物業(yè)管理之房屋修繕管理與設(shè)備管理講座

主講人：肖建章房屋修繕管理與設(shè)備管理第一頁(yè)，共七十八頁(yè)。第一部分房屋修繕管理第二頁(yè)，共七十八頁(yè)。第一節(jié)房屋主體的組成第三頁(yè)，共七十八頁(yè)。房屋是指有墻、頂、門(mén)、窗，供人們居住或其它用途的建筑，主要可分為工業(yè)與民用建筑。其中民用建筑是指供人們生活、文化娛樂(lè)、醫(yī)療、商業(yè)、旅游、辦公、居住的建筑；工業(yè)建筑是指用于工業(yè)生產(chǎn)的單層工業(yè)廠房、多層工業(yè)廠房及其配套的配電房、鍋爐房、空壓站等建筑。物業(yè)管理以民用建筑為主，民用建筑中又以住宅為主，但越來(lái)越多的工業(yè)建筑也正在逐步納入物業(yè)管理的范圍。

不論工業(yè)建筑或民用建筑，其主體一般由以下六個(gè)部分組成：基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、門(mén)窗及各種裝飾，它們也稱為房屋的土建組成部分第四頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、基礎(chǔ)基礎(chǔ)是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件，承受建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，而地基則是承受基礎(chǔ)傳來(lái)荷載的土層，它雖然不是房屋的組成部分，但對(duì)于保證基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的安全起著十分重要的作用。地基土的物理性能和力學(xué)指標(biāo)參數(shù)直接影響到基礎(chǔ)的形式和大小?；A(chǔ)的形式很多，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)類型和受力特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、片筏基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。第五頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、主體結(jié)構(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)是指承受結(jié)構(gòu)主要荷載的部分，它承受由屋面、樓面、墻體傳來(lái)的豎向荷載以及自然界的水平荷載（如風(fēng)荷載、地震作用），并將荷載經(jīng)由其組成部分板、梁、柱（墻）傳至基礎(chǔ)。主體結(jié)構(gòu)按組成的材料的不同可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)，按承重受力方式不同可分為墻承重結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等等。第六頁(yè)，共七十八頁(yè)。三、屋面屋面是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件。圍護(hù)是指其必須具有良好的防水、排水、保溫、隔熱等抵御自然界各種因素侵襲的能力。同時(shí)屋面還必須具有足夠的強(qiáng)度以承受屋面上的荷載。屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通過(guò)防潮層做法或結(jié)構(gòu)本身來(lái)找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的構(gòu)造從上而下由面層、防水層、保溫隔熱層、結(jié)構(gòu)層和頂棚組成。第七頁(yè)，共七十八頁(yè)。四、樓地面樓地面是人們生活中經(jīng)常接觸行走的平面，如果在底層（第一層）無(wú)地下室，通常稱之為地面，二層以上通常稱為樓面，樓地面一般由基層和面層組成。第八頁(yè)，共七十八頁(yè)。五、門(mén)窗門(mén)窗均屬圍護(hù)構(gòu)件。門(mén)主要是起內(nèi)外交通和分隔房間的作用，窗主要是起采光、通風(fēng)以及分隔和圍護(hù)的作用。除了以上這些實(shí)用價(jià)值外，門(mén)窗還是現(xiàn)代建筑不可缺少的建筑構(gòu)件，具有重要的裝飾功能。門(mén)窗按其所用材料的不同分為木門(mén)窗、鋼門(mén)窗、鋁合金門(mén)窗、塑鋼門(mén)窗以及用玻璃做成的無(wú)框厚玻璃門(mén)窗。第九頁(yè)，共七十八頁(yè)。六、裝飾裝飾是增加建筑美感，體現(xiàn)建筑藝術(shù)的一種手段。它像人的服飾和美容一樣，是現(xiàn)代建筑學(xué)中不可缺少的內(nèi)容。裝飾分為外裝飾和室內(nèi)裝飾。外裝飾是對(duì)建筑物外部如墻面、屋頂、柱子的美化；內(nèi)裝飾是對(duì)內(nèi)墻面、頂棚、門(mén)窗的美化。第十頁(yè)，共七十八頁(yè)。房屋主體的管理是根據(jù)房屋組成部分的性質(zhì)和特點(diǎn)，正確引導(dǎo)住戶，合理規(guī)范使用房屋，保證房屋安全，使其達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一，其管理水平直接反映了物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)技術(shù)水平，也反映出物業(yè)本身發(fā)揮正常功能，維持自身價(jià)值，并在其使用年限內(nèi)保持良好的耐久性和可靠性的能力。