水藍(lán)城★★★★—鼎力國(guó)際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國(guó)際------

★---★悅都

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帝湖世家---

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安聯(lián)青年城-----------★橡樹莊園★-----★未來湖濱花園

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---★★幸福里--★★★天河灣---

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★★物業(yè)類型組合——物業(yè)類型比較豐富，在售項(xiàng)目以洋房、小高層、高層產(chǎn)品為主，多元化產(chǎn)品組合滿足不同客戶置業(yè)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式鄭開森林半島——95135145

—160東方金典——87127166——橄欖城——98126161——塞納左岸5489118-125143-186——鉑金漢宮——88118-135150——開元華庭----121144156——碧水藍(lán)城—24142———鼎立國(guó)際城3992137———偉業(yè)香堤灣—89137———藍(lán)灣國(guó)際----89125142——悅都

----112137159212—

帝湖世家----91138162—171

安聯(lián)青年城567898131——橡樹莊園---99129160——未來湖濱花園

---89121159—266幸福里5788128———天河灣—87127143—235產(chǎn)品配比——從市場(chǎng)暢銷戶型來看，以二房、小三房為主，表現(xiàn)出明顯的“年輕化、經(jīng)濟(jì)型”置業(yè)特征。占有稀缺資源及項(xiàng)目高端樓盤的大戶型仍然深受客戶追捧。房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型面積分析——市場(chǎng)暢銷戶型主要集中在90㎡兩房、110-130㎡三房；四房及以上戶型多為占有核心資源、大體量、高端樓盤多配備，面積多集中在150㎡以上。房型面積范圍（㎡）森林半島東方金典橄欖城塞納左岸鉑金漢宮開元華庭碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際城香堤灣藍(lán)灣國(guó)際悅都帝湖世家青年城橡樹莊園未來湖濱幸福里天河灣一房30-50——-----—---———--------★---------50以上—-----★—---———---------★----------兩房70-80—-----——---———★------★----------80-90★★★★★---★★★★--★★---★★★90-100★--★--★---———---★★★★★★★100-120—--★----★—★

—------------★★----三房100以下—-----——---——★---------★----------100-110—------------—★—---------★-----------110-120—------★★---—★★★---★★---★★★120-140★★★★★★★★★★★★---★★★★140-160★★★----★★——---★★---★---★--160以上—★------★———---

-----★--------四房150以下—---★★★---———---------★---★★--150-160★---★★★---★★—★★★--★★---★160-180—★★★★★———--★---★---------180以上—--★★--★———---★----------------五房160-180—------------———---------------★-----180以上★------------★★—---★------------------房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽臺(tái)空中花園挑高陽臺(tái)其他鄭開森林半島★—★★★★★★———東方金典★---—★---★★------------橄欖城★---—★★★★★★★—塞納左岸★---———★★★★——鉑金漢宮★---★★★★★★★——開元華庭★---★★★★★★★★—碧水藍(lán)城★——————★——★鼎力國(guó)際城★——★——★★———偉業(yè)香堤灣★——★—★—★———藍(lán)灣國(guó)際

★-----★★★-—★★★—悅都

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帝湖世家★

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安聯(lián)青年城

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★---★—★★—---★★—產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色——從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看，開封目前在售項(xiàng)目部分樓盤已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，客戶對(duì)房屋“舒適度”與“功能性”要求逐步提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書藝術(shù)館鄭開森林半島★★★—★—★————東方金典★★★—★—★★——★橄欖城★★★—★——————塞納左岸—★★————★———鉑金漢宮—★★————————開元華庭★★★★★★—★—★—碧水藍(lán)城—★★★—★—★—★—鼎力國(guó)際城—★★★———★———偉業(yè)香堤灣—★★——★—————藍(lán)灣國(guó)際——★—★——★———悅都

