中國房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)測報告

xx項目

產(chǎn)品設(shè)計建議報告商業(yè)部分5/18/20232目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標(biāo)消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位5/18/20233商業(yè)部分商圈分析核心商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：本項目西側(cè)南至：順平西路北側(cè)北至：府前西街北側(cè)核心商圈分析：以益麒麟家居建材廣場為代表的低檔家居建材市場已在本項目周邊形成了較好的商業(yè)氛圍其他業(yè)態(tài)的商業(yè)如餐飲、娛樂、臨街底商等均處于初級階段，檔次和品質(zhì)較低有一些娛樂場所，但均非知名品牌娛樂商家周邊缺乏基本的商業(yè)配套東側(cè)的煤廠以及南側(cè)的高架橋?qū)ξ磥砩虡I(yè)氛圍的形成區(qū)域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的輻射范圍5/18/20234商業(yè)部分商圈分析次級商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：西二環(huán)路西側(cè)南至：順平西路南側(cè)北至：石門街及府前中街及其北側(cè)次級商圈分析：由于受到南側(cè)道路和東側(cè)煤廠、油庫、鐵路等因素的影響，東側(cè)和南側(cè)次級商圈輻射范圍擴大不大次級商圈的東北側(cè)與順義城區(qū)的中心商圈有交叉，未來目標(biāo)客群將被其分流北側(cè)的輻射范圍將有所擴展5/18/20235商業(yè)部分商圈分析外輻射商圈范圍：東至：順義城區(qū)西至：六環(huán)沿線南至：石門街及府前中街北側(cè)外圍2-3公里范圍北至：順平西路南側(cè)1至2公里范圍內(nèi)外輻射商圈分析：外輻射商圈內(nèi)目標(biāo)客群所占比例較少，約5%左右順義城區(qū)商業(yè)的輻射力對城區(qū)內(nèi)的消費群體更強本案商業(yè)只有走特色化、品牌化和品質(zhì)化定位才能對外輻射商圈的目標(biāo)客群形成較好的吸引力5/18/20236目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標(biāo)消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位5/18/20237區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)5/18/20238順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——現(xiàn)狀分析從流通市場規(guī)模來看，2003年順義區(qū)社會商品銷售總額完成117億元，同比增長24.5%；社會消費品零售額完成50.4億元，同比增長11%，零售額占遠(yuǎn)郊區(qū)縣總額的14.2%，占東四區(qū)縣總額的43.6%；商品交易市場成交額完成39.1億元，同比增長50.7%。順義區(qū)商品流通業(yè)具有相當(dāng)?shù)氖袌鲆?guī)模，橫向?qū)Ρ鹊母黜椫笜?biāo)具有絕對優(yōu)勢。從居民生活水平來看，2004年順義區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14117.5元，在遠(yuǎn)郊區(qū)縣中繼續(xù)保持第一位；居民消費價格指數(shù)為105.0%,比全市平均水平高出4個百分點,在十個遠(yuǎn)郊區(qū)縣中位居第二位人均消費支出為人均消費支出9875.54元，比2003年增長7.5%，消費水平在遠(yuǎn)郊區(qū)縣中位居前列。從京郊十區(qū)縣居民生活水平來看：東北部四區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出的總體水平高于京郊南部，這為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了潛在的支持。最后，從商業(yè)發(fā)展空間來看，順義區(qū)在鎮(zhèn)域規(guī)劃中為商業(yè)發(fā)展預(yù)留了充分的建設(shè)用地；同時，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和社會的持續(xù)進(jìn)步為商業(yè)發(fā)展提供了持久、廣闊的發(fā)展動力。5/18/20239順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——不足分析順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點大多為百貨商場，業(yè)態(tài)單一、經(jīng)營混亂、布局不合理，帶來一系列負(fù)面效應(yīng)。超市、連鎖店及倉儲商店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展滯后。商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)?？偭枯^小增量不足2003年順義區(qū)社會消費品零售額為50.4億元，占全市社會消費品零售總額（1916億元）的比重僅為2.6%，增長幅度在十個遠(yuǎn)郊區(qū)縣排名倒數(shù)第二。同時，外來消費總量不足，商業(yè)吸附能力不強。無序發(fā)展同質(zhì)競爭資源匱乏功能缺失吸引或嫁接外部商業(yè)資源的力度不夠，導(dǎo)致商業(yè)資源（著名國內(nèi)、國際商業(yè)管理集團(tuán)或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)帶來的店鋪資源、商品資源和管理資源等）比較匱乏，滿足不了消費者多元化需求，導(dǎo)致大量客源流失。順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)企業(yè)大多為國有集體企業(yè)，其他所有制商業(yè)企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和總體規(guī)模，但競爭力明顯不足。商業(yè)設(shè)施與文化娛樂、體育健身、休閑度假及旅游觀光設(shè)施缺乏關(guān)聯(lián)性，無法形成乘數(shù)效應(yīng)；特別是商業(yè)、旅游明顯分離。所有制結(jié)構(gòu)單一商業(yè)配套體系不健全5/18/202310高低收入兩級分化2004年，我區(qū)高收入家庭人均消費支出為16906.28元，低收入家庭人均消費支出為5098.8元，高收入家庭人均消費支出額比低收入家庭高11807.48元，是低收入戶的3.3倍。原因分析：高低收入家庭人口負(fù)擔(dān)系數(shù)的差異、行業(yè)間收入差距的逐步擴大、社會保障制度的不完善 資料來源：順義市統(tǒng)計 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——居民消費力現(xiàn)狀分析從消費結(jié)構(gòu)看，高收入家庭消費已經(jīng)由吃、穿、日常用品消費轉(zhuǎn)向了住房、汽車、旅游等發(fā)展和享受型消費；低收入家庭用于吃、穿消費占生活消費支出的50%以上。高低收入家庭人均年收入差距2003年上升到18400.79元；2004年上升到21029.91元。高低收入戶人均收入之比由2003年的4.32:1擴大到2004年4.51：1。其特點是收入越高，增長越快；收入越低，增長越慢從平均消費傾向（消費性支出與可支配收入之比）看，2004年高收入家庭為0.626，低收入家庭為0.852，即高收入家庭當(dāng)年收入中只有62.6%用于即期消費，而低收入家庭85.2%用于消費。11順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析小結(jié)與北京市幾個遠(yuǎn)效區(qū)相比較，順義的商品流通業(yè)無論是從規(guī)模還是從效益都名列前茅；順義城區(qū)居民的人均可支配收入和消費水平在這些遠(yuǎn)效區(qū)當(dāng)中也首屈一指，居民收入總體呈兩極分化的趨勢，為未來商業(yè)的發(fā)展提供了較強的消費力空間；從商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，總體發(fā)展水平滯后，可選擇場所和業(yè)態(tài)較為單一，如超市、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)的品牌化、連鎖化發(fā)展缺失，不能滿足日益提高的順義居民的消費需求，甚至導(dǎo)致中高端客源的流失；以補充順義區(qū)本區(qū)域居民的商業(yè)需求為主，外來消費不足；總體來講，目前順義商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，尋找未來商業(yè)發(fā)展的市場空白點和充分滿足順義居民自身的商業(yè)需求，是商業(yè)發(fā)展的方向和契機。5/18/202312區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)5/18/202313資料來源：順義區(qū)商務(wù)局“兩區(qū)、三帶、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局“兩區(qū)”即為城市商業(yè)中心區(qū)（一個核心區(qū)）和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)（多個支撐體）。“三帶”即為首都機場臨空產(chǎn)業(yè)帶、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶、東部淺山區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)帶。“兩級商圈”即規(guī)劃建設(shè)城市及農(nóng)村兩級商圈。14關(guān)于城市商業(yè)中心區(qū)（一個核心區(qū)）。1.區(qū)位：位于順義城區(qū)，西起順西路、東至光明街、南起建新街、北至幸福街。

