公寓住宅項目前期策劃報告圖文并茂

目錄CONTENTS1地塊剖析3天博案例及觀點4我們的團隊2關于大盤操盤理解PART

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地塊剖析城市中心項目地塊規(guī)劃新區(qū)沿河景觀領袖大盤城市近郊規(guī)劃新區(qū)沿河景觀生態(tài)宜居城市門戶四通八達政策引導高尚住區(qū)地塊規(guī)模領袖大盤定位思考定位建議目標人群關注點經(jīng)濟效益競爭壓力低端低收入剛需人群價格生活配套低小中端中產(chǎn)階層二次置業(yè)生活空間居住環(huán)境中大高端富足人群精英階層昭示性生活圈層高小定位低端：針對低收入人群，對他們而言，周邊是否有學校、超市、菜市場比沿河景觀、居住環(huán)境更重要；xx有更適合他們的產(chǎn)品；定位中端：針對中產(chǎn)一族，他們愿意多花一點錢，買一個戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)好一點的房子，相比城邊，他們中間有很大一部分人，更愿意選擇城市中心好一點的房子。定位高端：他們對價格不太在意，對居住環(huán)境要求很高，更關注未來的鄰居是否和他們有相同之處，區(qū)域規(guī)劃、建筑形式，不支持走低端路線項目地理位置，周邊配套，對中端路線支撐有限沿河景觀、規(guī)模大盤，城市新區(qū)，高尚社區(qū)1、xx人沒錢，價格太高買不起在任何一個城市，沒錢人永遠比有錢人多，我們不需要太多的有錢人，我們只做區(qū)域高端，打造區(qū)域形象、品質、價格的引導者；適當超越而非絕對超越，2、有錢人都去長治、太原、北京買房了，沒人會在xx買的！他們的生意在xx，他們的辦公室在xx，他們的生活圈子在xx，只因xx沒有適合他們的項目；思考針對高端定位普遍存在的誤區(qū)：結果星河灣未到太原時，人們不會相信太原的房價每平米會超過2萬，星河灣開盤銷售20億；長治城上城也告訴我們，長治的房價也可以賣到8000以上；未來會更高；xx有錢人，愿意每平米花5000以上的價格買長治、太原的房子，相信他們更愿意花3000以上的價格買xx最好的房子；正所謂：“寧當雞頭不當鳳尾”，起勢高端，低價入市，體驗營銷，價格突破，引領市場，名利雙收在xx市場上，大盤的操盤手幾乎沒有但是從長治市發(fā)展來看，大盤正在崛起客戶群偏執(zhí)的認識，認為有錢的去長治市買房總體而言，短視的多，長遠打算的少……問題xx市大盤操作短視的原因急功近利，大盤操作風險大市場正真的操盤手沒可比性用小盤之心度大盤之腹太強調性價比，引導消費者只關注眼前的利益；不停的叫賣市場，過度的興奮，也把自己引入歧途；承諾的配套不能兌現(xiàn)，品牌的公信力不足；重硬輕軟，表相的風情泛濫，內(nèi)涵打造不足；

客觀原因，好的地段在哪里？現(xiàn)象1.百姓如何看待開發(fā)商實力，如何看待建什么產(chǎn)品

針對項目產(chǎn)品面市，我們必須前提做好準備2.潞安集團今年入市，將會分流我們相當一部分客戶我們得搶占先機，暗度陳倉，確保開發(fā)商及其項目品質在該城區(qū)內(nèi)保持領先地位3.形象力不足，沒形成品牌效應我們應該找到最有效最直接的宣傳方式4.項目的核心價值有待傳遞給老百姓，滲透到xx人心里項目持久的盈利能力會越來越差推導思路：尋找項目的核心價值xx缺什么樣的居住產(chǎn)品？四鎮(zhèn)三鄉(xiāng)是內(nèi)心走進城市的xx人。我們可以看到xx人向往的生活方式：時尚、現(xiàn)代、追求、發(fā)展、改變、舒適三居、有氣質、被尊重……，而這些，恰恰是xx人所缺乏的東西，缺少高端居住生活圈。在粗獷線條的背后，有一顆躍動的心，渴望用一種受人認同的生活方式來證明自己并不落伍的價值。xx人要什么？我們的項目：地塊價值、項目價值、發(fā)展?jié)撡|項目建議最大的住宅項目：

目前xx市最大，可組團排布最好的環(huán)境：由國際級設計院公司設計，絕對超越潞安集體開發(fā)最有特色的建筑風格：非?，F(xiàn)代，人車分流，小區(qū)環(huán)形廣場、人工湖等小品景觀最合理的戶型設計：銘品三居，南北通透，室內(nèi)布局，主力戶型90——120平最具特色的科技產(chǎn)品：引進世界品牌水源熱泵，純進水直飲入戶大開發(fā)規(guī)模帶來配套設施更為齊備，中心主干道帶來的便捷，社區(qū)幼兒園、會所、超市、健身器材等判斷：從項目本身來看，在新區(qū)依水而建已經(jīng)具備一流領導品牌概念。產(chǎn)品利益點大自然三位一體的融合之城&&新城市人文特色PART

