住宅商業(yè)綜合用地項(xiàng)目合約管理經(jīng)驗(yàn)分享

莆田·中建荔景新城項(xiàng)目

合約管理經(jīng)驗(yàn)分享

福建公司-孫小龍2020年11月目

錄

ONTENTS一

二

三

四莆田市城區(qū)規(guī)劃圖

涵江區(qū)仙游縣

城廂區(qū)

荔城區(qū)秀嶼區(qū)本案

項(xiàng)目區(qū)位圖u莆田市地處福建沿海中部，北依福州，南接泉州，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)城市之一。u本項(xiàng)目一期占地117畝，為住宅商業(yè)綜合用地。二、三期占地約840畝，規(guī)劃建設(shè)為莆田市新的物流集散、快遞配送和倉(cāng)儲(chǔ)中心。u項(xiàng)目于2018年11月20日摘地，限價(jià)6000/m2,裝配式15%，配建幼兒園、管理、設(shè)備用房等。莆田市莆田·中建荔景新城項(xiàng)目我司及合作方權(quán)益占比

60%閩招物流園40%

中海建筑l

我司負(fù)責(zé)報(bào)建、工程、開(kāi)發(fā)、成本、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等全盤(pán)

運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)項(xiàng)目合作模式閩招物流園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公

司莆田市交通投資集團(tuán)有限公

司中建國(guó)際投資莆田海嘉置業(yè)有限公司40%福建省招標(biāo)采購(gòu)集團(tuán)有限公

司中海建筑60%本項(xiàng)目城市劃分□一二線(xiàn)城市■三四五線(xiàn)城市□鎮(zhèn)級(jí)項(xiàng)目屬性■是□否商住項(xiàng)目■是□否限價(jià)項(xiàng)目■是□否合作項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)占地面積(m2)77834.58容積率2.5綠地率20.04%總建筑面積(m2)260,04051可售面積(m2)188,125.65可售比72.34%地下室建筑面積（m2)61,615.88地上建筑面積（m2)198,424.63配套幼兒園（m2）3203.29計(jì)容建筑面積（m2）194584.94規(guī)劃建筑高度（m）≤98.95m建筑層數(shù)地下1地上≤33項(xiàng)目規(guī)劃平面圖本項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目發(fā)展主控節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱(chēng)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間1建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)2019年4月4日2019年4月4日2方案批復(fù)取得2019年6月28日2019年9月26日3營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放2019年10月1日2019年10月26日4首開(kāi)批取得預(yù)售證2019年9月30日2019年12月5日5首開(kāi)區(qū)開(kāi)售2019年12月1日2019年12月21日6竣工備案2021年12月30日/7集中入伙2022年6月30日/21#26#23#27#10#11#項(xiàng)目二期

項(xiàng)目形象進(jìn)度及開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度及產(chǎn)值：工程進(jìn)度全部按照既定節(jié)點(diǎn)目標(biāo)完成，

3#、5#、6#、10#-13#、21#-27#已實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，剩余樓棟開(kāi)始陸續(xù)封頂，至2020年12月底全部樓棟將按計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)封頂。1#3#12#

7#18#19#20#

17#

16#25#

22#

15#

13#

9#

8#

5#

6#首開(kāi)區(qū)2#產(chǎn)品類(lèi)型面積戶(hù)型套數(shù)總面積（㎡）平均售價(jià)（元/㎡）套總價(jià)（萬(wàn)元）貨量（萬(wàn)元）住宅89三房?jī)蓮d兩衛(wèi)12811358.97120三房?jī)蓮d兩衛(wèi)34841344.88121三房?jī)蓮d兩衛(wèi)18622805.74140四房?jī)蓮d兩衛(wèi)29040593.14商業(yè)洋房130三房?jī)蓮d兩衛(wèi)15341133.62149四房?jī)蓮d兩衛(wèi)153商墅138五房?jī)蓮d三衛(wèi)426080.57SOHO公寓4846021882.32商鋪40-341636.31售樓處1292-11292車(chē)位人防367-非人防1484-合計(jì)高層住宅：滿(mǎn)足25-45歲客戶(hù)剛需首置首改；商辦洋房：3.4米層高，超大陽(yáng)臺(tái)，提升居住舒適度；商墅：可拆可合，可住可辦公；LOFT：層高4.5米，全齡段低總價(jià)高回報(bào)投資產(chǎn)品。項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：X元/米限價(jià)，全莆田市區(qū)價(jià)格洼地。央企中建品牌口碑、項(xiàng)目的學(xué)區(qū)房打造，千畝物流園區(qū)中遠(yuǎn)期規(guī)劃，緊鄰發(fā)展中的高鐵片區(qū)。2）項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目所處地段較偏，短期生活配套不成熟，商業(yè)性質(zhì)商品房客戶(hù)接受度不高。目