2.功能及業(yè)態(tài)：屬于綜合型商業(yè)中心區(qū)，服務(wù)北京市東北部地區(qū)。商業(yè)高度聚集，行業(yè)齊全，功能完備，形成購物、餐飲、休閑、娛樂、金融、商務(wù)的有機積聚。日客流量10萬人次以上，外來消費人口占50%以上。以主力百貨店、專賣店、專業(yè)店及小型超市為主要業(yè)態(tài)，配以快餐店、電影院、書店、游泳館、健身房、酒吧等服務(wù)設(shè)施。建設(shè)5-6萬平方米的大型多功能購物中心（城市ShoppingMall），以此作為全區(qū)商業(yè)的行業(yè)旗艦。另外，在原金街附近建設(shè)兩條特色商業(yè)街。

基于城市商業(yè)中心區(qū)及其邊緣地帶消費者就餐方式的區(qū)別，在城市商業(yè)中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)服務(wù)于購物者的小型快餐店；為緩解中心區(qū)的交通壓力，在城市商業(yè)中心區(qū)邊緣地帶規(guī)劃建設(shè)大中型餐飲設(shè)施。

3.交通體系:為合理解決中心區(qū)交通問題，規(guī)劃對現(xiàn)有企業(yè)、行政事業(yè)單位進(jìn)行整合、遷移，實現(xiàn)用地集約化，合理利用地上和地下空間，滿足商業(yè)中心區(qū)停車設(shè)施要求；按照商業(yè)規(guī)劃實施的階段，根據(jù)商業(yè)中心區(qū)動態(tài)、靜態(tài)的交通要求，改造現(xiàn)有內(nèi)部、外部交通體系，分別規(guī)劃小、中、大三個環(huán)路，形成相對完整、獨立的商業(yè)中心區(qū)。“兩區(qū)、三帶、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局資料來源：順義區(qū)商務(wù)局5/18/202315關(guān)于居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)（多個支撐體）。1.布局：共規(guī)劃建設(shè)12個居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。

2.功能及業(yè)態(tài)：結(jié)合城市及鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)合理規(guī)劃居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心，為居住區(qū)居民提供日?；旧钣闷?，商業(yè)一定程度聚集，規(guī)模適當(dāng)。一般距離城市商業(yè)中心區(qū)1公里以外的居住區(qū)、服務(wù)人口4萬人以上，應(yīng)有一個相應(yīng)規(guī)模的居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心業(yè)態(tài)以超市（營業(yè)面積800-1000平方米）、便利店（營業(yè)面積50平方米以上）為主，輔以品牌、特色店以及餐飲、娛樂、文化及服務(wù)業(yè)等。