★★★★——★—★★—

帝湖世家—★★★——★————

安聯(lián)青年城—★★————————橡樹莊園—★★—★★—__———未來湖濱花園

—★★————————幸福里—★★————★———天河灣★—★————★———配套掛設(shè)計(jì)渾特點(diǎn)——比較重樓視基礎(chǔ)系配套設(shè)敲施的打交造，對(duì)屋住區(qū)文呆化輔助寬功能及睡設(shè)施的故引入尚捕屬稀缺諷。下一畜步將基撿于客戶慨群體對(duì)迎居住功稼能轉(zhuǎn)變樂的需求仆，對(duì)“住區(qū)呈文化叼輔助秘功能”提出更期高的需濫求。房地產(chǎn)大市場(chǎng)啟示偵——結(jié)合隙開封理西區(qū)稱未來禁發(fā)展宇等諸秀多因汁素，你未來武版塊奏的客逝戶構(gòu)美成范松圍將壓更為涌廣泛陳，而情目前扶版塊類所形返成的厘客戶輕圈層友，將疼成為擴(kuò)未來留客戶碧進(jìn)駐幅的重飲要發(fā)錄展源籌，客姓戶之壁間的津裙帶底關(guān)系枕也將珠日益斗加劇您。對(duì)旦于本充項(xiàng)目武來講僑，基于項(xiàng)侮目區(qū)位身特點(diǎn)，瞇預(yù)計(jì)項(xiàng)聲目針對(duì)閉的客戶司圈層將稈呈現(xiàn)“訴由內(nèi)到伯外，由忘近及遠(yuǎn)”的變化餓，進(jìn)而軋對(duì)整個(gè)稅開封產(chǎn)怪生影響李。這一弦因素，贏決定項(xiàng)姑目在開鑰發(fā)過程銜中將有報(bào)條件整蹲合整個(gè)造區(qū)域的翼客戶資膨源，建晌立獨(dú)樹健一幟的撿發(fā)展方壩向，并耽形成客棍戶與項(xiàng)油目之間奮的”雙睛向引導(dǎo)咬。以上數(shù)汪據(jù)來源唱：同致刃行市調(diào)鑼搜集整華理匯總調(diào)賣研結(jié)果——副區(qū)域乎客戶鼠來源榴仍然志以市陜區(qū)客啊戶為死主，躺鄭開膛大道積沿線油項(xiàng)目使由于跪區(qū)位檔及配但套因拍素，聞來自永鄭州渣及五獲縣區(qū)鳴客戶病占比忙達(dá)3斥0-棍40井%；征偏市費(fèi)區(qū)的繩項(xiàng)目晃以周燈邊區(qū)改域客喝戶為港主；挺客戶封置業(yè)伙目的制多以篇改善交類需捐求為佛主，丸部分夜高層御類項(xiàng)蘭目以刪剛需慎、投使資類窯居多糖；鄭異開大菌道沿貴線客培戶多副以周撲邊企篩業(yè)、鞋公務(wù)音員及杏私營(yíng)采老板避居多揭，縣愿區(qū)客膀戶以教做生次意的亭居多拾。客戶年沫齡層次狀集中在食35-娃50歲怕之間，襖置業(yè)目仿的多為薯改善性菜，西區(qū)冒置業(yè)多縣為投資雹?？腿悍中芪觥ㄟ^在蠻售項(xiàng)目鳴調(diào)研，鋸開封西直區(qū)購房籍客戶目吸前表現(xiàn)淚出以“本地為扭主”，“外地客礦戶逐步追走高”的特征誘，下一歲步將隨功著客戶翼圈層的榆穩(wěn)定，堪向更廣饒泛的“外向型”空間輻治射。房地肝產(chǎn)市抹場(chǎng)開封陪在售展樓盤穴價(jià)格龜一覽成表—狀—項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開元華庭

別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國(guó)際

高層、商業(yè)20353.2500---未來湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004500天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地挎產(chǎn)市哨場(chǎng)PA周RT輝2區(qū)域房蘋地產(chǎn)市全場(chǎng)區(qū)域司市場(chǎng)201女2年市完場(chǎng)投棚放量——據(jù)不完望全統(tǒng)計(jì)掏，全面飾僅開封菊西區(qū)投奏放面積刻超過90萬方，雕其中高辦層75萬方柱，洋礦房13萬方，茂別墅2.鑰2萬方。項(xiàng)目推出面積總推售量高層（㎡）洋房（㎡）別墅（㎡）面積（㎡）開元華庭400005000/45000森林半島700003000015000115000東方今典1144035000/46440藍(lán)灣國(guó)際70000//70000碧水藍(lán)城5000015000/65000漢興上品5000014000

64000貴和世家28000//28000未來湖濱1600015000/31000橄欖城123000160007200146200悅都70000//70000萬麗鉑金漢宮150004800/19800鼎立·國(guó)際城60000//60000幸福里100000//100000天河灣50000//50000合計(jì)75344013480022200910440201脊2年市場(chǎng)察去化量——據(jù)不完鬧全統(tǒng)計(jì)園，僅開邪封西區(qū)沿全年銷屯售面積56萬方陽，其既中高農(nóng)層48萬方陷、洋暮房8萬方吸、別錯(cuò)墅0.6宿8萬方，尖全面庫們存量約34萬方枝。項(xiàng)目銷售面積（㎡）總銷售量高層洋房別墅面積（㎡）去化率金額（億元）開元華庭360002000/

3800084%2.5森林半島450001500050006000052%4.5東方今典200029000/

3100067%4.1藍(lán)灣國(guó)際55000/

/

5500079%2.5碧水藍(lán)城320008000/

4000062%2.3漢興上品3000012000/4200066%2.1貴和世家19000//1900068%0.9未來湖濱100008000/1800058%0.8橄欖城990007500180010650073%5.2悅都52000//5200074%2.5萬麗鉑金漢宮9552600

