年北京某房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書

XX公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書機密2006年6月10日中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述

北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性:周期性,關(guān)聯(lián)性,地域性,政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策性

房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)；二，各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。中國宏觀經(jīng)濟強勁的持續(xù)增長極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的增長我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預(yù)計未來幾年會持續(xù)下去中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：1996-2005單位：億元開發(fā)投資總額年均增長率為15%中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主商業(yè)用房辦公樓住宅城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強有力的發(fā)展勢頭我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。在商品房購買中，個人購買住房的比例逐年增大個人購買購買方研究--收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位購買18%66%74%90%藍色為個人消費灰色為總消費個人購買商品房占房地產(chǎn)消費比例呈逐年上升趨勢，現(xiàn)在個人以成為整個房地產(chǎn)市場消費的主體個人購買商品房占整個房地產(chǎn)消費的比例：1987-2000年按中國政府規(guī)定的人均目標(biāo)住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大按國家目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上60平米以下國家目標(biāo)人均住房面積為20平米，三口之家為60平米近幾年全國商品住宅的價格也一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的贏利狀況隨著競爭的加劇逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房地產(chǎn)業(yè)平均營業(yè)利潤率我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠高于全國平均水平2001年我國商品房平均銷售價格單位：元/平方米并且商品房價格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商品房平均銷售價格：1990-2000年均增長率為11%單位：元/平方米我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過去以國有和集體性質(zhì)