3.總建筑規(guī)模：結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和舊村改造規(guī)劃，按照每千人擁有居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積不低于700平方米的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。力爭在3年內(nèi)，按照每服務(wù)人口8000人建設(shè)一家超市；每服務(wù)半徑500米建設(shè)一家便利店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)居住區(qū)配套商業(yè)設(shè)施；同時，配置相應(yīng)數(shù)量的早餐、理發(fā)、洗染、維修、縫紉等服務(wù)設(shè)施。在規(guī)劃期末，力爭在順義區(qū)域內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照上述標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的超市、便利店、早餐網(wǎng)點等商業(yè)服務(wù)設(shè)施?！皟蓞^(qū)、三帶、兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局資料來源：順義區(qū)商務(wù)局5/18/202316附：城市商業(yè)中心區(qū)和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)構(gòu)成示意圖資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案本案位居規(guī)劃中的離城市商業(yè)中心區(qū)最近的一個居住配套商業(yè)服務(wù)中心地帶5/18/202317附：城市商業(yè)中心區(qū)功能分區(qū)示意圖資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案5/18/202318附：特色商業(yè)街構(gòu)成示意圖結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀和區(qū)位特點規(guī)劃7條特色商業(yè)街，即金街商業(yè)街、順西路餐飲娛樂街、潮白河濱河步行街、濱河風(fēng)情酒吧街、順義新城休閑健身街、電子及通訊產(chǎn)品街、汽車及配件街。資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案5/18/202319順義駱城區(qū)映未來消商業(yè)炮發(fā)展坑規(guī)劃俱分析盜小結(jié)從順瞧義區(qū)仍區(qū)域緒商業(yè)幻玉發(fā)展倆規(guī)劃獲來看雁，本肚項目耐的地買理位壘置既可是順麥義城昌市中隨心區(qū)蝕的邊應(yīng)緣地回帶，對又居鳥于距譯城市燈中心強區(qū)最押近的乎居住燈區(qū)配聞套商沃業(yè)服宗務(wù)中健心區(qū)傭核心映地帶巧，商驢業(yè)發(fā)襪展?jié)撲摿奘链?；本地紋區(qū)又細(xì)是順租義區(qū)各商務(wù)被局未某來規(guī)想劃的牢七條已商業(yè)速街之鼻一—布—順周西路壟餐飲米娛樂斃一條躁街，害可充強分考相慮借酷其規(guī)欠劃發(fā)覽展之率勢；本區(qū)睬域已搞入住趴和在描建的拋大型法住宅鵝樓盤分眾多予，如忽宏城燃花園喘、西煮辛小余區(qū)、嘆石門拆園等鄭，以胳及本滴項目久未來析入住隆人口淺，在側(cè)餐飲弓市場懇方面負(fù)有相躺當(dāng)大擱的市猶場需騎求量順義衰城區(qū)天目前圖缺乏葵有較串大規(guī)愧模和鋸較好恒品牌正形象省的大悉型綜鋒超，擇按照卡順義哄區(qū)商顫務(wù)局友“力禽爭在碼3年暈內(nèi)，頸按照務(wù)每服勸務(wù)人碼口8斧00篩0人西建設(shè)騰一家四超市姓”的蜂規(guī)劃癥要點圾，結(jié)蹈合區(qū)繪域市含場需督求和省本區(qū)爬域地飯理位栽置特艷點，晌引進(jìn)帥大型食品牌毛超市縮慧不僅甜有極乒好的謀商業(yè)種市場促發(fā)展皆前景細(xì)，同票時還渾能帶黎動本無項目鄭商業(yè)駝與商蛇業(yè)、翼商業(yè)茶與住癥宅之唇間的禾良好培互動事，成彎為本約項目地的一絨大賣擠點5/典12姥/2躍02訂320區(qū)域蝦商業(yè)刑狀況杜分析順義暗城區(qū)旺商業(yè)垂?fàn)顩r嘩宏觀登分析順義熟城區(qū)春未來扇商業(yè)鋤發(fā)展若規(guī)劃桿分析順義澆城區(qū)水核心岡商業(yè)間區(qū)調(diào)哀研分犁析順義餃城區(qū)科大型脂百貨司類商促業(yè)調(diào)寶研分牢析順義傭城區(qū)皇超市貴類物娃業(yè)調(diào)琴研分辦析順義權(quán)城區(qū)嘗餐飲捆類物乓業(yè)調(diào)慢研分恭析順義爐城區(qū)資專業(yè)軟市場襯調(diào)研塘分析順義蔥城區(qū)脊住宅氣底商磨調(diào)研遮分析順義央城區(qū)旺交通冤狀況參調(diào)研親分析順義學(xué)居民相消費競習(xí)慣字調(diào)查小結(jié)遼：區(qū)運域內(nèi)跡商業(yè)康狀況衛(wèi)分析梳總結(jié)5/錫12胳/2淹02廁321順義志城區(qū)也核心氏商業(yè)比區(qū)分碌析順西棗路站前蛇北街站前到南街府前伙西街襯府前階中街怡馨回家園本案C地忠塊站前荷街并站前狂東街光明山南街新順美北大延街新順盡南大奧街西單早商場國泰紗廣場隆華住購物裹中心5/抖12眠/2栗02夸322順義兼城區(qū)班核心蚊商業(yè)思區(qū)分離析線狀鍋分布以點迫帶面以新所順大能街為順商業(yè)胖中軸照，呈棋南北咸方向樓線狀鍋分布從，同谷時又偷沿東列西向謹(jǐn)，朝鄉(xiāng)豐兩側(cè)評擴展以國擺泰廣隨場、稼西單司商場鈔、隆憶華購料物中類心三此點為鴿商業(yè)結(jié)核心典點，上帶動兩周邊嘗商業(yè)寬的發(fā)秘展分布普特點5/稀12卻/2劍02哄323順義妙城區(qū)蜂核心榮商業(yè)期區(qū)分呼析業(yè)態(tài)翠組合丈特點二條辯商業(yè)布街一個五通訊炮市場金街白和便仆民街洗一南隊一北掠、一賺橫一隊縱分給布于晌核心連商業(yè)等區(qū)，我金街稀為餐括飲娛找樂一犧條街顏、便畫利街蒼為服夠裝服瓣飾一害條街雁。兩壯條街旁檔次感均較鄭低、徐環(huán)境醒較差駛，但著商業(yè)到氛圍先較好遵，順礎(chǔ)義當(dāng)坊地居會民的榜認(rèn)可雕度較苦高。國泰傷、西懂單、鋒隆華俊三大件商場賠以三扎足鼎前立之我勢，粘成為港順義習(xí)商業(yè)乳核心非的焦墓點，心就經(jīng)洞營狀掉況而副言，皺國泰福最好導(dǎo)、西慘單次罵之，腥而隆產(chǎn)華受拉其兩宴家截圣流，拍且檔慎次低崇于他魂們，窄經(jīng)營菌狀況天不如漿他們誤兩家羽。西單醫(yī)商場朋以北彩臨街帽底商勁區(qū)域竭是順志義城積區(qū)手矮機通察訊市月場的弊中心裳地帶或，以洲通訊那城為東主，攀兩側(cè)英匯集罵了大巷量通蘇訊器盤材專慘賣店把。同腰時沿報新順認(rèn)路一山帶其稱他地圈區(qū)許膊多通痰訊?？迟u店膜也呈林點狀膀分布岡。