房地產(chǎn)市場培訓(xùn)講義二

如何做好房地產(chǎn)市場研究

2007年7月

主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6一、房地產(chǎn)市場研究基本思路1、總體認(rèn)識——體、面、線、點

市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點構(gòu)成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的“點”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認(rèn)清項目市場的方方面面。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

比較法模式運用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正假設(shè)條件法模式假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估未來價格等現(xiàn)狀類推法模式通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等，然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析

方法：一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

三個層次地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來五個影響因素經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟(jì)地理方面、人文心理方面五個項目分析指標(biāo)區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品

思路：32355一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表

一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

估價成本－效益分析可行性研究營銷分析專業(yè)市場供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類

4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動的周期長度不同。從1870年到20世紀(jì)末，美國的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)運行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響重大事件的影響宏觀報告房地產(chǎn)市場總體分析

房地產(chǎn)市場總體趨勢分析

房地產(chǎn)政策法規(guī)的動向和影響分析二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容：

房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動來表現(xiàn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。

房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容可借鑒的專業(yè)成果：

中國經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家

調(diào)查問卷系統(tǒng)

中經(jīng)宏觀景氣動向

各城市的景氣報告系統(tǒng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

全國社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo)

總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口等結(jié)構(gòu)指標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo)

宏觀年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價格總額

宏觀月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、商業(yè)(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、投資（固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財政、金融、物價等數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法發(fā)展月報二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計

全國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)投資：全國總計、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資、計劃總投資資金：本年資金來源、國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格

地方房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計局、房產(chǎn)局）網(wǎng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理一般情況下以兩種方式進(jìn)行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響二、間房地跳產(chǎn)宏和觀經(jīng)橋濟(jì)分忘析4、宏艷觀基核本數(shù)煮據(jù)的餓管理例2：宏留觀經(jīng)惡濟(jì)基澤本指仰標(biāo)數(shù)既據(jù)格勢式4、CB厲D的開泄發(fā)主要輛內(nèi)容房地底產(chǎn)市胡場研竊究基攏本思姻路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地胡產(chǎn)整淚體市局場分華析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6三、勢房地鉗產(chǎn)整鵲體市昌場分胞析1、市冤場行瘡情波充動分手析方?jīng)_法指數(shù)磚分析瘡法：娛反映縮慧市場鳴行情蹲周期兵性變泊化的仇一種戀預(yù)測輩方法景氣構(gòu)分析乖方法鮮：反悠映地瘡區(qū)經(jīng)泉濟(jì)活辯動水氏平投入砌產(chǎn)出爐方法慈：反沃映基門礎(chǔ)產(chǎn)荷業(yè)投垂入變愛化對懇房地標(biāo)產(chǎn)業(yè)押的影巴響價格拔及銷戶售量犯分析田方法騎：動駐態(tài)的攜綜合熊的反竿映市主場行換情變糊動方殃向和檔程度三、肝房地務(wù)產(chǎn)整兇體市昏場分揀析2、地邀區(qū)房愧地產(chǎn)渠市場宏總體澇趨勢郊分析抱報告全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升

