北京某項目營銷策劃建議書

****·****商住及商業(yè)部分銷售建議目錄項目簡介商住產(chǎn)品解決方案商業(yè)產(chǎn)品解決方案占地面積4.34萬平方米總建筑面積13.6萬平方米（包括2.02萬平方米的代征綠地）建筑類型1#商住樓、4#寫字樓1.9萬平米的商業(yè)配套2#、3#住宅樓本項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)根據(jù)現(xiàn)有資料，只針對本項目的商住和商業(yè)部分，選取周邊樣本項目進行分析，并從價格、銷售策略、產(chǎn)品改造三方面提出解決方案.內(nèi)部優(yōu)勢因素分析內(nèi)部劣勢因素分析S1.毗鄰金融街、中關(guān)村、公主墳等京城幾大成熟商圈，地理位置優(yōu)越。S2.兩大高速公路，五條城市主干線，九座立交橋，兩大客運交通樞紐，交通便利。S3.與占地44.6萬平米的蓮花池公園一路之隔，享受15萬平米湖面景色，自然環(huán)境較好。S4.錯層園林、空中瀑布設(shè)計，良好園林景觀。S5.觀光電梯設(shè)計。W1.該區(qū)域缺乏對高端項目的價格及租金支撐。W2.由于社區(qū)臨近主路及社區(qū)的商業(yè)影響，將會產(chǎn)生較大的噪音問題。W3.產(chǎn)品面積與區(qū)域需求有一定錯位。商住部分優(yōu)劣勢分析外部機會因素分析外部威脅因素分析O1.該區(qū)域商住產(chǎn)品缺少同類、同質(zhì)產(chǎn)品的競爭。T1.國家宏觀對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。T2.來自周邊低價位、低租金項目的競爭。商住部分機會與威脅分析1#商住樓建議周邊競爭項目分析價格定位產(chǎn)品改造建議銷售策略項目名稱項目位置目前租金及售價蓮花大廈豐臺區(qū)蓮花池西路2.5元/平米*天肇麟大廈豐臺區(qū)蓮花池東路2.5元/平米*天華寶大廈海淀區(qū)蓮花橋西南角均價9000元/平米天蓮大廈西二環(huán)蓮花池東路售價12800元/平米中色建設(shè)大廈西客站南廣場3.0元/平米*天亞視大廈西客站南廣場西區(qū)3.4元/平米*天中企財大廈西城區(qū)西客站東2.6元/平米*天愛華大廈豐臺區(qū)六里橋水口子33號3.5元/平米*天綜合比較：周邊競爭項目的租金價格普遍在2.5-3.5元/平米*天。上述均為老項目，基本沒有園林景觀，項目的檔次及自身建筑條件較低。

周邊競爭項目的租金價格（周邊商住項目較少，主要選取寫字樓項目或酒店分析）1#商住樓的價格定位根據(jù)周邊項目考察分析，結(jié)合本項目的各項優(yōu)勢；依照租金反推法，以每天每平米2.5元計算，按照每年8%的回報率計算；本案1#樓合理的售價應(yīng)為：日租金*365/8%=2.5*365/0.08=11406元/平米（不含精裝修）1#商住樓產(chǎn)品改造建議戶型建議：從戶型配比上，建議加大中間主力戶型150-200平米左右的戶型比例；減少245平米、437平米的戶型，將其分割為小單位面積銷售。加快銷售速度，達到盡快回款的目的。商住產(chǎn)品應(yīng)盡量減少承重墻，管線盡量靠墻體布置，方便客戶自由分割及組合，廚房空間大可不必提供燃汽,因此,廚房的設(shè)計可以不靠窗.并可設(shè)計為開放式廚房。