商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與操作講解商業(yè)定位運(yùn)營(yíng)管理

戰(zhàn)場(chǎng)——商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與操作--江蘇蘇寧商業(yè)管理有限公司

--運(yùn)營(yíng)管理中心運(yùn)營(yíng)管理部

--2012年6月■只限于銷售的商用物業(yè)項(xiàng)目叫“地產(chǎn)商業(yè)”■統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)主題平臺(tái)叫“商業(yè)地產(chǎn)”■“地產(chǎn)商業(yè)”類型的物業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力■“商業(yè)地產(chǎn)”類型的主題平臺(tái)核心競(jìng)爭(zhēng)力——產(chǎn)品——運(yùn)營(yíng)■用物業(yè)管理的觀念經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的組織叫“團(tuán)伙”■用統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的理念運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的組織叫“團(tuán)隊(duì)”■銷售型的物業(yè)項(xiàng)目增值是在銷售完成就已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)，而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

■商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題平臺(tái)上來(lái)。■不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)關(guān)系統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營(yíng)銷統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物管“統(tǒng)一招商管理”是后序三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)。

統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等?！敖y(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中?！敖y(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出購(gòu)物中心的品牌與特色來(lái)。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的核心理念

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的工作從項(xiàng)目規(guī)劃和定位就已經(jīng)開始了，一直到招商、開業(yè)、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作。所以，單純的“收租觀念”和物業(yè)管理是完全不能滿足商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理需要的。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)循環(huán)過程

既然，商業(yè)地產(chǎn)是圍繞統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的核心進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，今天我們的課程就圍繞統(tǒng)一招商來(lái)逐一展開——

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的組織和程序商圈研究業(yè)態(tài)研究競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)研究規(guī)劃組合品牌組合項(xiàng)目一次定位規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位論證、確認(rèn)招商開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)修正商業(yè)研究招商支持市場(chǎng)檢驗(yàn)招商保障定位檢討商圈研究——商圈劃分■核心商圈■次級(jí)商圈■邊緣商圈以經(jīng)營(yíng)能力劃分：以輻射能力劃分■市級(jí)商圈■區(qū)級(jí)商圈

商圈劃分是否準(zhǔn)確和細(xì)致對(duì)后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位產(chǎn)生至關(guān)重要的影響業(yè)態(tài)研究——

業(yè)態(tài)定義和種類所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的不同而采取的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和組織形式■大中型百貨■超級(jí)市場(chǎng)■連鎖店■專賣店■廉價(jià)折扣店■購(gòu)物中心■便利店■倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)業(yè)態(tài)種類消費(fèi)研究——

消費(fèi)行為定義

消費(fèi)者為滿足其需求和欲望，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)所產(chǎn)生的一種行為和策略過程。指消費(fèi)者在取得、消費(fèi)和處置產(chǎn)品或者服務(wù)時(shí)，所涉及的各項(xiàng)活動(dòng)。并且包括在行為前、后的決策。購(gòu)買動(dòng)機(jī)”考慮

尋找

比較使用經(jīng)驗(yàn)“品牌影響消費(fèi)行為過程與商業(yè)促進(jìn)關(guān)系關(guān)聯(lián)與促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)研究——競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)■市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)■競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手態(tài)勢(shì)■自身態(tài)勢(shì)的規(guī)劃和檢討規(guī)劃組合品牌組合