三大千百貨伸店5/所12倉/2從02戶324區(qū)域灑商業(yè)努狀況樣分析順義純城區(qū)閉商業(yè)碗狀況設(shè)宏觀很分析順義涂城區(qū)唯未來乏商業(yè)益發(fā)展挪規(guī)劃皮分析順義泳城區(qū)章核心繞商業(yè)庭區(qū)調(diào)邁研分灑析順義驅(qū)城區(qū)售大型睜百貨蜜類商鎖業(yè)調(diào)框研分賣析順義扇城區(qū)吹超市租類物州業(yè)調(diào)合研分頸析順義賊城區(qū)表餐飲厲類物格業(yè)調(diào)支研分摟析順義臉城區(qū)況專業(yè)茂市場劣調(diào)研踩分析順義主城區(qū)查住宅臘底商朵調(diào)研抹分析順義去城區(qū)劣交通魂狀況灰調(diào)研樓分析順義之居民民消費舟習(xí)慣筋調(diào)查小結(jié)員：區(qū)拆域內(nèi)鎮(zhèn)商業(yè)制狀況存分析族總結(jié)5/充12社/2棋02鞋325大型校百貨削類商遠(yuǎn)業(yè)—艘—國厲泰廣脾場地理旦位置信：順車義區(qū)軍府前屢中街靠南側(cè)經(jīng)營盡面積脾：2塔00攔00手平方工米業(yè)態(tài)奏分布禾：B1矮：美通食廣伴場F1波：超擴市、怠食品櫻、飾身品、晌藥店婚、音竟像制介品F2仗：化跪妝品骨、鞋鞭、包陜、珠環(huán)寶、煙手表長、運旱動服沉飾、碼文化大用品F3溫：女剝裝、墓內(nèi)衣F4暢：男救裝F5撥：手冠機通支訊器吸材、詞電器F6橋：兒遷童用顏品、晶家居傳用品層高間：一劍層4吐.5介米左床右，氣二—李—六儉層：蔑4米怨左右主通小道寬骨度：姥2米出入殊口：東三個樓梯負(fù)：滾轎梯二狹組四斑部、束消防志樓梯碧二個機動島車停擁車位儀：3給00龍0平萄米購物艘環(huán)境毅：一隆般檔次嚇：中宵檔偏游低經(jīng)營霞狀況屋：在倘三家帆商場紗中位味居榜英首總體現(xiàn)評價調(diào)：在豪順義堪城區(qū)鳳當(dāng)?shù)卣b居民浮中認(rèn)逢知度產(chǎn)最高5/校12誤/2拾02銀326大型售百貨戲類商儀業(yè)—駱—西角單商帝場地理衫位置裝：順江義區(qū)呈府前聞西街機東北假角經(jīng)營際面積壤：1萌80縣00繡平方弦米業(yè)態(tài)密分布催：F1鍵：超圍市、尊食品稠、飾介品、伸藥店彩、音扒像制夫品F2稼：化弓妝品類、鞋旅包、沉珠寶票、手郊表、開眼鏡F3號：女鬼裝F4壘：男助裝、積羊毛沉羊絨帝制品幫、內(nèi)似衣、禁家居僚用品F5醫(yī)：運約動服奪飾用孝品、毒手機否通訊膝器材腸、小按家電碼、辦勸公用娃品、家攝影桌器材層高濱：每供層基壺本在牛4.遭5米蝦左右主通事道寬陳度：逃2.環(huán)5米出入啄口：零三個樓梯鼓：滾什梯一區(qū)組二盜部、絞消防去樓梯厲二個機動是車停莖車位量：5駕0個購物齡環(huán)境側(cè)：較晚好檔次叨：中開檔經(jīng)營枯狀況雷：較撞好總體蔬評價馬：購冶物環(huán)菠境好蛛于國掃泰廣脅場，鈴經(jīng)營文狀況投比之嶼稍遜敞，總斷體市待場認(rèn)苦知度像也較臭高，蕉是順丸義城怎區(qū)居陽民首霉選的潔百貨戰(zhàn)類購暫物場雷所之鹿一5/揉12頂/2躁02座327大型嗽百貨零類商短業(yè)—醒—隆吐華購悔物中虛心地理倡位置杠：新誼順南嘩大街經(jīng)營售面積鋼:1旗80同00暮平米業(yè)態(tài)冒分布劉：B1橫：美茄食城F1拔：食恨品、跳中復(fù)史電訊桑、藥仍房F2唱：運壺動服深飾、都化妝激品、飼音像鐘、珠虛寶F3屯：男布裝、筆女裝F4落：取36縱5折插扣廣門場—皂—服故裝、昌鞋包F5刻：滴36剖5折胸扣廣撥場—下—家筆居用找品層高栗：4達(dá).5景米通道陰寬度影：2狀米自動僻扶梯決、樓村梯數(shù)毛量：旋扶梯碰一組箏兩部點、樓唐梯一浸組檔次領(lǐng)：中擺檔偏要低經(jīng)營廢狀況媽：一祥般評價們：本戴商場樸由于鳥在地境理位蜓置上普據(jù)其勻他兩吸個商蝦場有頁一個忙距離阿，客積流明轎顯受好到了有分流施，因職此在招三個績商場糕中經(jīng)隆營狀搖況最騎不理對想，吊加之歡無特念色化崖的經(jīng)遍營亮藍(lán)點，可因此秤從總部體不農(nóng)具備告競爭兔優(yōu)勢得。5/舅12詞/2洽02熟328大型攀百貨臂類商唉業(yè)—代—博歸聯(lián)時千代商占業(yè)廣凡場（克尚未店開業(yè)幫）地理毀位置肆：順霧義站允街西豪北角吃（隆嫂華對沾面）經(jīng)營遺面積捧：1短85枕00動平方下米主力遵店招李商情查況：大中什電器甘40踩00豪平米昆，位駁于物建業(yè)西早側(cè)，殲一至悲四層華普淡超市哭80養(yǎng)00銹平米歌，位饅于物涉業(yè)東奇?zhèn)?，勞一至德四層物業(yè)飾南側(cè)輕商業(yè)淺業(yè)態(tài)留組合扯及租選金情安況：F1娛：臨胸街店冶鋪維單旬店面潑積2盆8.煌8平呀米節(jié)租點金1渡0-促12吩元/蔽天·跳平米F2耽：箱南包、灰鞋乓標(biāo)逼準(zhǔn)攤慮位2仗0平乖米咽租金沾4-陡5元休/天箏·平筋米F3碎：內(nèi)埋衣、族童裝掏標(biāo)準(zhǔn)煙攤位問20吃平米氧租革金3裝-4濃元/校天·披平米F4普：女務(wù)裝橫標(biāo)準(zhǔn)惰攤位訂20襖平米層租憐金2圖-3鈴元/腐天·校平米F5灶：女復(fù)裝折號扣檔次夫：低華檔(迷服裝偶批發(fā)寇市場鄰)租售逐狀況盼：商掏場內(nèi)儀店鋪處出租宰率達(dá)菠95深%以挺上，哈臨街抱店鋪膚只達(dá)口到6腹0%醉左右總體圓評價鞏：該寫物業(yè)侍為開賢發(fā)商拆自行專執(zhí)有跌，只秋租不態(tài)售，梨從目革前招澇商情酷況來姿看，惱兩大拉主力賊店的阻進(jìn)駐擾是其培較為考明顯奴的優(yōu)補勢，塔因此佛商場捎內(nèi)部民較為故理想砍，而佛臨街護(hù)商業(yè)儀的租尼金價烈格相壟對較染高（塑高于饒該區(qū)允域臨搬街租秤金水勿平）勵，影望響了芹入駐頑率5/蓮12凡/2驗02臂329順義澤城區(qū)銹大型火商業(yè)悠街分駁析—弱—金劇街地理轉(zhuǎn)位置秀：掛新順問大街艦東側(cè)懷商業(yè)蓋街業(yè)態(tài)衫組合占：丟中低閥檔餐疲飲、筑娛樂濫、購漿物租金椅水平姿：1寒-5青元/亮天·鉛㎡（蛾建筑暢面積扁）經(jīng)營落環(huán)境塘：臟謝、亂檔次歌定位肆：低肺檔經(jīng)營寨狀況剖：較繼好商業(yè)啊評價擾：金街北是順棍義居殃民普逃遍認(rèn)藝可的疏餐飲動娛樂驗一條撓街，墾人氣哄較旺編，出拋租率搶達(dá)到劑時9句5%桌以上從整容體來套看，南該物答業(yè)無與論是絲式從檔干次、巧還是圣環(huán)境滑上都殃較差攜，特佳別是請娛樂與業(yè)，再說明嚴(yán)目前射順義菜居民存對娛屈樂業(yè)鋼的認(rèn)供知還您處于污一個涌較低尋級階田段，差同時省順義股地區(qū)玻明顯老缺乏憲有較柿好品碌質(zhì)的顆娛樂糕業(yè)態(tài)坑。5/珠12蛛/2間02烤330順義臭城區(qū)跟大型龜商業(yè)強街分稿析—企—金批街業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲32娛樂15精品店6超市商店5其他5美容美發(fā)4通訊3餐飲拍、娛奸樂業(yè)窗態(tài)占貓商業(yè)鋼街總肝業(yè)態(tài)桌的接澆近7兼0%洗。5/底12魯/2釘02丑331順義纏城區(qū)稀大型圾商業(yè)錯街分鄰析—歇—金夏街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次大河園酒家餐飲低粗糧骨頭湯餐飲中低萬家燈火餃子餐飲低骨頭館餐飲中低蘭州拉面餐飲低福旺家常菜餐飲中飛翔燒烤餐飲低大紅人酒家餐飲中阿力新疆飯店餐飲低啃一鍋羊羯子火鍋餐飲中新佳樂啤酒屋餐飲低北京皇蓉老媽火鍋店餐飲中成都小吃餐飲低鑫蜀都成都小吃家常菜餐飲中佑天佑小吃餐飲低蘇菲足療娛樂低久久丫餐飲低臺球室娛樂低蘭州馬慧忠拉面餐飲低宏旺臺球娛樂低四川眉州小吃餐飲低精藝臺球娛樂低杭州小籠包餐飲低杰杰臺球娛樂低重慶火鍋餐飲低金海岸臺球娛樂低吧吧燒烤餐飲低錄像廳娛樂低金街文博食雜店餐飲低KTV娛樂低文靜餃子館餐飲低海天網(wǎng)吧娛樂低漢水人家餐飲低金街洗浴娛樂低東北燒烤餐飲低金街歌舞廳娛樂低杭州小籠包餐飲低金街音樂練歌房娛樂低臺灣珍珠奶茶餐飲低北京佳典美休閑俱樂部娛樂低老家肉餅餐飲中低華遠(yuǎn)俱樂部娛樂中金蘋果酒家餐飲中低湘鄉(xiāng)甲魚屯餐飲中高表格折：金描街餐授飲娛獨樂業(yè)番態(tài)店桌鋪統(tǒng)宏計5/駁12悠/2文02忘332順義隸城區(qū)賽大型您商業(yè)讀街分奶析—汗—金顛街檔次餐飲娛樂精品店超市商店通訊美容美發(fā)其他中高1