的企業(yè)為主，現(xiàn)在股份制和私營企業(yè)的比重加大國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯(lián)營2%1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)構(gòu)成我國帖房地餐產(chǎn)開斷發(fā)商倉的數(shù)孤量比杯過去柳急劇溝增加穗，但宴近年努來數(shù)筆量又擁有所煉減少次，房田地產(chǎn)反企業(yè)汁逐漸魄向規(guī)能?；口厔莞赊D(zhuǎn)變19蠢8619尖9519融99中國嘴房地扮產(chǎn)開雄發(fā)商害的數(shù)樸量：早19妖86遲-1見99題9年30仍0033紐奉48扎225醉60環(huán)0單位愧:家20取01拌年全懶國主近要房扮地產(chǎn)穴公司偽所占謠全國影房地玩產(chǎn)市礙場份平額總的痰來說歡，我傻國房柜地產(chǎn)愈開發(fā)撕商的算規(guī)模詢較小嶼，所晴占市煮場分融額有鄉(xiāng)豐限加入WT具O將給校我國脾國內(nèi)待的房復(fù)地產(chǎn)耍企業(yè)福既帶琴來機磁遇，原同時雖也帶獵來更鑒多的吳挑戰(zhàn)機會挑戰(zhàn)成本偏降低：電象子配向套設(shè)糊施進張口、匪建筑膝用原瞎材料守成本告因中矮國加絹入WT迅O而降躲低，投使房懷價有泄了降單價空飾間交通繭便利：汽像車更他加普常及，加交通增成本錢降低蓋，消聲費者診有更田新住支房的她意愿中介罷發(fā)展：房斯屋中心介咨鑒詢機艇構(gòu)發(fā)器展迅績速，湖房屋付交易傅更加悅方便金融甲保障：房伸地產(chǎn)珍金融弄服務(wù)窗普及譯，更絨多的健消費達者可霜以貸冶款買攪房政策魚透明：房姿地產(chǎn)鬧的行球業(yè)政良策會位更加洗透明孤和規(guī)賢范，愧以前石依靠詠政府剪背景箏獲得遍開發(fā)婚土地肆等優(yōu)桿勢將衰不復(fù)駕存在外來訂競爭：國線際承咸包商孝憑借暑其資攔金、較技術(shù)豈優(yōu)勢什進入輕中國石市場饅，對氣國內(nèi)納房地架產(chǎn)開絲式發(fā)企體業(yè)帶尺來壓廉力人才或流失：國辱外房已地產(chǎn)銷公司揮進入喊中國或，必沉然引葵起房線地業(yè)御的人燦才競旁爭，正國內(nèi)潤房地掠產(chǎn)公續(xù)司面盒臨人攝才流融失的認危險在未味來幾護年，兄我國放房地蕉產(chǎn)業(yè)糖將呈只現(xiàn)規(guī)朋模化毛、品財牌化磚和業(yè)道務(wù)多考元化昆的發(fā)技展趨組勢規(guī)模鞋化品牌槍化多元社化伴隨釣房地刻產(chǎn)業(yè)抽進入撫微利命時代誓，規(guī)慘模化棋將成斤為未火來競債爭的麻關(guān)鍵由于哲房地斧產(chǎn)開謹發(fā)商義競爭誼日趨拔激烈柱，品搏牌化突經(jīng)營雹將成進為未繼來房點地產(chǎn)拳企業(yè)嚼贏得府競爭客優(yōu)勢住房儲改革哈將使脫房地歪產(chǎn)企餐業(yè)向北多元辱化方倉向發(fā)傍展，珍不僅嫌供給消面向燒中高懸收入陽階層蘭的商兔品房怒，還傾有面向祥中低侮收入鴿階層哀的經(jīng)影濟適訊用房徒，以引及面章向貧津困階揀層的熊解困且房和爬低租棟金的供公寓秋等將來云房地絹產(chǎn)市摔場競夾爭的榮關(guān)鍵商在于季策劃保，營讓銷和劃銷售市場布研究托及定位土地獲取規(guī)劃旨及設(shè)計融資建筑市場營銷銷售物業(yè)管理重要同成功藝因素具體笛分析表示駝最重棍要詳細繼的市熟場調(diào)綢研是閃正確定的市鐮場定井位的神基礎(chǔ)房產(chǎn)亭市場扮日趨阻多樣代化和把個性雀化，久消費裝者越棵來越容有經(jīng)廁驗。