北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）北京住宅市場的供給與需求北京居住物業(yè)的區(qū)域特點北京房地產(chǎn)價格北京房地產(chǎn)總體市場概況分析三、隊房地忙產(chǎn)整偷體市奸場分辯析2、地腫區(qū)房悉地產(chǎn)羨市場錯總體貫趨勢眠分析使報告北京攔住宅半指數(shù)鈔與He稅do利ni急c指數(shù)確圖房地搭產(chǎn)開劍發(fā)投董資額撐與商遞品房蟻銷售耕額圖三、玩房地淺產(chǎn)整惕體市虹場分仍析2、地抬區(qū)房事地產(chǎn)莫市場但總體拔趨勢丹分析民報告商品綁房竣集工面雅積與貞銷售起面積餃圖商品判住宅桿價格駕走勢脖圖4、CB伙D的開稠發(fā)主要攻內(nèi)容房地制產(chǎn)市以場研縫究基蹦本思則路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地峰產(chǎn)整護(hù)體市沸場分勢析3房地欲產(chǎn)政本策影巨響分胖析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6四、曉房地展產(chǎn)政僚策影滅響分臥析1、房倍地產(chǎn)教政策權(quán)對市榜場的網(wǎng)影響金融鑼、稅梁收政節(jié)策等妨以及誤“四亡證”劑的控沾制影平響施侮工進(jìn)躁度，缺從而苦影響謹(jǐn)市場戴供應(yīng)“9譽0/謀70傘”政策著、限付高、鼠限容盾積率臟政策政策確傾斜滔的區(qū)系域?qū)⑷境蔀榈滈_發(fā)腹熱點努區(qū)域影響考市場工供求換，從道而影乎響價律格走若勢對供零應(yīng)節(jié)芒奏的略影響對產(chǎn)址品形亦式的森影響對開夫發(fā)空括間的陵影響對價作格的王影響四、逐房地偏產(chǎn)政漿策影菠響分詳析2、房次地產(chǎn)包政策庫影響迎分析壘的方盞法跟蹤木市場程政策袋動向侍信息蝴，了虛解最灑新政墾策動跡態(tài)及彎背景領(lǐng)會癥政策糕內(nèi)容堡和含娘義，意比較洗分析謊相關(guān)怕政策銜，發(fā)灑現(xiàn)其棄中變輕化與聯(lián)系心的脈嗓絡(luò)，活由此追判斷斑政策今目標(biāo)蔑和意延圖判斷容政策收影響旋的確鋸切部辦分，君以及廟對各能主體拋的影生響程極度盡可雨能用籌定量寺方法汁分析絮政策齊影響分析印政策益后果急，尤裁其是瓦對供勸求的圣影響潑，并黎進(jìn)行配必要女的預(yù)狐測政策晚評論郵，如連缺失錢之處苦，從箏而預(yù)母測政傷策的抵未來凈趨勢四、紡房地躬產(chǎn)政朗策影術(shù)響分凍析3、房證地產(chǎn)闊政策垃影響醫(yī)分析浮的案東例政策零出臺刷背景——欺《近期忘政策斥謹(jǐn)防針地產(chǎn)債泡沫》前后窄政策支對比——臭《兩稅梁合并專對外丟資開攻發(fā)商揀的影蛾響》作用鬼部位縮慧分析——植《蠻“9任0/曬70拼”政策遞解析》效應(yīng)南量化應(yīng)分析——北《土地滋增值矮稅清唐算管破理政童策評速析》政策擁走勢砌預(yù)期——感《2票00歷7年中程國房核地產(chǎn)拌市場議策略刪研究》政策蛋缺失際評價——闖《對商戰(zhàn)品房倦預(yù)售魂款專脂戶管愧理的疤一點檔置疑》主要切內(nèi)容房地連產(chǎn)市償場研照究基陽本思判路14、CB幕D的開免發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地劫產(chǎn)整法體市根場分批析3房地妨產(chǎn)政質(zhì)策影趴響分毯析4房地升產(chǎn)市刷場供脂求分右析5房地旺產(chǎn)項友目市繞場分坦析6五、慘供求藏分析1、供歸求分昏析的課基本候內(nèi)容板塊偷的界抗定市場路的細(xì)斥分供求吧缺口駐的分僻析五、亮供求左分析2、供香應(yīng)量偶及供但應(yīng)結(jié)抓構(gòu)分徐析潛在掘供應(yīng)攝量分威析可售束面積M1未建牛面積M2潛在墊土地窩供應(yīng)旗量=M1居+橡M2現(xiàn)有異市場梨存量線分析已竣邁工量銷售割量平均撫銷售喪周期五、困供求獸分析2、供千應(yīng)量龍及供能應(yīng)結(jié)損構(gòu)分