房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座

房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座黃道吉日?。。。?！陽歷：公元2004年6月26日農(nóng)歷:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖屬猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴

破屋

壞垣

習藝

頂盟忌:入宅嫁娶移徙培訓內(nèi)容：第一周：工程識圖與專業(yè)詞匯第二周：房地產(chǎn)開發(fā)流程與政策法規(guī)、行業(yè)動向第三周：房地產(chǎn)投資、策劃培訓目標：全面、有效我們要做什么？第一章工程識圖識圖是一切工作的開始識圖是我們事業(yè)的起點識圖是專業(yè)精神的體現(xiàn)識圖是溝通客戶的基石哦，原來識圖是我們腳上的那雙鞋投影法

1、中心投影法：光線從一點光源出發(fā)所得的投影圖。2、平行投影法：當光源移到無窮遠時，光線彼此平行，所得的投影圖。

（1）正投影法：光線垂直于投影面。

（2）斜投影法：光線傾斜于投影面。

投影法在工程中的應(yīng)用

中心投影法：

繪制透視效果圖

平行正投影法：繪制正投影圖和標高投影圖

斜投影法：繪制軸測投影正投影圖的形成及規(guī)律

結(jié)論：

空間任意點的確定需要三個坐標

空間形體需要三個投影確定其形狀

圖紙格式圖例實例第二章常用專業(yè)名詞

從土地、房屋、市場、規(guī)劃四個方面記憶與土地有關(guān)的概念生地

可為房地產(chǎn)開發(fā)所利用，尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。毛地

主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。熟地指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地。建設(shè)用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積?；鶞实貎r指由政府組織的評估機構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價，是土地使用權(quán)出讓價格的依據(jù)。與土地有關(guān)的概念土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。

與土地有關(guān)的概念北京市居住用途基準地價表

單位：元／建筑平方米

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土地級別樓面熟地價樓面毛地價

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一級4740—70001710—3000

二級3800—5760900—2100

三級2730—4590550—1300

四級2090—3600400—930

五級1500—2790300—680

六級1060—1820190—430

七級630—1080150—350

八級330—650120—280

九級180—370100—220

十級140—26090—150

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與房屋有關(guān)的概念開間:開間即住宅的寬度。

進深:從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。建筑面積:各建筑物每層外墻線（或墻外柱子邊緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計算的陽臺、雨棚、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米（含）以下的技術(shù)層不計算建筑面積。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部份。住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。與房屋有關(guān)的概念“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）

躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等

復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅(普通住宅層高通常為2.7米)高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等,用樓梯聯(lián)系上下,其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高住宅的利用率。錯層式住宅:是指一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面。與房屋有關(guān)的概念磚混住宅“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠

巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。高層塔樓主要采用框架結(jié)構(gòu)與房屋有關(guān)的概念剪力墻剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用鋼結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。與房質(zhì)屋有騾關(guān)的摘概念產(chǎn)權(quán)譜酒店產(chǎn)權(quán)瞧式酒乒店即夢投資夕者購潤買酒琴店的板某一繳間客的房后隆并不挑一定災在酒飼店居育住，屋而是腹將客焰房委將托酒絮店管崇理公光司出挎租，原獲取糧客房司利潤勢分紅鵲，同墻時獲框得酒令店管嘴理公君司的搖贈送騾的一蝴定期隨限免軍費入呈住權(quán)遞，產(chǎn)彎權(quán)式弦酒店糟有三省大類貿(mào)型：上時權(quán)攜酒店簽、退微休住變宅型訓、有蕉限自處用投管資型亭酒店憂。小戶嫌型概期念:包括揉……奴..與房只屋有垃關(guān)的益概念會所會所近就是虧以所避在物狂業(yè)業(yè)階主為籌主要脾服務(wù)給對象耳的綜文合性階康體濱娛樂毫服務(wù)洗設(shè)施撤。會獨所具虎備的閃軟硬璃件條嘴件：繼康體蹤蝶設(shè)施塞應(yīng)該多包括撤泳池午（最荷好是氧室內(nèi)蛾）、美網(wǎng)球禿或羽蘭毛球黑場、營高爾怒夫練由習館事、保依齡球護館、扛健身免房等扁娛樂繪健身牌場所粗；中誰西餐示廳、慮酒吧舞、咖際啡廳祝等餐規(guī)飲與甲待客錘的社通交場努所；句還應(yīng)短具有拘網(wǎng)吧份、閱努覽室攻等其捷他服晃務(wù)設(shè)晶施酒店泊式服很務(wù)公癢寓是指養(yǎng)提供敢酒店杰式管自理服捏務(wù)的享公寓寸。除微了提次供傳種統(tǒng)酒烘店的筍各項綱服務(wù)澆外，免更重嘗要的察是向翅住客英提供殲家庭墨式的嫌居住宴布局攻、家旺居式臥的服駝務(wù)，語真正脅實現(xiàn)滾賓至貼如歸墻的感趣覺。卸其最地大的餃特點主是要滾比傳赤統(tǒng)的攏酒店撒更多啞了家掙的味橫道。隆由于鼠它吸孤收了拒傳統(tǒng)弄酒店零與傳內(nèi)統(tǒng)公艷寓的理長處漿。與房壁屋有注關(guān)的四概念商住款住宅是s督oh獵o（素居家潛辦公誓）住昆宅觀止念的紡一種液延伸被。它笑屬于垂住宅辮，但婚同時攤又融獎入寫蒙字樓蓋的諸灘多硬出件設(shè)寫施，勿尤其蛙是網(wǎng)小絡(luò)功恨能的剃發(fā)達鵲，使倡居住杏者在包居住萬的同抵時又杏能從篇事商津業(yè)活昌動的滴住宅周行式蕉。商襖住住努宅適電合于媽小型銜公司爪、創(chuàng)型業(yè)集送體以派及依嫌賴網(wǎng)歌絡(luò)進膚行社捏會活餃動的葬人群境。SO蘆HO（家急庭辦塊公）＂S很ma亡ll妨O薯ff喂ic酒e消Ho嘩me傷O著ff捐ic棒e＂逢的縮守寫，遣意為論小型兩的、倍家庭曾的辦役公室倍?；ú钯I一賭套房若子的吊錢既育可得綁到工強作和予生活賴這兩堵種需灣求的肺滿足前自。與規(guī)午劃有然關(guān)的湊概念容積慰率指建替設(shè)用也地內(nèi)摟的總您建筑唱面積舞為建軟設(shè)用問地面管積的餅倍數(shù)蛋。地迎下停旨車庫帆，架乎空開鍵放的趕建筑兔底層電等建搶筑面鳳積在叨計算囑容積蛋率時肅可不喜計入僑。建筑裙覆蓋丘率指建岸筑基貝底面?zhèn)惴e占蜓建設(shè)警用地匯面積原的百磁分比蓬。綠地信面積指能抽夠用元于綠屢化的侮土地縮慧面積革，不沃包括修屋頂啟綠杰化、爭垂直進綠化名和覆晚土小偶于2泳米的身土地。建筑落間距指建辭筑平炮面外盡輪廓忘線之蓮間的疤距離位。建筑紋高度:指建鍵筑物委室外脆地平梯面至囑外墻岡頂部問的總臘高度糞。應(yīng)梅符合超下列艙規(guī)定滴：煙童囪、它避雷晚針、廣旗桿末、風淡向器辛、天檔線等四在屋錦頂上巖的突婆出構(gòu)族筑物損不計亂入建駁設(shè)高遼度。我樓梯輩間、嘩電梯件塔、狡裝飾堂塔、庫眺望堡塔、辜屋頂知窗、斑水箱虹等建敵筑物笑之屋肉頂上麥突出竄部分藍的水棒平投榜影面帝積合越計小蹈于屋貸頂面具積的晶20鋼％，谷且高增度不抖超過歪四米籮的，餅不計偶入建趙筑高籃度。吐建落筑為押坡度單大于艱30盡度的忘坡屋命頂建將筑時討，按昨坡頂谷高度技一半憲處到意室外甜地平眨面計飾算建辱筑高鐘度。賠文物戴保護鋪建設(shè)甜控制赤地帶及內(nèi)的雷建筑繪高度塞，按溉建筑箭物和腥構(gòu)筑多物的多最高幻玉點（雙包括室電梯舍間、卸樓梯撥間、貼水箱賄間、燃煙囪串等構(gòu)擁筑物抗）、尺中國油傳統(tǒng)攔大屋淡頂形枯式按圾檐口協(xié)至地瞞面高旨度計任算建蹄筑高罷度。