寧波某項目品牌策略方案

寧波**投資集團房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

重要說明本報告為中期匯報，所有意見均非最終結論本報告版權屬于北大縱橫管理咨詢有限公司所有導讀宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析城鎮(zhèn)住宅市場需求和成長性分析模式借鑒價值鏈分析宏觀環(huán)境分析通過對政治、經(jīng)濟、社會和技術分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的；2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的；3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟政治法律社會文化技術GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控制行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品新技術的商品化……生活方式可任意支配收入就業(yè)預期保護消費者運動結婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……近年來中國經(jīng)濟持續(xù)走強，居民消費結構已向“住行”傾斜國民經(jīng)濟持續(xù)增長，2003年人均GDP達1090美元，國家宏現(xiàn)經(jīng)濟態(tài)勢良好，經(jīng)濟持續(xù)走強，居民消費由以“衣食”為主轉向“住行”。恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房消費不斷上升。2001－2010年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進入富裕階段。資料來源：國務院信息中心，中國統(tǒng)計年鑒鄧小平南巡后中國房地產(chǎn)業(yè)進入投資拉動期，經(jīng)過十年的發(fā)展調(diào)整，目前市場逐步規(guī)范，進入需求拉動期供給牽動需求期需求牽動供給期調(diào)整期數(shù)據(jù)來源：2003年房地產(chǎn)行業(yè)研究報告房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率近幾年，全國房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)高于固定資產(chǎn)投資增長率，并且保持同步增長的趨勢，沒有出現(xiàn)1992～1993年增長率高達117％和165％的過熱現(xiàn)象。資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》（1990-2003）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額中的比例迅速攀升，已成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5．6％，逐步上升至2003年的24.1％，成為拉動內(nèi)需，推動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》（1990-2003）近年房地產(chǎn)開發(fā)利潤率普遍在10%以上，中高檔住宅開發(fā)利潤在30%以上行業(yè)利潤持續(xù)提高房地產(chǎn)企業(yè)2003年總收入達9300億元，同比增長32%；凈利潤總額超過350億元，同比增長39%。開發(fā)利潤保持較高水平從國內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到30%～40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。上市公司的利潤快速增長從7家房地產(chǎn)上市公司公布的2003年年報看，我國房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤率大幅提高，在22％~46％之間。5年來全國房地產(chǎn)企業(yè)總收入和利潤保持著20%以上的增長速度數(shù)據(jù)來源：國土資源部，CEIC；2003年上市公司年報資本追逐市場，導致全國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量逐年增加受國家宏觀經(jīng)濟形式影響，自90年至95年我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)呈上升之勢，95年企業(yè)總數(shù)達到33482個，96年出現(xiàn)下降，97年上升，至2003年37123家。民營、股份制企業(yè)不斷增加。2002年與1998年相比，國有和集體企業(yè)分別減少了28.9%、45.2%，而民營和股份制企業(yè)則增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%但目前國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，抗風險能力差具有一級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級資質企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三、四級或剛剛成立的暫定級企業(yè)1997年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為16417億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為7713萬元，2002年達到33043億元，平均每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為10130萬元房地產(chǎn)業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，開發(fā)企業(yè)整體水平不高，與其資金密集的行業(yè)特點極不相適應。銷售百強的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場的4%左右。而在香港，排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)集團占了香港市場的80%，其中前三家就占50%。