產(chǎn)品改造示例立面改進建議公共區(qū)域裝修建議物業(yè)顧問公司建議電話轉(zhuǎn)接系統(tǒng)主要是利用中國移動、中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通等通訊網(wǎng)絡(luò)的集群網(wǎng)內(nèi)電話包月(固定月租)，相互間任打電話不收費的優(yōu)惠政策實現(xiàn)節(jié)省話費、移動分機、移動公話等功能，從而真正實現(xiàn)無線享受、有線價格！增加內(nèi)部設(shè)施智能化配置。通過低投入高回報，最終提升項目綜合品質(zhì)，實現(xiàn)均價14000元/平米。**劈燕**鑰強大生的銷稼售渠高道利用適**致**素本地瞎資源跟（中仔關(guān)村薦、金復(fù)融街蹤蝶分行吼）與浪遍布道全國綠20鐮多家歪分行罵的銷腫售渠紹道對彎本項愛目進折行推浸廣、姓直售桿。多個松獨家溝寫字扛樓策喉劃與久代理艘積累連了大錦量客拿戶,建立共了強競大的鉤CR百M客權(quán)戶資歇源系淹統(tǒng)多家煎地鋪仗的銷蛋售渠干道**幅**巾雙月特刊結(jié)合脹項目劣特點夏，借反助*委**盟*的庫銷售丟渠道中，*摘**搖*可磚以在姑1年覽的銷暈售周反期內(nèi)乳使商亮住部口分的悲銷售吐率達過到9制0%者！前提腸條件投:由于倆商住周客戶張除投冒資客谷外,宏大部娃分為團成長晌型的元小型內(nèi)企業(yè)膝,對頃項目賤的工冶程形丸象有藍一定必的要儉求,豎因此擁,建床議在揉項目爛主體沾形象肆達到爬1/句3的涼時候廉進行國銷售猜!銷售蔥周期預(yù)計膜項目子9月縱份可超以正損式開螞盤銷免售總銷售面積26000總銷售套數(shù)120單價14000時間銷售比例銷售面積套數(shù)總銷售額第一季度30%780036109200000第二季度20%52002472800000第三季度25%65003091000000第四季度15%39001854600000尾盤10%26001236400000合計100%26000120364000000需要疲的銷膽售支牲持商住女部分綱的產(chǎn)芝品與率之前炮的住吳宅產(chǎn)嘴品相庭比,艷所面拳對的欠客群活和需勺要的紫項目忙形象冊是完順全不共同的蟲。因剝此，你需要只重新雷樹立麗商住易部分銳的產(chǎn)述品形悶象。探商住梯部分忙的銷跟售總非額預(yù)申計為笛3億騰元人陪民幣憤，按系照常胸規(guī)的扇營銷贏費用穩(wěn)計提僵比例霜為2鳴%，稅如果印能夠松借助砍**敲**遞的營盆銷渠拌道和痰客戶腐資源城，將遙會節(jié)受省部偷分推灘廣費萌用，普營銷碑費用欄按照朵1.州5%貌計算占，營初銷費居用總悄額為緩：3.尸64億*1巡壽.5統(tǒng)%=造54掛6萬4#跌樓的絞部分1#寶樓的心銷售抱成功棉,可歉以提勝升整坑體工爹程形變象,機改善廁區(qū)域劑和項致目的柔商務(wù)鎮(zhèn)氛圍珍.為4處#樓沾的成奏功銷喇售打?qū)孟铝坚尯玫拇祷A(chǔ)義,商業(yè)拴部分具存在哀問題1、逃體量息過大暗，集聾中銷煮售難笨度較績大；2、烈大部補分面聞積在似地下廢，商拐業(yè)價富值不晌高，仆銷售蓮難度守大；3、秋大規(guī)煮模商挖業(yè)所間需的泄車位嗚等條眉件不敗能充聲分滿系足；銷售非方式周邊罩大型押商業(yè)哥租金揚價格商業(yè)叢價格銷售差渠道商業(yè)仿建議商業(yè)內(nèi)銷售該方式姨建議整體雞招商敲；產(chǎn)權(quán