北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理與財(cái)務(wù)核算xxxxxx稅務(wù)師事務(wù)所有限公司主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本形成過(guò)程二、各項(xiàng)成本項(xiàng)目構(gòu)成三、成本項(xiàng)目分配四、成本項(xiàng)目歸集過(guò)程中票據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)基本流程項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）→取得項(xiàng)目土地使用權(quán)→拆遷安置→（地質(zhì)）勘察設(shè)計(jì)→招標(biāo)、投標(biāo)→開(kāi)工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工→商品房的銷(xiāo)售→物業(yè)管理?；鹃_(kāi)發(fā)流程圖項(xiàng)目建議書(shū)發(fā)改委可行性報(bào)告發(fā)改委年度預(yù)備項(xiàng)目資格發(fā)改委選址申請(qǐng)規(guī)劃國(guó)土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國(guó)土局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建委規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)規(guī)劃局方案設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局征地拆遷國(guó)土局放線、驗(yàn)線規(guī)劃局建設(shè)工程開(kāi)工許可證建委工程招標(biāo)及施工招標(biāo)中心預(yù)售或招商國(guó)土、房管工程綜合竣工驗(yàn)收建委組織各部門(mén)交付或自營(yíng)建委組織各部門(mén)本次開(kāi)發(fā)結(jié)束成本形成過(guò)程與土地和前期費(fèi)用有關(guān)各項(xiàng)規(guī)證一、立項(xiàng)批復(fù)二、國(guó)有土地出讓合同三、土地使用證四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證六、施工許可證七、預(yù)（銷(xiāo)售）許可證項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算項(xiàng)目整體預(yù)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估算是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項(xiàng)目的售價(jià)和以往的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)項(xiàng)目的收入、成本、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，為項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)。項(xiàng)目估算的內(nèi)容：依據(jù)土地面積、容積率、測(cè)算建筑面積，銷(xiāo)售面積，預(yù)測(cè)單位面積銷(xiāo)售價(jià)格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目的毛利率、投資利潤(rùn)率等。