1015251%0.5鼎立·國(guó)際城30000//3000050%1.2幸福里45000//4500045%2天河灣20000//2000040%0.9合計(jì)48455282100680056665267%29.7區(qū)域蛛市場(chǎng)洋房甜市場(chǎng)拾小結(jié)——有價(jià)壘無量什！從洋房殖的銷售啟周期來烈看，以處下項(xiàng)目蕩除本案徐外開盤轎時(shí)間均遙超過1年。擴(kuò)其中仰鉑金恩瀚宮坐月均給銷售1.昌9套、旁橄欖落城月轟均銷緩售5.筑6套、熙菊和府月亦均銷售6套、東霸方金典掉月均銷左售13套，揀本案巴月均推銷售19套。項(xiàng)目名稱推出套數(shù)開盤時(shí)間實(shí)收價(jià)格銷售套數(shù)去化率銷售周期東方金典2782011.125300-950016660%12個(gè)月橄欖城1442011.106500-100007955%14個(gè)月鉑金瀚宮622011.57100-73003760%19個(gè)月熙和府1262011.106000-90008467%14個(gè)月塞納左岸2062012.85950-135009647%5個(gè)月區(qū)域市偽場(chǎng)高層市千場(chǎng)小結(jié)——有量無別價(jià)！團(tuán)購?fù)┗騼?nèi)有部認(rèn)款購成縱市場(chǎng)利主角前，以織低價(jià)擺走量白，正論常銷血售舉史步維洽艱。項(xiàng)目名稱推出套數(shù)銷售均價(jià)銷售套數(shù)去化率東方金典496430036073%悅都880420075085%森林半島426395030070%橄欖城612420042069%貴和世嘉180420012067%藍(lán)天中央花園364390028679%幸福里562380039370%所謂內(nèi)扶部房，透自然是述擁有一江個(gè)內(nèi)部哲價(jià)，目密前市場(chǎng)塘上的內(nèi)喜部房普神遍比正拜常價(jià)低講幾百甚覆至上千忍元，此每外還有映兩個(gè)特塞征：一像是多數(shù)桐要求全茄額付款睛，或者牛至少50協(xié)%、十萬脊；二是扒以內(nèi)部謙員工及藝親屬名筋義去購挑買。內(nèi)跑部房打黃著內(nèi)部鵲價(jià)格不澤對(duì)外公插開的名三義進(jìn)行味銷售，步雖然如波此，但薦是購房付者想購墊買內(nèi)部森房卻并站不是一亡件很難般的事情齡。人人撿都有一僵張關(guān)系略網(wǎng)，親勤戚的親胞戚，朋蒙友的朋逮友，繞脾一大圈字，你就階有資格齡購買了聰。區(qū)域市鐵場(chǎng)20件13年在非售項(xiàng)題目預(yù)沒計(jì)推始貨量——開封西壓區(qū)在售進(jìn)項(xiàng)目預(yù)暑計(jì)201曠3年總充推售君量65萬方，淺其中高綠層57萬方、詳洋房13萬方、哄別墅1.7萬方、多商業(yè)4.8萬方灣，全舞年預(yù)月計(jì)總臣銷金杜額49億元。項(xiàng)目面積（㎡）總銷高層洋房別墅商業(yè)面積（㎡）金額（億元）開元華庭86000///860005.5森林半島220006000200030000600006東方今典4600020000//660004藍(lán)灣國(guó)際50000///500002.5碧水藍(lán)城72000//3000750004.5漢興上品20000///200001貴和世家30000///300001.5帝湖世家2000015000//350002未來湖濱2000013000//330001.5橄欖城/540007悅都63000

//630003.5萬麗鉑金漢宮455004500//500003鼎立·國(guó)際城10000/15000/250001.96幸福里60000///600002.8天河灣3000015000//450002.5合計(jì)574500127500170004800064800048.96市場(chǎng)稿展望市場(chǎng)展根望20浪13年新入罵市項(xiàng)目歇預(yù)計(jì)推蒜貨量——僅開封典西區(qū)201垃3年預(yù)市計(jì)新挺入市閑項(xiàng)目8個(gè)，奮總建剪筑面困積約46捐9㎡，以狀上項(xiàng)目退大都在及今年下囑半年啟衣動(dòng)，下庫半年開衡盤，預(yù)恥計(jì)明年棗新項(xiàng)目杜推貨量39萬方攝。帝湖世家橡樹莊園林語家話開元橡膠廠地塊匯源果汁地塊御都國(guó)際鄭開印象城東匯名城項(xiàng)目占地面積（萬方）建筑面積(萬方)預(yù)計(jì)推貨量（萬方）東匯名城7330010御龍國(guó)際20806林語佳話1.284.63鄭開印象城1965橡樹莊園7.3163匯源果汁地塊14.6467開元橡膠廠5.3175合計(jì)140.48469.639區(qū)域談競(jìng)爭(zhēng)很格局藍(lán)灣弟國(guó)際偉業(yè)香館堤灣碧水邊藍(lán)城未來湖塞濱花園帝湖世造家鼎立國(guó)備際城橄欖城東方緣瑞今典新龍霉御都隨國(guó)際重點(diǎn)攝競(jìng)爭(zhēng)郵項(xiàng)目鏟分析——選取與遣本案品俘質(zhì)類似老，位置窗相近的普項(xiàng)目進(jìn)偶行重點(diǎn)賴分析。橡樹酷莊園重點(diǎn)競(jìng)勿爭(zhēng)項(xiàng)目——重點(diǎn)析競(jìng)爭(zhēng)女項(xiàng)目挎在售需總體遮量502翠萬㎡，已推出128惜萬㎡，汁約1.0傷1萬套房搬源，安剩余37龜4萬㎡，博未來牧區(qū)域維供應(yīng)史項(xiàng)目耍體量個(gè)達(dá)57隊(duì)萬㎡依，市場(chǎng)后俱續(xù)體量就巨大，富將會(huì)使糧本項(xiàng)目竿面臨巨曲大競(jìng)爭(zhēng)譜。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售價(jià)格橡樹莊園別墅、洋房7222.000---新龍御都國(guó)際高層、商業(yè)20353.2500---即將入在市項(xiàng)目殖一覽表區(qū)域抄市場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量(萬㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.7201200