與規(guī)米劃有工關(guān)的男概念人口旦密度(袍Po臘pu埋la伏ti咳on屠d浙en款si表ty舒)人口首數(shù)字混與所劈燕在地毅區(qū)面朗積之柜比居住邀建筑診面積界密度(癢De借ns嘩it炎y擊of淋r刮es尊id役en宜ti馬al磨f與lo更or朗a烘re候a桃)指居施住區(qū)抵、居桑住小踩區(qū)或揀住宅眨組團芝，居或住建聞筑的符總建躲筑面塌積與端土地教總面些積之獸百分敞比。建筑族間距討系數(shù)蒙：指遮義擋陽招光的貿(mào)建筑每與被涂遮擋寨陽光減的建列筑的說間距引為遮秋擋陽道光的舟建筑飽高度篩的倍完數(shù)。建筑昂的長興高比認：指遮股擋陽綿光的狹建筑標的正呆面長撓度為漏該建批筑高李度的哲倍數(shù)毛。什么便是建占筑紅情線？一般性是指竿道路蒸用地辯的邊松界線聞。有勤時也勵把確央定沿搶街建秧筑位煤置的輕一條景建筑問線謂突之紅毯線楊，即貸建筑譯紅線恥。它棕可與慰道路逢紅線峰重合亞，也坦可退旋于道飄路紅可線之飄后，鍵但絕橡不許祥超越夫道路煎紅線餓，在匆紅線性內(nèi)不閑允許犬建任喝永久覆性建央筑。居住區(qū)用地平衡控制指標(%)用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團1.住宅用地(R01)45～6055～6560～752.公建用地(R02)20～3218～276～183.道路用地(R03)8～157～135～124.公共綠地(R04)7.5～155～123～8居住區(qū)用地(R)100100100與市凝場有焦關(guān)的替概念一級斥市場房地網(wǎng)產(chǎn)一證級市惠場是逢指新爸建住撇房的律買賣鐮市場借，市達場主凱體是何住宅篩開發(fā)甘商、使營造軟商和百居民曬。居訂民通忍過一帽級市瓜場購纖得住脊房的挺產(chǎn)權(quán)耕，使康住房紐奉的產(chǎn)登權(quán)首盤先從指法律室上達瀉到確誤認。二級讓市場是指迫住房瀉私有杠權(quán)出錢售、榜出租鈴等交受易市墳場。握市場喜的主敵體是名住房離產(chǎn)權(quán)狹的所泄有者松和住值房消滲費者爺。三級產(chǎn)市場可概森括為收公房念使用池權(quán)市混場，綱其主來要內(nèi)閘容包退括公繪房使儉用權(quán)晃買賣都、公釋房私蹦租和擴公房淋轉(zhuǎn)租僑市場盲。其質(zhì)中公妙房使植用權(quán)惑買賣惠三級脅市場令中的嚴主要安內(nèi)容間相對總于已攜購公星房，尸北京就市的止承租拍公房煤占絕河對多修數(shù)。仇由于娃公房母使用擾權(quán)價尊格遠著低于憶產(chǎn)權(quán)尋價，勇因此忙它被壺看作放是促繳進一育、二俱級市輕場的干生力泳軍。慮目前喊，三澇級市號場尚欠未打母開與市榮場有譽關(guān)的鑰概念房屋柳空置哥泡沫按照艱通用茂的國東際經(jīng)拳驗數(shù)界據(jù)，儀商品倉房空艙置率投達10％以洋內(nèi)時素，這哥種經(jīng)魚濟泡意沫是廊正常蜻的。旋如果勒超越朋過多圾，引鐮起嚴賀重的糞供給澆過剩語，形最成泡反沫經(jīng)煌濟，總導致趴房價卻猛跌絮，開掠發(fā)商繩遭受搏巨大揮損失私甚至清破產(chǎn)夾倒閉喊，失筆業(yè)率矩上升艘，經(jīng)仙濟混浩亂，丸社會疊動蕩特。房地衫產(chǎn)投固資泡葬沫房地察產(chǎn)投箱資泡黑沫一巾般規(guī)減律，繩房地獅產(chǎn)投利資增委長率舅應(yīng)與域房地赤產(chǎn)消牽費增刻長率教相適旬應(yīng)，棉力求規(guī)平衡六供求初關(guān)系怠。在殊發(fā)展搏中國另家的楊經(jīng)濟僵起飛蜜階段屈，百罷業(yè)待酬興，惱房地裳產(chǎn)投際資增井長率的略大亂于消燭費增吩長率步，形魂成供軍略大粘于求艦的市替場局鹿面，劣對促環(huán)進房濃地產(chǎn)孤業(yè)的民發(fā)展棋和刺坑激經(jīng)襯濟增賞長是鄰有利軟的。議只有偷當房擱地產(chǎn)堤投資儲過度生膨脹煙，商律品房軟嚴重隆滯銷境，造墊成還元貸困組難，聞連帶洲引起業(yè)金融她危機寧時，箏才形潛成泡付沫經(jīng)到濟破白滅。19澆97年東吩南亞桐金融搏危機艘中的速泰國飽就是轉(zhuǎn)一例。GD葛P增結(jié)長與融房地么產(chǎn)投樂資增鮮長率掏對比糾圖：北京剛與全殖國房枕價走饅勢圖第三慚章愈房地幅產(chǎn)開循發(fā)流媽程分粗析“五見證”父--遞--痛-開賢發(fā)流責程的咸濃縮《國截有土蛋地使強用證駐》《建滲設(shè)用址地規(guī)刮劃許爆可證斥》《建逃設(shè)工錫程規(guī)恩劃許蕉可證斗》《建街設(shè)工跑程施蒸工許醒可證鋤》（溝建筑術(shù)工程筋開工認證）《商該品房招銷售噸（預雀售）腦許可冒證》

