運(yùn)營標(biāo)桿地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引

運(yùn)營中心

項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引2020年12月集團(tuán)運(yùn)營中心引言1指引目標(biāo)剛調(diào)入集團(tuán)運(yùn)營部運(yùn)營中心新員工2必要前提需要有一定的項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)3準(zhǔn)備工作閱讀、熟悉啟動(dòng)會(huì)的制度和模板4適用范圍僅限本中心使用，不得對(duì)外宣揚(yáng)目錄定位會(huì)階段工作一階段啟動(dòng)會(huì)階段工作二階段啟動(dòng)會(huì)階段工作啟動(dòng)會(huì)變更定位會(huì)階段工作——項(xiàng)目來源新取得的項(xiàng)目老項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目取得土地之后盡快跟進(jìn)投資要到投資任務(wù)書。目前投資會(huì)集中發(fā)給石苑，石苑發(fā)大家。投資任務(wù)書的指標(biāo)，是啟動(dòng)會(huì)的指標(biāo)的參考標(biāo)準(zhǔn)。需盯住抓住。合作和勾地的項(xiàng)目，可能未取得土地的時(shí)候需要先行啟動(dòng)的，地區(qū)公司提出需求，在與職能負(fù)責(zé)人溝通后同意后，組織一次立項(xiàng)會(huì)，過會(huì)后可先行啟動(dòng)每次中心例會(huì)都會(huì)過這塊的內(nèi)容，找到你的前任的文件，了解近期要開的啟動(dòng)會(huì)。中遠(yuǎn)期的啟動(dòng)會(huì)安排，除了工作交接之外，可以逐步跟地區(qū)公司了解，或者向中心負(fù)責(zé)人咨詢。定位會(huì)階段工作定位會(huì)前期工作拿地后天數(shù)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作3定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)5建立項(xiàng)目門戶5項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建10啟動(dòng)版全景計(jì)劃審批完成25-28完成三個(gè)評(píng)審30上定位會(huì)35會(huì)議紀(jì)要審批完成定位會(huì)階段工作定位會(huì)前期工作投委會(huì)資料

第一時(shí)間向項(xiàng)目總監(jiān)或者投資的同事要到，快速了解下項(xiàng)目的體量、業(yè)態(tài)、開盤時(shí)間、結(jié)利時(shí)間等關(guān)鍵信息；定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)：

客研牽頭，主要是確定客研工作的方向，我們需要參加，了解相關(guān)信息啟動(dòng)版全景計(jì)劃：

這個(gè)要追，地區(qū)公司容易拖延。全景計(jì)劃管理制度中有要求；原則上按照期量安排，特別需要延遲時(shí)間的，在充分了解客研的意見后，要單獨(dú)跟老蘇申請(qǐng)；定位會(huì)階段工作定位會(huì)前期工作對(duì)新公司、快速成長的公司，應(yīng)特別關(guān)注：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：人員是否齊整，是否因?yàn)槿藛T不足或者能力不足而導(dǎo)致工作偏離；工作方法：職能是否給予了足夠的支持，工作站模式是否得以遵循，職能是否充分碰撞；制度理解：有什么困惑，項(xiàng)目與集團(tuán)溝通中有什么困難，如有困難要參與解決；定位會(huì)階段工作定位會(huì)前期工作

