房地產(chǎn)開發(fā)流程基礎(chǔ)知識(shí)詳解

「房地產(chǎn)開發(fā)流程概述」2013年8月

生地熟地項(xiàng)目土地的變遷待開發(fā)用地規(guī)劃建設(shè)用地建設(shè)用地城市建成區(qū)程序思源服務(wù)“三規(guī)”一級(jí)開發(fā)招拍掛上市項(xiàng)目開發(fā)政府儲(chǔ)備用地狀態(tài)區(qū)域開發(fā)研究階段一級(jí)開發(fā)實(shí)施階段土地上市交易階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段總體定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、開發(fā)策略開發(fā)模式、可行性研究、實(shí)施方案投資回報(bào)、拿地咨詢項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷代理物業(yè)服務(wù)、二手經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)流程第二章第一章第三章第四章

房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)案例

土地一級(jí)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)第五章房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題政府主導(dǎo)和企業(yè)參與的城市整體規(guī)劃根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃確定城市整體規(guī)劃。城市整體規(guī)劃包括城市定位、發(fā)展目標(biāo)，及控制規(guī)模。認(rèn)知-概念關(guān)注城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展及城市整體規(guī)劃，是認(rèn)知房地產(chǎn)的基礎(chǔ)城市總體規(guī)劃是實(shí)施土地開發(fā)的依據(jù)認(rèn)知-概念環(huán)數(shù)城區(qū)面積長(zhǎng)度二環(huán)63k㎡32KM三環(huán)144k㎡48KM四環(huán)266k㎡65KM五環(huán)600k㎡98KM六環(huán)1040k㎡192KM友情提示北京市規(guī)劃展覽館根據(jù)城市總體規(guī)劃調(diào)整土地利用規(guī)劃地塊現(xiàn)狀圖地塊利用規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)功能布局圖認(rèn)知-概念結(jié)合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃確定控制性詳細(xì)規(guī)劃認(rèn)知-概念確定城市土地儲(chǔ)備規(guī)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃認(rèn)知-概念土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級(jí)開發(fā)權(quán)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對(duì)特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無(wú)定論。認(rèn)知-權(quán)屬-關(guān)系開發(fā)——一級(jí)開發(fā)依據(jù)1.北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃2.北京城市總體規(guī)劃3.北京土地利用總體規(guī)劃市政府1.土地供應(yīng)計(jì)劃2.土地利用年度計(jì)劃3.土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃原土地所有者或使用者1.征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2.向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)市國(guó)土局1.受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審2.委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案計(jì)劃編制委辦局聯(lián)席會(huì)市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門1.確定土地一級(jí)開發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2.下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)3.簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同市國(guó)土局商相關(guān)委辦局1.審核土地一級(jí)開發(fā)成本2.組織驗(yàn)收土地3.根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4.納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)土地一級(jí)開發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1.新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2.存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)土地一級(jí)開發(fā)主體征詢意見(jiàn)和審批組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)市建委建設(shè)意見(jiàn)書市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見(jiàn)市交通委交通評(píng)價(jià)意見(jiàn)市園林局古樹處理意見(jiàn)市文物局文物保護(hù)意見(jiàn)市政專業(yè)部門市政接用意見(jiàn)市發(fā)改委核準(zhǔn)市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書★★★國(guó)土局：主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的

內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以

及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行約

定；下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有

關(guān)部門進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。發(fā)改委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。市規(guī)委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地規(guī)劃意見(jiàn)書的批復(fù)工作。市建委：主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開

發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見(jiàn)，以及拆遷許可證的

批復(fù)工作。開發(fā)——政府職能部門房屋拆遷土地平整中土地平整后城中村改造土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施前—生地土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施后—熟地開發(fā)-實(shí)施通給水、通排水、通電、通燃?xì)?、通熱力、通訊、通路及?chǎng)地平整。開發(fā)——成本成本構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。開發(fā)——收益第二章第一章第三章第四章房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)案例

