住宅分戶驗收要求及常見問題解析

住宅分戶驗收要求

及常見問題解析編制：蔣濤

2014年6月30日第一頁，共四十頁。Page

2目錄基本規(guī)定參加人員、子單位工程……質量分戶驗收項目驗收墻面、地面和頂棚……第二頁，共四十頁。Page

3一、基本規(guī)定參加人員：由建設單位組織，人員有總監(jiān)、監(jiān)理、施工單位質量負責人、項目經理、施工員、質量員。如有已選定物業(yè)公司也參加。1子單位工程：以單位工程中的每戶(套)住宅和公共部位(走廊、樓梯間、地下車庫等)劃分為一個子單位工程，按分戶驗收內容進行檢查驗收。2分戶驗收方案：建設單位項目負責人驗收前組織各方主體編制，明確職責，確定驗收項目、內容和數(shù)量，繪制抽查點分布圖，并且落實質量檢查人員和檢查工具。3第三頁，共四十頁。Page

4①樓地面、墻面和頂棚質量；4、觀感質量和影響使用功能②門窗安裝質量；③欄桿安裝質量；④防水工程質量；一、基本規(guī)定⑤室內空間尺寸；⑥給排水系統(tǒng)安裝質量；⑦室內電氣工程安裝質量。第四頁，共四十頁。Page

5一、基本規(guī)定室內空間尺寸檢測：凈高、凈開間、凈進深及地面水平度及有關高度、間距等項目，建設單位可委托有資質的檢測單位進行檢測，并出具《住宅工程室內空間尺寸檢測報告》，所委托的檢測單位應經區(qū)建設局備案。5分戶驗收情況匯總表：驗收前五個工作日將驗收時間、地點及驗收小組名單報送質監(jiān)站；驗收合格后，建設單位將分戶驗收情況匯總表及竣工驗收相關資料在竣工驗收前七個工作日報送質監(jiān)站。6抽查：質量監(jiān)督機構對質量分戶驗收結果進行隨機抽查。7①住宅要求抽查5%，保障性住房等抽查10%。分戶驗收內容不真實的，應責令改正符合要求后建設單位方可組織工程竣工驗收。②抽查復核結果與分戶驗收記錄不一致、實測誤差超過5mm上以的點占所抽查總數(shù)的20%或超過合格判界線的偏差點數(shù)占所占抽查總數(shù)的10%以上，可判定分戶驗收記錄不真實。③分戶驗收抽查結果不合格，整改后需重新抽檢測5%。第五頁，共四十頁。Page

6一、基本規(guī)定住宅質量保證書：建設單位應將住宅工程質量分戶驗收結果作為《住宅質量保證書》的內容之一交給住戶。8工程銘牌：在工程的外墻顯著部位鑲刻工程銘牌，采用石材、不銹鋼或其他耐久性材料制作，包含工程名稱、竣工日期、建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等內容，尺寸（750-900）×（500-600）mm。9第六頁，共四十頁。Page

7驗收內容①地面空鼓、裂縫、起砂。②墻面和頂棚空鼓、裂縫、脫層、爆灰。③有排水要求的建筑地面面層與相連接各類面層的標高差。驗收標準①地面空鼓面積不應大于40Oc㎡，且每自然間不多于2處可不計；不得出現(xiàn)裂縫和起砂（裂縫應按有關技術要求，規(guī)定進行整改處理）。②墻面和頂棚無滲漏、空鼓、脫層、裂縫、爆灰。③有排水要求的建筑地面面層與相連接各類面層的標高差應符合設計要求。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題1、墻面、地面和頂棚面層質量第七頁，共四十頁。Page

8地面空鼓修補不規(guī)則，色差明顯，特別是公共部位如公共樓梯應杜絕此種現(xiàn)象。板角裂縫修補不符合要求，或未形成修補記錄，修補色差明顯。①②穿線管路處裂縫，（預埋線管及線管集散處）砼施工前未對預埋管線進行處理（與線管垂直方向用鋼絲網(wǎng)鋪貼）；要求采用增設◎6雙向間距100mm寬500mm的鋼筋網(wǎng)片，多根導管并排時，增設鋼筋網(wǎng)片的寬度應超出導管的每邊250mm。現(xiàn)澆板縱橫向裂縫：伸縮縫設置不合理（主要是設計原因）；伸縮縫間距應嚴格控制，建筑長度大于40m時，宜在樓板中部設置后澆帶，后澆帶部位應設加強鋼筋，并應采取抗裂措施。③④常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題1、墻面、地面和頂棚面層質量第八頁，共四十頁。Page