房地途產(chǎn)開縣發(fā)程深序1.鵝確定覺開發(fā)暴項目散，簽軌定項動目合省作意杜向書鉛或協(xié)肯議。2.攤向規(guī)悼劃局鼓申報《規(guī)乓劃要丸點》3.攤向計淚、建玩委申扶報、橫審批樣《項目愧建議臣書》（立步項）什。4.弊《項袖目建梅議書軍》批相復后肥，向居規(guī)劃悶局申震報選腳址定要點（《選伸址規(guī)挖劃意閥見通左知書返》《凍規(guī)劃吳設(shè)計戒條件辨通知革書》4.念委托箭設(shè)計武單位壤做出?！兑?guī)偽劃設(shè)游計方織案》潤，辦迅理人膜防審侮核、帥消防森審核僵，向握規(guī)劃償局、激首規(guī)丸委申棄報審勸定《額規(guī)劃蝕設(shè)計警方案討》（《審憐定設(shè)薦計方拍案通遙知書敲》）。5.吹委托撲勘察舅、設(shè)座計單確位進食行勘陡察、坊設(shè)計狀，申動報審闖定初牛步設(shè)程計。向公礙用局轎、市離政局側(cè)、供偶電局領(lǐng)、電鴉信局啊、自坡來水萬公司政、熱普力公使司、頁煤氣父公司裙等落哀實、錯報審粘市政揉公用島設(shè)施艱配套棄方案論，以醋及落推實商凍委、鈔教育固、郵稍政、號派出業(yè)所、測街道禾辦仔事處烘等的漫配套揀審查崖意見房地友產(chǎn)開偷發(fā)程海序6.務(wù)申報啟《建眾設(shè)用原地規(guī)欠劃許信可證逆》。7.揉向規(guī)抱劃局才領(lǐng)取祖《建盯設(shè)用功地釘見樁通俊知單矛》，駕委托稅北京明市測泉繪院亂進行柜用地虛釘樁蒼，取弦得《睡釘利樁坐餓標成行果通改知單筆》。8.肥向房治地局喘提交耐國有招土地腸使用羅權(quán)出劃讓申但請，上委托有有資艷質(zhì)的畫機構(gòu)右進行獅地價論評估死，辦贈理土櫻地出者讓審兩批，釣簽定激《國諒有土良地使浪用權(quán)鄙出讓蠶合同潑》。疑繳納相所有謝款后申領(lǐng)取《國樓有土天地使覺用證》房地詞產(chǎn)開市發(fā)程判序9.煎交納瓦地價?？詈箅m，到益計建殊兩委饑辦理徒項目象轉(zhuǎn)正銳手續(xù)殿，列下入年罩度開丸工計弓劃。萍（開充發(fā)項鉛目在苦《可耍行性綢報告旋》批養(yǎng)復后剛即列議入年崖度預步備項推目大沃本。逐）10握.出味施工映圖。向城孤建檔辛案館角報送松工程糊檔案罵資料餡，交牛納檔柜案保癥證金籮。消防聾局辦扒理消倘防審崖核意放見表投。零人防付辦辦遙理《爪人防擔工程畢設(shè)計凈審核扣批準鋼通知因單》替。11哀.規(guī)韻劃局姻核發(fā)《建鑄設(shè)工作程規(guī)狀劃許邊可證辯》。12久.辦蛙理有耕關(guān)拆絲式遷手迎續(xù)。氧實施莊拆遷勾。辦理亡招投掉標手快續(xù)。烘招、只投標遮，簽量定《肉工程粗承包富合同商》辦理油質(zhì)量笑監(jiān)督充手續(xù)低，領(lǐng)穩(wěn)取《北然京市幫建設(shè)滾工程嗽開工坦證》開工熱。13斜辦理《商呼品房外預售漠許可拔證》注，銷售濱?？⒐じC驗收磚。責辦理梅產(chǎn)權(quán)滾過戶域手續(xù)齊。北京稠市房瘦地產(chǎn)倘開發(fā)粥項目翻開發(fā)刊流程選址級研究礦，尋蔽找合蹈作伙矩伴，旱簽訂梨合作來意向耗，協(xié)鞋議及笑合同擊書↓向規(guī)劃繞管理算部門申領(lǐng)滅規(guī)劃辟要點伍，以績獲取規(guī)劃兆要點莫通知嘴書，編白制項蝦目建翁議書↓向計委申報談立項鴿報告↓計委襪函至雷規(guī)劃哪局↓規(guī)劃編局會均簽返塌計委↓計委餡下文蠅同意給立項細并要掛求可川行研俘究，逢此文嬸經(jīng)建爽委開權(quán)發(fā)辦灰會簽↓運用滔“房鋤地產(chǎn)乓市場曬信息芹評估尾系統(tǒng)勵”“謙房地季產(chǎn)投叢資專都家系關(guān)統(tǒng)”最進行劑項目削投資曾的詳稍細可號研測握算，齊編制谷可研胸報告計委唯、建延委、角首規(guī)抗委及淋各專筒業(yè)局青審查舉可研珍報告↓對可仰研批妹復，裝兩委馳會簽筒，即京下達規(guī)劃勸設(shè)計蕉任務(wù)；運布用“樣營銷祖策劃豆展示列設(shè)計欣系統(tǒng)妙”進達行融蛙資運盲作↓北京飯市房州地產(chǎn)昨開發(fā)謹項目炮開發(fā)象流程據(jù)此鴿辦理芒征地滋及前診期規(guī)仍劃準射備工目作，獲開規(guī)剛劃設(shè)芝計任采務(wù)通慣知↓規(guī)劃攪局法迫征地殖意見描函↓到土地舅管理別部門及土頃地使涼用部慣門征引求意苦見┏━陰━━條━━散━━況━━歌━━進┻━激━━腎━━殊━━前━━與━━毛┓新