土地一級(jí)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)第五章房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題入市準(zhǔn)備依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃1.北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃2.宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況3.儲(chǔ)備開發(fā)土地情況市相關(guān)部門辦理建設(shè)工程相關(guān)手續(xù)市土地交易市場(chǎng)1.到土地交易市場(chǎng)購(gòu)買相應(yīng)土地的招標(biāo)拍賣掛牌文件2.交納競(jìng)買保證金或者投標(biāo)保證金3.競(jìng)買人按規(guī)定參加招標(biāo)。拍賣、掛牌現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)人.競(jìng)標(biāo)人市場(chǎng)交易簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù)土地入市交易中標(biāo)人、競(jìng)得人市國(guó)土局1.簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同2.交納政府土地收益和土地開發(fā)費(fèi)等市發(fā)改委、市建委項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案市規(guī)劃委建設(shè)用地規(guī)劃許可證市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委等有關(guān)部門確定土地出讓價(jià)格市國(guó)土局1.確定土地出讓方案2.發(fā)布國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告（報(bào)紙、網(wǎng)站、土地交易市場(chǎng)）3.制定招標(biāo)拍賣掛牌文件開發(fā)-入市交易★★★★★土地紋市場(chǎng)甚交易—招標(biāo)透、拍綿賣、布掛牌開發(fā)-交易取得國(guó)有土地使用權(quán)立項(xiàng)審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批節(jié)能審批項(xiàng)目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案面積測(cè)繪并備案地名核準(zhǔn)人防審批消防審批施工許可證預(yù)售證交通審批竣工驗(yàn)收規(guī)委竣工驗(yàn)收權(quán)屬登記勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)人防規(guī)劃意見(jiàn)書人防初設(shè)審批人防施工圖審批園林審批面積實(shí)測(cè)初始登記銷售機(jī)構(gòu)注冊(cè)備案建委竣工備案流程關(guān)系圖此節(jié)告點(diǎn)為才北京悶房地金產(chǎn)開驅(qū)發(fā)節(jié)丙點(diǎn)，邁土地弊取得流方式擇是通降過(guò)公功開招刑標(biāo)、肚拍賣其、掛捷牌方符式取看得經(jīng)濟(jì)烈適用拆房、汪兩限捷房、丟廉租撕房等秧政府進(jìn)保障裙用房岸及其祥它方銅式取識(shí)得土民地之賊項(xiàng)目育可參老照此望節(jié)點(diǎn)此節(jié)傳點(diǎn)未梁含大灶、小找市政排的節(jié)枯點(diǎn)內(nèi)鵲容開發(fā)-節(jié)點(diǎn)土地瓦獲取定位搶決策產(chǎn)品洽設(shè)計(jì)項(xiàng)目辮報(bào)建施工浸建設(shè)推廣甚銷售驗(yàn)收樣入住資源政獲取資源雖加工房地模產(chǎn)開肢發(fā)流射程物業(yè)摸管理產(chǎn)品便入市整體賞思路地塊喉分析容積早率限高客戶扒分析結(jié)合湖區(qū)域愁了解客戶榜特征溜及需瓜求市場(chǎng)偉、產(chǎn)膀品定黑位三大遵可行悔分析細(xì)化權(quán)產(chǎn)品侍設(shè)計(jì)干指標(biāo)細(xì)化威產(chǎn)品其設(shè)計(jì)島建議執(zhí)行完善漢分析完善啄定位產(chǎn)品秒類型產(chǎn)品歡定位地原則窩：以捉開發(fā)邪商的害最終屬目標(biāo)膨位核刪心市場(chǎng)躲分析什么傭產(chǎn)品限好賣市場(chǎng)朗機(jī)會(huì)操作可行市場(chǎng)可行經(jīng)濟(jì)可行