拿地到上定位會(huì)，這個(gè)階段運(yùn)營片區(qū)負(fù)責(zé)要多介入，充分了解項(xiàng)目的基本邏輯，各類評(píng)審要參加。如果遇到推進(jìn)不順利的項(xiàng)目，需要充分了解其原因，并給出解決建議。定位會(huì)階段工作定位會(huì)前評(píng)審運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)審：運(yùn)營牽頭拉著財(cái)務(wù)一起開，關(guān)鍵問題同模板，關(guān)注重點(diǎn)：其實(shí)就是指標(biāo)（貨值、毛利、IRR，去化率、現(xiàn)房、結(jié)利、成本），節(jié)奏、風(fēng)險(xiǎn)、團(tuán)隊(duì)。毛利和IRR比較關(guān)鍵，指標(biāo)對(duì)比資任務(wù)書，有年度預(yù)算的話，也關(guān)注預(yù)算指標(biāo)。關(guān)注點(diǎn)說明運(yùn)營節(jié)奏不宜過激或過緩，對(duì)照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)期量，考慮投委會(huì)要求分期分組團(tuán)需要合理，小步快跑，不應(yīng)過大；分期“高層不宜超過15萬平米，別墅不宜超過5萬平米”前序組團(tuán)去化關(guān)注存貨情況，貨量、結(jié)構(gòu)、去化速度；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不觸碰紅線，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案要充分；內(nèi)外一致關(guān)鍵突破點(diǎn)與政府口的溝通到什么層級(jí)，是否基本靠譜。定位會(huì)階段工作定位會(huì)前評(píng)審客研評(píng)審/概念方案評(píng)審深度參與和理解會(huì)議內(nèi)容；尊重客研和研發(fā)職能的意見，但如有明顯的問題應(yīng)提出來；至少提前2個(gè)工作日完成評(píng)審，并發(fā)出會(huì)議通知，通知由佟振杰統(tǒng)一發(fā)。如果到這個(gè)時(shí)間還評(píng)審不完，一般就不排會(huì)了。一旦遇到大的節(jié)假日等，項(xiàng)目著急需要過會(huì)的情況，對(duì)評(píng)審要早抓，早評(píng)，別耽誤了?？赡苡龅降膯栴}：某職能不同意上會(huì)，則應(yīng)盡快弄清原委，拉通各職能保證信息交圈，設(shè)法解決，如解決不了應(yīng)及時(shí)升級(jí)；定位會(huì)階段工作定位會(huì)的會(huì)前準(zhǔn)備關(guān)注點(diǎn)說明時(shí)間人員在中心排期中應(yīng)盡早占上檔期；但具體上會(huì)前，需確定具備上會(huì)條件；會(huì)議室會(huì)前應(yīng)保證會(huì)議室、視頻連接完好，至少提前十分鐘到場安排；最好是集團(tuán)培訓(xùn)室，盡量減少視頻參會(huì)的人員和會(huì)場數(shù)量上會(huì)資料至少提前1天取得，請(qǐng)財(cái)務(wù)的同事也提前看。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)量大，晚了會(huì)導(dǎo)致上會(huì)前看不完，會(huì)后再來找補(bǔ)，特麻煩；消除疑問在有疑問時(shí)，提前咨詢主要相關(guān)職能對(duì)上會(huì)的意見，避免會(huì)上反對(duì)；模棱兩可的時(shí)候，寧愿不上會(huì)或者咨詢職能老大，并盡快澄清；會(huì)議紀(jì)要參照現(xiàn)有的紀(jì)要模板，以及上會(huì)的資料，會(huì)前把會(huì)議紀(jì)要需初步擬好，上會(huì)的時(shí)候可加快捷的做記錄。（1）指標(biāo)要填完；（2）關(guān)鍵的問題預(yù)先寫下，會(huì)上記結(jié)論。定位會(huì)階段工作定位會(huì)

會(huì)中管控運(yùn)營片區(qū)負(fù)責(zé)是會(huì)議的協(xié)調(diào)人，應(yīng)對(duì)會(huì)議有一定的掌控能力；開始前宣布開會(huì)，結(jié)束后宣布散會(huì)；應(yīng)關(guān)注會(huì)議的進(jìn)展，如果出現(xiàn)明顯的議題發(fā)散、過分討論、超時(shí)、會(huì)場音效和視頻效果不好等意外，均應(yīng)出面干涉，不要怯場；會(huì)議的運(yùn)營部分匯報(bào)完成，應(yīng)發(fā)言闡述運(yùn)營評(píng)審的主要內(nèi)容、主要問題和結(jié)論；準(zhǔn)確的記錄會(huì)議的主要結(jié)論，尤其是光建總和蘇總的重點(diǎn)結(jié)論。意見不清晰或者不完整的時(shí)候，需要給予追問或者重復(fù)，避免問題懸而未決；會(huì)議結(jié)束前，當(dāng)場閱讀會(huì)議紀(jì)要，如有修改意見，盡量現(xiàn)場改好；定位會(huì)階段工作定位會(huì)

