房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計業(yè)務(wù)提升實操講義

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物，進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其活動內(nèi)容包括從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至售后管理和維修服務(wù)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品是地產(chǎn)或房產(chǎn)，產(chǎn)品開發(fā)周期長，生產(chǎn)經(jīng)營方式多樣，投資主體復(fù)雜，與一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有很大不同。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與其他企業(yè)會計相比較，具有以下幾方面的特點：

1.資金籌集渠道的多源性

2.資金占用形態(tài)的多元性

3.結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

4.核算周期具有長期性

第一節(jié)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)濟活動是開發(fā)、經(jīng)營商品房等建筑產(chǎn)品，建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)成本、費用的核算，就是對這些產(chǎn)品成本形成和費用支出的核算。

一、開發(fā)成本的內(nèi)容1.土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。

2.房屋開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或項目建設(shè)設(shè)計規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套的各種服務(wù)性設(shè)施建設(shè)，所發(fā)生的各項費用支出。

4.代建工程開發(fā)成本。指開發(fā)企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項目，所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地征用及拆遷補償費。

2、前期工程費。

3、建筑安裝工程費。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費。

5、公共配套設(shè)施費。

6、開發(fā)間接費用。

二、開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生各項開發(fā)直接費用支出時，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；發(fā)生開發(fā)間接費用支出時，借記“開發(fā)間接費用”賬戶，貸記“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶；期未應(yīng)將開發(fā)間接費用按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)進行分配，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。開發(fā)成本應(yīng)按成本核算對象和成本項目進行明細(xì)核算。開發(fā)成本明細(xì)賬的參考格式如表4-１所示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)管理的要求，將成本類賬戶合并或分解。如對間接費用較少的企業(yè)，可將“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”賬戶合并為“開發(fā)費用”賬戶；對規(guī)模較大、開發(fā)項目類型較多的單位，可將“開發(fā)成本”賬戶分解為“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”四個賬戶。

（一）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關(guān)憑證直接計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的借方；發(fā)生的開發(fā)間接費用先計入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”；結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工建設(shè)場地成本時，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，商品性建設(shè)用地，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，自用建設(shè)場地，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶；期末“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)土地的成本。

[例4-1]方達房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)長興路建設(shè)用地5000平方米，計劃25％作為商品性建設(shè)用地對外銷售，75％用于本企業(yè)進行商品房開發(fā)用地。用銀行存款支付征用土地拆遷費、耕地占用稅、勞動力安置費等1500000元。根據(jù)有關(guān)憑證，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)1500000

貸：銀行存款1500000

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如居委會、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

配套設(shè)施工程費用發(fā)生時，借記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；開發(fā)完工后，第一部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進行分配結(jié)轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶；第二部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。期末“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的配套設(shè)施的成本。

[例4-5]正大房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)67000

貸：銀行存款67000

（三）房屋開發(fā)成本的核算企業(yè)在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入該房屋成本核算對象成本的“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，或應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”賬戶。

企業(yè)在房屋建設(shè)過程中進行的建筑安裝工程，有的采用出包方式，有的采用自營方式。采用出包方式的企業(yè)，其建筑安裝工程費用，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算單”所列工程價款，結(jié)算出包工程款，計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。采用自營方式的企業(yè)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織自有的工程隊進行施工的工程，發(fā)生的建筑安裝工程費，一般可直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，但應(yīng)是實際發(fā)生數(shù)，不得按預(yù)算價格或預(yù)提費用入賬。如果企業(yè)自行施工的工程比較大，可以設(shè)置“工程施工”和“施工間接費用”兩個賬戶，核算和歸集發(fā)生的建筑安裝工程費，定期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。

房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費用，是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其會計處理方法為：（1）配套設(shè)施與商品房同步建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費能分清受益對象的，應(yīng)直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“公共配套設(shè)施費”成本項目；如果發(fā)生的配套設(shè)施費用，不能分清受益對象的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶的借方歸集，待公共配套設(shè)施竣工時，再從其貸方分配結(jié)轉(zhuǎn)計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的借方；（2）若公共配套設(shè)施與商品房非同步建設(shè)，即商品房已建成出售，而配套設(shè)施尚在建設(shè)之中，未全部完成，為及時結(jié)轉(zhuǎn)已完商品房成本，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，按規(guī)定報批后可采用預(yù)提方法，預(yù)先計入商品房成本。待公共配套設(shè)施完工后，按配套設(shè)施工程的實際支出數(shù)，沖銷已預(yù)提的配套設(shè)施費，并調(diào)整有關(guān)成本核算對象的成本。

房屋開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，平時通過“開發(fā)間接費用”賬戶歸集，期末分配結(jié)轉(zhuǎn)計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“開發(fā)間接費用”成本項目。結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本時，貸記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。期末“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的房屋的成本。

[例4-7]萬華房地產(chǎn)開發(fā)公司將清園開發(fā)小區(qū)中的一幢商品住宅工程出包給市建二公司。工程已全部完工，市建二公司提交“工程價款結(jié)算單”，工程價款共計8000000元，已預(yù)付5000000元。經(jīng)審查同意，支付余款，作如下會計處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)8000000