9材料吊卸壓區(qū)域的樓面裂縫。起砂現(xiàn)象較多，但處理不到位或未經處理；掌握和控制壓光時間，壓光次數(shù)不小于2遍，分遍壓實。⑤⑥閣樓層的粉刷質量相對較差，陰陽角不平、不直、溫度裂縫、收縮裂縫和空鼓現(xiàn)象較多，應重點檢查。底層車棚地坪與室外地坪標高差不一致，室內外高差控制不當甚至出現(xiàn)半格踏步或踏步高差較大，超過允許范圍，存在多種原因，應加強和注意，杜絕這種現(xiàn)象發(fā)生。⑦⑧常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題1、墻面、地面和頂棚面層質量第九頁，共四十頁。Page

10驗收內容①外窗臺高度。②外窗滲漏。③推拉窗防脫落裝置。④門窗開啟、密封膠施工質量、密封條安裝質量、排水孔設置、透氣孔設置。⑤安全玻璃認證標志。驗收標準①外窗臺凈高不低于0.9m，不得有負偏差，否則應采取防護措施。②外窗及周邊無滲漏。③推拉窗必須有防脫落裝置。④門窗應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹；密封膠表面應光滑、順直、無裂紋；密封條應安裝完好，不得脫槽；排水孔、透氣孔應通暢，位置和數(shù)量應符合設計要求。⑤應使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上應有安全認證標志。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題2、門窗安裝質量第十頁，共四十頁。Page

11塑鋼窗框扇上的搭接量不夠較普遍，部分窗扇或窗框安裝有尺寸偏差，間隙大，有變形，開啟不靈活；門的開啟角度應滿足使用功能要求，且不得違反有關標準，在選擇上應注意。個別陽臺門或頂層閣樓門周有滲漏現(xiàn)象，膏打設粗糙，產生起皮現(xiàn)象（R角清理不干凈）。①②窗邊有些防護欄桿做欠妥，不實用；飄窗欄桿做法不符圖集要求，不夠統(tǒng)一，要求統(tǒng)一采用貼窗欄桿做法，高度控制為0.90m。安全玻璃未見安全認證標志。③④常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題2、門窗安裝質量第十一頁，共四十頁。Page

12進戶門無設計等級標志（甲乙丙丁），開啟有雜音，關閉不嚴密，與墻面有縫隙未進行統(tǒng)一處理，門鎖安裝不嚴密，有間隙。常見的車棚防盜門門扇與地面間留縫不符要求，一般控制在5-8mm左右。⑤⑥常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題2、門窗安裝質量第十二頁，共四十頁。Page

13驗收內容①欄桿高度。②豎桿間距。③推拉窗防脫落裝置。④防攀登措施。⑤欄桿牢固度及防腐防銹質量。驗收標準①臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.O5m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m。注：可踏面的計算應注意。②防護欄桿的欄桿垂直凈間距不應大于0.11m。③欄桿應防止攀登。④護欄玻璃的使用必須符合設計要求。⑤欄桿牢固度應符合要求，表面無返銹現(xiàn)象。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題3、欄桿安裝質量第十三頁，共四十頁。Page

14部分保障房和新村建設住宅樓梯欄桿普遍簡單粗糙，油漆及表面處理不佳，固定不牢固，高度不足規(guī)范要求。屋面欄桿或陽臺欄桿存在高度不足，牢固度不足，玻璃未做沖擊試驗等現(xiàn)象（如有部分工程欄桿下加鐵絲網(wǎng)）。①②欄桿扶手油漆表面質量差，表面不光滑光亮。欄桿做法不妥，休息平臺處應有立桿、樓梯井應在欄桿外側為好，保證使用和觀感質量。③④常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題3、欄桿安裝質量第十四頁，共四十頁。Page

15驗收內容①屋面滲漏。②有防水要求的地面滲漏。③外墻滲漏。驗收標準①屋面不得有滲漏或積水現(xiàn)象。②地面無滲漏、排水順暢。③墻面無滲漏。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題4、防水工程質量第十五頁，共四十頁。Page