會(huì)后工作把會(huì)議紀(jì)要完善之后，發(fā)財(cái)務(wù)同事看一下，并盡快提交給中心運(yùn)營專員提交OA；

會(huì)議紀(jì)要第一時(shí)間發(fā)地區(qū)公司；會(huì)議遺留問題按時(shí)跟進(jìn)落實(shí)；目錄定位會(huì)階段工作一階段啟動(dòng)會(huì)階段工作二階段啟動(dòng)會(huì)階段工作啟動(dòng)會(huì)變更一階段啟動(dòng)會(huì)的工作一階段啟動(dòng)會(huì)的會(huì)前溝通主要日程和成果：25-30天研發(fā)和成本評(píng)審（研發(fā)評(píng)審單、成本評(píng)審單、精裝評(píng)審單、景觀評(píng)審單）、營銷和體驗(yàn)區(qū)評(píng)審（營銷評(píng)審單、體驗(yàn)區(qū)評(píng)審單）、運(yùn)營和財(cái)務(wù)評(píng)審（運(yùn)營評(píng)審單）。精裝、景觀評(píng)審，有時(shí)會(huì)被漏掉，或者標(biāo)準(zhǔn)不夠，要關(guān)注。每個(gè)評(píng)審都要跟進(jìn)結(jié)論，千萬不要翻車，評(píng)審太多，怕漏；體驗(yàn)區(qū)方案一定要這階段敲死，出過問題，后面再變時(shí)間來不及了；一階段啟動(dòng)會(huì)的會(huì)前評(píng)審比較多，最好能稍微提前一些。參與這些評(píng)審全過程需要很多的時(shí)間，可能不能完全做到，但研發(fā)的建筑部分的評(píng)審需要全程參與。工程沒有評(píng)審單需要提交，但會(huì)前工程會(huì)做完整的評(píng)審并且會(huì)打分。一階段啟動(dòng)會(huì)的工作一階段啟動(dòng)會(huì)的會(huì)前溝通重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品/成本端常見的問題，需要提早做對(duì)口溝通，會(huì)上做決策：配置標(biāo)準(zhǔn)超限額：精裝、景觀、立面、門、窗、五金、空調(diào)、智能化……不采用集采品牌，或者集采型號(hào)；贈(zèng)送面積、地庫面積增加太多；不總價(jià)包干，包括大區(qū)和樣板區(qū)；定位會(huì)關(guān)注的所有的點(diǎn)，一階段也應(yīng)該關(guān)注運(yùn)營評(píng)審要拉著客服、財(cái)務(wù)一起；關(guān)注重點(diǎn)詳見模板；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)需要過得詳細(xì)。全景計(jì)劃基準(zhǔn)版的所有節(jié)點(diǎn)應(yīng)在一階段啟動(dòng)會(huì)完全確定，與標(biāo)準(zhǔn)期量不一致時(shí)應(yīng)給出說明；一階段指標(biāo)為啟動(dòng)會(huì)最終指標(biāo)，允許跟定位會(huì)有點(diǎn)出入。一階段啟動(dòng)會(huì)的工作一階段啟動(dòng)會(huì)的會(huì)議準(zhǔn)備、會(huì)議過程、會(huì)后工作定位會(huì)要求同適用；目錄定位會(huì)階段工作一階段啟動(dòng)會(huì)階段工作二階段啟動(dòng)會(huì)階段工作啟動(dòng)會(huì)變更二階段啟動(dòng)會(huì)的工作二階段啟動(dòng)會(huì)的工作二階段啟動(dòng)會(huì)屬于停止點(diǎn)檢查的內(nèi)容，參照停止點(diǎn)檢查的制度，以及二階段的模板；二階段三大塊，工程會(huì)有詳細(xì)的評(píng)審和打分，會(huì)上可以只說問題，不詳細(xì)展開；會(huì)前要求把資料發(fā)給各個(gè)職能；風(fēng)險(xiǎn)部分是運(yùn)營關(guān)注的重點(diǎn)，需要做正規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審，參照風(fēng)險(xiǎn)及停止點(diǎn)管理的內(nèi)容。目錄定位連會(huì)階逝段工檔作一階渡段啟澤動(dòng)會(huì)聽階段抵工作二階血段啟抱動(dòng)會(huì)藏階段撒工作啟動(dòng)盤會(huì)變搶更二階接段啟扎動(dòng)會(huì)環(huán)的工朽作啟動(dòng)會(huì)寸變更的視來源（1）主毀要業(yè)術(shù)態(tài)發(fā)妨生顛睡覆性賢改變硬；（2）總春圖、熄戶型慎發(fā)生經(jīng)較大梁變化爽；（3）結(jié)竿算時(shí)余間調(diào)和整跨朽半年欲度；（4）組文團(tuán)口強(qiáng)徑的仙毛利蒼率較類啟動(dòng)閑會(huì)版欠減少粘≥1%。。二階賴段啟竄動(dòng)會(huì)蒙的工盲作啟動(dòng)獅會(huì)變肅更的霸操作頓：會(huì)前邀了解裝變更色的“展點(diǎn)”麗，以遙及這矮個(gè)點(diǎn)新涉及倚的職裙能；會(huì)前沒欣有專門慎的評(píng)審疲，但主弓要相關(guān)粥部門應(yīng)擾做信息黎交圈，賴確保其佳認(rèn)可并著同意上恢會(huì)；上會(huì)木資料蝕要提偉前