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關于大盤操盤的理解一期開發(fā)成功可能不難對大盤而言，利潤點都在后面的20%所以對于大盤而言應該有客觀的整盤推售策略我們必須找到能持續(xù)盈利的方法！大盤必須有可持續(xù)盈利的能力啟發(fā)比較性價比生活夢想銷售持續(xù)營銷項目品牌（小盤）（大盤）幾個全國成功大盤操作的借鑒麗江花園和諧運動會不成文的行為規(guī)范老年活動中心文化藝術節(jié)廣告新聞幫困扶貧蔚藍披海岸人穿文運動小會參與疼城市層認同柿討論首屆鬧讀書少月贊錯助發(fā)著起人城市債建筑綢雙年栽展90％人桂有大類學本摸科學見歷北師芬大名腸校四季冤花城溫罷情運動姥會鄰里拌跳蚤節(jié)市場業(yè)主挨論壇自助早游民間掉協(xié)會顏（剪鑒紙/登山寒等）PO早RT厭OF通IN副O(jiān)（波榆托菲繼諾）格調天鵝張湖意康大利疑休閑泥街OC積T肅LO換FT意大聲利文嗚化月與意龍大利填波托塔菲諾徐建交華廈放藝術礦中心城市燒建筑峽雙年福展主辦銅及場懂地提退供何香紫凝美屋術館深圳嚇城市瓜攝影以大賽PA偏RT怠3PA錫RT3xx案例鉛及觀星點長治悅東方36羨0品牌捷實且力惹規(guī)模東方360：第一批次開盤盛況長治鮮華悅縮慧尚城時尚長治汗帝豪咽天成專屬平定訊益智鄙瑞景如茗城都市政名片靜樂冊靜汾居國際形新城生態(tài)蓮新城永濟薯公園黃天下雙公棒園蝦高砍科技張家份口龍失山水別郡沿河剪景留觀太原杯浦東婚雅典空眉間每一淹個成呈功的澡大盤膊，都艙有一飽個獨曬特的餐、鮮枯明的挖、引原人入盾勝的核心把價值成功墨案例救小結扇：對大蟻盤而搜言……核心禮價值是最庭能產(chǎn)士生持課久的蜂盈利碧能力并且牢沉淀愉的越樂久越絮香！一箭纖雙雕>須>一方托面可刷以幫朱助建周立項學目品殘牌，平創(chuàng)造烏持久取的盈摸利能職力。另一謎方面漸可以偏反過筐來豐眨滿企財業(yè)品篩牌，仔甚至風可以嫩幫助妖企業(yè)堪品牌先創(chuàng)造答超乎艷想像附的差吳異化攀競爭性優(yōu)勢秤。項目瞧品牌企業(yè)指品牌核心略價值最大嫌利潤小恭結用品善牌經(jīng)謹營的每角度號，看紅回本愉項目閘的四大軍定位；應明代確本謎項目旺且可云持續(xù)朽堅持良的核心巡壽價值。核心閣價值xx沈“首席寧生態(tài)產(chǎn)宜居宗領袖達大盤噴”稀缺墾地段+建筑船產(chǎn)品+升級育配套光而形輔成核勢心價藥值體中系站在跡城市曬思考白的高萬度企業(yè)縣的社探會責壇任感xx有錢擔人需依要并協(xié)向往堆的恰恰墨是我模們在為軟硬鄉(xiāng)豐件上可以冊滿足碑和倡怠導的xx首席生態(tài)宜居領袖大盤xx需要夏經(jīng)濟弓發(fā)動額機，飄更需砍要生咱活磁西場?！浴堕L治刊日報》核心碌價值勻的途悅徑和攏意義她并援不一霸定是朗廣告搞語；她可塵能是緣瑞隱藏屆在背獲后的匪“幕娘后黑誤手”旺；她是迅我們超所有莖努力鬧的方槍向和謀我們烤的終灘極追崖求；她可效以影案響很錯多，型命名嬌、廣容告、牢傳播偵、規(guī)殿劃、走產(chǎn)品飄、公罷關……廣告/傳播公關新聞/口碑售賣史方式體驗/活動規(guī)劃產(chǎn)品招商核心守價值核心菠價值任的指深導——案名1金域獻藍灣Go咬ld軟en家B沈ay核心倒價值粉的指田導——案名2Ro緒ya安l枯Vi駛ew省B屢ay所以搖我集們應螞該廣辯而告畏之：xx市有覽好的容高品企質住號宅項陵目最好敗的住險宅項蹤蝶目就獅是本閘項目回到油現(xiàn)實結合刷項目穿產(chǎn)品趣及市宮場現(xiàn)脆狀，左我們獄在20漏11年度懶的營哈銷推沒廣中致將會嬌面臨止哪些尤市場途疑難味點呢需？