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨整合的局面房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長趨緩我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程分為三個階段：第一階段1986-1991年。市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。第二階段1992-1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)快速增長勢頭。第三個段1997年至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)趨緩。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低與發(fā)達國家相比，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國最大的房地產(chǎn)公司萬科集團的市場占有率2003年為0.9%，中國的房地產(chǎn)大鱷還沒有形成，市場正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運作將成為主要特征。房地產(chǎn)行業(yè)逐步整合房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1/3的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。中國十強與美國十強比較中國美國銷售額263.2857億元3686.76億元市場占有率5.96%27.25%中國最大與美國最大比較萬科Pultehome.Inc銷售額44.15億元596.6億元市場占有率0.9%4.5%由于固定資產(chǎn)投資過快、貨幣供應量處于趨熱區(qū)間，導致近兩年房地產(chǎn)投資趨熱房地產(chǎn)投資拉動著50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動率為1：2.86，對國民經(jīng)濟的影響力達到30％。國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟監(jiān)測預警系統(tǒng)的監(jiān)測結果表明，2004年5月份我國景氣綜合評分為44分，經(jīng)濟預警信號進入趨熱區(qū)間。表2-5：主要城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理2003年是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來投資增幅最快的一年，全國房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資10106.12億元，同比增長29.7%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.3個百分點2004年第一季度，全社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43%，增幅比去年同期提高了15.2個百分點2003年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資情況兩年來，國家出臺一系列相關政策，對房地產(chǎn)業(yè)進行全面調(diào)整和規(guī)范2003、04年國務院、中國人民銀行、國家發(fā)改委、國土資源部、建設部等主管部門陸續(xù)出臺了相關文件和法規(guī)，數(shù)量之眾多、內(nèi)容之細致、影響之重大均為近年之最。該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，是對房地產(chǎn)市場全面的規(guī)范和調(diào)整。國務院《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》國土資源部、監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》831大限中國人民銀行《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》121文《對現(xiàn)有住房置業(yè)擔保機構進行清理檢查的通知》國務院《關于切實解決建設領域拖欠工程款問題的通知》2004《住房公積金行政監(jiān)督辦法》國務院《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會規(guī)程》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》《關于加強協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系有關工作的通知》房地產(chǎn)投資過熱房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展前期(取得土地和房屋拆遷)中期（銀行貸款和建設施工）后期（房屋銷售和物業(yè)管理）1、土地政策法規(guī)頒布單位《關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的補充規(guī)定》(4號令)北京國土房管局《關于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》北京市政府《國務院辦公廳關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》國務院《國土資源部土地利用司關于建設用地備案制度執(zhí)行情況的通報》國土資源部《國土資源部關于下達2004年全國土地利用計劃》的通知國土資源部《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》國務院辦公廳2004年我國出臺的主要土地市場政策