5100鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層、商業(yè)

4143.19141160

5100

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900在售項(xiàng)頁目一覽臺(tái)表物業(yè)匹類型怠配比——區(qū)域稀內(nèi)項(xiàng)棗目多郊以復(fù)秧合型粘項(xiàng)目抓為主譜，目輸前市場(chǎng)在戶售主要鎮(zhèn)以小高支層與多竹層為主隙；多層參產(chǎn)品基禿本都接留近尾盤，體量以約為3.曲7萬艱㎡，小高液層和高供層為未驗(yàn)來市場(chǎng)喇主流物赴業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率多層未售體量（萬㎡）東方今典洋房、高層、商業(yè)50（一期）123（一期）2.471.5（一期）帝湖世家別墅、多層、高層、底商9302.91.2（一期）橄欖城別墅、洋房、高層66（一期）100（一期）1.81（一期）合計(jì)1252532.393.7區(qū)域內(nèi)館多層未乘售體量區(qū)域市泥場(chǎng)項(xiàng)目名稱別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18東方金典——

★------★橄欖城★

★------★碧水藍(lán)城★★★★—鼎立國(guó)際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國(guó)際------

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帝湖世家---

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★---★橡樹莊園★-----★未來湖濱花園

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---★★產(chǎn)品配畝比——兩房覽、三怖房為厭主流事產(chǎn)品，各符項(xiàng)目湯已注悼重差臉異化裝產(chǎn)品糞打造徐，產(chǎn)糊品線刮豐富鼓，瞄江準(zhǔn)特歷定客惠戶群積體進(jìn)流行差字異化委的產(chǎn)筐品配德比，挺本項(xiàng)臭目應(yīng)湖準(zhǔn)確佳研判果客戶封，進(jìn)修行針魔對(duì)性宣產(chǎn)品劉設(shè)計(jì)譜。區(qū)域市健場(chǎng)項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式東方今典——87127166——橄欖城-----98126161——碧水藍(lán)城—90142———鼎立國(guó)際城—92137———偉業(yè)香堤灣—89135———藍(lán)灣國(guó)際----89121142——

帝湖世家----91138162—171橡樹莊園---99129160——未來湖濱花園

---89137159—266戶型面概積分配——戶型面逮積兩房底集中在80藥-9見0㎡，三犯房集請(qǐng)中在120翁-14耀0㎡，戶視型多偏注重妻舒適標(biāo)性打腰造，災(zāi)熱銷啊產(chǎn)品糧大多特為80腳㎡小兩房目和120番㎡三房辣。區(qū)域市遣場(chǎng)房型面積范圍（㎡）東方金典橄欖城碧水藍(lán)城鼎立國(guó)際城香堤灣藍(lán)灣國(guó)際帝湖世家橡樹莊園未來湖濱一房30-50—---———----------50以上-----———-----------兩房70-80-----———★---------80-90★★★★★★★---★90-100--★———---★★★100-120--★—★

—------★★三房100以下-----——★-----------100-110-----—★—------------110-120------—★★★★---★120-140★★★★★★★★★140-160★★★——---★★---160以上★---———-----★---四房150以下---★———---------★150-160---★★★—★★★★160-180★★———--★★---180以上--★———-----------五房160-180-----———---------★180以上-----★★—------------項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深藍(lán)灣國(guó)際892345.81812687106鼎立國(guó)際城92244.8516141010810—

橄欖城89244.85.51814107844帝湖世家91244.55.318147766項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1次臥2餐廳廚房衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2陽臺(tái)1陽臺(tái)2陽臺(tái)3面積開間進(jìn)深未來湖濱花園13729562218161511978

7

6偉業(yè)香堤灣12229551814141099776—碧水藍(lán)城117244.8518141210877863藍(lán)灣國(guó)際1252855.618161210986104三房產(chǎn)瓜品功能宅分區(qū)設(shè)案計(jì)兩房翅產(chǎn)品唉功能請(qǐng)分區(qū)慶設(shè)計(jì)戶型唱設(shè)計(jì)——在售產(chǎn)企品兩房反產(chǎn)品功能面分區(qū)煉受面炸積限嚴(yán)制差武異較壤小，宜整體泰舒適抽度較棍高；三房產(chǎn)史品功能湊分區(qū)攪設(shè)計(jì)高亮點(diǎn)鍬較多眠，入績(jī)戶花乖園、床生活筑陽臺(tái)究等贈(zèng)藝送面攜積部蒼分較斑大，捆適用蛙性更指高。區(qū)域市洗場(chǎng)銷售均塊價(jià)——在售產(chǎn)逢品均價(jià)歷在4700-51宮00元/㎡，對(duì)本岸項(xiàng)目而謠言，緊羅隨市場(chǎng)典趨勢(shì)，辟把控開者發(fā)節(jié)奏況，合理番定價(jià)與拳調(diào)價(jià)，橫實(shí)現(xiàn)量規(guī)價(jià)齊升尊，創(chuàng)造柜項(xiàng)目最施大價(jià)值肚。區(qū)域市漠場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量(萬㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)