錄

ONTENTS一

二

三

四üüüüü

出現(xiàn)的合約問(wèn)題

招采制度有異議；

中海建總包身份；

付款流程滯后嚴(yán)重；

意見(jiàn)分歧較多（人力、財(cái)務(wù)）；

溝通成本增加，合約工作推動(dòng)困難；···

···üüüüüü.....合約團(tuán)隊(duì)工作內(nèi)容

全案目標(biāo)成本管控；

項(xiàng)目公司招采；

總包收益；

項(xiàng)目股東合約事項(xiàng)溝通；

設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、報(bào)建協(xié)管；

總包招采；項(xiàng)目合作協(xié)議l

合作協(xié)議、公司章程分工沒(méi)有細(xì)化，導(dǎo)致協(xié)議雖約定我司操盤(pán)，但股東方仍

然“管太多”，項(xiàng)目合約工作開(kāi)展難度加大；

項(xiàng)目公司章程范例：某地產(chǎn)項(xiàng)目合作協(xié)議建立良好的合作關(guān)系，首要任務(wù)是明確各自角色和分工，明確權(quán)利和義務(wù)，而不是“講情面”協(xié)議約束內(nèi)容過(guò)于含糊，最后造成項(xiàng)目管理困難增加。合約關(guān)注點(diǎn)1、合約管理制度2、總包確定方式及商務(wù)條件3、合約管理鏈條如何安排及分工目

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ONTENTS一

二

三

四五階段閉環(huán)管理01前期策劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)采購(gòu)04動(dòng)態(tài)管控05結(jié)算后

評(píng)估

選擇方案

根據(jù)拿地條件，測(cè)算相對(duì)客觀、真實(shí)的地塊建安造價(jià)，為項(xiàng)目選配最優(yōu)的收益方案。

成本管控核心環(huán)節(jié)最優(yōu)的方案設(shè)計(jì)、低成本、高效率的招采動(dòng)態(tài)預(yù)警監(jiān)控

、管控落地做實(shí)。

節(jié)點(diǎn)復(fù)盤(pán)

成本復(fù)盤(pán)提煉

總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)03

開(kāi)工開(kāi)盤(pán)竣工項(xiàng)目建設(shè)中，本次分享只針對(duì)前四個(gè)環(huán)節(jié)

02摘地

規(guī)劃、設(shè)計(jì)建立良好目標(biāo)成本體系

更好的促進(jìn)事前控制

③

過(guò)程版目標(biāo)成本（規(guī)劃方案批復(fù)后）

①投資版目標(biāo)成本（投資拿地階段）（規(guī)劃方案階段）策劃版目標(biāo)成本

②（設(shè)計(jì)階段-施工圖紙定稿）

執(zhí)行版目標(biāo)成本

④1、合約管控目標(biāo)成本建立是前提

誰(shuí)是成本管控的最大階段？

方案、設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目全周

期內(nèi)80%以上的費(fèi)用，而招采和

動(dòng)態(tài)成本階段決定了項(xiàng)目全周期

內(nèi)20%不到的費(fèi)用。過(guò)程管控確保成本不超支目標(biāo)利潤(rùn)不縮水管控目標(biāo)業(yè)態(tài)分項(xiàng)平米指標(biāo)(元/m2）總成本（萬(wàn)元）高層住宅SOHO多層洋房可售商業(yè)地下室幼兒園單方成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）單方成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）單方成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）單方成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）單方成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）單方成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設(shè)施建安費(fèi)用合計(jì)

為更好的做好建安成本管控，故前置測(cè)算，在方案設(shè)計(jì)階段報(bào)規(guī)劃的同時(shí)根據(jù)初步方案

進(jìn)行策劃版目標(biāo)成本編制，編制后與投資拿地階段的上會(huì)測(cè)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。莆田·中建荔景新城項(xiàng)目策劃版目標(biāo)成本說(shuō)明：上會(huì)總建面按26.96萬(wàn)m2測(cè)算，前期策劃階段的總建面為26.29萬(wàn)m2。1.1規(guī)劃方案階段目標(biāo)成本序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)㎡）建安成本現(xiàn)狀上會(huì)指標(biāo)合計(jì)差異（上會(huì)-現(xiàn)狀）單方造價(jià)（元/㎡）建安成本（萬(wàn)元）建筑面積（萬(wàn)㎡）單方造價(jià)（元/㎡）建安成本（萬(wàn)元）1高層住宅12.072SOHO2.11多層洋房4.233可售商業(yè)1.244幼兒園0.325地下室6.216精裝修-合計(jì)26.29合計(jì)(不含精裝修）26.29說(shuō)明：上會(huì)總建面按26.96萬(wàn)m2測(cè)算，前期策劃階段的總建面為26.29萬(wàn)m2。

