北京某商業(yè)地產(chǎn)項目策劃提案

【國際總部區(qū)項目/品牌形象策略探討】開發(fā)商：北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌整合：**廣告時間版本:1.0(070618)1Contents1st:Analyse2nd:Strategy3rd:Creation2The1ststep分析>>Analysis-THEVALUEOFOURCASE3地段多緯交通：3線直達金融街、1線直達中關村金角區(qū)域：西南四環(huán)，泛金融街，配套較成熟名師建筑：黑白格后現(xiàn)代風格，城市建筑坐標物業(yè)類型：酒店+公寓+商業(yè)+CEO官邸城市綜合體物業(yè)及服務：酒店式管理及服務區(qū)域價值：總部基地、鵬潤時尚交易中心、地鐵即將開通客群使用者產(chǎn)品項目周邊企事業(yè)單位駐京辦、小企業(yè)主豐臺產(chǎn)業(yè)園中小企業(yè)配套：4萬平米商業(yè)+一棟酒店+周邊服務配套短期因公駐留者旅行者購買者中關村、金融街中產(chǎn)投資者地緣性居住/投資者酒店式公寓精品酒店第三空間工作關系的純居住使用企事業(yè)單位的招待所1.項目價值體系全圖4本案立足西南四環(huán)未來金角，將是中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)、居住樂園。本案為城市綜合體項目，商業(yè)、酒店、居住混合，是區(qū)域發(fā)展新地標。此外，從戶型總價來看，本案門檻低，首付10~13萬左右，具有極強的投資性。區(qū)域價值+物業(yè)類型2.項目最重要的價值5【區(qū)域產(chǎn)業(yè)圖】2.1項目最重要的價值—區(qū)域價值6什么是城市綜合體?我們有足夠的綜合體影響力嗎？【All

AboutHOPSCA】2.2.1項目最重要的價值—物業(yè)類型價值7關于城市規(guī)劃的第一個問題——而且，我認為也是最重要的問題是：城市如何能夠綜合不同的用途——在涉及這些用的大部分領域——發(fā)生足夠多的多樣性，以支撐城市的文明？……每當我們發(fā)現(xiàn)一個城市地區(qū)的商業(yè)生活豐富多彩，我們就同時會發(fā)現(xiàn)這個地方擁有很多其他的豐富多彩的生活，如各種各樣的文化機會、多彩的接頭景致等?！睹绹蟪鞘械乃琅c生》JANEJACOBS8a、城市綜合體的定義與特征將城市中商業(yè)、居住、酒店、娛樂等城市空間功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系建筑群，稱為“綜合體”。它具有多功能、高效率，復雜而統(tǒng)一的特征，滿足現(xiàn)代都市生活的復雜性和多樣性，具有城市標志的建筑特征。9b、城市綜合體模式對項目的意義①、城市角度——提升城市形象：開啟西南四環(huán)新的城市形象，以復合功能滿足地方發(fā)展的契機。如與地鐵九號線、總部基地、鵬潤時尚交易中心的未來規(guī)劃聯(lián)成片狀發(fā)展模式。凝結(jié)城市情感：改變西南四環(huán)的城市形象，改變了人們的生活形態(tài)，成為凝結(jié)區(qū)域精神的新地標。10②、生活方式——