同時(shí)對(duì)維護(hù)公共形象、公共秩序、促進(jìn)鄰里和睦，都有十分重要的意義。房屋主體的管理包括房屋的日常管理、房屋的應(yīng)急管理和房屋的維修。第十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、房屋的日常管理從房屋的組成來(lái)看，房屋的日常管理一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（一）沉降觀察管理對(duì)小區(qū)內(nèi)道路及房屋周邊進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)異常的沉降和變形要及時(shí)采取措施。地基變形可分為沉降量、沉降差、傾斜、局部?jī)A斜。對(duì)不同的結(jié)構(gòu)采用不同的控制指標(biāo)，一般框架的沉降控制，其傾斜量宜小于4‰，超過(guò)7‰則構(gòu)成危房的標(biāo)志之一。沉降觀察的主要部位應(yīng)集中在對(duì)變形敏感，且容易察覺(jué)的散水、臺(tái)階、坡道等處。第十二頁(yè)，共七十八頁(yè)。（二）主體維護(hù)管理對(duì)主體的維護(hù)就是要保證主體的受力在其設(shè)計(jì)的合理范圍之內(nèi)。主體每一部分的設(shè)計(jì)都是經(jīng)過(guò)荷載組合分析、計(jì)算其截面和配筋的，其安全可靠性在規(guī)定的范圍內(nèi)，住戶在使用過(guò)程中不允許對(duì)主體結(jié)構(gòu)修改或超出范圍改變使用功能。第十三頁(yè)，共七十八頁(yè)。（三）屋面的管理

屋面的重要功能是防水與隔熱，而防水因直接影響到人們的生活則更顯得重要。防水的問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，但卻是工程上常見(jiàn)的老大難問(wèn)題，也是物業(yè)管理中投訴最多的問(wèn)題之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)每年用于防水補(bǔ)漏維修的費(fèi)用就高達(dá)數(shù)十億元人民幣。第十四頁(yè)，共七十八頁(yè)。屋面的管理主要是保證屋面正常使用，不改變使用功能，免使屋面防水層在一些非正常的使用下遭到破壞。其次要定期加強(qiáng)對(duì)屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路徑被堵塞。長(zhǎng)期的水泡也可能導(dǎo)致防水層的老化和隔熱層的膨脹和變形。第十五頁(yè)，共七十八頁(yè)。（四）面層裝飾管理在不同的時(shí)期流行不同的做法，每一種做法是和當(dāng)時(shí)的材料和工藝程序聯(lián)系在一起的，各有其優(yōu)點(diǎn)和缺陷?，F(xiàn)在越來(lái)越多的暴露出的問(wèn)題就是隨著時(shí)間的推移，一些塊材所做的墻面如馬賽克、面磚、大理石等，它們與主體的粘結(jié)層強(qiáng)度降低，逐步開(kāi)始松動(dòng)、剝落，造成了很大的安全隱患，因此凡對(duì)于上述面層材料的房屋，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)觀察并建立定期的巡查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，必要時(shí)可在人行密集的道常上搭設(shè)防護(hù)篷。第十六頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、房屋的應(yīng)急管理房屋的緊急狀態(tài)通常是指火災(zāi)、地震等突發(fā)事件發(fā)生時(shí)的情況。這些情況發(fā)生的概率非常小，通常是十幾年一遇或幾十年一遇，但一旦發(fā)生時(shí)造成的損失一般都很大。房屋的設(shè)計(jì)均要考慮這些不利情況出現(xiàn)，那么對(duì)這些罕遇情況出現(xiàn)時(shí)也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的管理措施。第十七頁(yè)，共七十八頁(yè)。（一）火災(zāi)現(xiàn)代的建筑材料絕大部分是由非燃燒體和難燃燒體組成，有些耐火等級(jí)不高的建筑，可采用一些燃燒體如木材等，其表面也要做防火處理。建筑物各構(gòu)件根據(jù)材料、使用功能和重要性不同，要求具備有不同的耐火極限，其時(shí)間通常是以小時(shí)為單位計(jì)算，從0.25小時(shí)至4小時(shí)不等，所以建筑物失火燃燒后到失去支撐能力是需要一段時(shí)間的，一般的允許疏散時(shí)間從2—6分鐘不等，因此應(yīng)做好有序疏散和應(yīng)急管理工作。第十八頁(yè)，共七十八頁(yè)。（二）地震地震是由于地質(zhì)構(gòu)造作用，內(nèi)部巖層產(chǎn)生很大的應(yīng)力，當(dāng)應(yīng)力超過(guò)巖層的強(qiáng)度極限時(shí)，巖石破壞，應(yīng)變能轉(zhuǎn)化為波動(dòng)能，這種振動(dòng)波傳到地面而引起地面的運(yùn)動(dòng)。地震作用在房屋上的慣性力就是地震力。地震時(shí)，首先到達(dá)的是縱波，表現(xiàn)為房屋的上下顛簸，使房屋受到垂直地震力。