中51

中低4

低201465345注:扯兩家挖餐飲末停業(yè)繼轉(zhuǎn)租葉中.5/違12損/2嚼02波333順義撞城區(qū)訂大型縱商業(yè)棉街分唉析—作—便偉民街地理詠位置火:稱中山著南街經(jīng)營仗面積擠:錦90晶00窮平米業(yè)態(tài)糠分布載：圣服裝墻服飾慘、手縫機零杏配件鐮、美瘡發(fā)、延雜貨尸、餐蕩飲通道浴寬度皂：1夕0米標(biāo)準(zhǔn)緒攤位丹：2付0平伍米（榨12錯平米蒸店內(nèi)挎面積漏+8播平米馳店內(nèi)嚴(yán)面積覆）租金取水平嗚：3女-5蠢元/桃天·㎡榴（營騎業(yè)面悶積）檔次趁定位捉：低六檔經(jīng)營脹狀況評：一寧般商業(yè)敵評價兔：是搞以服肺裝服給飾為苗主的遍大篷種式低宏檔市幫場型鞋商業(yè)請街，錯環(huán)境貌凌亂幟，并衛(wèi)生最條件沿差。怪主要吩面向蓮在舊順義敞城區(qū)沫務(wù)工匆的農(nóng)秩民工酷和收雹入低活下的知居民皂。人灶流量康一般黃，5/逗12扁/2攻02刺334區(qū)域磚商業(yè)袋狀況勇分析順義掩城區(qū)會商業(yè)浙狀況雞宏觀狼分析順義栗城區(qū)縱未來掠商業(yè)舉發(fā)展起規(guī)劃抄分析順義急城區(qū)跪核心膜商業(yè)畫區(qū)調(diào)遇研分角析順義退城區(qū)賭大型績百貨撲類商掀業(yè)調(diào)鑰研分扎析順義認(rèn)城區(qū)嶄超市據(jù)類物現(xiàn)業(yè)調(diào)究研分拒析順義論城區(qū)宣餐飲兇類物估業(yè)調(diào)宇研分旱析順義去城區(qū)棵專業(yè)炕市場奴調(diào)研呼分析順義等城區(qū)丟住宅鬧底商念調(diào)研械分析順義就城區(qū)浩交通俘狀況烘調(diào)研警分析順義略居民懼消費氧習(xí)慣圾調(diào)查小結(jié)武：區(qū)敘域內(nèi)沾商業(yè)軌狀況哥分析熔總結(jié)5/香12討/2某02彎335順義壯城區(qū)頁超市汪類商允業(yè)物巧業(yè)分庭析分布圖地區(qū)饒：目異前順斥義超筐市主真要分堤布在切新順護(hù)大街幸和站育前北箏街。商業(yè)坦形式智：新順攏大街繁的超裂市主唯要分傭布在刑國泰敵大廈貪、順?biāo)搅x西酬單商塊場等腿商場茫的內(nèi)該部，蟲位置蘇均在孔一層榨，一醋般和粉食品遇柜臺斥同樓壺層。站前報北街波的物災(zāi)美商瞧城屬音綜合叮超市榆業(yè)態(tài)佩，服列務(wù)社熟區(qū)家千庭消回費為倒主。平均毛面積查：2言00帝0-各40畝00伶平米主要樹輻射詞客群盟：主縫要滿弦足順鏟義城梁區(qū)北截部的拖居民賞消費缸，相悟?qū)τ谠颇铣怯H的居果民在迷距離嚴(yán)和交滾通上漢則不潤夠方患便。未來譜供應(yīng)儀：博執(zhí)聯(lián)商咱業(yè)廣辨場內(nèi)慰將進(jìn)件駐華欠普超欠市（許8月板開業(yè)堅），塑體量篩為8闊00凈0平隆米，晨單層再面積嚴(yán)20墓00撲平米遙，共妹一至求四層慘?？傮w拼分析愛：順勞義城欠區(qū)超佩市類研物業(yè)浪無論董是從傭規(guī)模伸、檔鏡次還碎是品暗牌來仗說都宮較為療缺乏碌，而測周邊壤住宅裳區(qū)內(nèi)辣更是室以一爸些不廳知名殘的小疼便利遼店或愿小日延用品和商店拾為主染，市缺場需膽求度菊較大蘿，有綁較好融的市瘡場需期求空名間。5/暢12昏/2植02限336區(qū)域以商業(yè)攝狀況染分析順義衰城區(qū)闊商業(yè)必狀況對宏觀齒分析順義痛城區(qū)合未來細(xì)商業(yè)抗發(fā)展較規(guī)劃爐分析順義征城區(qū)聽核心炊商業(yè)辟區(qū)調(diào)遠(yuǎn)研分?jǐn)∥鲰樍x兆城區(qū)通大型抄百貨亡類商皇業(yè)調(diào)研研分粥析順義穩(wěn)城區(qū)文超市葵類物至業(yè)調(diào)把研分黑析順義次城區(qū)介餐飲蠢類物兵業(yè)調(diào)差研分莊析順義匆城區(qū)草專業(yè)擱市場吳調(diào)研壟分析順義估城區(qū)決住宅介底商店調(diào)研蠅分析順義劉城區(qū)槍交通嗓狀況拼調(diào)研派分析順義登居民職消費耗習(xí)慣漂調(diào)查小結(jié)征：區(qū)癢域內(nèi)獨商業(yè)苦狀況役分析曉總結(jié)5/夜12窯/2邀02柱337順義慘城區(qū)閣餐飲槳類物暗業(yè)狀閉況分覺析名稱位置菜系客單價檔次評價大鴨梨順義區(qū)一中對面烤鴨

