房地產(chǎn)投資項目財務分析11課

財稅融營詳情“”BONZER房地產(chǎn)投資項目財務分析第11課

總25課“”BONZER1234“”1.1

房地產(chǎn)投資項目財務分析

?

它是投資分析人員在房地產(chǎn)市場調查與預測，項目策劃，投資、成本

與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過

編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、

清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在

財務上的可行性?！啊?/p>

1.2

財務分析的基本程序?

（1）收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料。?

（2）編制基本財務報表。?

（3）財務分析指標的計算與評價。?

（4）進行不確定性分析。?

（5）由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的

最終結論?！啊?/p>

1.3

房地產(chǎn)投資項目財務分析的作用?

（1）衡量項目的盈利能力?

盈利能力是反映房地產(chǎn)投資項目財務效益的重要標志。在財務分析中，應當考察擬投

資項目的盈利能力是否達到行業(yè)平均水平或投資者期望的最低盈利水平，或者是否滿

足項目可行的要求條件。?

主要是靠計算財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進

行的。“”

1.3

房地產(chǎn)投資項目財務分析的作用?

（2）衡量項目的清償能力?

清償能力包括兩個層次：?

一是項目的財務清償能力，即項目按期收回全部投資的能力；?

二是債務清償能力。如果項目有貸款，就應考察項目資金償還期限是否符合有關規(guī)定，

項目是否具備所要求的清償債務的能力。?

主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負債率和償債保障比率等指標來進

行的?！啊?/p>

1.3

房地產(chǎn)投資項目財務分析的作用?

（3）衡量項目的資金平衡能力?

資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資

開發(fā)經(jīng)營的必要條件。?

通過資金來源與運用表進行的。?

投資項目所需的財務分析基本報表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與

運用表、利潤表和資產(chǎn)負債表?！啊?/p>

分析案例?

某開發(fā)商購得一地塊，擬建寫字樓出售。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：?

（1）開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用如下：土地費用600萬元，于開始時一次投入。建安工程投資為

800萬元，前期工程費用、管理費用、其他費用分別為建安費用的5%、3%、2%。銷售費用為銷

售收入的5%。項目的總建筑面積為6000m2，售價為5000元/m2。另據(jù)估算，項目的開發(fā)建設

周期為3年（其中建設期2年），第2年即可預售60%，第3年全部售出。?

（2）上述成本費用（土地費用、財務費用除外）在建設期的第1年投入55%，第2年投入45%。

建設資金中，資本金650萬元；其他為銀行貸款，每年資金缺口由銀行貸款解決。資金在使用時，

先用自用資金，不足時再用銀行貸款。貸款年利率為10%，寬限期2年（即建設期只計息不還

款），第3年開始采用等本償還并支付利息的方式還本付息，分2年還清。稅金及附加為銷售收入

的0.6%；所得稅稅率為25%?！啊?/p>

分析案例?

要求：?

1

估算項目總投資，并詳列其中財務費用的計算過程。?

2

填列借款還本付息表、土地增值稅估算表、投資計劃與資金籌措表。?

3

填列利潤表、資金來源與運用表、資本金現(xiàn)金流量表、全部投資現(xiàn)

金流量表?！啊?/p>

2.1

現(xiàn)金流量表?

現(xiàn)金流量表是反映項目在計算期內各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)

金流量的計算表格。?

按照投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：全部投資現(xiàn)金流量

表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表。?

通過現(xiàn)金流量表可以計算各項財務評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務盈

利能力的分析?！啊?/p>

2.1.1

全部投資現(xiàn)金流量表?

全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎

（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所

得稅后財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算

表格。?

目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同

基礎?！啊毙蛱栱?/p>

目合

計123…N

11.11.21.31.41.51.61.72現(xiàn)金流入銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金現(xiàn)金流出2.1.1

全部投資現(xiàn)金流量表

全部投資財務現(xiàn)金流量表

表1-1單位：萬元“”序號項目合計123…N2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設投資經(jīng)營資金運營費用修理費用稅金及附加土地增值稅企業(yè)所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：財務內部收益率（%）：財務凈現(xiàn)值（ic=%）：投資回收期（年）：基準收益率（%）：2.1.1

全部投資現(xiàn)金流量表“”

2.1.2

資本金現(xiàn)金流量表?

資本金是項目投資者自己擁有的資金。?