成本分析專(zhuān)項(xiàng)成本變動(dòng)分析：一、高層住宅：1、增加裝配式的要求；2、結(jié)合《福建省住宅工程設(shè)計(jì)若干技術(shù)規(guī)定》及《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2018分項(xiàng)系數(shù)的調(diào)整，鋼筋含量增加;3、景觀含市政道路前期考慮不足；4、供配電系統(tǒng)考慮按規(guī)范要求配充電樁，紅線(xiàn)外供電接駁點(diǎn)考慮5公里；5、材料上漲等其他原因。

1.1.1策劃版目標(biāo)成本與投資拿地階段上會(huì)指標(biāo)對(duì)比分析莆田·中建荔景新城項(xiàng)目策劃版目標(biāo)成本與投資拿地階段上會(huì)指標(biāo)對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)㎡）建安成本現(xiàn)狀上會(huì)指標(biāo)合計(jì)差異單方造價(jià)（元/㎡）建安成本（萬(wàn)元）建筑面積（萬(wàn)㎡）單方造價(jià)（元/㎡）建安成本（萬(wàn)元）1高層住宅12.072SOHO2.11多層洋房4.233可售商業(yè)1.244幼兒園0.325地下室6.216精裝修-合計(jì)26.29合計(jì)(不含精裝修）26.29說(shuō)明：上會(huì)總建面按26.96萬(wàn)m2測(cè)算，前期策劃階段的總建面為26.29萬(wàn)m2。專(zhuān)項(xiàng)成本變動(dòng)分析：二、SOHO與多層洋房（后期在SOHO的建面中另分拆出多層洋房、SOHO兩種業(yè)態(tài)）：1、公寓SOHO層高4.5m，鋼筋、砼、幕墻含量增加（參考類(lèi)似項(xiàng)目“中海寰宇天下四期；2、多層洋房層高3.4m，鋼筋、砼、幕墻含量增加；3、景觀含市政道路考慮不足；4、供配電系統(tǒng)考慮按規(guī)范要求配充電樁，紅線(xiàn)外供電接駁點(diǎn)考慮5公里；5、由于層高增加外立面涂料、抹灰，內(nèi)墻面抹灰等粗裝修工程量增加；6、材料上漲等其他原因。1.1.2策劃版目標(biāo)成本與投資拿地階段上會(huì)指標(biāo)對(duì)比分析莆田·中建荔景新城項(xiàng)目策劃版目標(biāo)成本與投資拿地階段上會(huì)指標(biāo)對(duì)比表

（上會(huì)-現(xiàn)狀）前期調(diào)研、策劃不足

政府政策調(diào)研不明

項(xiàng)目定位原因部門(mén)間信息不對(duì)等1.1.5策劃版目標(biāo)成本增加原因分析

經(jīng)過(guò)與投資拿地階段上會(huì)指標(biāo)對(duì)比分析，策劃階段成本增加、變動(dòng)可以概括

以下四個(gè)方面的原因：成本項(xiàng)目拿地測(cè)算目標(biāo)成本差額備注工程量單價(jià)總價(jià)工程量單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

住宅精裝改毛坯118342.00XX000X公寓及別墅、洋房方案改造--0XXXX合計(jì)

X

項(xiàng)目定位不清晰標(biāo)準(zhǔn)改變：為做溢價(jià)，住宅原交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝交付，但考慮到后期的交付風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際按毛坯交付考慮；公寓及別墅、洋房方案改造：1、商墅、公寓層高過(guò)高為滿(mǎn)足小業(yè)主后續(xù)加層使用，增加圈梁等改造；2、洋房按商業(yè)辦公報(bào)規(guī)劃，為滿(mǎn)足洋房能按常規(guī)住宅使用，增加燃?xì)夤艿?、衛(wèi)生間管道改造；成本項(xiàng)目拿地測(cè)算目標(biāo)成本差額（萬(wàn)元）

備注工程量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）工程量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)中心及臨時(shí)樣板房--01300

商業(yè)外立面按石材考慮--09000

紅線(xiàn)外配電合計(jì)

成本項(xiàng)目拿地測(cè)算目標(biāo)成本差額（萬(wàn)元）

備注工程量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）工程量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）裝配式--0118342

合計(jì)

前期調(diào)研、策劃不清晰政府政策調(diào)研不透徹本項(xiàng)目成本策劃階段發(fā)現(xiàn)，投資版錯(cuò)漏缺、導(dǎo)致成本增加約173元/m2投資拿地階段目標(biāo)成本不僅是數(shù)據(jù)羅列，而是綜合規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目、營(yíng)銷(xiāo)等全要素的成果投資版目標(biāo)成本問(wèn)題也不僅是成本數(shù)據(jù)問(wèn)題，更是影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策關(guān)鍵要素之一投資錯(cuò)漏缺分析總結(jié)

項(xiàng)目定位原因

前期調(diào)研、策劃不足

政府政策調(diào)研不明

部門(mén)間信息不對(duì)稱(chēng)精裝修改毛坯的成本8284萬(wàn)元扣減不列入分析，扣除精裝后策劃版成本較上會(huì)成本增加4537萬(wàn)元