我們認(rèn)識(shí)了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接下來(lái)我們對(duì)商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商管理、運(yùn)營(yíng)以及市場(chǎng)調(diào)研的一些方法與大家進(jìn)行分享——商業(yè)地產(chǎn)定位商業(yè)猶地產(chǎn)捧定位勾的幾丸個(gè)主達(dá)要因慨素■商圈革的輻沙射能厭力對(duì)胡業(yè)態(tài)辯定位半產(chǎn)生估至關(guān)襪重要互的作焰用■業(yè)態(tài)備定位屆與商魄圈競(jìng)沸爭(zhēng)對(duì)蜘手要垃形成惠互補(bǔ)槳并創(chuàng)卡新■以實(shí)想際商脹圈購(gòu)形買力危分析朵和計(jì)廁算項(xiàng)損目建申設(shè)規(guī)顫?！鲆詫?shí)臟際的擊消費(fèi)周行為畢和習(xí)號(hào)慣來(lái)凱確定頸品牌鴨組合歇定位■以實(shí)毛際消臟費(fèi)購(gòu)驢買力陰、商前圈發(fā)傘展態(tài)仇勢(shì)分聞析檔確次定互位以購(gòu)婆買力受計(jì)算叮為依高據(jù)參座考商跨業(yè)項(xiàng)圍目建忠設(shè)規(guī)紙模定窗位商圈疏購(gòu)買地力圈內(nèi)或競(jìng)爭(zhēng)截店分凍流購(gòu)洋買力÷【】商場(chǎng)朽面積附的保斷本銷浪售額＝單店海規(guī)模卷購(gòu)買幼力以購(gòu)位物步爽行速害度測(cè)親算項(xiàng)嗎目建昆設(shè)規(guī)隆模顧客罰的步株行速修度為30－40米/分鐘青，顧丙客購(gòu)恰物的練步行哀距離萬(wàn)一般殊不超捉過50鹿00－75閃00米，蘆因此競(jìng)，可負(fù)大致煮測(cè)出敏商場(chǎng)繁的單斥店建感設(shè)規(guī)泛模不模能超形過25股00娃0平方耕米，忽如果諸超出等這個(gè)悲面積褲就需評(píng)考慮朽引入園購(gòu)物熱以外決的其億他商奶業(yè)用憐途，析如餐煤飲、熄娛樂固、休棋閑等攻服務(wù)孕型消內(nèi)費(fèi)場(chǎng)曲所。一般禾情況潔下，筑顧客猛的購(gòu)臟物時(shí)破間不恨超過3小時(shí)擱，超蹤蝶過這繭個(gè)時(shí)監(jiān)間就踏處于消疲勞鈔狀態(tài)。商業(yè)則地產(chǎn)西規(guī)劃倚設(shè)計(jì)商業(yè)打地產(chǎn)越規(guī)劃波設(shè)計(jì)破的幾僅個(gè)要蛾訣■交通夏規(guī)劃——外部擺交通勝條件哀和規(guī)轎劃■人流沉動(dòng)線——將人鑒流變珍客流■聚客墳點(diǎn)——公共舉空間坑和廣艇場(chǎng)■內(nèi)部砍組合憑設(shè)計(jì)——引導(dǎo)利人流■建筑該外觀——地標(biāo)變建筑羽對(duì)價(jià)簽值欲圓望的衛(wèi)滿足外部艦交通較規(guī)劃■良好腰的交晝通規(guī)聽劃設(shè)纖計(jì)是敲帶動(dòng)蔽巨大革人流歲和旺倡場(chǎng)的茫必要淚條件■利用宜外部隸交通窄條件譽(yù)吸引趟人流■利用唐架空疊通廊峰吸引辨人流內(nèi)部共組合瞇設(shè)計(jì)惰引導(dǎo)遞人流■外部性的交兇通設(shè)遷計(jì)是城吸引舞人流躁的手蠟法，巷其內(nèi)伙部各部商鋪掃安排濤組合恭及服間務(wù)設(shè)章施的奏設(shè)計(jì)詞是引配導(dǎo)客礎(chǔ)流的撇手段鈔，是崖變?nèi)私恿鳛楸P客流暴的第電一關(guān)寧鍵點(diǎn)喘?！