該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利

息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察

項目資本金的盈利能力?！啊?.1.2

資本金現(xiàn)金流量表

資本金現(xiàn)金流量表

表1-2單位：萬元序號項

目合計123…N

11.11.21.31.41.51.61.72現(xiàn)金流入銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金現(xiàn)金流出“”序號項目合計123…N2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經(jīng)營資金運營費用修理費用稅金及附加土地增值稅企業(yè)所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）：2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）2.1.2

資本金現(xiàn)金流量表“”

2.1.3

投資者各方現(xiàn)金流量表?

投資者各方現(xiàn)金流量表以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務

內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。?

當一個房地產(chǎn)項目有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現(xiàn)金流量表?！啊毙蛱栱椖亢嫌?23…N1現(xiàn)金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量2.1.3

投資者各方現(xiàn)金流量表“”

2.2

全投資和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別?

全部投資現(xiàn)金流量表與資本金現(xiàn)金流量表在流入項目內容相同，流出項目有以下不同：?

（1）由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項目所需的全部投資（包括建設投資和經(jīng)營資金）

均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設期利息，同時也不考慮全部投資的本

金和利息的償還問題；?

在資本金現(xiàn)金流量表中，假定全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務資金來解決

的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”?！啊?/p>

2.2

全投資和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別?

（2）在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能會發(fā)生“預售收入再投入”項目，而

全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項。?

（3）資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與企業(yè)所得稅的計算基數(shù)中含財務費用。而全部

投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務費用，但在表中所列的其他項目中仍保留

有財務費用的影響?！啊?/p>

2.2

全投資和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別?

（3）計算期。一般建設項目的計算期包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期。房地產(chǎn)開發(fā)后即售出的

項目只有建設期沒有經(jīng)營期；置業(yè)投資項目不存在建設期，一般只有經(jīng)營期。?

（4）房地產(chǎn)投資項目有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分?！啊?/p>

2.3.1

資金來源與運用表?

資金來源與運用表與現(xiàn)金流量表有著本質的不同。?

資金來源與運用表是從項目的資金平衡角度出發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。?

在資金來源與運用表中把用于項目的全部資金來源都看作現(xiàn)金流入，包括借款和資本金

投資，而在資本金現(xiàn)金流量表中把資本金投入看作現(xiàn)金流出?！啊毙蛱栱椖亢嫌?23…N1資金來源1.11.21.31.4銷售收入（含預售款）資本金長期借款短期借款2資金運用2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設投資稅金及附加土地增值稅企業(yè)所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金2.3.2

出售項目資金來源與運用表“”

2.3.3

資金來源與運用表?

資金來源與運用表數(shù)據(jù)源：?

(1)銷售收入、稅金及附加、土地增值稅、利潤總額、所得稅和應付利潤等數(shù)據(jù)，取自利

潤表。?

（2）開發(fā)建設投資、長期借款、短期借款、資本金的數(shù)據(jù)，取自投資計劃與資金籌措表

（開發(fā)建設投資需扣除財務費用）?

（3）長期借款本金償還額、借款利息支付的數(shù)據(jù)取自借款還本付息表。?

（4）盈余資金等于資金來源減去資金運用。?

（5）累計盈余資金各年數(shù)額為當年及以前各年盈余資金之和?！啊?/p>

2.3.4

資金來源與運用表?

該表給出的盈余資金表示當年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）

的數(shù)額。?

當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。?

資金平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計

的盈余資金大于零或等于零。這就要求投資項目在實施過程中任何時刻都有夠用

的資金。?

作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應不小于零。?

因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關注的重點是資金來源與運用表的累計盈余

欄目?！啊?/p>

2.4.1

利潤表?

利潤表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配

等情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算

投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標?！啊?.4.1

利潤表序號項

目合

計123…N

11.11.21.322.12.2

3

4經(jīng)營收入銷售收入出租收入自營收入經(jīng)營成本商品房銷售成本出租房經(jīng)營成本運營費用修理費用“”序號項目合計123…N5稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8企業(yè)所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、資本金利潤率（%）3、資本金凈利潤率（%）2.4.1

利潤表“”序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6企業(yè)所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）2.4.2

出售型房地產(chǎn)項目的利潤表“”

2.4.3

利潤分配?

稅后利潤一般按照下列順序分配：?

（1）彌補企業(yè)以前年度虧損。?

（2）提取盈余公積金。一是法定盈余公積金，按照稅后利潤扣除前項后的10%，累計

提取達到注冊資本金的50%時可不再提取；二是公益金，按可供分配利潤的5%提取。?