過(guò)程版目標(biāo)成本（規(guī)劃方案批復(fù)后）③

①

投資版目標(biāo)成本（投資拿地階段）（規(guī)劃方案階段）

策劃版目標(biāo)成本

②（設(shè)計(jì)階段-施工圖紙定稿）

執(zhí)行版目標(biāo)成本

④如何確定？1.2

執(zhí)行版目標(biāo)成本的確定

主體施工圖紙確定后及時(shí)進(jìn)行測(cè)算，分析指標(biāo)偏差，聯(lián)動(dòng)各部門(mén)進(jìn)行圖紙會(huì)審，對(duì)不滿(mǎn)足過(guò)程版目標(biāo)成本的子項(xiàng)必

須進(jìn)行優(yōu)化；對(duì)滿(mǎn)足過(guò)程版目標(biāo)成本的子項(xiàng)進(jìn)行多方案對(duì)比，分析是否還存在優(yōu)化空間，確保圖紙最優(yōu)后進(jìn)行施工。序號(hào)工程名稱(chēng)單位地下室高層（3、7、8、9#）SOHO原圖紙優(yōu)化后優(yōu)化量原圖紙優(yōu)化后優(yōu)化量原圖紙優(yōu)化后優(yōu)化量1鋼筋kg/㎡151.4713516.4764.0046.6617.3467.2856.4510.832混凝土m3/㎡1.201.150.050.390.370.020.420.380.04實(shí)例1l

通過(guò)對(duì)比其他項(xiàng)目指標(biāo)及初步測(cè)算成本，設(shè)計(jì)院出具的設(shè)計(jì)圖紙結(jié)構(gòu)部分指標(biāo)過(guò)高，為此聯(lián)動(dòng)

工程、設(shè)計(jì)，召開(kāi)多輪圖紙會(huì)審，啟用第三方結(jié)構(gòu)優(yōu)化公司對(duì)未施工部分進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化.

優(yōu)化事項(xiàng)（一）—結(jié)構(gòu)優(yōu)化

序號(hào)工程名稱(chēng)內(nèi)容優(yōu)化金額(元)1樓梯間地面貼磚改成20厚水泥砂漿抹光2地下室底板、頂板、側(cè)墻取消FQY鎂質(zhì)添加劑，采用防水密實(shí)混凝土，內(nèi)摻高性能纖維抗裂劑3廚房樓地面、天棚取消樓地面、天棚防水4砌體墻取消戶(hù)內(nèi)分室隔墻5安裝預(yù)埋電氣戶(hù)內(nèi)預(yù)留一燈、一五孔插座、一開(kāi)關(guān)其余房間只預(yù)留預(yù)埋管610~19#樓取消火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)10~19#樓取消火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)合計(jì)

優(yōu)化事項(xiàng)（二）—建筑做法主要優(yōu)化實(shí)例2優(yōu)化806

萬(wàn)元分析通過(guò)對(duì)比其他項(xiàng)目指標(biāo)及初步測(cè)算成本，聯(lián)合工程、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)對(duì)建筑做法進(jìn)行優(yōu)化。分析n

本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)優(yōu)化按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合福建省當(dāng)?shù)匾?guī)范，

對(duì)未施工部分局部地下室、4棟高層、1棟SOHO進(jìn)行

結(jié)構(gòu)體系優(yōu)化調(diào)整；建筑做法參考中海地產(chǎn)做法并結(jié)合

當(dāng)?shù)仳?yàn)收要求，在不影響交樓的情況下調(diào)整或減少做法；n

最終實(shí)現(xiàn)設(shè)成本優(yōu)化2498萬(wàn)元；n

本項(xiàng)目由于搶預(yù)售節(jié)點(diǎn)，造成邊設(shè)計(jì)、邊審圖、邊施

工，指標(biāo)測(cè)算完成后整體結(jié)構(gòu)部分無(wú)法進(jìn)行全項(xiàng)目?jī)?yōu)

化；造成無(wú)效成本產(chǎn)生（若全項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整

結(jié)構(gòu)體系，預(yù)計(jì)可再優(yōu)化約900萬(wàn)元）。u前置目標(biāo)成本編制u盡量避免“三邊”工程2、目標(biāo)為中心

過(guò)程監(jiān)控

-標(biāo)前測(cè)算、合同

金額不超目標(biāo)成本?標(biāo)底是否超目標(biāo)成本

?定判金額是否超目標(biāo)成本不超：流程推進(jìn)、正常開(kāi)展

不超：流程推進(jìn)、正常簽約超-有時(shí)間可爭(zhēng)取，即時(shí)組織優(yōu)化

超-有時(shí)間可爭(zhēng)?。杭磿r(shí)組織優(yōu)化超-無(wú)時(shí)間可爭(zhēng)取，提前超支預(yù)警

超-無(wú)時(shí)間可爭(zhēng)?。褐贫ü芸胤桨?發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題u