貸：銀行存款3000000

預(yù)付賬款5000000

（四留）代診建工芳程開津發(fā)成痛本核給算代建關(guān)工程恩開發(fā)傾成本是指提開發(fā)漂企業(yè)臟接受豬有關(guān)距單位連的委欄托，邁代為六開發(fā)慨建設(shè)粱的工嶺程，亡或參病加委熟托單搬位招圖標(biāo)，列經(jīng)過腎投標(biāo)莊中標(biāo)錯后承飲建的飾開發(fā)巷項目萍，所氧發(fā)生辦的費勞用支番出。債其具稿體內(nèi)塌容包糟括土當(dāng)?shù)亻_桶發(fā)、脹房屋判開發(fā)渾、市悄政工壘程開陳發(fā)（蔥城市鉆道路企、基序礎(chǔ)設(shè)堅施、峰園林慨綠化皺、旅錫游風(fēng)丸景區(qū)舉開發(fā)鐮）等降開發(fā)義項目復(fù)支出誘。開發(fā)榴企業(yè)宗接受蛙委托脊代為段開發(fā)腐的建漆設(shè)場索地和肝房屋拖，其憲建設(shè)逢內(nèi)容隸和特呼點與容企業(yè)么的土搶地開的發(fā)和獎房屋他開發(fā)?；绝f相同視，所封以可們比照刺土地道開發(fā)反和房尺屋開瓣發(fā)的仰核算驢方法惰進行鼓核算蟲，其椅開發(fā)驚費用飲分別范在“開發(fā)挑成本——土地撤開發(fā)”和“開發(fā)圾成本――房屋育開發(fā)”兩個委明細(xì)總賬戶櫻核算榜，開幅發(fā)工盡程完滲工，耳驗收您合格笑時，偷轉(zhuǎn)入“開發(fā)衰產(chǎn)品——代建牧工程”賬戶脖內(nèi)。其他支代建血工程預(yù)開發(fā)洽項目槍，應(yīng)咬在“開發(fā)諒成本——代建初工程觸開發(fā)”賬戶喬核算柿。發(fā)注生各至項開毫發(fā)直陳接費低用時奪，記重入該符賬戶奏的借筐方，淡各有傳關(guān)賬督戶的割貸方桐；期倚末分霉配結(jié)卵轉(zhuǎn)開簽發(fā)間監(jiān)接費剃用時廁，記少入該除賬戶務(wù)的借弱方，“開發(fā)燙間接百費用”賬戶她的貸討方；悼代建醒開發(fā)同工程乒竣工僵驗收幻玉合格金后，灘結(jié)轉(zhuǎn)對其開挑發(fā)成播本，峽借記“開發(fā)湊產(chǎn)品——代建勒工程”賬戶渠，貸睡記該襖賬戶真。期漲末“開發(fā)餃成本——代建訴工程立開發(fā)”賬戶拌的余紀(jì)額，餃表示靈正在免開發(fā)擠的代裙建工棗程的蛛成本證。[例4-怠11臘]爸xx房地環(huán)產(chǎn)開伏發(fā)公脖司接鍬受市內(nèi)政建衛(wèi)設(shè)指鼓揮部堤委托膠，代批為建準(zhǔn)設(shè)靈仆山風(fēng)可景區(qū)歐，發(fā)頓生下但列經(jīng)女濟業(yè)顆務(wù)：贊用銀耗行存恥款支漢付土碑地征釀用及綠拆遷罩補償溜費3遷00孕0比00黑0元，躺前期電工程辯費30加0黑00種0元，朝基礎(chǔ)除設(shè)施記費40蹈0圾00絮0元，徑結(jié)算菊應(yīng)付壺建筑貞安裝扒工程騙費8膝70藝0仰00發(fā)0元，損應(yīng)負(fù)投擔(dān)的投開發(fā)絡(luò)間接負(fù)費用10箭0退00痛0元。嶺根據(jù)隱有關(guān)揭費用樂支出有憑證文，作游如下架會計孕處理憤：（1）用載銀行拿存款希支付辨拆遷斥補償天費等毯：借：尊開發(fā)貪成本——代建秀工程暑開發(fā)3腔70嘉0干00控0貸：災(zāi)銀行誓存款3饅70問0棄00倆0(2）結(jié)餃轉(zhuǎn)應(yīng)屢付建眾筑安測裝工蠢程費捕：借：扣開發(fā)定成本——代建春工程擇開發(fā)8廚70沾0引00編0貸：份應(yīng)付船賬款8回70柜0畜00若0（3）分簽配結(jié)云轉(zhuǎn)開劈燕發(fā)間棕接費華用：借：開開發(fā)寶成本——代建燥工程屆開發(fā)10武0養(yǎng)00粱0貸：士開發(fā)崗間接款費用10呀0燃00污0第二幫節(jié)灘開肉發(fā)產(chǎn)泉品的渣核算開發(fā)傳產(chǎn)品是指冰企業(yè)摟已經(jīng)早完成供全部芹開發(fā)甘過程奇，并補已驗齒收合衫格，令符合咽設(shè)計虎標(biāo)準(zhǔn)即，可價以按友照合互同規(guī)袖定的怪條件伍移交僑購貨耕單位兩，或惹者可獄以作肯為商池品對炊外銷際售的贏產(chǎn)品池，包辜括土腫地、丟房屋私、配擱套設(shè)塘施和泊代建尚工程勢等。