對仗這些務關鍵階點我椅們又霸將如寬何一駐一突撞破呢舌？這榜將是朋制定框本項漢目推勉廣策恨略的薄重要余核心殼。策略念總綱1形象魄上高舉釣高打職：本項藥目在涼城西慰版塊腳，從桐售價厘來看傳，將解成為恐價售繭較高悉的項觸目，捷領跑囑整個xx市房您地產(chǎn)抗市場咸，考懷慮到廈上述還原因賺，本尋項目貫在推截廣中笑必須蛋高舉嘴高打聞，以蠶大盤哄的形暴象立舞勢，漿拉高遞消費習者的城心理割預期難，形些成高閣位的穩(wěn)性價堅比落聽差，況從而確取得晝良好攻的銷陪售業(yè)羊績。定位xx首席溪人居工生態(tài)差大盤xx首個成綠化陡率46其%生態(tài)涼大盤xx首個核純高術層板氧式住拜宅xx首個釣小區(qū)攪高檔奇內(nèi)部欣幼兒攤園··生··艱··市場長炒作借力萍打力衡：本項帆目與xx唯一餐濱河門文化叫廣場漸處于乎同一鍵版塊蜜，本拉區(qū)域語目前陶最大永的劣迫勢就適是區(qū)家域人趕氣不魚足，疼故此拘我項揮目與俱文化篩廣場燙在區(qū)籍域炒滔作上截，是始相輔們相承禁的。菠在區(qū)疾域炒笛作中怠，本微著“尤同區(qū)夜異體蟻”的想觀點焦，借稅文化臭廣場贊的炒困作市督場熱昨點，尤將周漸邊的棍生態(tài)叫人文銅氣質煙結合己本項涂目大餐宅的竊特點窯，將攏拉動己我項并目在曾版塊讀的升輝值空申間，膠更新謹說法踏，為除我所鐘用。大盤禾的環(huán)墾境：劈燕自然侍環(huán)境拆與人亞文環(huán)化境兼膛備風水逮福地襲，人哨文氣卷質，祥自然填美態(tài)贊三者活合而菠為一策略灰總綱2策略屯總綱3活動廳節(jié)點出奇各制勝女：我們紅應該惰在推投售中速，有由后續(xù)歌的推恰廣活役動，舍利用貫項目黨開工摔儀式兔和先聾啟動板項目反主景鋪觀帶偏作樣扎板工葵程，那包括價售樓棍部開濾放等商做一堆些大伏型的宿活動谷，針稈對特司殊的蚊戶型旺我們看適當賓做些忙小活盞動。針作為肌大宅咳就應患該高濟調，輝神秘桐，在非活動新方面共，以哀新，報奇，伴貴為貌核心設，走刺少而迫精，釣精而仍大的斗手筆坦，力緞求次放次震頸撼全棍市，籍影響夕力就拉是銷耀售力給。大盤衫的生熊活：辛名仕哈的圈夜層生鮮活xx唯一勝一處瞎河畔喘生活斯休閑脈廣場有毗領條我社[推廣急主題尊建議塌一]收藏綠一座捷城市川的典犁范xx新區(qū)造住宅銳項目弱最好供的地麗段，遭好房晴子遇庭上好甘地段；河，逗風水導寶地左是xx唯一匙的自嘩然精稀萃之灘地；xx新區(qū)外，做xx最高蒜品質峽居住嶼產(chǎn)品葉；xx新區(qū)貪，做略一座脫城市憑值得涉收藏抹的銘升品；xx新區(qū)醒，領危跑未妄來十僚年，xx人居護典范圈；xx新區(qū)律，稀條缺的祖地理斃位置遵，整瘋個xx人都雖向望句。推廣斃目標促進鴉銷售鳳實現(xiàn)股利潤百最大考化；樹立助項目填獨特鈔的形獸象；進一事步提義升開蔽發(fā)商掌品牌企；入市糖時機商機典如戰(zhàn)擾機，罷關系引著商販家的傳生死根成敗旋。因滅此準裙確分內(nèi)析樓羨盤的憤上市拉時機均，對比于樓塌盤的袍銷售勤成功敞與否皮，有苗著至欺關重糊要的劑意義烈。這騾既要拉分析歐樓盤耐的特患點，聽又應奔尊重升房地斧產(chǎn)市主場的樣各種旗規(guī)律揚；新品栽上市服永遠味是入讀市推聰廣的言最佳具時機填，所堪以建棵議開帥發(fā)商輪一定伐要選鞭