為城市生活功能提供了豐富和混合的空間，如居住、購物、飲食以及消遣娛樂等以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并相互促進。滿足現(xiàn)代“24小時都市運轉(zhuǎn)”的要求，為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時間，提高工作效率與生活效率。11北京綜合體地圖

【BeijingHOPSCAMaps】12自90年代初至今，北京相繼建成了一批建筑綜合體，如中國國際貿(mào)易中心（1990年）、燕莎中心（1992年）、東方廣場、莊勝崇光、新世界、世紀金源、新中關等。這些綜合體以其鮮明的時代特征為北京帶來了現(xiàn)代化的氣息，改變了北京的城市面貌，它們與同期建造的一批高檔酒店、寫字樓和高層住宅一起構(gòu)成了北京城新的景觀輪廓線。本案體量上雖不及上述項目，但從西南四環(huán)沿線的空缺位置上來看，還是具有很強的地標效應。13酒店式公寓是高檔的象征嗎？它的核心價值在哪？【All

AboutAPART‘HOTEL】2.2.2項目最重要的價值—物業(yè)類型價值14Apartment（公寓）+Hotel（酒店）滿足居住功能的謂之公寓滿足休閑、社交等復合功能的居住產(chǎn)品謂之酒店式公寓簡言之高檔公寓+具有復合機能的酒店配套a.什么是酒店式公寓?15b.我們和市場上酒店式公寓的差別?酒店式公寓公寓式酒店高檔中檔低檔萬豪行政公寓(3500/日)雅詩閣(1500/日)新城國際(35000/平方米,租金6000~15000元/月)紐約客(16000/平方米)立方庭(25000/平方米)本案柏悅居(4~5萬/平方米)、柏悅府(7萬/平方米)16c.酒店式公寓的物業(yè)服務直接構(gòu)成項目的核心價值，所以我們望能夠盡快確定物業(yè)服務的形式。以下是我們的建議：物業(yè)作為在銷售、未來租務市場的重要指標要素，成為住宅產(chǎn)品的專屬性配套服務，為業(yè)主提供專業(yè)、便捷、隨機、全方位菜單式的物業(yè)服務。有效的提升居住品質(zhì)與生活附加值。在生活服務、娛樂服務、康體服務等層面建立完善的系統(tǒng)性平臺。針對不同的戶型產(chǎn)品，設置各具特色的服務內(nèi)容。17A類——小戶型設計公寓24小時保姆式服務包括：洗衣服務、代繳費用服務、保潔服務、廚房定餐服務、24小時便利店等等從服務模式上盡量滿足業(yè)主24小時的便利性生活支持，并能夠解決業(yè)主日常生活起居的各方面的基本問題。如：紐約客由法國Accor(雅高)酒店管理集團NOVOTEL酒店提供標準化、國際化的酒店管理，有獨具特色的自助廚房服務。18B類——中高端大戶型公寓VIP管家式服務包括：基本生活服務（兼容A類服務）、行程安排、私人聚會設計服務、定制餐飲服務、健身康體服務、大堂設置樓座管家B類服務應全方位體現(xiàn)私人生活的奢侈感與面子，建議與會所資源聯(lián)動，為業(yè)主提供終身制的俱樂部專屬服務。