50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.82117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72012005100鼎立國(guó)際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國(guó)際小高層、高層4143.19141160

5100帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900類型湖濱花園香堤灣帝湖世家藍(lán)灣國(guó)際碧水藍(lán)城森林半島橄欖城悅都東方金典多層（套/月）3/6/496/13高層（套/月）122619352537292319區(qū)域項(xiàng)棄目月均殿消化量各項(xiàng)望目前急期多秀為多呈層產(chǎn)富品率前先入廢市，御區(qū)域或客戶陪接受呀程度劃高；隨著衫市場(chǎng)邁居住效理念勾的逐已步成判熟，醫(yī)多層脾產(chǎn)品汗居住寄舒適逼度高遮于小站高層茶、高填層產(chǎn)譜品人搬所共泰知；銷售路價(jià)格校無倒休掛，痕多層續(xù)售價(jià)批較高蓮。月均嶼去化白量——通過我訓(xùn)們對(duì)區(qū)語域各不盯同類型倍物業(yè)去它化量的禍研究，險(xiǎn)本項(xiàng)目前期在應(yīng)以辦多層還、小然高層吳產(chǎn)品泊入市覺打開驢市場(chǎng)坐，樹減立品護(hù)牌形毒象，隨區(qū)園域消費(fèi)轟成熟，蛾市場(chǎng)主樸流物業(yè)必類型必甜將向高吳層產(chǎn)品膛轉(zhuǎn)移。區(qū)域市扛場(chǎng)PAR涉T3典型趣個(gè)案迎分析城區(qū)藍(lán)灣凡國(guó)際帝湖映世家個(gè)案分轉(zhuǎn)析——選取開穩(wěn)封重點(diǎn)科項(xiàng)目及存與項(xiàng)目語存在正炎面競(jìng)爭(zhēng)銅的個(gè)案橋進(jìn)行分登析。豪德澤天下達(dá)融城豪德天歪下融城汴西像新城個(gè)案分勾析鄭開橄番欖城東方今吧典未來躁湖濱菜花園香堤灣開發(fā)商河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)有限公司位置鄭開大道與第一大街交匯處向北500米規(guī)模100萬㎡，其中一期住宅21萬㎡，商業(yè)20萬㎡產(chǎn)品多層、高層、別墅戶型88-250㎡的二房到頂層復(fù)式，其中以120-140㎡的三房為主別墅為三聯(lián)排和四聯(lián)排，面積250㎡；價(jià)格高層5100元/㎡，多層洋房6500-7000元/㎡，聯(lián)排別墅15000元/㎡客戶開封市區(qū)客戶為主，五縣占20%，鄭州占10%；職業(yè)以個(gè)體老板和市政單位公務(wù)員為主。銷售項(xiàng)目高層剩余房源不多，主要集中在4#樓面積較大戶型，剩余30多套多為大戶型；其中洋房剩余房源20多套，集中在2-5層。賣點(diǎn)高層產(chǎn)品比較創(chuàng)新贈(zèng)送面積較多；多層以四房為主，層層退臺(tái)；配套高端會(huì)所，同層排水，車位配比1:0.6（地下雙層），幼兒園、小學(xué)鄭汴都偏市中央決世顛界湖居彩城邦——鄭燦開·橄欖軌城以上雕數(shù)據(jù)拾來源約：同杰致行耗市調(diào)吐搜集慢整理個(gè)案分輛析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷4#2個(gè)單元2梯3戶26層三房1155233次性3%按揭2%,按時(shí)簽約1%贈(zèng)送入戶花園4㎡、陽臺(tái)面積約5㎡，3房變四房剩余10多套左右集中140的戶型29套三房1295233%三房1405233%3#2個(gè)單元2梯3戶26層三房1155233%156贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)面積約9㎡三房1295233%三房1405233%12踐9三注房?jī)勺鄰d11從5三唇房?jī)芍翉d項(xiàng)目分樂組團(tuán)沿創(chuàng)湖開發(fā)節(jié)，有低正密及高盆層住宅自，一期他開發(fā)的械有聯(lián)排翼別墅、擇花園洋列房、高漢層住宅著及高端詞會(huì)所。鄭開·橄欖城開發(fā)商?hào)|方今典集團(tuán)位置鄭開大道四大街規(guī)模建筑面積669萬方 產(chǎn)品洋房、高層、商業(yè)戶型兩房：87—119㎡三房：124—168㎡

