商業(yè)地產基礎知識圖文精講

商業(yè)地產基礎知識研究課件2012-12-10商業(yè)地產的發(fā)展模式商業(yè)地產的含義商業(yè)地產的分類商業(yè)地產的價值商業(yè)地產的銷售模式商業(yè)地產的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應該包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來銷售和經營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產。何為商業(yè)地產

商業(yè)地產是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產產品。

商業(yè)地產與住宅房地產的區(qū)別住宅房地產商業(yè)地產發(fā)展商大多數采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來自住的

大多數購買者購買商業(yè)地產類產品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產的發(fā)展模式商業(yè)地產的含義商業(yè)地產的分類商業(yè)地產的價值商業(yè)地產的銷售模式商業(yè)地產獨體商業(yè)商業(yè)街商業(yè)裙樓集中商業(yè)獨體商業(yè)建筑（會所）底商商業(yè)街獨體商業(yè)街住宅底商寫字樓及其他物業(yè)底商按建筑形態(tài)劃分獨體商業(yè)商業(yè)街商業(yè)裙樓按行業(yè)類別分類健身服務及休閑功能房地產（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產（義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）按市場范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級商業(yè)地產的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內，主要經營日用品和一般食品，停車位約100輛。）按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產（娛樂、休閑類房地產）服務業(yè)態(tài)房地產（餐飲、寫字樓、服務性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產品旗艦店和專業(yè)店）商業(yè)地產的發(fā)展模式商業(yè)地產的含義商業(yè)地產的分類商業(yè)地產的價值商業(yè)地產的銷售模式現代商業(yè)模式經歷由最初供銷社、小百貨到生活休閑中心四代商業(yè)模式。鄭州市商業(yè)目前已完全步入第四代商業(yè)模式期。第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式第四代商業(yè)模式形態(tài)：供銷社、小百貨特征：古舊風貌，零散、自發(fā)式發(fā)展檔次：低檔、市井形態(tài)：單體百貨大樓特征：大型百貨+超市，單體百貨檔次：大眾、實惠，滿足日常購物需求形態(tài):SHOPPINGMALL特征：休閑娛樂功能復合型商業(yè)檔次：年輕化、中高檔形態(tài)：生活休閑中心特征：休閑娛樂功能復合型商業(yè)檔次：休閑性強，時尚、綜合、現代基礎知識發(fā)展模式第一代商業(yè)模式：主要存在于城市次干道的沿街位置，例：沿街小百貨、小超市；城市商業(yè)模式已發(fā)展至第四代商業(yè)，商業(yè)發(fā)展模式先進，消費力強勁是助推商業(yè)發(fā)展的重要因素。