銎矫嫠O(shè)計(jì)牲的內(nèi)赴容是島確定煉步行厲街形挪態(tài)，蹤蝶確定械承租殿戶單型元有供布局轎和面退積大見小，辱為所經(jīng)有承正租戶該提供墾一個(gè)場(chǎng)互利云互惠斃的機(jī)狠會(huì)，唇最大弄限度背為每飾個(gè)承傳租戶向帶來(lái)級(jí)穿行損人流我，提膝供最榨多的鵝購(gòu)物低機(jī)會(huì)叨?！鲆龑?dǎo)鍋人流礦經(jīng)過有第一糧間店裂鋪，柱核心杯商店堪通常否安排糖在樓丙層的仿兩端累，對(duì)摩引導(dǎo)倆流起伸重要吸作用悲，被著稱為扁磁極狠與錨與固點(diǎn)碌；■中庭懇是垂布直交折通組芝織的塔關(guān)鍵探點(diǎn)，戲是步某行空咽間序乞列的蓋高潮鴉，這競(jìng)里人容流量幟集中貧，流慚量大膠，最育有可攜能鼓艱勵(lì)層江間運(yùn)淚動(dòng)?！龆鄠€(gè)嘗數(shù)層?jì)鹪O(shè)有卡餐飲雙店，樸但僅懼設(shè)于記一端禿，一斑是出默于衛(wèi)跌生的緞考慮穿，便番于管劈燕理；摧二是醫(yī)出于姜疏散別人群爪的需劫要，餐以防怒入流烈過度克集中欠不便縮慧流動(dòng)吸?！鲈O(shè)置哀少量稍休息色座椅寫等，轎這些脖都是禮引導(dǎo)半人流燥流動(dòng)闖的有巖效手曠段，摸講究叨購(gòu)物械環(huán)境透的舒朱適化介，從坐各方罷面滿行足消素費(fèi)者仆的心炮理享祖受要尤求?！龆鄠€(gè)何樓層伍同時(shí)跳吸引嚇人流災(zāi)。內(nèi)部融交通芒圖例情立體惡分析空中舊停車烘場(chǎng)垂直敢交通瞧線入口3個(gè)地團(tuán)鐵入魄口入口交通蜻廊道燦一般京不低趣于3.益9米建筑兇外觀——地標(biāo)嶺建筑對(duì)價(jià)產(chǎn)值欲曲望的青滿足■代言衡城市形形象■提升呀商業(yè)朵價(jià)值■滿足賓虛榮爽心理公共濱空間懂、廣腦場(chǎng)與編聚客鑒關(guān)系外部?jī)鰪V場(chǎng)沃與商卻業(yè)入割口緊窩密關(guān)雞系內(nèi)部岸公共逐空間桂與聚撫客、廚分流本關(guān)系香港釣太古蓄廣場(chǎng)公共蔽空間菠和租站售面膠積之憶比約還為：4：6內(nèi)部午公共侮空間癢與聚妨客、撞分流假關(guān)系餐飲攤娛樂節(jié)休閑互設(shè)計(jì)餐飲娛及娛傍樂休船閑設(shè)夢(mèng)施是腿商業(yè)塘規(guī)劃逮的重景要部孤分，眼對(duì)吸蘆引客壁流作鍬用非釘常明牽顯，交也是艱購(gòu)物雀中心啞體現(xiàn)軍機(jī)能塌與休擱閑機(jī)徹能的叮常用椅手段概。Sh旁op璃pi區(qū)ng帳M輛al江l一般字設(shè)有棉電影澇院（拘一般若有三掀個(gè)放類映院慕以上懲）和梨兒童悄游樂寶為主禮題的“兒漆童樂園”，以獅及相朗對(duì)集痕中的姨餐飲夏區(qū)。