項(xiàng)目估算對(duì)企業(yè)參加土地招投標(biāo)，控制土地成本具有重要作用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概算是依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資額、建造成本作出的比項(xiàng)目估算更為詳盡的測(cè)算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概算既是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門(mén)提出的設(shè)計(jì)成本要求，即設(shè)計(jì)部門(mén)要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算這里所說(shuō)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算也稱(chēng)施工圖預(yù)算，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)，編制的工程（房屋建造）造價(jià)預(yù)算。施工圖設(shè)計(jì)出后，就可以對(duì)項(xiàng)目建造的材料、工時(shí)消耗，以及各種間接費(fèi)用做出準(zhǔn)確的計(jì)算。工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的投資和成本有重大作用。在初步設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資項(xiàng)目的可能性為75%--95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%--75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段為5%--35%。成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。6正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算對(duì)象劃分原則1成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。2同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

4根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。成本核算對(duì)象確定土地費(fèi)用土地取得方式及價(jià)款A(yù)、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅前期費(fèi)用A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1)

勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2)

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)前期費(fèi)用B報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)前期費(fèi)用C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。前期費(fèi)用D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。建安窄費(fèi)用主體劍建筑紛工程頭費(fèi)A、基杯礎(chǔ)造韻價(jià)：壟包括匙土石照方、淡樁基展、護(hù)痰壁（賄坡）核工程巖費(fèi)，渴基礎(chǔ)犁處理獻(xiàn)費(fèi)、濟(jì)樁基羅咨詢(xún)深及檢烏測(cè)費(fèi)顆、降更水。B、結(jié)隸構(gòu)及或粗裝域修造鹿價(jià)：佳主要醋包括傍砼框忌架（崗含獨(dú)氏立柱鉗基和扭條基圈等淺茅基礎(chǔ)碎）、袋砌體每、找閃平及秤抹灰賺、防廢水、斬垂直帥運(yùn)輸普、腳堪手架攪、超蚊高補(bǔ)榴貼、辰散水伙、沉凝降縫叫、伸螺縮縫擊、底騙層花徑園砌稿體（窗高層里建筑詞的裙裂樓有宰架空嶼層，賺原則罰上架呀空層追結(jié)構(gòu)挖列入牢裙樓仗、有止轉(zhuǎn)換液層結(jié)拾構(gòu)并洲入塔您樓）滅。C、門(mén)阻窗工瞇程：佳主要料包括室單元擾門(mén)、季入戶(hù)男門(mén)、列戶(hù)內(nèi)至門(mén)、訴外墻念門(mén)窗狠、防話(huà)火門(mén)論的費(fèi)番用。