)煌式分就割一部典分整柿售，新一部走分散品售商業(yè)達銷售橡方式筑建議嗽方案郊一整體寬招商將商須業(yè)部煮分集怕中招之商給吊某一鋤個大冠型商洋戶，促再尋兔找大像型基矛金和啄機構(gòu)擴進行鄙銷售總；1、更優(yōu)勢嬸：開發(fā)飲商1保-2貍年內(nèi)癥快速羽回籠球資金炸；整體膀銷售萬能保搭證不逃存在脫銷售花死角刃；有利溪于商哪業(yè)管飽理；2、遺劣勢廊：租金嗽水平貌較低盲，后憶期售錫價比牲當(dāng)時樓市場無同類板散售偷價格忙略低奔；需求玻如此內(nèi)大面發(fā)積商平業(yè)的陣客戶焦有限尖,適趕合的肉客戶耍面較弓窄；商業(yè)娘銷售妄方式轟建議勁方案赤二產(chǎn)權(quán)裳式分蘆割將商們業(yè)部普分小畫面積拴分割棉進行巡壽銷售晉,并氏提供脂相應(yīng)胡的后濾期保全障!1、揭優(yōu)勢刃：能使臟資金鐵快速撞回籠望；適合鉤的客災(zāi)戶及緒業(yè)態(tài)五較多液，有礦較大樹的選跑擇空納間；2、王劣勢愚：需承缸擔(dān)投漂資回場報的遷風(fēng)險階;不利盲于后飲期整垮體管鍛理；商業(yè)檔業(yè)態(tài)漠很難子控制矮，形吩象難箱以統(tǒng)芽一，艘易將木項目陣品質(zhì)滅降低打；商業(yè)營銷售階方式枕建議濁方案緒三部分冒整售歇，部滿分散兄售部分福面積洪租賃激給某槍品牌驗的大灣型商六戶以塑聚攏睛人氣更,其斑余部鮮分以倉小面斷積分成割的稀形式在進行陰銷售丈,并掌可附皮帶一填定額導(dǎo)度的贈回報氣!1、徹優(yōu)勢觀：利用炊大型膝商業(yè)播品牌算帶動時散售他商業(yè)震,可以冶提高象散售誕部分璃的售炎價；2、輛劣勢淺：同樣睛存在機提供袖投資奸回報番的風(fēng)妄險。如果氧采取君第一陰與第裳三種緒銷售膊方式失，建澇議馬速上開穗始大末型商追業(yè)的默招商厭洽談虛工作憂，針遣對大款型業(yè)擁態(tài)采煤用定臥制化營商業(yè)家模式桂，吸陶引大恐型商反業(yè)業(yè)梅態(tài)的蛙進駐滑。選擇君與大呢型百環(huán)貨類今、超均市類求業(yè)態(tài)姓合作殊，聚急集人炕氣，殺帶動妹散售頃部分膝，并把為散虜售部郵分預(yù)飼留漲譜價空焦間，兇達到越利潤武最大攏化。商業(yè)躁銷售獅方式干建議商業(yè)征價格抵建議周邊副大型什商業(yè)稿業(yè)態(tài)炊所接溪受的爺租金名普遍緞較低尸，平害均在固2.業(yè)0元承左右孩/平笨米*思天，偶如易腿初蓮俱花、墳家樂紅福。由于霉該區(qū)策域產(chǎn)夠業(yè)、疫經(jīng)濟切結(jié)構(gòu)曉、居輸民特寸點等尸因素聲的影怖響，幼使得菜該區(qū)祝域的降消費敬能力擠相比配中關(guān)兔村、傷金融陸街、你CB朝D等找成熟全區(qū)域陳較弱惹，因昆此該慘區(qū)域誰目前廟還沒助有中貫高檔購次的件大型刑百貨匪類商欄業(yè)客膊戶的欲進駐挪，只怪有大借型超透市類較的商遭業(yè)客懇戶進臺駐。紙對于碰吸引擱、聚稻集周再邊人劃氣缺流乏足菊夠的日支持亮。周邊華商業(yè)罪狀況柏分析根據(jù)存周邊料大型雷商業(yè)察所承話受的扮租金剛價格干；依照娘租金拜反推躍法,叢以每鍋天每嚴(yán)平米織2.劃3元廁計算基金伸公司痕可接戲受之沉市場寨長線聲投資滔回報獸底線脖在每挺年6障%—譯8%將，按歷照每漲年6界.5而%的影回報抬率計風(fēng)算：如果蝕整體堡銷售咳，則別目前爭時段最的商針業(yè)價煌格為暫：日租忙金*互36游5/兇6.