動(dòng)態(tài)成本隨時(shí)統(tǒng)計(jì)、測(cè)算和整理

而行成的項(xiàng)目

“預(yù)估結(jié)算成本”，

是即時(shí)的動(dòng)態(tài)的。u通過(guò)動(dòng)態(tài)成本提前預(yù)判項(xiàng)目成本超

支與否，據(jù)此追溯到風(fēng)險(xiǎn)根源和制

定管控措施，達(dá)成管控效果。標(biāo)工作新業(yè)態(tài)、雜、2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)多、招

亂怎么招？主體土建施工、土方、樁基、景觀管網(wǎng)、標(biāo)識(shí)工程及前期工程營(yíng)銷(xiāo)中心主體施工、裝修、軟裝、景觀

機(jī)電安裝工程、燃?xì)?、電?/p>

、智能化、外水外電缺少優(yōu)質(zhì)承包商資源、沒(méi)有數(shù)據(jù)庫(kù)、沒(méi)有招標(biāo)范本、如何切分標(biāo)段、采用何種合同價(jià)格模式……“難”工程類(lèi)招標(biāo)tTexurYotTexurYo2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

招標(biāo)策劃

2019年

9月26日建設(shè)規(guī)劃

許可證

2019年

4月4日建設(shè)用地

批準(zhǔn)書(shū)

2019年10月26日

營(yíng)銷(xiāo)中心

開(kāi)放

2019年

12月5日

首開(kāi)區(qū)（1#、2#、5#、6#）

預(yù)售證

2019年12月21日

首開(kāi)區(qū)

開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售主要時(shí)間軸10月1日出

施工圖紙

10月17日施

工許可證確定總包、營(yíng)銷(xiāo)中心（施工、裝修、軟裝、景觀）、土方、樁

基樁基圖先出、樁基先行序號(hào)招采工程名稱(chēng)招標(biāo)權(quán)限定判計(jì)劃一、工程類(lèi)10項(xiàng)1莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目場(chǎng)地清表分判采購(gòu)0-50萬(wàn)2019/3/192莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目臨時(shí)供電工程分判采購(gòu)50-500萬(wàn)2019/5/103莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目樁基礎(chǔ)工程分判采購(gòu)1000萬(wàn)以上2019/7/104莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目土石方工程分判采購(gòu)500-1000萬(wàn)2019/7/105莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心施工工程分判采購(gòu)50-500萬(wàn)2019/7/36莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目一標(biāo)段主體施工工程分判采購(gòu)1000萬(wàn)以上2019/8/57莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修工程分判采購(gòu)50-500萬(wàn)2019/8/58莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心景觀工程分判采購(gòu)50-500萬(wàn)2019/8/59莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目基坑支護(hù)及人行橋工程分判采購(gòu)50-500萬(wàn)2019/7/3010莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心軟裝采購(gòu)及安裝工程分判采購(gòu)50-500萬(wàn)2019/8/301莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目造價(jià)咨詢(xún)2莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)3莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)4莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目一標(biāo)段工程監(jiān)理5莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目樁基檢測(cè)6莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目基坑支護(hù)設(shè)計(jì)7莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目建筑監(jiān)測(cè)工程1莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目測(cè)繪及日照分析市場(chǎng)壟斷2莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目項(xiàng)目交評(píng)

3莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目施工圖審查市場(chǎng)壟斷4莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)核算市場(chǎng)壟斷5莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目放樣市場(chǎng)壟斷6莆田物流園區(qū)一期項(xiàng)目房產(chǎn)（預(yù)）測(cè)繪市場(chǎng)壟斷2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

招標(biāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、

工程一個(gè)不能少！福建公司莆田物流園區(qū)一期招采計(jì)劃表?yè)?/p>

預(yù)

保

開(kāi)

誰(shuí)

先售

盤(pán)

行？專(zhuān)業(yè)分包拆分鋪排：確保順利拿到預(yù)售，成本可控，并且快速選擇更為專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍，專(zhuān)業(yè)分包合理拆分。拆分后取預(yù)售前需要具備的工作內(nèi)容涉及咨詢(xún)、設(shè)計(jì)類(lèi)7項(xiàng)；工程類(lèi)10項(xiàng)；開(kāi)發(fā)報(bào)建類(lèi)6項(xiàng)；營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)2項(xiàng)（營(yíng)銷(xiāo)代理、廣告策劃）合計(jì)25項(xiàng)；二、設(shè)計(jì)、咨詢(xún)類(lèi)7項(xiàng)三、開(kāi)發(fā)報(bào)建類(lèi)6項(xiàng)2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