征祖地到托土地單局、振規(guī)劃販局、渣鄉(xiāng)政緩府、頃村公補所己舊森城改絹造到尺區(qū)地孩政科結(jié)果哲報市饅房地躺局湖結(jié)勝果報繪市房移管局┗━芝━━砍━━貼━━耕━━抱━━淹┳━沸━━模━━膊━━推━━憤━━撇┛市政赤府下滋文批委地↓┏━畜━━毅━━群━━越━━貌━━顆━━澆━╋辱━━象━━墻━━雖━━艦━━婆━━扭━━替┓畫樁減位給釘樁條件鑰，測繪忽院規(guī)劃謹局辦感理建設(shè)托用地齊規(guī)劃據(jù)此澇到地垃政部童門辦虜理用地釘樁蒜，成心果給洲設(shè)計疲人許可拴證批準哀書,評估惡項目泛建設(shè)藏用地殃地價│醋│申請確定規(guī)劃設(shè)計條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得│土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房北京洽市房何地產(chǎn)農(nóng)開發(fā)惠項目副開發(fā)沸流程申請鳳確定緩規(guī)劃她設(shè)計脆條件聯(lián)凍欠結(jié)戶儉口并書抄戶束口,觀交納昌地價累款,尾取得│繞土留地使終用證按規(guī)書劃設(shè)狀計條亡件征始詢意工│見表蕩到區(qū)專配套琴部門蘆征求構(gòu)意見戰(zhàn)地政卻部門故審查憐安置以方案栽、安斑置房│城│規(guī)劃喂局審色查后謠下規(guī)夫劃條蔥件通頑知單肢發(fā)拆遷店許可橡證│甚│委托吉進行緒規(guī)劃粘方案盞設(shè)計殊動遷獻會及憲拆遷刻安置│挑│到規(guī)僚劃局效領(lǐng)設(shè)摧計方墓案送情審書己場界地三夸通一警平，餡領(lǐng)取縣房地幅產(chǎn)開醉發(fā)手測冊│帽│規(guī)劃頁局審管方案暫提出談意見法1張.到此園木痰局申添請伐繩樹許責可證│互2.嫩了解荷線路疼情況池與供溜電局得運行卡班協(xié)援商修改標后送征首規(guī)素委審掘圖哲改造棕、移等線方間案│辟3.昂煤氣獨、道吵路、齒上下祖水改災路由首規(guī)驚委召裝開市撐政協(xié)棟調(diào)會情4丹.到播供電徒局業(yè)華擴處葉申請陳用電被報表艱，做陳正式出市代政會客議紀臥要供電雜方案涂，申請防臨時焰施工賀用電盟，委虹托施成工北京巖市房籍地產(chǎn)望開發(fā)耀項目碼開發(fā)紀流程┗━掠━━汁━━膜━━綱━━柄━━化━━保━┳述━━毅━━齊━━阻━━幕━━錘━━暫━━聯(lián)┛進行自個體隆設(shè)計燭（大順公共陶建筑紅首規(guī)狼委審覽查）┏━春━━溉━━濁━━爺━━臺━━罩━━盆━━蓬━━肺┻━酷━━雙━━套━━尖━━余━━蹲━━苦━━蜓━━甘┓領(lǐng)建筑念工程私規(guī)劃翅許可奇證出施掉工圖申開膨節(jié)能澡證明│銜│灣│運用今“營晚銷策祥劃展敞示設(shè)攻計系汪統(tǒng)”爆到計凱委申虹請，霧列入訊到稅雁務(wù)局鑼取稅停單制作溪資料歐計劃澆（建勢委會功簽）│夜│挨│報價渴小組筒審查慶，領(lǐng)術(shù)取銷售到建駕委工涂程處違領(lǐng)開過工尚持紗年度竿計劃添、稅程單到詢區(qū)計每、經(jīng)幕委領(lǐng)許可啦證審批伴表貼投筒資許結(jié)可證董登記巾卡，勻登記拜并取察得許可濱證│建委為、物浩價局障下文專批價│運用獎“營脫銷策叉劃展組示設(shè)按計系恨統(tǒng)”士┗━星━━笑━━吹━━扶━━復━━友━┳艘━━怪━━蘋━━羽━━廳━━弦━━憶┛“房量地產(chǎn)湊銷售磚管理寧系統(tǒng)螺”銷箏售超到市鹿政部冊門蓋退章，雀證明籌市政悶條件妄落實│四源爐費繳釘納│到開疤發(fā)辦根市政狡處核撤實任竿務(wù)開發(fā)柴辦工階程處緩同意招標│填招習標申江請書夸并到峽市招便標辦呀登記│招標止辦看竟現(xiàn)場│運用浙“投接資項菊目概土預算愛系統(tǒng)旺”編描制標根底│招標嘆辦審腹查標擾底│開標練會│定合哭同，復寫評梢標報街告，盞發(fā)中網(wǎng)標通亡知書│招標訓辦蓋腫章同熔意┏━碼━━輩━━注━┳禁━━瞎━━礦━━義┳━秩━━賊━━鹽━┳暖━━步━━催━━盲┓施工跟單位與質(zhì)頑量總令站受煮理直市購統(tǒng)計肅局拆市遞審查刑局審桌核巷市群開發(fā)步辦秘姑書同意綿施工質(zhì)量遵監(jiān)督落實清任務(wù)知資金亡來源灶，任撿處槐登記務(wù)來象源及劈燕一切矮手續(xù)┗━筐━━姥━━陷━┻洲━━清━━抓━━系┳━吸━━恢━━仇━┻特━━育━━戲━━餐┛建委陶工程導處同曠意開胡工，釋辦理開工蕉許可揀證施工反單位滿進場恨開始池施工趴，小楊區(qū)紅榜線內(nèi)應(yīng)市政柴報裝繪上下埋水、棒道路釀、煤盒氣、雁電、怕委托嗽設(shè)計英、施江工↓┏━笛━━速━━兄━┳率━━核━━丟━━坑┳━拍━━攀━━烤━┳友━━搏━━嶼━━緣瑞┳━隆━━椅━━惜━┳明━━娛━━裹━━你┓1.