第二代商業(yè)模式：城市早期集中商業(yè)的主要表現形式，例：鄭州百貨大樓、鄭州華聯(lián)；第三代商業(yè)模式：是城市新興集中商業(yè)目前的主要形式，但檔次集中為中端，是當前鄭州商業(yè)市場主要的商業(yè)類型，例：大上海、百年德華、百盛購物廣場；第四代商業(yè)模式：城市當前領先商業(yè)的主要發(fā)展模式，重在休閑、購物、娛樂一體化，如國貿360、萬達廣場、華潤萬象城?；A知識發(fā)展模式商業(yè)地產的發(fā)展模式商業(yè)地產的含義商業(yè)地產的分類商業(yè)地產的價值商業(yè)地產的銷售模式商業(yè)地產的三種盈利模式及五個利潤密碼只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產六佰本大成國際購物中心萬達廣場中糧大悅城商業(yè)地產的三種盈利模式及五個利潤密碼盈利模式優(yōu)點缺點適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現租期短，容易改變功能或調整經營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設立專業(yè)的經營管理公司負責經營管理，對招商能力、日常經營管理能力的要求極高，同時經營風險較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設立專門的經營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風險較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現要高一些，風險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權，并進行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設立相應的管理部門及配備相關的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力資金實力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結合出租模式主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結構使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產項目創(chuàng)造成功動作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設立專業(yè)的經營管理公司和配備相關的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)地產的盈利模式對比商業(yè)憶地產罰的三束種盈團利模廣式及顯五個櫻利潤怖密碼商業(yè)驅地產米的利謙潤密咳碼心態(tài)融資外腦共同襪利益主題婚定位商業(yè)館地發(fā)截開發(fā)飯商要挪具備卵長線辛贏利所心態(tài)渾：（寫例如佛：上童海正甩大廣遲場、錄金源今茂，封成功傻商業(yè)統(tǒng)地產前的利阻潤遠拋遠高怒于住駁宅開騾發(fā)的悲利潤芳）商業(yè)繞地產率開發(fā)章商應觀具備陶正視眾風險筍心態(tài)產：（縮慧防范依物業(yè)拌管理跨中存篇在的熊風險特、防侍范市族場環(huán)之境風狐險）長線該贏利先與正鋪視風概險，表就是近應了廢“說妥得容趁易做歲到難匯”的宜老話商業(yè)從地產光的三趨種盈但利模狼式及衫五個羞利潤呆密碼商業(yè)順地產壘的利訓潤密崖碼心態(tài)融資外腦共同仿利益主題田定位一個趕大型罵商業(yè)域項目牧需要李一次歪投資患建成此才能萌形成孕商業(yè)適氣氛蒸，因刮而所業(yè)有的暑前期體投入租都來口自開勾發(fā)商驕的積啄累，顏而且平在租方售過國程中稼，為來了吸于引主燥力店將加盟答，開圣發(fā)商復不得頑不采插取前水幾年列租期殊內低燥租金累，甚宣至部開分免戚租金守的形唇式。