實(shí)地

考察承包商管理

為選擇優(yōu)質(zhì)承包商進(jìn)行承包商考察：通過(guò)政府信用平臺(tái)、業(yè)內(nèi)口碑調(diào)查、實(shí)地查看項(xiàng)目等方式，了解承

包商現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員素質(zhì)、施工安全措施、設(shè)備狀況及資金來(lái)源，分析風(fēng)險(xiǎn)因素并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，嚴(yán)

控承包商準(zhǔn)入資格。完成承包商實(shí)地考察41家，準(zhǔn)錄優(yōu)質(zhì)承包商28家。如，營(yíng)銷(xiāo)中心裝修單位深圳金鳳

凰裝飾、景觀單位廣州普邦園林、軟裝單位深圳三圖建設(shè)等（均采用的中海優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商庫(kù)單位）?？偘こ炭疾熳兣潆姽こ炭疾炀坝^工程考察人行橋2u利用西側(cè)獨(dú)棟商業(yè)做為營(yíng)銷(xiāo)中心，項(xiàng)目西側(cè)為60米寬的城港大道，北側(cè)為50

米寬的清塘大道，基地周?chē)?/p>

環(huán)繞著規(guī)劃中的園西路、前進(jìn)路、電商一路、電商二路，道路寬度分別為15

米、15

米、9

米、14

米。u營(yíng)銷(xiāo)中心人流考慮從城港大道進(jìn)入，但由于配套道路政府暫未修建，中間間隔經(jīng)與區(qū)政府協(xié)調(diào)，同意項(xiàng)目

公司暫時(shí)休一座人行景觀橋進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)中心，后續(xù)須拆除。營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)中#

56

首開(kāi)區(qū)#

1

#

#本項(xiàng)目水渠城港

東

圳大

道2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

前置測(cè)算

營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)題實(shí)例分享2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控售樓部一層平面布置圖售樓部二層平面布置圖

樣板120戶(hù)

型

樣板140戶(hù)

型

營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)題實(shí)例分享l

為滿(mǎn)足開(kāi)盤(pán)時(shí)間要求，在售樓部?jī)?nèi)設(shè)置二套臨

建板房（圖示照片均為開(kāi)盤(pán)時(shí)實(shí)景照片）景觀實(shí)景照片營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)題實(shí)例分享2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)題實(shí)例分享

招標(biāo)前方案與目標(biāo)成本對(duì)比l項(xiàng)目西側(cè)設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)中心，利用獨(dú)棟商業(yè)作為營(yíng)銷(xiāo)中心，在營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)設(shè)置二套臨建板房；l測(cè)算后主體、裝修、景觀均超支，整體成本超支369萬(wàn)元。

成本超支

怎么辦？

l

先進(jìn)行成本分析，再聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)、工程、設(shè)計(jì)各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行圖紙聯(lián)合會(huì)

審，在滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)推廣效果要求的前提下進(jìn)行圖紙優(yōu)化；

l

進(jìn)行外部對(duì)標(biāo)，調(diào)研周邊樓盤(pán)成本配適標(biāo)準(zhǔn)。

?

主體工程（含外立面幕墻工程）：原方案測(cè)算超支100萬(wàn)元，主體工程

可控，主要為幕墻增加，由于工期緊張加上效果需求，經(jīng)多方溝通后決

定按原方案執(zhí)行不做優(yōu)化。?

營(yíng)銷(xiāo)中心景觀工程：原方案測(cè)算超支222萬(wàn)元，經(jīng)與設(shè)計(jì)院多次溝通，在

不影響整體效果的前提下，取消人行橋頂蓋，取消部分喬木，優(yōu)化減少

150萬(wàn)元，優(yōu)化后實(shí)際成本超支72萬(wàn)元，但再做優(yōu)化將影響展示效果。故

與設(shè)計(jì)院溝通，在后續(xù)貨量區(qū)設(shè)計(jì)中消化該部分費(fèi)用，保證景觀整體可控。

?

裝修工程：原方案測(cè)算超支33萬(wàn)元，超支金額較小。根據(jù)項(xiàng)目定位，調(diào)

整軟硬裝標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行多方詢(xún)價(jià)對(duì)比，效果類(lèi)材料價(jià)格偏差較大，且考

慮到施工單位采購(gòu)渠道的差異，競(jìng)價(jià)后應(yīng)成本可控后啟動(dòng)招標(biāo)，招標(biāo)后

成本節(jié)余121萬(wàn)元。2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)題實(shí)例分享

怎么省錢(qián)？→怎么花錢(qián)！

目標(biāo)成本超支≠成本失控2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)題實(shí)例分享優(yōu)化后成本與目標(biāo)成本對(duì)比優(yōu)化成本適配，減少無(wú)效成本的發(fā)生，但適當(dāng)?shù)某杀炯臃ㄓ兄跔I(yíng)銷(xiāo)提高溢價(jià)，提升公司品牌知名度及認(rèn)可度。開(kāi)盤(pán)場(chǎng)景0102