甚析供應(yīng)篩結(jié)構(gòu)龍分析笑方法對區(qū)勿域、圓環(huán)線森、板矮塊、早戶型戰(zhàn)、面筐積、扎單價怖、總宵價進(jìn)邀行分蓄類分皇析五、孝供求誰分析3、需疤求量劑分析局方法人口結(jié)構(gòu)人口增長與住宅需求潛力分析家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析主要余內(nèi)容房地膊產(chǎn)市沙場研故究基愁本思勵路14、CB坑D的開膀發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地?zé)岙a(chǎn)整體體市謊場分息析3房地咬產(chǎn)政警策影間響分穿析4房地襯產(chǎn)市必場供責(zé)求分萌析5房地介產(chǎn)項陽目市犁場分襯析6六、素房地纖產(chǎn)項狂目市魄場分膚析1、房本地產(chǎn)寺項目隙一般耐特性廊分析法律忌特性紫分析稠：土刮地出桌讓方映式、圣規(guī)劃吧條件械、開陵發(fā)限呆制條墓件等經(jīng)濟(jì)昏特性祝分析懇：價登格、醫(yī)租金興、促革銷手庫段、五付款舟方式揉、定切價策擺略等地理狂特性淹分析六、拖房地伐產(chǎn)項炎目市把場分互析1、房狡地產(chǎn)臘項目克一般柜特性共分析地理尖特性推分析地塊煉物理觀條件劉：地鑼塊的熊面積鄰、形讓狀、鼓高度裙、深殼度、洽角度地表刺的自渾然狀貼況：秧地貌響、地熄表景寇觀、瓦地基吃狀況宏、水富文地優(yōu)質(zhì)、僚植被闊狀況配套映設(shè)施爺?shù)奈锊祭硖乇诵院灒航ū锼氲牟继锞?、果設(shè)計林、通神行模齒式便利時配套呀：停矩車場悟特色優(yōu)、安飛全性諸設(shè)施六、爹房地熄產(chǎn)項攪目市替場分底析2、對頸不同致用途柔物業(yè)宏特性斬的分是析住宅宴物業(yè)乓特性藍(lán)的基尊本要私素財務(wù)攀特性濁：租博金、唱價格肯、?？囐M弄、付掠款方現(xiàn)式及田折扣奪、物室業(yè)管妹理費旨、其宴他相宜關(guān)稅吵費建筑毀特性悔：使薪用年當(dāng)限、蒙面積諷、房縱間數(shù)突量、處特殊婆設(shè)計舊（錯潮層、圍飄窗遷、天首井）地塊什特性艙：脾社區(qū)孫配套誓（小鴉配套耍）、茫景觀版等（大狼）配侄套特朗性：嫩商業(yè)賄中心邁、文件教娛遮醫(yī)、芒交通擴(kuò)干道逐、公繪交站剃點、逆運動云休閑六、病房地?fù)尞a(chǎn)項領(lǐng)目市攔場分鎖析2、對原不同毀用途趴物業(yè)兔特性貞的分夢析商業(yè)浙、寫禾字樓烘物業(yè)春特性問的基鬼本要鑼素財務(wù)沸特性陣：租枝金、看價格鉆、租識金折倒扣、效出租筐面積停、可蒜用期游限、童物業(yè)壩管理塌費等建筑擴(kuò)特性息：標(biāo)電準(zhǔn)層膠面積貿(mào)、功謙能區(qū)完面積味及比田例、洗可分楊割性專、智似能化奧水平奧、裝蘋修水欣平、剛交通澡設(shè)計艘、空匙調(diào)等熊設(shè)備捏情況地塊次特性勾：騙停車茫場設(shè)難施、口配套篇設(shè)施涌、對質(zhì)外交急通、頓景觀環(huán)境償特性充：與解主干潑道、堤交通枕樞紐蕉的接搞近程皇度、狂與行腥人密腿集區(qū)虧的接惡近程倚度、去商業(yè)潮區(qū)或萌附近宵商鋪伍的類去型和拾數(shù)量刑、周厚邊商很業(yè)的攀租賃遇條件附錄夸一、縮慧房地臣產(chǎn)市仗場分臘析常眼用工賠具工具總方面：簡單堪的餅曲狀圖率、折音線圖貼、柱的狀圖閑、表黎格；量價千配比致關(guān)系壯（可遍用于翁分析蟲市場撲形勢巨）去化券周期撐（可洞用于蹦分析表市場宵形勢白和尋續(xù)找市間場機(jī)蝦會點敬）價值墾價格非吻合休度（蒼可用收于分活析市毛場形魚勢）供需飯比差央（可盲用于歐尋找叔市場受機(jī)會鑼點）表格酬：適啞于涉仔及數(shù)顆字較草為復(fù)疲雜的父情況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930餅狀繩圖：飛適于口組成幅分析級，且浩各比緒例合辣計為10創(chuàng)0%的數(shù)滑據(jù)統(tǒng)割計折線寒圖：脈適于儀處理丙歷史巷走勢鮮的數(shù)倦據(jù)統(tǒng)后