D、公緞共部廊位精稅裝修考費(fèi)：旗主要謹(jǐn)包括萬(wàn)大堂榮、電立梯廳革、樓適梯間乖、屋麻面、撒外立喘面及羅雨蓬仆的精糾裝修鼠費(fèi)用候。E、戶(hù)畜內(nèi)精稿裝修雁費(fèi)：邁主要姿包括店廚房夢(mèng)、衛(wèi)濃生間堡、廳浙房、毛陽(yáng)臺(tái)布、露幻玉臺(tái)的潮精裝子修費(fèi)脾用。建安筆費(fèi)用主體舍安裝展工程A、室確內(nèi)水蘇暖氣勤電管擱線設(shè)桌備費(fèi)粒；(1約)室內(nèi)鳥(niǎo)給排浮水系襯統(tǒng)費(fèi)凈（自軌來(lái)水壘／排腎水／茂直飲頓水／會(huì)熱水零）；(2隊(duì))室內(nèi)娘采暖察系統(tǒng)攔費(fèi)（叼地板油熱／周電熱料膜／匠分戶(hù)豬燃?xì)庠隊(duì)t／疾管道甚系統(tǒng)筐／暖咳氣片再）；(3百)室內(nèi)民燃?xì)饧蚁到y(tǒng)屠費(fèi)；(4具)室內(nèi)予電氣果工程省費(fèi)：股包括斧樓棟蝕及單懼元配嬌電箱除、電嚼表箱鐮、戶(hù)令配電激箱、磁管線裹敷設(shè)觸、燈嗎具、構(gòu)開(kāi)關(guān)佛插座城、含碎弱電惡工程凱管盒天預(yù)埋建安帶費(fèi)用B、室返內(nèi)設(shè)滴備及出其安秩裝費(fèi)(1例)通風(fēng)獲空調(diào)探系統(tǒng)晨費(fèi)：管包括裝空調(diào)民設(shè)備夾及安艷裝費(fèi)拿用、盲空調(diào)慮管道讓、通伍風(fēng)系鞏統(tǒng)費(fèi)貧用；(2挨)電梯駛及其健安裝慌費(fèi)；(3什)發(fā)電眉機(jī)及勸其安租裝費(fèi)跌：包授括發(fā)邊電機(jī)煩供貨圖、安解裝、鏈機(jī)房屬降噪特費(fèi)；(4陰)消防串系統(tǒng)貍費(fèi)：歉包括盒水消漂防、榆電消定防、閉氣體序滅火居、防布排煙殃工程效費(fèi)；(5叨)人防銜設(shè)備魔及安渣裝費(fèi)辟：包神括密憑閉門(mén)織、氣推體過(guò)惹濾裝醒置等弟。建安蹈費(fèi)用C、弱脂電系滲統(tǒng)費(fèi)(1群)居家已防盜記系統(tǒng)孕費(fèi)用射：包蠶括陽(yáng)丑臺(tái)及指室內(nèi)蔽紅外參探測(cè)究防盜蒜、門(mén)然磁、膛緊急孫按扭妨等；(2琴)對(duì)講木系統(tǒng)蛇費(fèi)用院：包駐括可附視及肅非可晌視對(duì)姓講系兄統(tǒng)費(fèi)為用；(3礎(chǔ))三表常遠(yuǎn)傳對(duì)系統(tǒng)蘇費(fèi)用產(chǎn)：包禍括水逐、電淺、氣應(yīng)遠(yuǎn)程品抄表貿(mào)系統(tǒng)民費(fèi)用旺；(4以)有線澆電視片費(fèi)用丹：包丈括有茫線電目視、鍵衛(wèi)星砍電視地主體澆內(nèi)外晉布線努及終妹端插炊座費(fèi)壤用；(5須)電話(huà)襪系統(tǒng)災(zāi)費(fèi)用掩：包泊括主溝體內(nèi)饑外布末線及遣終端陶插座董費(fèi)用搶?zhuān)?6適)寬帶擱網(wǎng)：刊包括鵝主體盼內(nèi)外淺布線預(yù)及終暢端插我座費(fèi)糖用。基礎(chǔ)彼設(shè)施閣費(fèi)社區(qū)閣管網(wǎng)栽工程-基礎(chǔ)涉設(shè)施指建終筑物2米以階外和那項(xiàng)目示紅線吹范圍麥內(nèi)各骨種管瘋線、啄道路瞧工程達(dá)建設(shè)糞費(fèi)用這。-易與昨建筑霧安裝仰工程胞費(fèi)用仇中附航屬工授程費(fèi)零用重省計(jì)；訴易與幼前期尋工程愉費(fèi)中“七通妻一平”等費(fèi)壓用重信計(jì)；籃易與懷開(kāi)發(fā)維期間婆稅費(fèi)考中市拴政基臂礎(chǔ)設(shè)幅施配塵套費(fèi)殘、水砌電氣想增容炊費(fèi)等蕩概念嘩混淆純。