一、貴開發(fā)趙產(chǎn)品仙增加悅的核蛙算企業(yè)冊開發(fā)出的產(chǎn)斃品，敲應(yīng)于活竣工主驗收惠時，匆借記“開發(fā)消產(chǎn)品”賬戶賀，貸結(jié)記“開發(fā)疫成本”賬戶可。[例4-使13泡]仁太膊房地貫產(chǎn)開普發(fā)公韻司，卵根據(jù)卡其開凳發(fā)的龍住宅環(huán)樓驗弓收交無接憑電證，寬結(jié)轉(zhuǎn)撐住宅即樓開報發(fā)實狐際成旺本6陵50缸0猜00遺0元，泊應(yīng)作窄如下他會計控處理左：借：滴開發(fā)浙產(chǎn)品6碑50蛇0嚴(yán)00餓0貸：陡開發(fā)與成本6奮50溪0伍00滅0二、穗開發(fā)奪產(chǎn)品醒減少讓的核抹算房地瀉產(chǎn)企絲式業(yè)出泥售、綠轉(zhuǎn)讓將或出昆租開古發(fā)產(chǎn)奔品，蜻都會乓造成轉(zhuǎn)開發(fā)桑產(chǎn)品秤的減漂少，顛企業(yè)暢應(yīng)區(qū)搭別不米同情毅況及俗時進屢行開控發(fā)產(chǎn)框品結(jié)框轉(zhuǎn)的舍會計男處理常。企業(yè)焰有償忽轉(zhuǎn)讓皺或出播售開植發(fā)產(chǎn)爐品，株應(yīng)于葬每月劑終了欲，結(jié)赤轉(zhuǎn)對帳外轉(zhuǎn)貼讓、鑒銷售直和結(jié)蠶算開兆發(fā)產(chǎn)飽品的毛實際掠成本羨。結(jié)受轉(zhuǎn)時羞，借圓記“經(jīng)營煮成本”賬戶米，貸粱記“開發(fā)博產(chǎn)品”賬戶疑。企業(yè)憤如果姑是采平用分徑期收便款結(jié)責(zé)算方煌式銷掘售開爹發(fā)產(chǎn)號品，恢在將離開發(fā)聲產(chǎn)品脂移交峽使用伯單位典或辦呼妥分童期收澤款銷墳售合寧同時緒，應(yīng)滴將分傘期收飾款開端發(fā)產(chǎn)公品的浙實際下成本遭，自“開發(fā)斷產(chǎn)品”賬戶券轉(zhuǎn)入“分期的收款建開發(fā)尚產(chǎn)品”賬戶根：借局記“分期你收款蘆開發(fā)樸產(chǎn)品”賬戶顯，貸腹記“開發(fā)共產(chǎn)品”賬戶豎。企業(yè)戶將開哈發(fā)的剩土地拴和房喬屋用蹄于出斧租和磚將開閣發(fā)的嗓房屋州安置碎拆遷庭居民貨周轉(zhuǎn)鴉使用悲，應(yīng)運于簽題定合惱同、負(fù)協(xié)議油和移它交使貓用時耐，將雕該土爪地和風(fēng)房屋補的實餐際成迎本，槐自“開發(fā)桃產(chǎn)品”賬戶燙轉(zhuǎn)入“出租智開發(fā)導(dǎo)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)火房”賬戶葬：借睜記“出租禾開發(fā)沈產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)制房”賬戶紋，貸因記“開發(fā)配產(chǎn)品”賬戶散。企業(yè)錫將開蹤蝶發(fā)的捧營業(yè)衣性配綱套設(shè)尸施，辨作為枝本企益業(yè)從惹事第隔三產(chǎn)上業(yè)用灰房，柿應(yīng)視前同自墓用固濃定資臣產(chǎn)進娛行處蓬理，窄并將突營業(yè)尋性配超套設(shè)蠻施的婆實際擾成本鞏，自“開發(fā)畢產(chǎn)品”賬戶愧轉(zhuǎn)入“固定怎資產(chǎn)”賬戶吵：借殃記“固定顯資產(chǎn)”賬戶束，貸寫記“開發(fā)檢產(chǎn)品——配套棄設(shè)施”賬戶奪。企業(yè)化將開厲發(fā)的謀房屋合安置倦拆遷葵戶，雪應(yīng)按西實際猴安置衰面積殊進行村實物渴量管狀理和暑結(jié)轉(zhuǎn)束。對折于已蓋經(jīng)交芬付使閥用或復(fù)辦理很銷售酷和結(jié)腰轉(zhuǎn)手拍續(xù)，棚而產(chǎn)冤權(quán)尚瘡未移居交出螺去的喘開發(fā)彼產(chǎn)品伐，如居商品短房和炎配套膜設(shè)施立等，狹應(yīng)由霧企業(yè)爽設(shè)置“代管釘房產(chǎn)陪備查屠簿”，進期行實音物管澤理。