（3）向投資者分配利潤，即表中的應付利潤。?

考慮了這三項因素后（大部分情況下只有后兩項因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當借款還清后，一般應將這部分利潤補分給投資者?！啊?/p>

2.5.1

資產(chǎn)負債表?

資產(chǎn)負債表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內各年末資產(chǎn)、負債與所有者權益變化及對

應關系的報表。?

各期資產(chǎn)應等于負債和所有者權益之和。?

該表主要用于考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析?！啊?/p>

2.5.2

資產(chǎn)負債表?

資產(chǎn)負債表可以計算兩類指標：?

（1）

長期償債能力指標（如資產(chǎn)負債率等）。長期償債能力，是指項目在長期借款使

用期內的還本付息能力或長期借款到期后的歸還借貸本金的能力。?

（2）短期償債能力指標（如流動比率、速動比率指標等）。短期償債能力是指項目用流

動資產(chǎn)和營業(yè)利潤歸還各種1年內到期或超過1年的一個營業(yè)周期內到期的流動負債的能

力。“”2.5.3

資產(chǎn)負債表序號項

目合

計123…N

11.11.21.31.41.51.61.71.8資產(chǎn)流動資產(chǎn)總額應收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值“”2.5.3

資產(chǎn)負債表

2

2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4負債及所有者權益流動負債總額短期借款應付賬款預收賬款長期借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負債小計所有者權益資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤計算指標：1、資產(chǎn)負債率（%）

2、流動比率（%）3、速動比率（%）

“”

2.6.1

基本報表的相互關系

?

“利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進行項目盈利能力分析提供基礎數(shù)據(jù)的報表.

?

“利潤表”計算的是盈利能力的靜態(tài)指標；

?

“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的動態(tài)指標。

?

“利潤表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎數(shù)據(jù)?！啊?/p>

2.6.2

基本報表的相互關系?

“借款還本付息表”、“資金來源與運用表”和“資產(chǎn)負債表”都是為進行項目清償能

力分析提供基礎數(shù)據(jù)的報表。?

根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運用表”可以計算借款償還期指標;?

根據(jù)“資產(chǎn)負債表”可以計算資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率等指標。?

通過“資金來源與運用表”可以進行項目的資金平衡能力的分析。“”分析內容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標3.1

財務分析指標與報表的關系“”

3.2.1

靜態(tài)指標計算?

（1）投資利潤率?

投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設完成后正常年度的年利潤總額（或預計回收期內的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目的獲利水平。其計算公式為：“”

3.2.1

靜態(tài)指標計算?

實際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。?

計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比

較，如果預期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準投資利潤率（或收益率），說

明該項目投資經(jīng)濟效益高于或相當于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予

接受。?“”“”“”

3.2.2

靜態(tài)指標計算?

（2）資本金利潤率

?

資本金利潤率是利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權益投資）

之比。?

計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行

比較，若前者大于或等于后者，則認為項目是可以考慮接受的。?“”

3.2.3

靜態(tài)指標計算?

（3）資本金凈利潤率資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為：???

資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標，因為它反映了投資者自己出資所帶來的凈

利潤?！啊?/p>

3.2.4

靜態(tài)指標計算?

（4）靜態(tài)投資回收期?靜態(tài)投資回收期是指在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益來抵償全部投資

所需的時間。?

當項目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時：?投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值

/本期凈現(xiàn)金流量）?

其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用全部投資現(xiàn)金流量表中的計算求得。?

當累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份?！啊痹路?123456凈現(xiàn)金流量-160-1004050708080累計凈現(xiàn)金流量-160-260-220-170-100-2060

3.2.4

靜態(tài)指標計算?

（4）靜態(tài)投資回收期—某項目現(xiàn)金流量表?

回收期=（6-1）+20/80=5.25“”

3.2.5

靜態(tài)指標計算?

（5）借款償還期—國內借款償還期

國內借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務條件下，在房地產(chǎn)項目計算期內，使用可用作還款的利潤（如預售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。

借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運用表”計算。?

??“”

3.2

靜態(tài)指標計算?

（5）借款償還期—國內借款償還期?

借款償還期

=

借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當期償還借款額/當

期可用于還款的資金額）?或

=

償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)－開始借款的期數(shù)+（當期

償還借款額/當期可用于還款的資金額）?

實務中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。?