16屋面、地下室、墻面發(fā)生滲漏現(xiàn)象較普遍，但質量問題的處理方案、處理程序未按要求完成。屋面露臺混凝土表面裂縫較多。①②下水口處理粗糙較普遍。防水層翻邊存在起翹、空鼓、固定不牢現(xiàn)象；要求天溝、檐溝應增設附加層，天溝、檐溝卷材收頭應封閉固定，女兒墻泛水高度距屋面面層最高處不應小于250mm。③④常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題4、防水工程質量第十六頁，共四十頁。Page

17衛(wèi)生間存在滲漏現(xiàn)象，要求：a、衛(wèi)生間、廚房的樓地面應設置防水層，防水層的泛水高度不得小于300mm；b、衛(wèi)生間應設置高度不小于180mm的砭翻邊，與樓板一同澆筑。衛(wèi)生間等有防水要求的地面、管道安裝完畢應有24小時盛水試驗。外墻應全數(shù)做好淋水試驗，并應有圖像資料。此為住宅工程質量控制的很重要一環(huán)，應從材料采用、設計、施工、管理等方面加以預防和加強，才能避免各種問題產生，必須引起高度重視。⑤⑥常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題4、防水工程質量第十七頁，共四十頁。Page

18驗收內容①室內凈高。②室內凈開間、凈進深。③地面水平度。驗收標準①凈高負偏差不超過2Omm，極差(實測值中最大值與最小值之差)不超過2Omm（凈高推算值報設計單位確認）。②凈開間、凈進深極差不超過2Omm。③測量地面水平度，當開間(進深)5m以內不超過2Omm,當開間(進深)超過5m時每延米不超過5mm。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題5、室內空間尺寸偏差第十八頁，共四十頁。Page

19個別梁柱有明顯尺寸偏差，進戶門有明顯尺寸偏差，標高控制不一致。板底修補痕跡明顯，僅注意5點修補，忽視大面整修，導致外觀質量差，存在投訴點。①②室內空間尺寸的記錄數(shù)量不真實，弄虛作假現(xiàn)象進有發(fā)生。③常見問題二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題5、室內空間尺寸偏差第十九頁，共四十頁。Page

201）外墻滲漏、裂縫。2）地面裂縫、空鼓、起砂。3）樓梯踏步高差。4）樓梯梯段寬度。5）樓梯平臺寬度。6）樓梯扶手高度。7）豎桿間距。8）防攀滑措施。6、公共部位、共用設施質量9）電梯門凈寬。10）高層首層疏散外門凈寬。11）走廊和公共部位通道凈寬。12）走廊和公共部位通道凈高。13）地下室凈高。14）地下室底板、側板、頂板處滲漏、裂縫。15）地下室地面裂縫、起砂。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題驗收內容第二十頁，共四十頁。Page

211）外墻無滲漏、裂縫。2）樓地面無裂縫、空鼓、起砂。3）相鄰踏步高度差應不大于10mm。4）六層及六層以下住宅，一邊設有欄桿的梯段凈寬不應小于1.00m;六層以上不應小于1.10m。5）樓梯平臺寬度不應小于梯段寬度，并不得小于1.20m。6）扶手高度不應小于0.90m（自踏步前緣線量起）。7）欄桿的垂直間距不應大于0.11m。8）樓梯井凈寬大于0.11m時，必須采取防止兒童攀滑的措施。6、公共部位、共用設施質量9）電梯門凈寬不得小于0.80m。10）高層首層疏散外門凈寬必須大于1.10m。11）走廊和公共部位通道凈寬不應小于1.20m。12）走廊和公共部位通道凈高不應低于2.00m。13）機動車庫車道凈高不應低于2.20m，車位凈高不應低于2.00m，自行車庫凈高不應低于2.00m。14）地下室底板、側板、頂板處無滲漏、裂縫。15）地下室地面不得出現(xiàn)裂縫和起砂。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題驗收標準第二十一頁，共四十頁。Page