隨之而來(lái)的是橫波，表現(xiàn)為左右搖晃，使房屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性，先上下運(yùn)動(dòng)，再左右運(yùn)動(dòng)，它對(duì)房屋造成的破壞是十分嚴(yán)重的。第十九頁(yè)，共七十八頁(yè)。（三）其它物業(yè)管理中可能遇到的其它緊急情況還包括大風(fēng)、暴雨、構(gòu)筑物倒塌等等，它們都可能會(huì)對(duì)人員、財(cái)產(chǎn)造成一定的損害，也必須加以防范管理。第二十頁(yè)，共七十八頁(yè)。三、房屋維修房屋交付使用后，即開(kāi)始損壞，這是自然規(guī)律。房屋受到外界各種自然因素的侵襲，如日曬、雨淋、冰凍、地下水、熱脹、冷縮等，產(chǎn)生一系列老化、氧化和人為損壞,這都會(huì)影響各房屋組成部分使用的穩(wěn)定性和可靠性，給人們的工作、生活帶來(lái)不利。因此，有必要根據(jù)不同的部分制定周密的維修計(jì)劃，實(shí)施正確的維護(hù)。第二十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。（一）房屋損壞的原因分為二類:1、自然損壞：（氣候、生物、地理、災(zāi)害）2、人為損壞：（使用不當(dāng)、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善）第二十二頁(yè)，共七十八頁(yè)。（二）房屋的保修年限及養(yǎng)護(hù)房屋各組成部分根據(jù)其本身材料的耐久性和使用的頻度有不同的使用年限和保修期限。一、在正常使用條件，建設(shè)工程的最低保修期為：1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；第二十三頁(yè)，共七十八頁(yè)。3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；5、其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定;6、建設(shè)工程的保修期由發(fā)包方約定。（三）房屋修繕工程的分類

一般根據(jù)房屋損壞的先后順序和損壞的輕重程度可分為翻修、小修、中修、大修、綜合維修五種方式。第二十四頁(yè)，共七十八頁(yè)。（四）房屋修繕的目的--是為了滿足人的需要，人對(duì)房屋的需要包括：A、使用需要：安全性、適用性、耐久性、舒適性、私密性、藝術(shù)性等B、投資需要：房屋的保值、增值、轉(zhuǎn)讓、租金回報(bào)等第二十五頁(yè)，共七十八頁(yè)。（五）房屋完好率、危房率的計(jì)算

完好房建筑面積+基本完好房建筑面積房屋完好率=×100%

總的房屋建筑面積

整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積危房率=×100%總的房屋建筑面積第二十六頁(yè)，共七十八頁(yè)。六、白議防治白議的滅治方法：1、藥物滅治法2、挖巢法3、誘殺法第二十七頁(yè)，共七十八頁(yè)。第二部分設(shè)備設(shè)施管理第二十八頁(yè)，共七十八頁(yè)。第一節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的分類第二十九頁(yè)，共七十八頁(yè)。機(jī)電設(shè)備是物業(yè)重要的組成部分，機(jī)電設(shè)備的管理是物業(yè)管理最基礎(chǔ)的重要工作之一。了解認(rèn)識(shí)機(jī)電設(shè)施的分類、作用、特點(diǎn)，對(duì)于我們更好地把握其管理十分重要。第三十頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的作用1、滿足房屋安全方面的要求2、為樓宇的使用提供保障性的資源和環(huán)境3、為物業(yè)的使用提供輔助性的支持：第三十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的分類

各類物業(yè)可能涉及的機(jī)電設(shè)備可用下表反映。O：通常具備S：有時(shí)具備N：一般不具備物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇供配電變壓器OOOO給排水水泵SOSO配電柜OOOO水箱水池SOSO發(fā)電機(jī)NOSO閥門(mén)和管網(wǎng)OOOO公共照明OOOO沙井和化糞池OOOO第三十二頁(yè)，共七十八頁(yè)。物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類別工程設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇消聯(lián)煙感、手動(dòng)報(bào)警NOSO電梯載人電梯SOSO消防控制中心NOSO載貨電梯NNOS消防水泵NOSO手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS噴淋系統(tǒng)NSSO電訊和智能化系統(tǒng)電話OOOO自動(dòng)滅火系統(tǒng)NSSS有線衛(wèi)星電視OONO防排煙系統(tǒng)NOSO閉路電視監(jiān)控SSSO空調(diào)中央空調(diào)NSSO對(duì)講報(bào)警SONS局部空調(diào)SSSS公共信息服務(wù)SSNS混合寬調(diào)NONO網(wǎng)絡(luò)專線接入SSSO采暖熱水供暖OOSS周界防越系統(tǒng)SSNS蒸汽供暖SSSO電子巡更系統(tǒng)SSSS熱風(fēng)供暖NSSS室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車場(chǎng)管理系統(tǒng)SSSS第三十三頁(yè)，共七十八頁(yè)。