A、室津外給冷排水但系統(tǒng)竹費(fèi)(1西)室外澤給水霉系統(tǒng)你費(fèi)：視主要姻包括蝦小區(qū)陶內(nèi)給肆水管渣道、跌檢查朱井、迎水泵怎房設(shè)斥備、勢(shì)及外秒接的話(huà)消火膠栓等漁費(fèi)用燈；(2貪)雨污蹦水系辮統(tǒng)費(fèi)都用基礎(chǔ)宋設(shè)施匆費(fèi)B、室發(fā)外采俯暖系融統(tǒng)費(fèi)吼：主鵲要包門(mén)括管慰道系貸統(tǒng)、海熱交夏換站浴、鍋樹(shù)爐房坡費(fèi)用C、室仗外燃采氣系渠統(tǒng)費(fèi)愉：主使要包賞括管括道系膨統(tǒng)、贊調(diào)壓躁站D、室重外電妹氣及脂高低胳壓設(shè)萌備費(fèi)(1的)高低附壓配獎(jiǎng)電設(shè)善備及碰安裝歐：包唐括紅醬線到鴉配電越房的鎖高壓夸線、囑高壓盾柜、胞變壓幻玉器、英低壓訓(xùn)柜及罵箱式導(dǎo)變壓村設(shè)備延費(fèi)用所；(2裁)室外彼強(qiáng)電釣管道屈及電叛纜敷昂設(shè)：攔室外襪強(qiáng)電性總平共線路黃部分進(jìn)費(fèi)用凍；(3運(yùn))室外閘弱電甜管道喬埋設(shè)愿：包淚括用內(nèi)于電溫視、綢電話(huà)氧、寬封帶網(wǎng)算、智圖能化助布線辛的管村道預(yù)施埋、月檢查無(wú)井等翻費(fèi)用基礎(chǔ)誰(shuí)設(shè)施僅費(fèi)E、室趁外智緣瑞能化趁系統(tǒng)治費(fèi)(1攀)停車(chē)懼管理奮系統(tǒng)交費(fèi)用填：包圣括露漫天停減車(chē)場(chǎng)集管理幻玉系統(tǒng)戴、地堆下室習(xí)或架應(yīng)空層李停車(chē)婚場(chǎng)管扯理系撇統(tǒng)的哪費(fèi)用屈；(2謊)小區(qū)細(xì)閉路稱(chēng)監(jiān)控項(xiàng)系統(tǒng)亦費(fèi)用跟：包幟括攝仆像頭持、顯走示屏才及電袍氣系個(gè)統(tǒng)安厭裝等納費(fèi)用路；(3秒)周界雪紅外初防越紐奉系統(tǒng)捎費(fèi)用朵：紅疊外對(duì)跪掃等榮；(4襲)小區(qū)棒門(mén)禁作系統(tǒng)侮費(fèi)用胞；(5懲)電子未巡更勵(lì)系統(tǒng)艘費(fèi)用調(diào)；(6選)電子成公告渾屏費(fèi)想用基礎(chǔ)魄設(shè)施逆費(fèi)園林束環(huán)境識(shí)工程罷費(fèi)-基礎(chǔ)偵設(shè)施A、綠逮化建鑼設(shè)費(fèi)萌：包富括公疑共綠次化、規(guī)組團(tuán)魚(yú)宅間辱綠化資、一訪樓私競(jìng)家花聞園、寧小區(qū)判周邊替綠化壟支出賞；B、建兄筑小段品：慌雕塑案、水雖景、依環(huán)廊醉、假歲山等拐；C、道超路、監(jiān)廣場(chǎng)繁建造耗費(fèi)：顛道路厚廣場(chǎng)聚鋪設(shè)翅、開(kāi)超設(shè)路依口工內(nèi)程及漿補(bǔ)償丙費(fèi)等撞；D、圍拒墻建街造費(fèi)習(xí)：包須括永漂久性器圍墻仁、圍爆欄及外大門(mén)桌；E、室撈外照葛明：彼室外墾照明通電氣銷(xiāo)工程畜，如頓路燈踩、草冊(cè)坪燈國(guó)；F、室恰外背才景音匹樂(lè)；G、室昌外零伴星設(shè)欺施：噸兒童宿游樂(lè)篩設(shè)施耀、各以種指株示牌宰、標(biāo)螺識(shí)牌可、示煌意圖任、垃際圾桶點(diǎn)、座煉椅、勁陽(yáng)傘近等。配套股設(shè)施司費(fèi)指按票城市右規(guī)劃見(jiàn)要求暈在居販住區(qū)她內(nèi)配赤套建度設(shè)各末種非充營(yíng)業(yè)輕性設(shè)傍施費(fèi)汗用。兔主要喉包括槽：幼屯兒園角、文謊化活弄?jiǎng)又型栊?、宣社區(qū)伶服務(wù)霉、公摘共廁狠所等輕。（費(fèi)肆用確麻定方吵式完乳全同斤建筑態(tài)安裝抽工程影費(fèi)）A、在粗開(kāi)發(fā)念小區(qū)闊內(nèi)發(fā)割生的等不會(huì)董產(chǎn)生鵲經(jīng)營(yíng)店收入借的不罵可經(jīng)米營(yíng)性擊公共統(tǒng)配套勞設(shè)施浙支出民，包階括居汁委會(huì)甚、派桌出所掏、崗況亭、欣兒童胳樂(lè)園賞、自竊行車(chē)蹈棚等恢；B、在飲開(kāi)發(fā)費(fèi)小區(qū)螞內(nèi)發(fā)姓生的漠根據(jù)染法規(guī)紛或經(jīng)擦營(yíng)慣易例，謙其經(jīng)義營(yíng)收屈入歸羅于經(jīng)膝營(yíng)者噴或業(yè)豎委會(huì)品的可美經(jīng)營(yíng)鴨性公農(nóng)共配塌套設(shè)抗施的厲支出汽，如搶建造凡幼托筍、郵帝局、劇圖書(shū)遭館、裙閱覽委室、黃健身撒房、姥游泳陣池、升球場(chǎng)膠等設(shè)嘴施的哥支出梨；配套傾設(shè)施雖費(fèi)C、開(kāi)隸發(fā)小調(diào)區(qū)內(nèi)愚城市腥規(guī)劃蹦中規(guī)愿定的辛大配較套設(shè)衰施項(xiàng)氏目不盾能有易償轉(zhuǎn)挽讓和笛取得乳經(jīng)營(yíng)斷收益僵權(quán)時(shí)詠，發(fā)脆生的盞沒(méi)有圣投資旗來(lái)源誓的費(fèi)錦用；D、對(duì)努于產(chǎn)艷權(quán)、柄收入歉歸屬斤情況餃較為傲復(fù)雜倍的地?fù)裣率冶?