國土資源部、國務院于2003年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至今年上半年，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個省（區(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設用地3.15萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；一系列土地政策的實施在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過快的勢頭資料來源：國務院信息中心其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)業(yè)加強貸款管理，并限制投資增長過快傾向2、金融政策對于低價位住宅供不應求和高檔住宅空置較多的結構性問題，規(guī)定，“貸款重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制”《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）出臺，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強貸款管理，引起強烈反響。部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房價上漲快、以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長了房地產(chǎn)投資的過熱傾向。對于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款的問題，規(guī)定“商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信”。2003年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達30%,創(chuàng)歷史新高，2004年初固定資產(chǎn)投資同比增長53%，3月，國家發(fā)改委提出“要堅決控制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭”，銀監(jiān)會已經(jīng)開始對房地產(chǎn)等熱點行業(yè)的信貸進行檢查。我國房地產(chǎn)市場60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額的比重高達17.8％央行121號文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時代，

房地產(chǎn)業(yè)將進一步產(chǎn)業(yè)化開發(fā)商原有融資手段121文件要求房地產(chǎn)商應有雄厚的資本－取得土地使用權證書后，即可拿土地進行抵押貸款－施工企業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段－通過預售從購房者處獲取大量資金－對未取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目,不得發(fā)放任何形式的貸款；－開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30％；－嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）；－為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。融資渠道多元化房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀調(diào)控，開發(fā)商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。－不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。國務院18號文件－完善供應政策，調(diào)整供應結構－改革住房制度，健全市場體系－發(fā)展住房信貸，強化管理服務：對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。－改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應－加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序具體相關措施綜上所述，2003年中央政府采取了嚴禁“圈地”，控制貨幣供應量等措施，種種跡象表明，實施了6年之久的積極財政政策將從2004年開始淡出，對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控將從刺激增長轉向防止過熱。宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)整的重點也會相應地發(fā)生變化。第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費改革等多項政策法規(guī)加強了對房地產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管3、拆遷管理對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則；《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》還規(guī)定了預售商品住宅按照套內(nèi)建筑面積計價、商品住宅公用建筑面積分攤公示制度、變更規(guī)劃需經(jīng)所有購房人同意等制度推行拆遷公示制度、實施“陽光拆遷”、堅持文明拆遷、打擊野蠻拆遷等措施截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50％以上，深圳等城市已超過95％，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。4、銷售管理5、物業(yè)管理伴隨著積極財政政策的淡出，稅制改革將成為下一步刺激中國經(jīng)濟增長的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費型增值稅，如對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點之一。政府尾宏觀歡調(diào)控牢對房勇地產(chǎn)第行業(yè)辟影響絞明顯國家敘統(tǒng)計潛局最賄新測霞算的武全國快房地認產(chǎn)開霉發(fā)景哀氣指徹數(shù)表托明：孫今年4月份棕“國逗房景出氣指愿數(shù)”聽為10扮5.負77，比3月份診下降0.袍43點，擠與去起年同莊月相勒比下制降1.聚12點。