定位售決策房地代產(chǎn)開賺發(fā)流優(yōu)程產(chǎn)品淋設(shè)計(jì)根據(jù)佛項(xiàng)目圾定位隙進(jìn)行粘規(guī)劃腳設(shè)計(jì)1、概角念方段案設(shè)滾計(jì)；2、項(xiàng)爐目初獸步設(shè)眉計(jì)；3、施湖工圖欣設(shè)計(jì)娛。房地爛產(chǎn)開翠發(fā)流字程項(xiàng)目矮報(bào)建2.規(guī)劃審批3.開工審批4.預(yù)售審批1.立項(xiàng)審批房地多產(chǎn)開菠發(fā)流騎程國(guó)有檢土地援使用感證、氏建設(shè)詢用地戲規(guī)劃妖許可傘證、漿建設(shè)禮工程席規(guī)劃橡許可栽證、建筑補(bǔ)工程盡施工比許可席證、麥商品雷房銷美（預(yù)朽）售芬許可抖證。施工垮建設(shè)房地只產(chǎn)開雅發(fā)流賣程推廣儀銷售房地芬產(chǎn)開荷發(fā)流駁程取得身商品滔房預(yù)悠售許孫可證愚應(yīng)當(dāng)放具備附下列溜條件舊：(一)預(yù)售李人已鞏取得大房地悅產(chǎn)開毯發(fā)資寫質(zhì)證茶書、吧營(yíng)業(yè)紗執(zhí)照煮；(二)按照類土地欺管理貸部門喜有關(guān)漢規(guī)定渡交付腹土地撕使用課權(quán)出指讓金碼，已膚取得世土地仁使用棄權(quán)證犬書;(三)持有歷建設(shè)執(zhí)工程棕規(guī)劃棗許可垃證和棟建設(shè)棋工程晃施工球許可著證，喚并已齒辦理憂建設(shè)庫(kù)工程瘦質(zhì)量迷和安析全監(jiān)即督手械續(xù)；(四)已確凱定施庫(kù)工進(jìn)勵(lì)度和出竣工唇交付包使用仿時(shí)間初；(五)七層狀以下材的商倒品房塞項(xiàng)目汪，已丸完成朽結(jié)構(gòu)羅工程飽并封長(zhǎng)頂，精七層巨以上癢的商且品房愧預(yù)售拖項(xiàng)目啄，已摘完成難三分暑之二爹結(jié)構(gòu)暑工程爆；(六)投入廉開發(fā)僅建設(shè)跨資金我達(dá)到樸投資度總額25鍵%以上途。驗(yàn)收吸入住房地棋產(chǎn)開通發(fā)流躬程兩書隱：住獄宅質(zhì)震量保融證書住宅項(xiàng)使用月說(shuō)明爽書一表涂：竣兩工備艱案證征明表物業(yè)豈管理房地鞋產(chǎn)開男發(fā)流乒程第二多章第一姜章第三虛章第四模章房地貢產(chǎn)開此發(fā)流造程房地爹產(chǎn)開怒發(fā)案攻例土地傍一級(jí)神開發(fā)房地煤產(chǎn)開饑發(fā)小宅結(jié)第五景章房地明產(chǎn)開廚發(fā)習(xí)叉題案臨例奧林區(qū)匹克略中心蟻區(qū)根據(jù)站城市雄整體果規(guī)劃啄，確紙定的螺規(guī)劃躲設(shè)計(jì)奧林肚匹克在中心爭(zhēng)區(qū)發(fā)狐展變糊遷第二千章第一素章第三歲章第四銹章房地文產(chǎn)開鞏發(fā)流類程房地慎產(chǎn)開蔑發(fā)案齊例土地景一級(jí)規(guī)開發(fā)房地叮產(chǎn)開史發(fā)小件結(jié)第五批章房地咐產(chǎn)開疊發(fā)習(xí)厘題在區(qū)倆域開賣發(fā)的債各個(gè)株環(huán)節(jié)箏滿足綠企業(yè)漏訴求長(zhǎng)，系病統(tǒng)化效實(shí)現(xiàn)醋企業(yè)舒區(qū)域旗運(yùn)營(yíng)止戰(zhàn)略戰(zhàn)略層面項(xiàng)目層面關(guān)鍵點(diǎn)立項(xiàng)介入躋身城市契合企業(yè)目標(biāo)嫁接政府意志項(xiàng)目可研立項(xiàng)企業(yè)、政府、區(qū)域在規(guī)劃、投資、收益、運(yùn)作等方面達(dá)成一致土地整理投資城市爭(zhēng)取區(qū)域話語(yǔ)權(quán)積蓄發(fā)展力量一級(jí)開發(fā)工作合理有效地穩(wěn)定型收益保障模式項(xiàng)目開發(fā)深耕城市取得城市影響力全方位獲益二級(jí)開發(fā)工作價(jià)值最大化導(dǎo)向下的土地交易環(huán)節(jié)把控區(qū)域運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)城市價(jià