四房：160—177㎡

五房：179—182㎡價(jià)格高層4900元/㎡，多層7400元/㎡，多層價(jià)格區(qū)間6500-12000元/㎡，一層送前后花園最貴客戶客戶多以改善類需求較多，鄭州及縣區(qū)占比40%左右。銷售洋房2012年3月底開盤，月均去化10-15套，高層月均20套左右，其中19#、20#樓內(nèi)部認(rèn)購。賣點(diǎn)85—180平方米新貴公館/純正電梯洋房/灣景高層配套幼兒園、會(huì)所雙水、雙氣鄭汴裹核心覺首席茫灣景鋪千畝刺大盤——東方今鉤典以上數(shù)厭據(jù)來源文：同致殊行市調(diào)擇搜集整嗽理東方金尚典樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷22#2個(gè)2梯2戶26層兩房905250%1045200530049004700一次性3%按揭1%一次性10%，按揭8%/剩余少量房源分布在底層和頂層25-30套三房1205250%19#2個(gè)2梯4戶33層兩房9213250%248/多為團(tuán)購房源現(xiàn)售罄三房119-13012450%兩房8712450%11宵9三杠房?jī)筛讖d87敬兩房耗一廳13綢0三寇房?jī)商邚d項(xiàng)目村一期勢(shì)規(guī)劃奮為洋址房和物高層鉛建筑幟，臨資南邊花包含禽少量評(píng)2層鋤底商艱；采辟取洋吐房與圣高層柔結(jié)貿(mào)合推壯出的脹策略賠，滿蹦足各陣類客學(xué)戶的巷需求晉。東方稿金典開發(fā)商開封新芒果置業(yè) 位置鄭開大道北規(guī)模建筑面積14萬㎡產(chǎn)品小高層、高層、底商戶型魔變兩房：62㎡魔變?nèi)浚?8—89㎡

三房：110—128㎡

四房：141㎡—152（贈(zèng)送11㎡—20㎡）價(jià)格均價(jià)5100元/㎡客戶開封市區(qū)改善類客戶為主，并吸引了鄭州及縣區(qū)投資、自住客戶。銷售最后一批房源1#、2#樓，2013年5月開盤，去化率40%，項(xiàng)目整體去化率70%。賣點(diǎn)魔變?nèi)?、超高得房率配套河南大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利學(xué)院雙水、單氣、盼盼安全門、西門子電梯一座地排王之上走的湖畔額尊貴府衰邸——藍(lán)違灣國(guó)際以上考數(shù)據(jù)拌來源廊：同芹致行巡壽市調(diào)剪搜集杠整理藍(lán)灣析國(guó)際該項(xiàng)目四現(xiàn)主要掀銷售1唐#、2培#高層甚，現(xiàn)整歸體去化70%意以上叼。開猜封首永家開舊創(chuàng)低暗首付易及魔猜變房炊源項(xiàng)供目，刮銷量四引領(lǐng)問剛需征樓盤賀。樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷售1#22梯4戶27層三房1105416%2165400530052005100一次性2%，按揭1%；低首付可分3次無息付款89魔變?nèi)抠?zèng)送6.6㎡，131三房贈(zèng)送7㎡5-10元整體去化30%，其中80多的銷售較好，131的銷售較差35套2+1房8916274%2#12梯4戶27層三房1315416%1082+1房895474%13強(qiáng)1三土房?jī)砂鍙d89衰兩房宮一廳藍(lán)灣唐國(guó)際開發(fā)商開封億乘置業(yè) 位置集英街交解放路規(guī)模建筑面積30萬㎡產(chǎn)品別墅、多層、高層、底商戶型

兩房：89—93㎡

三房：115—150㎡

四房：210.62—218.77㎡

五房：209.44—217.6㎡價(jià)格多層7000元/㎡，高層4700元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者銷售去化速度一般。本期洋房剩余10多套，高層剩余20多套。賣點(diǎn)開封唯一5層半花園洋房，為都市人尋找返歸自然的院落生活。配套底商、幼兒園、會(huì)所、三水、兩氣、凈化水、游泳池大觀攪帝湖鬼·隱交貴世邪家——幣帝湖跟世家以上數(shù)眉據(jù)來源辭：同致狀行市調(diào)縫搜集整閑理帝湖世較家樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷售19、20、21、2個(gè)單元1梯2戶5層一層1351220%6070006800/一層送128平方半地下室和60平方院子；頂層帶閣樓和樓頂露臺(tái)50-100元一期采取內(nèi)部認(rèn)購方式銷售，現(xiàn)整體去化60%左右。19套二層1371220%三層1341220%四層1301220%五層1731220%19202113拒5三豪房?jī)牲S廳17海3四繳房?jī)沙綇d帝湖世溫家以第毀六代花池園洋房耳的標(biāo)簽竄入市，肅同時(shí)帝畝湖世家研與中國(guó)解移動(dòng)合戶作，獨(dú)言創(chuàng)“智撐能管家學(xué)系統(tǒng)”亦，致力硬于打造殃成開封櫻唯一科橫技樓盤燃。帝湖飾世家開發(fā)商開封開心一方集團(tuán) 位置鄭開大道交集英街規(guī)模建筑面積52萬㎡產(chǎn)品別墅、洋房、高層、商業(yè)戶型兩房：89—96㎡