成熟址的商飯業(yè)地河產項撇目通敏常是喚由基燈金作爹為項寶目的扛主要羽投資柜人，帝或是舟開發(fā)靈完成亮后由戲基金忙購買辭，再槐進行芒統(tǒng)一馬的租夕賃經掃營等成。中國根典型贏的融淡資比苗例是驕：50％權陳益/5痛0％貸拋款。商業(yè)日地產導的三住種盈綢利模裳式及并五個幼利潤拜密碼商業(yè)明地產制的利營潤密皆碼心態(tài)融資外腦共同傾利益主題趕定位一個燈商業(yè)騙項目監(jiān)在前極期的餅策劃讀、招轉商中蕩期的洽規(guī)劃生設計裳、以喂及后煮期的街經營僅管理鄭三個僅階段競都需漸要有估高度說專業(yè)破化水倡準的壤操作參能力扣。發(fā)展汪商需鳴要在栽專業(yè)俗商業(yè)分投資謎、管代理與濱顧問單公司悔以及牙商業(yè)豆項目怪規(guī)劃疑設計訊公司倒的協(xié)加助下軟，才遍能使翅一個寇大型另商業(yè)爭項目搏達到播專業(yè)皺化的多高度訴。商業(yè)御地產護的利免潤密愈碼支持也管理虎者的宋專業(yè)簡意見開發(fā)伶商投資勒者經營亡者消費多者管理紀者站在控城市肌建設瓣的高干度帶圣動城勵市經牧濟的撒發(fā)展保證貿投資裁者的陰租金糖收入預留寺經營變者的昏增值脅空間符合恩消費砍者的爺消費膛取向商業(yè)朱地產世開發(fā)潮經營獨的利藏益共榮同體心態(tài)融資外腦共同鏡利益主題牲定位政府三、怒商業(yè)諒地產施的三和種盈鐵利模絮式及如五個崖利潤乒密碼智者照說：脈賺錢稀的買甲賣不豬一定發(fā)是成茅功的棄買賣懲，成壩功的堵買賣勾是雙洞方都引滿意蝦的買敘賣。三、映商業(yè)努地產辦的三僅種盈怎利模龜式及柄五個興利潤飄密碼商業(yè)痕地產系的利華潤密搏碼分析悄歷史須悠久獅的商蛋業(yè)街惕與當尾代成擱功的傭商業(yè)肚項目棚發(fā)現土：商業(yè)本地產仁的發(fā)攀展具田有“向心望格局”，一爐個靈師魂人溪物（的項目敲），別具有俘強烈辰的磁海場效丸應；商業(yè)申地產權發(fā)展壤具有“集群扇效應”，成塞行成季市更缸有利珠于商霜業(yè)地倉產的捐可持鍵續(xù)發(fā)富展。無論繞是向洲心格半局，萍還是批集群轟效應菜，商融業(yè)地怒產的潮相生舌相旺叉最終熊歸為質一點——成功營的主題爪定位許（用項系統(tǒng)短的理揭論來缺分析醒，包遠括市范場定咬位、棟消費吹者定旗位、閱業(yè)態(tài)炮定位養(yǎng)等）。心態(tài)融資外腦共同議利益主題港定位怎樣盟才能碑讓投飾資者耍覺得廁某個喊物業(yè)相能增瞎值呢權？或者大說什碎么才盈能保糞證物阻業(yè)能大增值鑄呢？背景幟環(huán)境——大的仗經濟捏環(huán)境恥是否隸健康粒發(fā)展行業(yè)芳環(huán)境——商業(yè)妹地產針行業(yè)時是否緣瑞是投扭資熱遭點地塊澤價值——地產篇項目徑所處勸地塊獵是否參在未縮慧來有組發(fā)展同類百市場翻經營伍狀況——某個踐地產時項目畫預計忽經營分的業(yè)白態(tài)目貞前是弓否有幕發(fā)展杜空間項目黑規(guī)劃——商鋪劣規(guī)劃擦設計濫是否雄合理拍，是確否符皆合經眨營要注求價格員合理——銷售亡價格輛是否孤與實獄際價顧值趨技同影響客戶決斷扁的因定素客戶齡：不僅湯指投犬資客雪，更噴是針揮對經哪營者惑，因宇為等他們矛才是劃更加追專業(yè)蝦、更概加挑話剔的碎客戶資。影響纖客戶堤決斷壟的因訴素參與撲開發(fā)夫的公袖司品繪牌項目隔本身內在龜因素外在粒因素客戶意自身機實力盈、知徒識、價年齡格、偏蛇好、……其他鏈（唯潤一性搭）外在訂因素參與抓開發(fā)華的公硬司品民牌開發(fā)漏商物業(yè)耕、運遠營公講司發(fā)展昌商建筑穿設計澆公司實力信譽經驗外在倘因素項目本身硬件軟件地理臣位置交通瓣狀況周邊輕商業(yè)澆市場同類羊市場湊整體根水平周邊絹居民塔水平建筑幟形式鋪位忌劃分配套壘設施●●●銷售沖策略進駐越品牌優(yōu)惠兇政策未來郊前景推廣辰力度運營跨管理●●●影響灑商鋪建（商錦場）竄的因本素商圈沸的類勝型及存范圍人流道路溉類別交通停車廣位廣場主力炊店影響系商圈寒商鋪挨的因析素1商圈況的類壓型及登范圍徒步諒圈：第肺一圈聞層，飯步行蠟可到事達商昆圈半源徑，僵單程芽以10分鐘義為限愈度，商圈鵲半徑50塞0米以體內。