19酒店翻式公煌寓功沖能不膜同于沃城市曬公寓插或集偷合式近住宅即等產(chǎn)該品類茅型,核需要純在相窗對封暴閉的懼空間狠內(nèi)實斯現(xiàn)各青種復蓄雜的裙功能吵需要械，建站造相左對完劃整的則配套捎體系托。具體充到本廚項目腳，我夕們希傭望能允夠打事造一饒個帶俯有全配康套功汪能形訂式的高吃檔酒境店公爭寓物修業(yè)。病在功棟能規(guī)熟劃上衰致力屯于實符現(xiàn)全堂方位子的針貍對業(yè)晶主的這獨有蠅專屬掙配套釋體系摧，使估業(yè)主窗能夠肌享受蘭到高鞭檔的欲全方巡壽位的姐舒適遵生活幸服務出.根據(jù)垃功能嗓可劃腸分為召以下暮幾個銅區(qū)：服務早區(qū)商業(yè)紡區(qū)餐飲聲區(qū)娛樂詳區(qū)VI記P俱削樂部運動們休閑拿保健剃區(qū)20【Se怒rv肉ic須e符D金ep期.】服務辭區(qū)212223【Co發(fā)mm硬er燭ce苦D旬ep炭.】商業(yè)集區(qū)24高檔哈用品表展賣勒場25品牌逝成衣麻賣場26高檔磨運動碑及時姥尚品飄牌賣丈場27高檔貓現(xiàn)代壇家私誘展賣佛場2829【Di槐ni齒ng撈D溫ep妥.】餐飲鄰區(qū)303132【Le荒is耐ur號e動De勞p.】娛樂角區(qū)33特色袋酒吧34高規(guī)方格夜早總會3536高規(guī)少格小臂型私厚人舞都廳37【VI劍P批Cl悶ub】VI獎P俱幟樂部383940【Sp億or甚ts舊&感H配ea佛lt絞h把De舞p.】運放動哀/保叮健簽區(qū)41配有神私人邀教練浪服務戚的V幕IP椒健身慈會所42配有梁私人許健康貢顧問單服務孟的V鑰IP按保健愉區(qū)43我找肚不到勒波茨濱坦廣乖場!不,奪我是俗說,欠這里至……這里咬不可及能是傻波茨梅坦廣屯場,鳴因為絨波茨廟坦廣舒場里涂有尤領蒂斯頁咖啡頁館…住…下午鍋的時漢光,至我在怎那里淹和人梳聊天橋,喝輸了一圖杯咖拌啡,倍觀看供著路亦人之歐前我底在律廣斯與仆瓦夫竿那里館,那結(jié)個聞桐名的然煙草日店,么就是鎮(zhèn)在這境里的逗對面但我尚不會暮放棄墳,直到汪找到館波茨缺坦廣爽場為竹止!《欲肉望之禍翼》膽——波茨集坦廣奧場,悄資本距主義遍文明踐的快殼餐連注鎖店44Th緊e超2n所d埋st涉ep策略>>St卡ra橫te益gy任—考TH艱E你PR嫁OM迅OT時IO晝N握OF陣T熄HE冠C趙AS索E45西四悔環(huán)上友北京沸都會全新地嘴標萄新斃奢華廣白玄按石建事筑綜已合體針對疏金融瞎街及族中關床村發(fā)缸售*精際品酒逝店+乞C肝EO孟官邸塵+銜新奢企華小越公館（或舍新奢價華酒傘店公案寓）哪+板SH漂OP售PI管NG采M蹲AL與L*1.整體啦項目列的市鋼場定危位46本案【在北京十大高設計卵建筑】47【BI明G軍BR農(nóng)IE過F：汽WH涼O+命WH虜AT造+H馳OW城+W宏HE非N】2.愈傳舌播策爭略總裝圖時間WHEN7月上旬~8月上旬項目亮相8月中旬~9月下旬深入售磬對誰說WHO業(yè)內(nèi)媒體及中關村、金融街等更廣義的客戶群體。區(qū)域客戶為主說什么WHAT北京新十大地標建筑之一：設計中心——現(xiàn)身西四環(huán)設計中心之新奢華酒店公寓，針對金融街及中關村發(fā)售如何HOW鋪面，針對業(yè)內(nèi)媒體及大面媒體。如媒體配合，運作北京十大設計建筑。網(wǎng)絡、平面媒體等渠道配合。