20-40中低連鎖形式的家常菜館。價格便宜、性價比高，適合大眾消費，為順義城區(qū)居民普遍認(rèn)可，有較為充足的停車位小肥羊西門外臥龍環(huán)島鐵橋西火鍋30-50中因有特色，口感好，較為順義居民喜愛權(quán)金城順義區(qū)府前西街路南韓國燒烤30-50中較為有特色，餐環(huán)境不錯，價格較為實惠，服務(wù)水一般。

天賜莊園順義區(qū)中山南路8號北京/家常30-40中主營“家常菜和烤鴨”。天天爆滿，量大便宜，味道較好清真爆肚宛

北京近郊順義火車站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，較為順義中老年居民認(rèn)可金百萬烤鴨店

順義區(qū)府西前街10號

烤鴨/家常菜30-40中大眾餐館，主要定位在中低檔菜和家常菜，性價比較高，居民認(rèn)可度高，人多，停車位充足，就餐環(huán)境較為嘈雜。

順義葡城區(qū)蝦部分缸為當(dāng)剩地居暫民較還為認(rèn)迷可的儲餐飲微店基邊本情駱況調(diào)姨查5/泳12融/2今02團(tuán)338順義用城區(qū)茄餐飲中類物腳業(yè)狀猾況分吊析5/側(cè)12朋/2亂02疏339順義課城區(qū)鋤餐飲堂類物達(dá)業(yè)狀裝況分枯析區(qū)域狡內(nèi)餐隱飲市頸場較情為火容爆主要志集中菌在中挽山街藝和金栽街，戰(zhàn)其他象各處扒也均緞有分紅布以大譽眾化東的中辣檔消丘費為清主，遠(yuǎn)物美跌價廉瘦的大廊眾化設(shè)餐飲棄經(jīng)營膏狀況輩普遍疑較好劈燕，對義服務(wù)運質(zhì)量堂、就雕餐環(huán)降境有祥一定故的要蟲求，流但要塊求并墨不高以京些味家愚常菜冊、川卡菜等蹲菜系狼為主嬌，品霞類較窗為單屠一對特陰色化默的需盲求正鳥在日概異增洋強，軟有較扮好的娛市場出需求眠潛力休閑范餐飲咽和西香式正閱餐快葵餐目誦前在偏本地暈區(qū)域下餐飲冊消費蜻的市償場不挎大以朋揭友聚吧會和棵家庭箭聚餐掉為主弄要的奪就餐柿目的停車云位一針般較陡為充剖足5/商12掌/2屬02瞞340區(qū)域逐商業(yè)舅狀況牽分析順義躍城區(qū)洗商業(yè)仿狀況氏宏觀峰分析順義剛城區(qū)型未來臨商業(yè)罪發(fā)展垃規(guī)劃屑分析順義必城區(qū)糠核心妙商業(yè)花區(qū)調(diào)熟研分梁析順義抖城區(qū)哄大型段百貨恭類商壇業(yè)調(diào)惰研分免析順義駁城區(qū)兆超市乳類物只業(yè)調(diào)撈研分碰析順義夏城區(qū)坑餐飲傾類物揀業(yè)調(diào)碼研分占析順義場城區(qū)林專業(yè)詠市場乒調(diào)研貌分析順義版城區(qū)珠住宅宇底商忠調(diào)研廊分析順義怕城區(qū)偏交通燥狀況嗓調(diào)研掛分析順義艙居民參消費芬習(xí)慣獵調(diào)查小結(jié)爸：區(qū)掏域內(nèi)悼商業(yè)副狀況血分析樣總結(jié)5/拋12戒/2挽02雞341地理鍬位置羨：順銜義新回順南愚大街睛東北艙角（旦國泰自南側(cè)蝦）經(jīng)營抗面積炒：1遣00芹00判平方茫米業(yè)態(tài)脆分布重：F1嫩：金北飛鴻識電訊后、小智家電敢、自描行車F2鎮(zhèn)：洗慣衣機鐘、電茂冰箱F3悟：電衣視機狡、電榆腦、消音響嫌、D南VDF4舍——澇F6康：家墾具賣易場層高徐：一未至三劈燕層每葉層基鋪本在秀4.召5米撿左右謙，四所至六紗層存更在錯薦層，糕層高愉僅3西.5批米，榴局部呼不足外3米主通聰?shù)缹捈S度：魚2.賤米出入譜口：仿一個樓梯唐：滾怖梯一派組二倆部、抵消防災(zāi)樓梯效一個經(jīng)營械狀況級：一勞至三論層電單器經(jīng)話營狀田況較好好，施四至經(jīng)六層址家具棚經(jīng)營風(fēng)狀況泰不佳總體閃評價還：一讀至三島層無在論是扛從環(huán)壞境還躺是經(jīng)詠營狀話況都脂明顯爪好于團(tuán)四層危以上各，四拘至六咱層家漆居賣沾場極燦為冷教清，桶且層鑼高達(dá)祖不到徐應(yīng)有起的標(biāo)杏準(zhǔn)，考環(huán)境爭很不走舒適沾。順義殺城區(qū)步專業(yè)否市場逝分析討——耕西單落家電忌商城5/殖12螺/2仙02臥342順義敬城區(qū)磁專業(yè)真市場柿分析俊——閃蘇寧瞞電器地理穿位置斗：順劫義新案順南獅大街狹（怡柱馨家德園臨敬街）經(jīng)營伸面積舒：6布00將0平環(huán)米業(yè)態(tài)鋼分布推：F1挨：數(shù)碼寒產(chǎn)品將、灶堡具、閥熱水光器F2害：手危機專襯賣、井DV命D、麥EV銀DF3引：空偽調(diào)、教電腦撿、冰米箱、緣瑞冷柜F4眨：電汗視、堤洗衣哨機、沙家庭徐影院F5捆：售佳后服梅務(wù)網(wǎng)鴉點、電儲存回庫房層高較：一菜層4估.5飄米，震其他打各層癥4米粒左右出入星口：摟2個樓梯朽：滾另梯一惰組兩接部（倦四層純?yōu)橐粷姴可侠毙袧L劍梯）接，消自防梯富一個滋，貨械梯一寇個經(jīng)營腰狀況始：較洋好總體切評價兼：主掌要客叮群為欲順義轎城區(qū)長居民5/紅12斤/2夫02形343地理尋位置璃：新油順北笛大街檔西側(cè)巨，西嘆單商成場以破北經(jīng)營蒼面積例：1罩50味0平懷米建筑曲形式圾：一錢層臨歷街底墻商租金定水平棚：3械—1畜0元抽/天喇·㎡煮（使距用面巾積）購物帽環(huán)境染：較渡差經(jīng)營灰狀況塌：良出租岔率：仿95筐%左朽右總體茄評價皮：順義河區(qū)通必訊市險場以定通訊廈城為狼核心脊，沿虎新順庫北大唱街成朵線性貓分布艘，數(shù)依碼城雹所在湯臨街扔底商即共1扎6家滅，其障中經(jīng)福營手驅(qū)機通纏訊類半店鋪兵共9飼家，傘占到肚了5遇6%貪。就梳面積礙而言裳則接布近6伸5%酸。順義黨城區(qū)浩專業(yè)襖市場甚分析槳——真通訊捉城5/原12立/2娛02騎344順義裝城區(qū)末專業(yè)慚市場進(jìn)分析縫——更益麒盡麟建稻材市飄場地理寶位置宣：順礙西路礎(chǔ)東側(cè)會，本紹案對使面經(jīng)營叛面積遼：1洪45耕13潔.9洞平方濱米建筑哈形式漸：工濾棚式院建筑該，一駁層為委主、雨臨街品局部席三層租金爪水平忽：1嘆·8煙元/正天·肅㎡（糠使用綠面積耀）標(biāo)準(zhǔn)鄰攤位瓶：4君0-拌60隱平米購物躁環(huán)境瓶：一拍般經(jīng)營偏狀況扛：很票好出租盾率：停10貌0%總體袍評價器：沿臣順西團(tuán)路南執(zhí)北至班順平叨路沿招線，取是順踩義地偉區(qū)家鑄居建瀉材市口場的扎集工羞散地層，已按經(jīng)形屬成了釘一定尖的規(guī)興模和齊市場秧影響凳力。摟本建找材市凳場是宋順義侄供銷千社國旋有資件產(chǎn)，炮在順撲義地襖區(qū)居詠民中邀認(rèn)知租度較脅高。衫出租廟率達(dá)晌到了申10捉0%司，普恰通攤濾位的獵轉(zhuǎn)讓扁位甚升至達(dá)戴到了估6—姐10旱萬。螞建材噴類產(chǎn)哀品種媽類較斬全，旺以中師低檔內(nèi)產(chǎn)品暴為主蕉，有襯部分拳品牌嗓產(chǎn)品演。5/澤12先/2警02非345區(qū)域大商業(yè)為狀況我分析順義讀城區(qū)循商業(yè)脈狀況淹宏觀撓分析順義王城區(qū)歲未來膛商業(yè)散發(fā)展狂規(guī)劃撤分析順義綁城區(qū)績核心鞋商業(yè)窄區(qū)調(diào)司研分蔽析順義河城區(qū)過大型昌百貨憂類商醬業(yè)調(diào)蛇研分昆析順義番城區(qū)顫超市淋類物夾業(yè)調(diào)到研分芽析順義越城區(qū)艘餐飲酸類物春業(yè)調(diào)嚴(yán)研分推析順義遠(yuǎn)城區(qū)腐專業(yè)疊市場綱調(diào)研禍分析順義奸城區(qū)銅住宅服底商智調(diào)研彈分析順義哄城區(qū)伴交通湯狀況協(xié)調(diào)研腐分析順義肉居民來消費毀習(xí)慣咐調(diào)查小結(jié)丸：區(qū)檔域內(nèi)故商業(yè)雜狀況玩分析窩總結(jié)5/差12嗚/2粗02份346住宅丙底商經(jīng)狀況禍分析叢——飄怡馨基家園業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài)商家數(shù)量藥店1音像超市1廣告設(shè)計1電動用車1室內(nèi)設(shè)計1醫(yī)療2洗衣店2服飾2攝影2西餅屋2飾品店3居家用品3茶館6便利店8美容美發(fā)9餐飲17合計61怡家養(yǎng)園社鵝區(qū)商侄業(yè)業(yè)飄態(tài)分夫布情牲況統(tǒng)鎮(zhèn)計圖再表注：綿不包序含空坊置部朵分5/等12塊/2鄭02扯347怡馨議家園蛙底商遍租售互價格底商聽銷售代價格棒：東側(cè)溪底商匠均價旺為6閉80洽0元轟/平見米；西側(cè)襪底商答均價次為5滔80瞎0元衫/平瞇米；內(nèi)街婦底商編均價勤為8頓00想0元鞏/平壁米；南側(cè)食外街算獨立拾底商群均價嗓為5麻50疾0元斧/平拔米。底商獲租賃均價格肥：東側(cè)梨底商艘租金強為1的.4享元/懶平米把.天禾；西側(cè)濤底商漸租金丟為1居.0給2元由/平種米.忘天；內(nèi)街扯底商旺租金液為0叨.8痛元/棍平米攜.天鵲;結(jié)論瓦：怡偽馨家涼園底斧商平僚均租困金為倍1元戀/平宿米.輪天。5/頸12章/2臥02社348怡馨撈家園柳底商勵空置進(jìn)狀況東側(cè)葬門面順約為社18緩個，險空置鐮門面可約7鉤個，巡壽空置器率約鹽為3喉8%愧；西側(cè)閣門面園約為耗19已個，?？罩脮T面償約9自個，鬧空置原率約烘為4舌7%仿；內(nèi)街怨門面淚約9批9個聾，空毯置門陡面約路26您個，獻(xiàn)空置槍率約替為2漫6%暗；南側(cè)春外街盲獨立宏底商瞞門面接約6鵲8個潤，空凝置門炮面約碰30槽個，吹空置嶄率約篇為4臨4%外；結(jié)論弦：怡眾馨家彎園底臭商空雅置率謊約為濃40己%。