爬企業(yè)饒不得鼓將這慶部分鑒財產(chǎn)錦入賬錢，也埋不得幣計提熟折舊餃和攤端銷。那企業(yè)貞在代殲管房獻產(chǎn)過賀程中眠取得忍的收勸入和格發(fā)生咸的各扎項支旋出，熊應(yīng)作應(yīng)為其眨他業(yè)禾務(wù)收賓支處久理，昨不在“開發(fā)債產(chǎn)品”賬戶倆核算內(nèi)。[例4-史14途]仁太玩房地倦產(chǎn)開闖發(fā)公輝司結(jié)屆轉(zhuǎn)銷巷售住本宅樓綁實際增成本6偽50如0撫00柴0元。外應(yīng)作侄如下氣會計轉(zhuǎn)處理叫：借：丘經(jīng)營貪成本6動50廢0火00辣0貸：坡開發(fā)勒產(chǎn)品6重50斤0優(yōu)00禽0[例4-置15妥]仁太子房地倍產(chǎn)開診發(fā)公改司將搖一套過公寓柜采用晶分期溜收款戴方式惹銷售踩，已懷辦妥侍分期貨收款撇銷售乎合同掏，該筑公寓邀實際什成本爬為20惜0供00葵0元。勢應(yīng)作撿如下?lián)寱嬇幚砜桑航瑁簝龇制谥际湛畀B開發(fā)醬產(chǎn)品20注0吐00結(jié)0貸：繩開發(fā)右產(chǎn)品20喊0覺00執(zhí)0三、門分期跌收款亦開發(fā)柏產(chǎn)品偉的核膽算企業(yè)順如以踢分期陵收款握方式埋銷售售開發(fā)紐奉產(chǎn)品尿，在迎將開素發(fā)產(chǎn)畢品移俯交購只買單摩位或漂個人嫂，或輛辦妥辱分期田收款芳銷售伴合同助時，玻應(yīng)將秒商品沒房等扛開發(fā)斬產(chǎn)品粒的實配際成臉本，丹借記“分期寇收款恭開發(fā)廟產(chǎn)品”賬戶災(zāi)，貸炎記“開發(fā)換產(chǎn)品”賬戶繞。企業(yè)漿按合雖同規(guī)稈定的巷期限頁收取偷銷售存價款慮時（蜜包括程第一山次收毀款）沒，借旺記“銀行半存款”、“應(yīng)收碗賬款”等賬非戶，受貸記“經(jīng)營肚收入”賬戶玻。同肺時，鏈按收輪入與已費用擠相配凝比的濟原則筑，根湯據(jù)當(dāng)霞期應(yīng)適收回蘭的價救款（卵即合中同規(guī)東定當(dāng)臉期應(yīng)雷收價章款數(shù)釀額）切占分慈期收脅款產(chǎn)濟品應(yīng)帽收價訪款總犯額（攤即全季部售乒價）追的比找例，緩計算頑分期簽收款狐開發(fā)聾產(chǎn)品場應(yīng)結(jié)恰轉(zhuǎn)的隊成本旗。借重記“經(jīng)營作成本”賬戶昨，貸璃記“分期補收款潛開發(fā)螺產(chǎn)品”賬戶陽。[例4-餐19忙]x爬x房地犧產(chǎn)開哭發(fā)公高司，員以分弱期收伸款方捎式銷背售一蹄套公期寓，語售價旗為60翻0浸00賢0元，款雙方損簽訂杜的合茅同規(guī)艱定，吧其價靠款分臘兩次昏支付繡：房牲屋交未付使勿用時襯支付70謀%，計42套0陳00用0元；6個月輛后支啟付余垃下的30驕%，計18咳0隸00業(yè)0元。遙該公勺寓的揭開發(fā)今成本懷為40秋0風(fēng)00鵝0元?？痈鶕?jù)煤上述爆資料泡，xx房地土產(chǎn)開只發(fā)公妨司應(yīng)帝作如柴下會牢計處事理：（1）簽駕訂合慌同時拌：借：濕分期左收款隱開發(fā)鬧產(chǎn)品40騎0迎00駱0貸：柜開發(fā)辟產(chǎn)品40降0編00底0（2）在陵移交槐房屋渴、收漂到第駕一次以房款叉時：借：扛銀行襪存款42貴0原00休0貸：銳經(jīng)營巧收入42忌0喊00鞭0同時筐結(jié)轉(zhuǎn)陽與上允述商利品房勾銷售恭收入貴相關(guān)查的銷論售成反本28溉0繪00交0元（40棗0遺00旬0×羅70寸%）：借：別經(jīng)營委成本28伐0吸00起0貸：山分期扭收款首開發(fā)荷產(chǎn)品28援0隙00具0（3）6個月膝后，常收到逃余下銜的30陵%價款蹈時：借：壺銀行講存款18船0姜00妹0貸：商經(jīng)營棉收入18戲0崖00仆0同時慚結(jié)轉(zhuǎn)哪與上耀述商埋品房圖銷售波收入腹相關(guān)翁的銷篩售成宰本12鉗0姓00倍0元（40史0芽00礙0×樂30母%）：借：伸經(jīng)營治成本12候0雜00貓0貸：練分期盼收款毛開發(fā)坦產(chǎn)品12靜0危00股0第三誦節(jié)冊出租踏開發(fā)叔產(chǎn)品框和周攝轉(zhuǎn)房恰的核拴算一、導(dǎo)出租骨開發(fā)捆產(chǎn)品輝的核方算出租戶開發(fā)步產(chǎn)品是指牧房地處產(chǎn)開搏發(fā)企鳳業(yè)開禍發(fā)完籌成、肥用于牧出租膛經(jīng)營煙的土喝地和展房屋不。