221）通道寬度不足1.2m現(xiàn)象仍一定程度存在；在住宅復驗過程中經常發(fā)現(xiàn)：主要是在施工過程中未引起足夠重視特別是對強標的重視程度不夠。2）樓梯踏步齒角成品保護工作不好，破損較多，相鄰高差超過規(guī)定或倒泛（倒泛現(xiàn)象多次發(fā)現(xiàn)）；踢腳線做法不符要求。要求：a、樓梯踏步采用水泥層時，應在陽角處設置金屬護角；b、所有的踢腳線采用純水泥砂漿粉刷，不得把膩子刮到底，然后水泥涂料，包括地下室墻裙部分。6、公共部位、共用設施質量3）外大門雨蓬，外墻貼花崗石，外窗框線條，候梯廳公共部位等細部處理仍存在較多問題，不注意細部處理，陰陽角不順直，不同材料交接處粗糙。4）部分無地下室的新村建設住宅及普通住宅底層車棚地面裂縫較普遍，但無較好處理辦法。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題常見問題第二十二頁，共四十頁。Page

235）車棚門安裝質量較差，首先是成品門質量差，存在變形，開啟不靈，門鎖質量差等問題。6）底層到車棚的樓梯通道有坡度的未進行有效的防滑措施，存在一定安全隱患。7）屋面煙道凈高度不足2.0m。8）公共部位墻面構造裂縫、空鼓現(xiàn)象也較多存在。6、公共部位、共用設施質量9）車棚層局部凈高不足2.0m，地下室汽車通道與停車位凈高不滿足現(xiàn)象也一定程度存在。10）公共部位的樓地面裂縫、起砂、空鼓現(xiàn)象處理不規(guī)范。11）地下室存在較多滲漏現(xiàn)象，但處理不夠及時。其中地下室的基坑回填土沉陷，會導致各種后遺癥，主要原因是填土料不符合要求，施工未分層壓實，另外對地下室的防水工程施工應參照《寧波市住宅工程質量通病控制措施》，在設計、施工中加以遵守。二、質量分戶驗收項目驗收內容、驗收標準及常見問題常見問題第二十三頁，共四十頁。Page

24關于《寧波市住宅工程質量通病控制措施》的宣傳，貫徹和落實增加了建設、設計、施工、監(jiān)理等單位的管理職責，如：a、施工單位增加了開工前編制《住宅工程質量通病控制專項施工方案》經監(jiān)理單位審查同意后實施；b、工程完工自驗合格后編寫住宅工程質量通病控制總結報告；c、監(jiān)理單位編制《住宅工程質量通病控制監(jiān)理細則》等。第二十四頁，共四十頁。Page

25關于各專項施工方案的編制和落實其中施工組織設計中的承重架施工專項方案的編制和施工過程的質量控制仍存在較多問題；超過規(guī)定要求進行專項方案專家論證的未按規(guī)定進行專家認證，如高大支模架的施工方案、地下室圍護設計方案、地下室圍護樁施工方案、地下室挖土專項施工方案等。關于各專項施工方案的編制和落實第二十五頁，共四十頁。Page

26此處添加內容此處添加內容此處添加內容雙擊添加標題文字單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容第二十六頁，共四十頁。Page

27單擊此處添加標題單擊此處添加段落文字內容此處添加內容此處添加內容單擊此處添加段落文字內容此處添加內容單擊此處添加段落文字內容此處添加內容單擊此處添加段落文字內容此處添加內容單擊此處添加段落文字內容此處添加內容單擊此處添加段落文字內容第二十七頁，共四十頁。單擊此處添加標題單擊添加單擊添加內容文字單擊添加單擊添加內容文字單擊添加單擊添加內容文字單擊添加單擊添加內容文字第二十八頁，共四十頁。Page

29此處添加內容此處添加內容內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容內容內容內容第二十九頁，共四十頁。Page

30單擊此處添加標題單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容文字內容文字內容文字內容第三十頁，共四十頁。Page

31單擊此處添加標題第三十一頁，共四十頁。單擊此處添加標題雙擊添加標題文字單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容雙擊添加標題文字第三十二頁，共四十頁。Page

33單擊此處添加標題單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容第三十三頁，共四十頁。Page

34單擊此處添加標題單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字。單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字。此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容此處添加內容第三十四頁，共四十頁。Page

35單擊此處添加標題單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容雙擊添加標題文字單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容第三十五