5/兼12尚/2桶02詢349住宅獵底商愁狀況駐分析石——院怡馨科家園商業(yè)違體量島：約資90陰00衫平米建筑臟形式母：住港宅底穩(wěn)商+虧復(fù)式艙內(nèi)外指街檔次星：中板低檔業(yè)態(tài)佩組合轉(zhuǎn)：外效街部捆分以融餐飲嗎為主屈，底您商和優(yōu)內(nèi)街舟多為帽美容唱美發(fā)盜、便亞利店役、飾尤品等技。經(jīng)營傘狀況跟：該撞項目碧底商少除蘇捉寧電踢器的朵新順禿南大荷街經(jīng)泡營一殲般，子其余謎區(qū)域者的經(jīng)賄營均沖比較甚差,怪空置編率較區(qū)高，庭多家辱商戶討均有流不同凝程度于的退跨租打嫁算。商業(yè)餐評價杯：主力絮店蘇適寧電從器位批于新粥順南蘋大街畜一側(cè)蹄，其宿所帶博來的丟人流壯只對貍同側(cè)秤臨街榆商業(yè)焰有支梯持作薄用，飯而對凡于順儲平路休和站多前南槽街沒必有支票持。外街爪一至展三層洗縱向曠分割懲方式時不合守理，淚使用椅效率遇較低料，不放符合噸大部臨分商插家需精求，缺并造芽成單械店總仇面積漆過大鋼，總防價較嫂高，例增大遞了投貝資和繭經(jīng)營餃的風(fēng)維險商業(yè)享規(guī)劃嗚體量懷過大拍，設(shè)閣計不捉合理沖，業(yè)休態(tài)種腥類單場一,借同質(zhì)壩化現(xiàn)峰象嚴(yán)桿重,隱缺乏憶核心平亮點洋,是揀造成養(yǎng)空置寨率較粱高的寸又一某個主廊要原德因另外妨南側(cè)隔臨街趙商業(yè)立面對滑高架抓橋，同形不炕成順禿平路衰南北類商業(yè)煩人流棒的互房誠動，憲阻隔拆了商挑業(yè)氣訪氛的董貫通嶺，且報南側(cè)盜和西廁側(cè)人祥流稀蒜少，揚很難兄形成線良好松的商估業(yè)氛耽圍5/霜12裁/2仁02辟350住宅置底商飯狀況菠分析陣——惠宏城鍵花園宏城語花園芒南北油兩側(cè)忙底商勺業(yè)態(tài)斧情況嫩統(tǒng)計篩圖5/真12閥/2姥02才351住宅嚷底商裕狀況茂分析偏——障宏城本花園北側(cè)底商雄面積喊均在昌10綁4㎡吩左右搶，面漿寬6寶.5駕m，租金城：簡符裝修坦約0釋.5篇8元值/天伯/㎡去，未原裝修相約0塑.3捕8元竹/天匪/㎡售價秀：3妨10欠0元代/㎡換。出租龍率：抽80捕%南側(cè)底商閑的面查積均斑在1猴20贈㎡—叼13輩0㎡躺之間看，面哈寬5艦.5暫m租金章約2翅元/旺天/輝㎡。出租搜率：穿10則0%分析宏城趕花園揚臨街貞底商全部子均為燈一層趙臨街梯底商恒。受地活理位傾置和耽商業(yè)詞氛圍辨影響半，其慕南側(cè)最（靠虧近本暮案一撇側(cè)）飾商業(yè)塔氛圍慮、出望租率司、經(jīng)姿營狀克況明訂顯好障于北寫側(cè)。述各商財家經(jīng)忍營狀夕況普賄遍較污差，攻有的千只勉豎強保械本。掛總體扣來看籃，由蜘于住折宅底階商的串限制友，業(yè)克態(tài)以市美容脅美發(fā)撓、便朝利店途（小響商店敗）以毀及其弱他初還級配荷套為媽主，烘較為辦單一稀，經(jīng)陣營品釣質(zhì)一刪般。5/總12拐/2調(diào)02叼352住宅喪底商魔狀況柄分析駁小結(jié)謙和啟衡示主力浴店的頭選擇馬和位堡置的似確定洲：要售以能申夠聚予集大拍量人售氣的筑主力誓店為討首要桂選擇氣，且浸位置箭選擇他應(yīng)能動夠更器大程鄰度地提帶動末起周份邊商胃鋪的口經(jīng)營臨街驢店鋪船和底茂商，隊餐飲豈店可隸以二控層為蚊主，后其他忘可以遞一層炸為主平，局徹部二涉層，拘同時趙鑒于息眾多濃業(yè)態(tài)脫對于炊三層接臨街乓店鋪舞的需忠求較云差，君造成絡(luò)使用咽率低渣、空蹦置率撇高的北眾多詢規(guī)劃蘿負(fù)面飼事實沸，應(yīng)家避免雀設(shè)計月三層雄縱向殊分割糧的臨伏街店策鋪底商占的定寶位要丸有特墾色，居分區(qū)您明確幫，應(yīng)吐充分律考慮隔到與免主力渴店、栽與周究邊環(huán)壇境和堤差異趟化和足互補迎互動鏟作用帖，避傍免業(yè)自態(tài)的表單一膽和重經(jīng)復(fù)設(shè)塞置5/漫12逝/2遮02乘353順義葡城區(qū)臘核心燭商業(yè)索區(qū)調(diào)豎研分紋析小撈結(jié)百貨薦類：以西趴單、縱國泰攪以核餡心，坦具有渡較好箭的市烈場認(rèn)僚知度鼓，基奴本能燙滿足昌順義猜城區(qū)枯普通休居民籮的購聲物需付求；就本意項目付地理汁位置降和周修邊環(huán)野境而字言，寺不適退于發(fā)己展百都貨類嫁大中宴型購肉物場熔所超市皺類中型絲式超市膛主要泰為西善單和讓國泰肉首層漂兩個娃超市降，有核較大尊的市儉場占婚有率襖；便利籌店發(fā)用展無病論是躁從品節(jié)牌化猶還是刊從連喝鎖化菜、規(guī)芒?；b而言廉相對勢滯后猴；位于萬博聯(lián)冰的華游普超嚷市即杰將開享業(yè)，或面積誕約8躺00訪0平遷米，可為本召區(qū)域嫂目前誼的大跨型超婆市，睡但品尖牌競蕩爭力量和規(guī)蔑模較互為一裝般；目前勺順義傭城區(qū)姻缺乏裹如家叮樂福興、易剩初蓮?fù)葮獓H串化品夾牌化奏的大徐型品睜牌超慨市，棵以本輩項目剛的地偵理位遺置和池區(qū)域恒環(huán)境響而言跳，較申為適書宜引某進(jìn)大伐型品供牌超昌市5/訪12吼/2佩02鼻354餐飲涉類：餐飲附業(yè)以振金街償和中爛山街委兩個烤地區(qū)評較為初集中陣，其慮他區(qū)本域也董均有魂分布中式溝中檔謠餐飲陵在本芒地區(qū)與的市固場接號受度盼較高號，消堤費頻丙次和掀能力準(zhǔn)也較司好，興有較司好的握市場蔬氛圍西式回快餐泊和休寸閑餐景飲在如本地改區(qū)尚補處于足起步叉階段功，普嗎通居該民的森消費翅觀念鄭尚不冰認(rèn)同煮，需株要進(jìn)驕一步騾的引濫導(dǎo)本項驚目未廚來餐恭飲業(yè)課態(tài)應(yīng)赤以中澆式中虧檔和挽中高尖檔特僅色餐閉飲為段重點巖，占譽餐飲暢較大跡比例厚，考紅慮到纖未來嚷發(fā)展位因素新，可臥適當(dāng)寶引進(jìn)邀少量買新型問餐飲僅業(yè)態(tài)娛樂食類：順義到區(qū)域仿城區(qū)扒內(nèi)的退娛樂曾業(yè)態(tài)飽種類挎單一燭，檔燃次較鐵低，趙如金暖街充秘斥著姨眾多架的低優(yōu)檔網(wǎng)箱吧、伏臺球表、錄墳像、內(nèi)足浴設(shè)等娛鴉樂場窩所較為報高檔際的娛焦樂場外所則宅分布傅在順擦義旅暮游區(qū)淘別墅秀區(qū)域除，如公高爾腸夫、允垂釣奧、賽邀馬等昂，但盛該目棉標(biāo)客奧群與販城區(qū)散內(nèi)娛漂樂類猶消費昆客群胡有很晴大差回別本項棋目北檢側(cè)分球布著湯為數(shù)糖不多筍的幾順家如佳KT旺V、終洗浴亦等娛欄樂場毀所，由經(jīng)營磚狀況算尚可堡，結(jié)圾合未需來本賊區(qū)域絲式的規(guī)位劃，尸娛樂作業(yè)態(tài)姑在本貴項目筑周邊刑應(yīng)有轎一定泥的發(fā)院展空仗間專業(yè)涼市場勵類：以中摧低檔依和低械檔的簽建材彎、家姓具、車家居突、通蟻訊、燥電器宿等為擾主除蘇氣寧電冰器外仁，其往他專確業(yè)市悼場的酒購物籍環(huán)境洽普遍偽較為郵一般本項巷目核綠心區(qū)映域內(nèi)瞧分布像著以活益麒五麟家干居建徹材城占為核劉心的閃中低使建材汗家居救專業(yè)獎市場貼，鑒島于此柄類專群業(yè)市痰場對敏本項疑目住晚宅品焰質(zhì)所景產(chǎn)生樂的負(fù)攻面影規(guī)響，銷本項惱目的完商業(yè)便業(yè)態(tài)劃設(shè)置晶不必本考慮屈同種務(wù)業(yè)態(tài)肉的規(guī)直劃，埋但可壘考慮壘利用燃其所魂帶來寧的較上為成隆熟的牽商業(yè)蹤蝶氛圍柱和人愉流順義降城區(qū)靈核心半商業(yè)辦區(qū)調(diào)撥研分司析小溉結(jié)5/膝12誓/2香02畝355區(qū)域煌商業(yè)芽狀況蘋分析順義個城區(qū)闊商業(yè)手狀況菌宏觀裳分析順義勺城區(qū)刺未來辭商業(yè)燃發(fā)展籃規(guī)劃盒分析順義咸城區(qū)昌核心憐商業(yè)挺區(qū)調(diào)蟻研分呆析順義椅城區(qū)玩大型弄百貨撇類商嶼業(yè)調(diào)唉研分狗析順義滴城區(qū)融超市扭類物呈業(yè)調(diào)郵研分怪析順義掙城區(qū)圍餐飲嬌類物采業(yè)調(diào)齒研分海析順義怒城區(qū)道專業(yè)幫市場睬調(diào)研賽分析順義勸城區(qū)惠住宅沙底商特調(diào)研育分析順義泡城區(qū)狐交通尾狀況飽調(diào)研競分析順義見居民扁消費枝習(xí)慣拆調(diào)查小結(jié)緒：區(qū)店域內(nèi)部商業(yè)舍狀況撲分析煤總結(jié)5/錘12途/2北02兼356線路號起點站終點站配車首車末車線路號起點站終點站配車首車末車環(huán)一路石園南路濱河小區(qū)8部6:2019:00九路支太平村趙各莊4部6:1518:35環(huán)二路老干部活動中心鯤鵬集團(tuán)10部6:2019:00十路相各莊麻林山6部6:1018:20一路汽車站二張營4部6:2018:20十一路大胡營趙莊6部6:0018:20二路馮家營沿河10部6:0018:30十二路汽車站燕王莊6部6:0018:25三路汽車站于莊8部6:0018:45十三路太平莊破羅口5部6:0018:25四路南莊頭北孫各莊12部6:1018:25十四路太平村東府6部6:0018:30五路西門山里辛莊6部6:0018:20十五路汽車站寺上6部6:0018:15六路順義火車站大林6部6:0018:30十六路汽車總站京順車管所6部6:0018:20六路支社教中心大北塢4部6:0818:20十六路支董各莊臨河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西門櫻花園4部6:0018:30七路太平村大壩洼6部6:0018:10十八路吉祥莊李遂12部6:0018:30八路西門馬莊6部6:1018:10十九路社教中心大孫各莊5部6:0018:30九路太平村田各莊6部6:0018:20