池今年扶前4個月燥，隨舞著房把地產(chǎn)尊開發(fā)含投資愁增幅育明顯侄回落好，“茶國房祥景氣策指數(shù)亭”呈而“幾換”字鞠型，濾升降蕩明顯鵝，已堆經(jīng)回念落到20迅03年以扯來的專最低脖點。夾這表繭明，品年初蜓以來哥，國京家采孤取的騾一系民列控兄制投僵資高運速增宴長的該政策殘措施帶已初咸見成拆效。4月份鐵，“兔國房勝景氣競指數(shù)巧”所捕屬的8個分璃類指誤數(shù)中剛有6個分渡類指值數(shù)呈斑現(xiàn)不墾同程規(guī)度的脊下降醬。其紋中，粥受政黨策影冬響的立竣工鼻面積驗和新糊開工悶面積尖分類堵指數(shù)雖降幅黎最高香，成菜為影敘響“黃國房睜景氣鈔指數(shù)山”回債落的外主要陶因素潤。數(shù)據(jù)扶來源節(jié)：中弄京房紗網(wǎng)從20棒04年第揀二季硬度開刃始，江投資懇增幅銅逐月仔降低貍，增場速過除猛勢膨頭得石到初伸步遏堤制20夸03副-2氣00沫4年6月房套地產(chǎn)賭綜合節(jié)景氣農(nóng)指數(shù)養(yǎng)及主血要分姻類指妨數(shù)變亡動情蘇況（%）數(shù)據(jù)米來源刑：國索家統(tǒng)忍計局一季后度投局資繼能續(xù)增凍長一季齒度全損社會妹固定竿資產(chǎn)護投資勸同比酷增長43巖%，增吵幅比生去年建同期賄提高逗了15窄.2個百幸分點日；其弟中房川地產(chǎn)輪開發(fā)苗投資饑增長41只.1揪%，增熟幅比驅去年恭同期緞提高6.鎖2個百覽分點馳。二季變度開螞始回伸落6月份捧，全否國房緒地產(chǎn)織開發(fā)給投資褲完成元額12垮20屈.8億元襲，增隊幅降鳴低19訊.1個百搏分點果。上童半年席，全嫁國累促計完者成房剪地產(chǎn)任開發(fā)饞投資49滾24億元握，同草比增癥長28投.7獲%，增寇幅比探去年枯同期漆回落5.饒3個百塌分點鞠，比核今年百一季押度回租落12爽.4個百挺分點大。房地勢產(chǎn)增倡速過碧猛勢蓄頭得血到遏壓制1-黃6月份巾增長感幅度權已經(jīng)梢低于20垂02年和20表03年同辣期的銷增長峽水平干。表純明自括去年容以來扣國家捷采取消的諸斑如進怒一步豎整頓夢土地份市場帖秩序對、暫婆停農(nóng)飲轉非綢用地搖審批輸、提獎高存委款準旱備金指和項每目資花本金積比率長、清攪理整荒頓固土定資子產(chǎn)投目資項罰目等錘一系哲列控作制投漲資高她速增苦長的競政策坐措施齡已初左見成壩效。20蝦02澆-2贊00古4年部1-殿6月冒房地灣產(chǎn)投仇資增筍長情破況（皺%）從長念遠看殊，中術國經(jīng)襖濟將嶼保持說長期艙的高宮速增交長預測部門預測結果：GDP增長率

國務院發(fā)展研究中心2000－2005年：6.9％－8.1％2005－2010年：6.4％－7.8％2010－2015年：5.6％－7.1％2015－2020年：6.3％－7.2％世界銀行2001－2010年：6.9％2011－2020年：5.5％亞洲開發(fā)銀行2000－2010年：6％2010－2020年：5％高盛公司2001－2010年：7.2％2010－2025年：6.8％國內(nèi)訓外機趨構對20滑04年中蘋國GD虎P的預吩測國外盆機構頌對未申來20年中秀國GD樣P的預忠測宏觀經(jīng)濟增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4%－5%停滯甚至倒退5%－8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%－15%飛速發(fā)展資料停來源慘：西豪蒙庫螺茲涅陡茨著《各國卻經(jīng)濟張的增釘長》20倚04年上剛半年GD猴P為9.欺7%，允下半償年受伐宏觀薪調(diào)控第影響鑒將略鄭有回裂落但綠總體洗應在9－10索%之間未來20年中放國房傅地產(chǎn)滿業(yè)仍偉將保亮持高痕速春發(fā)展外狀態(tài)這對房地票產(chǎn)投冶資會牲起到親巨大個拉動屆作用，房偏地產(chǎn)過投資待將持隨續(xù)增仁長城市靜化成槍為最偵強勁氣的增沾長動切力20萄03年底搶我國攻城市料化率朵超過40極%，進角入高木速增低長期轟，大般規(guī)模辭城市梳化直孝接帶亞來人攏口向忍城市溪遷移穴和城殘市基爸本建葬設投家資增味長；住宅異消費倦的快朋速增緩長20茂03年底字我國禽人均GD吃P達到90武30元，購由溫壟飽進幣入小闊康社箏會，侍這一宵經(jīng)濟紅發(fā)展懶階段身決定視了住就宅消膚費成罪為主替要和羊持久鉤的消甚費熱燙點，奴也是覽新的戶國民過經(jīng)濟稠增長件點；國家吊政策輸?shù)拇竺蘖Ψ龃蟪?0多03年國敢務院18號文酸件，涂明確葬房地音產(chǎn)業(yè)扯在國備民經(jīng)晴濟中拾的支陡柱產(chǎn)販業(yè)地千位；念同時道一系師列以可土地奪和資采金為崇核心像的調(diào)花控政小策將柳促進困行業(yè)搶的健遷康持貴續(xù)發(fā)萄展。對人穴民幣豆升值摸的預崖期，炒增強浴了房誓地產(chǎn)旋的保古值增咽值性1999-2003固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況18.34%17.91%17.05%15.14%13.74%010000200003000040000500006000019992000200120022003(億元)1999-2003年房地產(chǎn)投資額41034984634477911010602000400060008000100001200019992000200120022003（億元）年均復合增長率=25.27%5年來，房地產(chǎn)投資的年均增長率超過了25%同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重穩(wěn)步增長未來趣增長段的驅勒動力資料挺來源缸：國速務院棒信息險中心志，中挪國統(tǒng)次計年價鑒中國廟人口化城鎮(zhèn)片化進凱程的允加速莊和人夾口持提續(xù)增較長也調(diào)促使時房地階產(chǎn)市秧場容俗量逐抹步釋爛放中國睛城市少人口界的高魚速增膛長對宋房地射產(chǎn)建冤設提辛出了失客觀術要求資料償來源尋：國乘務院獄信息禁中心年份2000－20102010－20202020－2050平均每年住宅建設面積6.721億平米5.625億平米3.792億平米根據(jù)播上圖奪，以誦目前胡所擁溉有的80億住期宅為械基數(shù)首，按嚇照1.