三、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的發(fā)展機(jī)電設(shè)備設(shè)施的發(fā)展，與建筑水平的發(fā)展有著相互聯(lián)系、互為前提的密切關(guān)系。一方面建筑業(yè)的發(fā)展對(duì)設(shè)備設(shè)施的配套能力提出了更高的要求，促進(jìn)了設(shè)備設(shè)施技術(shù)水平的提高。例如，正是由于樓宇內(nèi)部較安全、便捷的立體交通工具（即電梯）在美國(guó)首次出現(xiàn)并得到應(yīng)用，才促進(jìn)了高層建筑在美國(guó)的大量出現(xiàn)第三十四頁(yè)，共七十八頁(yè)。另一方面機(jī)電設(shè)備設(shè)施在技術(shù)和功能上的突破，又很大程度上促進(jìn)了建筑業(yè)的發(fā)展。例如，由于自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)的研發(fā)成功并使成本降到合理水平，使人員稠密或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑物內(nèi)的火險(xiǎn)威脅得到抑制，極大地促進(jìn)了現(xiàn)代商業(yè)樓宇的發(fā)展。第三十五頁(yè)，共七十八頁(yè)。從當(dāng)前的物業(yè)建筑分析，現(xiàn)代設(shè)備設(shè)施的發(fā)展具有以下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：1、信息化：現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)和現(xiàn)代通訊技術(shù)推動(dòng)建筑機(jī)電設(shè)備和設(shè)施朝著信息化的方向發(fā)展，具體表現(xiàn)在各類信息的采集、集中和控制上。2、綜合性：現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施的聯(lián)系越來(lái)越緊密，單個(gè)設(shè)備的結(jié)構(gòu)和功能越來(lái)越復(fù)雜，集成度越來(lái)越高。3、多樣化：由于需求的不斷增長(zhǎng)，設(shè)備的種類越來(lái)越多。第三十六頁(yè)，共七十八頁(yè)。第二節(jié)機(jī)電設(shè)備管理的特點(diǎn)和重點(diǎn)第三十七頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、機(jī)電設(shè)備管理的特點(diǎn)1、機(jī)電設(shè)備管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一2、機(jī)電設(shè)備管理是顧客評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容之一3、機(jī)電設(shè)備管理是管理經(jīng)費(fèi)使用的主要部分，且彈性成分大4、事故的后果非常嚴(yán)重第三十八頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、機(jī)電設(shè)備管理的重點(diǎn)1、安全至上2、保證運(yùn)行3、依法管理4、專業(yè)化服務(wù)5、分工細(xì)致\責(zé)任落實(shí)第三十九頁(yè)，共七十八頁(yè)。第三節(jié)機(jī)電設(shè)備管理的內(nèi)容和方法第四十頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容從物業(yè)管理的角度，物業(yè)的機(jī)電設(shè)備管理應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：1、運(yùn)行管理2、維修保養(yǎng)3、提升效率第四十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。4、安全管理5、檔案資料的管理6、采購(gòu)計(jì)劃和備品備件的管理7、工具、器械和儀器儀表的管理第四十二頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的方法1、確定管理目標(biāo)2、建立實(shí)用高效的管理架構(gòu)3、配備符合要求的機(jī)電設(shè)備管理人員4、管理制度、運(yùn)行程序和工作指引5、檢查和考評(píng)第四十三頁(yè)，共七十八頁(yè)。三、機(jī)電設(shè)備管理注意的事項(xiàng)1、物業(yè)接管時(shí)主要有以下幾點(diǎn)不能忽視的工作（1）設(shè)備資料和檔案的接收和建檔，主要包括：①建筑設(shè)計(jì)圖和竣工圖；②排水系統(tǒng)及管道布置圖；③供水系統(tǒng)及管道布置圖；④消防系統(tǒng)及管道布置圖；第四十四頁(yè)，共七十八頁(yè)。⑤供電系統(tǒng)及管線布置圖；⑥煤氣供應(yīng)系統(tǒng)及管道布置圖；⑦公共照明系統(tǒng)及管線布置圖；⑧電訊系統(tǒng)（電話、有線電視、對(duì)講、閉路電視、公共廣播）系統(tǒng)及線路布置圖；⑨各類機(jī)電設(shè)備（電梯、配電柜、水泵、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)等）的型號(hào)、技術(shù)指標(biāo)、使用手冊(cè)等。