它游是企懼業(yè)資劃產(chǎn)的膜一部黃分，響但它燒不同鍵于企貪業(yè)的告固定匹資產(chǎn)視，也同不同報于企色業(yè)的學(xué)一般挨勞動沖產(chǎn)品捐，財刃務(wù)制瞇度規(guī)艷定出器租經(jīng)超營的部開發(fā)陽產(chǎn)品端，應(yīng)衫視作疫存貨壘。為了馳核算頑出租肌開發(fā)認(rèn)產(chǎn)品槳的使際用、距攤銷協(xié)及其科增減絞變動惹情況駝，企蕩業(yè)應(yīng)兩設(shè)置“出租澆開發(fā)任產(chǎn)品”賬戶憤，并乎在其春下設(shè)煤置“出租很產(chǎn)品”和“出租渡產(chǎn)品費攤銷”兩個優(yōu)明細(xì)猴賬戶千。同泛時應(yīng)丈根據(jù)扁出租偉經(jīng)營刷的實茶際情性況，現(xiàn)按出殺租產(chǎn)赤品的爆類別勸進行唯明細(xì)妻核算申，并梢建立“出租各產(chǎn)品”卡片揉，詳嗚細(xì)記妖錄出蒙租產(chǎn)麻品坐消落地筐點、貞結(jié)構(gòu)亡、層某次、慎面積噴、租瞎金、惱單價慢等情羽況。（一景）出左租開抱發(fā)產(chǎn)糞品增斷加的穴核算企業(yè)瓜開發(fā)步建成黃用于淡出租洗的土期地和違房屋口，應(yīng)蒙在其孫竣工荷后，胃借記“開發(fā)燒產(chǎn)品”賬戶響，貸俱記“開發(fā)恥成本”賬戶疤。簽屬定出下租合蜻同、奏協(xié)議票后，桿按出娛租土驕地和恥房屋強的實軋際成敢本，仔借記“出租拔開發(fā)朵產(chǎn)品——出租珍產(chǎn)品”賬戶戚，貸箭記“開發(fā)或產(chǎn)品”賬戶兔。[例4-各20亞]永安餅房地英產(chǎn)開該發(fā)公震司將灑開發(fā)貌竣工杰后的雹花園敏小區(qū)5#樓，鐵出租痕給立恒業(yè)公偉司，需該房癥屋的假總成耐本為4移50另0姐00哥0元，伴完工避后即和投入圣出租頸經(jīng)營凈之用舍，作神如下接會計愧處理辛：借：妹開發(fā)踐產(chǎn)品4旁50漏0友00噸0貸：柜開發(fā)陣成本4枯50負(fù)0偷00喪0同時掌，借：伐出租災(zāi)開發(fā)綁產(chǎn)品——出租損產(chǎn)品4者50態(tài)0香00咸0貸：犯開發(fā)問產(chǎn)品4奏50癢0章00脆0（二織）出西租開擴發(fā)產(chǎn)委品攤聲銷的偽核算出租凈房屋申隨著補使用踩及自鄉(xiāng)豐然力興的侵道蝕，財會逐鑼漸發(fā)寸生損喚耗而秩減少伸其價尸值，饞這部類分損建耗價秘值，吃房地草產(chǎn)開號發(fā)企穗業(yè)應(yīng)路根據(jù)吃出租齊產(chǎn)品莫的賬投面原談價（扶實際木成本斤）和松預(yù)計待使用悉年限魯，計只算其熊損耗勤額，攜并作拉為出劑租房規(guī)經(jīng)營痛期間抖的費扶用，痰將它椅按月央計入再出租萄房屋靠的經(jīng)摟營成兼本，爺其計統(tǒng)算公泥式如歡下：月攤援銷率槐＝（1-估計遷凈殘泄值率袖）÷攤銷趕年限÷1暮2月攤戰(zhàn)銷額=出租翠房屋戒原值×月攤嗽銷率企業(yè)有按月益計提蕩出租睬開發(fā)蝕產(chǎn)品鐮攤銷芝額時衛(wèi)，借匯記“經(jīng)營玩成本”賬戶醋、貸麻記“出租能開發(fā)迎產(chǎn)品——出租狼產(chǎn)品頓攤銷”賬戶牛。[例4-發(fā)21促]永安位房地削產(chǎn)開既發(fā)公惰司出免租的溪花園焦小區(qū)5#樓，衡規(guī)定離攤銷手期限郵為40年，歲月攤鳴銷率番假設(shè)駁為0.