累25歪%的折架舊率剩計算領，在充未來50年住聰宅自百然需巷求情正況如秀下：而技宴術發(fā)流展也努促進張了房敬地產(chǎn)抓業(yè)的諸發(fā)展創(chuàng)新古項目創(chuàng)新鞋的內(nèi)模容和旅形式對房筋地產(chǎn)危業(yè)的資影響建立短信息瓜化、語智能葵化樓劉宇，燦實現(xiàn)羊物業(yè)析管理負網(wǎng)絡資化、僻封閉各化縮短滔供應霉鏈，遼建立錦住宅胸網(wǎng)上蜘信息丸交易餓平臺灣，點實現(xiàn)千網(wǎng)絡孫化經(jīng)質營采用司新型窯結構暴體系年，營采造更煤加舒背適的起居住務空間采用蒜組合詞型、彼標準沿型、敗成套煩裝配鴉型技浩術，倚保證呈產(chǎn)品涉質量絲式，提燭高建理設效弦率降低泥物質絨能耗陵，推衫廣節(jié)固能、途環(huán)保弦的建腐筑技傾術實現(xiàn)懇集約匪化、可標準豈化、承系列母化生寧產(chǎn)使用秒高科模技、則綠色襲材料心，減農(nóng)少污錫染，視節(jié)約古資源室內(nèi)供套型妹、室郊外環(huán)佛境設撇計現(xiàn)孫代化光纜顛寬帶授入戶惕，形炊成網(wǎng)寄絡社嫁區(qū)高新主技術督支撐森下的涼資源經(jīng)節(jié)約爪型房贈屋，覺具備盡節(jié)水反、節(jié)渣電、搬環(huán)保塵和智刻能化粒等特瓶征增加伏招投播標企假業(yè)科剛技成凈果加閱權值突出踩科技尚創(chuàng)新餓企業(yè)勉的優(yōu)窩勢物業(yè)濫服務濃創(chuàng)新住宅湖銷售扮創(chuàng)新建筑屢技術村創(chuàng)新住宅榮部件距品創(chuàng)資新規(guī)劃查設計抹創(chuàng)新招投逃標創(chuàng)匙新提高置了產(chǎn)兵品質蛛量和謝投資押效益促進急房地得產(chǎn)業(yè)說的結愁構優(yōu)酬化和盒升級提高吉了企填業(yè)的推競爭愈力和權品牌降低籃了開庫發(fā)成默本，債增加閥了產(chǎn)話品附末加值但也勝要注橫意到騾國際劣政治此經(jīng)濟光形勢象的復怎雜、晉多變?nèi)矊⒉菍Ψ垦┑禺a(chǎn)略消費嚇起到否影響房地灰產(chǎn)需暖求變凝化20胃08奧運加入WT肯O美國防霸權患主義經(jīng)濟以全球杠化臺海雄危機恐怖勸與動疫蕩非典繪等疫納情親民滲政策城市類品位棋升級消費番者恐甚慌大城汽市樓寫市蕭合條防范曲不可直預見情情況增加致儲蓄抑制冤房地懲產(chǎn)消辰費持幣參觀望影響丘外國丑投資商業(yè)焰地產(chǎn)斤升溫收入甜水平共提高經(jīng)濟榜周期犁趨緩推出相經(jīng)濟躍適用攏房二元好經(jīng)濟培趨變危機刺意識互增加束縛關中國加經(jīng)濟名增長新技石術引興進房貸殼增加房地短產(chǎn)升催溫體育亦場館遠建設外行2.犧5%個貸總體框上講累，宏唯觀環(huán)些境有裂利于娃也必肥將引蹦導房稀地產(chǎn)僑行業(yè)庫走向促一條運正規(guī)紙發(fā)展餅的道圍路政治現(xiàn)：Po摔li陷cy經(jīng)濟頁：Ec盞on暫om剛ic社會污：So統(tǒng)ci度et鍬y技術走：Te宗ch液ni窩cPe倘st分析從根稱本上蹈要求逗房地半產(chǎn)行次業(yè)進勻入一澇個良尺性競聲爭的脆時期高速雄的經(jīng)譽濟增企長將抬帶動鈴房地例產(chǎn)行冒業(yè)的效發(fā)展目前連的社筒會發(fā)落展給念房地調(diào)產(chǎn)帶凈來了娛巨大商的市作場空駐間新型樣技術馬的進狼入將精加劇左房地季產(chǎn)行盈業(yè)的菊發(fā)展秀態(tài)勢國內(nèi)密的房搞地產(chǎn)皮行業(yè)想處于猜一個逆競爭救與機弱遇并怕存的斥年代餡，不瞞斷規(guī)盟范的紛市場烘環(huán)境霸要求順房地股產(chǎn)企烏業(yè)不廊斷加肯強自謊身的販運營上管理纖水平跑。未來50年，促尤其焰從20鏈04年至20或20年中蕩國經(jīng)雁濟將蒼持續(xù)宮快速厲增長饑，中視國城斧鎮(zhèn)居陡民的果收入將水平列也將較快速高增長匯，中擴國將寸進入蠶富裕刮社會矛。居噸民住袖房進蠢入暴振發(fā)式眼需求臨時期御。政延府將戒主要隊通過卻宏觀炭經(jīng)濟散手段香規(guī)避馬投資塔過熱蓮。導眼讀宏觀訴環(huán)境之對房低地產(chǎn)版行業(yè)佩影響遞分析城鎮(zhèn)搞住宅析市場點需求訂和成魔長性白分析模式癥借鑒價值駱鏈分扔析十六知大將之加快崗城市診化進跌程和娃提高慶居民活生活扒水平銷作為投經(jīng)濟驢建設偏和改紹革的趣重要源任務雷，對逼住宅存產(chǎn)業(yè)驗發(fā)展嘗起到簽促進嚷極大孔作用“國內(nèi)搬生產(chǎn)總值毒翻兩色番”房產(chǎn)潮是城候市家語庭中握價值開量最混大的步財產(chǎn),根據(jù)仙國家應統(tǒng)計昌局測岸算，國房產(chǎn)拒在家考庭總慌資產(chǎn)上中所復占比亡重達扶到了47排.9％，兔其中跟大城棕市為49陸.3％、磁中等汁城市導為45歇.1％、能小城列市為48坊.1％；根據(jù)東城市良化水齒平與鳳人均GD饒P的正堆相關跑性規(guī)作律，20敬10年我充國城高市化陪率將齊達到46％，日城市箭人口朽將達厭到6.癥4億，術年平籍均新定增人籍口18堅52萬，崇比目恢前凈極增1.尺9億人知，僅貧此就盞需要迷建設41低.8億米2住宅貝；20蘆20年GD和P要比20胃00年翻伍兩番邊，房植地產(chǎn)毫業(yè)必霉須也推能夠葉為此藥作出民應有套的貢承獻；碌城鎮(zhèn)波住宅帖與房證地產(chǎn)嚇投資挖占GD眼P的比檢重將幟近8.殺4％，瓶每年泳拉動GD么P增長1個百截分點軟以上大；“城鎮(zhèn)爹人口扮比重大缸幅提教高”“家庭剝財產(chǎn)普遍慨增加濾”“人民茫生活更加視富足惹”21世紀止頭20年，掘我國得將全孟面建視設小段康社瘦會，驚“胖堅持伴大中寺小城盆市和所小城甜鎮(zhèn)協(xié)枯調(diào)發(fā)襪展，喪走中胃國特存色的女城鎮(zhèn)脆化道頓路。派發(fā)展省小城約鎮(zhèn)要局以現(xiàn)旺有的患縣城宴和有墊條件暑的建司制鎮(zhèn)廉為基光礎，外科學舍規(guī)劃末，合陣理布角局……鳥”——十六鳳大報濱告恩格邁爾系梅數(shù)下啟降以章后，邁必然亞將可們支配得收入綠轉向適住房運消費宮；目綿前我嫂國人輩均住舟房為0.視78間，柳城鄉(xiāng)師住房慰成套探率僅坐為67％，酸遠未偶實現(xiàn)“戶均喝一套勇房、層人均鄙一間陪房、桂功能鏡配套嗽、設滴備齊巧全”的全免面建印設小修康社遺會要杏求。根據(jù)中國懼房地擊產(chǎn)業(yè)20被01賞~2嘆01宗0年發(fā)踩展規(guī)聞劃，20逮10年城獸鎮(zhèn)人昏均使牲用面級積達逢到18平方壓米，齡住宅饑市場敞前景筒廣闊20謝03年底住房輸面積市場捷容量37拼.6億㎡20硬10年底暮住房面裕積×××目前人口5.24億人均現(xiàn)有面積15.5㎡20研10年人口20剖10人均面臨積×6.傲4億18傾㎡原有薄住宅拆遷田重建×2003年底住房面積90.68億㎡重建比率4%隨著睜中國清人均冰可支扇配收廢入的揚增長指，城勿市居穴民購剃房能蠅力增續(xù)強除北晚京、裙上海或兩大攏城市賽外，卡天津賺、浙靈江、雜山東解乃至塞全國傲平均租水平冶增幅等均非田常明姓顯。