第四十五頁(yè)，共七十八頁(yè)。（2）合同的接收和履行：許多機(jī)電設(shè)備，如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、水泵等的供應(yīng)及安裝合同都附有一段時(shí)間的保修保換和零配件供應(yīng)的內(nèi)容。因此，物業(yè)管理企業(yè)要做好合同的接收和條款的履行工作。（3）參予物業(yè)的驗(yàn)收：就發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤和必要的調(diào)整及改造與建設(shè)單位交涉，同時(shí)記錄存檔。第四十六頁(yè)，共七十八頁(yè)。（4）消除安全隱患：就檢查和驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類影響安全和運(yùn)行的隱患進(jìn)行整改。（5）設(shè)備編號(hào)和標(biāo)識(shí)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，并設(shè)立各類安全、警示、指示標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌。第四十七頁(yè)，共七十八頁(yè)。2、計(jì)劃性3、巡查和記錄

4、特殊情況下的應(yīng)急處理程序(這是一個(gè)典型的搶修工作程序)第四十八頁(yè)，共七十八頁(yè)。搶修工作程序管理處值班人員管理處負(fù)責(zé)人員通知用戶和相關(guān)單位總經(jīng)理工程部管理處維修班其它相關(guān)部門(mén)技術(shù)協(xié)作事故現(xiàn)場(chǎng)搶修搶修完畢恢復(fù)運(yùn)行搶修報(bào)告，故障分析報(bào)告，物料統(tǒng)計(jì)補(bǔ)充較大故障緊急故障一般故障故障報(bào)告，說(shuō)明故障發(fā)生的地點(diǎn)、設(shè)備和基本情況，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理了解故障情況，判斷故障性質(zhì)，制定搶修方案第四十九頁(yè)，共七十八頁(yè)。5、計(jì)劃維修和搶修6、委托維修保養(yǎng)合同的簽定和執(zhí)行監(jiān)督7、外委維修工程的管理8、技術(shù)改造和設(shè)備更新9、節(jié)能計(jì)劃和措施10、檔案資料的管理第五十頁(yè)，共七十八頁(yè)。技術(shù)改造和設(shè)備更新流程圖管理處申報(bào)，提供工作可行性論證報(bào)告工程部初審，制定工程技術(shù)方案、技術(shù)要求和施工方案，進(jìn)行工程預(yù)算總經(jīng)理或公司辦公會(huì)議批準(zhǔn)根據(jù)具體情況報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)資金準(zhǔn)備第五十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。由外單位完成由本公司完成工程招標(biāo)簽定合同專業(yè)工程師現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查人員配制物料采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)施工組織驗(yàn)收資料整理存檔接上圖第五十二頁(yè)，共七十八頁(yè)。第四節(jié)機(jī)電設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)管理第五十三頁(yè)，共七十八頁(yè)。

機(jī)電設(shè)備管理的基本要求是保證機(jī)電設(shè)備長(zhǎng)期、有效、穩(wěn)定的運(yùn)行，減少事故的發(fā)生和事故造成的損失。經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)表明，大量的機(jī)電設(shè)備故障是隨機(jī)發(fā)生的，由偶然因素造成的事故給機(jī)電設(shè)備的管理增加了難度，要有效減少這類事故的發(fā)生，降低損失，有必要引入風(fēng)險(xiǎn)管理的方法。第五十四頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、機(jī)電設(shè)備管理的風(fēng)險(xiǎn)因素機(jī)電設(shè)備管理的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有四點(diǎn)自然條件造成設(shè)備因素造成管理因素造成人為因素造成第五十五頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、風(fēng)險(xiǎn)管理的要素風(fēng)險(xiǎn)管理的四個(gè)要素：風(fēng)險(xiǎn)鑒別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資金需要1、風(fēng)險(xiǎn)分析的方法2、確定要控制的風(fēng)險(xiǎn)3、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施4、風(fēng)險(xiǎn)資金的投入第五十六頁(yè)，共七十八頁(yè)。