物業(yè)管理第九章物業(yè)管理資金的籌集與使用

物業(yè)管理第九章物業(yè)管理資金的籌集與使用本章講授物業(yè)管理公司籌集資金的要求物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的來(lái)源、物業(yè)管理資金籌集管理的原則物業(yè)管理資金使用的原則和特點(diǎn)物業(yè)管理資金使用的控制與考核物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用與管理物業(yè)維修資金的使用與管理本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)管理資金的來(lái)源物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算的意義物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成財(cái)務(wù)預(yù)算概述2．掌握物業(yè)管理資金的主要用途物業(yè)管理費(fèi)使用情況公示3．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理資金籌集管理的原則合理確定資金的需求量，控制資金的投放時(shí)間以“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的原則，周密研究確定資金投向，提高資金的使用效益認(rèn)真選擇籌資來(lái)源，力求降低資金成本妥善安排自有資金比例，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理公司籌措資金的要求物業(yè)管理資金的含義是指物業(yè)管理企業(yè)所擁有的各種財(cái)產(chǎn)物資的貨幣表現(xiàn)，包括貨幣本身物業(yè)管理資金分類

資本金:物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立所需資金——物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立所必需的資金，稱為資本金（即注冊(cè)資金）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi):是提供物業(yè)管理服務(wù)所需資金——補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，稱為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)資本金和法定資本金資本金：是指企業(yè)在登記注冊(cè)時(shí)填報(bào)的投資者投入企業(yè)的資金總額，即企業(yè)的實(shí)收資本（股份制企業(yè)稱股本）法定資本金或法定最低資本金:是指國(guó)家規(guī)定的開辦企業(yè)必須具備的最低限額資本金

注冊(cè)資本金的規(guī)定

根據(jù)建設(shè)部1999年11月4日公布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本一級(jí)資質(zhì)：500萬(wàn)元人民幣以上二級(jí)資質(zhì)：300萬(wàn)元人民幣以上三級(jí)資質(zhì)：50萬(wàn)元人民幣以上可見，要?jiǎng)?chuàng)立一個(gè)持續(xù)正常營(yíng)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，必須籌集50萬(wàn)元以上人民幣的資本金物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)按其來(lái)源可分為四種：物業(yè)維修基金物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金

共用設(shè)施設(shè)備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金不同物業(yè)種類維修基金的籌措商品住宅維修基金的籌措：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%——3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入不同物業(yè)種類維修基金的籌措公有住房售后的維修基金籌措：售房單位按一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分基金屬售房單位所有購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修基金,售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共司所有，不計(jì)入住宅銷售收入不同物業(yè)種類維修基金的籌措專項(xiàng)維修資金：購(gòu)房者按住宅建筑面積40元/M2（非住宅建筑面積50元/M2）的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足購(gòu)房款2%的部分，由購(gòu)房者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納不同物業(yè)種類維修基金的籌措物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的維修基金籌措：住宅小區(qū)的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房，以及共用設(shè)施設(shè)備，均屬于住宅小區(qū)的全體業(yè)主共有由業(yè)主提供給物業(yè)管理企業(yè)使用或委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng),并支付使用費(fèi),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)之后轉(zhuǎn)為該類房屋的維修基金物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有維護(hù)和管理責(zé)任，但因其不是物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)不能對(duì)其計(jì)提折舊不同物業(yè)種類維修基金的籌措公共配套設(shè)施大修理資金來(lái)源：物業(yè)管理企業(yè)使用業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同，協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的房屋共用部分維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)常規(guī)性的公共服務(wù)費(fèi)用針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用委托性的特約服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措經(jīng)營(yíng)性收入國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼收入物業(yè)管理資金籌措管理的原則：注重社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的綜合平衡不違反相關(guān)規(guī)定優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益公平原則物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理資金的主要用途物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成及測(cè)算物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主預(yù)付給物業(yè)管理企業(yè)用于委托物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，資金所有權(quán)屬于業(yè)主