鋪點，直接針對客戶來源。如活動、網(wǎng)絡、DM等。平面媒體、電梯廣告等。48（由抖于產(chǎn)仗品核確心價努值如租：是腿否采歐用酒胞店式炎物業(yè)交服務編，存墻在較害多不仙確定視因素對，傳鋒播策類略需愈進一護步制摸定）49Th膀e斥3r馳d角st沸ep創(chuàng)作>>Cr隆ea體ti學on—NA烤ME仰A分ND陣L版OG擴O50*ID液EA阻O蝴NE51*CR妨EA酒TI澤VE獅C怠ON謀CE所PT衫+P概RO潮JE歇CT世N曲AM石E+青PO遼SI準TI浴ON葛NI逐NG赤:鄧小替平的逐名言“不管刻白貓匙黑貓祖、能伙抓住雁老鼠扶就是魔好貓?！睌R置筐了“驢姓資趟姓社霉”的子爭論“改醉革開米放”毯后的忌中國峽經(jīng)濟甩發(fā)展油原動竭力中國斃的崛打起改廢變了姨世界泄政治呈和經(jīng)餃濟的茅格局請。獻給堵各行詳各業(yè)傘的總絲式設計用師東京漠建筑弊家S醬AK伐O設澤計“楊黑白汗立方覽體的簡森林留”。樣北京需的夢按間。（禪造宗境惠界）低。時世廟+時排尚52IC鹿ON湯：“勁WH侵IT辮E押CA肥T獄，B肥LA辭CK下C專AT白貓照黑貓掛”**輛**許中心真*CD避O羊Ce浸nt纏er西四倉環(huán)上涂北京摩都會倒新地粒標吊新味奢華扇白玄坐石建讓筑綜俊合體針對舅金融違街及鴨中關凍村發(fā)診售*精饅品酒竭店+戰(zhàn)C熔DO圣官邸張+諒新奢欺華小歇公館朗+輝SH愈OP葉PI吼NG忽M筆AL念L*53*LO鈔GI憲C堅of均C競RE較AT瞧IV姑E爸CO因NC插EP殺T:這是究座“豪被包脫裝成新奢京華建呀筑*的疏真正債的前婆衛(wèi)建勇筑”〉黑杯白齡純粹愁到極盤致匙給人偶最直路觀的您印象〉黑撥白色興兩院個層高面的練發(fā)想銀：具漿象/端圍融棋幕足球憤國覽際象拉棋抽象洞/攔對立叫辯證簡禪圈宗輸白貓海黑貓失的比沿喻〉白藍貓黑隱貓呈鄧小莊平選腫集〉改鳥革開感放的績理論跟準備幼：擱埋置“蹤蝶姓資印姓社繞”爭什論笛高超誓的政家治智斷慧〉為罩了紀掃念鄧罷小平姓給中駕國帶形來的拉變化痛尤其憤是先袖富起袖來的鍬一批超人〉總爪設計渠師錯比喻峽為制懇定戰(zhàn)仙略的慢人〉獻硬給各趴行各幣業(yè)的看設計際師二十貫一世照紀中呀國蓮從賴制造惜中國河到設載計中曉國**縱*中丑心(C糧DO敢C榆EN挨TE叼R)〉產(chǎn)貢品的粗市場特定位形與品刮牌主幼題的攪呼應洪：代御表國臺際新那浪潮屋的設計疊酒店昂（D衣ES養(yǎng)IG倚NHO女TE蜂L）+首蒼席設鋸計官摧官蛋邸(之CD支O復ho秒us蓬in棟g)〉建文筑與次品牌抖主題瓣的呼養(yǎng)應：史建筑可中白計貓黑事貓的嘆抽象碧表現(xiàn)〉公命共雕臥塑和鋸園林銹與品畝牌主遙題的著呼應浸：白梁貓黑雅貓惰巨大國的藝攏術雕牙塑〉相求臨區(qū)竭域市牽場中溫鵬潤充時尚尾交易短中心倡也在糧力推周“國固貨設無計師咬品牌磨”54*ID啦EA渠T胳WO55**紀*MO謎RD等EN牢P早AL副AZ走E西四每環(huán)根新中年心BO竊UT輕IQ造UE孩H祥OT未EL呆*咳SE片RV省IC漫E糊AP默AR眉EM篩EN辭T*臭FA枕SH文IO俘N芬SQ畢UA井RE精品爐酒店拼*服撥務式傷酒店辟公寓岡*時垃尚廣須場56〉“手**霸*”葬乃頗停具指懂向性花的實基體語眠詞，鍛指代始項目念“都炒市綜素合體脆”的此特征榨，區(qū)趟別于周邊滴項目孤?！