招協(xié)商招商求的重釘要性■沒有汁租賃劈燕商業(yè)犧中心廟將沒煎有收泳入■租賃架決定丘商業(yè)驕中心抗市場(chǎng)燦價(jià)值■沒有云出租爸空間咱表示秒空間興閑置承，而番高空快置率敞通常倦轉(zhuǎn)變漢成購(gòu)云物中掘心管材理與釋市場(chǎng)敘行銷擠頭痛婦的課博題■成功臺(tái)的租忌賃不泡僅表拳達(dá)商員業(yè)中垂心的域現(xiàn)況簽，且竹反映鼠市場(chǎng)臟未來(lái)仍的驅(qū)樣勢(shì)：眼它可稅以預(yù)瘦測(cè)市房誠(chéng)場(chǎng)改嫂變并尊在空將置發(fā)金生前深已有稻應(yīng)對(duì)乞策略。招商忍前的洪重要悼工作招商鄭租賃隨是一敞項(xiàng)引京進(jìn)最字強(qiáng)與畜最佳恨的承掙租戶摘進(jìn)駐撈購(gòu)物凳中心盛的過緞程，壟為達(dá)擠成這航一目杰標(biāo)，松必須議對(duì)購(gòu)待物中病心本晉身及赤其既陣有的懶業(yè)種脾組成匪先進(jìn)框行了乓解和看分析皆，在店尋找巷合適絹的零給售商從進(jìn)駐急閑置夾空間絡(luò)前，吹必須圣先了他解你勉所經(jīng)槍營(yíng)購(gòu)瓶物中誤心的島類型次是什街么？艇是什宮么樣恒的檔慈次定獎(jiǎng)位？驕其主儲(chǔ)要的穿客源慮是什潑么？在分恥析之掠后，杜你將清得出蹈：■哪里絮存在鐵著業(yè)擊種業(yè)化態(tài)組膨成的公落差虎?！稣l(shuí)是隊(duì)最適抬合去銜彌補(bǔ)導(dǎo)這一觀落差肝的業(yè)痰種。■哪些糟零售朱商進(jìn)愛駐最依能夠斧與目政前的沖店家陵產(chǎn)生箱最佳鳳的互水補(bǔ)效孝應(yīng)。招商戶前的旋重要厲工作——研究露業(yè)種蓋業(yè)態(tài)磁組成仔細(xì)陶研究?jī)x購(gòu)物東中心貝目前哪的業(yè)天種業(yè)蠻態(tài)組坡成是鵲否能存正確紫反映兵市場(chǎng)衣定位撫：■深入緣瑞了解析購(gòu)物鬼中心戲業(yè)種搖業(yè)態(tài)淺組合月和商局品組偏成是畜否能票夠反末映所德處市蟻場(chǎng)環(huán)傾境及這其定小位■決定攪購(gòu)物觸中心暑定位販?zhǔn)菍僭O(shè)高檔辦次、誰(shuí)中層繭次、貧工廠茅直營(yíng)興或其消它型殘式?！鰶Q定茶前述運(yùn)組成捏的運(yùn)鍋?zhàn)魇堑芊衲軖珙A(yù)影定目釋標(biāo)一玩般順蠶暢。招商幫前的星重要曠工作——?dú)w納萍招商胡道具屈內(nèi)容■可出啄租樓尚地板疼面積控?！鐾＼囕x場(chǎng)出壇入口阻和卸保貨區(qū)刻?！鐾＼嚁[位數(shù)寫量。■有關(guān)描本基冤地土拜地使挎用分唇區(qū)的催問題。■有關(guān)勢(shì)本資刃產(chǎn)的盈限制摸，包協(xié)括招前牌限胃制等。■停車立場(chǎng)的竿區(qū)位到樓層上及與絲式購(gòu)物紡中心木其它索部份切的關(guān)擦系及畝其出訓(xùn)入口牢?！鲑?gòu)物釋中心抱剪力治墻所蠢在的耽位置牙?！隹傮w哈描述潮和內(nèi)嫂外部僵交通肥條件招商旗前的刊重要書工作——?dú)w納俘招商昌道具捉內(nèi)容■用電妹量、全暖氣限通風(fēng)肥及空雀調(diào)的青使用鳳年齡盼及狀統(tǒng)況?！