升而且美均接布近或碌超過80尸0元這鬧條線切（按滋照國耐際慣永例：鄙三口餐之家鞋六年洪收入晌總和搭作為杯可購濃房產(chǎn)寺計算輕）。資料器來源讓：中眨國統(tǒng)歸計年礦鑒、手浙江脆省政透府信賴息中墾心我國太城市堆化進羽程進史入高托速發(fā)攻展期枕，20團03年城燈市化抗率超仿過40窄%納瑟輪姆曲宜線起飛刑期平緩贊期高速漁發(fā)展廈期城市悉化率30陷%70畜%按照財納瑟慰姆曲賣線，單當一蝴個國抽家城皇市化確率達差到30％的跡時候版，整漏個城勿市化莫將會朗面臨策一個孫起飛占階段湖，中晌國今絹天的挨城市割化率效是36％，槐未來姑至少20年時搭間，雪城市功化將間是中稠國的涉主旋職律。資料認來源擋：中甩國城焦市化葵進程隨著取中國粉城市麻化建汽設步禿伐持拒續(xù)加艦速，帽居民通住宅丙需求愿將進斜入崩匠發(fā)階此段中國傳城市惰的“鉆那瑟休姆”扭曲線城市南人口茫增長惑對房拾地產(chǎn)桿市場途的推育動作亦用遠蒙大于凳居民斗收入握增長窗。20湊03年末征，我洪國城釋市人琴口約鴨為5.潤23億。嫩專業(yè)甘機構嚇預計鬧，20墳10年則言有望循接近7.健3億(城市應化率遵約為55執(zhí)%)，新何增城鋼市人組口約2億。雄中國孤城市搶人口熱加速振增長桌期將歷持續(xù)律到20疤18年，苗屆時勿中國捎城鎮(zhèn)億人口鳳將占添總人饑口的70屆.9耍%資料撫來源凱：中負國城戰(zhàn)市化繼進程眠分析憐，中國眾經(jīng)濟派景氣艘月報20茶02匆-2宿00蹤蝶4年上慨半年虧各月比商品亦房銷誼售面潔積對右比情戰(zhàn)況近年括來商透品房宗銷售忽情況負持續(xù)微保持汪快速滿增長希，說累明需曠求旺削盛，浙而住噴宅在拳商品毀房銷映售中形的比裹例持真續(xù)增沃大。今后靠半個欺世紀盟中中嫂國的逢住宅爬產(chǎn)業(yè)羨將持席續(xù)增問長，含尤其乞今后10年里覆需求擾增長銅速度獎極快隨著元，中宣國經(jīng)抵濟進幻玉入快療車道盆，居腔民可幼支配決收入柜水平畏持續(xù)嘩增長創(chuàng)，購踐房能棗力逐濃步加閣強，河從20盲04年到20磨10年短陡短六莫年間耐需求購將達51兩.2玻1億平梯米，州中國樹民用雜住宅乎市場笑進入先最佳瞧發(fā)展莊期。資料保來源年：中素國城重市化館進程芝分析從供漢給方疤面看廉：從19款97年以崇來商模品用陜房供浮給逐吧年上效升，埋住宅煌投資強占房悄地產(chǎn)閱投資角總額晚比例刷不斷呀加大20禿03年全修國商哄品住音房施燙工面低積同歡比增漫長26狗.0堤%；竣影工面檢積同蠻比增晉長21暗.5剝%。其乖中：除銷售待給個朱人70鳴92蘋.7謎8億元帥，同醬比增駁長35凍.8帥%，所執(zhí)占比殖重為93傻.1羽%。19框98年住治房制沒度改掘革，魔將巨拳大的妄住宅到存量屬和需肝求推植向市乳場，吉國家貼出臺必了一嗽系列歲扶持雖政策埋，刺稍激著狐住宅修產(chǎn)業(yè)賺的持熄續(xù)增扣長，冷目前緊已占飼全行銳業(yè)的68舉%以上屋，成達為整僚個產(chǎn)免業(yè)的幸增長賠的核派心商品消住房拜竣工如面積投增長攏情況資料看來源咱：國剛務院腎信息刃中心膛，中兔國經(jīng)鼓濟景天氣月圓報這種徒供求湯趨勢絲式將繼尊續(xù)受活經(jīng)濟惡周期瞎及整追個房成地產(chǎn)充產(chǎn)業(yè)針波動舞周期躬的影齒響供給旬牽動零需求煎時期需求何牽動蛛供給別時期主要摩表現(xiàn)橡：長期哈高幅詳波動通貨滔緊縮黨、高怕空置續(xù)率、科股市產(chǎn)狂跌并、超果大型膜郊外篇項目圍、金臣融服能務重抵組、曲政策沒導向麗、利目率低積位、敏政府帥干預主要匯表現(xiàn)補：短期勾低幅糾波動通貨因膨脹傅、低估空置研率、翠股市考調(diào)整應、奧無運經(jīng)蓄濟、偶土地英升值/緊缺橡、需輕求導因向、始利率丙上調(diào)限、信我托產(chǎn)蔥品出買爐、犧宏觀許調(diào)控19賴90年19僑93年19瓣98年20拳00年20寧03年宏觀亡調(diào)控濱線需求資拉動皮線宏觀坊調(diào)控腐失力非宏揀觀調(diào)掏控影遮響下中的房陡地產(chǎn)者周期鑼：供怨小于影求→柴剌激茄價格怒上升膽→利猴潤增是加→曠剌激迎投資宋規(guī)模巷擴張渡→商餃品供蠶應量泊增加承→供疫大于簽求→從價格遵下降脹→利幻玉潤減萌少→豪投資肚規(guī)模賢縮小傻→商術品供則應量睜減少書→供雕小于列求?？傮w志上，陡盡管季受政駐策風猜險影秋響，踐城鎮(zhèn)孝住宅憐市場聽仍然康具有粱很高厘的市嬸場吸妨引力起步困階段平穩(wěn)檔階段快速填上升視階段萎縮緊階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行歷住宅篇產(chǎn)業(yè)舟統(tǒng)計納瑟檔姆曲遍線起飛飼期平緩她期高速馬發(fā)展宴期城市越化率30預%70韻%

高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高因此凈，寧萌波*泰*集醫(yī)團房蓬地產(chǎn)兼業(yè)務浩面臨緞著較獨好的舞市場計發(fā)展色機會終，也建面臨傷著控眨制風桐險和專提高觸盈利罵能力叔的市聾場壓投力。住宅藏房地抬產(chǎn)的精四種午主要膜業(yè)態(tài)爛：別喪墅、護高檔統(tǒng)公寓投、普叔通商虜品房面、經(jīng)腥濟適妄用房普通源商品鬼房經(jīng)濟捷適用蜘房住宅及主要心業(yè)態(tài)別墅TO侍WN置-H燈OU輪SE當前隆跨區(qū)誕域地言產(chǎn)商紫投資迷的主摟要方蒼向以當惠地中幕小型貞房地額產(chǎn)開監(jiān)發(fā)公昏司投樸資為木主高檔昏公寓及住肢宅不同我住宅看類型寒針對掀不同唉的消涂費群黎體，間消費睛主體愈將隨削著區(qū)白域市運場的當發(fā)展卡進行竭演變經(jīng)濟大適用債房普通刊商品回房公寓TO鑰WN像-HO窗US大E別墅頂級冤收入慌階層高收勉入階艇層中低吵收入宰階層在經(jīng)毯濟利致益的皂驅動凳下，秋開發(fā)古商總懲是先絕迎合勞高端死消費功者的使需求欲，等概到高寬端市下場趨娃于飽道和后貴才會張關注陷中端香及低豬端消波費者茄的需異求。隨著士區(qū)域奏市場憶的深雨化發(fā)示展，禾住宅右消費繼主體屋必將鈴由社爸會高拐收入嚴階層斗為主順轉為冒中等纖收入拘階層違為主石。中國裙別墅容對應剃的收爐入最劫高的饅居民悠收入哪波動宴幅度斷較大惡，造雅成中隔國別鵝墅市妙場起扒伏較釋大，寧周期塊性短銹的特窯點19揪90年19誰92年19竿95年19兩98年20丹00年20節(jié)03年國內(nèi)其別墅濁市場次大致松走勢捉圖中國懷別墅漫市場貪歷經(jīng)鳴大起握大落俱，十觀年來軌有過莊三次旬建設仿高潮苦，但肥是很扇快就輪轉入賀低谷緊縮膛的投毯資政鴿策，叮導致大投資聰品盈善利水始平的湯下降溉，高共收入竹家庭站的收配入預桶期在篩一定污程度眠上惡低化。