計算出借款償還期后，還要與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出

的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，認為項目沒有清償能力，是不可行

的。?“”

3.2.5

靜態(tài)指標計算?

（5）借款償還期—國外借款償還期?

國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預計可能的借款償還條件計算。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為房地產(chǎn)項目具有清償能力。“”

3.2.6

靜態(tài)指標計算—財務比率?

①資產(chǎn)負債率:

資產(chǎn)負債率是項目負債總額與資產(chǎn)總額之比。是分析項目長期債務清償

能力的重要指標。?

②流動比率:

流動比率是指項目流動資產(chǎn)與流動負債之比，是反映項目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為

現(xiàn)金以償還流動負債的能力的指標。?

③速動比率;速動比率是指項目速動資產(chǎn)與流動負債之比。是短期償債能力指標?！啊?/p>

3.2.7

靜態(tài)指標計算?

（7）

還本付息比率?

還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強?！啊?/p>

3.3.1

動態(tài)指標計算?

動態(tài)指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態(tài)分析指標主要

有凈現(xiàn)值、內部收益率和動態(tài)投資回收期。?

1）財務凈現(xiàn)值?

（1）財務凈現(xiàn)值的含義?

現(xiàn)值是指未來預期收益的現(xiàn)在價值。根據(jù)一個合適的貼現(xiàn)率對預期未來收益進行貼現(xiàn)之

后，就得到這些收益的現(xiàn)值，然后減去初始投資，余額就是財務凈現(xiàn)值。?

凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），

將房地產(chǎn)投資項目在計算期內的各年凈現(xiàn)金流量,折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和?！啊?.3.2

動態(tài)指標計算?

式中：NPV：凈現(xiàn)值；????CIt：第年的現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準收益率或設定的目標收益率；t：項目計算期。?

凈現(xiàn)值可以通過財務現(xiàn)金流量表計算求得。?

“”???3.3.2

動態(tài)指標計算

①關于凈現(xiàn)金流量的使用：

在各項目之間進行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎。

②關于基準貼現(xiàn)率ic

基準貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。?

在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準收益率作為基準貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準貼

現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標收益率

或最低回報率來確定。?“”?3.3.2

動態(tài)指標計算

②關于基準貼現(xiàn)率ic?

項目分析評價人員在確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的

經(jīng)濟發(fā)展狀況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能

力的預期；項目風險的大?。豁椖康膲勖陂L短等。?“”

3.3.2

動態(tài)指標計算?

③關于計算期?對開發(fā)項目而言，是指建設開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項

目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉售或

項目的經(jīng)濟壽命結束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。?

從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應該是指項目在經(jīng)濟上的可用時間而非耐用年限?！啊?/p>

3.3.2

動態(tài)指標計算?

凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。?

當FNPV＞0

時，表明投資項目的預期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定

的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；?

當FNPV＝0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水

平；?

當FNPV＜0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平

（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應拒

絕。?“”

3.3.3動態(tài)指標計算—財務內部收益率?

（1）財務內部收益率的含義;

從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，財務凈現(xiàn)

值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關系。

凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1

0NPV2FIRRi1i2“”

3.3.3動態(tài)指標計算—財務內部收益率?

房地產(chǎn)投資項目的財務內部收益率是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和

等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：????

式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量；

FIRR：財務內部收益率；

其他同前。

財務內部收益率的經(jīng)濟含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收回?！啊?/p>

3.3.3動態(tài)指標計算—財務內部收益率?

（2）財務內部收益率的計算?其公式為：?

式中：FIRR：內部收益率；????NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。“”

3.3.3動態(tài)指標計算—財務內部收益率?

計算步驟是：?

先按基準收益率（或目標收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務凈現(xiàn)值（其

中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值

為接近于零時的正值和負值各一個，最后用上述插入法公式求出。?

要注意的是，式中與之差不應超過2%，否則，折現(xiàn)率

、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關

系，從而使所求得的內部收益率失真。?“”

3.3.3動態(tài)指標計算—財務內部收益率?

財務內部收益率的作用?

財務內部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務上是否可行?！啊?/p>

3.3.3動態(tài)指標計算—財務內部收益率?

①FIRR與i比較，反映項目的盈虧狀況：???FIRR＞i

，項目盈利；FIRR=i

，項目盈虧平衡；FIRR＜i

，

項目虧損。?

②FIRR與ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：???FIRR＞ic

，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平；FIRR=ic

，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平；