拼因而職在開咬發(fā)前熔的精饒確市帥場定峰位已鴿是成媽功的唇必要艙條件土地頭資源湯是競腥爭優(yōu)格勢的黑重要搏部分今，但只并非庭是具保有決輝定性缺作用舒的因霜素房地軍產(chǎn)的撇購買哭是一壘個很飯長的昌選擇錢過程梁，越倉來越冷多的墊消費摩者會架反復(fù)孕考查產(chǎn)和比忘較。叉良好旺而超欺前的盛設(shè)計鍋及規(guī)犧劃可沿以最丹終贏防得消哭費者阿和提蟲高房匙產(chǎn)商挽聲譽具有初市場佛潛力換的樓伯盤和黑聲譽懲良好啞的發(fā)排展商完較易黃獲得揀貸款國內(nèi)貞建筑凳商的蝴數(shù)量跟約為冠房地項產(chǎn)開忙發(fā)商攪的兩債倍，領(lǐng)房地煎產(chǎn)開抄發(fā)商禁占據(jù)僅了買攀方市緞場房地系產(chǎn)開旨發(fā)商燒應(yīng)具復(fù)備良合好的哭成本什及建姐筑質(zhì)古量控管制能劣力有關(guān)最法規(guī)惠和市良場競拜爭會葬使物題業(yè)管私理逐淘漸形陣成一故個獨潑立于傅房地畏產(chǎn)發(fā)片展商堵的巨吩大市釣場房地香產(chǎn)商精應(yīng)具丙備與族優(yōu)秀很的物糠業(yè)管洋理公虎司合蜂作，碰建立趕長期谷顧客宇忠誠缺度和財樓盤半聲譽焦的能編力優(yōu)秀近的營延銷和剛銷售槳能力宅是依逐據(jù)市派場規(guī)疤律充鼓分利殲用和址有效菌整合笨所有掌資源鵝的基古礎(chǔ)品牌艷的作戶用在街房產(chǎn)哄業(yè)中潑日趨鴨明顯妹，成殖功的琴地產(chǎn)陶商無何不具燥備詳垮盡的沾品牌障規(guī)劃車和傳芬播策賤略市場攀營銷胞的概心念應(yīng)揪貫穿須于從語前期縣開發(fā)哪、研螺究到軍建設(shè)旁、銷第售、咐管理園的全袖過程總之寄，房買地產(chǎn)群企業(yè)杯要發(fā)盡展，庫必須株塑造聰三種戒核心厲競爭慌力創(chuàng)新剛性的毅營銷粒能力資源跳統(tǒng)籌偶能力對環(huán)蠻境變?；膶W(xué)習(xí)頓和適制應(yīng)能光力能夠確按照宿項目猜的要坦求在擁全中自國、比乃至罰全世家界找勵到最季適合少企業(yè)勒的資術(shù)源。主動龜研究牧現(xiàn)有就的客耗戶群罩和發(fā)哈掘未斯來的道客戶棕群，防并有壓針對牌的運喜用多欠種營庭銷手州段不斷蕉改造閃企業(yè)娃內(nèi)部憤的組親織結(jié)皮構(gòu)，薪不斷醬學(xué)習(xí)嘉，適渾應(yīng)企新業(yè)發(fā)齒展與陶市場贊環(huán)境慨的要晶求。中國膀房地詠產(chǎn)業(yè)泉發(fā)展逢狀況北京豈房地樂產(chǎn)業(yè)辯發(fā)展狡狀況北京寒20站00只年房紫地產(chǎn)拜開發(fā)若無任圓從哪鏡個指頁標(biāo)分掉析，吹都反工映了船市場擔(dān)的快語速增跑長，爹隨著殃經(jīng)濟草形勢江的強誼勁預(yù)害計將亦繼續(xù)方增長房地牙產(chǎn)投看資總橡額閃+憐23輸.9懷%住宅生+2送1.津9%商品稻房屋朗開復(fù)昂工總午面積住宅姐開復(fù)邀工面酬積當(dāng)年犯新開井商品編房屋是總面浪積當(dāng)面?zhèn)≌煨麻_窩面積銷售充總面意積稱+栽75狠.8析%住宅利銷售裹+8搭5.鄉(xiāng)豐3%銷售璃給個香人返+背16來0.罩4%商品固房屋縱銷售頂總額件+5厚3.仁1%住宅古銷售秀額版+鋼76惰.4俘%20跑00喚年北慈京市叔房地晶產(chǎn)業(yè)今投資草構(gòu)成古情況罩（億纏元）總計創(chuàng)：5盯22壇億元北京晉地區(qū)這的房賄地產(chǎn)伴投資權(quán)以商爆品房席建設(shè)年投資忌為主紋，其中叨住宅搭用房戲地產(chǎn)俯占投蛋資的勞大部妄分比有例按性申質(zhì)劃蛾分按用構(gòu)途劃藍分北京屬19付99汽和2慮00錢0年剝寫字臟樓供城應(yīng)量繡雖比肯前幾哭年減裝少，珠但市阿場基野本是駐全盤庭吸收菌呈上戴升態(tài)蘆勢?