0304

營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)

開(kāi)發(fā)類(lèi)設(shè)計(jì)咨詢(xún)類(lèi)

工程類(lèi)1、協(xié)助營(yíng)銷(xiāo)部完成冰雪節(jié)、沙盤(pán)、廣告代理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、賣(mài)場(chǎng)物業(yè)5項(xiàng)招標(biāo)工作；2、協(xié)助營(yíng)銷(xiāo)完成活動(dòng)推廣類(lèi)價(jià)格審核143份；協(xié)助開(kāi)發(fā)完成放樣、測(cè)繪等7項(xiàng)招標(biāo)工作；擬啟動(dòng)水保、竣工測(cè)量、房產(chǎn)實(shí)測(cè)等3項(xiàng)招標(biāo)工作；

完成造價(jià)咨詢(xún)、工程監(jiān)理施工圖設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、基坑支護(hù)設(shè)計(jì)、

結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)等12項(xiàng)招標(biāo)

1、實(shí)際招標(biāo)已完成樁基、土方、土建施工、機(jī)電安裝、燃?xì)獾?5

項(xiàng)招標(biāo)工作，進(jìn)行中外電、景觀管網(wǎng)工程2項(xiàng)招標(biāo)工作，擬啟動(dòng)標(biāo)識(shí)

制作、公寓實(shí)體樣板房裝修2項(xiàng)招標(biāo)工作2.1招標(biāo)采購(gòu)階段管控

現(xiàn)階段完成招標(biāo)工作nn

優(yōu)點(diǎn)與不足優(yōu)點(diǎn)：各專(zhuān)業(yè)分包細(xì)化招標(biāo)，施工、景觀工程劃標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)，能有效降低施工成本，選擇專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍，并且能直觀掌握各承包商的施工水平、資金情況，為公司后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)質(zhì)承包商資源；不足：外在影響因素多，招標(biāo)阻力大，僅僅為搶預(yù)售、開(kāi)盤(pán)提前鋪排的25項(xiàng)招標(biāo)工作就有11項(xiàng)處于滯后完成；施工隊(duì)伍多，交界面多，現(xiàn)場(chǎng)管理難度加大，合約日常工作增多（如糧單每月均有20余份糧單需要編制、審核）。?

實(shí)際招標(biāo)共計(jì)56個(gè)子項(xiàng)：已完成總部權(quán)限招標(biāo)18個(gè)，子公司權(quán)限30個(gè)，進(jìn)行中2個(gè)，擬啟動(dòng)5個(gè)；變更簽證

已發(fā)生成本合同、非合同2.2

動(dòng)態(tài)管理階段管控

合同數(shù)量大

月度動(dòng)態(tài)成本梳理u每月組織召開(kāi)月度動(dòng)態(tài)成

本梳理，就本階段合約工

作中存在的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行

梳理，落實(shí)解決方式及責(zé)

任人，做到事事有跟蹤，

事事有落實(shí)。重點(diǎn)梳理簽

證變更，盡量按月審結(jié)。

制定《變更簽證管理辦

法》并進(jìn)行交底u(yù)

現(xiàn)場(chǎng)簽證變更做到事前審

批，通過(guò)后方可執(zhí)行，執(zhí)行

完成后須合約參與現(xiàn)場(chǎng)收方

確定，杜絕事后補(bǔ)報(bào)，從源

頭上控制動(dòng)態(tài)成本的變化。

動(dòng)態(tài)成本

待發(fā)生成本待發(fā)生成本≠未發(fā)生應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)更新，杜絕動(dòng)態(tài)不動(dòng)、動(dòng)態(tài)失真等情況。動(dòng)態(tài)成本

要點(diǎn)定期梳理合理預(yù)估實(shí)時(shí)更新l

經(jīng)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程討論，盡量滿(mǎn)足效果要求的

前提下，做局部?jī)?yōu)化來(lái)找補(bǔ)增加的成本，根據(jù)初步優(yōu)

化意見(jiàn)估算，并及時(shí)跟新動(dòng)態(tài)成本簽證變更臺(tái)賬。1、

取消精裝部分增加的疏散指示，按原土建藍(lán)圖施工。2、

取消電梯前室增加的網(wǎng)絡(luò)及電源插座。3、

取消精裝設(shè)計(jì)的筒燈，按原設(shè)計(jì)的應(yīng)急照明代替（應(yīng)急和照明雙用燈具），燈形改成方形，吊頂嵌入式；電梯廳用10W

3000K

，采用感應(yīng)式，燈形改成方形，吊頂嵌入式

裝應(yīng)急模塊，SOHO電梯廳、走廊采用7W

3000K

燈形改成方形，吊頂嵌入式，采用分段感應(yīng)式筒燈，具體分段詳見(jiàn)內(nèi)裝圖紙，裝應(yīng)急模塊；樓梯吸頂燈采用常規(guī)圓形吸頂燈瓦數(shù)為18W。4、