三房：126—159㎡

四房：172—206㎡

價(jià)格高層4900元/㎡、樓王5600元/㎡，小高層5100元/㎡客戶客戶職業(yè)多以周邊企業(yè)、廠礦人員、公務(wù)員及私營(yíng)老板為主，縣區(qū)客戶則以做生意的居多銷售18#、19#、22#五月份開盤、最高優(yōu)惠10萬元/㎡。去化率60%賣點(diǎn)一線臨湖、純板式建筑配套底商、幼兒園游泳池、會(huì)所“湖”絕居才是薦大人物——碧織水藍(lán)城以上數(shù)隔據(jù)來源廚：同致悲行市調(diào)歪搜集整拍理碧水向藍(lán)城樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均17#3個(gè)單元2梯2戶12層兩房942433%7253005100一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%/10-20元整體去化30%，其中80多的銷售較好，131的銷售較差25套四房1602433%三房1242433%19#樓4個(gè)單元1梯2戶12層兩房904850%96三房1274850%160荒四房?jī)蓳韽d12邪4三辦房?jī)色I(xiàn)廳94兩允房?jī)蓮d碧水紋藍(lán)城碧水藍(lán)錫城二期承整體去再化達(dá)80%以獲上，露現(xiàn)售爐為二薯期一威批剩百余房與源，病其余棍在售雕為洋淘房9析#樓酬、小屆高層妖2#敢樓、覽高層管26有#、降27達(dá)#樓黨。開發(fā)商未來地產(chǎn)位置開封集英街與金耀交叉口規(guī)模占地面積7萬㎡，建筑面積10萬㎡。產(chǎn)品洋房、高層

戶型兩房：89—99㎡

三房：118—160㎡

四房：155—178㎡

五房：177.12—209.6㎡價(jià)格目前15#、20#在售，高層實(shí)收均價(jià)4900元/㎡，洋房實(shí)收均價(jià)5600元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者銷售15#大戶型去化較慢，20#去化率90%以上賣點(diǎn)小區(qū)超低密度、超闊樓間距，花園電梯洋房、架空庭院配套

坐擁6000畝汴西湖景，500米對(duì)望百年河大

會(huì)所＼幼兒園＼教育流水銜庭院?jiǎn)針O構(gòu)致洋楚房——忙未來煉湖濱絨花園以上遲數(shù)據(jù)角來源會(huì)：同萄致行千市調(diào)偽搜集庸整理未來·湖濱花賠園樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均15#3個(gè)單元1梯2戶8層四房138-162㎡12365800510056004900/其中一層贈(zèng)送地下室，頂層贈(zèng)送露臺(tái)20-50由于面積較大故去化速度較慢10-15套五房223-266㎡2420#1個(gè)單元2梯4戶18層三房137㎡1872去化90以上，其中10層以上為內(nèi)部認(rèn)購房源四房152㎡18兩房88㎡362019141513皮7三扎房?jī)杉啅d15向2三土房?jī)勺膹d88歲兩房槍兩廳未來·服湖濱花解園采用溫高低搭踩配奢適揉規(guī)劃理坡念：臨蛋湖觀邸獸攬一線陡湖景，剝低層洋降房親園鹿林景觀悉，全地協(xié)下停車冒位，演步繹健康秋人居，書締造無滴囂花園螺生活。未來·湖濱花激園開發(fā)商偉業(yè)集團(tuán)位置鄭開大道集英街北規(guī)模建筑面積10萬㎡，建筑面積25萬方產(chǎn)品多層、小高層、高層、底商戶型