)值最大化品牌形象樹立資源整合運(yùn)作多元化、全方位的資源整合房地險(xiǎn)產(chǎn)開芽發(fā)小苗結(jié)第二訪章第一濫章第三思章第四霸章房地扣產(chǎn)開踐發(fā)流郵程房地稼產(chǎn)開葡發(fā)案煎例土地扯一級(jí)揉開發(fā)房地壯產(chǎn)開諒發(fā)小藝結(jié)第五向章房地沈產(chǎn)開功發(fā)習(xí)杠題四環(huán)五環(huán)京密路京承高速機(jī)場(chǎng)南線溫榆河M15望京CBD奧北板塊中央別墅區(qū)地塊南側(cè)，沿內(nèi)環(huán)部分限高30米土地總面積（萬(wàn)㎡）10.48代征性用地（萬(wàn)㎡）3.85占地面積（萬(wàn)㎡）6.63總建面積（萬(wàn)㎡）7.29容積率1.1限高（米）18房地迷產(chǎn)開座發(fā)|習(xí)題(1蠟)地塊這容積偷率1.偉1，限搞高18米（籃局部逃限高30米)保利票拿地稀要求第一帶章顯地塊塊現(xiàn)狀婦分析一、牢地理圖位置二、曠地塊幻玉現(xiàn)狀三、掘周邊榜配套四、愿用地襲指標(biāo)五、SW帝OT分析第二誕章葡市場(chǎng)旦分析一、敞市場(chǎng)迷環(huán)境其分析二、矛房地觸產(chǎn)市宏場(chǎng)分科析三、款競(jìng)爭(zhēng)牽項(xiàng)目做分第三切章毀項(xiàng)目稼定位一、栽客群稅定位二、擋項(xiàng)目坦定位三、孕產(chǎn)品叛定位四、劍價(jià)格舒預(yù)測(cè)房地酸產(chǎn)開缺發(fā)|開發(fā)軋商關(guān)遼注點(diǎn)首開雁拿地列要求第一疼章項(xiàng)目銹概況一、并宗地扯位置二、撈宗地徒現(xiàn)狀三、柄項(xiàng)目恐周邊穴配套四、堵規(guī)劃朱意見(jiàn)漸控制敲要點(diǎn)第二灶章棉市場(chǎng)顆調(diào)研救與分宋析一、基區(qū)域蜂市場(chǎng)裹成長(zhǎng)嫁情況二、污區(qū)域癢內(nèi)競(jìng)兔爭(zhēng)項(xiàng)彼目調(diào)注研三、虜區(qū)域跪市場(chǎng)就目標(biāo)蒜客戶斃調(diào)研四、序區(qū)域英二手編房市笛場(chǎng)調(diào)蔑研五、掌當(dāng)?shù)匕W開發(fā)凱成本荷調(diào)研六、泉銷售價(jià)政策撇與環(huán)追境調(diào)罰研七、模本項(xiàng)懼目定等位第三亞章煎規(guī)劃擠設(shè)計(jì)側(cè)分析一、粱規(guī)劃掀設(shè)計(jì)腹思路二、戰(zhàn)規(guī)劃霉設(shè)計(jì)討的可睬行性盾分析三、餡概念鈔性規(guī)蛙劃設(shè)宇計(jì)方挎案城建猾拿地淺要求第一出章豎項(xiàng)目鹽概況土地位置規(guī)劃鍵情況宗地蠻現(xiàn)狀第二障章脖競(jìng)買全要求競(jìng)買迎時(shí)間塌及資掠金要酸求競(jìng)買臺(tái)規(guī)則付款棍要求第三鋸章灰區(qū)域盲及周重邊市滅場(chǎng)區(qū)域軌概況周邊蟲概況區(qū)域救房地對(duì)產(chǎn)市損場(chǎng)概刷況第四上章孕土地互成交恭案例宇分析第五瓶章執(zhí)項(xiàng)目暑經(jīng)濟(jì)麗分析第六睛章靠敏感狹性分娛析第七免章湊項(xiàng)目?jī)?yōu)略勢(shì)佩分析第八錘章押競(jìng)買悲建議地塊孝規(guī)劃盤建面13閉45舍71㎡，罩體量潔適中遲，容俗積率1.級(jí)5，產(chǎn)外品應(yīng)飽以小挽高層負(fù)為主宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)交易方式規(guī)劃用途開發(fā)程度起始價(jià)容積率合計(jì)建設(shè)用地面積大興區(qū)孫村組團(tuán)三期B-07地塊二類居住用地項(xiàng)目大興區(qū)黃村鎮(zhèn)8971489714134571掛牌二類居住用地七通一平80000萬(wàn)元1.5地塊做初始曠樓面脊價(jià)折煉合約暢為59院44元/㎡。房地嚴(yán)產(chǎn)開曉發(fā)|習(xí)題(2針)房地會(huì)產(chǎn)開恰發(fā)|開發(fā)蠶商關(guān)