易小區(qū)素內(nèi)線凱1.會通知宋區(qū)園攪1矮.按賀道路竊1.胞到鋸自來代1壁.到型熱力獎（叫自建露鍋臟1萄.到脫煤氣辟公司路委脊托設(shè)免林局測綠化煌方案園進學水歸業(yè)務(wù)漂公司爹報荒爐房絨）厲報暴裝計蘭辦型行妨施工特科報洞裝抬裝僅1.阻環(huán)?？?.秤到規(guī)貢劃科渠定2.兔委托瀉施工排2.啞交綠化吼費2.營市政喘辦杏委研托線犬2葛.委我托線煮局脹同驕線路悄方案3.爸配電學室土坐3西.綠索化施亦工抖事拼處養(yǎng)迅路設(shè)棒計、耽路配設(shè)計滑意溪鍋賺3飼.設(shè)深計建工劈燕程驗小路隊睛驗野施泊工及穴3雖.施宜工及角爐蒜房矮4劍.看甲現(xiàn)場收奮收鳴驗姨收彎驗收披規(guī)劃通5.婦施工4.起設(shè)備棋安裝棉2.港到市柿政孟位犯置秒6杏.業(yè)叮務(wù)科洋檢驗及驗長收線監(jiān)像理所避2湊.委室托窩同意粘接氣5.味送電史下也水報京設(shè)計優(yōu)7.液憑通極氣單情到裝柳3.驗到勞配動驅(qū)管貌網(wǎng)所卻辦固3.鄉(xiāng)豐規(guī)劃請設(shè)惜局報炒裝野定資添產(chǎn)轉(zhuǎn)差移計厚4.撐環(huán)保究局副手吐續(xù)及蛇通氣4.籍竣工物驗請審劇查消第手續(xù)收罩音仍除塵錄8之.憑桑接氣伴單到設(shè)備壤液蠶化氣脫公司5.恐竣工具驗收霞辦泳各戶請通氣手續(xù)9.謝通氣┗━旁━━緒━━棍━━運━━但━━賀━━蹦━━助━━貓━━換━┳天━━宜━━考━━欄━━慢━━傲━━矮━━溫━━粗━━魔━━礎(chǔ)┛全部工程租竣工北京膊市房追地產(chǎn)傅開發(fā)亞項目鬧開發(fā)哲流程驗收習、檢訪驗單狡簽字竄蓋章┏━哭━━傲━━隙━━氣━━沸━━爐━━嘴┻━廊━━街━━獲━━你━━水━━影━━榆┓憑驗液收通鐵知書硬入庫濃房屋禮確倒定房叉屋管司理形到式房牧屋驗幕收┗━濟━━杜━━束━━咱━━陳━━親━━博┳━劉━━礦━━瞎━━捏━━屢━━可━━揉┛出庫抓分配版及銷粥售、撲辦理慮產(chǎn)權(quán)尿證↓運用傘“房繭地產(chǎn)厚物業(yè)喜管理貪系統(tǒng)挑”，行進入震物業(yè)刑管理肥階段商品蹤蝶住宅方價格墓由什財么構(gòu)押成?一、映土地勁開發(fā)箏費1、任征柜地補魂償費命2、栗拆遷魔安置炭費3、秒三通鄰一平煩費4銀、勘栽察設(shè)糧計費5、恒拆遷抬征地碗管理盾費6囑、土沒地出蹦讓金斯。二、躲房屋巴開發(fā)崇費1、估房叉屋建對安工熄程費2、更附屬要工程節(jié)：煤蘇氣調(diào)序壓站舅、變早電站打等3、港室外淡工程沖：小鎖區(qū)紅梯線內(nèi)像的上慢水、伐雨污念水、祝電力懼、電覺信、徑煤氣籃、天厭然氣薄等工睡程。三、秩各種勢配套款及稅烤費。1、款公致共建升筑配哥套工趣程、仰小區(qū)贏內(nèi)配家套建擾設(shè)的嗓各種辱公共俘福利剃設(shè)施燥。2丈、環(huán)筆衛(wèi)綠麗化工患程。由3、心四源遭費。牧4、每大市才政費研。5晝、營仙業(yè)稅將和城繩市建捉設(shè)維酸護稅逼及教湖育費頂附加僑。6供、限投制粘武土磚糖使用崇保證體金。樸7、炒管理拴費。四、綿利哪潤側(cè)。二〇樂〇四艇--印-充效滿希晌望的址廣告癢業(yè)20救03憲年商逃品房嘴銷售貨面積愚高達蹤蝶18爭95梁.8肌0萬纖平方庫米，寬預計絨20拴04宜年將庸超過霧22圖00凝萬平?jīng)_方米搏，銷極售額異也將謎突破激千億桑大關(guān)憑。房地乎產(chǎn)企決業(yè)的牲廣告仰預算壟一般頂是銷貸售額狡的1叢-3形%，析今年仆千億觀的房世地產(chǎn)晉市場稍預計纖將帶狹來接苦近2這0億莫元的忍特大申廣告萄蛋糕姥，都市勇類報濃紙媒畏體往扁往是刃房地叉產(chǎn)商嫁廣告僵媒體講選擇岡的重核點，百至少腹有一臂半將均用于爪此。有比愧較才榜有鑒遠別北京顫青年仔報“任特別端報道謹”素；北京林晚報茅“樓端宇周糕刊”車；京華順時報局“隸北京鳴-熱階線”摧“計北京志-時西事”蔑和“沒國際具-視膜點”趣版面皮，住宅世開發(fā)嘴一直我是北帥京房庸地產(chǎn)堤市場唯的熱堂點，煌從北顛京的榜房地撇產(chǎn)廣有告中蛛也可凡以看壺出來帖。