、?chē)艘位等亭設(shè)施捕，應(yīng)劍根據(jù)飯當(dāng)?shù)貞c政府揪法規(guī)仔、開(kāi)瓜發(fā)商厚的銷(xiāo)誰(shuí)售承犯諾等桐具體外情況丑確定乖是否僑攤?cè)牍~本成房誠(chéng)本項(xiàng)殖目。氏如開(kāi)希發(fā)商出通過(guò)問(wèn)補(bǔ)交年地價(jià)音或人壤防工勤程費(fèi)辯等措茂施，皺得到烈政府價(jià)部門(mén)文認(rèn)可炎，取提得了透該配時(shí)套設(shè)貞施的沉產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)，則畜應(yīng)作飽為經(jīng)證營(yíng)性拘項(xiàng)目扶獨(dú)立糕核算忠。配套逗設(shè)施逆費(fèi)按各接項(xiàng)配環(huán)套設(shè)塊施設(shè)贏立明賺細(xì)科叛目進(jìn)圍行核憂(yōu)算，井如：A、游各泳池耕：土倍建、領(lǐng)設(shè)備丑、設(shè)妥施；B、業(yè)鹽主會(huì)神所：弦設(shè)計(jì)周、裝舅修費(fèi)貨、資謹(jǐn)產(chǎn)購(gòu)禿置、記單體豈會(huì)所臘等；C、幼竟兒園丹：建鐮造成東本及阿配套調(diào)資產(chǎn)所購(gòu)置汗；D、學(xué)摩校：秘建造寺成本縮慧及配謎套資鋒產(chǎn)購(gòu)氧置；E、球悟場(chǎng)；F、設(shè)正備用訊房：攻配電隨房、福水泵派房土艘建及填裝修夸費(fèi)；G、車(chē)飲站建渠造費(fèi)奧：土鏡建、答設(shè)備寨、各蛛項(xiàng)設(shè)墾施。開(kāi)發(fā)弦間接莊費(fèi)用A、工魚(yú)程管沸理費(fèi)(1攏)工程鑒監(jiān)理希費(fèi)：尋支付霞給聘騙請(qǐng)的栽項(xiàng)目污或工軌程監(jiān)海理單玻位的陰費(fèi)用脖；(2兄)預(yù)結(jié)塊算編燙審費(fèi)脖：支御付給卻造價(jià)委咨詢(xún)油公司擊的預(yù)籍結(jié)算冊(cè)的編拳制、枯審核睜費(fèi)用培；(3字)行政絕管理脹費(fèi)：獵直接寶從事丘項(xiàng)目剛開(kāi)發(fā)秧的部丈門(mén)的禽人員辟的工搖資、吉獎(jiǎng)金互、補(bǔ)號(hào)貼等錢(qián)人工蛋費(fèi)以羊及直氧接從勤事項(xiàng)明目開(kāi)顆發(fā)的滋部門(mén)偵的行砍政費(fèi)(4毒)施工饞合同處外獎(jiǎng)勇金：盒趕工皂獎(jiǎng)、岸進(jìn)度左獎(jiǎng)(5掀)工程仍質(zhì)量秤監(jiān)督巾費(fèi)：筆建設(shè)宜主管鴉部門(mén)默的質(zhì)弟監(jiān)費(fèi)鞠；(6波)安全似監(jiān)督配費(fèi)：?jiǎn)窘ㄔO(shè)約主管抽部門(mén)樹(shù)的安機(jī)監(jiān)費(fèi)共；(7總)工程懶保險(xiǎn)蹦費(fèi)。開(kāi)發(fā)抹間接籍費(fèi)用B、營(yíng)門(mén)銷(xiāo)設(shè)宋施建旋造費(fèi)(1當(dāng))廣告訴設(shè)施消及發(fā)宿布費(fèi)削：車(chē)攀站廣穩(wěn)告、葛路牌辭廣告筆；(2全)銷(xiāo)售軌環(huán)境廳改造籠費(fèi)：型會(huì)所帝、推縫出銷(xiāo)晃售樓竊盤(pán)(含示捐范單索位)周?chē)蠕N(xiāo)艱售區(qū)辮域銷(xiāo)勸售期五間的啊現(xiàn)場(chǎng)隨設(shè)計(jì)即、工巖程、遭裝飾疾費(fèi)；偏臨時(shí)擔(dān)銷(xiāo)售添通道銜的設(shè)肆計(jì)、攻工程蜘、裝愉飾等擠費(fèi)用松；(3谷)售樓色處裝木修、僅裝飾寄費(fèi)：聾設(shè)計(jì)聰、工獻(xiàn)程、哥裝飾端等；(4歲)樣板采間：壯包括楊樣板接間設(shè)手計(jì)、世裝修再、家竊具、丹飾品傲以及壓保潔豬、?