肅2%，按接月計稍提攤文銷額府時，聲作如委下會仆計處火理：借：已經(jīng)營豪成本9披00杰0貸：尋出租溪開發(fā)腿產(chǎn)品——出租裝產(chǎn)品磁攤銷9轉(zhuǎn)00從0（三跟）出穴租開題發(fā)產(chǎn)不品修否理的甜核算出租裕開發(fā)傳產(chǎn)品魯在租扯賃期池間發(fā)賞生的濃修理脈費用叉，應(yīng)恢列為雖企業(yè)濁的經(jīng)皇營成晨本，由數(shù)額鞭不大織的可尼直接英計入“經(jīng)營留成本”賬戶缺，借足記“經(jīng)營文成本”賬戶側(cè)，貸貪記“銀行菊存款”、“應(yīng)付堂工資”等賬蛇戶；娃如果化數(shù)額延較大學(xué)，可屈先在“待攤玩費用”賬戶哭歸集竊后，完分期參攤?cè)搿敖?jīng)營稼成本”賬戶震。[例4-班22陸]永安蔽房地率產(chǎn)開膏發(fā)公份司出祝租的資花園練小區(qū)5#樓，范出租俱后的括第二師年，體承租留單位態(tài)要求漏對該柿房屋剩進行煉修復(fù)裂、裝申飾。屠共發(fā)括生費彩用13懷6病00禿0元，狂其中藝：人烤工費50甜0峰00元，管材料將費70穗0還00元，割其他16蠟0遞00元，法用銀謎行存貸款支誓付，嫩作如近下會愁計處羊理：費用陳發(fā)生挖時：借：詢開發(fā)統(tǒng)成本13枯6醬00赴0貸：抗銀行造存款16群0野00庫存篇材料70畏0喘00應(yīng)付毅工資50網(wǎng)0羽00工程識完工闊后，橫增加垂出租乏產(chǎn)品經(jīng)價值辟：借：吉出租梳開發(fā)諸產(chǎn)品——出租撞產(chǎn)品13我6翠00侍0貸：布開發(fā)碗成本13幼6村00傻0（四娘）出泉租開醒發(fā)產(chǎn)腥品改乳變用襲途對買外銷鑒售的弟核算房地嶼產(chǎn)開符發(fā)企邁業(yè)的遵出租嚴(yán)開發(fā)幻玉產(chǎn)品誕與企立業(yè)的畜固定吐資產(chǎn)事不同逃，它匆不屬涼于企央業(yè)的芒勞動細(xì)資料堪，而片是企肝業(yè)的六一種庭開發(fā)名產(chǎn)品畝。因些此，麗企業(yè)閥如果聰改變匙出租句開發(fā)繡產(chǎn)品雜的用筍途，吉將其憶作為偉產(chǎn)品同對外旁銷售亞時，帆則應(yīng)祥視同吼開發(fā)騎產(chǎn)品湖銷售扯處理勝。企業(yè)罵的出婚租開雀發(fā)產(chǎn)賴品改忙變用躲途對硬外銷新售，悉在銷愚售成買立時喇，按摟其銷走售價凱格，剛借記“銀行礙存款”或“應(yīng)收英賬款”賬戶亮，貸秤記“經(jīng)營傍收入”賬戶與。其靈末，餃結(jié)轉(zhuǎn)揭對外窮銷售翻的出忽租開改發(fā)產(chǎn)莫品成藏本時嘩，按墨其攤暮余價景值，省借記“經(jīng)營皂成本”賬戶霧，按索其已洗提累完計攤肌銷額違，借勿記“出租令開發(fā)啟產(chǎn)品——出租撈產(chǎn)品留攤銷”賬戶層，按悟原值濃，貸缸記“出租滋開發(fā)管產(chǎn)品——出租呀產(chǎn)品”賬戶園。[例4-慌24漿]永安野房地攜產(chǎn)開奴發(fā)公交司出奧租的浸花園鴉小區(qū)5#樓，膨出租德使用緒五年捕后，儉企業(yè)站改變外用途呼對外霉銷售松，收置取價刮款50棕00潛00戰(zhàn)0元，抓該房碰屋攤茂銷額妙為54喊00垃00元（9腿00柔0×數(shù)12刪×5），拾原值潮為4悶63仗6蟲00圈0元（4征50酬0酸00池0+睬13咬6恥00典0）。比作如俘下會宋計處振理：借：赤銀行窄存款5躲00遵0宵00努0貸：絮經(jīng)營頭收入5雞00廳0擊00先0借：航經(jīng)營醬成本4港09讀6印00惰0出租齒開發(fā)巨產(chǎn)品——出租寄產(chǎn)品洋攤銷54鑄0我00被0貸：復(fù)出租狹開發(fā)袖產(chǎn)品——出租群產(chǎn)品4商63差6囑00槐0二、晨周轉(zhuǎn)宴房的詢核算房地禁產(chǎn)開凝發(fā)企油業(yè)的鋤周轉(zhuǎn)戰(zhàn)房是指停用于喘安置攔被拆恭遷居少民周獻轉(zhuǎn)使舉用、臺產(chǎn)權(quán)留歸企仆業(yè)所題有的葉各種差房屋勸。包首括：迅（１能）在壇開發(fā)泉過程壁中已錯明確監(jiān)其為欠安置攪被動狀遷居迷民使閣用的帖房屋奪；（睜２）態(tài)搭建激用于異安置貴拆遷嫂居民使周轉(zhuǎn)哨使用圣的臨韻時性寇簡易拘房屋槐；（摟３）搭開發(fā)怨的商錯品房浴在未帥銷售剃前用該于安寧置拆么遷居快民使汗用的掠房屋掃。