在板三大菌都市毫類報恭紙上載，住召宅類伍廣告度占了肝房地貞產(chǎn)廣綿告一這半以濁上的浙比重情，公寓貓和商傅業(yè)樓案廣告芒其次光，但久廣告答量已寄非常晴少<關(guān)逝于停碗止經(jīng)織營性是項目英國有婆土地王使用看權(quán)協(xié)屈議出貸讓的版有關(guān)悠規(guī)定生>京政稠辦發(fā)嶺〔2崇00暗2〕館33很號（升20執(zhí)02就年6子月2拆8日酒）（五虎）下憶列情評況經(jīng)溪市政旅府批數(shù)準，墓可以剖采用萍協(xié)議員方式或辦理相土地納使用說權(quán)出雅讓手裝續(xù)。1.桂綠化帖隔離利帶項拜目2.歇小城牲鎮(zhèn)建篇設(shè)項猾目3.餅危舊束房改蹲造項館目以么及其泳它重貞大建誼設(shè)項甩目中史的經(jīng)俱營性幻玉項目獲用地山，4.事因和想其它號非經(jīng)艇營性偉項目繁確實暖不可冊分割卻，而螞不能閱進入到市土脾地交頁易市挖場公莊開交敵易的套項目尸用地闊。5.扣屬于際規(guī)劃攀為高考科技萌、工昆業(yè)用鵝途的銷經(jīng)營維性項譽目用蜜地確聚需協(xié)掠議出摟讓的占。6.暮市政件府批部準的斃其它商經(jīng)營舉性項致目用謝地。<央蓄行關(guān)嶺于進臉一步騾加強埋房地桿產(chǎn)信賤貸業(yè)夫務(wù)管席理的脊通知丈>12源1號視文（睜20跨03慶年6碰月2漠8日冊）一、籠加和強房鼠地產(chǎn)也開發(fā)示信貸寧管理旗、引跡導規(guī)國范貸京款投長向二、喚嚴圍格控孤制土暴地儲列備貸綠款的哲發(fā)放三、騙規(guī)范陳建筑蠶施工耐企業(yè)松流動鈔資金筐貸款丟用途四、靈加強饞個人寬住房求貸款樓管理及，重勉點支兄持中植低收損入家涉庭購載買住遲房的來需要五、酷強化資個人饒商業(yè)起用房虎貸款前管理六、戀充分俗發(fā)揮寒利率貧杠桿夢對個味人住糖房貸子款需簽求的逗調(diào)節(jié)媽作用七、稅加強蛋個人閃住房沙公積尖金委劇托貸池款業(yè)浸務(wù)的旨管理八、兇切實槳加強槽房地辱產(chǎn)信猴貸業(yè)郵務(wù)的飼管理國務(wù)耐院關(guān)喚于促茫進房賴地產(chǎn)耗市場匠持續(xù)洽健康沈發(fā)展督的通迷知18據(jù)號文艦（渾20位03利年8鑰月1瞧2日憑）支柱足產(chǎn)業(yè)加強方調(diào)控在京弄中央越單位秀利用情劃撥階土地肉開發(fā)失建設(shè)捉管理撫暫行匠辦法19敵3號集文舌(2珠00供3年鞏10拆月1重日)第八器條柿在顆京中蒸央單教位利蛋用劃獵撥土勻地進和行開緊發(fā)建表設(shè)，害應(yīng)采鐮取招癥標、手拍賣挽或者協(xié)掛牌辜的方瞇式進液行公夏開交皮易。擱因和帥其他遷非經(jīng)淋營性堵項目粥用地縣確實陶不可蔬分割筒及特億殊項兼目用劑地，請不能刻進入逢土地著交易約市場撐進行獲公開衫交易依的，茫經(jīng)國蓮管局擇批準考同意洲后，均開發(fā)刻申報蛾單位靈憑國盲管局披批復蒸到北授京市謠相關(guān)晚職能慢部門且辦理鍵開發(fā)鋤建設(shè)梢手續(xù)益。第十侄條在京杯中央輝單位迎利用鈴劃撥選土地糠進行改開發(fā)先建設(shè)潛，發(fā)催生土踩地使負用權(quán)越轉(zhuǎn)讓話或土若地使顧用權(quán)屈用途槐變化葉并取諷得受倚益的神，均骨進行們土地滋資產(chǎn)孟收益跑調(diào)節(jié)月。關(guān)于熄停止渴經(jīng)營巧性項再目國費有土艦地使燙用權(quán)倡協(xié)議道出讓疫的補蘭充規(guī)富定4號慈令（恨20劇04抹年1珍月1種7）二、脂下目列情惰況在容辦理拴國有握土地饑使用凈權(quán)出窗讓時善，均平須通涌過招腳標拍景賣、狠掛牌掏方式擇在土腎地交工易市俊場公漲開進姥行：(一旨)葡除房北改帶池危改徐項目永外，完利用陶劃撥魄土地帽進行桐經(jīng)營撇性開欣發(fā)建寬設(shè)的疏；(二碎)暑改變畜用地脆使用揭性質(zhì)親，進滋行經(jīng)吉營性掃開發(fā)薦建設(shè)后的；(三低)零基建踢項目咳轉(zhuǎn)為是開發(fā)什項目抹的；(四瓶)煉項目帖主體摔發(fā)生有變化灰的。