尾對于水高收券入階星層而斯言，蔬“10萬元奧”以沒上消猛費(多套/高檔蝦住宅給、轎只車)的需定求收溪入彈翠性最染大，襯一旦模收入睜預期餐增長慎放緩精，這漆類消錄費需箏求首腰先受帥到抑甜制。資料永來源析：中警國統(tǒng)論計年肺鑒，號申銀利萬國絹證券針研究環(huán)所中國離別墅驕市場幼的開郊發(fā)商抄隊伍訂良莠技不齊逃，加學之國巴家相另關政痰策的脾限制絲式，實屋力不擋強的紛開發(fā)嬌商相膚繼退部出盲目中性急功退近利忽視板景觀形狀蜓差異規(guī)劃搭設計濁欠缺片面憲追求鐵利潤選址懸不夠姐重視脫離繩了別帝墅功擊能造型培呆板響，選大材粗頌糙施工慚質量船差配套桑設施問不全片面塊追求攤銷售決面積襲增加餡棟數(shù)水電狀、通便訊問境題不虧能解帳決景觀貪一般沈，無館特別賄之處由于駁占地搖和市僚政投柱資不購經(jīng)濟盞，政帖府從雕節(jié)約飼土地桃資源階出發(fā)蜻，也爛有一綢定限簡制雖然您利潤佳高，愛但別寒墅項懸目銷祖售時途間長堆，資約金回購收周麥期長庸，增朽加了融別墅伴市場票進入胸門檻別墅茫前期爽規(guī)劃很設計曉和中雀期見敘設施吹工要紗求較愛高，咬相應翅對開鎖發(fā)商泛的綜腔合實嬌力要據(jù)求較隔高較高炕的要協(xié)求和爹不可目捉摸非的市晚場使則很多伍開發(fā)漏商開較始退乖出這費塊市媽場國內(nèi)簽別墅正市場煉開發(fā)望存在豬很多離問題首先選址遼不科匪學，項竄目開頑發(fā)急桑功近史利，跪匆忙待上馬饒，甚椒至完萄全忽蠻視環(huán)惰境資池源和蛾自然來景觀品；其次規(guī)劃葛十分畫欠缺，公遭共環(huán)暴境與杰庭院析應有架足夠遣空間輪，造丘型設康計和南建筑暮形式統(tǒng)要體命現(xiàn)一消定的拍檔次夠，多抵數(shù)別巨墅造筒型呆望板，角選材堵粗糙安，施高工質騎量差廁；片面鳳追求虧利潤，強勇調(diào)銷俘售面匹積，估從根德本上概脫離姨了別忙墅休掉閑的搬功能商品皆房市落場價鏈格持烘續(xù)走盡高斤，需奏求旺再盛20罪02生-2吧00時3年全講國房拾屋銷年售價摸格指愛數(shù)（%）20號03年全畏國住胃宅銷踏售情孩況普通剃商品語房是照城鎮(zhèn)鋼居民毅住宅艘的主扔要業(yè)廁態(tài)形暫勢，烘一直冰占到烘整個騰房地京產(chǎn)投淺資和荷市場懲需求短的最辭大比蜘例，茫從近凍年來己的銷萌售價頂格來背看，兆相對勇于其梯他業(yè)敘態(tài)形培勢，騾普通豎商品栽房的慮需求頸量和鴨價格桐提升胞比例獄是最愈高的資料寶來源視：國千務院甜信息所中心絕，中禿國經(jīng)詠濟景赤氣月鍋報經(jīng)濟恢適用動房需依求市故場巨性大，泰加之儲受到評國家悅政策浮的多域方優(yōu)思惠，茄成為歷部分前開發(fā)當商下驢一步大的開輕發(fā)重吧點項目經(jīng)濟適用房商品房售價（元）3800.004500.00成本（元）3338.503587.50利潤（元）416.5912.5成本利潤率13.82%25.44%投資（元）3129.53340自有資金（元）938.851002自有資金回報率49.16%91.07%自有資金年回報率24.58%45.53%投資甜經(jīng)濟旁適用退房與丘普通畝商品鼻房收斜益情終況對幅比表19較98年底型，北圣京回療龍觀酷小區(qū)繭是第鉛一個醋經(jīng)政估府認頂定的按大型姜經(jīng)濟潮適用枯房項鍋目，坦第一腹期建井筑面宋積85荷0萬平狀方米東，迅搞速銷秒售一米空。19廟99年開廁始，余各大燥中城施市相行繼進鼠行經(jīng)籍濟適倡用房帆的建足設規(guī)氧劃，編受到攝城鎮(zhèn)狐市民古的熱國烈追寨捧從左翼表看共出：揪開發(fā)薯經(jīng)濟券適用坡房的曠回報柱雖然灘沒有販普通列商品胡房高瞧，但滲是其限自有踩資金套回報包率以檢達24來.5塑8%，遠乏高于浸同期駐銀行淹存款動利率震，因禁此有剪可觀絮的經(jīng)忽濟效次益國家撿政策砌大力肥扶持沖，金柜融系罩統(tǒng)積葵極支者持，憤加之望價位羞更合朽適普姨通居濫民的觸承受付能力繳，經(jīng)就濟適左用房倡開發(fā)仗前景惱樂觀稅費已優(yōu)惠：經(jīng)濟傅適用境房在寨上市譯銷售偉時，拌稅收足給與輛一定療的優(yōu)次惠，屈比如拒契稅嚷減半分；居館住滿步一年狂免收直營業(yè)誼稅，鳥不滿憶一年擦按減階半征蠟收。管理飛費用獵優(yōu)惠：經(jīng)濟漆適用嚴房的規(guī)物業(yè)注管理搭收費建，政詠府要涌進行剪嚴格雞控制你，北喜京市氣要求穴在0.娘5元/平以霧內(nèi)，姜對中爬低收代入來況說，松經(jīng)濟謊承受晶能力業(yè)好一搶些。投資混總體隙成本族低：政府盟減免興土地墳出讓浪金以仔及各慎種費呈用大采大減輩輕了漸投資罩壓力述，同不時省握掉了磁一大斬筆資響金利側息和哈在銷讀售過偏程中賄的稅摸費負英擔與稈按成桂本計叮算的嘉各種或費用棄。融資梯門檻父減低?。嘿Y金雹來源峽上，般有政詳府支貿(mào)持、冬社會麗統(tǒng)籌杏、商字業(yè)銀倚行按躲揭等寶多渠包道組法合，蜂有利幣于開宅發(fā)商謙尤其杜是民銅營企夾業(yè)融根資投資密經(jīng)濟售適用判房具欺有一見系列祖優(yōu)勢憤：資料濤來源掛：20透02年中歸國房價地產(chǎn)臂業(yè)報享告導斜讀宏觀醉環(huán)境撥對房箭地產(chǎn)怖行業(yè)邀影響剝分析城鎮(zhèn)迅住宅蛇市場避需求停和成聲長性怕分析模式菌借鑒價值藍鏈分舞析萬科隨：房且地產(chǎn)舉領跑尾者的覆發(fā)展虧歷程19擊8419溉9119率94混沌俘期(無戰(zhàn)揀略)邊緣譜期(戰(zhàn)略商形成)調(diào)整牲期(戰(zhàn)略裕實施)84年公汽司成區(qū)立，練經(jīng)營飽辦公乳設備傭、視近頻器蹄材87年興劍辦工狂業(yè)88年進云入房督地產(chǎn)90年，果初步循形成爆商貿(mào)擇、工伏業(yè)、睛房地曬產(chǎn)、鴨文化器傳播淋四大婦經(jīng)營給架構91年確鏟定綜抗合商敘社發(fā)蹈展模蓬式93年否碼定原榮模式支，確耍立城過市居帥民住惡宅為爪主導咐業(yè)務19警99年，畜住宅沿業(yè)上野升到95窮%20蝴01年轉國讓屬蝴下萬鑄佳百睬貨，玻資源火集中么于房落地產(chǎn)蓮業(yè)務91年6月開嫩始跨鎖地域娃房地槳產(chǎn)業(yè)高務的氧發(fā)展19斑91年1月A股在長深交剪所掛藝牌交泄易20篩00年實墨行重妨大股盡份制和改造爸，華千潤成畝為第日一大熔股東20忠0120噴04年制菠定10年規(guī)基劃：20撕14年全模國住絕宅市庭場的第份額池增長喂到３再％完善滅期(戰(zhàn)略弓完善)20收03年提垂出三短大策帳略：妖客戶傷細分捕策略型，城丑市圈杯聚焦剝策略嬌，產(chǎn)秩品創(chuàng)楚新策抬略萬科怪的發(fā)及展歷鞭程大蝦致可址以劃詠分為遠四個違階段斗，作屋為房矛地場辜行業(yè)袋的先故行軍估和領短跑者污，萬卡科的割經(jīng)歷粱給房洪地產(chǎn)籌行業(yè)豪留下棋了寶觸貴的挎借鑒腹資料混沌著期：襯伴隨蟻改革軟開放魔宏觀役經(jīng)濟伐形勢蜓的發(fā)桌展，隊萬科罩經(jīng)歷挖了多港元化趁擴張84濁-9相1年萬氣科沒嬸有明瓣確的奸戰(zhàn)略埋定位殖，處叢于盲景目擴江張期臺，很陪多項訂目都土是短豈期收峰益項軌目，工雖然套在此箏期間魚公司佳凈利畝潤、狐凈資益產(chǎn)收符益率罵連年逆保持20仔%以上艘，但詞實際畫上業(yè)瞇務并奴不穩(wěn)券定、價沒有販競爭鞭力。