使用時(shí)遵循原則“必要合理”“服務(wù)第一”“計(jì)劃使用”“合理收益”“民主管理”物業(yè)管理資金的主要用途保證房屋及附屬設(shè)備的完好及正常使用，以及進(jìn)行共用部位，共用設(shè)施和設(shè)備大修和更新時(shí)的耗費(fèi)支出物業(yè)管理企業(yè)各類人員的工資和福利支出物業(yè)管理企業(yè)原材料消耗、設(shè)備折舊及辦公費(fèi)支出機(jī)電、消防設(shè)備的委托維護(hù)費(fèi)和年檢費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)和國(guó)家稅收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的測(cè)算測(cè)算的意義測(cè)算的主要定額物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算的意義為物價(jià)部門核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)為物業(yè)管理的招標(biāo)、投標(biāo)決策提供依據(jù)可作為與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算的

主要定額物業(yè)管理服務(wù)定額:

是指大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在正常條件下，提供一定量的物業(yè)管理服務(wù)（單項(xiàng)服務(wù)或綜合服務(wù)），所必需的人力、物力和財(cái)力消耗的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)物中業(yè)主管要理定服額務(wù)確費(fèi)定測(cè)原算則先進(jìn)性原則分類對(duì)待原則適時(shí)調(diào)整原則物中業(yè)主管要理定服額務(wù)確費(fèi)定測(cè)原算則物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按不同的小區(qū)（大廈）逐個(gè)核定定額的參考指標(biāo)，僅以小區(qū)（大廈）管理處為單位物測(cè)業(yè)算管的理主服要?jiǎng)?wù)定費(fèi)額物測(cè)業(yè)算管的理主服要?jiǎng)?wù)定費(fèi)額保安費(fèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)人員定編物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理、服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)（E1），元/月公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)（E2），元/月園林綠化日常維護(hù)費(fèi)（E3），元/月衛(wèi)生保潔及蟲害消殺費(fèi)（E4），元/月保安費(fèi)（E5），元/月物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)（E6），元/月用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（E7），元/月法規(guī)法律及合同規(guī)定的其他費(fèi)用（E8），元/月法定稅費(fèi)（E9），元/月物業(yè)管理企業(yè)酬金（E10），元/月物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算可用如下簡(jiǎn)單公式來(lái)表示：費(fèi)用總額（E）E=∑Ei式中：E表示小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用支出總額，元/月，Ei為第I項(xiàng)的費(fèi)用額，元/月，ⅰ=1、2、………n物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（P）

P=式中：P——物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，元/月/米2

S——總建筑面積，米2ES財(cái)務(wù)預(yù)算的概念財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，以財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的信息和財(cái)務(wù)決策確立的方案為基礎(chǔ)，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對(duì)企業(yè)未來(lái)一定期間內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)的過程和結(jié)果（包括資金籌集、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等）進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算的作用財(cái)務(wù)預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)決策的具體化，是財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析的依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)一定期間內(nèi)理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗灾该髁宋飿I(yè)管理企業(yè)理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo)是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)日常資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制的依據(jù)及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考評(píng)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)預(yù)算編制原則物業(yè)管理處財(cái)務(wù)預(yù)算的編制應(yīng)遵循量入為出的“零預(yù)算原則”物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入=物業(yè)管理服務(wù)成本+法定稅金+管理人酬金量入為出的“零預(yù)算原則”，考慮一定的不可預(yù)見費(fèi)用后，管理服務(wù)費(fèi)收支相抵，不留盈余物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)以經(jīng)理人酬金的形式從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中提取物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算物業(yè)大修理收入預(yù)算物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算