關(guān)于紗經(jīng)營萄性項太目暫蔬停受匙理審乳批的撤通知京國瞇土房暖管出無[2證00運4]片26真號(2四00烤4年躬1月蔥9)自2盯00險4年招1月深9日兩起，蹄市各扛級發(fā)攪展改華革、謊建設(shè)承、規(guī)純劃、耕國土報房管綱等部轉(zhuǎn)門暫芒停受竭理審瓶批開校發(fā)建伯設(shè)單辱位申踩報的鋒經(jīng)營攜性項喝目立歷項、侵規(guī)劃義審批毀和國淘有土容地使匆用權(quán)暗協(xié)議染出讓修，今切后按虧市政編府發(fā)陵布的很相關(guān)小規(guī)定羨執(zhí)行顛。北京賀市國僵土資扎源和瓦房屋府管理廟局北京述市發(fā)億展和穿改革免委員買會北京佛市建舍設(shè)委民員會北京拋市規(guī)霉劃委嘩員會二○復○四堂年元飽月九標日回揮顧識圖房地肝產(chǎn)基輸本詞問匯（鞭規(guī)劃汪、房授屋、呼土地臥、市散場）房地性產(chǎn)開狼發(fā)流勉程（碧五證釘）房地表產(chǎn)創(chuàng)筑新（柔反向荷抵押眠貸款江、土費地年殲租制公）20劣04線年房映地產(chǎn)抹廣告旁形式往分析房地妹產(chǎn)重獨要政田策今天捆:北棟京新紋規(guī)劃避對房箏地產(chǎn)蕉發(fā)展熊的影仔響策劃協(xié)流程西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶新規(guī)縱劃格墨局是遼本項齡目區(qū)哈域控詢制性妹詳規(guī)姻面臨括調(diào)整四城屬區(qū)整松體規(guī)期劃,裝平衡敏發(fā)展大餅籠變葡推萄“首唐堵”咽不獲堵了城市貢功能纖外移四城置區(qū)平膨衡發(fā)聯(lián)展詳細畢性規(guī)陡劃變鑰更衛(wèi)星蛙城失槳效，挺母城北沒了新城姜獨立強了，臺功能莖增強膊了，惹我們甲不用肆再跑呈了北京這不再和孤單思考幟問題聲的出揀發(fā)點首先徐應(yīng)先太從戰(zhàn)淹略層段面著艙手，囑然后遺才是咳策略織層面弓。戰(zhàn)略冤層面蕩的問亂題是來：l做不仆做？棟做與六不做柏有那率些結(jié)剃果？l能不冤能做棕？必竄須抓職住哪傅些市江場機環(huán)遇？潑進入劍和占乖領(lǐng)哪利個市鳳場？掃將面展臨怎譯樣的布挑戰(zhàn)灘？戰(zhàn)術(shù)棄層面磨的問辮題是都：l如何疤進入剝?nèi)绾尉碱I(lǐng)楊？項目據(jù)決策藥要明寶確決良策的毯基礎(chǔ)得、可中決策怕方向?qū)⒓敖Y(jié)摘果。所處蹲的局僑面及剩決策跑基礎(chǔ)貼：是否司已簽翠署了防用地壞合同有條嘉件予結(jié)以規(guī)券避土陳地儲車備制改度的始調(diào)控德。是否售已完宿成土奴地紅氧線辦貞理工舟作。立地嚷條件網(wǎng)如何財務(wù)紗狀況管理蛾水平政府哨關(guān)系可選放擇的揪方向樂：放棄活本項藝目，研將已崗獲取項的土委地進良行轉(zhuǎn)格讓。做，倒但暫謙緩觀暮望或杠小規(guī)攏模開獵發(fā)，裁等未聚來時鎮(zhèn)機成躍熟后欺再決矮定是委全面定啟動取開發(fā)討或土池地經(jīng)豈營?？焖亠媶优?，在爭短期緣瑞內(nèi)完疏成開政發(fā)。三種薦選擇倉所造頓成的賭可預脫計結(jié)尊果：放棄梯不做朋。周漆邊房翅地產(chǎn)蟲用地柱、什尚么樣派的房塌地產(chǎn)角企業(yè)絨會購收買、澡扣除猾土地然增值蓮稅后倉本項扛目通缺過土夏地經(jīng)葵營可這能的瓶盈余股。暫緩孩觀望敲。政究府反俯應(yīng)、園市場肺機會魯、規(guī)蝦劃調(diào)嶄整、愿金融彼政策分期讀開發(fā)柜：各釀期規(guī)它劃、忘開發(fā)災進度寇、資蠅金安切排全面已啟動昨。快蓬速啟梅動，戲緩慢他啟動壩，達銀到的望目標明確結(jié)了決仔策基烈礎(chǔ)和鏈可選萬擇方鍬向后柏，我竟們在巷決策危：本史項目畫到底有做不凳做？這取挎決于稅項目般能不棉能做漁。前面緞是萬情丈深蔥淵？而還是瞧聚寶予盆？兆這取趕決于匠：需求競爭項目企業(yè)定位與發(fā)展戰(zhàn)略機遇與挑戰(zhàn)優(yōu)勢與劣勢第一底部分悅房地理產(chǎn)市疼場分盒析1紙房地堤產(chǎn)發(fā)偶展的侵宏觀昂環(huán)境Pe蘇st州分析托（外為部環(huán)袖境）僵注意非緊扣燦主題800-13001300-80008000-1300013000以上快速上升平穩(wěn)發(fā)展起步降低住宅發(fā)展人均GDP（美元）城市翻居民束經(jīng)濟務(wù)收入座逐年竊增強鄙，購非買力虹旺，泥恩格佳爾系各數(shù)呈講下降籠趨勢火，可恢說明川居民麗生存辮型消港費期勢結(jié)束鏈，小撞康舒取適、奔享受奴型消殿費趨羽勢凸展顯，古以住厭宅消陳費為村主流霸的排刊浪式陵第二象次消嗚費高兼潮將坐到來榴。二、頌