（一惱）周滲轉(zhuǎn)房鍛增加杯的核哀算企業(yè)陜開發(fā)因建成琴的周塞轉(zhuǎn)房寄，應(yīng)姿在其踐竣工值后，庭借記“開發(fā)往產(chǎn)品”賬戶第，貸度記“開發(fā)栗成本”賬戶章。明扮確作拔為周揮轉(zhuǎn)房餃后，蕉按其眠實際飽成本宏，借子記“周轉(zhuǎn)庫房——在用興周轉(zhuǎn)捆房”賬戶劇，貸典記“開發(fā)劫產(chǎn)品”賬戶礙。[例4-份25鑒]興華病房地哲產(chǎn)開殘發(fā)公貢司為察安置狀新安抵小區(qū)釀的動域遷居篩民，質(zhì)將其燥建造望的2#樓作球為周致轉(zhuǎn)房貿(mào)，實怎際成金本為3巖00草0仗00絞0元，碧根據(jù)阿房屋昏交付寶使用銹等憑壇證，輸作如沙下會高計處側(cè)理：借：系開發(fā)緣瑞產(chǎn)品3制00貴0奮00爸0貸：孤開發(fā)宰成本3戲00炸0刪00言0借：通周轉(zhuǎn)辭房——在用咳周轉(zhuǎn)會房3洋00而0既00有0貸：袖開發(fā)節(jié)產(chǎn)品3沸00旅0桌00退0（二梢）周謎轉(zhuǎn)房嗽攤銷盛的核零算周轉(zhuǎn)權(quán)房隨崖著使難用及跑自然渾力的袍侵蝕早，會展逐漸朽發(fā)生燦損耗交而減助少其列價值舌，因恨此，移應(yīng)根鼠據(jù)周陷轉(zhuǎn)房隙的使稱用年譜限按后月攤堂銷其竹損耗吐價值桶。這宗部分箏損耗溜價值膜，應(yīng)欄作為酬開發(fā)刺期間渣的費億用，軟將它習(xí)計入瞎土地脹、房中屋的欲開發(fā)飼成本潮。周擺轉(zhuǎn)房丑攤銷庸額的棚基本閘計算會公式蔥如下勝：月攤傷銷率妹＝（1-估計她凈殘貍值率粒）÷（攤紗銷年圣限×1得2）月攤賣銷額=周轉(zhuǎn)御房賬懇面原西值×月攤溜銷率周轉(zhuǎn)硬房損銅耗價藏值的杯攤銷故額，寇應(yīng)在“周轉(zhuǎn)世房——周轉(zhuǎn)撤房攤瓶銷”賬戶未核算亭。每羽月計肚提的聚周轉(zhuǎn)爪房攤茶銷額終，對畜能確遍定其挖為某倡項土借地或血房屋詳開發(fā)縮慧項目碎負(fù)擔(dān)趴的，駱應(yīng)計拿入該周土地冤或房勒屋的晌開發(fā)具成本丹，借卸記“開發(fā)仍成本——土地課開發(fā)”或“開發(fā)犬成本——房屋領(lǐng)開發(fā)”賬戶穩(wěn)，貸沙記“周轉(zhuǎn)超房——周轉(zhuǎn)歡房攤坦銷”賬戶甜。對偽不能鼓確定箭其為租某項詞土地脂或房藏屋開懇發(fā)項吸目負(fù)荒擔(dān)的愚周轉(zhuǎn)楊房攤漆銷額追，應(yīng)遼記入“開發(fā)料間接狂費用”賬戶殲的借宣方和“周轉(zhuǎn)則房——周轉(zhuǎn)翼房攤汪銷”賬戶亞的貸推方。（三流）周播轉(zhuǎn)房慮修理據(jù)費用鑄的核反算由于宋周轉(zhuǎn)敏房是既為了孫安置猾因開輪發(fā)項廈目等這建筑乳產(chǎn)品滿的開嫩發(fā)建獎設(shè)而視動遷信的居暴民，云是直禽接服者務(wù)于效某項苦開發(fā)稻項目優(yōu)的，限因此呆，周湊轉(zhuǎn)房臉在使胖用過頁程中跪發(fā)生糟的修運理費多用，更應(yīng)作死為有購關(guān)開杠發(fā)項月目的香成本辨。按檢其實污際發(fā)紹生的泳成本趣，借派記“開發(fā)役成本”、“開發(fā)欠間接濱費用”賬戶瘡，貸躬記“銀行腥存款”、“應(yīng)付診工資”等賬偏戶。防如果大發(fā)生核的修衡理費鴿用數(shù)鄭額較攀大的衛(wèi)，可毒通過“待攤截費用”賬戶霸進行幕歸集幫，分怖次攤宣入有讀關(guān)的抖開發(fā)蒜項目擴的成逐本。[例4-拍27憲]做2#樓周塘轉(zhuǎn)房膜發(fā)生槍修理港費用50林0懂00元，噸以銀纖行存允款支軌付，翼該費善用分10個月誘攤銷吃計入固成本負(fù)，應(yīng)腳作如練下會充計處完理：支付云費用崗時：借：汁待攤僑費用50懇0蕉00貸：史銀行糞存款50慘0袖00每月漠?dāng)備N啦修理語費時唐：借：仔開發(fā)你間接尸費用當(dāng)（或屠開發(fā)否成本兩）5權(quán)00渡0貸：論待攤抵費用5相00緊0（四猴）周繪轉(zhuǎn)房久改變他用途博對外拒銷售贊的核孔算與固嶄定資歷產(chǎn)出菌售核困算不董同，藏改變慢用途笑對外僵銷售摔的周繪轉(zhuǎn)房度，應(yīng)腐視作培開發(fā)脹產(chǎn)品效對外快銷售源處理盾。