，F(xiàn)目前墳寫字迷樓供室應(yīng)正巴處于紛逐步曾放大震的趨寸勢北京羅歷年屈寫字卵樓供債應(yīng)量05010濃015恭019炒9119皆9219騎9319牧9419濕9519北9619尼9719燃9819貧9920兩0020閥01喝E年份建筑景面積棉（萬逐M2散）按行歇政區(qū)洞域分劫，北銷京2難00恨0年搶的寫旦字樓長供應(yīng)寇主要聰在朝鳥陽區(qū)駱和海彼淀區(qū)探，按芳商圈辣分，寸主要某在C屬BD廚、中暮關(guān)村孔和＊鵝＊＊孕地區(qū)與1驕99旦9年買相比外，朝宴陽區(qū)土和東獨城區(qū)嶺的寫擺字樓熟供應(yīng)佳量有慈所降喬低，罪而海羽淀區(qū)削和西代城區(qū)柿的增梁量明剛顯，企崇文沈區(qū)從唉原來蜻的基錢本空難白開謎始出毅現(xiàn)供稀應(yīng)而從功各概押念板日塊看譯，中鉤關(guān)村窄、亞政運村露、＊格＊＊現(xiàn)和燕甜莎商買圈增協(xié)量明西顯19傳99甘/2憤00汪0各佛概念板塊寫字刺樓供炎應(yīng)量質(zhì)比較17封.87.續(xù)13.蹈85.蹈76.酸78.液217質(zhì).711令.91417蚊.105101520CB墻D中關(guān)醉村亞運岸村＊＊逢＊燕莎體商圈概念狼板塊闊區(qū)域供應(yīng)貝量（逐萬M干2）19棒9920頃0020錫00奸年北低京住禾宅市普場中亦住宅尸新開苦面積救和開某復(fù)工惕面積喪放大少，表笛現(xiàn)了敘開發(fā)茅商對薄市場尸看好射的信裙心，頓市場閱供應(yīng)至量增灣大19孤99巴/2蘋00噴0年龜北京裙住宅能市場慚供應(yīng)旺狀況24呆47務(wù).929城71軌.585略0.鎖713煙22王.190蘇8.壟310朗13使.7010液0020顛0030垃0040吉0050纖0060抄0019服9920哪00年份（萬最M2）住宅燥竣工脫面積住宅主新開棄面積住宅長開復(fù)團工面攏積總量鑄42節(jié)06箱.9總量腿53委07蝦.320工00左年北菌京住幼宅市檢場的農(nóng)銷售睬面積返較9喊9年庫放大乳，市亭場需開求呈緒擴大棗趨勢凝，個糖人購遙房的坡比例醒急劇測擴大20霜00袋年北趙京市丸場住喉宅竣可工和虎銷售懷狀況90瘋8.彈310炸13博.748怕4.蛇789寧8.你229雕6.府877躺2.弟7020瓜040招060泡080亡010樓0012翻0019記9920宏00年份面積腸（萬夫M2）住宅搜竣工男面積住宅粗銷售斷面積銷售瞧給個爹人20夫00柄年北希京住病宅市腐場共組推出匠新盤救19倒9個彎，加榮上1業(yè)99晌9年壘的約遍12勾0個蚊項目老和前黨幾年咽未消灶化樓袖盤，鳥20再00絡(luò)年住著宅市漂場上謀活躍站的項句目在跟40液0個悅以上孤，競杰爭激脊烈在激逃烈的氣競爭躁中，文20列00鏡年北開京市昨場規(guī)澡模約序30捎萬M2以下坊中小批規(guī)模鞠的項刺目占隊主導(dǎo)20獨00蓮年北捕京住除宅市啟場規(guī)逆模分梳析10腥萬M2以下50彎%10貸-3挎0萬程M234曬%10勁0萬瀉M2以上3%30產(chǎn)-1閘00繁萬M213卡%20疫00夕年北畏京住誓宅市乖場新夸項目骨價格唐在4冒00捎0-惑80炕00依元/典平方茄米的筋樓盤腦占主背導(dǎo)地忠位主要伶在城潮市邊貌緣地暑區(qū)北京搖住宅予市場終客戶萬需求矛分析拆遷窮居民怎和中江低收青入家墳庭地理吐位置裹：城史市邊乖緣或腰郊區(qū)市政批配套戒：相藏對不腐完善購買撫原因圾：房初價低肉廉（纖30諸00碧元/芝平方懂左右逗）中產(chǎn)片階級地理卡位置鋤：城額市邊腰緣或趣新興銹商業(yè)趟區(qū)或附居住僚區(qū)市政丸配套生：齊丑全購買貓原因冊：配徐套好茅，交央通方星便，嬌舒適騙的居刺住環(huán)奏境高收否入者構(gòu)成相：當(dāng)麗地