涉5%己=2仔.3餡*3沙65勒/6先.5毅%=冰12抓91劑5元壁/平邁米商業(yè)似價格饑建議牧一如果妙采用稼劃小漿鋪位泛，給種予一義定投眼資回答報的疏方式堡進行則銷售爛，則友散售泰部分咬的價鴉格，討可根掩據(jù)開篇發(fā)商卵前期愿定位憑、引瞇進商司戶之眾號召趣力及樓投資覺回報駝比例孔（8裳—1糊0%島）等邪內(nèi)容腸進行氧確定嫁。當(dāng)晌前時裝段，召此種樹方式燦的銷疫售價殺格應(yīng)吉略高讓于市身場平窗均售稼價。商業(yè)燦價格盆建議但二由于兼散售題的鋪疤位分色割面開積較捆小，簽單元疫鋪位康的總場價不妥高，方故而找有利紛于拔映高物矩業(yè)的臺租售濤價格含。一退般情拼況下戴，市佛場中槳此類隔型商始業(yè)的話租金渡可在距5—蝕7元反/天·㎡諸（使格用面錫積）愿，按潑投資抗回報漏率估則算，柿其銷歪售均紐奉格可米維持制在22雹00欲0—衛(wèi)27交00顏0元·㎡之嘴間商業(yè)柳價格非建議淚三本項羨目部鋸分整咳售，贈部分抵散售遇的操央作方構(gòu)式，約可采指用分雁開定熄價的猴原則經(jīng)：1.驅(qū)主力游型商畜業(yè)：需求桃面積族較大賠，后蘇期可科帶來巨大流壞消費鴿人群榨，租丈金承輝受能聞力較辜低，若對樓掩層少扶有特鑼殊要礙求。炮故而銹，在弄本項災(zāi)目之零商業(yè)眠部分放，可端考慮闊將其希引入幣B1托層。谷而市秀場中敘常見屬的主歇力型跡商業(yè)稀，如擁：賣忽場、懷電器冊、家奴居和彩百貨委等業(yè)投態(tài)的捧租金弱一般啟會在筋2—轟3元跨/天騾·平蛋米（刮建筑造面積災(zāi))。2.置其余盛業(yè)態(tài)主力戶型商迷業(yè)為檢本項景目后淘期經(jīng)鼻營提摸供了凝消費品人流做的保搖障，序所以棋，位往于其恨余樓屈層的悟優(yōu)勢趙面積迫，在孝租售涼價格棋方面午將有糊較大死幅度傷的提足升?；卷椺?zāi)恐幧虡I(yè)騙部分仙，在追后期芒可考尺慮引越入餐潛飲、梅服裝呈、電徒訊、駱精品勸小百鬧貨和懶休閑弓等業(yè)兩態(tài)，口以提菜高租漢售價猜格。位置業(yè)態(tài)分配租金水平(元/平米/天)租金反推售價(元/平米)地下賣場\電器29000首層社區(qū)配套5.5-625000一層快餐\社區(qū)配套3.5-417000二層大型餐飲1.8-2.111000商業(yè)界部分愈的價玻格推揉算租金鼻回報祖率按剩照8執(zhí)%的而比例販計算方案條三之塊各樓程層的克價格豎定位地上促三層可可以揀實現(xiàn)愛的均趣價：蔽地上借銷售管總額衰/地筍上銷未售面嚼積=部18涉37梁2.浪88抵元/霸平米樓層面積單價總價地下8000900072000000首層450025000112500000二層40001700068000000三層33001100036300000合計1980014585.86288800000商業(yè)綿改造農(nóng)建議對物橋業(yè)的黨結(jié)構(gòu)凱和能坦源等理方面勉，進臂行合軋理化惜改造飲，以納滿足具各種盛業(yè)態(tài)領(lǐng)的進匠駐需耽求（根店據(jù)多之種業(yè)蔑態(tài)的跪開店墨指標(biāo)消）以首示層為閉例卸貨平臺滾梯位置貨梯滾梯位置**救**怪渠道**壓**曲招商省部擁示有廣料泛的撕大、懷小型叢商戶車資源摔。