怠霸?*伯*”冬的包歷容性咱與產(chǎn)握品綜的合品辟質(zhì)極凈吻合身易于榆打造祖具備盈整合堤價值榜的中鼻心地標。〉通獨過建羅立項咳目產(chǎn)濫品和腫價值棒體系舟，有氧助于鈔解決刻區(qū)域協(xié)中心將標桿訊欠缺蹄的問支題，亞有助于提紙升客衡戶心掏理價腿位。“*乒*”妙，來源晃于建雙筑格豈局及輸**覆盒的吉空間消，也哨是匯聚創(chuàng)東西您南北響四海棗之珍酷，寓次意本佛社區(qū)嫌的國洞際價貼值?！昂选保狈诫s人習你慣把葬一片昨水稱鑰做海秋，比莫如后狹海，養(yǎng)可見短海是蛙珍貴鉆資源亦的象垮征；人們惜也通培過海評來區(qū)砍分國跑家地狼理位翁置，亮如海片內(nèi)與芹海外莫。海是央百川業(yè)匯集糞之意允，具仙備包鞠容、容博大乘的涵營義，飲亦讓叫人無選限遐餓想?！?享**謹”意象他“茫四海攀歸一初，財像源廣太大”棒，57【LO店GO逝1】(敗圖略懸)58【LO慌GO張2】(纖圖略欲)59*ID基EA代T平HR嘉EE60**WO伸RL行D際FO拖R晉EL衛(wèi)IT浸E西四薪環(huán)性新中斑心BO資UT川IQ獎UE工H妖OT觸EL時*物SE畝RV糖IC蒜E幅AP威AR影EM辛EN寸T*惡FA歪SH睜IO苗N殿SQ答UA瘦RE精品腔酒店龍*服有務式永酒店蘋公寓竭*時估尚廣蜂場611、養(yǎng)具備坊“產(chǎn)裳品+合地理偽+中狼心地顯位”行的內(nèi)范在涵帽義〉綜召合體巡壽的多醋樣與煙混合騙性，兄具有替豐富太的生夾活配賠套和劍酒店機服務檢，加上緊極具草區(qū)別廟性和蠟原創(chuàng)發(fā)性的排建筑壟作品漿，在集該地因段形狐成最紀高端侵的聚壇居條桌件和掌區(qū)域私生活闊中心鉆，形成喜一個伙獨立拾而豐士富的叉“*休*”濟。2、戶直指潔項目贏的目字標人點群—紀—“失精英究階層化”的久社會活屬性之和價漢值認柄同〉項毅目主扔力的負目標摟人群特為財級富精叨英財閥富派鋸和技蹄術世序界的鴿核心騙骨干奧，主我要針拌對中違關村含、金融海街和蔑區(qū)域位內(nèi)中哭小企昨業(yè)主椅發(fā)售性。他猴們正捎恰好臘具備層與世額界的雷驅(qū)動撲力—四“技呀術+裹資本硬”的獻人群孩屬性找，他們哄是影摟響世謝界的注主要下力量陷，并描形成繁精英迫圈?！荡速Y外，翠帕雷粘托的捷“二吃八定芬律”清揭示是了世何界前搖進的迎本質(zhì)鳳。世敲界掌己握在絕這一錘小部感分人你手里接，世界洗是屬儲于一益小部隨分人序的世灶界，攤可以姨這樣毅說，突**趕在左篇右大訊世界貓。3、備獨特元性與遷豐富霸的時窄代意石涵〉“獲小”倍與“賺世界幣”的孔組合陸，構(gòu)娃成一紡個非紅常獨筍特的趨案名汁，催李化出笛“1潔+1域>導2憶”的滾語義己效果充，寓意攪項目流倡導溝的一抗種融過匯都柄會生自活的污豐富挑形態(tài)恢，代弦言世協(xié)界的運方向醋和受敗世界顫所注枕目的塞中心過地位茫?！?獻*，綱是一療個濃她縮的譜世界茅，匯抱聚著閥世界抖之珍敞；是好一個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