取消樓梯側(cè)燈。5、

取消精裝設(shè)計(jì)的安全模塊。6、

取消精裝設(shè)計(jì)增加的滅火器。2.2

動(dòng)態(tài)管理階段管控

實(shí)例1：合理成本加減法

?為降低交房風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司計(jì)劃將原過(guò)道天

棚改為扣板吊頂，連帶所有過(guò)道消防管道走

梁下，現(xiàn)改為穿梁走管，增加打孔費(fèi)用約16

萬(wàn)元，吊頂費(fèi)用增加約50萬(wàn)，合計(jì)66萬(wàn)元。

增加約66萬(wàn)及時(shí)完善變更手續(xù)，及時(shí)掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本變化情況，合理減少無(wú)效成本的發(fā)生設(shè)計(jì)部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)工程部門(mén)設(shè)計(jì)成本營(yíng)銷(xiāo)成本工程成本動(dòng)態(tài)成本

梳理只有業(yè)務(wù)部門(mén)也參與進(jìn)來(lái)，才能從源頭進(jìn)行成本審視！2.2

動(dòng)態(tài)管理階段管控措施

p

動(dòng)態(tài)成本管控中三要點(diǎn)

?

全員成本意識(shí)：營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程均需強(qiáng)化成本風(fēng)險(xiǎn)及管控意識(shí)

?

風(fēng)險(xiǎn)敏感度：對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)具有高度敏感性

?

管控勤思考：持續(xù)思考成本優(yōu)化措施及風(fēng)險(xiǎn)管控方案

真正做好動(dòng)態(tài)成本管控，單純依靠合約人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須要業(yè)務(wù)部門(mén)全面深入?yún)⑴c進(jìn)來(lái)。業(yè)務(wù)部門(mén)作為成本的實(shí)際規(guī)劃

者和執(zhí)行者，需要對(duì)各自業(yè)務(wù)線(xiàn)的成本進(jìn)行梳理。目

錄

ONTENTS一

二

三

四

投資測(cè)算階段

成本錯(cuò)

漏

缺？改進(jìn)措施：

1、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘（關(guān)注地塊內(nèi)及周邊實(shí)際狀況）；

2、落實(shí)強(qiáng)排方案，各部門(mén)前置商認(rèn)；

3、認(rèn)真研讀拿地條件（規(guī)劃指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、裝配式要

求、配建要求及其他附加條件等）；

4、熟悉常規(guī)指標(biāo)含量、合理推算各類(lèi)指標(biāo)；

5、搜集周邊可借鑒樓盤(pán)或類(lèi)似項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)資料；

6、摸清當(dāng)?shù)貕艛鄡r(jià)格（外水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等）及基礎(chǔ)設(shè)

施配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

7、實(shí)時(shí)掌握人、材、機(jī)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)格；

8、建立標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算表格、避免漏項(xiàng)、缺項(xiàng)。四、合約管控總結(jié)

前期策劃階段

難點(diǎn)、痛點(diǎn)：

1、對(duì)地塊地質(zhì)條件無(wú)法客觀了解；

2、對(duì)建筑結(jié)構(gòu)（地上、地下）無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估，測(cè)算

指標(biāo)把握不準(zhǔn)；

3、項(xiàng)目輸出的產(chǎn)品方案、適配方案無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估；

4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與實(shí)際收費(fèi)情況差異很大；

5、測(cè)算價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格出入較大；

6、對(duì)配建裝配式要求把握不準(zhǔn)；

7、測(cè)算漏項(xiàng)、缺項(xiàng)。

真實(shí)、合理、科學(xué)的成本測(cè)算030104l通過(guò)規(guī)劃指標(biāo)分析（容積率、可售比、車(chē)位配比、公建公配），分析成本風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)和策略

示范區(qū)成本平衡成

本

適

配

l準(zhǔn)確選取“當(dāng)?shù)刈詈?、距離最近、售價(jià)及

配套相似”三個(gè)維度競(jìng)品進(jìn)行分析；

l通過(guò)多方位比較，分析本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，促

進(jìn)產(chǎn)品精準(zhǔn)定位，判斷加減法，成本實(shí)現(xiàn)適

配最優(yōu)，把花錢(qián)在刀刃上。

方案策劃l方案策劃（規(guī)劃方案、臨時(shí)設(shè)

施、示范區(qū)、土護(hù)降、樁基選型、紅線(xiàn)

外成本等），敏感性成本分析l確保成本指標(biāo)合理、適配合理。

技術(shù)指標(biāo)

l關(guān)注示范區(qū)適配（占地比、軟硬

裝和景觀標(biāo)準(zhǔn)）、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理性、

人防成本指標(biāo)，確保結(jié)構(gòu)指標(biāo)合