**反**么擁有樓長期葛合作輩的基搶金運辨作資妹源**地**陣外地熔分行必的招舉商渠喜道**櫻**坐商業(yè)晚招商最渠道建優(yōu)勢根據(jù)字前面察三種罪銷售排方式慮和價仿格的濱定位茄，*滑**頌*認(rèn)網(wǎng)為部剝分整押售部驢分散傲售的旬方式魄更適材合本紡項目寺。適合倆的業(yè)斥態(tài)形毯式更山多，值面對汪的客陳戶群側(cè)體更習(xí)廣泛激；價格蔥更高四，實嬸現(xiàn)更彈高利衡潤；關(guān)于押商業(yè)怕的后報期管評理商業(yè)行的后磨期管圍理可宇由物側(cè)業(yè)公楚司直載接負樣責(zé)；物業(yè)熔公司廈成立囑專門做的租辭賃部沙負責(zé)匪后期策的租懸賃管習(xí)理；不建頭議尋咸找專稻業(yè)的消商業(yè)作管理珍公司軋進行造管理碰；商業(yè)手部分潑對于凡商住憑產(chǎn)品描的意沸義商業(yè)尊的成推功會草帶動驚項目咐整體妨人氣落的提叉升,厭對商焰住氛兵圍起球到很皇好的牛促進婦作用塘;商業(yè)桐內(nèi)的姐部分揚業(yè)主此可能叼會就川近選垮擇辦裙公地澡點,價商住挖部分鳴會是已他們剃最最省貼近惹的選唇擇,敢給商射住產(chǎn)貌品的嗽銷售擱又起乳到一少定的紹促進赤作用灑;逸成授東苑幟住宅簡區(qū)商財業(yè)和平越新城西單萌文化亡廣場仍77吼街豐富羊的商疫業(yè)項尿目策聽劃、波招商竟市場立經(jīng)驗鼎能疑南中鹽軸路北辰獸綠色涼家園這商業(yè)系項目星城折國際豐富序的商機業(yè)項跡目策薪劃市鹽場經(jīng)吸驗凱旋酸城火炬短大廈GO悟GO果新世受代方莊歸世紀(jì)刺星豐富忍的商說業(yè)項谷目招餐商市雅場經(jīng)詞驗遠洋狐山水凝商業(yè)開糾發(fā)耗商：痰北京照中遠罰房地刊產(chǎn)開毯發(fā)有思限公頑司總建踢筑面孟積：處15濟0萬黎平方陵米商業(yè)刪面積淡：2炎0多診萬平干方米服務(wù)抽范圍族：商蟻業(yè)策蛙劃豐富營的商來業(yè)項稻目招究商市陳場經(jīng)廁驗首創(chuàng)界A－巾Z療TO想WN懷愛這訊城綠地首創(chuàng)柱酒仙火橋電葉子城嚴(yán)商業(yè)同項目竟全案肅策劃首創(chuàng)性石榴老莊項扁目全蓮案策賽劃豐富著的商滿業(yè)項陵目市庫場營益銷經(jīng)壘驗王府狼井大賢廈二宏期位率置：裕王府煎井大夫街西行側(cè)委引托誤人：受北京苦金德拖商業(yè)詠管理保有限望公司商業(yè)違面積織：1速0萬蕉平方近米服務(wù)鍋范圍手：前屈期策屯劃桃園靜二期廈危改賢小區(qū)蛛B4粉地塊激前期虜策劃幸福蠢一村矩前期都策劃豐富華的商訂業(yè)項左目營窯銷市良場經(jīng)貝驗錦繡石大地勢物流選港位梨置：料海淀默區(qū)阜紛石路咬69聯(lián)號發(fā)莫展凝商：把北京艦錦繡智大地斗農(nóng)業(yè)鵲股份跪有限顛公司商業(yè)津面積援：1避4萬定平方籌米服務(wù)盆范圍剃：全垃案策巷劃及撈銷售述代理豐富騙的商貴業(yè)項址目營摔銷市揮場經(jīng)防驗明天猛第一竄城位潤置：火立水出橋發(fā)議展落商：損國美酒集團總建洗筑面扒積：年50瘦萬平汁方米其中誰商業(yè)纖面積娃：1鍬0萬洋平方誕米服務(wù)應(yīng)范圍甜：商楊業(yè)策馳劃豐富債的商哀業(yè)項映目策步劃市適場經(jīng)焦驗20估06昏.520酷06犯.920恭06囑.1童220刃06幫.320游07駐.6啟動黨期20蝴07厘.9尾盤洪期熱銷啞期持銷齡期鋪墊貧期商住商業(yè)招商子期