乎所有群項目機規(guī)模毀都很思小，蔬市場坊占有昨率極晝低。面對吳激烈歪競爭寸不得貞不不幣惜血貸本，懼等到約品牌架打響物，成焦本也蒙上去快了，色這時奏想追冶加投傍資擴多大規(guī)泰模，矛集團業(yè)的資茶金和忽人才紀儲備做卻無釘法滿洞足，梨各分參公司基被迫混繼續(xù)那小打何小鬧導。業(yè)務你不穩(wěn)惜定，頃企業(yè)換短期琴贏利環(huán)掩蓋喘了缺企乏長提期持鋪續(xù)發(fā)陽展動襯力的保隱患同。萬科批膨脹好期的營業(yè)讀收入冤和關雪聯(lián)公晃司數(shù)軋目資料肚來源輛：北嗎大縱款橫數(shù)殃據(jù)庫邊緣朋期的憶反思(多元vs專業(yè))——19巷92年經(jīng)拔營情塵況分的析19都92年，輔萬科蕩涉足珍的行瘦業(yè)有配商貿(mào)胡、工帖業(yè)、界地產(chǎn)飽、證品券、朗文化5大類舌，地他產(chǎn)項撓目遍蠟及12個城演市。率資金萬分散盆，人感力資酸源缺耳乏，餃致使久企業(yè)紫規(guī)模膊在12魂~1垂5億間指徘徊料。同芽時期疤走多景元化代的三鏡九集脹團規(guī)最模迅鵝速突狐破40億，測希望鞠做到60億，率萬科犬決定蠟進行慘戰(zhàn)略邀收縮乓。資料樸來源振：北音大縱克橫數(shù)莫據(jù)庫邊緣不期的貢反思(多元vs專業(yè))——19毅92年經(jīng)殿營項迷目分限析91握-9炊3年中困國經(jīng)乓濟的麻泡沫怒經(jīng)濟觀時代潛。市繩場中乒充滿虹了對籠暴利釘?shù)脑挲垊?，關身邊術很多件類似遍的企喪業(yè)在廉快速慎膨脹旨中走開向滅感亡或概者徘衡徊不妨前，肅王石科開始搏了對亡萬科仁戰(zhàn)略仰的調(diào)艘整。調(diào)整好期的彈變化——19含94妄-2評00壩0年經(jīng)招營情戲況回歉顧93年1月，分萬科位上海衡務虛脅會決備定放頌棄綜把合商羅社模等式，比提出駐加速儀資本咬積累澆迅速隆形成扔經(jīng)營用規(guī)模漁的方裁針，聚確立爬城市喊居民斯住宅籠為主裂導業(yè)英務。鞭萬科灣實際辯戰(zhàn)略淡調(diào)整扒包括久：a、從票多元親化經(jīng)焦營向武專營重房地鉛產(chǎn)集迫中；b、從問多品挎種經(jīng)村營向作住宅宿集中鑰；c、投守放資匯源由12個城態(tài)市向先北京.上海.深圳.天津瓶集中錘。94年3月，津君安絹證券跑公開貪向萬巡壽科提慘出改滋革倡湯議：a、收棍縮工蛋業(yè)、遞貿(mào)易惡、股送權投西資；b、保棒留文鞠化公誓司；c、全患力發(fā)帝展和停充實刻房地宇產(chǎn)業(yè)片務數(shù)據(jù)達來源扔：萬峰科歷痕年統(tǒng)遍計公受報調(diào)整唯期的后變化——20藥00年經(jīng)賢營情堆況分孔析93蓄-9話6年，吉國家壺緊縮思銀根估，股增市暴雄跌。96然-9畜8年，男國民評經(jīng)濟避增速呀減緩妄，經(jīng)許濟低弦迷，鑰通貨坑緊縮攜。但93友-9度8年間冠萬潑科逐立步走奪上專倆業(yè)化合道路巴，利陰潤穩(wěn)逮步增律長、義凈資爭產(chǎn)收識益率摘穩(wěn)步袖下降繡到10構%左右恢的合棄理水毫平。恩萬科灰的穩(wěn)正步發(fā)邊展讓蘿股東男、管埋理層秘和員望工心銹里有諒了底歐。數(shù)據(jù)驗來源芽：萬爺科20淺01年統(tǒng)飲計公歇報調(diào)整蜘期的孟變化——20董00年經(jīng)嚇營項導目分座析經(jīng)過蚊調(diào)整弊，毫長無意轎義的奪“萬污科”呀已經(jīng)央變成灶了“霉城市竭花園搭”和親“萬江佳百沈貨”落的代克名詞武。萬測科地燭產(chǎn)被冒視為杏中國怠住宅前地產(chǎn)蕩第一染品牌兼，萬間佳百埋貨也踐雄居鑒廣東童零售期行業(yè)喉銷售穗總額途首位討。20狗01年萬秩科將肯萬佳遠轉讓倒給華你潤公烈司，欄最終溪完成疫其由杯多元沾化公輔司向指專業(yè)祥住宅丙地產(chǎn)寨公司墳的轉麥變。財務歐狀況樣：20帖00年末躍總資劉產(chǎn)56終.2億，訂凈資傻產(chǎn)29像.1億，哄資產(chǎn)員負債歪率47追%(行業(yè)殼平均70蔽%)?？晒蟿佑貌Y金林約7億。市場羊營銷奇：20泥00年樓盲盤竣鋤工53綢.6萬平化方，脊結算駁銷售榆面積54萬平淋方。別住宅退地產(chǎn)強銷售萍收入24爹.5億，慎比99年增妄長24供%，但皇應收悶帳款窩僅增勇加3.井5%。物做業(yè)管較理率逼先通焰過IS馳O9假00晶2第三億方國殲際認拾證?！俺鞘凶罨▓@”成為盛優(yōu)秀快住宅愚品牌需。土地傲儲備張：20滑00年土投地儲殖備45盤0萬平并方，出預計20摘01年新戒增年名土地測儲備30霉0萬平但方。矛預計3年內(nèi)仗需用30億補柜充土甘地。由項虧目品斬牌向訊企業(yè)慎品牌朗過渡破，萬誕科進匪入了依品牌酬擴張條的新拘階段20抗04年10月，啟萬科桃制定套了新型的十存年規(guī)賠劃：烤銷售虎額從20產(chǎn)03年的63億元失增長帶到10露00億元猴，占邊全國爺住宅霸市場拾的份壩額從盞目前剛的１崖％增壓長到牢３％伯。未擁來十早年，游萬科綱的中江長期辮發(fā)展嚴規(guī)劃吊是：穩(wěn)有質補量增衫長。萬科澆認為檢要實涼現(xiàn)這醉一發(fā)咽展目盜標，苦一要繞靠穩(wěn)謀健的矮資本直擴張黎，二觸要靠陷強大就的品香牌影熔響力戴。20耽01年5月，孫萬科卻與精架信廣告告有頑限公診司簽柴訂品姜牌合勞作協(xié)祝議，章正式獎啟動拔品牌畜整合新的尾萬科丸品牌蕉戰(zhàn)略則，短著期目冬標是鄰建立簽萬科堡企業(yè)廈品牌慕鮮明將的個恐性形殊象，央增加那消費鑒者的斤偏愛琴度；椅中期籍目標怨是將理萬科凈發(fā)展灶成中饒國地跑產(chǎn)市適場占升有率邊第一魂的品神牌；任長期疼目標泳是建陰立萬印科超舅級強算勢企茅業(yè)品旨牌。萬科憲認為井與優(yōu)盛秀的岡商業(yè)府伙伴禽合作均，有伙助于秩企業(yè)擋品牌倆的迅澇速提另升北京萬科城市花園加拿大S+3M事務所國際建筑設計事務所（加拿大）北京萬科青青花園

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