和符外省住高收框入階勢層，瞎國外伸駐京勺人士需求貧特征阻：豪濤華、康舒適艙、高勵標(biāo)準(zhǔn)勸的物螞業(yè)管澡理19穗97否年-況19稱99羅年底疤北京鹿別墅捏市場題不立忠項，廢別墅序市場吉增加悲供應(yīng)笑量不頂大，野但在熊20團00踩年經(jīng)奪濟回田升，觸別墅防新開喜發(fā)項偏目明陪顯增骨加不完鄙全統(tǒng)夾計1艷3個14案個約8艙0-梯90拴個，檔但只什售空坊置部蛙分7個1個建筑鋤面積頃約1賠20爺萬平約方米約4黃00產(chǎn)0套建筑轟面積堪約5特0萬煎平方拐米約1攏70滋0套建筑醬面積洪約4魯0萬耍平方雹米北京肅別墅僻市場煤東北飼部地誘區(qū)，聯(lián)西部腫和西徐南部碧地區(qū)熱別墅理分布討零散姓，相厭對較科少20探00峽年北幕京市廁場別田墅市熱場經(jīng)拉濟型撥產(chǎn)品范占據(jù)派主導(dǎo)昆地位泥，改爆變了吐豪宅怨一統(tǒng)些天下散的局誼面，慌大大藏拉低追了別嗚墅價講格和動客戶劃購買煌力的踐差距缸，預(yù)劑計經(jīng)膝濟型底“獨襯立住代宅”這將會爺貼近站更廣余大消遲費者批的需哪求24餡48斬513騎75求710笨70茶810燭64浮772柱1169片0047頓2033肌28050灰0010便00雖015章00載020鉗00關(guān)025寺00墊030販00匠0市區(qū)機場揪路-咱順義大興置、豐回臺亞北動-昌泳平海淀仇上地經(jīng)濟年開發(fā)帖區(qū)通州遠郊價格灣（元竹/平杯方米危）北京罵19跳99腥年底壞、2斑00駱0年羅初存么量供療應(yīng)別晨墅平產(chǎn)均價尺格在95低80志元/殊平方裕米但2璃00清0年煤13赤個新璃盤中財11北個平簡均價辯格在70牽00禁元以慮下北京肯別墅懂市場跡客戶影以前旱是富狼豪享辮受的兔豪宅柳，但燙目前瘡正逐借漸成的為中蓬高收扮入家愈庭的歇住宅照消費逗，客經(jīng)戶結(jié)旺構(gòu)已武發(fā)生強部分有變化外國肢客戶客戶訪構(gòu)成睜：外御資企傾業(yè)家號/高撲管人踏員、罪外交爭使館鳥人員購買狂傾向示：東兩北部凝高檔曉豪華鄙別墅范區(qū)消費習(xí)預(yù)測遇：隨種著W給TO表的加邪入需凈求不樸斷擴姑大歐美謊留學(xué)雞歸國掛創(chuàng)業(yè)畏人士特征茫：追蹤蝶求高辮質(zhì)量形的生愚活和文理想飼的居所住環(huán)鬧境購買倆傾向溝：受千工作勾和居撈所交宜通條竭件制罩約，程熱衷迫于西喊北部罩及北禿部地父區(qū)的樂精品徐別墅消費療預(yù)測磨：隨都著經(jīng)柜濟政續(xù)策調(diào)珠整和凳投資嚴(yán)環(huán)境繡的改慢善將牌增大贊需求財力村雄厚誰的港穿、澳適、臺海商特征宿：由朝于北袍京的誘經(jīng)濟禽社會旗關(guān)系卸，需歐要長愚時間噴在京劫城滯按留購買即傾向腿：京器城別泰墅，老尤其袋是近怒郊區(qū)后商住般兩用犯別墅中資扭企業(yè)形家、趕高級用人員逗及I顯T、應(yīng)金融噸、房佩地產(chǎn)懼精英特征雹：追溫求生茅活的板品質(zhì)墾和質(zhì)炊量而微改善凱居住氏條件購買蘿傾向焰：郊寧區(qū)環(huán)望境優(yōu)梳美的旦花園仆式別很墅薪資衡優(yōu)厚顯的律怨師、巾會計椒師和括高級只知識勿分子撤構(gòu)成奸的“洪中產(chǎn)熊階級梯”購買圓傾向煉：四修環(huán)與厭公路熄一環(huán)禍之間恩、親例近自暗然又關(guān)具有溉良好汁人文串環(huán)境它的經(jīng)此濟型武別墅20討00葬年北暑京市曠房地嗎產(chǎn)公候司數(shù)遞量（悼家）20頭00農(nóng)年北抽京市她房地板產(chǎn)公系司平議均資親本金范（萬店元）在北訊京地也區(qū)的美內(nèi)資免房地岔產(chǎn)企父業(yè)數(shù)駕量很范