風(fēng)險(xiǎn)分析表如下(一般每年一次):風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估地點(diǎn)設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)危害性可能性等級(jí)第五十七頁(yè)，共七十八頁(yè)。見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)危害性和可能性級(jí)別表：危害性可能性————————————————A極嚴(yán)重a隨時(shí)B嚴(yán)重b經(jīng)常C輕微c偶然D極小d極少第五十八頁(yè)，共七十八頁(yè)。第五節(jié)幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理第五十九頁(yè)，共七十八頁(yè)。一、供配電系統(tǒng)的管理與注意事項(xiàng)（一）供配電系統(tǒng)的管理（二）注意事項(xiàng)第六十頁(yè)，共七十八頁(yè)。1、電力是物業(yè)使用的基本保障，供電中斷和供電質(zhì)量的惡化會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果，所以物業(yè)管理單位要采取各種措施，制定嚴(yán)格的制度保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。高壓室、變壓器室和配電房等都是生產(chǎn)重地，要采取隔離措施，防止非工作人員和小動(dòng)物闖入，同時(shí)注意通風(fēng)、防水浸、保持清潔，以防止意外的發(fā)生。第六十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。2、為保證用電安全，規(guī)范管理，我國(guó)制定了一系列法規(guī)、政策性文件和技術(shù)性規(guī)范，作為物業(yè)管理的供電部門(mén)和從業(yè)人員，要嚴(yán)格遵守這些法規(guī)，要依法辦事，嚴(yán)禁違章操作，同時(shí)自覺(jué)接受供電管理部門(mén)的檢查監(jiān)督。第六十二頁(yè)，共七十八頁(yè)。二、給排水的管理與注意事項(xiàng)（一）給排水系統(tǒng)的管理（二）注意事項(xiàng)第六十三頁(yè)，共七十八頁(yè)。1、無(wú)論供水管理部門(mén)的供水計(jì)劃如何，用水指標(biāo)多少，都應(yīng)該保證消防用水的基本儲(chǔ)備，這是物業(yè)安全的基本保證。2、當(dāng)設(shè)計(jì)水表口徑較大，而用戶用水量在不同的時(shí)期差別很大，則當(dāng)用戶用水量較小時(shí)計(jì)量誤差可能較大，可以通過(guò)接旁通管的方法解決這一問(wèn)題。第六十四頁(yè)，共七十八頁(yè)。3、當(dāng)季節(jié)變化引起溫度變化較大時(shí)，容易發(fā)生水管爆裂跑水事故，適當(dāng)降低水壓和采取保溫措施可減少事故發(fā)生的可能性。第六十五頁(yè)，共七十八頁(yè)。三、消防系統(tǒng)管理與注意事項(xiàng)（一）消防系統(tǒng)的管理（二）注意事項(xiàng)第六十六頁(yè)，共七十八頁(yè)。1、要高度重視日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試，要制定計(jì)劃，有專人負(fù)責(zé)，有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。第六十七頁(yè)，共七十八頁(yè)。2、消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。第六十八頁(yè)，共七十八頁(yè)。四、電梯管理與注意事項(xiàng)（一）電梯管理工作的主要內(nèi)容（二）注意事項(xiàng)第六十九頁(yè)，共七十八頁(yè)。1、電梯管理必須嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行政法規(guī)，接受地方安全監(jiān)查部門(mén)的監(jiān)督檢查，依法進(jìn)行管理。2、電梯是一種包含多種先進(jìn)技術(shù)的特種設(shè)備，其管理需要多學(xué)科的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)要牢固樹(shù)立安全第一的觀念，把保障安全放在管理工作的首位，在電梯運(yùn)行發(fā)生故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。第七十頁(yè)，共七十八頁(yè)。五、空調(diào)管理與注意事項(xiàng)（一）空調(diào)的管理（二）注意事項(xiàng)第七十一頁(yè)，共七十八頁(yè)。1、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，所以空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能運(yùn)行對(duì)降低物業(yè)管理運(yùn)行成本，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)具有重要作用，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作來(lái)抓。2、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生