自行躺車圈：也拍稱第蓬二商別圈，單程1.遷5公里。汽車異（機搏動車向）圈：也賓稱第緩三商軍圈，柴以購召物為叨目的閑，距搬離約5公里雹左右，單衰程為10分鐘蜓。鐵路手圈、杜高速扒公路波圈、攻飛機謹場：屬心于邊遺際商貸圈。影響穴商圈借商鋪頂的因杏素2人流金錢框：￥，＄信息描反饋口碑影響牌商圈監(jiān)商鋪存的因踐素3道路寫類別道路級別設計車速(km/h)雙向機動車道數（條）道路總寬(m)隔離帶設置一級60～80>=440～70必須設二級40～60>=430～60應設三級30～40>=220～40可設四級30>=216～30不設影響腦商圈獸商鋪百的因甩素4交通通達態(tài)性：扣汽車庸順利摔通達雅，自愉行車井、摩欲托車暖、電巖動車錫等順身利通絲式達公交烘便捷蜓性：激公交伯站臺——人流轟通達影響瞇商圈抗商鋪破的因例素5停車醫(yī)位停車懼場所泛影響薪商業(yè)古幾個蕩方面撕：提高膏購物貞人群區(qū)的消算費能猴力提高承商鋪燃的輻具射范鴨圍延長熊商鋪塵的營途業(yè)時麥間提升究隨意沙性消荷費份覺額聚集是人氣影響全商圈副商鋪抹的因蠟素6廣場聚集野人氣從事霞商業(yè)廟活動影響扛商圈稅商鋪丟的因滴素7主力立店主力提店能瓦夠吸淹引人惰流的哈原因具有領強大肉的品崖牌號吊召力擁有紙眾多鑼追隨當“粉匙絲”商品薯品種胖多，巴款式簽新，瓦容易竊吸引拜人流商品飄質量隨有保喚證，給能吸弦引回抱頭客商家哈實力朝大，者店面占裝修葛精美新，形旱成關疏注力主力梨店包遍括：大型閱超市大型緞百貨主題文餐飲即店品牌啦服飾太店…御…商業(yè)裁回報洞率的洲一般剃算法公式究：年俯租金/總房苗款*1率00浮%=年回適報率舉例?。杭贋樵O本影項目絕一商刷鋪總演價10公0萬，面強積20平方，日橡租金飛為10元/天/㎡，假繁設商宣鋪租桶金增補長率郊為5%攻/年、假支設商餐業(yè)本乞身增磨價速箱度為7%龜/年，計敘算客族戶10年預期方收益招。（老暫不辨考慮菠稅費朝）。收益識一10元/天/㎡x2捕0㎡x3傘0天x1赤2月=7叉.2萬/年收益混二7.翁2萬/年+（7.霜2萬/年+7樂.2萬/年x5壇%）+·醒··飼≈哪90乎56舟00元收益算三10防0萬+（10旦0萬+1掃00萬x7攻%）+·電··浮≈啞18絞38孔46至0元合計糠：（90贏56榆00奔+8挪38代46框0）/1暢00萬x1低00攔%酬≈1石75粗%商業(yè)朝地產址的發(fā)攪展模胖式商業(yè)凈地產額的含鑰義商業(yè)石地產滴的分旗類商業(yè)發(fā)地產殺的價蝕值商業(yè)頂地產漏的銷耕售模悟式銷售黑模式整體轉讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)催地產乒的銷遺售模慚式概念秋：就是別帶租失約銷裂售，枯即先神引進盾品牌發(fā)商家亮，然理后付將商臺場劃黃分若優(yōu)干小使面積飲產權咽商鋪晃銷售免給眾磚多小攻業(yè)主其，并它保證珍給小殊業(yè)主滿一定縣的定姜期租鑰金回敬報，統(tǒng)發(fā)展追商即拖可在育短期賓內回儉籠資挑金并掀獲得劉超額雅利潤伴。返租尚銷售實質酸：商品辟房售鞋后包蠶租是吃指房搬地產南開發(fā)碎經營糞企業(yè)尋為促易進銷臘售，需在其甚進行真外銷駝商商旅品房疫售后氣包租純是指蛙房地臂產開聚發(fā)經顧營企韻業(yè)為凡促進蓋銷售據，在趁其進陰行外榨銷商錫品房寒出售吧時與帳買受勁人約嫁定，汽在出麥售后旗的一日定年密限內漲由該白房地唐產開差發(fā)經去營企賄業(yè)以啞代理鋼出租臟的方斬式進叔行包綿租，蟲以包廉租期覆間的