順義鵝城區(qū)敗交通戴狀況場統(tǒng)計殘分析5/能12麥/2潑02枯357順義永城區(qū)棉內(nèi)部某共有遲25歲條公屋交線關(guān)路，妄城區(qū)臨中心遞區(qū)內(nèi)育交通疊相對翼較為斯便利賢，但功就本吳項目貪而言切，尚緒無一沈條公蘇交線任路通紗至本邁項目儲商業(yè)籠規(guī)劃訪區(qū)域從北債京市赤——丑順義洋的公五交線陽路（供包括笑途經(jīng)廊線路漆）有安二十孫余條就順竄義城愚區(qū)內(nèi)畫部交頁通來柿看，酬雖然膽線路康較多仗，但蒸每條幻玉線路真車輛推較少割，造擁成車壺次較輔少，奶基本職上平盡均每酷隔1動5-細(xì)30閣分鐘韻來一沖輛車?yán)?，再殃加上賓順義亦城區(qū)免相對讓較小姐，因際此順嫩義城翠區(qū)市圍民選復(fù)擇公身交車玻作為戀出行鈔方式拌的不拉占多臟數(shù)，獲基本難以步蓬行、注自行有車居章多，腎自駕早車和撈出租餐車也盤有一拴定的筋比例殲。就公雷交線忠路的毅時間王安排所來看偵，早孝班在像6時約左右俘，而不晚班獵最晚靜也在定7時石停運騙，由廈此可完見，血順義敘城區(qū)茅居民孫生活筒較為鈴規(guī)則雷，夜察間大雙眾消掩費相壓對較吳少。就本宣項目鵝而言含，未率來發(fā)她展發(fā)跌布要尾改善筍和提辰高項遞目周認(rèn)邊公金共交黑通的緒便捷控程度順義曉城區(qū)揀交通尺狀況勁統(tǒng)計躍分析5/拿12墾/2胸02扎358區(qū)域六商業(yè)浙狀況疾分析順義衛(wèi)城區(qū)辟商業(yè)莊狀況飽宏觀衛(wèi)分析順義堡城區(qū)摔未來城商業(yè)泛發(fā)展娘規(guī)劃姨分析順義翼城區(qū)曲核心異商業(yè)此區(qū)調(diào)商研分踢析順義善城區(qū)扁大型亭百貨供類商可業(yè)調(diào)般研分招析順義講城區(qū)路超市偉類物爹業(yè)調(diào)哭研分描析順義逃城區(qū)窩餐飲蔬類物暫業(yè)調(diào)柿研分茄析順義巧城區(qū)縫專業(yè)束市場襪調(diào)研爺分析順義為城區(qū)慎住宅蠅底商歪調(diào)研輩分析順義憂城區(qū)搭交通犯狀況證調(diào)研默分析順義括居民院消費銀習(xí)慣址調(diào)查小結(jié)影：區(qū)乘域內(nèi)撞商業(yè)貪狀況徑分析牌總結(jié)5/爆12揉/2反02論359順義招居民勺消費熊習(xí)慣倚調(diào)查以下傍報告偶中的翻資料英來源泳于思燒源顧訓(xùn)問的詳順義壞城區(qū)溉問卷掙調(diào)查丹，主嶄要是即調(diào)查判當(dāng)?shù)卦用窦粝M肯習(xí)慣宿和對南該區(qū)族域商乞業(yè)配環(huán)套的掙要求欲，調(diào)顆查采透取街沈頭攔睡訪的均方式逐，其紋對象論主要循為順漲義城仆區(qū)的壯居民歪，年暮齡2詠5歲滋至5陰5歲大之間局，其濕中在雕25吹-3津5歲倍之間傘的占汁88悲%以撲上。攤調(diào)查船樣本稍共計沾58誦個，圓其中鐘有效中樣本焦44誘個。蹦其中圍男性頁被訪勤者占躲43涼%，里女性粥被訪冶者占經(jīng)57變%。債被訪覺者的丈職業(yè)亡和收造入較深為多陵樣。5/想12砍/2框02寸360順義革居民俱消費聲習(xí)慣帽調(diào)查一、損購物毅類消德費能嫌力及墻消費批特征踢調(diào)查儀：購物猜場所順義坐城區(qū)鏟居民毫在日埋常用呢品購灘買場悄所和休服飾碌類用萄品的豈購買冰場所駝主要鋤為國渴泰大啄廈和驅(qū)順義蘿西單鋪商場問。日常爆用品徒購買駛時沒告有人國選擇遮去市筆區(qū)購呢買，爐但8聽.5寬％的醋順義奏居民陶在購糾買服漠飾類蒸用品象時會框選擇覺市區(qū)壁。選擇糊專業(yè)長市場變的居改民數(shù)錄量比沫較少消。5/鼠12適/2謙02金361順義綱居民尖消費假習(xí)慣直調(diào)查2.腰選前極往消僵費場室所的驢交通攜方式順義動城區(qū)童居民牲在進(jìn)盛行日框常用讓品消葉費時程所選液擇的誘交通顛方式告主要西是步嚼行其汽次是蚊搭乘世公交惹車；拘而在竊服飾荷類消零費時謎所選腐擇的墓中交猶通形勞式是幫首先蛛是公蜜交車槍其次虛是步高行。鄙這主尋要由不于在胸服飾絞類消吵費時直部分略居民糖選擇像距離食較遠(yuǎn)課的場碧所。5/戰(zhàn)12針/2廚02掠362順義逐居民洋消費博習(xí)慣胳調(diào)查3.難選擇再該消森費場善所的多原因從調(diào)產(chǎn)查中攤可以版看出零，日錄常用豆品和推服飾棕類消浪費的怖場所韻選擇枕原因俘中最榆重要旬的兩并點是莊距離臺和價震格。詢并在惠此基黎礎(chǔ)上爛產(chǎn)生全了業(yè)納態(tài)組吵合的協(xié)要求田和目送前周刑邊區(qū)冤域可秀供選悄擇場較所過假少的政其他阻因素伶。5/籍12上/2屈02聾363順義鋼居民睬消費綁習(xí)慣公調(diào)查4.雷月購仆物頻鞏次及迅次消糧費額此度日常錫用品星月消屋費頻旬次主昆要集天中在余3-撞4次赤，每唇次平毫均消并費額夾月3著0－闖50箱元之陸間。扇52親％的此被訪挽者在襖服飾攀類消