兩房：89—110㎡

三房：115—150㎡

四房：142.62—158.77㎡

五房：166—181㎡價(jià)格高層4900元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者,5%鄭州客戶銷售二期整體銷售達(dá)到90%左右，現(xiàn)主要銷售19#樓賣點(diǎn)110萬㎡鄭開地標(biāo)建筑，電梯公館配套會(huì)所＼幼兒園＼教育高尚人殖居板塊狡，只為個(gè)幸福專蠅署——嚷偉業(yè)·香堤衰灣以上數(shù)所據(jù)來源外：同致饒行市調(diào)午搜集整甚理偉業(yè)·香堤撫灣37212026252219該項(xiàng)目選二期整裝體銷售顯達(dá)到80%左層右，現(xiàn)秧主要銷忘售19彈#樓。沃20#授、21國(guó)#、3葛7#樓編均為團(tuán)駛購房源購。樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均19#3個(gè)單元1梯2戶11層三房1323650%545100500049004800一次性購房2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)/10-20元剩余大面積房源及底層房源去化速度較慢25-35套三房1351850%21#1個(gè)單元兩梯四戶18層兩房923650%72三房1221825%三房1371825%92兩胡房?jī)蓮d122荒三房?jī)蓨^廳偉業(yè)·香堤柱灣PA木RT涂4本案價(jià)伶格策略支付能力熱銷均價(jià)銷售速度產(chǎn)品力品牌力區(qū)域維度客戶維度產(chǎn)品維度心理預(yù)期價(jià)格浩論證獎(jiǎng)體系從區(qū)牽域維所度、諒產(chǎn)品芳維度脖、客酒戶維旦度對(duì)撲本案倘價(jià)格搬進(jìn)行怠論證——價(jià)格舅論證壞體系鉑金瀚碗宮藍(lán)天廈中央技公園漢興上廊品格林公猴館希爾節(jié)斯貴和量世嘉塞納靠左岸在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格漢興上品49004700格林公館53004600藍(lán)天中央花園51004800塞納左岸53005100貴和世嘉51004900鉑金瀚宮55005300外圍區(qū)根域客戶設(shè)心理價(jià)經(jīng)位區(qū)間那：4600-5300元/㎡說明：孤鉑金瀚津?qū)m7#漢價(jià)位高熄于同區(qū)晶域其它燥項(xiàng)目是阻因?yàn)樵摱紭菞潪樘透邔訕轻t(yī)王位置慶，價(jià)格膛相對(duì)較最高，但吃開盤并診不理想廢，當(dāng)期航推出165套，霧開盤位當(dāng)天詠僅成銳交35套，截雙止6月底成研交約50套。區(qū)域奸維度︱外圍餅區(qū)域濁客戶持心理勻價(jià)位墾區(qū)間——本案區(qū)域維急度︱核心湖區(qū)域拖客戶打心理萌價(jià)位束區(qū)間——開元華成庭本案碧水藍(lán)澇城橄欖城藍(lán)灣國(guó)熟際森林半壞島在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格藍(lán)灣國(guó)際53005100森林半島53005100碧水藍(lán)城53005100未來湖濱花園51004900開元·華庭6700630056005400帝湖世家49004700香堤灣50004800外圍區(qū)活域客戶會(huì)心理價(jià)毛位區(qū)間平：4700畏-630凡0元/㎡說明：報(bào)開元·華庭目以均帳價(jià)630龍0元/㎡價(jià)黃格高聚于同添區(qū)域僵其它憶項(xiàng)目轎是因昂為該蒸項(xiàng)目爐品牌首號(hào)召紙力強(qiáng)堪，加活上現(xiàn)掛房實(shí)券景的氣吸引患力以劫及開栽元物患業(yè)服深務(wù)品閱質(zhì)，偉使之耳其銷襖售價(jià)篩格高非于同摩區(qū)域100越0元/㎡以上懸。價(jià)格欲論證梅體系香堤灣帝湖腐世家未來侄湖濱顧花園西單元東單蛙元16層址：5盞40附0以西戶東為例基準(zhǔn)架層差登為1宵0-虹60客元每茶平15層：壁550細(xì)0以東綱戶為澇例3層：繞470好019層局：48輝003層廈：4幟80棕019困層：490團(tuán)020蹲010女02000同層發(fā)因戶團(tuán)型、永朝向鳥不同霧差價(jià)圓約為0~20肢0元/平典型留項(xiàng)目腥平面寇差、察垂直筆差分呀布——鉑金末瀚宮兩梯勸四戶典型泄項(xiàng)目競(jìng)平面炊差、品垂直姑差分殃布——3號(hào)樓4號(hào)樓西單元東單蠶元19層：換52升60以西寶戶為枕例基準(zhǔn)攔層差包為1木0-蒜50兇元每溝平，裁樓層行向上算遞增予24軋層最苗高16層：湖53辣00以東戶漫為例3層：拋460穗024層潮：54錘003層?。?販70閣024層對(duì)：550爪0010虜020風(fēng)030配010圾050同層柏因戶霉型、刮朝向豆不同桃差價(jià)忘約為0~30號(hào)0元/平西單決元東單淹元19層：5川26016層：谷53澤00以東丑戶為被例3層謝：4扯60桌024層速：540嚷03層執(zhí)：4飯70轎024層俱：550股0鄭開·橄欖叢城兩梯三纖戶3號(hào)樓4號(hào)樓西單掏元東單賊元16層：棟510祝0以西身戶為唐例基準(zhǔn)層牽差為2橋0-5訓(xùn)0元每銀平12層域：5再00績(jī)0以東戶肥為例3層饑：4井45僑021層瓦：47仇003層艷：4桿50害021察層：47禁50012地05010012害020同層舍因戶桂型、錦朝向蚊不同烤差價(jià)刊約為0~120屢元/平西單元東單元16層：倚510撒012層：灣500丸0以東序戶為裂例3層擴(kuò)：4傭45融021層書：47勾003層械：4肺50崖021層粉：47以西粗戶為肆例新晉美·悅都典型居項(xiàng)目烏平面階差、保垂直欲差分偶布——兩梯三盼戶22號(hào)鑄樓西單元東單元16層輔：5終30神0以西戶酬為例基準(zhǔn)叔層差竟為2掃0-竊50然元每畢平15層棚：5嘉40潔0以東遷戶為成例3層：挨480理020層滿：550跡03層雪：4螺90猶020層杰：560幣0010快020050同層因意戶型、事朝向不跳同差價(jià)冊(cè)約為0~100崇元/平典型項(xiàng)糾目平面驗(yàn)差、垂溉直差分聰布——東方金滔典兩梯兩盞戶平面完、垂知直差項(xiàng)目名稱平面差基準(zhǔn)層差最低價(jià)-最高價(jià)（面價(jià)）定價(jià)類型鉑金瀚宮0-200元/㎡10-60元4700-5500元/㎡橄欖型橄欖城0-300元/㎡10-50元4600-5500元/㎡上升型悅都0-120元/㎡20-50元4450-5100元/