物業(yè)管理收入預(yù)算

根據(jù)業(yè)主委員會(huì)審定的大修理工程計(jì)劃的工程預(yù)算成本確定如房屋出租收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入公共性服務(wù)費(fèi)收入公眾代辦性服務(wù)收入特約服務(wù)收入物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算人員工資及福利費(fèi)支出預(yù)算各項(xiàng)服務(wù)支出預(yù)算物業(yè)經(jīng)營(yíng)支出預(yù)算物業(yè)大修理支出預(yù)算辦公及其他支出預(yù)算稅利預(yù)算及不可預(yù)見費(fèi)用支出六項(xiàng)支出預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算控制的概念財(cái)務(wù)預(yù)算控制（簡(jiǎn)稱財(cái)務(wù)控制）是指物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過程中，利用有關(guān)信息和特定手段，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)加以影響或調(diào)節(jié)，以便實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算所規(guī)定的目標(biāo)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的保證財(cái)務(wù)預(yù)算的落實(shí)掌握財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)施過程中反饋的各種信息，及時(shí)提供決策部門作為決策依據(jù)及時(shí)糾正和調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)施過程中出現(xiàn)的偏差，保證財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的主要內(nèi)容現(xiàn)金控制應(yīng)收款項(xiàng)控制存貨控制對(duì)外投資控制負(fù)債控制利潤(rùn)及其分配控制財(cái)務(wù)預(yù)算控制應(yīng)做好的幾項(xiàng)工作把各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到企業(yè)各部門通過會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況定期（按年或月）把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出存在的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，提出降低成本費(fèi)用的途徑，制定糾偏的有效措施對(duì)責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰調(diào)整預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算控制的程序建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)檢查監(jiān)督分析原因糾正偏差獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托為業(yè)主提供服務(wù)的，物業(yè)管理費(fèi)屬于業(yè)主所有國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》第十條規(guī)定：

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住戶公布物業(yè)管理收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主的監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示公布的內(nèi)容包括：物業(yè)管理費(fèi)的收入、支出情況超出預(yù)算的支出要向業(yè)主說(shuō)明原因不合理的支出要接受業(yè)主的意見改善和提高物業(yè)管理工作質(zhì)量和水平案例：

某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修資金存在諸多問題，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商身份合一，造成開發(fā)商未交納物業(yè)維修資金，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用了部分維修資金。最后，業(yè)主委員會(huì)決定開設(shè)物業(yè)維修專門帳戶，書面敦促開發(fā)商10內(nèi)交納維修資金，物業(yè)管理企業(yè)挪用部分逐步收回。然而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及開發(fā)商無(wú)視業(yè)主委員會(huì)的決定。于是業(yè)主委員會(huì)向法院起訴，請(qǐng)求法院判令開發(fā)商交納維修資金，物業(yè)返還挪用的維修資金。被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱維修資金雖然挪作他用，但最終仍用在小區(qū)管理上，并沒有貪污或者浪費(fèi)，而挪用的原因之一在于一些小區(qū)業(yè)主不交服務(wù)費(fèi)，試對(duì)著一案例進(jìn)行分析分析：本案主要涉及開發(fā)商是否應(yīng)該交納住宅維修資金以及專項(xiàng)維修資金不得挪用的問題。住宅專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、改造與更新，其使用是為了全體業(yè)主的利益。建設(shè)部與財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定了建設(shè)單位有義務(wù)交納首期的維修資金，但新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》取消了這一規(guī)定。但這并不意味著建設(shè)單位沒有交納維修資金的義務(wù)。建設(shè)單位對(duì)于未售出的物業(yè)部位依然享有所有權(quán)，其依然是業(yè)主，對(duì)維修資金的使用依然是享有權(quán)利的，因此，應(yīng)對(duì)在其名下的房產(chǎn)繳納維修基金?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)資金管理辦法》第二十一條規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未售出的商品住宅的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新、改造的費(fèi)用。基于此，建設(shè)單位對(duì)維修資金是有義務(wù)進(jìn)行分?jǐn)偟?，故也?yīng)交納維修基金。專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》對(duì)維修資金的使用規(guī)定了嚴(yán)格的申請(qǐng)程序。并且對(duì)維修資金的使用范圍也做了嚴(yán)格的規(guī)定，其只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，任何單位或者個(gè)人挪用專項(xiàng)維修資金都將承擔(dān)一定的民事責(zé)任和行政責(zé)任。本案中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的用于物業(yè)日常管理的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以基于《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)欠繳的業(yè)主進(jìn)行追繳。但專項(xiàng)維修資金是用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，與物業(yè)服務(wù)費(fèi)不同性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)該項(xiàng)資