；虬?、些維修尖費(fèi)。爹主體很外搭青設(shè)的筍樣板也間還凡包括病建造拜費(fèi)用綢；主堆體內(nèi)發(fā)樣板否間銷(xiāo)觸售后滴回收功的設(shè)啟計(jì)、服裝修鞠、家至具、秋家私酸等費(fèi)駱用，恒在主甘營(yíng)業(yè)桂務(wù)收隸入中亡單列定或單雨獨(dú)記笨錄，廢考核偏時(shí)從毒總費(fèi)山用中池扣除過(guò)；(5脾)其他澆。C、資織本化閃借款忘費(fèi)用包括主直接狼用于揉項(xiàng)目搖開(kāi)發(fā)瞇所借注入資素金的芳利息檢支出劇、折傅價(jià)或積溢價(jià)偏攤銷(xiāo)渴和輔絨助費(fèi)股用，串以及婚因外勁幣借絹款而嘗發(fā)生踐匯兌嶼差額貓。因攀借款穿而發(fā)獲生的她輔助湊費(fèi)用扶包括壟手續(xù)兄費(fèi)等窄。D、物胞業(yè)管隔理完矛善費(fèi)包括嘗按規(guī)尺定應(yīng)撞由開(kāi)廊發(fā)商花承擔(dān)緣瑞的由歐物業(yè)記管理截公司肢代管帽的物嘴業(yè)管罩理基恢金、拳公建辮維修職基金汪或其誘他專(zhuān)示項(xiàng)基影金；輩以及份小區(qū)輝入住高前投僚入的易物業(yè)衣管理艇費(fèi)用異。成本墊項(xiàng)目絹的分塞配土地努成本影分配一般蛙能分稿清成咬本核盆算對(duì)殊象的興，可粒直接蹄將土超地成避本計(jì)伯入特孫定的茂成本疊核算墾對(duì)象襪中；育如果浙分不移清成鵝本核它算對(duì)侄象，漫可先撲在“構(gòu)土地唉獲得它價(jià)款勢(shì)”之咱“待與分?jǐn)傞W成本襪”的軟核算猜項(xiàng)目體進(jìn)行饞歸集碌，然挽后再遺在有絹關(guān)成寶本核售算對(duì)津象間融分配闊；也蠶可以嶺不進(jìn)罵行歸評(píng)集而畢直接武通過(guò)點(diǎn)設(shè)定示分?jǐn)偗偡椒ㄐg(shù)分配姓計(jì)入無(wú)有關(guān)襯成本傘核算贏對(duì)象由。具體刊可按暗照占干地面文積和思建筑晴面積查分?jǐn)傉嫉貒娣e盛法方法產(chǎn)一：一次桂分?jǐn)偤希合三埌葱∨輩^(qū)的邀占地阻面積雄將土申地成帖本分岡配到禍各小虜區(qū)；二次擺分?jǐn)傁蓿涸巽^將分蠅配到扇各小眠區(qū)內(nèi)冷的土豪地成薦本，合按小團(tuán)區(qū)內(nèi)承房屋蹲等成積本核跳算對(duì)西象和剛道路渠、廣晴場(chǎng)等詳公用苦場(chǎng)所閥的占愚地面黨積進(jìn)燃行直淘接分米配；痛然三次悠分?jǐn)偹祝汉笄袑⒎稚耘涞酵ば^(qū)傲內(nèi)道布路、悶廣場(chǎng)暴等公眼用場(chǎng)這所占逆地面莖積的色土地青成本葉，按寸房屋杠等成撈本核采算對(duì)革象的秩占地蝕面積滾進(jìn)行臨間接銹分配弦，計(jì)夸入房穿屋等弦成本佛核算桿對(duì)象虛的的殿開(kāi)發(fā)晨成本企；房漿屋等稈成本田核算夠?qū)ο笱┑闹彬呀臃痔僚鋽?shù)眼加間蔥接分賠配數(shù)投，即犁為該脆房屋愉等成怖本核抗算對(duì)別象應(yīng)璃負(fù)擔(dān)江的土討地成藏本。方法盲二：左也可日將公睜用占齡地面箭積先漆分?jǐn)傘U到房揉屋等待成本遭核算樣對(duì)象細(xì)的占扁地面飽積上掀，房量屋等耍成本無(wú)核算驅(qū)對(duì)象楊自身顛的占頑地面絕積加羊分?jǐn)偞档墓嫌谜純€地面轟積，亂再乘濤以單茂位面云積的賭土地賴(lài)成本悔來(lái)分撕配。建筑杠面積英法按建蠶筑面惕積計(jì)耕征（女或補(bǔ)群償）揉時(shí)的戶(hù)分配停方法昏：按窮成本醉核算置對(duì)象兵的建筆筑面權(quán)積來(lái)疊分?jǐn)偡?。商住滔綜合哭樓土剃地成寒本分仁攤特詢(xún)例：與銷(xiāo)售甩收入抹分?jǐn)偨鲝埵〉冂牱蕉愑硠?wù)局廚關(guān)于慰土地兇增值撲稅清粥算若呆干問(wèn)著題的繭通知崗（贛地潛稅發(fā)[2竄00餅8]仆76號(hào)）關(guān)于鉗納稅障人建及造既通有住濱宅又有有非飲住宅找的綜猜合樓京（或歪連體屢樓）移的資駛金費(fèi)峰用的倚分?jǐn)備搯?wèn)題破，納晨稅人紀(jì)取得指土地爪使用展權(quán)所吊支付查的地