在需銷售沙成立站時，位借記“銀行款存款”或“應(yīng)收值賬款”賬戶視，貸倦記“經(jīng)營援收入”賬戶支；同鹽時，賊按其震攤余暑價值岡，借娛記“經(jīng)營族成本”賬戶儀，按慢其已取提累全計攤為銷額郊，借桐記“周轉(zhuǎn)盞房——周轉(zhuǎn)向房攤滲銷”賬戶嗎，按塊其原郵值，炕貸記“周轉(zhuǎn)異房——在用配周轉(zhuǎn)弦房”賬戶始。三、筋營業(yè)笨收入穴的核猛算房地陶產(chǎn)開止發(fā)企丙業(yè)的筐營業(yè)器收入聲包括志主營顛業(yè)務(wù)穿收入悠和其議他業(yè)灣務(wù)收侵入。主營者業(yè)務(wù)桑收入也叫鮮經(jīng)營遣收入曠，是盼指開寫發(fā)企撫業(yè)轉(zhuǎn)袋讓、購銷售趙、結(jié)拐算和悔出租扣開發(fā)羊產(chǎn)品掩等主畫要經(jīng)相營業(yè)挪務(wù)所尿取得常的收賞入，貍包括針土地翅轉(zhuǎn)讓類收入姓、商氏品房逝銷售淺收入挨、配前套設(shè)洞施銷旱售收俘入、框代建柏工程頓結(jié)算飯收入附、出傲租開隊發(fā)產(chǎn)巨品租得金收怕入等算。其他侮業(yè)務(wù)至收入是指立在主波營業(yè)段務(wù)以腳外，惰不獨拿立核脈算的因其他吃業(yè)務(wù)計或附優(yōu)加業(yè)顧務(wù)所終發(fā)生溉的收求入，所主要涂包括擠商品封房售般后服錦務(wù)收得入、坑材料氏銷售餐收入刺、固閥定資紋產(chǎn)出霞租收偵入、鋒其他浙多種燥經(jīng)營惡收入隙等。1．主耗營業(yè)省務(wù)收桐入的靈核算企業(yè)革按照奧簽訂紗的銷蠢售合吵同，岔結(jié)算或開發(fā)瞎產(chǎn)品老價款把時，鋸借“銀行挺存款”、“應(yīng)收結(jié)賬款”等賬議戶，團貸記“經(jīng)營捎收入”賬戶當(dāng)。根據(jù)伸經(jīng)營哪收入喜應(yīng)與踩其相畏關(guān)的桶成本班、費鼓用配誓比的餓原則遍，開蒜發(fā)企汪業(yè)在步將各麥期實嗓現(xiàn)的水經(jīng)營蒸收入蹲入賬曲時，堵應(yīng)同盡時將復(fù)其相皺關(guān)的叼經(jīng)營臺成本躁結(jié)轉(zhuǎn)眾入賬胞。借暫記“經(jīng)營陳成本”賬戶屋，貸免記“開發(fā)呼產(chǎn)品”、“出租輪開發(fā)膏產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)妥房”等賬揚戶。[例4-笛29桿]宏大將房地澇產(chǎn)開亂發(fā)公帆司出租售商妥品住中宅一錢棟，窄取得營價款刊收入6鬼70蓄0獨00乎0元，萄已存日入銀鉤行，境該住撤宅的里實際根成本頸為5測80漁0年00晌0元，匯作如六下會鈔計處呆理：借：脹銀行謎存款6紋70絞0慢00通0貸：塊經(jīng)營屆收入——商品尊房銷軌售收儲入6藏70翠0戶00菠0借：顏經(jīng)營培成本5粗80平0自00貢0貸：首開發(fā)溝產(chǎn)品——房屋5捉80煉0附00死02．其攝他業(yè)聚務(wù)收蘭支的健核算為了拔反映古其他封業(yè)務(wù)竭收入齊的核嫁算，液企業(yè)政應(yīng)設(shè)自置“其他席業(yè)務(wù)怕收入”賬戶贈。本蔬賬戶聚貸方績登記免取得孩的各警項其授他業(yè)萍務(wù)收諒入；榮借方抽登記賓期末仙轉(zhuǎn)入“本年桶利潤”賬戶寇的金耐額；沫結(jié)轉(zhuǎn)曉后本質(zhì)賬戶劫應(yīng)無形余額謊。在被本賬倒戶下咳，可喜按商荒品房撕售后裙服務(wù)蘆收入朱、材泥料銷溉售收敏入、磚無形嘉資產(chǎn)急轉(zhuǎn)讓絮收入彈、固攝定資巨產(chǎn)出愈租收雀入等拼其他濫業(yè)務(wù)失收入漿的種蹦類設(shè)蹲置明呢細(xì)賬奧，進頑行明盟細(xì)分太類核科算。根據(jù)徹收入盒與費些用配尊比的慶原則得，開里發(fā)企巖業(yè)在盟將各白期實片現(xiàn)的舒