鰳菍佣鹊母咭露取！鲎罱有母┬敦浻鷧^(qū)域?！鍪澄镉鹆闶勰荷痰呢炗椭炋幚礤N槽位貫置?！龉┧ぜ跋鲁鹚纻?cè)管線害位置插。■空置禿空間再的形貓狀?！龊髨?chǎng)志空間亭是與賭購(gòu)物盟中心籮結(jié)合莖或連偷接在矩一起。招商——團(tuán)隊(duì)寒組織同和運(yùn)叨行架橫構(gòu)招商每部審計(jì)糕單位法務(wù)校部財(cái)務(wù)抖部電子喘組主力械店組服飾支組精品渾組餐飲史娛樂灰組商家商家商家商家商家商家商家商家商家商家招商——適時(shí)衛(wèi)研究說市場(chǎng)■對(duì)于宵市場(chǎng)典的變妹化保悶持敏嫌銳度■定期版進(jìn)行令市場(chǎng)合調(diào)查■運(yùn)用燙市場(chǎng)物研究港的結(jié)迫論確淹定哪桂一類零售械商需牛要增侮加和需減少招商——研究采競(jìng)爭(zhēng)谷者■最近宋的競(jìng)?cè)疇?zhēng)者■競(jìng)爭(zhēng)完的焦熊點(diǎn)所私在■哪些邀是您濃必須高要面濁對(duì)的耳競(jìng)爭(zhēng)——了解粉承租誦戶的押基本爽資料航和租脂賃契認(rèn)約摘凝要以亮及租定約到址期日寄，將納此對(duì)斜照其銅營(yíng)業(yè)伍表現(xiàn)愈，事堪前計(jì)鼓劃哪筒些店刑家可例能必和須離改開，絲式而哪熄些店擱家將鑒需要坑重新疏續(xù)約也，例前如，魚摘要焦分析愁可以壺顯示管出店憶面大眨小是裂否正屈確，購(gòu)也就把是說頓就其簽所經(jīng)繳營(yíng)的縱生意櫻而言撲大店遲是否戒太大位或是斃小店直是否副太小飯。在交每一飛租賃惡契約據(jù)到期攜前一燈年，隱評(píng)估諒未來(lái)刻可能培閑置敗的營(yíng)矩業(yè)空惰間?！鋈绾闻咽垢?jìng)除爭(zhēng)者墊所提青供的繭與你稠所提尋供的驚有所個(gè)分界招商——市場(chǎng)外耕耘伸作業(yè)■先行估認(rèn)識(shí)尖購(gòu)物草中心望欲招弱攬的談店家雜所有竿人■盡可饑能了域解可極能進(jìn)固駐店樣家競(jìng)害爭(zhēng)者裝的動(dòng)滑態(tài)，熟進(jìn)駐鋼廠家凱將敬君重你鳴對(duì)他換們所布經(jīng)營(yíng)舉行業(yè)鑼專業(yè)住上有合通盤湊的了妥解?！霰M可苗能了呼解每甜一可伍能進(jìn)努駐店紡家的島營(yíng)業(yè)件行為撥模式腰?！鼋Ⅰ樋赡軗屵M(jìn)駐梁店家據(jù)名稱籃總表勢(shì)并將持的排問序從鎮(zhèn)最優(yōu)茂到最撓差■向可泡能進(jìn)凱駐的涂店家唉請(qǐng)教象他們眼行業(yè)居的問挖題以足便建憂立個(gè)號(hào)人熱紀(jì)悉該首行業(yè)醉所面吊臨的霧事情愉，什旅么是乘有效趁的，粗及什本么是英無(wú)效拖的。招商——選擇圓最佳趟承租堤戶當(dāng)確亮定購(gòu)冒物中等心可槳能進(jìn)構(gòu)駐的拿店家捕后，貝先進(jìn)歸行評(píng)客估進(jìn)水駐店甲家的桃優(yōu)劣引次序者。為贏了幫備助進(jìn)—步正坊確澄濁清哪途些店掌家真烈正可蔥以進(jìn)脫駐而醉哪些臣不能距，可感經(jīng)由寨下列然觀察：■各店棒家的捧商品介擺設(shè)姨與店永面布索置■員工你